西南财经大学
硕士学位论文
我国中小房地产商的发展战略研究
姓名：罗善奇
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：蔡慧娟
20081201
摘要
摘要
房地产行业在国民经济中占有的地位越来越重要，仅仅从该行业对国家
GDP的贡献就能够看出来。中国有上万家房地产企业，其中80％以上是中小
型的开发企业，随着改革开放的发展和市场经济体制的进一步深入，这些企
业面临严峻的行业竞争。从整个人类发展历史来看，人类己经告别20世纪，
进入2l世纪，然而社会经济的产业组织形式并没有完全像19世纪末20世纪
初古典经济学家所预言的那样，自然竞争必然走向集中，集中又必然走向垄
断。在发达国家，早期的小型民营企业早已通过上百年的原始积累与发展，
成为世界经济的中流砥柱，而在发展中国家，特别是中国，中小企业成了国
民经济的基础和社会经济中最为活跃的因素，成为社会经济持续发展和繁荣
稳定的重要条件。世界各国经济的发展表明，中小企业在国民经济中占据相
当大的比重，创造了大量的就业机会和技术创新成果，促进了外向型经济的
发展。正如美国著名未来学家约翰·奈斯比特指出：全球经济的规模越大，中
小企业的作用愈强。以日本、美国为例：1993年，日本有“8万家中小企业，
占全日本企业总数的99．1％，从业人数为372l万入，占全国就业总人数的
88．4％。美国在世界上科技创新的领先地位是以大量高新技术小企业为先导
的，在2lOO万家企业中，99％为中小企业，1993年，美国国内生产总值的
40％，产品销售额的54％来自中小企业，同时，美国中小企业的雇员总数占
全部劳动人数的60％，克林顿总统上台以来新增就业机会中2／3是中小企业
创造的。进入20世纪80年代以来，大约70％的创新是由中小企业完成的，
中小企业的人均发明是大企业的两倍。1991年，小企业出口额占美国总出口
额的32．5％。英国学者认为，英国之所以二战后在经济上失去了日不落帝国
的雄风，与它长期以来不重视小企业以及小企业发展的政策摇摆不定有一定
关系。
近几年来，很多人预测房地产行业的变革即将到来，而变革的重点便是
我国中小房地产商的发展战略研究
中小开发企业被洗牌。的确，由于目前国内的开发尚处在资本密集型的阶段，
中小房地产开发企业由于资本实力较弱，技术底子较差，在开发的很多环节
竞争力都不如国内的几家企业，那么中小房地产开发企业能否在竞争中生存
下来呢?
本文正是从宏观经济与微观金融理论的角度出发，排除导论，第二章首
先对中小房地产开发商从企业的性质上做了一个界定。本文着眼于中小房地
产开发商，那么对这个“中小"就必须进行一个界定。A股市场有不少上市
的房地产公司，大到万科，保利等市值数百上千亿，小到绿景地产，广宇发
展等市值不足十亿，但显然以此来量化“大中小一，不太科学，毕竟有不少未
上市的房地产开发商，例如龙湖地产等，规模惊人，而更大量存在于市场上
的，是一些在生存线上挣扎的，没有融资渠道，资金不足的中小房地产商。
鉴于以上这些原因，我试图从房地产业出发以定性的方式来定义“中小”这
个概念，并分析中小房地产开发企业的特点。并由此根据这个界定的基础上
分析了他们的优势、劣势，给出了本文的一个观点：中小房地产开发商的劣
势与优势是个辩证的整体。
接着在第三章从理论和现实角度分析了当前中小房地产开发商存在的原
因，利用了不完全竞争理论，规模经济论，经济进化论和生产力本位论等经
济学的理论分别阐述论证了中小房地产商存在的必然性与价值。
本文的第四章从宏观经济理论的角度分析了影响中小房地产商生存与发
展的各个因素，具体来说，运用了房地产市场有效供需理论，房地产周期波
动理论，宏观调控的财政和货币政策，并辅助以社会因素和技术因素，在每
个影响因素的作用下分析中小房地产商面对现状所具有的优劣势，并利用了
竞争状态的波特五力模型理论，分析了市场进入者的威胁，市场竞争强度，
替代品的威胁，产品购买者的议价能力以及供应商的议价能力，在最后做出
一个总的小结。
第五章在考虑了第四章的宏观经济理论的基础上，再从微观金融理论入
手，首先运用了资本结构理论，具体从成长性，市场竞争，规模这三者与中
小房地产商的生存发展关系入手，逐一进行了分析。其次运用了融资顺序理
论，分析中小房地产商如何利用内源融资，股权融资，银行贷款融资等不同
的融资手段应对当前资金不足的窘境。最后利用了金融成长周期理论，分析
2
摘要
金融市场，资本市场和信用制度的改革，给中小房地产商带来的不同成长周
期的机遇与挑战。
第六章是得出本文结论的一章：基于之前的分析，给出的发展战略规划。
这是一个分析和得出结论的过程，同时也是一个结合宏观经济理论与微观公
司金融理论对中小房地产商的优劣势进行分析，把这些优劣势融入战略管理
的模型，最终研究得出策略的创新过程。本章给出了三个可行的外部发展战
略，其中也包括了退出战略，因为，对于一个企业来说，赢利或者说损失最
小化是最终目的，对于有些企业退出不失为一种最佳的选择。
关键词：中小房地产开发企业、宏观经济理论、微观金融理论、战略
Abst“lc￡
The real e渤te is more and more iIIlportant iIl national econom品we can see it
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On this foundation the、州ter analyzed tIlem of their stren伊hs，、vealmesses．
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chapter 6，锄ong wllich alSo included to me strategy of withdrawal，because
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2
macroeconomic theories，mic阳economic financial theO“es，strategy．
西南财经大学
学位论文原创性及知识产权声明
本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，
独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，
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明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。
本学位论文成果归西南财经大学所有。
特此声明
学位申请人：
年月
1．1问题的提出
1．导论
改革开放三十年来，我国一直没有停止前进的步伐。特别是作为国民支
柱的房地产业，更是生机勃勃，在这十多年的快速发展中，房地产厂商如雨
后春笋般涌现出来，而房地产问题，也成为我国各个社会阶层乃至不同立场
的经济学家争论的焦点，
不可否认，我国的房地产市场目前的市值情况来看，被几大龙头把持，
例如万科，招商，保利等。但从数量上来说，我国中小房地产商占了总数的
80％以上，而且由于这个行业的高回报率，还有不少新兴的房地产开发商正
在进入这个市场。甚至一些大型国有企业也不甘落后，成立了房地产开发部
门，追求多元化的发展；经济学原理告诉我们，高回报必然伴随着高风险，
从一个项目的角度来分析，成功的回报越高，那么失败的几率当然就越大。
对于资金实力不那么雄厚的中小房地产开发商，很多专家都不看好，认为他
们即将在当前形势下面临一次行业的重大洗牌。那么，房地产行业是否将必
然走向集中，中小房地产开发企业又是否必然淘汰呢?本文的回答是否定的。
我国处于一个高速发展的阶段，发地产开发行业也不例外。但我国中小
企业远远没达到上述日本，美国的重要程度，占八成的中小开发企业在融资
能力、组织管理、开发能力等方面无法与大型房地产开发商抗衡，而政府偏
向大型房地产开发商，更加让中小房地产开发商感到处处碰壁，举步维艰，
而中小房地产开发商自身的财务等方面的确存在着很多问题，在行业内的竞
争能力也相对弱。但是世事总是挑战与机遇并存，中小房地产开发商的弱点，
从另外的角度来看，也是他们的优点。这一观点在本文的第二、三章中将详
细阐述。中国有13亿人，需要有地方住。特别是城镇人口，不但需要住处，
我国中小房地产商的发展战略研究
甚至需要把房地产作为一种投资的手段。这些需求显然不是那几十家大型房
地产开发商能够满足的，必然需要中小型企业的填补，甚至是支撑。中小开
发企业能否不被淘汰的关键不仅仅在于行业的发展阶段，而是从管理角度出
发如何发挥优势，同时改善他们的劣势。那么，到底中小房地产开发企业又
能否生存下来并且得以发展呢?目前的经济形势，特别是在美国次级债危机
爆发后引起世界的金融动荡，不可否认的导致了不少中小房地产开发商的资
金断裂甚至倒闭。但在现代的商业社会中，很多中小企业就是在一轮轮的暴
风骤雨中成长起来的，他们成长的诀窍就在于成功的企业战略管理。所以，
我认为中小房地产开发企业应该从深入了解宏观经济理论和微观金融理论，
从战略的角度去考虑他们的生存和发展。战略制胜已经成为当今市场竞争的
核心法则。企业对环境的适应程度，企业资源的合理组合等方面，战略有着
十分重要的作用。纵观国际上的知名企业集团，无一不是每每在关键时刻，
正确实施战略的结果。特别是面临现在的竞争压力，中小房地产开发企业更
应该从战略管理的角度出发去解决企业面临的威胁，必须制定有效的战略规
划，充分利用并创造各种机会，确定企业从事的经营范围、成长的方向和竞
争的对策。
1．2国内外研究成果
首先需要明确的是，我所要研究的对象是中小房地产开发企业，这属于
中小企业的范畴。前面我已经说过，中小企业在一个国家甚至全球经济中扮
演越来越重要角色。众所周知，中小企业的存在和发展既是各国经济的重要
方面，但如何管理好中小企业，让他们成为经济的有效组成部分，又是世界
性的一大共同难题，无论是在发达国家还是发展中国家，无论是在国外还是
国内，都给各国政府官员、经济学家、管理学家提出了严峻的挑战。
在国外，阿尔佛雷德．马歇尔是最早用达尔文进化理论来解释中小企业存
在合理性的经济学家，还有约翰．穆勒、舒马赫等。但是他们的侧重点不同，
马歇尔是借鉴进化论中的“生命周期”理论强调企业发展的过程；穆勒等人
则是借鉴“适者生存”的思想，强调企业对外界环境的适应能力。我更偏重
于“适者生存”这个观念，因为，毕竟可口可乐，IBM这种巨人企业，都是
2
1．导论
从中小企业发展起来的，与其他倒闭的企业不同的是，他们在更多关键时候
做出了正确的战略决策。1933年，罗宾逊夫人等人对传统的经济学和完全市
场假设提出质疑，认为现实中的市场是完全垄断和完全竞争的混合，她认为
不同的企业参与竞争的具体条件不同，但是对价格都有一定的竞争能力，中
小企业只要能发挥自身的优势同样能够对市场产生影响。张伯伦则特别强调
“产品差异”对中小企业生存的重要性，认为这种差异使得中小企业能够和
大型企业并存。1965年，旌太特和穆斯对美国的产业结构做了实证分析，他
们从技术和经济两个方面分析生产成本、经济规模、市场特征及地缘因素，
认为不同产业适用不同规模的企业经营。根据这些因素，归纳了八种适合中
小企业生存的细分产业。
在我国，中小企业出现高速增长是在十一届三中全会以后。78年后，政
府出台了一系列扶持中小企业的办法，各方面也未曾出线不同的声音，但那
仅仅是中小企业孕育的萌芽阶段。中央对私营企业的作用真真正正做出充分
肯定是在1987年。进入2l世纪以来，中小企业的发展，逐渐进入我国政府
部门的视野，并成为重中之重。经济学界、管理学界、政府及企业界等来自
不同领域的学者发表了大量研究中小企业的文章，对我国中小企业发展的背
景、特点、发展战略、作用、意义及国外中小企业发展对我国的借鉴等多方
面进行了研究。但目前对中小企业的研究多停留在宏观层面，如体制改革、
立法、财政金融、社会服务体系等方面的研究，较少地关注中小企业内部竞
争力的培养和开发上，使人们似乎感觉到发展中小企业仍然是政府的事，中
小企业只有依靠政府的扶持和政策才能运行、发展。而我认为，中小企业发
展的外部环境虽然重要，但一个企业真正要生存，要发展，主导力量还是来
自于内部，中小企业也不例外。最近十多年来，我国经济可谓是经历了一个
盛世，计划经济逐渐向市场经济转型。同时，随着市场的进一步开放，以往
凭借粮票，布票才能获得商品的卖方市场已经完全消失了，而商品供应过剩
的情况，也在暗暗滋生。买方力量逐渐成为市场主流。同时，年龄阶层的更
替，使得人们的消费观念也发生了很大变化，消费者对产品的差别化有了更
高要求，特别是在性价比问题上，消费者都不再是可以任意忽悠的对象。因
此，企业间的竞争越来越激烈，中小企业只有通过进一步提高其内部素质，
培养其竞争优势，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
我国中小房地产商的发展战略研究
其次，中小房地产开发企业作为中小企业，当然存在着中小企业所具有
的共性。但房地产这种特殊的商品，决定了房地产开发行业的中小企业，有
着与其他中小企业不同的特性。国内外对于中小房地产开发企业的研究很少。
国外由于经济体制和房地产行业的发展阶段与国内不同，不能完全借鉴，毕
竟他们没经历过我国如此特殊的计划经济时代。国内对于房地产行业中的开
发企业已经有了一些研究，但新闻媒体上的评论甚至专家学术研究，大多集
中于一些大型企业的政策导向以及相互的口水战和博弈，对于中小房地产开
发企业这一群体很少提到。此外，中小企业这个概念还不明国内对于开发企
业的四个分类也是从企业量的特征划分的，不能明确区分大、中、小的概念，
仅仅作为政府制定政策的一种参考，新出台的《中小企业促进法》中对房地
产行业中的中小企业也没有做出一个明确的定义，这也给相关的研究工作带
来一些难度。
1．3研究的思路和方法
每一个企业都有自身的特点，本文不可能针对每一个个体做研究和讨论，
中小房地产开发企业是一个庞大的群体，本文的创新之处在于，笔者注重的
是一种理论与战略相结合的理念，从企业整体的性质上对中小房地产开发企
业作了界定，在此基础上对这一群体做了抽象化的概括并作为研究的对象。
研究的过程中本文利用经济理论与公司金融理论的思想和办法从宏观和微观
环境入手，分析中小企业发展的中面I陆的优势、劣势、机会和威胁，在此基
础上利用(ToWS)矩阵等战略管理学工具得出中小房地产开发企业的发展
战略。
1．4理论意义和使用价值
中国于2001年12月正式加入了WTo，以世界贸易一体化和全球化为特
点的经济一体化也随之到来。这意味着在不久的将来，我国将要降低贸易壁
垒，开放本来受到保护或者隶属于国家的很多行业。房地产行业作为新兴行
业在我国的发展处于一个日新月异的阶段，中小房地产开发企业在面临实力
4
1．导论
雄厚的外商以及国内的地头蛇的众多挑战下如何走向未来，是一个值得思考
和关心的问题，也是我国走向中小企业占主导地位的发达国家模式的关键所
在。在这样的历史背景下，利用经济学与金融学理论，对中小房地产开发企
业的发展战略进行研究就是为了得出一个适用的发展战略，这个战略即使不
能适用于每一个中小开发企业，也应该是具有代表性的战略，帮助中小房地
产开发企业更好的生存和发展。
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我国中小房地产商的发展战略研究
2．中小房地产开发企业的界定
本文着眼于中小房地产开发商，那么对这个“中小"就比如进行一个界
定。A股市场有不少上市的房地产公司，大到万科，保利等市值数百上千亿，
小到绿景地产，广宇发展等市值不足十亿，但显然以此来量化“大中小"，不
太科学，毕竟有不少未上市的房地产开发商，例如龙湖地产等，规模惊人，
而更大量存在于市场上的，是一些在生存线上挣扎的，没有融资渠道，资金
不足的中小房地产商。鉴于以上这些原因，我试图从房地产业出发以定性的
方式来定义“中小"这个概念，并分析中小房地产开发企业的特点。
2．1房地产开发行业
2．1．1房地产开发
“开发”是生产者或者经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源
进行合理开发和利用的过程。房地产业业务包括房地产开发、房地产经营、
房地产市场管理、房地产产权产籍管理、物业管理、房地产金融、房地产人
才培养、房地产科研设计、房地产法制等等。本文研究的对象是中小房地产
开发企业，作为开发企业房地产的开发和经营是企业经营活动的重要组成部
分。
2．1．2房地产开发的特点
房地产开发具有设计范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发
与经营过程中会表现出难度大、风险大，并且受政策等因素影响很强等特点，
是一个企业的生产和再生产的过程，也是完成房地产产品的生产的建设的过
6
2．中小房地产开发企业的界定
程。房地产本身的特殊性、房地产企业的特点以及房地产业的特殊性赋予了
房地产开发所特有的特点：
l、难度大
房地产这个特殊商品，它价值的实现具有多层次性。房地产价值量大、
形成周期长，全部过程要经过多个环节、通过多次投入，且具有延续性和增
值性。
2、风险大
房地产开发是个漫长的过程，需要房地产开发商垫资，且投标，项目建
设等资金投放量大，一个项目至少需要几百万，更多的情况是上千万甚至上
亿。且行业资金流程环节较多，每个环节牢牢相扣，以资金的流动为线索，
一旦资金断裂，整个项目就崩盘。除此之外，房地产开发经营还受到社会政
治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而房地产开发具
有风大的风险性。
3、受政策影响大
房地产开发在任何国家都是一个支柱性的行业，同时也是国家宏观调控
的重点，资源分配，商品流动等环节实实在在的影响了国计民生，为了在市
场经济下让此行业驶入正确的经济轨道，国家通过宏观经济政策，立法等手
段进行强有力的调控，也使得房地产开发的政策导向型特征更加明显。
4、专业性强
从融资，投标，建造商品房到销售，房地产开发覆盖了很多专业，为实
现利润最大化，每个专业环节都要求极其严格，如果实力不够雄厚，期间遇
到的任一环节的专业性问题，都难以很好解决。
2．2中小房地产开发企业
房地产开发企业，是依法成立的具有法人资格的经济组织。作为经济组
织，利润最大化其最基本的目的。房地产开发公司的分类，可以从不同角度
划分。如以所有制结构分类，有国有、集体所有制、私营、中外合资、中外
合作和外商独资的房地产开发公司。如以开发业务在经营范围的作用不同划
分，分成以下三类：
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我国中小房地产商的发展战略研究
l、房地产开发专营公司。房地产开发专营公司是指以房地产开发为经营
内容或者以其为主要内容的公司。
2、房地产开发兼营公司。指以经营其他内容为主兼营房地产开发的公司。
3、房地产开发项目公司。指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开
发经营的公司。
这类公司的经营对象仅限于批准的项目。
鉴于兼营公司属于公司战略的组成部分，而项目公司具有一定暂时性和
短期性，甚至是一次性，本文不做研究。本文的研究对象属于第一类：房地
产开发专营公司。
实践证明，中小房地产开发商数量众多，规模不一，无法一一界定，本
文总结出的以下的界定标准，在定性的概念上具有很强的科学性。
(1)行业内地位
在竞争市场中，中小企业数量众多必定不占垄断地位，而我国房地产市
场需求今年居高不下，决定了我国房地产开发行业集中度不会太高。同时，
由于资质，资金，低于的限制，中小房地产开发商只能在某一地区，甚至某
一楼盘上谋求生存。因此，从行业内的地位来看中小房地产开发企业普遍投
入产出规模较小，市场占有率较低，企业信用度也不高。这几个特点也导致
中小房地产开发商市场地位低，资金不足，只能充当价格跟随者的角色。
(2)管理方式
中小企业不仅规模区别与大型企业，其内部的管理方式也不同与大型企
业。往往缺少完备的规章制度，在管理行为上多以经营者为主。松下集团创
始入松下幸之助说过，当一个企业只有50个员工，经营者必须在前线督促甚
至怒骂员工。当一个企业有500个员工时，经营者不得不放下一些权力，面
对且相信自己的管理人员。当一个企业有5000个员工时，经营者只需要退居
幕后，对员工抱有感激与敬畏的心情。显然中小房地产开发商经营者更多的
时候必须直接面对自己的员工，这就导致了企业的战略决策具有独断性和随
意性。
(3)组织结构
团队合作是大型企业强调的一个概念，但中小房地产开发商因为资源不
足，无法体现企业决策的民主和科学性，决策结果往往体现的是企业投资者
8
2冲小房地产开发企业的界定
或者相关小集团的利益。由于资质和融资能力有限，中小房地产开发商大多
由个人或者小集团直接经营，采取集中制，等级制来领导哦员工，团队合作
这种现代企业管理理念得不到展开，员工积极性也得不到发挥。
2．2．1中小房地产开发企业的特点
由于中小房地产开发企业在界定和划分标准上或多或少的存在不全面的
情况，所以对中小房地产开发企业的基本特点做出比较确切的、系统的概括
也存在很多困难。在此我从上一节对中小房地产开发企业的界定出发总结这
一企业集合相对与大型开发企业的特点。
从企业的界定出发导出了中小房地产开发企业的十大特点。
表2-1中小房地产开发企业的界定—特点对照表
中小房地产开隽之企业的定位中小房地产开发企业特点
一、产业内的地位I、经营活动带有明显的地域性
1、市场占有串低2、服务于某一细分市场
2、投入产出规模小3、资本和技术的均成较低
3、企业信用度低4、劳动力素质较低
=、管理方式5、内部层级较少
I、经营肴直接丽对员工6、制度体系不完善、不健全
2、经营者按个人判断经营企业7、俗业丰蘑经赞者的囊盾涣宦氽啦成败
=．蜘织鳍抽8、隆性的、菲明确的战略
1、企业由个人或小集团投资甚举胄接经营9、融资方式草一
2、组织结构多采用集巾制、等级制10、产权丰H对明晰
从表中可以得出一些关于中小房地产开发商的结论，一方面由于缺乏资
本积累，经营现金流相对匮乏；另一方面信用度低，开发规模和企业附加价
值也较小，技术水平落后。但从另一个角度讲，企业规模小，有利于经营者
策略的无损耗贯彻，经营活动的地域性也有助于在当地建立企业品牌，劳动
力素质低也意味着劳动力成本较低，融资方式虽然单一，但可以避免盲目扩
张带来的恶果，明晰的产权对企业发展也至关重要。
2．2．2中小房地产开发企业的界定
l、定量与定性
现代经济学理论告诉我们，企业规模很大程度上决定了企业所选择的竞
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我国中小房地产商的发展战略研究
争策略。所以，首先必须界定中小房地产开发企业的范围，也就是本文研究
的对象。
什么是中小房地产开发企业?国内外一般有两种界定方法：
或者以企业的特征为标准，或者以企业的规模数量为标准。前者是定性
的方法，后者是定量的方法。定性的方法较为集中的反映了“中小"的本质
特征，定量的方法则从量的角度直观反映企业的经济实力。
欲量化“中小"概念，国际上普遍从投资额、注册资本、从事开发经营
的时间、施工面积、竣工面积和相关从业人员数量考虑。国内，建设部于2002
年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》也是从量的角度对房地产开发企
业进行资质管理的，并划分了四个等级。但这个划分界限太模糊，也无法准
确的判断本文研究的企业的规模。由于本文属于理论研究，定性标准相对于
定量标准而言更加准确的反映了企业内部具有生命力的特征，更具稳定性，
有助于从本质上把握“中小’’这一相对的概念。
2、范围的界定
中小房地产开发商与大型开发商的区别，不是简单的资产规模的倍缩，
它们所拥有的社会资源，组织结构，管理策略也明显与大型开发商不同，这
些方面正是用以定性确定中小房地产开发商的质的特征和普遍标准。因此，
从定性的角度界定“中小"，可以较为准确的从企业规模的变化来认定量变产
生质变的界限，从定性的角度看，各国多以企业资本的集中程度、自主经营
的程度、管理方式和企业在本行业所处的地位作为衡量的标准。
以上便是我对于中小房地产开发企业特点的分析和归纳，从这些特点来
看中小开发企业有优势也有劣势，事实上世界上任何一个事物都要从不同角
度去看待，这些特点也是一样，他们即给中小开发企业带来一定的压力，也
带来一定的优势，相关的分析将后面进行论述。
10
3．中小房地开发产企业存在的必然性
3．中小房地开发产企业存在的必然性
本章从理论和现实两个角度出发解决了两个问题，一是从理论角度出发，
解释了作为中小企业大家族一员的中小房地产开发企业存在和发展的必然
性：二是从中国和行业的现况出发，说明了中小房地产开发企业存在的意义
和作用。
3．1中小房地产开发企业存在的理论依据
3．1．1不完全竞争市场论
不完全竞争市场论从产品销售的角度解释了中小企业的存在和发展。意
大利经济学家斯拉法提出。后来经过罗宾逊夫人和张伯伦的发展得到完善。
不完全竞争市场竞争论认为，现实中的市场既非完全竞争也非完全垄断，而
是两者的混合。产品的差异性使得许多中小企业在某一特定区域和技术环节
得以和大型企业并存。此外，每个企业参与竞争的实际条件各不相同，在要
素种类，项目时间，销售技巧等方面，中小企业有机会赢得竞争优势，这也
是在不完全竞争市场下得以生存的原因。
上世纪五六十年代，威廉姆森和理查．尼尔森(融chard Nelson)进一步发展
了这一理论。他们认为中小企业可以通过战略联盟的方式获得生存空间，与
大型企业在不完全市场中进行有效竞争。同时，另一种观点认为，中小企业
与大型企业之间的关系也由排挤逐渐转化为合作，我国学者袁纯清提出的共
生理论把这种转变成为非堆成互惠共生向对称互惠共生的转化。经过多年的
发展，不完全竞争市场理论说明，在中国房地产市场的刚性需求环境下，中
小房地产开发商是有生存甚至发展空间的，他们不但是大型企业的一个补充，
他们的战略联盟甚至能威胁到大型企业的市场份额。
我国中小房地产商的发展战略研究
3．1．2规模经济论
规模经济论作为一种成熟且被广泛推广的理论，从成本角度说明了企业
规模的特点，主要有三种代表性的观点。以奥斯汀．罗宾逊(Austin RobinS0n)
为代表的第一种观点认为，随着企业规模的增加，其规模经济优势将被管理
和协调费用的增加所抵消，出现规模不经济。企业在现有技术条件下达到平
均成本最低点的最佳企业规模未必最大，中小企业只要规模适度，就有较强
的竞争力，就能生存与发展。以乔治．施蒂格勒(Geo骅J．Sti四er)为代表的第二
种观点认为，中小企业由于经营上的灵活性，边际成本变化比大企业慢，使
大企业只在某～区间规模上有成本优势。如图2．1所示，较平缓的曲线代表
一家中小企业A，较陡峭的曲线代表一家大企业B，产出量在QI、Q2之间的
位置时，大企业才拥有这种成本优势。制度经济学派创始入罗纳德．科斯
很．H．CeaSe)则用交易费用理论说明中小企业的存在和发展。他认为企业的边
界在于企业内部新增业务所需成本恰好等于在价格机制下增加该业务的市场
交易成本。企业规模达到一定程度后，规模继续扩大将增加总的交易成本。
一方面，房地产做为一个地域性强、产品独立性强且构成复杂的行业，规模
化发展并不会必然带来效率的提升和成本的下降，即单位的产出和成本及品
质并不会因为企业的大小而有所不同，而且其扩张也受到远远重于其他行业
的客观限制。目前大的地产企业也多是以资源如土地和资金的简单积累和叠
加为主。
图3—1：大小企业规模经济比较
12
Ql Q
白
3．中小房地开发产企业存在的必然性
此外，企业的最佳规模收到组织结构，资本结构等多因素的制约，不同
规模，不同组织结构与资本结构将会带来不同的竞争优势，就实际情况具体
分析来说，中小开发商应根据自身条件，利用好现有的资源，发挥出自己的
优势，选择一种适合自己的规模和组织结构的经营方式。
3．1．3经济进化论
经济进化论的主要代表人物有阿尔弗雷德．马歇尔(砧骶d Marshall)和约
翰·穆勒(JollrI Stuart Mill)。经济进化论的核心在于企业都有一个生存．发展．
衰退的生命周期，大型企业衰退后，被新生力量取代，这是自然界的规律。
在这个过程中，中小企业具有的灵活性有助于在非常时刻开拓新的市场。而
中小企业在工作上的认真，在微波利润的追逐，是它们所拥有的能与大型企
业竞争并发展的优势。在这个理论指导下，中小房地产开发商只要能充分利
用现有资源，采取灵活的运营方式，积极有效的应对经济环境的剧烈变化，
在不完全竞争市场中成长壮大，是完全可能的。
3．1．4生产力本位论
生产力本位论认为中小企业的蓬勃兴起是生产力发展和科技进步所引起
的一系列变化。
卡尔松(Kaurlson)认为，科技的进步有效的降低了企业最小的有效规模，
弱化了规模经济的作用。同时，许多中小企业可以进入原来难以进入的领域
生存和经营。阿科斯(Z．L．Acs)利用轨道的转移来解释中小企业的兴起，房
地产行业运用的是传统技术，而科技进步使得传统技术支持的行业日落西山，
相对于中小房地产开发商，大开发商反而困难重重。在寻求并利用新技术的
过程中，中小房地产开发商获得的机会比大开发商更多，而且它们能与市场
广泛而直接的接触，服务到位，决策灵活，这也更适应科技飞跃的节奏。这
些都是它们蓬勃发展的基础。
我国中小房地产商的发展战略研究
3．1．5小结
首先，中小企业存在理论说明，无论是在工业化初期，还是在现代经济
社会中，中小企业都有其存在的必然性。就房地产行业而言，由于种种原因，
中小开发企业的生存空间也是客观存在的，决不会被大企业排斥在外；其次，
中小房地产开发企业可以通过建立适合的组织结构，组成战略性联盟，技术
创新，开拓新的市场等等方式获得竞争力，长期存在并发展壮大。
3．2中小房地产开发企业存在的现实意义
随着市场经济的深入和住房制度的改革，我国房地产市场近年来蒸蒸日
上，近年来在国民经济中所占比例不断扩大，成为了支柱性产业。针对我国
内需不足的现状，房地产开发对建材，装饰等几十种行业也具有巨大的推动
作用。中小房地产开发商作为这个行业为数众多的重要成分，显然占据了非
常突出的地位。
3．2．1房地产行业的重要组成部分
我国房地产开发行业理有八成以上的中小企业，在数量上占绝大多数，
但在影响力上有所欠缺。这一特点，使得它们成了行业公平，公正，公开这
个基本原则最积极的维护者。他们要求市场透明，规范，健康。中小房地产
开发商存在与服务的基础都是市场，促进市场经济的公平竞争，是符合他们
的愿望以及利益的。现代经济呈现的是一个集中化趋势与分散化的制衡，这
两种力量的存在是行业发展的动力，而作为分散化制衡的关键，中小房地产
开发商是这个行业非常重要的组成部分。
3．2．2促进地方经济增长的动力
从目前国家政策来看，鼓励中小企业的发展是关键，中小企业成为活跃
地方经济的重要力量。它们始终面临各个方面竞争的压力，存在和生存在剧
14
3．中小房地开发产企业夺在的必然性
烈的竞争压力之下，遵循市场优胜劣汰的规律，这也促进了中小房地产开发
企业的更替，用优胜劣汰学说来讲，生存下来的中小企业，日后很可能就是
行业巨人，这一点也在历史中得到了证明。在这个不断增加竞争力的过程中，
中小房地产开发商利用新的技术和经营方式提高了自身管理水平，从而推动
了经济的发展，也让地方经济形成了一个良好的竞争氛围。
3．2．3增加就业的途径
自从去年美国次贷危机爆发后，不断有大型知名企业倒下，也有不少跨
国公司开始大规模的裁员。麻省理工学院的研究表明，每增加lO个新的工作
岗位，就有8个是由雇员不超过lOO人的中小企业创造的。我国人口众多，
工业化水平低，加之城市化进程的不断推进，妥善解决劳动力的出路是国家
长治久安、社会稳定的重要保障。中小房地产开发企业作为中小企业的一员，
在扩大就业方面起者很重要的作用。而大型开发企业的制度革新和技术创新，
不但不能增加就业的岗位，还要有大量的雇员下岗，解决这些人的再就业主
要依靠中小房地产企业。
15
我国中小房地产商的发展战略研究
4．中小房地产企业生存发展的宏观经济
条件分析
4．1房地产市场有效供需理论
西方经济学认为，在市场经济中价格是由需求和供给两方面力量决定的，
需求和供给的平衡才能体现出产品的真实市场价格，住房也不例外。而要认识
当前我国房地产市场的真实状况并且正确分析其原因，有效需求和有效供给是
两个重要的分析工具。对于需求的界定，学术界一致认为，需求是指有购买欲
望的需要，而对有效需求的界定，学术界的争议一直较大，各方说法都不统一。
笔者认为：有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近
期即将实施购买行为的需要，它包括消费需求、投资需求和投机需求。供给就
是有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是这样一种供给，它满足的
是购房者即期的居住消费需求，房地产供给的有效性应该包括以下三个方面：
①供给的对象是当前迫切需要住房者，②供给的用途是购房自住，③供给的
状态是房产被购房者使用而不是空置。基于这样的认识，笔者认为，提供给投
资需求和投机需求而处于空置状态的供给不应该算在有效供给之列，消费者
在实施住房需求升级时其原有住房未进入流通而处于空置状态，也会影响供
给的有效性。
纵观中国房地产市场，目前我国仍然存在有效需求过剩，而有效供给不足
的问题。这表明，中小房地产商可以通过填补有效供给不足，来获得一定的
利润，从理论角度来说，中小房地产商的生存发展空间，远远未达到饱和状
态。
16
．4．中小房地产企业生存发展的宏观经济条件分析
4．1．1房地产市场有效需求明显过旺
正如前文所述，有效需求包括消费需求、投资需求和投机需求。消费需求
就是自己使用的需求，即为了自己居住而购买房子。投资需求即通过购买房产
来获得较大的收益的需求。而投机性需求是指，市场中利用不完善的市场制度，
在短期内通过囤积商品，以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前我
国房地产市场有效需求过于旺盛，其主要是由以下几方面造成。
住房改革使消费需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，国家取消了保
障性住房政策，住房不再实物分配，而是向住房商品化、分配货币化、供应社
会化的方向不断迈进，住房市场化成为解决居住问题的主要途径，这使得原
先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产
市场的有效需求。另外，农村人口大批向城市转移和城市之间的人口迁移，这
部分人口的住房需求只能通过市场来解决。
房价上涨的“预期心理”导致很多后期潜在需求转化成当前有效需求。
随着房价的不断上涨，很多原本可以推迟买房的老百姓因为害怕房价不断攀
升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，即房价的不
断攀升迫使未来的消费者转变为现实的消费者，这部分消费者对房价上涨产
生了强烈的心理预期，继而不惜透支来购买房产，这部分消费者的加入，虚假
地放大了房产需求，从而给中国房地产市场有效需求过多又重重地加上了一
笔，加速了房价上涨。比如，一些生活水平较高的人群出于涨价预期，在即期实
施其改善住房的计划，在已经拥有房屋的情况下再购入新房，使得原本已经
旺盛的多元化需求更加沉重。
住房投资迅速发展，投资需求不断上升。在人民币持续升值和CPI涨幅
不断走高的情况下，居民的储蓄意愿持续下降，中国人民银行今年8月在全
国50个城市进行的2007年3季度全国城镇储户问卷调查表明，居民储蓄意
愿连续4个季度下降，本季度再降O．19个百分点。经济领域流动性过剩的问
题长期存在，导致对楼市、股市的投资性需求大量增加，其影响主要就会体现
在产生资产泡沫、出现在资产通胀上。房价的暴涨使得相当多的投资者瞄准
了投资住房这一新兴投资渠道。他们购房后并不居住，而是出租，或是等房产
增值后变现，获取差价。由于尝到了甜头，目前此类需求犹如雪球越滚越大，
17
我国中小房地产商的发展战略研究
一个新楼盘约35％．40％是投资性购买。
投机商人和外资跟风炒作，投机需求越演越烈。．一方面，很多开发商、房
产中介和投机者通过抱团炒作、哄抬房价、制造抢购、虚假购买等手段来制
造“虚拟需求"，比如我国近年来在许多大中型城市出现的“炒房团"、中介
机构与开发商勾结在楼盘开盘时雇入排队抢号等现象，有的楼盘显示炒家比
例高达惊人的70％，一般而言这一比例约为35％；另一方面投机性外资也较
大规模进入房地产市场，外资炒房不断兴起。国际著名地产基金管理机构盛阳
地产基金发布的《2005中国外资地产基金生态报告》指出，房地产调控期间，
外资基金累计投资中国地产领域已超过150亿美元。2006年3月，两家美国
基金分别以7000万美元和8000万美元的收购价格相继收购了上海虹桥和新
天地地区的高档公寓，一家印度基金用约1亿美元收购了新天地附近的两幢
公寓。据国家外汇管理局提供的信息，2007年上半年进入中国的热钱就达上千
亿美元，其中大部分流向中国房地产业。中国经济领域的疯狂投机，终于引来
更大规模的国际投机。在经济全球化时代，外国资本的恶性介入，有可能会使
正在走向垄断和失控的房地产业，成为一场全面洗劫中国社会财富的战场。
根据房地产市场需求过剩的状况，笔者认为，中小地产商应当适时调整
自己的策略，利用自身的产品差异，引导有效需求，从中获利。房产品的同
质化是由房地产业自身的行业特性所决定的。房地产业技术含量相对较低，
易被模仿，“三外”现象的出现便是明证。而近年来市场需求的旺盛，使开发
商思想相对松懈，忽略了对产品本身的研究与创新。面对同质化的产品风险，
差异化的产品策略是最有力的武器。产品的差异化可以体现在性能的差异化、
营销概念的差异化、销售策略的差异化、客户群体的差异化等许多方面，这
些差异化策略的结果就可以导致产品价格的差异化。
产品性能的差异化主要可以在产品的高科技、生态环保、周边配套、户
型大小、社区功能等方面做深一步挖掘，同时可以考虑销售为客户定制的别
墅等高档房地产产品；营销概念的差异化可体现为定位于不同客户市场的营
销策略，如低价策略、高性价比策略、豪宅策略等，销售策略的差异化可以
考虑以租待售策略、在建工程转让回笼资金策略、滚动销售策略等：客户群
体的差异化可以将不同特质的项目定位于不同的群体，如专门为白领、外商、
公务员、教授以及工薪阶层等不同的社会客户群体，根据他们的家庭财务状
4．中小房地产企业生存发展的宏观经济条件分析
况、消费偏好、需求特点等定制不同的产品，同时可以考虑提供相应的融资
服务，以延长产品价值链，提高品牌知名度。
4．1．2房地产市场有效供给严重不足
过去一段时间，人们对房地产市场关注的重点在于需求方面，而忽视了
供给方面的因素，以致于出台的调控政策在调节需求的同时，也抑制了供给。
房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅要关注其总量，在当前市场环境
下，更要关注其结构性问题。如前文所述，我国房地产的供给是否有效，主要
看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效性的大量存在，
导致我国房地产市场有效供给严重不足，具体表现如下：
首先，开发商捂盘惜售、囤房等哄抬房价的手段大大缩减了房地产市场的
有效供给。其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目
前各家开发商普遍实行的行业潜规则。一些开发商在给楼盘定价前往往会将
首批数十套房源提供给市场，根据市场销售情况来决定后期房源的定价。另一
方面，在目前市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方
式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。供应量的减少加上部分开发商“捂
盘惜售”使得实际投放市场的住宅供给持续下跌，目前上海住宅楼盘供应明显
小于日益增大的成交量。上海市统计局数据显示，l～7月，上海新开工项目数
1434个，比去年同期减少554个，其中新开工住宅面积884105万平方米，
累计降幅达21．50％。
其次，大量住房空置削弱了供给的有效性；(1)在楼盘分批上市之时，很多
开发商和房产中介往往集结一些个人或者集团来哄抢房屋，或者自买自卖，
或者轮番炒作，以造成房屋紧俏和抢手的假象，这一方面加重了消费者的恐
慌心理，另一方面形成了上市房屋的虚假销售和虚假供给；(2)上市房源中的
大部分被投资者和投机者获得，他们购买房产的目的不是为了自住，而是为
了房产增值和赚取价差，大部分房产在购买后处于空置状态，从而使房产供
给非有效；(3)部分消费者为了提升生活品质等需要而购置了新的住房，但是
由于对房价上涨的预期而保有了原住房，虽然这类供给满足了消费者自身的
居住需求，但是由于其原有住房形成了新的空置，因而也是非有效性的或者
19
我国中小房地产商的发展战略研究
是半有效的。
再次，住房供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。一
方面，房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体．
从而更多地开发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住
房和经济适用房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。另一方面，开
发商更多地愿意把房屋出售给投资商和投机者，从而出现很多老百姓有钱却
也买不到房的现象。最后，土地管理制度也影响着土地供给。
针对有效供给不足，中小地产商应该学习万科今年年初率先采取的降价
策略，这也是它们自身的优势。不少大地产商形成战略联盟，囤货居奇，希
望控制住房地产卖方市场的格局，也避免自身的高端品牌形象受到损害。而
中小地产商应该在这个困难时刻，利用好自身的灵活多变，不与大地产商死
守硬耗，率先打出价格牌，加快资金回笼速度。此外，中小地产商应当认识
到诚信经营才是一个企业发展壮大的王道，避免虚假炒作，自买自卖的局面，
塑造良好的企业形象，这对企业的长期发展有利无弊。最关键的策略，还是
在于放弃以往房地产行业景气时“大口吃肉，大碗喝酒”的思维定式，适时
改善观念，走出大户型楼盘的高价位，低数量的歧途，推出中小户型，改善
住房供给结构，让人数众多的中小购房者的有效需求得到满足，同时自身获
利并借此推广品牌效应。
4．1．3小结
归根结底，供需理论的核心在于决定价格。面对目前大地产商捂盘惜售
的局面，中小地产商的对策关键，还是降价升量，加速资金回笼，更新观念，
改善供给结构，在市场成交量紧缩的情况下，拓展自己的市场份额，推广自
己的品牌，认识到房地产买房市场周期已经进入尾声，转变卖方市场的思路，
引导消费者，特别是中小购房者的有效需求，这才是谋求长期发展的正确方
向。
20
4．中小房地产企业生存发展的宏观经济条件分析
4．2宏观经济波动因素分析
房地产业是整体经济的重要组成部分，它的发展同样具有周期性波动，
而作为国民经济支柱产业，房地产业的波动周期常常提前于整体经济。就如
去年爆发的美国次级债危机，我们可以深刻的感受到房地产业衰退时引发的
金融危机乃至整体经济危机。基于这点，从周期波动理论角度来研究中小房
地产开发商的发展战略，不但对它们自身有指导意义，对国民经济也是至关
重要。
4．2．1房地产周期波动理论
经济周期是一个外部现象，但它的成因是外部力量和内生因素共同作用
的结果。在整体大环境不好的情况下，房地产业受到的冲击非常巨大，而且
外部力量的冲击是不规则的，难以预测，所以我们能做的，就是在这个时刻
如何选择自身的发展策略，这是中小房地产开发商挺过困难时期的关键。
l、内生因素的分析
为了简化分析，本文假定房地产行业处于萧条时期。此时需求开始增加
并慢慢超过供给，但由于时滞，短期内价格不会出现上涨趋势。而这个时候
要素市场的价格和利率较低，房地产业收益出线增长，有更多的厂商进入这
个市场，产出迅速扩张。而最初需求的增加通过乘数．力Ⅱ速数作用增加了房地
产的产出，并由此带动了数十个关联行业的复苏和价格的上涨。此时房地产
商已经从供给不足变成了供给过剩，商品价格下降，且要素市场价格攀升，
因此利润下降，进入者减少。同样由于乘数_力玎速数作用，此行业投资下降，
过剩的供给逐渐被整体经济复苏带来的需求所消化，要素供给由紧张变得宽
松，房地产商成本下降，具备了再次复苏的有利条件。内生性的经济规律如
此规则的重复，是可以预测的，对于中小房地产开发商来说，熟悉这个经济
规律，根据市场信息做出早于周期的预判，是在繁荣期获利最大，衰退期损
失最小的关键。
2、外生因素的分析
2l
我国中小房地产商的发展战略研究
外生因素是指房地产经济体系以外的对房地产经济活动产生外部冲击和
作用的影响因素。外生变量由于其随机性与复杂性，其总体效果是难以预知
的，因此我只能一一分析某类外生因素的作用。外生因素无非两类：一类是直
接影响房地产开发活动的宏观经济因素，如与房地产密切相关、敏感程度很
大的金融市场因素和政策因素，它们对房地产经济运行状态的影响效果是较
为显著和短期的；另一类是间接影响房地产开发活动的社会经济技术因素，
如经济发展水平、社会经济体制、技术进步等因素，它们对房地产周期波动
的特征有着长期而深远的影响。外生因素的影响效果是通过内生因素的作用
实现的。它通过乘数-力口速数作用影响房地产体系，进而作用于其周期。它可
以改变房地产周期波动的形态，如波长，波峰和波谷。以下我将就具体外生
因素做出简单的分析。
4．2．2政策因素
1、财政政策
财政政策是指政府通过变动政府购买支出、改变政府转移支付、变动税
收和公债等手段调节社会总需求水平以达到扩张或紧缩经济的行为，财政政
策分为财政收入政策和财政支出政策。政府可以通过财政支出参与市场，直
接调控，其手段主要有两个：
首先，政府作为土地一级市场的供应者调节士地供给的总量、结构与速
度，再者政府直接参与经济适用房建设，调节市场供给和需求的关系。2004
年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了7l号文件《关于继续开展经
营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各省市在
8月3l目之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕。8月31日之后，不得再
以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。7l号文件的
公布不仅规范了土地资源的供应机制，更对国内房地产市场的经营开发带来
理性的约束机制。7l号文的实施对于中小开发企业的冲击要大于大型开发企
业，尤其是那些依靠社会关系、钻政策漏洞的开发企业。
再者，政府直接参与经济适用房建设，调节市场供给和需求的关系。经
济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房，也是中国城
22
4．中小房地产企业生存发展的宏观经济条件分析
镇住房制度改革的基本内容之一。98年来，中国各地积极推进经济适用住房
建设，取得了明显成效。许多经济发达但房价过高的城市居民和经济落后收
入不足的城市居民通过经济适用房解决了住房问题，这点促进了居民的住房
消费。同时，经济适用房优化了房地产市场结构，抑制了商品房价格疯长，
并且缓解了城市旧房改造和拆迁的矛盾。
但这里出现了一个问题：政府在产业政策有矛盾性。一方面政府不希望
房地产价格上涨太快，出现过多的经济泡沫而导致1993那样的崩盘，所以大
量增加低价房供应，拉低房屋均价，解决中低收入家庭的住房问题：另一方
面政府规范和控制房地产投资，采取了收紧土地供应，以减少供应量等措施。
可是土地的减少又将引起房价的攀升。具此，中小房地产开发商应该根据自
身实力，扬长避短，从微利多销的理念出发，尽量争取经济适用房的项目，
吸收一些大开发商看不上的小土地楼盘，好好利用政府政策的矛盾性，求得
自身生存发展空间。
2、货币政策
货币政策是指中央银行通过调整贴现率和变动法定准备金等手段控制货
币供给量以调节利率进而影响投资和整个经济以达到～定经济目标的行为。
主要分为以下几个手段：
(1)利率
我国的利率由中央银行决定，是一个外生变量。利率变动对房地产经济
运行的影响体现在两个方面：一是对房地产开发投资的影响，绝大多数中小房
地产开发企业融资手段相对单一，资金主要来源于银行贷款，利率升高会增
加开发商的利息成本，降低开发投资的收益率，抑制投资需求；二是对房地
产消费需求的影响，利率高低影响消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。
中国经济在经历了多年的通货紧缩之后于2003年CPI由负转正，并自03
年10月起一直保持在3％的高位，CPI作为经济运行的综合反应说明国内经
济由通货紧缩逐步转向通货膨胀。08年4月份，中国通货膨胀率高达8．1％，
通货膨胀率连续上涨将严重影响中国经济成就，基于以上的情况中央银行实
施了货币紧缩政策。但是由于中国现在还在继续买入外汇，来维持人民币汇
率的稳定，证券市场也处于成长初期，相应的冲销操作规模有限，这些原因
都使得降低货币供给会比较困难。这就使得利率成为紧缩政策的主要工具。
我国中小房地产商的发展战略研究
但次级债危机爆发后，全球性的降息，使得房地产市场在经过一连串紧缩打
压后，终于迎来了复苏的希望，中小房地产开发商如果能够锐意进取，发挥
自己追逐微利的本质，在扩张政策下投标得到一些相对廉价的土地，在市场
进入复苏阶段后，无疑是极为有利的。
(2)汇率
在常见的经济周期理论中，汇率波动与经济周期的波动密切相关。在经
济处于上升期时，由于对货币的需求增加，导致国内利率上升，内外利率差
增大，币值趋于坚挺：当经济处于低迷期时，对货币的需求减少，内外利率
差也减小，币值也将疲软。与此同时，汇率波动对经济周期也具有一定的反
作用。货币升值往往导致出口下降，从而抑制总需求的增长：货币贬值则会促
进出口的增加，进而带动总需求的增长。
在人民币最近几年来持续走强的大背景下，外资不断涌入国内市场，且
在证券行业大捞了一笔后撤退。撤退的资金不可能完全离境，它们必然在寻
找着新的投资机会，而房地产行业无疑是最佳的选择。这为中小房地产开发
商解决融资能力不足提供了很好的机会。且国内要素市场价格不断下降，如
果能进行有效的项目融资，在大地产商步履蹒跚的时候，发挥出自己灵活多
变的特性，实现超额利润，也会成为一种现实。
4．2．3社会因素
l、人口
中国人口众多，意味着房地产开发商的客户众多。目前普通居民人均住
房面积不足，农转非人口增加，从长期看，国内住宅需求潜力巨大。而与发
达国家不同，我国居民在未进入高收入水平前就进入了老龄化，由于收入限
制，他们的对住宅的要求不高，这也为开发技术不足，实力较弱的中小房地
产开发商创造了机会。提供一个老年人的“亲情社区”，是中小房地产开发商
应该着重考虑的一个概念，也是适应人口高龄化加快的社会需要。
2、储蓄倾向
受到传统文化的影响，中国的储蓄率远远高于世界水平，且在之前紧缩
的货币政策影响下，居民的储蓄意愿更强烈了，本来用于住宅消费的储蓄，
24
4．中小房地产企业生存发展的宏观经济条件分析
大量的累积在了银行账户里。次贷危机后，央行的连续降息，逼迫居民改变
自己的储蓄方式，而消费甚至投资于房地产，无疑是个很好的选择。
这一小节中讨论的两个问题对于中小房地产开发企业都是有利的。一者，
巨大的人口基数给了房地产开发企业一个巨大的消费群体，其中每一个细分
市场都蕴涵着很大的购买力，中小开发企业因此有了生存的空间和发展的可
能。再者，中国人储蓄倾向为房地产的消费准备了大量的资金。更重要的是，
在国人的眼里，房产不仅仅是一种消费，也是一种变相的储蓄。
4．2．4技术因素
目前，房地产创新主要体现在两个方面：知识创新和技术创新。
l、知识创新
随着人们生活水平的提高，住宅对人们来说不再只是遮风蔽雨的栖息场
所，而一跃成为安居乐业的幸福家园。人们对住宅的性能、质量的要求及环
境素质甚至周边的人文环境都有了更高的要求。知识创新在房地产产业已不
仅仅局限在规划、设计、环境、绿化等方面，房地产企业的发展更多的依赖
于其所拥有的无形知识资产，主要包含：信息资源、政策资源、品牌资源、
组织资源。信息资源指新技术、新材料的获得渠道、时尚文化概念等；政策
资源包括政府宏观指导和控制因素、新政策、新法规等；品牌资源是指企业
及产品的知名度、市场的忠诚度；组织资源是指企业的文化建设。
我认为，中小房地产商由于管理机制相对简单，内部权力斗争不像大地
产商那么复杂，在知识创新的灵活度上具有自己的优势，利用并发展行业人
才，进行小楼盘的品牌塑造，是中小房地产开发商发展壮大的一个重要策略。
2、技术创新
所谓技术创新，就是指新产品开发、新工艺应用、新技术推广等。随着
人们的生活水平和居住水平的提高，节能、生态环保、智能化和可持续发展
的要求已经成为我国房地产业技术创新的发展方向。提高住宅科技含量、提
高建筑质量是人们对房地产商品的质量、功能提出的新要求，这必然促进建
筑、建材及相关一系列产业或部分产品科技含量的提高，从而促使房地产行
业的技术创新。
25
我国中小房地产商的发展战略研究
正如本文开始揭示的一样，一个足够成熟的市场，技术创新常常来自于
困境中求生存的中小企业。房地产开发这个市场也不例外，将生存压力转化
为前进动力，这是中小地产商发展的一个重要思路。
4．2．5小结
本节的分析和3．2(竞争状态分析)结合在一起形成一个整体。本节着重
从中小开发企业的特点出发，以大型房地产开发企业为参照分析研究对象的
优势、劣势。
前面在第二章中已经解释了中小房地产开发企业存在的可能性。本节则
是从中小房地产开发企业的特点出发分析这一集合的优势、劣势。中小房地
产开发企业的特点分成三类，A类带来了竞争优势，比如内部层级较少，可
以说这是中小企业的绝对优势。而B类带来竞争劣势，比如处于资金密集型
行业，中小房地产开发企业的资本和技术构成较低和融资方式单一则是绝对
劣势。其他一些特点属于C类，既给中小企业带来优势也带来了劣势，作为
中小企业的经营者尤其要注意这些特点，在实际的经营和内部管理中发挥优
势避免劣势。比如“企业主要经营者的素质决定企业成败”这个特点带来的
主动性、积极性才是企业管理者要考虑的。
表4．1：与大型房地产开发企业对照表
与大型房地产开发企业相比巾小企韭的
中小房地产开发企业特点
优势劣势
(C)经营活动带有明显的地域性
更加贴近市场、了解顾客
开发活动受到地域的限制
(c)服务于椠一细分市场容易受到目标群体的影响
(B)资本和技术的构成较低开发能力、刨薪能力有限
(C)骛功．力素璜较低人力资源成本较低经营和丌发能／J有限
(A)内部屡级较少组织结构宸平化
(C)制度体系小健全管理和激励机制灵活管理行为不规范
(C)企业主要经营者的素质决定缺少企业文化、内部缺乏民主、
企业成败
决策迅速、肉耗较少
员下移l拯性丧失
(C)隐性的、非明确的战略战略灵活注重短期利益
丌=发能力、产品质最、项目选
(B)融资方式单一
择受到限制
4．中小房地产企业生存发展的宏观经济条件分析
4．3竞争状态分析
中小房地产开发企业的发展离不开整个的宏观环境，更与本产业内部的
竞争结构息息相关。在此我借鉴迈克尔．波特的产业结构分析原理对影响房地
产开发企业发展的产业竞争结构进行系统分析。该理论认为，在一个产业内
部存在着五种基本的竞争力，即潜在的进入者、替代品、买方议价能力、供
方议价能力和现有竞争对手的竞争。这五种竞争力共同决定着一个产业的竞
争强度和最终的利润潜力，其中最强的一种或几种竞争力占据着统治地位并
对一个企业战略的形成起着关键作用。
表4—2：波特模型
4．3．1房地产业的潜在进入者分析
根据竞争市场理论，当某个市场现有厂商生产能力有限而无法满足市场
需求时，产品价格会上升，厂商利润会增加，新的厂商受利润吸引，将进入
这个市场，填补原有厂商不足的产能，增加供给，使得产品价格下降。然后，
由于市场壁垒，想进入某个市场并非易事。经过我进一步的研究，我把潜在
进入者分为两种类型：
第一种类型是通过相关多元化进入房地产业的潜在竞争者。所谓相关多
我国中小房地产商的发展战略研究
元化是指企业涉及的诸业务活动之间存在技术的或市场的相关性。这一类潜
在竞争者又可分为两类：
l、实行横向相关多元化的潜在竞争者。这种类型的潜在竞争者大多凭借
其在本行业内的竞争优势，通过产品扩张进入到房地产业中。如青岛海尔集
团这一家电行业巨头就通过生产整体厨房进入了房地产市场。
2、实行纵向一体化的潜在竞争者。这一类型的潜在竞争者来自房地产产
业链的前后方。在我国，最典型的就是建筑企业进入房地产开发经营领域。
第二种类型是通过非相关多元化进入房地产业的潜在经营者。通过这种
方式进入的房地产开发企业，原来的业务和房地产没有直接的关系，在房地
产业高额利润等原因的驱动下而涉足房地产领域的经营。如长期从事远洋运
输的中远集团就是根据其“下海、上天、登陆"的多元化战略于1997年通过
在资本市场上成功地收购众城实业进入上海房地产市场，并很快打响了“中
远房地产’’这一品牌。苏宁电器则是通过土地的购买进入防地厂市场。无论
是相关多元化还是非相关多元化，新进入房地产市场的企业都拥有很强的融
资优势，这是中小房地产企业目前所最缺少的。技术力量和行业经验可以通
过人才的招聘来弥补，新进入的大型企业无疑对中小房地产开发企业来说都
是一个强有力的新竞争者。
面对大型企业多元化导向的趋势，中小房地产商表面上面对的是更多的
新竞争者，似乎生存空间进一步被打压。实际上，大型企业的多元化选择，
给中小房地产商提供了干载难逢的机遇。大型企业在房地产开发市场的现状
是经验不足，资金有余，需要一个平台依托，借此深入房地产开发市场。而
中小企业与大型多元化企业恰恰相反，它们有经验，但缺乏的是资金，这就
给中小房地产商和大型多元化企业的合作，提供了契机。中小企业可以通过
让大型多元化企业资金入股的形势，获得足够的资金，利用自己的专业优势，
发展壮大。同时，中小企业也可以辅助大型多元化企业，对它们的房地产开
发业务进行承包，避免大型企业入股自身带来的管理层控制权的转移，甚至
可以把外包业务视为自身的主营业务，经历一个成长壮大的过度阶段，在这
个过程中完善自己的技术水平与人才培养，为今后独立自主的开发奠定坚实
的基础。
28
4．中小房地产企业生存发展矗勺宏观经济条件分析
4．3．2房地产业竞争强度分析
每个行业，在特殊的历史情况下面临的竞争强度都不一样，单单就房地
产行业来说，竞争的强度主要取决于以下几个因素。
l、产业进入壁垒较低，势均力敌的对手较多。
房地产业真正在我国兴盛的历史还不长，进入市场受到的制约也比较小，
而此行业早期利润客观，导致参与竞争的企业范围广泛，数量众多，规模偏
小。近年来由于一些大型地产商上市融资形成了雄厚的实力，众多中小地产
商生存空问大大被压缩。不过总体来说，房地产行业集中化程度已然很低，
竞争呈现激烈，无序，非规范的特征。在这种市场现状下，中小房地产商整
体存在战略同盟的可能性，这是巩固自身实力，合理分配资源的有效方式。
2、退出壁垒高。
退出壁垒是指迫使那些投资收益很低，甚至亏损的企业仍留在产业内进
行竞争的有关社会、政治、经济、战略协同关系和情感等方面的因素。近些
年来，由于房地产开发企业自身经营决策失误及宏观经济周期波动的影响，
很多企业尤其是中小开发企业都处于亏损甚至破产状态，大量的资金沉淀在
房地产上。然而受房地产产品特点的限制，再加上其他方面的原因，许多业
内企业都不愿主动降价销售，或退出房地产市场。
综合以上分析可以看出，我国的房地产业目前还属于进入壁垒相对较低，
而退出壁垒相对较高的产业，在这种情况下，进入市场较为容易，而大量的
潜在进入者曾一度被产业的瞬间暴利所吸引纷纷入市，然而在随后出现的市
场长期低迷的状态时，又难以退出，所以，从目前总体上来看，我国中小房
地产开发企业发展仍处于一种相当艰难的境地。一方面受大企业的和新进入
企业的竞争压力，另一方面受产品特点的限制不容易退出。
4．3．3房地产产品的替代威胁分析
对房地产业而言，从商品本身的角度来看，它具有不完全可替代性。而
从消费者角度来定义的话，房地产业面临了一些看似不应该存在的替代威胁。
随着互联网时代的展开，网上购物，办公等开始兴起，人们对物质空间的需
我国中小房地产商的发展战略研究
求逐渐被网络空间所取代，人们的工作，生活方式的变化导致房地产产品需
求收到技术革命的冲击。
对于中小房地产开发企业来说，替代品的威胁则主要来自同行业的开发
企业，主要是大型开发企业。当产品同处于一个地段时这种威胁尤为明显。
大型开发企业的产品往往在配套、服务和开发理念上有优势，中小企业的此
时多为价格的跟随者，希望能在价格上吸引顾客。我认为，大型开发商不愿
意轻易降价，维护自身品牌效应，试图形成寡头联盟的心理，恰恰可以为中
小开发商所利用，一些试探性的降价促销，可以帮助中小房地产商加快资金
回笼，加速在建项目进程，这也是利用了它们自身灵活多变的特点。
4．3．4房地产购买者的议价能力分析
购买者主要通过其压低价格、以较高的产品质量或更多的服务要求以促
使企业间互相倾轧等来影响产业中现有企业的获利能力。一般而言，具备下
列条件的购买者可能具有较强议价能力：
l、购买者数量较少，而每个购买者的购买量较大，占了卖方销售量的很
大比；
2、卖方产品由相对来说规模较小的企业销售；
3、购买者所购买的产品基本上是一种标准化产品，可以由多家企业提供；
4、购买者掌握了充分的信息，如市场供求状况、市场价格、产品生产成
本等。
但是，我国房地产业所呈现的下列特点则决定了我国房地产市场上的购
买者的议价能力较弱：
l、房地产产品的异质性；
2、房地产交易环节多、交易成本高：
3、房地产市场信息的不对称，中介机构不发达，且运作不规范，购买者
对信息的获取困难
而昂贵；
4、大量的个人购房者；
5、房地产消费或投资占购买者总消费额的比重较大；
4冲小房地产企业生存发展的宏观经济条件分析
6、购买者转换成本较高。
目前，虽然房地产市场的购买者的议价能力逐步提高，随着中介机构的
逐渐发达信息逐步对称，但是价格还是由开发企业掌握着，也正因此房地产
产品的定价不完全是依靠成本，而是市场。从整体角度来说，面对消费者，
中小地产商的议价能力还是占有强势地位。
4．3．5房地产开发企业供应者的议价能力分析
‘供应者主要通过提高投入要素的价格或降低单位价值质量的能力，来影
响某产业内各企业的收益能力。一般来说，作为供应者，当其具备下列条件
时，较强的议价能力：
l、企业经营需要的要素资源为少数几个甚至一个供应者所垄断。而且这
种资源在市场上需求者众多，以致于每一单个企业都不可能成为供应者的重
要客户。
2、供应者能够方便地实行前向关联，而企业却难以进行后向关联。
我国现行的土地制度规定，政府是城镇土地的唯一所有者，国有土地的
交易对象只是土地使用权，政府对土地实行垄断性经营。作为房地产商的主
要供应商，政府议价能力很强，对它们的利润水平有重要影响。
建筑企业和材料供应企业也是房地产开发企业的下游企业。目前建筑企
业的数量众多，除了少数知名企业，大部分建筑企业议价能力对于中小开发
企业来说很弱。材料供应对房地产开发的影响相对较强，材料的供应作为一
种流通，其议价能力取决与房地产企业的需求和原材料的价格，目前材料价
格上涨而国内需求不减，材料的价格直接影响房地产产品的成本，中小企业
的购买数量有限，不可能取得一定的优惠，因此材料供应企业的议价能力相
对较强。
通过上面的分析，我们可以得出以下结论：
目前，我国的房地产业呈现出进入壁垒较低，退出壁垒较高，买方议价
能力较低，供方议价能力较高，替代品压力相对较小，行业内企业竞争激烈，
行业总体收益水平不高的特点。
房地产业的结构化分析为房地产开发企业战略研究提供了一个系统认识
我国中小房地产商的发展战略研究
产业竞争环境的框架，这对研究制定中小房地产开发企业的发展战略极为关
键。因为只有在当影响房地产业竞争的作用力以及其产生的内在机制被确定
以后，一个房地产开发企业才能够弄清自己在整个产业的优势和劣势，才能
够确定自己针对每一种竞争力所处的地位，并据此采取下一步的行动。
4．3．6小结
本节外部因素的评价主要是根据本章前面的分析归纳经济、社会、人口、
政策、竞争等方面的信息，在此基础上利用外部因素评价矩阵评价中小房地
产开发企业的机会和威胁。
32
表4-3外部因素评价表
机会
l、居民收入增加，投资倾向增加
2、大城市人口逐渐魄和，巾小城镇的逐渐兴起
3、中暖城镇化的趋势
4、中酃大开发．田家政策向中部倾斜
5、在中小城镇的比较优势
威胁
t、利率的提高给巾小企业的贷款增加压力
2、土地一级市场避一步规范
3、田内知名企业进驻中部大型城市
4、经济适用住房建设
5、东部沿海地区大型开发企业的比较优势
5．中小房地产企业生存发展的微观因素分析
5．中小房地产企业生存发展的微观因素分析
本章从公司金融的微观角度来为中小房地产商来分析其生存发展过程中
的内部优势和劣势，重心在于中小房地产商面临的最大困难：融资渠道。以
此为论证的基点，利用资本结构理论，中小企业融资顺序理论，金融成长周
期理论来论证中小企业生存发展的优势与劣势。
5．1资本结构理论
从M0digliaIli和Miller提出MM理论开始，企业资本结构的研究作为
现代金融经济学研究的重要内容得到飞速发展。总体看，企业资本结构理论
的核心，一是研究企业资本结构与企业价值的关系，二是研究影响企业资本
结构的因素。企业资本结构理论主要有无税和有税MM理论、考虑代理成本
和破产成本的权衡理论、优序融资假说、信号理论、企业控制权理论，考虑
市场竞争条件、融资条件、和企业成长的资本结构新理论等多个流派。企业
资本结构理论的发展，特别是对企业资本结构影响因素的研究进展，为企业
如何进行融资结构的选择提供了有力的理论分析工具。
5．1．1成长性与中小地产商资本结构
金融经济学理论认为，中小企业应当根据自身的成长特性进行融资，通
过债务融资方式支持收益风险较低的业务，通过股权融资方式支持风险较高
的增长机会。不能根据中小企业的成长特性进行企业融资结构(资本结构)
的配置，其结果将是：l、需要股权资本的行业和企业难以获得股权资本，企
业将被迫放弃保持竞争优势所必要的投资，从而产生投资不足现象。而如果
为保持竞争优势而采用激进的债务融资，则将增加企业的财务危机风险；2、
33
我国中小房地产商的发展战略研究
如果应当采用债务融资的企业采取股权融资方式时，则容易产生投资过度现
象。同时，实证研究证实增长机会与企业财务杠杆具有显著的负相关关系。
即中小企业增长机会越多，财务杠杆越低，而且在负债构成中，短期债务越
多，而长期债务越少。oper等人(1999)对1974．1994年美国上市中小地产
公司现金和有价证券持有状况的实证分析表明，增长机会越多，现金流波动
幅度大的企业现金和有价证券在资产中所占的比重越高。具此，我认为中小
房地产商的特性决定了他们无法在债券市场上发行企业债解决自身资金短缺
的问题，只能通过股权融资获得资金，这也符合以上理论与实证分析的要求。
5．1．2市场竞争与中小地产商资本结构
市场竞争与中小地产商资本结构关系的产生机制，主要是市场竞争影响
了中小地产上的财务资源竞争态势以及企业的财务危机状况，从而对中小地
产商资本结构产生影响。笔者认为，资本市场的不完美导致企业财务结构的
稳健程度不同，拥有充足资金的大型地产商可能采取掠夺行动，消耗财务脆
弱小地产商企业的资金资源，从而迫使其退出产品市场竞争。因此，竞争环
境下，“财务力量”是一项竞争优势，或者是基本的生存条件，中小地产商为
了维持该优势，财务政策应趋于保守。从财务危机成本的角度看，考虑到债
务水平与企业客户、供应商、雇员等利益相关者以及竞争对手之间的互动关
系，财务危机往往对中小地产上的生产销售以及利益相关者产生显著的负面
影响，同时给同行业的大型竞争对手以可乘之机。因此，为了改善与利益相
关者之间的关系，不给大型对手以机会，中小地产上会尽量降低财务杠杆以
避免财务危机。大量的实证研究表明，资本结构影响房地产商在产品市场上
的竞争能力和业绩，产品市场竞争过程必然出现价格战或营销战，利润和经
营现金流随之下降，财务杠杆高的企业容易最先陷入财务危机，引起客户、
具有谈判地位的供应商、债权人等利益相关者出于自身风险控制的角度采取
对中小企业经营雪上加霜的行动，导致销售下降和市场份额萎缩。在行业不
景气时，高负债公司将损失大量市场份额，流向财务杠杆较低的竞争对手，
对外融资能力进一步减弱，最终退出市场。在集中度高的行业，当业内主要
企业因融资约束或杠杆并购形成高财务杠杆时，财务杠杆低、现金充裕的竞
5．中小房地产企业生存发展的微观因素分析
争对手往往主动发动价格战或营销战(降价、给经销商让利、增加广告投入
等)，降低产品利润和经营现金流入，逼迫财务杠杆高的企业陷入财务危机。
5．1．3规模与中小地产商资本结构
规模是中小企业与大企业区别的最基本特点，规模小在很大程度上是决
定中小企业高成长特点和市场竞争激烈特点的主要原因，因此，中小地产商
的规模特征，同样决定了中小地产商资本结构的选择策略：较低的财务杠杆
水平以保持企业的竞争优势和解决投资不足问题。实证研究的结果也支持了
这一观点。在中小地产商资本结构影响因素的实证研究中，企业规模变量是
最重要的考察因素之一。Rajan和Zingales(1995)对西方主要工业化国家(G．7
国家)的资本结构进行研究，结果表明，除德国外，房地产公司规模与企业财
务杠杆比率在各国都成正相关，即企业规模越小，企业的财务杠杆比率越低，
股权性融资在资本结构中的比重越大。Demi四JI．KlInt&MakSimoric(2001)分析
了十个发展中国家的房地产公司资本结构，认为发达国家中房地产公司资本
结构与企业规模的影响方式同样作用于发展中国家的地产商。
5．1．4小结
总之，资本结构理论及其实证性研究的成果提供了中小房地产商具有强
烈股权融资倾向的解释与证据。这些成果表明，正是中小房地产商具有的的
规模小、成长性好、市场竞争激烈的企业特性，决定了中小房地产商为保持
其高成长的发展势头和应对激烈市场竞争、防止财务风险的需要而必然采取
稳健保守的低财务杠杆融资策略，即以股权融资为主，而债务融资为辅的资
本构成方式。在国家鼓励推出创业板块的情况下，中小房地产商面临了前所
未有的股权融资机遇，把握好这个机遇，中小房地产商能获得的不仅仅是生
存空间，还有成为下一个万科的可能性。
35
我国中小房地产商的发展战略研究
5．2融资顺序理论
中小企业融资顺序理论认为，各种中小企业融资方式的信息约束条件和向
投资者传递的信号是不同的，由此产生的中小企业融资成本及其对企业价值的
影响也存在差异。企业是根据成本最小化原则依次选择不同的中小企业融资
方式的，即首选无交易成本的内源中小企业融资；其次选择交易成本较低的债
务中小企业融资；对于信息约束条件最严格、并可能导致企业价值被低估的股
权中小企业融资则被排在企业中小企业融资顺序的最后。中小企业融资顺序
理论强调信息对企业中小企业融资结构的影响，这比各种使用均衡方法寻求最
优中小企业融资结构的理论有所进步，但它仍是针对一般企业中小企业融资结
构的探讨，并未涉及企业的规模和信用条件等因素。近期的研究发现，由信息不
对称产生的交易成本对企业中小企业融资决策的影响在很大程度上与企业的
规模相关，上述中小企业融资选择顺序在大企业中表现得并不明显，它更适用
于信息不透明的中小企业。以下就融资顺序上，列出一个表格4．1，从中选择
几个主流的融资方式，对各种融资手段进行讨论，分析中小地产商在各种融
资手段上存在的机会。
表}1企业融资顺序
企业举簿、规筷相信息可获得性
嫩葱￡企业
橱∈乏哮舔押品
和经营记录
小型企业
商成长潜力
经营记录有限
中型企业
有口J利用的抵押品
和经营记录
大基企业
可靠的经臂记录
可预知的风险
5．中小房地产企业生存发展的微观因素分析
5．2．1中小地产商的内源融资
由于我国中小地产商的特殊情况，其经营规模小，盈利空间少，盈利增
长缓慢，企业积累的留存收益十分有限，因此我国的中小地产商很难通过内
源融资来满足企业发展所需的资金。利用内源融资，显然是个不可取，也不
现实的策略，在此也不多加累述。
5．2．2中小地产商的股权融资
这种融资方式对企业的要求较高，一般情况下的中小企业达不到上市公
司的标准。而国外的“二板市场”，要求相对较低，是中小企业融资的一种
理想方式，但我国的“二板市场"由于各种内外原因，容量较小，目前广大
的中小地产商不可能指望它来满足自己的融资需求。但经历了05．07年的证
券市场的火爆，我们可以看见，国内国际的游资力量实际上是很巨大的。在
次级债危机爆发后，政府鼓励原本潜伏在地下世界的民间游资合法化，刺激
国民经济，我认为，在今后的几年内，将有不少在股票市场活跃过的巨额项
目资金，进入实业市场，特别是房地产市场，这为中小企业解决“二板市场"
融资难的问题，提供了一个很好的手段，毕竟，私募股权与风险投资在我国
的发展，己经萌芽，且有等待政策通行证实施后一鼓作气杀入实业市场的态
势。同时，在人民币汇率攀升的大环境下，国际游资打政策擦边球，进入中
国市场，已经不是什么秘密，而房地产行业作为国民经济的重中之重，必然
是游资投资的首选对象。利用好这样的机会，通过各种纽带建立与民间游资
的联系与合作，是未达到上市标准的中小房地产商进行股权融资的重要手段。
5．2．3中小地产商的银行贷款融资
次级债危机爆发后，原本紧缩的货币政策呈现放松趋势，政府连连重拳
出击，贷款利率和准备金率一降再降，且单次降幅越来越大。而从目前的国
际形势来看，中小地产商对进一步的连环利好政策的预期，不是没有依据的。
经历了近两三年来的高利率储蓄，国内居民手中的货币在大幅降息下，已经
37
我国中小房地产商的发展战略研究
开始蠢蠢欲动，居民储蓄意愿遭受了前所未有的心理落差考验。在政府导向
和市场经济驱使下，商业银行的信用贷款已经不仅仅投向国有企业及大型企
业，虽然目前中小地产商想通过自身信用融资基本上很难，但寻找一个可合
作的担保伙伴，在现行政策的暗示下，已经成为一种现实可能。目前各地兴
起了不少地方性的商业银行，它们的主要作用就在于帮助地方中小企业解决
融资难的问题，中小地产商可以通过用现有土地存活甚至未完工楼盘进行抵
押，在这些银行获得资金，所以，银行贷款这个融资手段，应该得到中小地
产商的足够重视，打消“一朝被蛇咬，十年怕井绳”的心理障碍。
5．2．4，J、结
虽然美国次级债对世界金融破坏巨大，但在经历了几年的政府政策打压
后，中小地产商终于迎来了政策的春天。1997年亚洲金融风暴中，中国表现
出了无与伦比的抗击能力，甚至有能力对香港等受灾严重地区施以援手。藉
此，我认为虽然此次金融风暴强于97年亚洲金融风暴，但中国有实力比其他
国家处理得更好，在这个政策主导的国家里，市场衰退的负面作用，能很大
程度上被政策利好所抵消，所以在看似一个十分艰难的环境里，其实孕育着
无数中小企业发展的机会。而近来发改委的四万亿政府投资，无疑对于中小
地产商是一针强有力的兴奋剂，特别是西部的中小房地产商，在西部大开发
的背景下，获得的政策性，鼓励性的无偿拨款会更多，抓住政府投资这个机
会，成为了中小地产商的救命稻草。同时，正在完善的中小企业信用担保体
系，以关系型融资的方式，提供了中小房地产商与供应商之间的业务了解和
信用合作，稳健而长期的供销关系形成一种类似抵押的机制，为缓解中小企
业商业信用不足也起到了重要的作用。
5．3金融成长周期理论
中小企业生命周期具体可分为诞生期(幼稚期)、成长期、成熟期和衰退
期四个阶段。在成熟到衰退的过程中，中小企业可能经过蜕变而发展进入二次
创业阶段，从而使中小企业进入新一轮的生命历程，这就需要中小企业在发展
38
5．中小房地产企业生存发展的微观因素分析
过程中不断创新，延长生命周期。尽管中小企业受其生命周期限制，但其发展的
潜力是无限的，“野火烧不尽，春风吹又生”，每年都有大量的中小企业破产倒闭，
同时又有更多的中小企业投入到经济大潮中。在企业成长的不同阶段，随着信
息、资产规模等约束条件的变化，企业的融资渠道和融资结构将随之发生变化。
其基本变化规律是，越是处于早期成长阶段的企业，外部融资的约束越紧，渠道
也越窄，反之亦然。企业要顺利发展，就需要有一个多样化的金融体系来对应其
不同成长阶段的融资需求。尤其在企业的早期成长阶段，“天使融资一等私人
资本市场对企业的外部融资发挥着重要作用。因为相对于公开市场上的标准
化合约，私人市场上具有较大灵活性和关系型特征的契约具备更强的解决非对
称信息问题的机制，因而更能够降低融资壁垒，较好地满足那些具有高成长潜
力的中小企业的融资需求。由于改革开放以来我国中小企业的产权结构发生
了巨大变化，非国有企业已经成为中小企业的主体。这种变化必然导致我国中
小企业的融资活动越来越多地受到市场经济规律的制约，日益趋同于其他市场
经济国家。金融成长周期规律也更适用于对我国中小企业融资行为的分析。
在中小企业发展之初，信息不对称程度相当大，导致中小企业与外部中小
企业融资者交易效率很低，极易产生机会主义行为，中小企业融资双方享受分
工所带来的收益远不能补偿交易失败带来的风险。在此阶段，中小企业除内部
信息掌握者的投资外无其他中小企业融资渠道。随着企业的发展，信息不对称
程度减轻，但机会主义行为依然存在，此时外部投资者可通过增加外生交易费
用来控制内生交易费用。在企业发展到能利用正式金融市场和资本市场的阶
段时，其外生交易费用达到最高水平，内生交易费用降至最低水平。由此可见，
中小企业融资方式呈现出一个明显的演进过程。
5．3．1金融市场与中小地产商融资
目前金融市场的准入管制在次级债危机下有所放松，更多面向中小企业的
地方性中小金融机构和民间金融市场得到规范与发展，这点降低了中小地产商
融资过程中的信息不对称程度，减少了规模歧视。金融市场的逐渐发展与成熟，
提供给了中小房地产商从诞生期走向成熟期的资金需求，促进了中小房地产
商在生存这个基本前提下的发展。对于政府来说，坚持这个政策方向，让金
39
我国中小房地产商的发展战略研究
融市场与中小房地产商发展齐头并进，可从根源上解决中小企业融资难问题，
而且金融市场竞争机构的增强也有助于推动国有金融机构的改革与创新。
5．3．2资本市场与中小地产商融资
拓展资本市场，可以重点解决中小房地产商发展中的融资问题。我国中小
企业板资本市场的推出，为中小房地产商开辟了一条有效的直接融资通道。在
生存下来以后，如何在成长的基础上扩大规模，进入高速成长甚至是成熟的
生命周期，是中小房地产商融资最为困难的阶段，而创业板的推出这个政策重
点解决了中小房地产商欲通过股权融资壮大规模的融资问题。中小地产商要
以完善中小企业板市场、推出创业板市场为契机，渗透到各类低端资本市场(如
股票和企业债券的场外交易市场等)，改变自身过度依赖债务中小企业融资以
及权益资本比率偏低的状况。
5．3．3信用制度与中小地产商融资
当前，我国政府正致力于为中小企业融资创造良好的信用制度环境，希望
能够尽快建立覆盖全社会的征信制度和中小企业信用担保体系，营造守信受
益、失信受惩的良好社会风气，并帮助中小企业建立较为规范的财务管理制度。
信用制度的飞速发展，对于已经处在成长期的中小房地产商是个重大利好。
当前证券市场进入了熊市，要在这个时期逆市IPO，简直是难于上青天，就
算是已经上市的中小板块的房地产企业，也面临再融资的困境。而信用制度
的完善，提供给了中小房地产商资本市场融资能力不足的极好补充，特别是
对于已经生存在市场上多年，处于成长甚至成熟期的，欲进行第二次创业的
中小房地产商。信用制度的完善，在提供机遇的同时，也提出了要求与挑战。
这就需要中小房地产商规范自己的操作流程，晚上财务与内控制度，尽力达
到政府的政策扶持标准，寻找上下游的关系型担保伙伴，抓住这个政策良机。
5．中小房地产企业生存发展的微观因素分析
5．3．4小结
通过上述分析，在以上各种微观金融理论的指导下，中小地产商应当尽快
完善自身的资本结构，选择适合于自身的融资顺序，从一个长期融资的周期
来考虑自身的融资潜力，利用好国际大环境恶化下政府扶持的机会，迅速扩
展自己的融资渠道与融资方式，为市场复苏准备好弹药，以便届时大展拳脚。
4I
我国中小房地产商的发展战略研究
6．中小房地产开发商发展战略选择
6．1结合宏观经济理论与微观金融理论的中小房地产开发商
发展战略选择
综合以上宏观经济与微观金融理论的分析，本文已经论述了中小房地产
商在各种理论意义与现实状况下的优势和劣势。本文的目的在于以分析中小
房地产商优劣势为基础，为它们提供一个整体的发展战略思路，这里笔者借
助了管理学的战略发展模型，将以上理论指导下的分析研究成果融入其中，
得出了三个总体性的战略建议。
6．2威胁、机会、弱点、优势(TOWS)矩阵
本节根据第三章宏观经济因素分析和第四章微观金融因素分析得出的结
论，利用1’oWS矩阵分析中小房地产开发企业的外部战略选择。见下表。
匹配和选择方法本节不再介绍。其中SO战略是一种发挥企业内部优势而
利用企业外部机会的战略：Wo战略的目标是通过利用外部机会来弥补内部
的弱点；WT战略是利用企业的优势回避或者减少外部的威胁影响；ST战略
则旨在减少内部弱点的同时回避外部环境威胁的防御性战略。
42
6．中小房地产开发商发展战略选择
表6-1威胁、机会、弱点、优势(T0髂)矩阵
倪势——s 劣势一_啊
i，组织结构扁平化1．组织结构刁i完善
2、用人机制．徽威帆科灵2．缺少长期|酸略．战略翻
活定不科学
3、战珞灵活．适应环境变
3、人力囊酒素质低
化
4、财务管理、瓷本运作能
Jt、站近市场，了解顾客
力低下，融资方式单一
5、没有正式的企业文化，
5、管理层次少，决茨及时
内嚣凝聚力弱
机会——O
l、居民收入增加．授资坝赢增两cI
2、大城市人口遥蕺饱和，中小城镇的遥新
兴超so，wo战略，在中．西韶开拓新市场
3、中图城镇化的趋势
4，中岛大开发．园家政策向中部坝铬
s．在中小城镇的比较优势J哇
6．2．1发展战略l——S0／啪战略：在中、西部开拓新市场
l、向中、西部发展的原因
(1)国家产业政策的倾斜
在未来的5一10年当中，中国将要有2亿左右的农村剩余劳动力脱离农村
而转为城镇居民，在目前我国城市人口趋于饱和的国情状况下，如果走发展
中心城市的道路，就意味着我们需要新建lOO万人口的城市200个，或者新
建50万人口的城市400个，这无论是从经济上考虑还是从保护土地的角度考
虑，都是不可能的。在党的十五届三中全会上，中央确定了走大力发展小城
镇的路子解决了我国经济发展当中城市化水平低这一瓶颈问题的战略方针，
提出了“小城镇、大战略”的小城镇建设思路。
小城镇建设对中小房地产开发起着积极的影响和作用，主要体现在四个
方面。首先，小城镇科学、合理的规划可以创造出理想的居住环境，提高房
地产开发用地的使用价值和产品的市场价格。其次，小城镇的基础设施建设
可以为房地产开发提供高水准、低成本的基础设施服务，使房地产开发项目
有更广阔的利润空间。再次，小城镇的经济发展和不断完善的配套设施建设
可以给居住者提供更好的城市生活水准和良好的文化生活氛围，提高房地产
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我国中小房地产商的发展战略研究
开发项目的市场价格。最后，小城镇的产业发展可以提高小城镇居民的生活
水平和综合素质，从而间接提高为房地产开发过程中和过程后服务的水平。
小城镇的土地成本相对较少，政策相对于大城市更加优惠，这也就给了中小
房地产开发企业生存的空间。
2004年在12月5日闭幕的中央经济工作会议上提出了05年经济工作的
重点：“实施西部大开发，振兴东北等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励
东部地区率先发展，实现相互促进、共同发展。"。“中部崛起”在一年内相继
进入中央最重要的决策文件，这表明，中央对于解决长期以来中部地区发展
速度落后于西部、发展水平落后于东部的“中部塌陷"问题已经有了紧迫感，
从05年起将出台一些加大对中部地区支持的政策。中部地区的江西、湖北、
湖南、安徽、河南、河北、山西七省共有5亿多人口，人均占有资源总量在
全国却最少。从1980年到2003年，东部地区在全国经济总量中的比重，从
50．2％增加到了58．86％，而中部地区在全国范围内的地位是下降的。1980年
中部地区入均GDP相当于全国平均数的88％，1990年下降到83％，而到了
2003年，中部地区只相当于全国水平的75％。中部与东部的GDP差额比己
增加了6倍。
目前，国内的一些知名房地产公司已经在武汉设立分公司，说明开发企
业已经注意到了中部开发给房地产带来的商机。我建议中小房地产开发企业
不要遵循大型开发企业的战略思虑，虽然中、西部是中小企业选择的方向，
但是中、西部的大型城市不是我们发展的重点。中小房地产开发企业不能够
从东部沿海地区与大型企业对抗中撤出后转而到中、西部与大企业竞争。鉴
于，中小企业在小城镇中有绝对的比较优势，无论从资本角度出发还是从开
发经验来看中小房地产开发企业只能够在中小城镇占有一席之地的。
(2)产品差异化和低成本
中小企业与大型企业的竞争，一般的理论主要从两个角度来阐述战略的
选择。一个是低成本，一个是差异化。其实选择向中、西部等欠发达城市的
战略转移就是遵循了这两条基本的思路。为什么说是差异化呢?房地产产品
本身由于其区位的固定性而具有不可替代性。中小企业在东部沿海地区与大
型开发企业竞争中不具有优势，但是如果到中、西部地区这些大型开发企业
没有进驻的城镇开发产品，这本身就是差异化，是市场的差异化。为什么说
6．中小房地产开发商发展战略选择
是低成本呢?中小房地产开发企业的资本有限，．我认为低成本要从两个角度
来看。一个是从开发的环节来降低成本。另一方面就是项目选择上出发，中
小房地产开企业的资本总量小。不能够开发大体量的项目，而目前全国各大
城市，土地一级市场上的出让往往是大面积出让，从根本上威胁了中小房地
产开发企业的土地来源，同时大型城市的土地价格和开发成本都较中、西部
高，也限制了中小房地产开发企业的项目运作。因此从项目的选择出发中小
企业需要转移到中、西部地区选择资金需求总量小的项目。
6．2．2发展战略2——盯战略：动态联盟
中小房地产开发企业素量多、经济总量小、效益低、人员素质低，每个
个体相对于大型企业来说竞争力弱。如果能够形成联盟无疑将增加中小企业
的竞争能力。中小房地产开发企业很少能够独自应对环境的变化和大型企业
的竞争压力。他们必须联合起来，共同面对市场的竞争。一方面通过联盟中
小企业可以形成合作的优势增加竞争能力。另一方面，通过动态联盟，中小
企业可以优势互补。
l、中小房地产开发企业实施动态联盟的原因
企业组建或者参与动态联盟的原因种种，本文研究的对象是中小房地产
开发企业，我认为其实施动态联盟的原因主要归结为以下几点：
(1)提高竞争力
中国的房地产市场巨大，没有哪个企业能够实现垄断，但是中小房地产
开发企业由于自身条件的限制性即使在这样巨大的市场中也面临着巨大的竞
争压力，无法掌握竞争的主动权。组为每一个企业个体，他们没有足够的实
力去通过内部扩张或者并购来增强自身的竞争能力。但是通过战略联盟的组
建联盟内的中小企业能够获得更多的优势，如果搭配得当，企业能够在取得
用地、设计、建设、营销和物业等方面获得大幅度的提升。
(2)分担风险并获得规模经济效益
房地产开发在目前仍旧属于资本密集型，中小房地产开发企业的资本有
限，往往在土地的取得这～环节就无法和大公司竞争，即使勉强在竞争中获
胜，接下来的开发中也是困难重重，一个大型项目的风险对于中小企业来说
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我国中小房地产商的发展战略研究
风险更大。为了避免项目选择的盲目性、增加获得土地的竞争力、分散开发
风险等等，中小房地产开发企业有必要实施纵向和横向的联盟，减少孤军奋
战带来的风险和盲目性。
2、动态联盟的方式
表6—2动态联盟主要形式比较
联瞪集成度技术要求维持时间
战略联盟低低长期
系统联盟中低中长气
产品联涩中中中期
过程联盟高高’ 短期
(1)战略联盟
公司之间为了战略目标而达成的长期合作安排。既包括从事类似活动的
公司之间的联合，也包括从事互补性活动的公司之间的联合；既包括强强联
合，也包括强弱联合。这种联合是公司为了长期的生存和发展采取的重大步
骤。中小房地产开发企业即可以实行企业之间的联盟，也可以和大型开发企
业联盟，可以和同行业的企业联盟，也可以和行业外的企业联盟，比如和酒
店管理公司，旅游公司等。
(2)系统联盟
构成产品的某些专业系统或者辅助性系统由专业公司完成设计及生产，
公司与这些专业公司之间的联盟关系是系统级的(或者称为供应链联盟)。实
际上，目前房地产开发企业无论大小都多少采用了这样的联盟方式，比如设
计和营销的外包。
(3)产品联盟
产品某些生产过程完整的外包给伙伴企业，并提供完整的数据资料和技
术规范。公司不考虑联盟企业的管理和资源分配情况，只是对于其过程的开
始和终止时间进行规定。联盟是以合同和信誉为基础的。
(4)过程联盟
基于某一个项目所涉及的各类资源和生产计划，联盟内企业同意进行生
产调度与分配，共同进行某些过程的活动，互相了解项目的进展情况，相互
参与对方的过程，共同享有联盟的资源，并根据项目的进展情况动态的调整
自己的工作进展和调度策略。
6．中小房地产开发商发展战略选择
3、中小房地产开发企业动态联盟的可行性
(1)中小房地产开发企业地域分布广泛，又大多具有独立的产权、相对
灵活的经营风格，具备和满足参与或者组建动态联盟所要求、联盟伙伴在资
源结构上的高度分散的组织特点。
(2)组织机构相对简单，组织的重新构建性强，从而可以大大降低中小
企业足见或者加入动态联盟时候可能带来的组织变动成本，更有利于动态联
盟的迅速组建。
(3)小房地产开发企业往往在某一个方面具有独特的核心竞争能力，比
如营销能力、开发某类商品房的经验等等，彼此具备互相需要的核心竞争能
力，天然的具备参与或者加入动态联盟的个体驱动力，从而参与或者组建联
盟。
(4)中小房地产开发企业组织结构简单也带来另外一个优势，即一般具
有良好的协作精神，有利于动态联盟中伙伴信任关系的建立与联盟的协同工
作。
(5)中小企业在联盟中也存在问题，由于资本限制企业的信息基础设施
比较薄弱，但是我认为信息技术问题并不构成中小企业实施动态联盟云做模
式的主要障碍。因为信息和通讯等基础设施不是组建或者参与动态联盟的必
要条件。动态联盟主要是一种对外部资源进行有效整合的组织运做手段，合
作化才是动态联盟的根本特点，而合作的形式可以是多样的，信息、通讯只
能是合作的一种方式和平台，除此之外中小企业之问也可以通过其他方式进
行有效的交流。
综上所述，中小房地产开发企业具有组建或者参与动态联盟的天然动力
和必须的核心竞争能力，满足动态联盟运行对组织重构性的要求，具备良好
的协作动机和协作精神，因此中小房地产开发企业具有应用动态联盟的可行
性。
4、中小房地产开发企业动态联盟的必要性
(1)市场的竞争目益激烈，变化迅速，市场机会转瞬即失，加之根据第
三章的分析房地产开发行业属于强竞争性，如此严峻的竞争态势在客观上要
求中小房地产开发企业加强自己的竞争能力。提高自身竞争能力的手段有三
种，内部扩张、并购和联盟，中小企业由于自身能力的限制采用前两中手段
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我国中小房地产商的发展战略研究
力不从心，即使能够采取，鉴于目前的严峻事态时间又不够及时，因此采用
动态联盟认为是最佳手段。
(2)技术创新往往需要较大的资金和人力的投入，单个中小企业已经不
具备进行这种创新的资金和技术实力，必须通过联合和联盟的形式才能在短
时间里形成技术创新的技术实力，并可以减少风险。
中小企业的成长可以分成组建、生存、发展和成熟四个时期。本文研究
的对象往往组建容易，生存和发展存在着很大的困难。困难的根源在于资金
不足、人才缺乏、管理落后和市场竞争激烈等等，而动态联盟具备协同效应，
能够消化和吸收联盟内部各个成员的内、外部限定因素和制约条件，提高资
源配置效率，增强战略行动的灵活性，并保持企业原有的个性特征。采用动
态联盟组织运做模式，有助于上诉问题的解决，有利于中小企业竞争优势的
获得。
6．2．3发展战略3——．ST战略：采取退出战略
本文并不是也不可能给所有的中小房地产开发企业指出一条万能的战
略，从而保证其长期的生存和发展。不可否认中小房地产开发企业这一集合
中的部分企业内部管理混乱，实际上可能已经由于某个项目的销售不良处于
停滞状态，或者在开发过程中资金的调度已经捉襟见肘等等，在这样的情况
下，我建议采取退出战略。
6．3小结与本文结论
本章结合之前宏观经济与微观金融理论分析得到的优劣势为中小房地产
开发企业提供了供选择的发展战略。基于三、四两章的分析并利用ToWS矩
阵得出了适合中小房地产开发企业的三个战略，包括：向中、西部市场转移、
动态联盟和退出。向中、西部市场转移的理论基础是低成本和差异化；动态
联盟则是基于中小开发企业的行业内地位提出的：而退出战略是适用于那些
毫无竞争实力可言的企业，由于不是本文研究的主流，在相关问题上没有过
多阐述。中小房地产开发商虽然实力不比大型开发商，但是通过结合自身情
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6．中小房地产开发商发展战略选择
况，研究分析宏观经济与微观金融理论，发现并改善自身的劣势，使其辩证
的成为自身的优势，利用好危机阶段国家政策的利好以及自身异于大型开发
商的特点，在国内市场中，是完全可以生存并得以发展的。
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我国中小房地产商的发展战略研究
参考文献
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译，工人出版社，
我国中小房地产商的发展战略研究
后记
由于本文的创新之处在于把经济学和金融学理论的分析结论融入管理学
概念当中，而作为经济学硕士，笔者对管理学知识了解不是非常透彻。在写
作过程中，笔者花费很多时间参考了管理学书籍，从中也学习到了一些管理
学的基本概念，受益匪浅。本文是规范分析的方式来进行研究，在缺乏实证
方面的支持，因此，为了把本文研究的思想进行深化，笔者在以后的学习中
会更加注重实证方面的工具运用与理念认识。
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致谢
致谢
在论文写作过程中，我的导师蔡慧娟给了我总体方向和写作逻辑以及细
节方法的指导，为我提供了无私的帮助。此外，西南财经大学的电子图书馆
也为我寻找写作参考文献以及资料提供了很大的便利。再者，我的研究生同
学罗然，毛华富在我写作过程中提供了很多很好的建议。最后，感谢西南财
经大学图书馆工作人员的辛勤劳动，为我调整好论文格式并且最终定稿。
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