湖南大学
硕士学位论文
个人住房抵押贷款被动违约风险影响因素研究
姓名：左晋军
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：邵新力
20081001
谯职人员同等学力硕l：学位论文
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摘要
自从1992年中国建设银行首次发放个人住房抵押贷款以来，商业银行提供的
个人住房抵押贷款业务己成为帮助人们“圆住房梦"的主要融资方式。当前许多
商业银行的个人住房抵押贷款业务以年增长率40％．50％或更高的速度发展，虽然
从当前看个人住房抵押贷款与企业贷款相比其风险较低，但个人住房抵押贷款一
般期限较长，风险暴露需要一个过程。根据潮际经验，居民将其I／3的家庭月收
入用于住房消费是一条警戒线，而数据显示，我国很多居民购房己成为不能承受
之重，沦为“房奴’’。随着我国市场经济不断缝深纯，产业结构发生重大调整，
失业的增加和收入预期的变动是不可避免的事实。在长达几十年的还款时间内，
由此弓l起的借款人丧失还款熊力的被动违约现象现已孳|起银行业内人士的高度关
注。但是学术界对个人住房抵押贷款被动违约这个问题的研究还比较缺乏。基于
上述背景，本文以个人住房抵押贷款被动违约风险影响因素为主要研究对象，试
图识别现阶段我国个人住房抵押贷款被动违约风险的主要影响因素，为商业银行
在个人住房抵押贷款发放之初就能有效的管理违约风险奠定理论和方法的基础。
本文首先对国内矫个人往房抵押贷款违约风险的研究作了～个回顾，采用某商
业银行的个人抵押贷款的正常数据和违约数据，通过比较得出违约影响因素的一
些基本规律，在此基襁上阐明了我国个入住房抵押贷款被动违约风险的生成机理。
接着本文梳理个人住房抵押贷款违约的影响因素，整理出被动违约的主要影响因
素，提出个人住房抵押贷款被动违约的概念模型，根据模型设计问卷调查并处理，
对样本进行描述性分析，用探索性因子分析和验证性因子分析对模型进行检验和
修正，对模型的修正提出假设，用结构方程模型对假设进行验证。得出的结论有：
被动违约酶影嚷因素主要有个人工谗因子、家庭支出因子、宏观经济因子、个人
意外因子、贷款特征因子和住房特征因子。在这些违约因素中，个人工作因子对
被动违约意向的影响最大，两贷款特征霾子对被动违约意南的影响不大。最后本
文从个人住房贷款证券化、个人信用定量评价体系的建立、个人住房抵押贷款保
险、金融机构内部防范等方面提出个人住房抵押贷款被动违约风险的防范对策。
关键词：个人住房抵押贷款；被动违约；违约意向；风险管理
ll
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Abstract
Since the Construct Bank of China lent the first mortgage loan in 1 992，it has
become the major financing way by which people realize their dream of having a
house．The quantities of mortgage loan increase at a speed of 40—50％per year
nowadays．Although mortgage loans seem to be less risky comparing wi也other
commercial loans in the balance sheet of banks，but they usually have long term
maturities and expose their risky features gradually during their running time．
According to the international experience，the residents spending more than 1，3 of
their monthly income on housing expense is a warning line，but in China data show
that a lot of residents can not bear the house purchasing expense，they become
辩House Slaves糖．With the development of the market—oriented economy,significantly
adjusting the industrial structure，the increasing unemployment and the changing of
the expected income are inevitably facts，which result in negative default that were
paid attention by the banks．However,there still lacks of studies in negative default
risk of residential mortgages．Because of the background mentioned above，this
dissertation focuses on the influencing factors of negative default risk．This study will
help banks build theoretic and technological foundation to control negative default
risk at the entering ofresidential mortgages．
Firstly,this paper reviews the research of the residential mortgages by
the scholars at home and abroad．Compared氇e normal data and the default data of
residential mortgages taken from a bank，it will obtain some basic discipline．On this
basis the paper will explain clearly the mechanism of negative defauR during the
residential mortgages．Next，this paper will sum up the influencing factors of default
risk in residential mortgages，and sort out the main factors of negative default and put
forward the concept model of negative default in residential mortgages．Based on the
model，it will design and process the investigation questionnaire。It will have a
descriptive analysis of the samples，and use factor analysis and confirmatory factor
analysis to cheek and modify the model，then it will put forward hypothesis and test
them by structural equation model．There are some conclusions：(1)the influencing
factors of negative default mainly are personal work、family expenditure、macro
economy、personal accident、loan characteristics and housing attributes，and
(2)among these factors，personal work has the most effect on negative default，and
珏l
和职人员hd等学力硕Ij学位论文
loan characteristics has little influence on negative default．At last，this paper puts
forward measures to prevent risks of negative default in residential mortgages．They
are carrying out the property stock certificate，building up personal reputation rating
system，building up the business insurance for the guarantee system of a residential
mortgages and strengthening internal management of banking institutions．
Key Words：Individual housing mortgage loan；Negative default；Default intention；
Risk management
IV
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
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II —I I； iI_一一一；． -曼曼舅皇曼曼鼍
插图索引
图2．1 通货膨胀对还款额影响示意图⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14
图2．2个人住房抵押贷款被动违约风险因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．20
图3．1 个人住房抵押贷款被动违约意向模型⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯29
图4．1 对影响收入的因子分析的验证性分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．39
图4．2对非收入的因子分析的验证性分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一40
图4．3个人住房抵押贷款被动违约意向修正模型⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．41
图4．4结构方程因果关系图⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．43
图5．1 个人住房抵押贷款证券化流程图⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．45
VⅡ
在职人员同等学力硕‘}学位论文
附表索引
表2．1 每月还款额，计算公式，PV=A*PVA(12％／12，120)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8
表2．2风险因素与理性违约关系表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．10
表2．3借款人性别统计分布表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15
表2．4文化程度统计表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯l 5
表2．5借款人收入分组统计表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．16
表2．6借款人家庭收入分组统计表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16
表2。7借款人婚姻状嚣统计表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．17
表2．8贷款总额分组统计表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．17
表2．9月还款额分组统计表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．18
表2．10首付比率分组统计表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．18
表2．11贷款期限分组统计表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．19
表2．12 2007年各月CPI指数⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2l
表3．1 被动违约风险项目归类类别表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28
表|嘻。l被调查者基本情况表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．34
表4．2被调查者感知的导致收入的减少而违约的各种项目得分⋯⋯⋯⋯⋯⋯．35
表4。3被调查者感知的与收入无关的导致被动违约项目得分⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．36
表4．4被调查者对自己、他人收入大幅下降时违约意向得分⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。36
表4．5 KMO and Bartlett’s Test(a)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．36
表4。6对影响收入项目的因子分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．37
表4。7 l：MO and Bartlett。S Test⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．38
表4．8对非收入项西的因予分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．38
表4．9影响收入项目的验证性因子分析结果(n=233)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯39
表4。10非收入项墓的验证性因子分析结果(n=233)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．40
表4．1 l假设检验结果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．42
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湖南大学
学位论文原创性声明
本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所
取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任
俺其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡
献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的
法律后果由本人承担。
作者签名： 扔孚f
日期：2釉塞年f 1月≯矿日
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本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意
学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文
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本学位论文属于
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作导者师签签名名髯孤点拇玩甲巾曰期：动帽，年f1月嘭侣
在职人员麓等学力矮』：学往论文
第1章绪论
1．1选题背景及意义
回溯过去，我国个久购房抵押贷款从无到有，大致经历以下四个发展阶段：
Il J。(1)业务的空白阶段(1949--1984)。新中阑成立后，我国银行业对房地产业的
参与稻投入，在1978年经济体制改革以前比较单纯，作用也不明显。这一时期银
行的房地产业务，处于起步时期，业务开展的范围比较小。到1984年银行累计发
放商品房贷款17。63亿元，没有发放个人购房抵押贷款。(2)萌芽阶段(1985年一
1991年)。1984年建筑业和基本建设管理体制改革座谈会以后，我国城市住房商
晶化进程加快，各地纷纷成立了房地产综合开发公司，住房建设普遍实行综合开
发，商品房建设迅猛发展。这一阶段的房地产金融活动从业务范围上看，从面向
生产环节扩大到了消费环节；从开办的主体上看，形成了以建设银行为主体，多
家银行并存的格局。(3)成长阶段(1992年一1997年)。1992年，我国房改全面启
动，住房公积金制度全面推行；1993年国家启动“安居工程”；1994年，国务院印
发了我国往房制度改革的纲领性文件——《医务院关予深化城镇住房制度改革的
决定》，这些政策都促使中囡房地产业急剧快速增长。1996年2月，中国工商银
行向社会推出了《中国工商银行个人购房担保贷款管理试行办法》，并拿出20亿
专项资金投放于个人购房担保贷款市场。在此前后，各商业银行也纷纷开办此项
业务。(4)高速发展阶段(1998年一)。1998以后，随着住房实物分配制度的取消
和按揭政策的实施，房地产投资进入高速发屣时期，房地产业成为经济的支柱产
业之一。根据各阶段的不同特点，个人住房抵押贷款业务在这一阶段的发展又可
暖细分成两个部分：第一是1998年越002年阶段。1998年4胃，中匿人民银行
下达《加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，紧接着央行又在5月
26目的《关于改进金融服务，支持阑民经济发展的指导意见》，强调应当加大往
房信贷投入，促进住房消费，支持住房建设。随后各商业银行制定了相应的实施
细则，使得个人购房抵押贷款业务取褥了前所未有的发展。到2002年末，4家国
有商业银行发放的个人住房贷款余额为7214亿元。第二是2003年至今阶段。为
促进房地产信贷市场的健康发展，央行在2003年6月份颁布了《关于进一步加强
房地产信贷业务管瑗的通知》，这带有明显的紧缩信号政策。2◇辨年lO焉28霉，
央行将商业银行的存贷款利率提高了0．27个百分点。采取这些紧缩性政策后，
房地产市场价格并没有出现明显回落，于是央行在2005年3月17日又取消了住
房抵押贷款的优惠利率，将其回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自
主确定利率水平和内部定价规则；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住
房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。这些政策规定表明金融管理
机构发展个人住房抵押贷款和进行风险控制并重的思路。总的来说，我国的房地
产金融业务在1998年后得到了长足的发展。据人民银行的统计，2000年，我国
个人住房抵押贷款余额3316亿元；到2004年，该贷款品种余额己达到15853亿
元；2006年3月末，个人住房抵押贷款余额已达1．9万亿元：2007年6月末，全
国商业性个人住房贷款达到25720亿元。而十年前的1997年末，我国商业性个人
住房贷款不过190亿元。从190亿元到近2．6万亿元，我国商业性个人住房贷款
在不满十年时间里增长了135倍。
随着住房制度改革的深化和住房需求的增长，自1998年以来，我国个人住房
抵押贷款业务得到迅速的发展，因其具有收益稳定、风险低等特点，在满足居民
个人住房需求的同时，也为商业银行调整信贷结构、增加经营利润和降低整体风
险提供了有效途径，得到了各家商业银行的青睐，笔者在湖南省分行一家国有商
业银行工作，该行2007年9月底个人住房抵押贷款在全省个人贷款中占比就高达
72．42％。但是随着个人住房抵押贷款在商业银行贷款余额中的比重加大，其风险
状况对商业银行的稳健经营的影响也越来越大。随着国内经济持续高速发展，房
地产价格不断攀高，国内个人住房抵押贷款大量发放，在激烈竞争的扩张中，个
人房贷的风险已经在一定程度上体现，据相关资料反映，从2004年"-'2006年9
月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业
性房贷逾期违约率上升10倍。
随着国内经济的快速发展，居民住房需求不断膨胀，而房地产价格也随之节
节攀升，各家商业银行为了争夺市场份额也大力发展个人住房抵押贷款，一方面
贷款的长期性隐蔽了贷款风险，另一方面，贷款余额的高速积累的稀释作用，掩
盖了贷款风险的增长。但历史的教训时刻在提醒我们对个人住房贷款的风险应有
一个清醒的认识。
目前，国内通货膨胀居高不下，宏观调控压力始终不减，仅2007年人民银行
就连续10次提高存款准备金率、连续6次加息，调控力度前所未见，贷款违约风
险不断加大。目前房地产市场受经济面影响出现了一定的滑坡，深圳甚至出现了
“断供"现象，而上海市目前个人住房抵押贷款逾期的主要原因就是借款人收入
的减少(买建国，2005)。这些都说明个人住房抵押贷款被动违约存在一定的风险
概率。当前，席卷全球的次贷危机仍在喷射着吞噬的能量。国际货币基金组织上
月也宣称，其已将全球金融业亏损总额的估计值提高至1．4万亿美元。据彭博社
最新统计数据，已被国有化的美国房贷巨头房利美和今年两受政府注资的美国国
际集团(AIG)最新宣布的减记，已将金融机构自2007年初报告的损失总额增至
2
谯职人员同等学力硕十学位论文
9180亿美元。美国次贷危机的导火索，就是大量次级信用借款人还不了住房贷款，
结果银行坏账剧增，引发严重危机并波及到实体经济。无论从囡内的现实状况，
还是从美国次贷危机的惨痛教训来看，个人住房贷款被动违约风险是银行应当重
点狠抓的工作。如何度量与防范个人住房抵押贷款的被动违约风险，对商业银行
的稳健经营有着一定的参考意义。
本人在囡有商业银行工作，有机会接触商业银行的各类产品，对个人住房贷
款的违约风险研究有一定兴趣。本文借鉴了许多学者的研究成采，对被动违约风
险的实证研究有一定参考价值。
1．2文献综述
1．2。l国外有关个人住房抵押贷款违约影响因素的研究
从1960年代到现在，出现了一类重要文献，它们主要是从单个借款人的角度
来研究违约。这些实证研究尝试从贷款初期的贷款和借款入的特征中找枣那些可
能与贷款违约高度相关的因素。早期的工作中，很多学者研究了抵押贷款风险和
抵押贷款特征(包括贷款价值比、利率、抵押期限)的关系。后来的研究又将抵押
风险的分析扩展到包括借款入和房地产的特征。具体的对个入住房抵押贷款的研
究有如下几个方面：
(1)贷款特征对违约酌影响。有很多学者对贷款特征在违约中的律震进行了
研究，Jung(1962)12】认为利率反映了贷款人控制抵押贷款风险的期望，因为违约
风险随着贷款价值比的增加悉增加，因此，利率应该和初始贷款价值比正相关。
Paget习(1964)使用多元回归分析发现债务与资产净值的比率(debate．equity ratio)
比Jung使用的初始贷款价值比能更好地预测抵押利率费用。在这些早期的研究
中，住宅资产净值对安际违约行为的重要影响已经出现了。利用从EHA和VA得
到的数据做样本，Von Furstenberg(1969)141发现初始的住宅资产净值是违约风险
最重要的指示器。例如，当贷款价值比从90％增加到97％时，新住宅的违约率会
增加7倍。
(2)借款人相关因素对违约的影响。在对抵押拖欠的分橱中，Herzog和
Earley(1970)／5j考察了与借款人有关的其他因素对拖欠的影响。他们发现借款人年
龄、婚姻状况、被赡养人数量都对拖欠或违约没有影响。同样地，Morton(1975)、
Sandor和Sosin(1975)t6j还证实初始还款收入比对违约和拖欠的影响不大。
Williams、Beranek和Kenkel(1974)[7】在分析违约决策时把还款收入比信息纳入其
中，他发现，相比其他的借款入，那些初始还款收入沈大予30％的借款入违约的
可能性更大。Herzog和Earley f1970)在对抵押拖欠的分析中利用职业来考察收入
变化对闻题贷款的影响。结果发现，那些收入变纯大的职业的借款人比其他的借
3
个人住Jlj；抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
款人发生拖欠的可能性更大。
(3)房地产特征对违约的影响。除了确认贷款特征的重要性和建议对借款人
相关因素进行深入分析外，后来的研究还评定了当地的房地产市场和房地产状况
对违约风险的影响。Von Furstenberg和Green(1974)181发现那些房产地段在郊外的
抵押贷款比在市中心的风险要更小。Williams、Beranek和Kenkel(1974)发现高失
业率的地区的贷款违约率也较高， Sandor和Sosin(1975)191发现房地产和临近状
况的好坏与抵押利率费用负相关。
(4)交易成本、危机事件和预期对违约的影响。Vandell和Thibodeau(1985)u oJ
研究了交易成本和危机事件的问题。他们扩展了Campbell、Dietrich(1983)、Foster
和Van Order f 1984)t11】【12】的消费者选择模型，使用基于期权的模型把影响房地产
价值的当地市场条件包括进来：危机事件的发生和交易成本。采用经济学理论，
Vandell和Thibodeau(1985)正式开发了包含借款人预期的消费者选择两阶段最大
化模型。在还款周期间，借款人被假定会从5个结果里选择：违约、拖欠、提前
还款、出售偿还和按计划还款。借款人被期望会选择那个在末期能最大化税后实
际财富的结果。例如，如果违约会导致借款人在末期的实际税后财富增加，他们
就会选择违约而不是继续还款。
同时国外学者对个人住房抵押贷款的一些理论研究，给本文的研究有很多借
鉴作用，这些理论综述如下：
(1)个人住房抵押贷款违约风险期权理论。期权理论的前提假设源于经济理论
中的经济人假设，它认为每个借款人都是一个理性的决策者，其目标是追求一定
约束条件下的个人效用最大化。这一理论有两种假说：权益假说和还款能力假说。
权益假说认为，在完善的资本市场上借款人仅仅通过比较其住房中持有的权益与
抵押贷款债务额的大小即可作出违约与否的决策。Foster和Van Order(1985)【l纠
通过深入研究，第一个把期权理论正式应用在抵押违约领域。他们认为违约行为
是一种看跌期权，是违约时借款人可以行使的一种权利，研究发现除权益变量外
其他变量皆不显著，权益因素可以解释90％以上的违约原因。而按照还款能力假
说，当借款人收入下降到低于偿还抵押贷款需要时，借款人就会发生违约。
Williams(1974)研究发现每月还款额占家庭月收入比例超过30％、抵押贷款人
年龄超过50岁、抵押贷款时借款人在当时单位工作年限、失业率、FHA担保和
住房价格等因素对个人住房抵押贷款违约均存在显著性影响。Lawrence(1995)
【14J的研究显示借款人过去的信用状况、借款人年龄、贷款期限、每月偿还本息占
家庭收入的比例和房价是影响违约风险的重要因素，其中权益与偿还能力因素，
即贷款价值比与每月偿还本息占家庭收入的比例均是影响违约的重要因素。
(2)个人住房抵押贷款风险管理再协商理论。特瑞斯等认为由于违约导致的抵
押物处置过程对贷款人来说是一个非常昂贵的法律诉讼费及其它费用支付过程，
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在职人员同等学力硕‘|J学位论文
如果贷款人通过这种途径收回欠款必将遭受巨大的损失，而对借款人来说，丧失
抵押物所有权将会导致巨大的信用等级的下降和巨大的财产损失。在非道德风险
导致借款人困难的情况下，从经济利益角度来看贷款人与借款人均有通过再协商
重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷
关系的激励，通过个人住房抵押贷款的重新协商使双方昂贵的违约成本得以避免。
(3)个人住房抵押贷款违约风险状态跃迁理论。该理论认为：金融机构在发
放个人住房抵押贷款后，在每个月时间借款人可以按时付款、推迟付款或提前还
款。在每个时间节点上，每笔贷款可归属为正常、逾期、实质性违约或结清之中
的某一种，当贷款进入下一个付款时间时，对于特定贷款来说其所处的状态可能
会发生跃迁。史密斯【15】等人(1996)认为可用马尔可夫递推过程来预测每笔贷款
在每个时间节点处在每个状态的可能性，也就是说，可以预测该业务落入某种状
态的可能性。
(4)消费者最优化选择理论。以Campbell和Dietrich(1983)为代表的一些学
者提出了消费者最优化选择模型。该理论认为贷款价值比、当前收入还款比、居
住地区的失业率、在年初时抵押贷款的年龄(即已存在的时间)等取值越大，消
费者选择实质性违约和违约的可能性也越大。当前抵押贷款利率与抵押贷款合同
利率的比取值越大，消费者选择实质性违约和违约的可能性就越小。对于提前还
款来说，上述变量的影响刚好与对实质性违约选择影响相反。
1．2．2国内有关个人住房抵押贷款违约影响因素的研究
在国内文献方面，多数都是阐述违约风险产生理论根源的规范分析。陈则明
(2001)[16】认为导致违约风险的发生除了借款人经济能力不足外，我国法律体系不
健全、缺乏个人破产制度也是一个重要因素。刘春红(2000)m】利用上海的某家银
行的数据采用方差分析对违约因素进行了一个小样本的测试，结果表明借款人年
龄、家庭人口、房价和住房面积对违约无显著影响，家庭收入、贷款价值比、购
房能力、还款承受能力对违约有显著影响。黄小彪(2004)f18】认为逆向选择和道德
风险也是违约产生的原因。
王福林、贾生华和邵海华(2005)119l应用杭州市某国有商业银行信贷数据，
采用Logistic模型实证研究发现，影响当前个人住房抵押贷款的违约因素按重要
性排序依次为：是否为当地人、贷款价值比、期房还是现房、月还款额占家庭月
收入的比例、还款方式、家庭收入和建筑面积。
王秀玲(2006)[201指出个人住房抵押贷款业务在快速发展同时，商业银行潜
在的风险隐患也与日俱增，作者分析了个人住房抵押贷款风险来自于五个方面，
分别是：市场风险、法律风险、利率风险、政策风险和管理风险。
尚耀华，万威武(2006)[21】从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的
个人住虏抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
风险进行了系统分析，发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地
产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。
刘婷婷，虞晓芬(2008)122l指出信息不对称是违约风险形成的本质，在现有
的个人信用环境和交易环境下，逆向选择问题和道德风险相辅相成。同时，个人
住房抵押贷款的信用风险、抵押物处置风险、流动性等风险在道德风险和逆向选
择存在的情况下得以放大，各种风险的综合进一步增大了个人住房贷款的风险系
数。
胡红星(2007)123】根据个人住房抵押贷款自身特性和其内外部影响因素，分
析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的八大风险，分别是：信用风险、
抵押风险、利率风险、流动性风险、法律制度风险、市场政策风险、管理风险和
操作风险。
对于被动违约的研究，国内的相关研究甚少。胡德风，谭中明(2007)【24】把被
动违约风险分为可控被迫违约风险和不可控被迫违约风险。可控被迫违约风险，
是指银行通过自身的管理可以防止借款人的被迫违约行为的发生。可控被迫违约
风险发生主要和借款人的未来收支有关。借款人未来收入下降，或者未来支出增
加，导致借款人还贷后无法维持基本生活最终产生违约行为。买建国(2005)125J
指出被动违约的发生通常与借款人收入水平恶化或家庭支出结构发生意想不到的
重大变化引起的。被动违约风险产生的根源在于借款人未来实际收入不稳定。
由于我国基础性数据缺乏，国内所做的研究以定性研究居多，且更关注的是银
行外围制度环境建设、风险是如何产生和如何消除已经发生的风险。国内当前对
个人住房抵押贷款被动违约的研究还处于起步阶段。国内外学者对个人住房抵押
贷款的研究对本文研究个人住房抵押贷款被动违约影响因素，有积极地借鉴作用。
1．3本文研究内容及研究方法
本文首先对国内外个人住房抵押贷款违约风险的研究作了一个回顾，阐明了
我国个人住房抵押贷款的被动违约风险的生成机理，针对我国个人住房抵押贷款
被动违约风险影响因素构建模型并进行实证分析，最后结合模型分析结果提出我
国商业银行进行个人住房抵押贷款被动违约风险管理的对策和建议。
第一章：绪论。主要介绍了本文的研究背景和研究的意义，并对国内外学者
对个人抵押贷款的违约影响因素的研究进行了综述，最后介绍了本文的逻辑结构
和主要内容。
第二章：个人住房抵押贷款违约风险构成与生成机理。本章首先从借款人、
银行、开发商和市场四个方面介绍个人住房抵押贷款风险。接着采用某商业银行
的个人抵押贷款的数据，选取一些数据样本，分为正常组和违约组，通过比较得
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在职人员同等学力硕：王二学位论文
出违约影响因素的一些基本规律。最后介绍了被动违约的生成机理。
第三章：个人住房抵押贷被动违约模型提出及问卷设计。本章首先梳理个人
住房抵押贷款违约的影响因素，在此基础上整理出被动违约的主要影响因素，并
提出个人住房抵押贷款被动违约的概念模型。最后阐述验证模型的问卷的设计。
第四章： 问卷的统计结果与分析。本章首先对样本进行了描述性分析，接着
用探索性因子分析和验证性因子分析对模型进行了检验和修正，对模型的修正提
出了假设，最后用结构方程模型对假设进行了验证。
第五章：个人住房抵押贷款被动违约风险防范的对策。本章提出从个人住房
贷款证券化、个人信用定量评价体系的建立、个人住房抵押贷款保险、金融机构
内部防范等方面对住房抵押贷款被动违约风险进行防范。
结论：研究结论、可能的创新点和研究展望。本章对全文进行总结，并指出
本文的可能的创新点和研究展望。
本文采取的研究方法主要有三种：(1)文献研究法。主要是对前人关于住房
抵押贷款违约的研究进行归纳总结，形成本文的理论基础。(2)调查研究法。主
要是采取问卷调查的方式，有目的、有计划、有系统地搜集有关被调查者现实状
况和他们的违约意向的数据，为实证分析做好准备。(3)实证分析法。主要是采
用结构方程模型，对个人住房抵押贷款被动违约的影响因素进行定量分析。
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个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
第2章个人住房抵押贷款违约风险构成与生成机理
2．1个人住房抵押贷款风险分析
2．1．1借款人风险分析
1．个人住房抵押贷款提前还款风险
个人住房抵押贷款提前还款风险是指借款人在还款期限内，在贷款合同规定
的还款计划外，提前偿还本金，造成贷款人损失的可能。提前还款风险造成的贷
款人损失主要表现在三个方面。第一个方面，提前还款会打破贷款人现金流计划
和资金安排，贷款人必须为提前回流的资金寻找新的投资渠道，支付再投资成本。
第二个方面，如果市场利率下降，贷款人再投资收益就会降低。第三个方面，过
早的本金偿还可能使贷款人蒙受发起费用、服务费用和管理费用损失。【26】根据人
民银行(2004年中国房地产金融报告》，近年来部分地区也出现了“提前还款”潮。
北京工商银行住房金融业务部有关负责人透露，截至2004年年底，工行房贷客户
达到9．5万余户，一年增加51个亿。2003年该行发放的上百亿房贷中，提前还
款率高达49．1％。127]
提前还款对银行收益的损失，可以用一个具体的例子来说明。当前很多银行
的个人住房抵押贷款还款方式为按月等额偿付本息。假设：某人个人住房抵押贷
款额为12万元，贷款期限lO年，年贷款利率12％，根据现金流量法计算出每月
需等额偿还的本息为1721．65元，如表2．1所示。从表2．1中可以看出：在贷款初
期，所支付的本息大部分是利息支出，随着时间的推移，还本金额递增，支付的
利息额则呈递减趋势。因此可以得出：提前偿付风险主要集中在贷款初期，即贷
款初期借款人是否违约对贷款人的收益影响较大。
可见，提前偿还贷款虽然表面上看有利于贷款人不必担心到期无法收回本息，
但实际上它使贷款人在一定时间内既失去了收入又影响了资金的正常循环。
表2．1每月还款额，计算公式，PV=A*PVA(12％／12，120)
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在职人员同等学力硕f’学位论文
皇曼量暑曼曼量曼鲁曼曼皇曼曼曼量曼量_ I —i I皇曼舅曼暑皇曼鼍皇皇量鼍曼量鲁曼皇曼皇蔓
(续表)
数据来源：王红亮．我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究【D】．成都：西南财经大
学，2006．
2．理性违约
所谓理性违约，又称为借款人转移投资违约，是指借款人觉得放弃继续还款
可带来更大的利益时的违约行为。一般说来，如果借款人购买房屋后，房价不断
上升，则理性违约的情况就很少发生。因为在这种情况下，即使借款人无力供款，
亦可把房屋转让，转让款不仅可以支付欠款、收回投资，还有可能盈利。而当房
地产市场不景气或房价下跌时，借款人就会对继续还款的得失进行权衡。当剩余
贷款额大于购置相同功能物业所需代价时，借款人就有可能主动违约。当市场利
率降低时，借款人可以以较低的利率进行再筹资，造成提前还款的理性违约。【28】
在个人住房抵押贷款理性违约的模型描述中，赵新华(2000)，陈事wj(2000)，
张红(2002)所建立模型基本相同。以赵新华(2000)‘29】的模型为例，假定H为住宅
商品的购买价：Hl为购买住宅的新市价；Q为按揭比率；E为已还款的本金累积
款；p为购买住宅时交易费用占楼价的百分比。则理性违约选择条件可表述为式
(2．1)所示：
a日一E>q+pq (2．1)
上式可改写为式(2．2)：
必>竺堂汜2，
月l+13
其中学为房价下降蒜因此可以说当价格下降幅度超过譬喾
时，违约行为就有可能发生。
个人住房抵押贷款被动违约风险影响l夭j素研究
由于(1一a)H为首期付款；pH为交易费用。
令房价下跌幅度x=旦云堕，丫=万E，这样违约行为的理论公式可以表示为：
x>l+}暑，违约行为发生的可能性很大。在理论分析的基础上，赵新华哿出了
如下风险因素与理性违约关系，如表2．2所示。
表2．2风险因素与理性违约关系表
来源：赵新华．商业银行居民住宅抵押贷款风险控制[J】．中国房地产研究，2000(01)：
138～154．
借款人理性违约情况的大量存在给银行经营带来了一定的风险，因此，银行
必须要提前或实时地采取风险规避措施，以保障银行信贷资产的安全性和资金的
良性循环。
3．被动违约
被动违约是基于借款人发生财务困难等原因，导致无法按期支付住房抵押贷
款而被银行收回房产的违约行为。支付能力理论认为被动违约一般发生在借款人
收入持续减少，而导致借款人支付能力下降的背景之下。
根据国际经验，居民将其1／3的家庭月收入用于住房消费是一条警戒线，越
过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响居民的生活质量。美国银行明
确规定，居民每月偿还按揭贷款及与住房相关的税费，不得超过税前收入的28％。
而在我国，据新浪网2006年4月一项有15014人参与的调查显示，91．1％的人购
房采用了按揭，其中54．1％的人月供占收入20％一50％，有31．8％的人月供占收入
50％以上，超过了我国银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款
人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下(含50％)”的警戒线。2006年4
月17日《中国青年报》报道：居民购房己成为不能承受之重，逾二成房贷族成“房
奴”。【30】【31】
住房可支付性指数(Housing Affordability Index：HAl)用于考察住宅市场中
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在职人员同等学力硕士学位论文
位数收入水平的家庭对中位数价格住宅的承受能力，若该指数大于等于100％，
则目前的房价没有超过居民的支付能力，反之则存在支付能力问题。向肃一，龙
奋杰(2007){32J通过计算，得出我国居民现居住宅的HAl值在0．8．1．2之间的城
市有18个，说明有53％的城市居民家庭对于现居住宅有较好的支付能力，但是
HAI>I的城市数量要低于HAI<I的城市数量。所有城市新建住宅的HAI值都低
于0．65，说明我国城市家庭对于新建住宅的支付能力总体较差。对于新建住宅，
上海是支付能力最差的城市，其次是北京，说明上海和北京的居民家庭对于商品
房的还贷压力最大。呼和浩特、长沙、重庆、乌鲁木齐等城市的居民家庭对于新
建住宅的支付能力相对较好。对于现居住宅的支付能力，最差为昆明、厦门和上
海，而最好的为呼和浩特、贵阳和长沙。值得注意的是，深圳和广州现居住宅的
HAl值偏低，而新建住宅的HAI值偏高，也就是说，相对于其他城市，深圳和广
州新房比旧房的支付性要好。、
被动违约风险产生的根源在于借款人未来实际收入不稳定。近年来，随着我
国市场经济不断地深化，产业结构发生重大调整，失业的增加和收入预期的变动
是不可避免的事实。由此引起的借款人丧失还款能力现象已引起银行业内人士的
高度关注。上海市目前个人住房抵押贷款逾期的主要原因就是借款人收入的减少
(买建国，2005)。
2．1．2银行风险分析‘
1．流动性风险
金融机构的流动性风险主要有两种形式，分别为资金的流动性风险和非现金
资产的流动性风险。前者是指现金流不能满足支出的需求而迫使机构提前进行清
算从而使账面潜在损失变为实际损失，甚至导致机构破产的可能性。后者是指非
现金资产不能按现有市场价值及时变现而导致损失的可能性。
在我国，住房抵押贷款的期限都比较长，最初银行一般规定不超过10年、15
年，后来延长为20年，最近已放宽到30年。这意味着银行大量资金将会处于使
用过程之中。而住房贷款主要资金来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金。
所以银行在发放长期的住房抵押贷款时只能“以短贷长”，这就会降低商业银行资
金的流动性，产生流动性风险，进而影响到银行的兑付能力。
银行资金的来源和资金的运用在时间上明显的不匹配，造成“短存长贷”的现
象，因此银行需要长期资产有较好的变现性，当存款人需要资金从贷款人处提取
资金时，贷款人要能及时支付。但是商业银行持有的住房贷款债权或抵押资产债
权不易变现，造成非现金资产的流动性风险，这包括两个方面：一是商业银行因
住房贷款债权不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加
机会成本而带来的损失；二是商业银行因住房贷款债权不易及时变现而在存款人
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
挤提存款或贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重
的后果是商业银行因资金周转不灵丽破产或倒闭。
2．管理风险
管理风险主要体现在以下三个方面【33】：
(1)政策取向风险。现阶段器银行机构对住房贷款市场的争夺分井激烈，为
巩固市场占有率保持扩张，银行实际办理个人住房贷款时，以降低准Xf-J槛为代
价。主要有3种现象：(a)降低对开发商的审核，只看贷款增加焉不注重开发商
的资质、信誉和业绩；(b)忽视20％的首付、30年的期限是最优客户享受的标准，
对不同信用等级的借款人“一视同仁”适用，而且鼹前还有部分银行开发了针对学
生的住房抵押贷款政策，对还未有独立收入来源的年轻人放款，无疑加大了未来
房贷违约的风险；(c)贷款投入过于提前，2003年国务院规定了“主体结构封顶
才能发放按揭贷款’’，郎住房贷款疲在多层住宅封顶，高层完成2／3的投入后发放，
但目前实际操作上只要“五证齐全”，就可以发放贷款，有些贷款甚至在楼盘未启
动情况下就发放?，上述现象无疑都把风险留给了银行。
(2)贷款人操作风险。由于工作人员失误或银行内控制缺陷导致贷款损失发
生的风险加大。一是对项目未进行严谨的贷藏调查，只分析盈利而不预见风险；
二是贷款投入不能严格遵守贷款成数、年限、限额的规定；三是对借款人收入调
查粗糙随意，不做真实性认定，房贷支出同月收入的比例突破限制；四是不及时
规范抵押登记，已竣工住宅抵押登记办理拖沓滞后；五是贷后检查不及时，未能
及时发现潜在风险或采取有效措施来化解和处置贷款风险。
(3)贷款人道德风险。银行经办人员由于个人原医或者某种剩益驱使，鳞知
借款人提供的虚假资料而不拒绝，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人，
更甚者是内外勾结，故意编造相关材料，骗取银行信贷资金。
2．1．3开发商风险分析
开发商风险主要体现在以下两个方面：弪q
(1)开发商的恶意欺诈行为。一是开发商在取得银行给予购房人的贷款后，
用予其它用途或携款而逃；二是“虚拟售房’’，即开发商与虚拟的“购房人”签订虚
假售房合同，并以此向银行申请贷款，在取得贷款之后不按期归还贷款本息；三
是“虚值售房”，开发商迎合借款人恶意要求，故意抬高房产价格，帮助借款人取
得远远高于房值的贷款，一旦发生贷款纠纷时，贷款不可能因为进行了房产抵押
而全部得到保障。
(2)开发商自身资质和管理缺陷弓l发的风险。一些根本不具备房地产开发资
质和能力的企业经营管理不善，导致楼盘烂尾，无法按期交付使用，或由于所建
楼房存在震量缺陷，不符合合同要求等原因，赡房人以开发商违约为由不再还贷。
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在职人员瀚等学力硬}j学位论文
2．1。4市场风险分析
1．利率风险
利率风险指豹是由子剩率豹变动丽给银行带来的收益损失。由于个人住房贷
款一般期限较长，一般在5．20年左右，最长可达30年。在这样长的时间跨度内，
可能经历几个经济周裳，市场利率也可能发生数轮波动。因而找国个人房产抵押
分为一年内的固定利率贷款和一年以上的变动利率贷款。在固定利率贷款方式下，
当贷款人对未来实际利率走势估计错误时，利率风险就会产生：未来实际利率被
低估时，即市场利率上升超过预期时，贷款入由于无法调高住房贷款利率而减少
利息收益，产生利率风险。当利率下降时，根据“理性经济人"的假设，借款人
可能提前还款甚至违约不还款，也造成贷款入利益损失。个入抵押贷款伴随着利
率的变动产生“不匹配"风险。变动利率“不匹配"风险源于抵押贷款的长期性
和存款利率与贷款剩率调整的不同步。以我嚣为侧，支持住房抵押贷款业务的资
金来源主要是定期类存款。当央行调整利率时，新的存款利率一般在利率调整公
告后的次嚣开始执行，丽可变利率贷款的利率则是在次年予以调整。因此，如果
利率上调，在利率调整的当年，银行的资金成本上升，但已发放贷款的利率不变，
利差缩小。当然，可以假设那些己发放的住房抵押贷款使用的是原有的中长期定
期存款，这些存款的利率是圆定的，利率的上调不会导致银行资金成本的上升。
但事实是，当利率上调的幅度较大时，“转存”现象就会出现，即存款人倾向于将
未到期酌定期存款笼其是存入时间不长的定期存款提崽后再重新存入，以获得较
高的利息收入。并且，如果利率上升的预期融普遍形成，存款还会出现短期化现
象。恧在利率下调时，贷款利率在次年开始下调，但银行原有定期存款的剩率不
变，利差收入依然会受到损害。存款利率和住房贷款利率调整的时间差异决定了
银行的利差在短期内实际是不稳定的。
2．通货膨胀风险
通货膨胀风险也称购买力风险，是由于通货膨胀导致购买力下降从而使贷款
入遭受的按失，也就是说即使借款入按时还款，因为通货膨胀弓|起货币贬值，贷
款人也会遭受损失。例如当贷款利率为5％而通货膨胀率为2％时，贷款人所得到
的实际贷款利率为3％，当逶货膨胀率达到5％时贷款入的实际利率为零，若通货
膨胀率超过5％，尽管贷款人名义上可收回贷款本金，并按5％收取利息，但实际
上贷款人不仅没有褥到利息惩且连本金也贬值了。图2．1给出固定利率贷款方式
下通货膨胀对每月还款额的影响，从图中可以看出借款入每月实际的还款额呈下
降趋势，NP和l冲之差即为贷款人遭受的损失。
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个人件房抵押贷款被动违约风险影响因素研究
Y
NP
RP
NPD
’I
图2．1 通货膨胀对还款额影响示意图
图来源：刘风连．我国个人住房抵押贷款风险分析和防范【D】．上海：华东师范大学，2005．
2．2个人住房抵押贷款信用风险的统计分析
上一节比较系统的从借款人、银行、开发商和市场四个方面分析了住房抵押
贷款风险的来源，本文研究重点是个人住房抵押的被动违约风险，被动违约是借
款人信用风险的一种情况。为了对个人住房抵押贷款业务的被动违约风险进行更
好的研究，有必要对银行违约的数据进行初步的处理和一般的统计分析，为挖掘
其本质奠定条件。被动违约主要是由于借款人的支付能力下降而引起的违约行为，
因而本小节的分析主要是探寻借款者特征和贷款特征与借款人支付能力的关系。
2．2．1样本数据来源说明
本文的样本数据来自湖南省长沙市某商业银行1998年到2005年间发放的住
房抵押贷款。数据采取随机抽样的方式选取，其中违约数据共计182笔，正常贷
款数据460笔。
每笔样本主要包括有两方面信息：一是借款者特征相关信息；二是贷款特征
信息。借款者特征相关信息主要有：性别、所从事职业、文化程度、户主月收入、
家庭月收入、婚姻状况等因素。贷款特征信息有：贷款总额、贷款房价比、起始
月利率、贷款期限、还款方式、月还贷额、月还款收入比、债龄等8项。
2．2．2住房抵押贷款的统计分析
1．违约与借款人特征的相关性分析
(1)借款人的性别特征分析
从表2．3中数据可以看出，正常贷款中，男女(第一借款人)购房比例相当，但
是在违约组中男性违约的比重就要比女性的多，这表明男性比女性更容易违约。
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在职人员同等学力硕十学位论文
．．．．． ．
_ I I I I I I I I I皇曼皇
表2．3借款人性别统计分布表
数据来源：根据银行样本数据整理
(2)借款人的文化特征分析
根据表2．4的统计结果，大专学历和本科层次的借款人表现为最容易违约，
绝对比值为35．2％和38．5％， 根据一般理解，学历越高，收入越高，越不容易违
约。但是在现实中，年龄越高，低学历者的比重越大，而其相应收入均值较高，
就可以解释上面为什么低学历者违约率反而低的原因。
表2．4文化程度统计表
数据来源：根据银行样本数据整理
(3)借款人收入的特征分析
个人收入是银行对借款人还款能力进行衡量的重要指标。从表2．5可以看出，
违约组的借款人的收入明显小于非违约组的借款人的收入。比如在违约组中，月
收入小于4000元的家庭的借款人比例是75．2％，而在非违约组中，这个比例是
50．7％。从均值也可以反应这个规律，违约组的借款人家庭月收入均值为4027，
而非违约组的家庭月收入为7063元。
个人件房抵押贷款被动进约风险影响闻素研究黛皇曼曼鼍I IIIIII IIIIIIIIII IIIII II II,,,,,111 11皇曼曼皇甍黑黑皇曼量曼曼葛燃鬯皇
表2．5借款人收入分组统计表
数据来源：根据银行样本数据整理
(瘁)借款人的家庭月收入特征分析
家庭月收入是银行对借款人还款能力进行衡量的重要指标。从表2．6可以看
出，违约组的借款久的家庭收入明显小于嚣违约组的借款入的家庭收入。眈如在
违约组中，家庭月收入小于4000元的借款人比例是60．5％，而在非违约组中，这
个毖例是33。7％。从均值也可以反应这个规律，违约组的倦款人家庭月收入均值
为4993元，而非违约组的家庭月收入为11349元。
表2．6借款人家庭收入分组统计表
数据来源：根据银行样本数据整理
(5)借款入婚姻状况分析
在获取的数据中，由于缺省的数据比较多，婚姻状况不具有代表性。从具备
的数据(见表2．7)来看，违约组和菲违约组中未婚借款人的比例也差不多，分
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在职人员同等学力硕}：学位论文
等囊黑皇皇曼曼量皇黑笪曼量曼曼I III ．一IIIII III IIII IIHI —IIIIIII．II—I II。。一一IIIII—I Illlllsl
别为47．7％和48．2％，从这些数据中难以寻求规律。
表2．7借款人婚姻状况统计褒
数据来源；根据银行样本数据整理
2．违约与贷款特征的相关性分析
(1)贷款总额特征分析
从贷款总额分组统计数据(觅表2．8)看，违约组的贷款平均额离于非违约
组。30万以上贷款总额的借款人违约比较多，违约组中30万以上的比例占到
19。8％。可能是由予贷款总额高，贷款期限有限的情况下，分摊在各个偿还期的
每期还款额高。但是这一个理由不能解释为什么贷款5～lO万的在违约中的比例
最高，可能与贷款成数有关。
表2．8贷款总额分组统计表
数据来源：根据银行样本数据整理
(2)月还款额特征分析
从月还款额统计(见表2．9)看出，月还款额在3000元以下的贷款中，违约
者占了75．3％，而非违约组占85％，这说明月还款额高容易导致违约。从月还款
均值也可以看出，违约组的月均还款额为3018元，而非违约组的月还款额为2464
元。这些都说明胃还款额越高，越容易违约。
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个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
表2．9月还款额分组统计表
月还款额
违约组非违约组合
频数(人) 频率(％)累计(％) 频数(人)频率(％) 累计(％)
数据来源：根据银行样本数据整理
(3)贷款首付比率特征分析
贷款房价比率反映了贷款总额和总房价的比例关系，贷款房价比率低，首付
款高，意味着借款人在该房产上的权益大，贷款后的每期还款压力也低。从表2．10
反映的平均值可以看出，违约组的首付比例平均值明显低于非违约组，违约组的
首付比例均值为25．78％，而非违约组的均值是31．7％。
表2．10首付比率分组统计表
数据来源：根据银行样本数据整理
(4)贷款期限特征分析
从表2．1 l中的统计结果看，违约组和非违约组的贷款期限的平均值相差不大，
比较结果不明显。
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量皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼布曼职量人曼曼员鼍M曼等曼学皇曼力曼硕_Wfj学位论文W U i n皇曼曼皇曼!曼曼曼曼曼曼曼曼舅舅曼曼
表2．1l贷款期限分组统计表
数据来源：根据银行样本数据整理
2．2．3小结
本节主要是对采集样本数据进行一般统计分析，探讨可能存在的违约影响因
素，为后面的模型分析提供研究基础。分析借款者特征相关信息和贷款特征信息
与违约贷款之间的相关情况，发现大多数的研究结果与我们一般的经济考虑相符，
包括：借款人收入越高，违约的概率越低；借款人家庭收入越高，违约的概率越
低；月还款额越高，违约的概率越高。但是也有一些因素的规律还不是很明显，
比如借款人性别、学历、贷款期限等因素。但是总的而言，还是可以看出一般规
律，即借款人支付能力越强，违约概率也越低，这和被动违约的理论一致。
2．3个人房贷被动违约风险的生成机理
被动违约的发生通常与借款人收入水平恶化或家庭支出结构发生意想不到的
重大变化引起的。由于个人住房抵押贷款的长期性和每月还贷的特点，这就要求
借款人在贷款偿还期内必须有稳定的收入流。从宏观上讲，被动违约同一个地区
的经济发展稳定性、借款人所处的行业特性密切相关。如果地区经济发展不稳定，
行业周期性明显，则易导致被动违约的发生。从家庭的角度看，如借款人的实际
收入下降、失业、意外身故以及家庭意想不到的支出，会打破银行的预期，导致
借款人不能按月偿还贷款本息，被动违约行为就会发生。从贷款特征来看，贷款
的数额、贷款时的利率、贷款时间等因素都是影响还款的因子。本章将着重分析
个人住房抵押贷款被动违约风险的形成机理。被动违约可能由以下几个因素构成，
即岗位变化、家庭支出增加、意外经济事件、家庭意外事件，加上贷款特征共五
个因素。如图2．2所示：
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个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
图2．2个人住房抵押贷款被动违约风险因素
2．3．1个人收入降低与被动违约行为生成
被动违约的主要原因就是借款人的支付能力下降，支付能力下降一个最直接
的原因就是他的收入下降。借款人的职务降低、下岗失业，其所在的企业发生变
化，行业的不景气，都可能导致他的收入降低。
1．借款人岗位变化导致借款人收入变化
岗位变化意味着收入发生变化。当今的企业变化在加速，企业再造、流程重
组、组织扁平化给企业带来一系列的变革．除了企业内部变革外，企业间的兼并
重组司空见惯．统计显示，2003年前3个季度，医药行、Ik的并购数目高达43起，
平均每周就有一起并购案发生，其激烈程度可见一斑。【35】我国的国有企业也正进
行大批量的改制重组，目前大型国企的改制面约占50％，中小企业为80％，县属
企业改制面已近90％。[36】同时目前员工的流动性很大，据北京外企太和企业管理
顾问有限公司去年以来对国内30多个行业、近600家企业的薪酬福利调查，国内
的人才流动比率正迅速上升，平均速度超过10％，而且还有加速流动的趋势．f37]
在北京中关村这些地方的流动率更高。
这些资料表明，企业内的变革、各行各业的兼并重组、国有企业的改制、‘员
工的流动已不是小概率事件，导致大量人员的职务发生变化，这些人员中不缺乏
拥有房贷者．很多借款人会降低职务，失去以前优厚的工资待遇，有的借款人甚
至会失去工作。有的借款人因为流动，一时找不到满意的工作而丧失偿还能力．
这些都会导致被动违约的风险增大．对银行而言，借款人岗位变化是不可预期的
信息，借款人岗位变化是造成被动违约的一个重要因素．
2．企业生命周期变化导致借款人收入变化
企业都会有生命周期，处于衰退期或者死亡的企业，会导致大量的员工失去
工作。世界500强平均寿命为4¨50岁，跨国公司平均寿命为ll—12岁，在日
本和欧洲，企业的平均生命周期为12．5年．在美国，有62％的企业平均生命周期
nj职人员同等学JJ硕l：学位论文
不到5年，存活能超过20年的企业只占企业总数的10％，只有2％的企业能活50
年。【38】而在中国，大集团公司平均寿命在7．8年，一般的中小企业平均寿命只有
3-4年。【”l因此，企业组织总体上呈现出高死亡、短寿命的特征。据中国首部《中
国民营企业发展报告》蓝皮书统计，全国每年出现15万家民营企业，又有10万
家死亡；有60％的民营企业5年内破产，有80％民营企业10年死亡，平均寿命
只有3．5年。
企业的倒闭涉及到大量个人住房借款人员，如果这些借款人不能及时找到工
作，进而会影响他们的还贷能力，导致被动违约的可能性增大。
3．行业经济周期导致借款人收入变化
行业周期是一个普遍现象，各行各业都有“大小年”之分。伴随着行业的起落，
也牵扯着大量人员收入发生变化。比如我国国内石油价格长期背离国际市场价格，
尤其是国内成品油价格与原油价格严重倒挂，使得炼油行业亏损严重。mJ铁矿石
等原材料的的疯狂上涨也考验着下游企业。个人住房贷款借款人的收入可能因为
行业的低迷而降低，导致他们被动违约的风险增大。
4．个人工资外收入变化导致借款人收入变化
目前我国不少居民除了有一份工作外，还谋求工资外收入。如有些居民投资
股票、基金，有些居民投资网上商店，有些居民去投资做笔生意。但是这些投资
都暗含风险，以2007年股市为例，很少有人在这个年份赚到钱。这些居民工资外
收入的减少也导致他们的支付能力下降，致使被动违约的可能性增加。如果借款
人购房时支付能力主要源于工资外收入，那么借款人的工资外收入降低时，会导
致他们被动违约的概率增大。
5．通货膨胀导致借款人收入发生变化
通货膨胀会导致购买力下降，衡量通货膨胀的指标通常用商品零售物价指数
(CPI)。自改革开放以来，我国有几次商品零售物价指数上涨高峰，比如1988
年CPI为118．5，1993、1994、和1995年分别为CPI为114．6、120．0、和113．1。
2007年各月CPI指数出现了大幅的上涨，2007年各月的物价指数如表2．12所示，
物价指数的上涨会导致房贷还款人的可支配收入减少，到期还款能力下降，导致
被动违约的可能性增大。
表2．12 2007年各月CPI指数
数据来源：国家统计局
2l
个人住_】多；抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
2．3．2家庭支出增加与被动违约行为生成
目前导致家庭收入减少的支出主要有教育支出和医疗支出，加上住房支出，
被称为家庭的新“三座大山”。教育支出和医疗支出让一般收入的家庭捉襟见肘。
如果房贷还款人家庭里有孩子上大学或者医疗支出突然增大．那么会导致他们家
庭的可支配收入锐减，进而影响还贷能力，被动违约的风险增大。
1．教育支出的增加导致被动违约
教育支出这笔庞大开支构成借款人被动违约的诱因。北京大学“中国教育与人
力资源研究”课题组与国家统计局城市经济调查队合作，于2005年4月开始，在
北京、山西、辽宁、黑龙江、浙江、安徽、湖北、广东、四川、贵州、陕西和甘
肃等12个省市选取了l万户城镇居民，对2004年城镇居民教育与就业情况进行
了调查。数据统计表明：随著教育程度的提高，家庭负担的程度明显提高。供养
一个本科及以上的学生，要花掉近一半的家庭支出。【41】李文利(2006)通过调查
分析，高校生人均个人总支出在2003--2004学年约为14900元。中国社会科学院
发布的(2006年经济、社会蓝皮书》显示，现在上学贵已成为新的民生问题。【42】
2．医疗支出的增加导致被动违约
人们的健康水平日益提高，但医疗费用上涨的速度也很快，超过了人均收入
的增长速度，医药卫生消费支出己成为家庭食物、教育支出后的第三大消费．
200旺2004年，城市的年医疗卫生费支出增长了13．5％．1993．2005年，城镇居
民人均医疗自费支出从56．89元增加到600．9元，增长了9．6倍，医疗保健支出占
居民消费支出的比例由2．7％上升到7．6％．年均提高0．41个百分点。1993．2005
年的12年间，城市居民人均医疗保健支出年均增幅分别为21．7％，比同期城市居
民人均收入的增幅高9．3个百分点。很多家庭因病致贫、因贫致病的情况时有发
生。【43】随着城市工作步伐加快，越来越多的人身心处于亚健康状态，比如18岁
以上的深圳居民精神疾病患病率为21．1％。健康诱因随时都可能导致家庭的支出
增加，从而诱发被动违约m】．
2．3．3意外经济事件与被动违约行为生成
。在经济运行中，偶尔出现不可预期的突发事件，比如1998年的洪水、2003
年的“非典”、2008年的雪灾等等．2003年的非典对经济的影响总额为2100亿元，
受到最大冲击的是商业、餐饮、酒店、娱乐等行业。当年全国在这些行业中就业
的大约有5000万人，如果其业务量受影响程度按照10．20％估计，就业岗位萎缩
‘在500万人到1000万人之间。从全年度看，在非典得到控制的情况下，实际减少
的工作岗位在260万个左右。14512008年春，中国大陆发生了五十年来最大的一场
雪灾，加上新I：劳动法》的颁布，有港资企业估计，仅广东省东莞市至少有四千
家企业倒闭或搬迁。【46】这些大事件对经济运行造成很大的影响，致使千千万万的
在职人员同等学力硕}：学位论文
企业发生困境，进而导致很多人员的收入发生变化，很多借款人可能因为收入大
幅减少，导致还贷的被动违约概率增大。
2．3。4家庭的意外事件与被动违约行为生成
个人不可预期的家庭破裂、意外事故致残以及健康状况下降等都会使个人支出
增加，导致被动违约的可能性增大。
1．家庭破裂导致被动违约
目前离婚导致家庭破裂是寻常事件。民政部最近公布的{2005年民政事业发
展统计报告》中说，2005年全国办理离婚手续的有178．5万对，比上年增加12
万对，离婚率为2．73％o，比上年增加O．17个千分点。这份统计报告还显示，从2002
年以来，我国离婚率一直呈现持续走离之势。147l中国社会科学院人口学专家唐灿
发布的调研报告中指出，据2003年北京市统计年鉴公布的数据，2002年北京市
的离婚总数为38756对，当年户籍人口为l 136．3万，离婚率达到6．82％0：当年的
结婚对数为76136对，由此计算离结率高达50，90％。也就是说，这一年平均不到
两对夫妻结婚就有一对夫妻离婚。[481离婚导致家庭的可支配收入锐减，导致还款
能力下降，被动违约的可能性增大。
’ 2．意外事故致残、死亡导致被动违约
个人住房贷款借款人的意外事件也是造成被动违约的一个因素。我困每年因
意外事件致死致残所涉及的人员数量巨大，2005年，仅交通事故即造成98738人
死亡，469911人受伤。[491这些意外事件牵涉的房贷人丧失还款能力，直接造成银
行贷款豹损失。
2．3．5贷款特征与被动违约行为生成
住房抵押贷款组合自身的特征也会影响被动违约行为。主要包括：
贷款成数。贷款成数越高，在既定的收入水平、贷款利率和期限下，借款人
胄还款负担相对也越大，如采借款入在还款期闻收入恶化，被动违约的可能性增
大。
贷款期限。贷款期限越长，借款入因重大疾病、意外伤残、失业或婚姻变故
等导致违约风险发生的可能性也越大，即被动违约的可能性越大。
贷款剩率。贷款利率越离，借款入的利息负担就越大，因嚣一般认为贷款利
率越高，个人住房抵押贷款违约风险就越大。
贷款金额。贷款金额反映借款人的绝对财务负担。在收入既定的条件下，贷
款金额越大，则财务负担越大，借款入财务恶化时贷款发生违约的可能性就越大。
同时，一旦违约，银行在这笔贷款上可能遭受的损失也越大。贷款金额为住房价
格与住房西积、按搦眈饿的乘积。房价的高低和房子面积的大小都是影响借款人
个人住虏抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
还贷的因素，房价越高，房子面积越大，每月还款的额度就越大，个人住房抵押
贷款被动违约风险就越大。
神!职人员同等学力硕Ij学位论文
第3章个人房贷被动违约模型及问卷设计
3．1个人房贷被动违约因素的归纳
3．1．1个人房贷违约因素的归纳
国内外许多学者对个人住房抵押贷款进行了研究。国外比较有代表意义研究
成果是Burrows(1998)，他对于英国的住房贷款的违约行为作了深入的研究，把
违约行为比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成违约的决定
性因素分为三类：(1)结构性因素——L、佩s、收入贷款比、利率水平、政府补贴的
资格或程度、其它社会保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素——失业、工作时
数、疾病、意外的发生和其他的家庭支出。(3)个人因素——．个人理财能力和个人
主观认为应该优先考虑的事等。
Burrows再从上述的三大类因素中选取了13个独立变量(户主年龄，婚姻状
况，户主当前就业状态，家庭结构类型，职业，是否雇员，所在地区，是否初次
购房，售房者，贷款类型，是否LVRs=100％，贷款机构类型和购入住房年份等)，
以该家庭是否形成3个月以上的逾期为因变量，通过双变量相关模型和逻辑回归模
型进行分析得出以下主要的风险因素：
(1)户主的当前就业状况。失业是违约关键的决定性因素。非全日制工作和
个体经营都是形成不稳定收入流的重要原因，从而增加了贷款的风险因素。
(2)家庭的婚姻状况。离异或分居的家庭的逾期和违约可能性较大。
(3)家庭结构类型。单身男性和有经济不独立子女的夫妇的违约可能性较大，
单身女性的违约可能最小。但分析认为，该因素的作用也可能是由于失业、无工
作和离异等相关因素造成。
(4)职业。非熟练工人的违约可能性最大，也可能是由于他们更容易失业的
原因。
(5)个体经营者。自谋职业者比雇员的违约可能性大。
(6)地理因素。房价不稳定的地区，容易形成负权益，而导致违约；工作水
平低的地区易导致购房者的还款能力不足而导致违约。
(7)抵押贷款类型。贷款余额大或累积速度快的贷款，借款人更容易违约。
(8)抵押贷款机构类型。由银行发放的贷款的违约可能性较小，可能是由于
银行的信用较高和更为严密有效的贷款审查程序和风险防范系统。
(9)贷款发放年份。在房地产市场繁荣高峰时期发放的贷款，形成负权益的
可能性大，因而易违约。其实在这种年份中发放的房地产贷款往往意味着较高的
个人住房抵押贷款被动违约风险影响【★l素研究
贷款利率。
国内很多学者同样也对个人住房抵押贷款违约风险因素进行了研究，有代表
性的学者比如尚耀华、万威武，他们(2006)归纳了影响购房者违约风险的主要
因素有：
(1)购房者资产净值(equity value)s在分析贷款违约风险时，应以购房者
目前对该房屋拥有的资产净值(权益)来推测其目前继续偿付的意愿。资产净值=房
屋价值．贷款余额。违约风险及其大小与购房者资产净值密切相关。在贷款开始时，
资产净值可看作购房者的自有资金投入(房款的首付)，随着贷款时间的继续，购
房者缴纳的贷款逐渐增多，贷款余额逐渐减少，购房者的资产净值也越来越高，
即购房者对该房屋拥有的权益比重越来越大，因此，违约概率也越低。
(2)借款人的收入增长率。购房者的收入增长率如果小于房价上升的幅度，
购房者的支付能力就会下降，违约风险就会加大。
(3)借款人的信用。如果借款人有良好的信用历史，则还款可能性就较高，
违约风险也就较低。
(4)贷款支出(月供)占家庭月收入的比重．在贷款年限既定的情况下，贷款
额越高，月供占家庭收入的比例就越高，借款人的还款压力就越大，违约概率也
随之提高。
(5)借款人的负债情况．如果借款人的负债较高，当其财务状况变化时，贷
款约偿还对其构成的压力就越大，违约的概率也就越大．
(6)借款人购买房屋的用途。一般来说，“自住型”的购房者比“投资型”的购
房者有更高的偿还贷款的意愿，因此“自住型”的购房者的违约风险要小于“投资
型”的购房者．
(7)失业率。失业率是导致违约的重要因素之一。当失业率增加时，购房者
的收入变得不稳定，违约概率就会增加。
(8)房地产价格。当房屋价格下跌时，购房者资产净值将下降，甚至由正转
为负，房屋抵押贷款的违约率就会上升。
(9)住宅供需情况。当市场对房地产行情看好时，容易产生住宅过度开发及
贷款过度发放的问题，当市场供应增加而需求相对不变时，就会导致房价下跌进
而增大违约风险。
(10)利率。当贷款额和贷款年限已定的情况下，利率下调则月供下降，不会
引起违约风险，但当利率上升时，月供增加，违约风险就会增大．
(11)抵押贷款比例风险。抵押贷款比例是指贷款额占所抵押房产价值的比例。
该比例越高，对借款人的压力就越大，也就意味着借款人违约的可能性越大；而
且，在高抵押贷款比例下，一旦借款人违约，银行处分抵押房产的所得在扣除各
项支出后，就有可能不足以弥补银行的支出。因此，在此比例相对较高的情况下，
在职人员M等学力硕Ij学位论文
银行要承担较大的风险。
(12)还款方式风险。不同的还款方式的风险不同。目前，应用最广泛的还
款方式是利率固定、按月均还、到期全部清偿。这种还款方式有助于借贷双方了
解各自的收益和支出，以便制定长期的资金使用计划。但同时，在采用这种还款
方式时，忽略了对资金的时间价值和借款人未来还款能力的考虑，因此，银行需
承担更大的借款人违约风险。
(13)还款期限风险。一般说来，还款期越长，经济可变因素就越多，抵押
房产价值的变动也就越难预料和把握，自然银行需承担的抵押违约风险就越大。
正因为如此，多数银行都对抵押贷款的最长还款期限做了规定，以便在吸引客户
的同时，提高未来资金运用和回收的有效性。
3．1．2个人房贷被动违约因素的选择
本研究主要是研究个人住房抵押贷款被动违约，即主要是因为借款人收入的
问题而引起的违约，这种违约不同于理性违约和提前还款违约。通过上一节对被
动违约的机理分析，借鉴上述学者对个人住房抵押贷款违约因素的分析，本研究
归纳出两个大方面的违约因素，一是引起收入变化(下降)的相关因素；二是与
收入无关的违约因素，但是这些因素都会影响借款人每月的还款额，进而影响到
还款能力。
引起收入下降相关的因素主要有四个方面，分别是个人收入因素、家庭支出
因素、国家意外事件和个人意外事件。引起个人收入变化的因素有公司经营不善、
个人职务降低、行业萧条、个人工资外收入降低、通货膨胀等五个项目。引起家
庭支出变化的因素有家庭负债增加和家庭支出增加两个项目。国家意外事件因素
和个人意外事件因素没有设置子项目。
与收入无关的违约因素在上节机理分析中和上述学者的归纳中已经说明，本
文主要选取五个指标，分别是贷款成数、
面积。前面三个因素归为贷款特征因素，
因素的归类如表3．1所示：
贷款利率、贷款期限、房产价格和房产
后面两个因素归为住房特征因素。这些
个人住房抵押贷款被动违约风险影响l矧素研究
表3．1被动违约风险项目归类类别表
3．2个人房贷被动违约模型的提出
本文采取的模型如图3．1所示，对本模型的说明说下：
(1)从银行获取的违约人数据无法判断其是主动违约还是被动违约，并且银
行只能提供借款人借款时候的数据，而借款人收入的变化情况银行无法提供。并
且在机理分析中被动违约的一些情况，比如违约人是否职务降低，是否下岗失业，
是否发生意外及发生意外时问等情况都无法获取。所以本研究采取调查问卷的方
法，用问卷给出被动违约的可能出现的情景，用被调查者的被动违约意向来表明
真实情况中发生被动违约的可能性．
(2)被动违约的因素分别是个人收入降低、家庭支出增加、国家意外事件、
个人意外事件、贷款特征、住房特征共六个因素．本文把这些因素归为收入影响
因素(个人收入降低、家庭支出增加、国家意外事件和个人意外事件)和非收入
影响因素(贷款特征和住房特征)．
(3)个人通过其对各种被动违约情况的感受，选择其在真实情况中发生被动
违约的可能性。
在职人员同等学力硕十学位论文
公司经营不善
个人职务降低
下岗失业
行业萧条
个人工资外收入降低
通货膨胀
收入下降
家庭支出增加
蓁主裟： 陟阿矾义厮家庭支出增加∥ l意外经济事件卜_＼沁、l被动违约意向
贷款成数
贷款利率
贷款期限
个人意外事件
贷款特征喜喜盖篓卜惭房产面积l I一⋯“～
图3．1 个人住房抵押贷款被动违约意向模型
3．3问卷的设计和统计方法说明
3．3．1问卷的设计说明
根据提出的个人住房抵押贷款被动违约模型和研究假设，本研究设计了个人
被动违约意向的调查问卷。见附录B。
关于问卷的说明，问卷分为四个部分：
第一部分：被调查者背景资料。具体的项目包括被调查者的性别、年龄、婚
姻、学历、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押贷款等七个方面。
第二部分：影响借款人收入的因素与被动违约可能的测量。让被调查者针对
10个要素用5点量表记分，了解被调查者在问卷模拟情况下，发生被动违约的可能。
第三部分：影响借款人还贷的非收入因素与被动违约可能的测量。让被调查
者针对5个要素用5点量表记分，了解被调查者在问卷模拟的情况下，发生被动违
约的可能。
第四部分：被调查者对收入下降的引发被动违约可能性的直接看法。同时设
计被调查者对他人收入下降时候，发生被动违约可能性的看法。
3．3．2统计方法说明
本文除采用描述性统计分析样本外，还主要采取了因子分析和结构方程模型分
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
析的方法。
1．因子分析
因子分析(Factor Analysis)[501就是要利用少数几个潜在变量或公共因子去解
释多个可观测变量或原始变量中存在的复杂关系。或者说，因子分析是把每个原
始变量分解为两部分：一部分由所有变量共同具有的少数几个公共因子构成，或
称公共因子；另一部分是每个原始变量独自具有的因素，或称特殊因子。如式(3．1)，
其中石，以，⋯⋯五为公共因子，孝，(j=l，2，3， ⋯⋯p)为特殊因子，正是
由于特殊因子的存在，每个原始变量都有别于其它原始变量。
xj=ll，+ajl彳+乃2正+巳3石+⋯+％五+彭j2l，2，3，⋯p； k≤p(3．1)
进行因子分析，首先对原始变量进行标准化，采用z分数法，如式(3．2)：
％：1，丛i，- Xi=—=—_二， L(j3．．Z2夕)
‘
sj
其中，矗为第i个样本在第j个变量上的原始变量的标准化值，置，为第i个样
本在第J个变量上的值，Z，为所有样本在第J个变量上的均值，S，为标准差。然
后求出相关系数矩阵及特征值和一组正交特征向量，再计算累积贡献率，确定公
共因子个数m；对因子载荷矩阵进行因子旋转，使得能对公共因子进行合理的解
释。最后计算因子得分，生成新的因子变量为下一步分析做准备。
，{j=
pIj
p2j ， j=l，2，3，⋯⋯P (3．3)
式(3．3)简记为，六=X∥，， j=1，2，3，⋯⋯P。其中，厉为因子分值矩
阵，X为因子得分系数矩阵，为标准化后的变量矩阵。
2．结构方程模型
结构方程模型(Structural Equation Modeling，SEM)，15lJ也称协方差结构模型
(Covariance Structure Models， CSM)，或线性结构模型(Linear Structural Relations
Models)，即LISREL模型。它利用一定的统计分析技术，对复杂现象的理论模式
进行处理，根据理论模式与实际数据关系的一致性程度，对理论模式做出评价，
以达到对实际问题进行定量研究的目的。从统计学与方法学的发展脉络来看，结
构方程模式是一般线性模型的扩展，是因子分析(factor analysis)与路径分析(path
analysis)两种重要统计技术的结合体，主要用于研究潜在变量与显在变量之间关
系以及潜在变量间的关系。
(1)结构方程模型的基本概念
结构方程模型(Structural equation model)，简称SEM，为便于分析，首先提
布职人员同等学力硕fj学位论文
出几个基本概念，可总结为“三个二”，具体说就是：两类变量、两个模型、两种
路径。两类变量是指：显在变量和潜在变量；两个模型是指：度量模型和结构模
型；两种路径是指潜在变量与显在变量之间的路径，潜在变量之间的路径。
a显在变量(manifest variable 1：是指可直接观测和度量的变量，又可称为显在
变量(observed variable)、指示变量(indicator variable)，如年龄、身高、体重等。
b潜在变量(Latent variable)：是指不能被直接测量的因素或特质，它可能是
某种理论构思、研究假设或是尚不能用现存的方法精确并直接测量的客观实在，
但它可以通过显在变量度量，又称为潜变量。例如行为问题无法直接观测，因此
它是一个潜在变量，但可以通过行为问卷相关的条目来衡量。
c内生变量(endogenous variable)：是指一个假定的因果关系模型中，受其它
变量影响或被其它变量说明的变量，即通常说的因变量，可认为内生变量是由外
生变量和其余内生变量联合作用的结果。
d外生变量(exogenous variable)：是指“引起”其它变量且自身变化又假定由因
果关系模型外其它因素所决定的变量，通俗地讲就是自变量。
e SEM中还有一种变量为残差变量(Residual)。SEM中的残差包括三部分：
独立的显在变量的测量误差，非独立的显在变量的测量误差和结构模型的残差项。
虽然这些残差也不能被直接观测到的，但一般不将其作为潜在变量。
(2)结构方程模型的结构
结构方程模型是在己有的理论基础上，用与之相应的线性方程系统表示该理
论的一种统计分析方法。简单来说结构方程模型可分为测量模型和结构模型。测
量模型描述了潜在变量与其显在变量之间的关系，如家庭收入等指标与社会经济
地位间的关系，语文、数学、英语等成绩与学业成就的关系。结构模型则表示了
潜变量之间的关系，如社会经济地位与学业成就的关系。
a测量模型
对于指标与潜变量间的关系，通常写为以下测量方程：
x=人x孝+万
y=Ay77+s
其中：——外源指标组成的向．X 量；
Y——内生指标组成的向量；
声——外源潜变量组成的向量；
，7——内生潜变量组成的向量；
A——外源指标与外源变量之间的关系，是外源指标在外源潜变量上的因子
负荷矩阵；
人。——内生指标与内生变量之间的关系，是内生指标在内生潜变量上的因子
负荷矩阵；
3l
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
b结构模型
对于潜变量间的关系，通常写成如下结构方程：
n=Br／+r芒+e
其中：&一内生潜变量间的关系；
r——外源潜变量对内生潜变量的影响；
<——结构方程的残差项，反映了在方程中未能被解释的部分。
潜变量间的关系，即结构模型，通常是研究的兴趣重点，所以整个分析也称
结构方程模型。
(3)结构方程模型的建模基本过程
结构方程模型的全部过程可以分为两个阶段：即模型发展阶段及模型估计和
评估阶段。第一阶段着重于发展结构方程模型分析的原理基础并使结构方程模型
符合特定的技术要求，此时研究者的主要工作在概念推导与结构方程模型分析的
技术原理考虑；第二阶段则以各参数的估计值来评估结构方程模型的优劣，并进
行适当或必要的修改。每个阶段包括若干具体步骤，粗略来看，它包括7个主要
步骤：
a理论的建立
结构方程模型的建立必须以理论为基础。所谓的理论为基础，并不是说结构方
程模型一定必须建立在某一个特定的理论之上，而是强调结构方程模型的建立必
须经过观念的理清、文献整理与推导、或是研究假设的发展等理论性的辩证与演
绎过程，最终提出一套有待检验的假设模型。SEM中变量间的关系的指定，需要
依靠正确的理论来建立，而且理论是假设模型成立主要的解释依据，所以理论的
建立就成为SEM的第一个步骤。
b模型设定
根据已有的理论和知识设立一个关于一组变量之间的相互关系的理论模型，
可以用路径图画出各种变量以及代表它们之间的相互关系的各种参数，并用线性
方程系统地表示出理论模型。模型设定包括：显在变量和潜在变量的关系：各潜
在变量之间的关系；在复杂模型中，可以限制因子负荷或因子相关系数等参数数
值或关系。
c模型识别
即实际数据必须满足模型估计的需要，对于每个未知参数皆可以导出唯一的
估计值，如果无法满足此要求，则无法对模型进行正确的估计。模型识别是建立
SEM模型的重要阶段，很多对SEM理论不清楚的研究者常会忽略这一步。模型
识别的一个必要但非充分的条件是，不同类型的SEM必须符合某些要求才能获
得可识别的条件，即待估计的参数的个数恰好与方程的个数相同。也就是说检查
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模型识别的基本规则是：t<：1聍(胛+1)，其中n为显在变量的数量，t为待估计的
Z
自由参数的数目。
d模型估计
在有了模型之后，就要设法求出模型的解，其中主要是模型参数的估计。在
结构方程模型中，目标是求参数使得模型隐含的协方差矩阵与样本协方差矩阵“差
距”最小。很多方法可以估计这种“差距”，多元回归是其中之一，但LISERL，EQS，
AMOS等都青睐更复杂的方法，如最大似然法(ML)、广义最d'--乘法(OLS)、渐
进分布自由法(ADF)，加权最小二乘法(WLS)等方法对观察数据与统计模型进行
拟合，并用一定的拟合指标(如卡方值z2、拟合优度GFI、调整拟合优度AGFI、
比较拟合指数CFI、残差均方根RMR、近似误差均方根RMSEA等)对其拟合程度
加以判断。
e模型评价
即对理论假设模型和实际模型之间的吻合程度进行评价。先要看结构方程的
解是否适当，参数与理论假设模型的关系是否合理，如出现负方差、相关系数超
过1或者有太大的标准误差都说明出现了不合理的估计结果，则无论所获的拟合
度有多好，都是错误的。评价是在已有的证据和理论范围内，考察所提出的模型
是否能最充分地对观察数据做出解释。因此，它远比仅确定模型与数据的拟合程
度更为复杂。
f模型修正
当模型拟合数据未达到可接收的程度，就需要对模型进行修正和再次设定。
但需要注意，如果要对原来的假设进行修改和完善，删掉或增加某条路径，还是
要依据理论假设以及统计结果，因为统计资料只是帮助我们发掘问题的所在，是
否需要修正模型是理论的权限。如果变量数量不多，为了慎重起见，一般只修正
一条路径，再重新验证后进行评价。如果理论允许的话，这个过程可以重复到模
型达到可接收的程度。
g解释
是指对模型的统计结果作解释。包括对非标准化参数估计与标准化参数估计，
以及直接效应、间接效应、总效应、因果关系的解释。
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
第4章问卷的统计结果与分析
4．1问卷样本结构
本研究对中南大学和湖南大学的MBA学员、工程硕士学员进行了调查。选择
MBA学员，一是因为在这个群体中，他们有收入来源，已经抵押贷款买房或者即
将抵押贷款买房的人员比较多，二是他们有很好的专业知识，对住房抵押贷款和
问卷的理解会比较好。针对问卷调研得出的各项数据，使用SPSS社会科学统计软
件包和LISREL8．53进行数据分析，对前文提出的个人住房抵押贷款被动违约假设
模型进行验证。
此次共发放问卷300份，回收问卷257份，其中有效问卷233份。被调查样本基
本情况如表4．1所示。
表4．1 被调查者基本情况表
神：职人员同等学／J硕fj学位论文
(续表)
数据来源：根据调查数据分析整理
4．2量表的描述性统计
对被调查者感知的导致收入的减少而违约的各种项目得分进行统计，得到下
表4．2：
表4．2被调查者感知的导致收入的减少而违约的各种项目得分
从上表可以看出，下岗失业、个人意外事件、家庭负债增加、职务降低导致
被动违约的可能性最大。
表4．3是被调查者感知的与收入无关的导致被动违约项目得分进行统计。
个人停虏抵押贷款被动违约风险影响洲素研究
!!| I J|皇曼曼皇曼曼量詈曼曼!曼曼曼皇曼曼量量皇舅量曼蔓鼍舅曼曼曼皇量曼量曼曼曼曼葛
表4．3被调查者感知的与收入无关的导致被动违约项目得分
从上表可以看出，住房单价高、住房面积大和住房贷款利率高导致被动违约
的可能性比较大。
表4．4是被调查者对自己收入大幅下降和他人收入大幅下降时，认为会被动违
约的得分，从表中可以看出，得分比较高，说明在收入下降的情况下，被动违约
意向比较明显。
表4．4被调查者对自己、他人收入大幅下降时违约意向得分
4．3量表的信度和效度分析
效度分析，采用因素分析对问卷的理论构思效度进行验证。对理解测量结果
的含义而言，构思效度是最重要的效度指标之一．
向卷的信度是考查问卷测量的可靠性，是指测量所得结果的内部一致性程度。
在对问卷进行数据分析前，必须考察其信度，以确保测量的质量。本研究采用
Cronbach的一致性系数(a系数)来分析信度．内部一致性系数最适合同质性检验，
检验每一个因素中各个项目是否测量相同或相似的特性．
4．3．1收入项目的问卷信度和效度分析
裹4．5 KMO and Bartlett's Test(a)
Kaiser-Meyer-Olkin McasuFc of Sampling Adequacy． ．874
从表4．5中可以看到，KMO值为0．874，这说明该数据是比较适合做因素分析
的。同时看到，表中巴特利特球体检验的x2统计值的显著性概率是0．000，小于l％，
说明数据具有相关性，是适宜做因子分析的。分析结果见表4．6所示．
仃职人员同等学／J硕Ij学化论文
表4．6对影响收入项目的因子分析
从表4．6可知，对问卷中影响收入的10个项目进行因素分析，结果得到4个因
素，解释了78．87％的变异。通过计算内部一致性系数a系数，得出影响收入的项
目进而影响还款的问卷信度较高，三个因素的一致性系数分别达到了0．8875，
0．9093，0．8203。这说明测量的一致性程度较高而且内部结构良好。下面进行因
素命名：
Fl因素：由四个影响个人收入的项目构成，分别是公司经营不善项目、职务
降低项目、下岗失业项目、工资外收入降低项目。这和表3．1构想有些不一样，通
货膨胀影响项目进入F3因子。F1里面的项目都是和个人、公司或者岗位相关，把
F1命名为个人工作因子。
F2因素：由家庭负债增加和家庭支出增加两个项目构成。这和表3．1构想一致。
F2包含的项目都是与家庭的支出(负债支出、教育支出、医疗支出等)相关，把
F2命名为家庭支出因子。．
F3因素：由行业萧条、通货膨胀、国家意外事故三个影响个人收入的项目构
成。这和表3．1构想有一些不一致。这个因素把国家意外事故项目和通货膨胀项目
和行业萧条项目归为一个因子。这三个因素都涉及国家宏观经济，把它们归纳为
一起，也有道理。把F3命名为宏观经济因子。
F4因素：由个人意外事故项目组成，与表3．1归类吻合，仍称之为个人意外事
故因子。
37
个人住房抵押贷款被动违约风险影响f爿素研究
4．3．2非收入项目的问卷信度和效度分析
表4．7 KMO and Bartlett’s Test
Kaiser—Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy． ．8 1 2
从表4．7中可以看到，KMO值为0．$12，这说明该数据是比较适合做因素分析
的。同时看到，表中巴特利特球体检验的X2统计值的显著性概率是0．000，小于l％，
说明数据具有相关性，是适宜做因子分析的。分析结果见表4．8所示。
表4．8对非收入项目的因子分析
从表4．8可知，对问卷中贷款、住房特征的5个项目进行因素分析，结果得到2
个因素，解释了83．36％的变异。通过计算内部一致性系数a系数，得出贷款特征
和住房特征影响还款的问卷信度较高，两个因素的一致性系数分别达到了0．7489
和0．8511．这说明测量的一致性程度较高而且内部结构良好．下面进行因素命名：
F5因素：由三个贷款特征的项目构成，分别是贷款期限、贷款利率和贷款成数。
这和表3．1构想一致．把F5命名为贷款特征因子．
F6因素：由两个住房特征的项目构成，分别是单位房价和住房面积。这和表3．1
构想一致。把F6命名为住房特征因子。
38
神：职人员同等学力硕I‘学位论文
4．4验证性因子分析
4．4．1对影响收入因素的验证性因子分析
表4．9影响收入项目的验证性因子分析结果(n=233)
用LISREL8．53对前述的影响收入的因子分析作了验证性因子分析，结果如图
4．1所示，重要的参数指标如表4．9所示。
根据温忠麟、侯杰泰等[52】人的推荐，采用x2／dr、NNFI、CFI、GFI、RMSEA
等几个拟合指数，其中)c2／矽大于10表示模型很不理想，小于5表示模型可以接受。
NNFI、CFI的临界值为0．9，越接近1越好。GFI大于0．8可以接收，越靠近l越好。
RMSEA的临界值为0．08，小于0．05表示拟合的非常好。根据这些标准，和表4．9对
比，表4．9的验证性因子结果都符合。所以前面做的因子分析是可靠的。
0．52
¨3叫竺竺竺!竺卜、o乃0
广—————————————1 ． 6
o．s·{巫二]卜一67’
¨2。叶{臣至堕寸匠仉卜6¨26
哗吨至二]卜们5．
⋯ ¨3一3，吨兰医竺磊至竺i—9竺yK仉2／乡
图4．1 对影响收入的因子分析的验证性分析
39
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
4．4．2对非收入因素的验证性因子分析
用LISREL8．53对前述的非收入影响因素的因子分析作了验证性因子分析，结
果如图4．2，重要的参数指标如表4．10。
表4．10非收入项目的验证性因子分析结果(n=233)
同样根据温忠麟、侯杰泰推荐的标准，和表4．10对比，表4．10的验证性因子结
果都符合。所以前面做的非收入影响因素的因子分析是可靠的。
0．46
0．48
O．35
O．42
O．53
1堕丑们。
图4．2对非收入的因子分析的验证性分析
4．5对模型的修正和研究假设
根据上面的因子分析和验证性因子分析，对3．2中提出的模型进行修正，如下
图4．3所示：
托职人员Fd等学力硕l：学位论文
公司经营不善1
人职务降低l -个F人献工q资v外收入降低卜、＼广石天丽个人工资外收入降低I、＼＼1个^T作厌f早
家庭负债增加l l家庭支出增加
家庭支出增加I l
行业萧条
通货膨胀
意外经济事件
贷款成数
贷款利率
贷款期限
房产单价
房产面积
石鬲面Ⅳ．∥——
贷款特征因子
住房特征因子
图4．3个人住房抵押贷款被动违约意向修正模型
本文的研究假设如下：
研究假设：
HI：借款人工作收入大幅下降，借款人被动违约的可能性增加。
H2：借款人家庭支付大幅增加，借款人被动违约的可能性增加。
H3：国家宏观经济的走势不良，借款人被动违约的可能性增加。
H4：借款人个人发生意外事件，借款人被动违约的可能性增加。
H5：借款人的贷款成数越大、贷款利率越高、贷款期限越长，借款人被动违
约的可能性增加。
H6：借款人的房产单位价格越高、房产面积越大，借款人被动违约的可能性
增加。
4．6结构方程模型以及研究假设检验
在前面模型假设中，已经识别出影响被调查者被动违约意愿的六个因子，用
LISREL8．53对这六个因子和违约意向进行因果关系结构方程模型拟合，以检验各
个因子对违约意向的作用。结果如图4．4，假设检验结果如表4．11所示。
41
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
表4．11假设检验结果
从Y数值可以看出，各个因子对违约意向除了Y5l外，其他的因子对个人住房
被动违约意向都有正的影响，但是这些因子对违约意向的作用是不同的．
(1)个人收入因子对违约意向的影响在同等条件下是最大的，Y为0．7。明显
高于其他的因子对违约意向的影响，这和被动违约的形成特征有关．前面已经分
析，被动违约主要是因为还款人收入大幅下降而导致的违约，所以这个结果是符
合研究前提的。
(2)家庭支出增加和住房的价值(即面积与单价的乘积)都是影响违约意向
的重要因素。他们的1，也达到O．19和O．17，这说明被调查者明显感知住房的价值会
影响每个月的还款额，而在还款期限内如果收入下降，很可能发生被动违约，这
也从侧面反应我国居民对住房贷款还款有一定的压力。同样，家庭支出增加也是
被动违约的重要影响因素，因为在当今社会中，医疗、教育等支出在家庭支出中
所占的比例非常大，当家庭支出增加时候，被动违约的意向增强．相比而言，宏
观经济因子和个人意外因子对违约意向的作用显得小一些，这是因为对一般个人
而言，这两个因子发生的概率较小，所以被调查者感知他们的影响会小一些。
(3)贷款特征因子对违约意向的丫为负值，这和假设不一致。这说明被调查
者认为当前的贷款成数、利率对违约意向的影响不大。这是因为，大多数人在贷
款购房时候，贷款成数都选择的差不多，并且利率在我们国家相对比较稳定(利
率由国家操控)，被调查者对这些因素都不敏感。
42
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个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
第5章个人房贷被动违约风险防范的对策
本文主要研究个人住房抵押贷款被动违约风险的影响因素，在上面的实证分
析可以看出，个人收入因子对违约意向的影响在同等条件下是最大的，家庭支出
增加和住房的价值都是影响违约意向的重要因素。宏观经济因子和个人意外因子
的对违约意向也有一定的影响作用。对于个人收入变化、家庭支出和住房的价值
这些风险的防范，银行主要是要追踪个人的信息资料，及时掌握借款人收入、家
庭支出的变化，锁定借款人的偿还能力信息，才能防范风险于未然，这就需要银
行建立个人信用制度。对于宏观经济变化和个人意外因素的影响，这些因素无法
预测，这可以通过建立保险机制来规避风险。同时，银行也可以通过个人住房抵
押贷款证券化的方式转移风险，通过加强内部管理降低风险．本章就从个人住房
抵押贷款证券化、建立个人信用定量评价体系、完善住房抵押贷款保险机制和加
强金融机构内部防范等方面提出一些防范对策。
5．1个人住房抵押贷款证券化
5．1．1个人房贷证券化的现实意义
所谓个人住房抵押贷款证券化(Mortgage Backed Securitization)，就是把金融
机构所拥有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，然后通过在资本市场上出
售证券融通资金，这些证券就成为个人住房抵押贷款证券。【53】个人住房抵押贷款
证券化是扩大住房抵押金融机构的融资渠道，是降低和分散发放抵押贷款金融机
构风险的一种有效手段。个人住房抵押贷款证券化的基本程序和作法就是：放款
行贷款给借款人，并签订合同，取得抵押物(房产证书)的抵押权，再将该签约合
同卖给中介组织标准化后由其发行，其中关键还要取得信誉良好的金融机构和政
府提供的保证，以取得较高的信用等级，由投资银行承销或包销证券，并且在二
级市场上交易，最后由中介组织到期支付本息。个人住房抵押贷款证券化可用图
5．1来表明整个流程：
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●n【J J-n Jl y～咿、～yJ
-L
信贷机构中介组织投资者
(放贷行等) r
瓷金瓷合
图5．1 个人住房抵押贷款证券化流程图
2005年4月20日，银监会颁布了《信贷资产证券化管理办法》，允许在中国
境内，银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构
以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。2005年12月25日，国家开发
银行的第一期41．7727亿元开元信贷资产支持证券和建设银行30亿元建元
2005一1个人住房抵押贷款支持证券成功发行交易，标志着中国的信贷资产证券
化业务在境内正式开展。目前，在我国推行住房抵押贷款证券化主要有以下几点
现实意义：
1．增加银行资金流动性
住房抵押贷款证券化为商业银行及时收回资金，增加商业银行资金的流动性
开辟了捷径，商业银行将长期的住房抵押贷款资产变现成了具有高流动性的现金
资产，使资本市场源源不断地为住房抵押贷款提供资金支持，从而增强了商业银
行的业务拓展能力和竞争能力。
2．转移银行住房抵押贷款的风险
住房抵押贷款增长速度惊人，大大超过其他类型贷款。从风险管理的角度看，
分散风险的金融制度或产品创新就迫在眉睫，证券化作为最重要的分散风险的金
融创新，具有极大的市场需求。商业银行将房地产信贷资产证券化，不仅可以转
移相应的流动性风险，而且通过这种方式，也转移了相关的信用风险、利率风险、
提前偿付风险。进行住房抵押贷款证券化后，使原本大部分集中在商业银行身上
的风险得以分散，有效地促进住房金融的健康发展。【54l
3．提高银行的资本充足率
住房抵押贷款长期占用银行资金，影响银行的资本管理。目前金融监管机构
对资本充足率规定最低比例，以增强银行抗御风险的能力，而我国商业银行筹集
资本金的渠道有限，因此通过证券化过程中的真实出售和破产隔离，把流动性差
的中长期贷款置于表外，将改善银行资产负债结构，提高资本充足率。银行通过
对住房信贷进行证券化而非持有到期，主动灵活地调整其风险资产规模，可以以
最小的成本提高资本充足率。
4．有助于规范住房抵押贷款的一级市场
个人住房抵押贷款证券化有助于规范商业银行住房抵押贷款合同文本，防止
45
个人件房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
假按揭等一级市场风险。【55】据悉，2002年审计署广州特派办抽查了建行位于广州
市市区8家支行的住房抵押贷款，发现有10亿元是虚假按揭。这不仅使银行信贷
资金处于风险境地，也严重损害了购房者的利益，开发商和“假购房者”也将承受
相当风险，最终导致整个社会信用的下降。因此，如何建立统一、规范的合同文
本，不仅是严格管理、有效规避银行风险的措施之一，也是建立住房抵押贷款二
级转让市场的基础条件。通过设立政府背景的专门机构来制定和审核住房抵押贷
款合同文本，有利于促进住房抵押贷款一级市场的标准化，提高住房抵押贷款一
级市场的运营和管理水平．
总而言之，在我国推行住房抵押贷款证券化，可以促使资本市场与住房资产
市场的连结，形成资金循环流动的机制，扩大住房抵押贷款的资金来源，进一步
支撑一级市场的发展，分散和转移银行的风险，并提高银行的中间收入、资本充
足率和风险管理水平。
5．1．2发展个人房贷证券化的建议
推行个人住房抵押贷款证券化是一项庞大的工程，需要市场、技术、法律、
中介等各方面的配合，针对我国目前的状况，提出发展个人住房抵押贷款证券化
的一些建议：
1．选择适合我国国情的可行的MBS模式
各国推行MBS的做法各异，但主流模式都具有政策性和商业性紧密结合的特
征。政府的作用在于立法支持、提供直接或间接的信用担保、建立中介机构构筑
抵押二级市场；而市场的作用在于增强竞争、扩充容量、提高绩效。我国可以综
合考虑上述几种类型的特点，采用“政府主导、分段实施、逐步到位”的模式．首
先选择4大国有商业银行中条件比较成熟的银行试行MBS(目前建设银行已被选
中作为试点银行，施行信托型的MBS，推出了个人住房抵押贷款的资产证券化产
品)，试点银行设立规范的抵押贷款库，由专门的机构来管理，该机构充当准SPV
(特殊目的机构)的职能，单独设帐、独立核算，并且逐渐独立。在信用增级步
骤，建立政府主导的住房抵押担保与保险专门机构，以国家信用向发放贷款的金
融机构提供担保或保险，减少信用增级成本和二级市场担保的风险．当一切配套
设施比较完善、住房金融市场进入健康发展阶段时，可以逐步放开市场，减少政
府干预，允许其他声誉好、规模大、实力强的投资银行、股份制银行、私人机构
等进入市场，参与公平竞争【56】。
2．加大证券化产品创新力度，逐步推出不同类型的证券化产品
我国的个人住房抵押贷款期限、利率、风险大小各有不同，证券化过程中可
以将这些贷款进行细分，满足资本市场上不同投资者的需要，增强证券化产品的
流动性，加强银行和资本市场的有机联系。目前，建行发行的个人住房抵押贷款
在职人员同等学力硕‘fj学位论文
曼皇曼曼鼍曼皇量曼量曼皇曼量皇曼皇曼曼皇曼皇曼鲁皇曼量II _ I I I _ I皇曼曼皇曼量量量曼曼曼
证券所基于的资产属优质资产，规模也不是很大，以后可以考虑将银行的不良个
人住房抵押贷款证券化，进一步扩大证券化产品的规模和类型。
3．建立标准化的住房抵押贷款体系，扩大住房抵押贷款规模
发展标准化的个人住房抵押贷款体系和大规模的住房抵押贷款市场，这是住
房抵押贷款证券化制度创新的物质基础。商业银行要顺应政策导向，大力拓展住
房消费市场，扩大市场规模，增加可证券化的住房抵押贷款资产。同时，推出标
准化的住房抵押贷款操作管理规定，包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产
评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等，以此促进
二级市场的统一发展。‘
4．培育评级机构，健全完善评级制度
独立、客观的信用评级是住房抵押贷款证券化过程中不可缺少的环节，它直
接影响到证券的评级和投资者的决策。目前我国的信用评级制度尚不完善，评级
机构的非独立性、地域性及评级方法的混乱性影响了评级结果的客观性、公正性。
为促进我国住房抵押贷款证券化顺利、健康、有序进行，可以引进先进的信用评
级技术和经验，提高我国信用评级机构素质和业务水平，并通过竞争达到评级机
构的优胜劣汰。同时，应按照国际标准规范国内评级机构活动，提高评级的公正
性和客观性，改善我国信用评级机构的评级质量。
5．修改完善法律体系，更新税收会计制度
住房抵押贷款证券化涉及多个经济领域，具有系统性、复杂性、综合性的特
点。因此，要为住房抵押贷款证券化的顺利推行建立一套完整、严密的法律、法
规体系，以确定其所涉及的所有参与者之间权利义务的关系，保证证券化的健康
运转。比如，要加紧完善所涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民
银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，并制定
有关住房抵押贷款证券化的专门法律。
在住房抵押贷款证券化过程中所涉及的信贷资产出售或以融资为目的的各种
交易，在会计上将遇到如何界定被证券化的资产和相关债务“真实出售”的问题以
及对证券化交易作销售处理还是作融资处理等问题。同时，还不得不面对资产销
售的税收、SPV的所得税处理、投资者税收等方面的问题。因此，应当认真研究
住房抵押贷款证券化的交易实质，理清思路，结合证券化的特征，制定相应的会
计和税收制度，真实地记录、反映各个交易环节。【57】
6．大力发展债券市场，培育机构投资者
我国要发展住房抵押贷款证券化，应着力于相关市场环境的培育，尤其是要
大力发展我国的债券市场，以确保住房抵押贷款证券的流动性。目前，我国的债
券市场不是很发达，主要表现在品种少、规模小、发行条件严格、成交量不大，
由于住房抵押贷款证券化是以流动性来实现收益与分散风险的，没有一定深度和
47
个人住房抵押贷款被动违约风险影响冈素研究
广度的债券市场，住房抵押贷款证券化不可能得以实施。证券化的最终目标并不
是单纯地发展个人住房抵押贷款证券的一级市场，而是建立具备一定规模的、成
交活跃的二级交易市场，来实现一级市场和二级市场的共同繁荣，债券市场的流
动性不足不仅导致二级市场的活跃性降低、收益性下降，还会导致持续的市场需
求力量难以形成，影响一级市场的发展。此外，我国在强化监管的前提下应允许
更多的机构投资者进入住房抵押贷款证券化市场，积极培育市场交易主体，这样
既可以给它们提供安全性较好的长期资产品种，也可以为住房抵押贷款证券化的
发展提供充足的资金来源。
5．2个人信用定量评价体系的建立研究
5．2．1我国个人信用的现状分析
市场经济是交易经济，不确定性的存在和信息在交易双方的不对称分布，会
导致机会主义，增加交易风险，影响效率。信息不对称是贷款机构难以对借款人
违约风险进行防范的主要原因。如果银行能及时了解借款人的收入等信息并进行
跟踪了解，掌握借款人的支付能力，那么银行就能把被动违约的风险降低。解决
信息非对称的唯一方式是建立个人信用制度和个人信用定量评价体系。目前，我
国个人信用的现状为158l：
(1)居民个人的信用观念淡薄。传统的经济体制下，个人信用是以企业信用
为表征的，而企业信用则是以国家信用为后盾的。国有银行同国有企业之间债权
债务关系又是同一所有者的不同代理人之间的经济关系，由此导致的主体产权不
明使得独立的信用主体身份难以平等，进而导致个人信用观念淡薄。加之社会上
一些不法分子的非法信用活动，严重阻碍了人们信用观念的建立。
(2)缺乏客观可靠的个人信用资料。在我国现行体制下，所能提供的有关居
民个人的信用文件主要有身份证、所在单位人事档案及个人存单凭证、有价证券
和实物资产。其中，大部分只能说明居民的个人自然状况，而不具备经济担保性
质，不利于金融机构开展金融产品零售业务。
(3)信用界定技术手段落后。目前我国居民在各家银行的经济活动与各自的
身份尚无内在联系，金融同业间更无居民个人信用网络资源共享，而且没有建立
起居民个人信用征信体系及机制，同时我国信用中介机构的发展刚刚开始，信用
界定技术水平相对落后，使得个人信贷的风险加大。
(4)信用立法工作滞后。我国目前的担保法没有对个人消费信贷作出相关规定，
各家银行的有关规定缺乏统一性、权威性及可操作性。有关信用制度的相关法律
几乎是空白，信用活动无法可依，信用经济活动中各环节的操作没有明确的操作
细则及法律来规范和保证。
在职人员同等学力硕士学位论文
．i 一一——一_ 一
I 一——i皇暑鲁鼍量皇曼曼曼皇皇量葛
5．2．2我国个人信用定量评价体系的建设
针对我国当前个人信用制度还不完善的现状，为加强个人住房贷款业务的管
理和风险防范，要改变我国目前的信用缺失状况，一方面可以通过失信惩罚制度
来进行提高失信行为成本或起到威吓的作用。另一方面为了尽量减少信息不对称
对银行确定借款人的风险承受能力和信用状况的影响，以便统一客户信用评定标
准，合理进行贷款决策，从而有效的防范和消除个人住房抵押贷款风险，必须建
立个人信用资信定量评价体系。159】
实施个人信用联合征信对银行而言，不仅方便其从已建立的信息库中查询借
款人更多的资料，提高放贷的准确性，有效规避风险，而且，能够减少金融机构
运作成本，避免资源浪费，达到资源共享的目的。个人信用评估，应综合家庭财
产、收入来源、负债状况、发展前景等因素，对个人资信状况进行认定。个人信
用定量评价体系的基本内容主要有：
1．个人身份证明和个人社会档案。
这些信息的收集可以方便银行对借款人真实身份、社会关系和社会经历等基
本情况的把握。内容主要包括：借款人的身份证明；借款人的户口证明及同一户
口册内家庭直系成员情况；借款入的职业和工作经历；借款人的社会关系等。
2．个人银行帐户和收入来源。
银行发放任何一笔贷款，都基于对借款人运用第一还款来源还贷的预期，对
个人而言，现金收入即为第一还款来源，根据国际惯例，借款人每月偿还贷款的
金额，应不高于预期收入的I／3。因此银行对借款人的收入、支出等财务状况进
行持续、有效和可控的监督十分必要。在发达国家的银行，银行电脑系统可以清
晰的显示个人帐户的每一笔资金的流入和流出情况，从而为个人贷款的发放和监
督提供决策依据。在我国，个人收入的发放，既有现金的形式，也有很多实物、
福利补贴等非现金形式，个人收入的构成既有稳定的收入，也有其他不确定的收
入来源，使银行对借款人还款能力的调查难尽全面。因此，首先应该推行个人银
行账户制度，赋予个人帐户融储蓄、结算、理财和信用载体等为一体的全新功能
定位，个人货币收入和支出必须经过个人账户。其次，应加强落实“储蓄实名”制
度，提高个人收入的透明度，以及建立个人额外收入主动申报制度。
3．个人其他资产的构成。
个人其他资产主要包括个人除银行存款之外的金融资产，如股票、债券等有
价证券，以及所有权在个人名下的动产和不动产，如房屋、汽车等。银行掌握个
人的全部财产，即可在贷款时选择合适的抵押／质押担保品，还可对借款人的偿还
能力有一个全面的判断。
4．个人保险(障)情况。
个人住房抵押贷款被动违约风险影响I天|素研究
由于个人住房贷款期限较长，不可控因素较多，银行和借款人都有寻求第三
方保障的需要，在此方面西方发达国家的成功实践经验值得借鉴，通过建立个人
保险机制，当借款人无力偿还贷款时，由保险公司偿还贷款，从而较好的保障了
贷款的安全，转移了银行的风险。
5．个人信用记载。
通过对借款人历次借款活动的连续记录，观察其是否有良好的还款意愿，是
否有恶意拖欠或赖债等败德倾向。随着负债消费观念的逐步形成，个人借款将会
越来越频繁，个人信用观念和信用程度也将得到充分体现。
5．2．3我国个人信用制度建设的建议
我国著名经济学家、国务院发展研究中心研究员吴敬琏先生，提出要改变目
前的信用状况，最主要的是要增加信息对称性和违规、违法的处罚力度。个人信
用制度的建设，是一项牵涉面颇广的系统工程，当前建立个人信用制度，既要参
照国外经验，更需要立足于我国国情，既要考虑现状，更需要考虑市场经济的不
断成熟和完备，因此建议从建立消费者信用信息库，制定个人贷款信用定量标准
和不断强化对不遵守信用者的制裁等三方面入手：
1．建立个人消费信用信息库
在发达的市场经济国家，一般都有相当完善的信息生产和销售的个人资信调
查中介机制，但在我国，该方面刚刚起步。在我国，建设该信息库比较可行的操
作策略是由中央银行牵头，各商业银行、证券公司、保险公司等金融机构共同参
与，组建信息子库并相互联网。信息库通过个人资信评估系统，对有关个人消费
信用的各种信息进行收集、汇总、分析、传送等处理。银行在个人申请贷款时，
先查询该借款人的全面状况和信用记录，再决定是否与之发生借贷关系。唧】
2．制定个人贷款信用定量标准
商业银行应制定出与所在经济区域相适应的个人信用定量评定标准，通过预
先设定的各种指标和从个人消费信用信息库中采撷的各种信息相比较，测算出借
款人的得分，最后可将综合分值划分等级：第一级，借款人还款能力强，信用记
录好；第二级，借款人还款能力较强，信用记录好；第三级，借款人还款能力和
信用记录都一般：第四级，借款人还款能力和信用记录都较差。针对借款人的不
同级别，银行规定与之相对应的最高贷款金额、最长贷款期限和贷款担保方式：
对第一、二级，应适当放宽条件，加大信贷投入；对第三级，应限制发放，对第
四级，则应拒绝贷款或从严控制发放。此外，银行还应根据经济环境和经济形势
的变化不断调整个人贷款的资信标准。
3．建立对违背个人消费信用者的制裁措施
借款人还贷意识薄弱，信用风险意识不强是我国借款人违约行为产生的主要
神{职人员『司等学力硕f?学位论文曼曼曼曼皇曼曼鼍Ii I
II； i —m I I蔓
原因。但是其违约发生的根本原因仍可以从成本——收益理论方面进行讨论。由
于我国对不良信用借款人缺乏有效的约束机制和惩罚手段，因此，当借款人发现
失信没有形成损失，甚至失信收益大于损失的情况下，容易产生违约。
对失信的借款人，采取一定的制裁，既起到惩罚的作用，又有威吓的作用，
有助于促进全社会信用观念的提升，为开展个人信贷塑造一个良好的外部环境。
对信用恶劣的借款人，首先，应该进行金融制裁，银行不再给予个人贷款，不允
许使用信用卡和个人账户进行透支；其次，应结合社会信用制裁，如在购物时只
能采取一次性付款，而不能分期付款等方式；再次，应采取舆论制裁，在宣传媒
介上公布他们的名单；最后，对情节严重者要运用法律措施进行制裁，保全银行
资产【611。
5．3完善我国住房抵押贷款保险机制
5．3．1完善我国住房贷款保险机制的意义
住房抵押贷款保险，是指被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自然
原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会
性原因致使其无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次性给付被保险人保
险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。也就是说，保险公司收取一定的
保险费(通常由借款人支付)，使贷款人避免因借款人违约拖欠还款而蒙受经济损
失。住房抵押贷款保险，还有一个附加险，即当所购住房遭遇火灾等财产损失时，
由保险公司赔付。在当前个人住房抵押贷款风险日益增大，居民住房消费需求日
益强烈的情况下，发展住房抵押贷款保险具有十分重要的现实意义。【62】
住房抵押贷款保险至少可以规避银行在发放住房抵押贷款过程中借款人被动
违约的三种主要风险：(a)还款风险。在较长的还款期限内，借款人能否有支付能
力如约还款。(b)人身风险。借款人在较长时间内无人身危险是保证还款顺利完成
的关键。(c)财产风险。天有不测风云，个人住房在还款期内若遭受意外灾害将会
影响还贷。这三种风险在整个还款期限内都存在，银行迫切希望找到一条能转嫁
损失、规避风险的途径。目前我国实行的个人住房抵押贷款办法中，有抵押担保
方式的保险存在，但是以职工所在单位担保并不是真正意义上的抵押贷款保险，
因为职工偿还不了贷款，往往是由于收入太低，而收入太低，往往又是由于所在
企业不景气造成的，所以，当企业职工失业，原来提供担保的企业破产时，企业
的抵押担保也就没有意义了。而住房抵押贷款保险，是由保险公司收取一定的保
险费，使银行避免因借款入违约拖欠还款而蒙受经济损失的行为。其实质是把银
行大的不确定的风险转化为小的确定的损失。目前，由于我国的住房抵押贷款保
险业务刚刚开展，保险业参与住房金融的深度还不够，只有住房财产保险这一单
5l
个人件房抵押贷款被动违约风险影响岗素研究
一险种。此外，存在的问题有：贷款机构的信贷风险和保险机构承保的信用风险、
人身风险没有合理划分：置业担保机构实力不强，专业化程度不高等。这些都有
待通过建立和完善我国的住房抵押贷款保险机制来解决．针对我国消费群体收入
多元化且中低收入者居多的状况，需尽快设计和建立一种具有“双赢”效应的保险
机制，以降低居民购房“入市”的成本，保障银行抵押贷款安全。
5．3．2完善我国住房贷款保险机制的建议
1．建立国家政策性保险机制
国家应建立政簸性保险机制．为中低收入户抵押贷款提供保险．这具体包括
以下几点【63l：
。(1)由财政提供初始资本金，在有关主管部门管辖下设立政策性保险公司，
负责政策制定、委托银行的资格认定和监督管理等，这种集中管理模式有利于实
现抵押贷款的标准化和提高抵押保险规模经济的效益。
(2)政策性保险抵押贷款的发放委托商业银行实施。经央行和有关主管部门
资格审定，凡资产达到一定规模、经济效益好、资信高的商业银行，均可成为政
策性保险抵押贷款发放机构．受托银行应遵循原则，认真执行委托合同，及时报
告政策性保险贷款发放情况，并接受监督和审计．专业化银行的介入有利于规范
经营，减少监督管理和经营的成本．
(3)政策性保险的对象为符合条件的中低收入家庭住房抵押贷款。低价房贷
款额的保险标准应由政策性保险公司及主管部门依据各地具体差异状况来制定并
定期调整。保险金额以不超过贷款额的30％为宜，这样既可防止高收入家庭利用
政策性保险业务办理高档住房的抵押保险钻优惠条件的空子．也防止了不符合条
件的低收入家庭要政策性保险机构勉强为其提供抵押保险而增大政策性保险公司
的风险．在降低银行抵押贷款风险的同时．使受托银行建立起有效的风险约束机
制．
(4)保险费的设定．目前我国的住房抵押贷款保证保险的费率只是根据投保
年限的不同而有所区别，同一年限的保单费率相同，并没有体现各个投保者自身
的风险差异。保费实际上是根据某一特定群体危险发生的概率来制定的，抵押贷
款中高风险和低风险者风险发生的概率肯定不同，保险公司应进行市场细分，分
别计算不同年龄层、不同收入阶层、不同地区等风险发生的概率，制定相应的保
费费率，以体现社会公平，降低社会成本。由于住房保险的客户主要是中、低收
入家庭，同质危险标的集合数量多，估计危险事故预期概率与实际之间的偏差会
更准确，制定保费标准会更合理。在政策性保险机制建立初期，为鼓励和启动居
民住房消费，对中低收入家庭应减免保险费．以后可根据市场的变化和不同的收
入群体，设计多档次、低于市场价格的保险费率，或无风险退保业务等。
52
在职人员同等学力硕十学位论文
(5)完善相关配套措施。为降低政府政策性保证保险的经营成本，各地政府
应利用城市住房基金，建立一批临时周转房或廉租房，以保障借款人在失去房产
时基本的住房需求。同时应不断地完善抵押制度，包括抵押物的评估、设定、处
置及收益的分配，通过抵押物的处置尽可能减少政策性保险的运作成本，保全银
行债权人的利益。
2．建立和完善住房抵押贷款商业保险机制
另一方面，可让专业化保险公司早日进入住宅抵押市场，以多样化保险产品、
专业化经营管理方式，为购房者提供优质服务，特别是中等偏上和高收入群体应
通过购买保险公司的保险获得银行贷款和房屋所有权，商业性的专业保险公司主
要开展高收入家庭和中、高档住房的抵押贷款保险业务。商业性保险机构和贷款
机构要对借款人的抵押贷款违约风险范围合理划分，贷款人承担贷款价值70％的
信贷风险，保险公司承担借款人贷款价值30％以内及减少首付款而增大的信用保
证风险。增大的这部分风险可由贷款人投保，适当提高贷款合同利率给予补偿，
也可由借款人投保以保障贷款人利益。一旦借款人违约需要索赔，保险机构可根
据保险条款支付贷款方一定比例赔偿或全额赔偿未清偿贷款余额，保险机构获得
房产产权后出售弥补赔偿损失。商业性住房抵押保险和政策性住房抵押保险主要
区别在于客户群体和保险标的额不同。政策性抵押保险的对象是低价房，对保险
的贷款额有限制；商业性保险公司保险的对象则是中、高档房，对保险的贷款额
没有限制。其共同点是通过保险减少了借款人首付额，增加了抵押贷款融资的可
能性【6钔。
总之，建立商业性与政策性相结合的混合保险机制，为不同收入群体进入住
房市场提供了公正平等的机会，有利于改善银行借贷条件、提高居民支付能力和
分散化解银行金融风险。随着抵押贷款一级市场不断发展，完善的抵押保险机制
还可为未来抵押贷款证券化提供有力支持，从而促进我国住房金融业、保险业长
足发展。
3．开发保险新险种和保险新业务
担保方式的创新，除了建立国家政策性保险和专业商业担保公司外，另一个
重要方式是开发个人住房抵押贷款新险种。采用担保公司和保险公司的双重保证
担保，大大地防范了贷款风险。保险公司开发的适合市场需要的新险种包括：【65】
(1)房屋财产保险，保证抵押住房能足值变现。这种财产保险要求将贷款人
(银行)设立为第一受益人，即在发生理赔时贷款银行将做为第一受益人优先获得
赔偿。通过这种险种，可使抵押房屋遭受损害而给贷款银行带来的风险降到最低
程度。
(2)住房抵押贷款系列保险。采取押上加保、多保相联，要求抵押合同不仅
规定借款人到期还本付息，而且规定借款人必须进行财产保险、责任保险和人寿
个人住房抵押贷款被动违约风险影响田紫研究
一I
．．．．．．．
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保险等，把多种保险组合在一张保单上承保。该险种最大的优点是保障了保险双
方的多方位安全，最大可能降低了住房信贷资金可能面临的风险。
(3)住房抵押贷款产权保险。住房抵押贷款的一个重要基本前提是房屋产权
完整、清晰。该险种保证抵押物产权、抵押权完整清晰，保证无产权纠纷以及纠
纷发生后的赔偿。贷款银行在发放个人住房抵押贷款前，可要求一份完整的产权
调查报告，以确保自身权益。保险公司向贷款机构提供的保险是抵押物本身产权
是完整无疵的；贷款机构所得到的抵押权是有效可行的；除了证单上列明的债权
外，没有其他人有更优先向借款人申请偿还债务的权利；若因产权纠纷或高顺位
债权人出现时，产权保险公司将承担法律诉讼费及相关的一切赔偿。
(4)住房抵押贷款债券的担保。用于抵押贷款证券化时发行抵押债券所提供
的担保。住房抵押贷款机构为了加快资金融通，会将其所收到的抵押贷款汇集成
抵押贷款组群而发行住房抵押债券，或是出售给二级融资机构，同样，二级融资
机构也可能以抵押贷款组群为抵押发行债券，这都需要担保。在我国，这种担保
机构最好由政府组建而成立政府担僳机构，以使抵押偾券信用加强，促进销售，
进而改善抵押债券的流通性。目前，我国可以由国家住房置业担保公司来开展这
项工作。
(5)委托代办业务。豳于个人住房抵押贷款在交易中存在不动产交易风险，
保险公司开办房地产委托保管和调查鉴定业务，防范金融机构和借款人办理贷款
业务中的风险。保险公司开办房地产委托保管业务时经贷款双方同意，将已作成
但未生效的个人住房抵押贷款合同权利证书分别交付借款人和金融机构，保险公
司可凭其专业实力和信用采取措施防范贷款风险。
5．4金融机构内部防范
当前，美国次贷危机引起的金融危机风卷全球。次贷危机与部分美国银行和
金融机构违规操作、忽视规范和风险的按揭贷款、证券打包行为有关，在美国房
贷市场的这轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将风
险转移到投资者身上的机会，有意无意地降低贷款信用门槛。在过去几年，美囡
住房贷款度出现首付率逐年下降的趋势，历史上标准的房贷酋付额度是20％，一
度降到了零首付，甚至出现了负首付。房贷中的专业人员评估工作，在有的金融
机构那里，也变成了电脑自动化评估，而这种自动化评估的可靠性尚未经过验证。
种种违规操作，最终促成了一场席卷全球的金融风暴。
在房地产市场波动加剧及宏观调控不断加强的今天，我国的银行房地产信贷
运行与市场的关联度越来越紧密，无论是银行、开发商、还是贷款的买房者，都
面临因房价的大幅变动而带来的巨大压力和风险。一旦房价出现大幅度下跌，开
在职人员同等学力硕～b学位论文
-
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发商和购房者的风险将全部转嫁到银行。所以要加强金融机构的内部监管，防范
风险的发生。
(1)健全审查制度。重点是审查借款人的资格和还款的能力。审查方面有：
一是抵押物产权是否完整清晰。包括查验抵押物的土地使用权证、房屋所有权谖
或统一的房地产证书。共有房屋应须征得其他共有入的书面同意。二是借款人是
否有可靠的资金来源。借款入是否有借款资格和清偿能力是产生借款人风险的源
头。应加强审查其借款入资格和清偿债务能力的工作，防范信用风险。三是审查
借款人是否存在先期债务，即是否已有借款、借款数额和还款期限等。四是借款
人财务状况跟踪，指定借款人开户银行，并委托开户银行办理还款偿彳寸业务。五
是担保方资信审查。
(2)设计贷款方式，改善抵押贷款利率制度，通过个贷组合创薪，防范通货
膨胀风险，从而完善价格风险防范机制。合理的住房抵押贷款利率，是防范抵押
贷款风险的主要措施。我国长期以来的固定不变的贷款利率制度，已经不适合以
市场为主调控经济的经济增长方式，严重地制约了个人住房抵押贷款业务的开展。
因此，建议建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，这种制度分为完全市场利率
和限制市场利率。
同时，区别对待不同担保人，制定相应费率。例如，对中低收入者采取浮动
限制利率，对于高收入者采耀完全市场利率，采用双重利率抵押贷款和调整价格
水平抵押贷款来防范通货膨胀风险。
(3)采用贷款合同的条款来进行自我保护。当银行认为违约风险较大又没有
其他有效途径分散风险时，通过合同条款约定较短期限，减少贷款额度。对收入
情况不能确认的，交纳保证金才向其贷款。按揭贷款的，要求开发商将其基本帐
户开在本行，对其资金进行监控。
(4)在不增加借款人风险下尽量简化手续，吸引客户。如户口不在本地，但
畿提供有足够还款能力的证明，就应该接受其借款申请。
(5)加强银行内部控制，规范业务操作。要防范个人住房抵押贷款的风险，
从商监银行的角度上，应该从贷前贷后两个环节加强管理。贷前管理上，应严格
住房贷款审批制度，完善贷后管理机制，在贷款投向的选择上，强化差别管理，合
理配置资源，加强对重点地区的风险监控和系统化管理，对客户实施差别化服务。
贷后管理方面，应加大对个人不良贷款的盘活力度，及时跟踪掌握非正常贷款动
态，细分不良贷款的具体成因，采取不同的对策并加强个人住房贷款档案管理。
总悉言之，通过开展个人住房抵押贷款证券纯、完善个人信用评估体系、键
全个人住房抵押贷款的保险机制和加强金融机构内部防范等手段，可以使银行在
开展个人住房抵押贷款韭务的过程孛，更好地识别信用风险，加强风险管理，以
此来达到控制和转移信用风险的目的。
55
个人住房抵押贷款被动违约风险影响因素研究
结论
我国的房地产金融业务在1998年后得到了长足的发展。据人民银行的统计，
2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元。而十年前的1997年
末，我国商业性个人住房贷款不过190亿元。从190亿元到近2．6万亿元，我国
商业性个人住房贷款在不满十年时间里增长了135倍。近年来，我国房价出现大
幅上涨，购买住房成为当今中国的“三座大山"之一。国内通货膨胀居高不下，
宏观调控压力始终不减，仅2007年人民银行就连续10次提高存款准备金率、连
续6次加息，调控力度前所未见，贷款违约风险不断加大。近来深圳出现了“断
供"现象，而上海市目前个人住房抵押贷款逾期的主要原因就是借款人收入的减
少，房价的居高不下和居民收入相对增长缓慢及其不确定性等因素可能造成的被
动违约给银行带来很大的风险。在这种情况下，对个人住房抵押贷款被动违约的
分析有很好的现实意义。本文采用文献研究法、调查研究法和实证分析法等方法
对个人住房贷款被动违约问题进行了研究，首先对国内外个人住房抵押贷款违约
风险的研究作了一个回顾，阐明了我国个人住房抵押贷款的被动违约风险的生成
机理，针对我国个人住房抵押贷款被动违约风险影响因素构建模型并进行实证分
析，最后结合模型分析结果提出我国商业银行进行个人住房抵押贷款被动违约风
险管理的对策和建议。
本文的研究主要结论、可能的创新点和研究展望如下：
研究主要结论：
(1)调查中的结果分析得出，在假定被调查者收入大幅下降的情况下，他
们表现出的被动违约意向比较明显。
(2)调查结果显示，被调查者感知的导致收入的减少而违约的各种项目得
分结果看出，下岗失业、个人意外事件、家庭负债增加、职务降低导致被动违约
的可能性最大。被调查者感知的与收入无关的导致被动违约项目得分结果看出，
住房单价高、住房面积大导致被动违约的可能性最大。
(3)根据探索性因子分析和验证性因子分析，被动违约的影响因素主要有
个人工作因子、家庭支出因子、宏观经济因子、个人意外因子、贷款特征因子和
住房特征因子。通过结构方程模型检验得知，在这些导致被动违约的影响因素中，
个人工作因子对被动违约意向的影响最大，而贷款特征因子对被动违约意向的影
响不大。
(4)对于个人住房抵押贷款被动违约风险的防范，可以从个人住房贷款证
券化、个人信用定量评价体系的建立、个人住房抵押贷款保险、金融机构内部防
蟊：职人员嗣簿学力硕lj学位论文
I!!11
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范等方面着手。
可麓的创新点
(1)在研究角度上可能的创新。目前学者对个人住房抵押贷款被动违约风险
的研究甚少，本文在选题焦度上可能有新颖性。
(2)研究方式上可能的创新。目前学者在个人住房抵押贷款被动违约风险所
做的研究都属于定性方嚣的分析研究，丽本研究在分橱了住房抵押贷款被动违约
风险形成机理的基础上，利用调查问卷的数据，用结构方程模型对个人住房抵押
贷款的被动违约风险影响因素进行定量分析，可能具有一定的新颖性。
研究展望：
(1)采取面板数据研究个人住房抵押贷款被动违约风险。目前从银行获取
的违约数据无法判断其是主动违约还是被动违约，并显银行只熊提供借款人借款
时候的数据，而借款人收入的变化情况、是否职务降低、是否下岗失业、发生意
辨时间等情况都无法获取。本研究采取调查闯卷的方法，用闯卷给出被动违约可
能出现的情景，用被调查者的被动违约意向来表明真实情况中发生被动违约的可
能性。在今后的研究中，如果能获取借款人违约时收入、职务等因素变化的面板
数据，那么就可以用真实的数据来验证模型，将会有更好的说服力。
(2)增加干扰变量研究个人住房抵押贷款被动违约风险。在本文的的一些探
索性研究中，借款入特征毖如性别、学历等对被动违约的影响没有规律可循，因
而没有纳入分析的范畴。因此，今后可以针对这些干扰变量对被动违约的影响情
况进行深入研究，从丽得到更多的规律。并可能还有其他的影响因素，有待进一
步研究。
(3)个人住房抵押贷款被动违约和理性违约比较研究。分别找出被动违约的
主要影晌因素及形成原因和理性违约的主要影响因素及形成原因，有助予银行更
加准确地把握住房抵押贷款违约的规律，制定更好的防范措施。
57
个人住房抵押贷款被动违约风险影响『大1素研究
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6l
个人住房抵押贷歉被动违约风险影响冈紊研究
IIIIIIIII I IIIII iiiliii I IIII III IIHI II II IIIIIIIIII IlI
-- __
致谢
本论文经过一年多的研究与写作，终于基本完成。本论文能够得以完成，除
了我自己的艰辛努力，还凝聚了无数师长、同学和亲友的心血和智慧。
首先，我要向我的导师邵新力割教授表示由衷的感谢。本文是在郡新力副教
授精心指导和大力支持下完成的。本论文从选题到完成，从论文的结构、内容到
逻辑思路的梳理，都倾注了邵教授大量的心血。在论文完成过程中，我感受了都
教授渊博的知识、耐心的启发和严谨的作风，让我获益匪浅。同时邵教授严谨求
实的治学态度、高度的敬监精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风对我产生了重
要影响，并将在以后的学习、生活和工作中不断激励与鞭策我。在论文完成之际，
只有借此机会表示我心中对她的感激之情，并默默地祝福她身体健康，王作顺利!
感谢学校给我提供良好的学习环境；感谢姚小义教授、吴志明副教授、许朝
晖副教授、何娟文副教授、祝炳奎副教授、姜昱副教授和湖南大学金融学院的老
师们，链们的悉心教诲，使我有了写作论文的基础，感谢他们为本文的研究和写
作提供了思想，提出了许多宝贵的建议，使我受益匪浅。感谢刘晓兰老师为我论
文答辩所馓的一切准备工作。
感谢谭靖帮我提供研究数据，感谢各位同窗好友以及各位同门给予论文写作
的诸多帮助与鼓励，与他们的交流与讨论开阔了我的视野，更加深了我们的友谊。
特别感谢湖南建设银行的领导和同事的关心和照顾，芷是他们对我学业的大力支
持与热情帮助，对于我完成学业起了非常重要的作用。
感谢我的父母，他翻一生的辛勤劳动和无徽不至的爱，鞭策我不断在学业上
发奋前进。感谢我的爱人，她一人担起家庭的重任，为我构造了一方宁静致远的
精神家园，没有她的悉心照顾和无私支持，就不会有我学习的动力与一点一漓的
进步!
左晋军
2008年lO月
在职人员同等学力硕士学位论文
附录A 攻读学位期间发表的论文
【1】左晋军．个人住房抵押贷款被动违约风险生成机理探析．金融经济，2008，
(06)：111．n3
个人住房抵押贷歉被动违约风险影响因索研究
附录B关于住房贷款的调查
首先感谢您参与我们的问卷调查。本问卷主要是了解房地产购买者对住房贷
款还贷的一些意向调查。其中答案无所谓对镂，所有研究仅用于学术研究，请您
根据自己的实际情况填写问卷，不需署名。谢谢合作!
一基本资料f在憨选定酌拦譬孛打“V秀。)
1、性别：①男口； ②女rl。
2、年龄：①20岁淡下a； ②2l—25岁掰；③2和_30岁稳；④3115岁秘；
⑤36．_40岁口；⑥41—5岁， ⑦45岁以上口。
3、婚姻情况：①已婚口；②未婚a。
4、学历：①高中以下口； ②高中、中专a； ③专科口；④本科口； ⑤硕士口；
⑥博士口。
5、月薪：①1000元以下翻；②1001--2000元口；(蔓)2001--3000元a；
@3001--4000元u@4001--6000元门；@6001--8000元121⑦8000元以上口．
6、家庭收入：①2000元以下口；(g)2001—3000元国；③3001--4000元日；
(笙)4001--6000元口；⑤6001—8000元口；(歪)8001--10000口；⑦10000以上口。
7、您馨前是否宥住房贷款：①有a；②没有曩
二假设您以分期付款的方式购买了房产，如果您的收入大幅下降，您不能支付
住房贷款的可能性有多大?(在您选定的栏留中打“V丹．'
． ①O．20％的可能性El ②21％．40％的可能性口@41％．60％的可能性口
④61％．80％的可能性121 ◎Sl％．100％的可能性翻
三假设您以分期付款的方式赡买了房产，如果您出现了以下一些情况，您在往
房贷款的还款方面会如何选择。数字l、2、3、4、5表示不能还款的程度，“1竹
表示0．20％的可能性不能还款，“2，，表示21％-40％的可能性不能还款，“3竹表示
41％一60％的可能性不髓还款，“4，，表示61％-80％的可能性不能还款，“5静表示
81％．100％的可能性不能还款。请您根据您的实际情况如实填写，谢谢。(在您选
定的栏誉审打“V带．>
在职人员同等学力硕L学位论文
项目
下面题目的共同假设：假设您以分期付款的
方式购买了房产
l 2 3 4 5
1如果您所在的公司经营不善，导致您的收入大幅
下降，您不能支付住房贷款的可能性有多大?
2如果您的职务降低，导致您的收入大幅下降，您
不能支付住房贷款的可能性有多大?
3如果您下岗失业，导致您的收入大幅下降，您不
能支付住房贷款的可能性有多大?
4如果您的家庭负债增加，导致您家庭的可支配收
入大幅减少，您不能支付住房贷款的可能性有多
大?
5如果您的工资外收入(比如投资股票)降低，导
致您家庭的可支配收入大幅减少，您不能支付住房
贷款的可能性有多大?
6如果您的家庭支出增加(比如子女教育开支、医
疗开支)，导致您家庭的可支配收入大幅减少，您
不能支付住房贷款的可能性有多大?
7如果国家宏观经济走势不良，行业萧条，导致您
的收入大幅下降，您不能支付住房贷款的可能性有
多大?
8如果通货膨胀率或者消费物价指数增大，导致您
家庭的可支配收入减少，您不能支付住房贷款的可
能性有多大?
9国家发生不可抗拒的意外事故(比如非典，洪水，
雪灾)，导致您的收入大幅下降，您不能支付住房
贷款的可能性有多大?
10如果在您身上不可抗拒的意外事故(比如家庭
破裂、健康状况下降以及意外事故致残)，导致您
家庭的可支配收入减少，您不能支付住房贷款的可
能性有多大?
暑曼舅燃鼍曼曼舅I 个入筵虏抵押贷款被动违约菇验彰响|夭l紊磷究III IIIIIII I IIII=。．．m II IIIIIIII III II舞
蹬下列是搦述房产贷款的一些专业术语，这整因素可能对房产贷款造成影响，
用数字l、2、3、4、5表示不能还款的程度，“l"表示0-20％的可能性不能还款，
“2”表示21％--40％的可能性不能还款，“3锋表示41％．60％的可能性不能还款，“4”
表示61％-80％的可能性不能还款，“5竹表示81％．100％的可能性不能还款。(在
您选定的栏目中打“V竹．)
项耳1 2 3 4 5
l贷款成数。贷款成数越大，表明您每月还款的数
额越大。假设您以分期付款的方式购买了房产，并
且选择的贷款成数很大，如果在还款期您的收入大
幅下降，您不能支付住房贷款的可能性有多大?
2贷款期限。假设您以分期付款的方式购买了房
产，并量选择的贷款期限很长，如果在还款壤您的
收入大幅下降，您不能支付住房贷款的可能性有多
大?
3贷款利率。贷款利率越大，表明您每月还款的数
额越大。假设您以分期付款的方式购买了房产，并
且贷款利率很高，如果在还款期您的收入大幅下
降，您不能支付住房贷款的可能性有多大?
4往房价格。住房价格越高，表明您每胃还款的数
额越大。假设您以分期付款的方式购买了房产，并
量购房时房价很高，如果在还款裳您的收入大幅下
降，您不能支付住房贷款的可能性有多大?
5房价面积。住房面积越大，表骧您每月还款的数
额越大。假谖您以分期付款的方式购买了房产，并
且您买的房子面积很大，如果在还款期您的收入大
幅下降，您不能支付住房贷款的可能性有多大?
五假设他人以分期付款的方式购买了房产，絮采因为某些原因导致饱的收入大
幅下降，您认为他不能支付住房贷款的可能性有多大?(在您选定的栏日中打
辑V，，。)
(Do．20％的可能性口②2l％。40％的可能性1"2③41％．60％的可能性口
④6l％。80％的可能性n ⑤8l％．100％的可能性B
再次谢谢您的合作!