厦门大学
硕士学位论文
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
姓名：陈敏
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：陈善昂
20070901
摘要
随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程
的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和
消费热点。与此同时房地产信贷随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足
轻重的作用，成为房地产业发展的重要支撑。由于金融业资金过度地进入房地产
业，致使房地产业将其市场风险向金融业转移，将造成金融风险，国家出台政策，
提高了房地产商的自有资金比例，将按揭贷款的门槛设定为30％，就是要将银行
放贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内，保护银行信贷资产安全，切断
房地产泡沫通往银行的渠道，因此研究房地产信贷风险是具有较大的理论意义和
现实意义的。
本文首先通过对目前的房地产市场现状、房地产信贷现状的分析，归纳了我
国商业银行房地产信贷主要面临的几种风险类型：如宏观政策风险、市场风险、
企业经营风险、银行操作风险、借款人信用风险和抵押物变现风险。并对这些风
险的成因进行了分析探讨，认为主要是因为房地产市场阶段性波动、房地产对银
行信贷的依赖程度过大、金融业内在抗风险能力较弱、商业银行操作不规范等原
因引起的房地产信贷风险。其次列举了国内外的一些实例说明房地产信贷风险可
能带来的危害，轻则导致商业银行倒闭，重则引起整个社会乃至全球经济危机和
社会动荡。最后提出通过政府应建立良好的金融环境、建立有效的风险预警机制，
商业银行应加强房地产信贷风险管理，以及推行抵押贷款证券化等措施加强房地
产信贷风险管理的建议和风险防范措施。
通过综合分析，本文得出的结论是房地产信贷目前已经面临着各种风险，商
业银行要高度重视房地产信贷风险及危害性，逐步建立以充分控制房地产信贷风
险为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，合理扩展房
地产信贷规模，有步骤地推进房地产融资向多元化、标准化、优质化方向发展，
让房地产信贷业务步入良性经营运行的轨道。
关键词：房地产； 银行信贷； 风险防范
ABSTRACT
In a background of quick development among the national GDP,urbanization and housing
system in China,realty has been facing a rapid development future and becoming an important
factor for national GDP and consumption．Meanwhile，real estate credit business in commercial
bank has been going through a fast growth，which has been contributing and supporting the realty
business meaningfully Unreasonable increase of realty is facing unpredictable dsks，which has
become a threat for the real estate credit business in commercial bank．So government issued
me签ures against the increase，a real estate company is required to prepare more own fund．
Down·payment for mortgage loan has been increased to 30％．With all me龇es government plans
to make the risk under control，to ensure the credit business function smoothly,and break the
threat from the over heated realty．Therefore，it is theoretically and practically meaningful to study
the risk ofrealty．
With a general analysis of realty and real estate credit business in China,this article is going
to summarize major risks of realty credit business，such as：macro policy risL market risk,
business operation risk，commercial bank operating risk,credit risk of loan borrower and risk of
realization of mortgage．With a base of intensive analysis of risks，this article points out major
causes for the risks，including periodical fluctuation of realty,unreasonable dependence on
commercial banks，weak risk control management for bank．This article also illustrates some
instances of threat caused by realty risk,which may CalTy Out bankruptcy of bank,or even
unsteadiness to society and economy．This article ends with series of suggestions and anti-risk
measures，including general construction of financial circumstance,effect anti-risk control system
and management,and housing mortgage loan securitization for banks．
Conclusion of the article is that realty credit business is facing various risks，which are
required bunks to Pay more attentions and set up a realty-oriented management．This management
is aimed to standardize its operation，to control risk,to ensure smooth function,and reasonable
development．Gradually the realty credit business becomes pluralism，standardization，and
quantification，in a sustainable way for future．
Key words：realty；credit business；risk prevention
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果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在
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声明人(签名)：河，新易
岫年li只{；Et
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导论
一、选题背景
导论
房地产业发展资金过分依赖银行信贷20世纪80年代，在国家一系列鼓励
住房消费政策的推动下，我国房地产业逐步恢复和发展，房地产投资保持较快的
增长速度，房地产投资逐年递增，房地产业的发展，带动了整个国民经济的发展，
对国民经济的发展起到重要的拉动作用，房地产业的飞速发展要求有大量的资金
作为后盾，但资金始终是一种稀缺资源，因此资金制约着房地产业的发展。目前
我国房地产开发资金主要有三块：自有资金、银行信贷和销售回款，自有资金中
30％----40％为来自银行信贷，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押信贷，因此，
我国房地产开发中来自银行资金的比重多在7096"--80％，甚至更多。房地产业发
展资金过分依赖银行，事实上房地产业把相当部分市场风险和信用风险转嫁给银
行，使银行承担了房地产业发展的风险。
本文选择中国商业银行房地产信贷风险防范这一问题的研究主要基于下列
几点考虑：首先，中国银行业是在金融基础设施不健全和自身抗风险能力相当脆
弱的情况下涉足房地产贷款的，房地产贷款近4-5年内迅速扩张，中国的房地产
刚刚走向市场化，还没有经受过市场之间形成的资本链断裂，一旦房地产价格走
向疲软和下滑，房地产与商业银行之间形成资本链断裂，银行将会立即坠入更大
规模和更大比例的坏账深渊。1997年亚洲金融风暴后，东南亚各国房地产泡沫
纷纷破裂导致银行不良资产比例迅速上升，诱发金融危机，东南亚各国的教训给
中国商业银行房地产贷款风险管理敲响了警钟。随着房地产规模的迅速增长和房
价的持续迅猛的走高，房地产行业蕴藏的风险能量也在迅速的增加，2006年“国
六条"∞和建设部的政策陆续出台，一场控制经济过热苗头、抑制流动性过剩的
宏观调控大幕已经开启。根据中国的体制特点，房市、股市都是“政策市"，房
地产行业可能提前发生动荡或逆转，因此不确定性在累积并增加。其次，从银行
①国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过‘中
华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案))。会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场
健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有对性的措施，包括切实调整住房供应结构。共六条
措施。以下简称“国六条”。
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
监管与合规经营的角度看，2004年中国人民银行出台的《商业银行房地产贷款
风险管理指引》给商业银行房地产贷款信用风险管理提出了更高的要求，建议商
业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系。2005年5月银监会211号文件，
以及后来的六次涉及房地产金融业务的政府文件，都对房地产行业提出了越来越
严密的监管要求，预警的意味浓厚。但是从目前的情况看，国内商业银行识别、
衡量、监测和控制房地产贷款风险的手段和能力明显不足。由于中国房地产金融
等方面还比较落后，以数量模型来研究控制住房贷款风险时尚未成熟，中国应博
采众长、探索建立适合自身的房地产贷款风险管理方法，以此分散、化解银行房
地产贷款风险，减小金融危机发生的可能性。
因此，如何处理好金融与房地产之间的关系，防范房地产信贷可能产生的风
险十分重要，在认真分析的基础上，笔者选择了“论我国商业银行房地产信贷风
险和防范”这个题目。
二、研究方法
在研究方法上，本文立足于将学术理论与实践要求、中国现状和国际经验
教训、政策设计与具体操作相结合，力求既要有理论深度，又讲求实务与可操作
性。
三、结构安排与主要框架
本文研究商业银行从事房地产金融业务所面临的风险以及防范问题。主要框
架安排如下：
第一部分导论，介绍了本文的选题背景、研究方法、文章结构和主要特点与
不足。
第二部分房地产信贷及其理论基础，主要阐述了房地产金融的概念、对文献
进行了回顾、房地产与金融的关系。
第三部分分析了当前我国房地产业现状和房地产信贷的现状、福建省房地产
业现状和房地产信贷现状。
第四部分关注房地产金融风险类别，分析房地产金融的风险类型及其表现。
第五部分探讨了房地产金融风险产生的原因，并列举了国内外的几个例子，
2
导论
说明房地产信贷风险可能带来的危害。
第六部分集中讨论了房地产金融的风险管理，提出了建立良好的金融环境、
建立风险预警机制、加强商业银行房地产操作风险防范，推行住房抵押贷款证券
化等措施。
第七部分结论，通过前面的讨论分析，本文得出的结论是房地产信贷目前已
经面临着各种风险，商业银行要高度重视房地产信贷风险及危害性，逐步建立以
充分控制房地产信贷风险为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障
运行出发，合理扩展房地产信贷规模，有步骤地推进房地产融资向多元化、标准
化、优质化方向发展，让房地产信贷业务步入良性经营运行的轨道。
四、本文主要特点与不足
本文在分析房地产与金融之间紧密关系的同时，重点解构了银行在房地产信
贷流程上的存在的风险薄弱环节，更多地从实务的角度思考房地产信贷业务的风
险控制，并探讨了利用资本市场分解房地产信贷风险的问题。当然，本文在如何
更好地处理好房地产与金融之间的关系，使他们相互协调更好地促进经济健康、
稳定发展方面还需进一步深入研究。
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
第一章房地产信贷及其理论基础
房地产业是国民经济发展的基本要素，是为生产乃至整个社会活动提供基础
性条件的产业，房地产业可带动130多个不同的行业，其产值在GDP中占有很大
的比重，并且通过回顾效应、旁侧效应与前瞻效应对经济、社会的多方面带来重
要影响。而金融业尤其是房地产信贷为房地产业发展提供了强大的资金支持，房
地产信贷贯穿于整个房地产业的上、中、下游，房地产的开发资金大多依赖银行
信贷资金。本章主要介绍了房地产信贷理论，对文献进行了回顾，阐述了房地产
业与银行信贷之间的关系。
第一节房地产信贷理论概述
一、房地产信贷定义以及特点
(一)房地产信贷定义
房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房
地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行
或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡
给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从
狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动，
即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。
(二)房地产贷款具有以下特点
1、贷款使用上的专用性
房地产信贷服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务，
是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。
2、房地产贷款期限上的长期性
房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在
10—30年；即使是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1年以
上而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1-3年。
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第～章房地产信贷及其理论基础
3、资金管理上的集中性
房地产贷款资金必须坚持专款专用的原则，房地产贷款资金都由专门的机构
进行集中管理和监督使用，以保证住房建设资金的稳定增长和筹资渠道的畅通。
二、房地产贷款分类
房地产贷款按照贷款的用途，可以分为房地产开发贷款、个人住房贷款以及
其他房地产贷款。房地产开发贷款是指商业银行向房地产企业发放的用于房屋建
造、土地开发过程中所需资金的贷款。个人住房贷款是指商业银行用信贷资金向
在中国大陆境内购买、建造、大修各类型的居住用房的自然人发放的贷款，包括
一手房贷款和二手房贷款。本文主要介绍房地产开发贷款和个人住房贷款。
第二节文献综述
我国房地产市场的正式开始形成可以从1987年深圳市第一次拍卖土地使用
权算起，至今也不过十几年的历史，在这十几年中，除了南方几个城市的房地产
业曾有较大起伏外，中国的房地产业总体上是在平稳中发展，因此人们对房地产
风险的认识只是处于表面层次。但最近几年由于取消住房分配福利以及城区改造
的加速，房地产市场呈现快速增长势头，人们对房地产风险的认识也开始加强，
许多学者开始意识到严防房地产风险的重要性。例如易宪容(2003)提出“房地
产泡沫经济将成为金融业最大风险"。魏杰(2003)也呼吁“应防范房地产经营
风险转化为金融风险’’。
同其他风险一样，房地产风险的产生和规避也具有很强的规律性，只有把对
房地产风险的认识上升到理论的高度，并运用理论来指导实践，才有现实意义。
目前在房地产领域，理论界的研究比较多的集中在房地产企业管理上，而对房地
产市场风险研究还比较少，目前研究的成果主要有：
一、房地产风险研究方法的论述
例如有些学者在借鉴其他行业的研究方法基础上，提出了一系列房地产市场
风险研究方法，重庆商学院的靳景玉(2000)进行了应用模糊综合评判法对房地
产投资项目价值进行评估的研究；唐山高等专科学校的徐慧莹、曹志强(2002)
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论我国商业银行房地产信贷风险和防范
构建了一个房地产投资风险分析的层次结构模型，用AHP法求解各风险因素相对
于总风险的权重值；东南大学教授李启明(2002)曾经利用层次分析法对绿色生
态住宅小区环境性能进行了综合评价，并在《房地产投资风险与决策》一书中介
绍了如何利用风险领域中的层次分析法和模糊评判法对项目进行投资风险分析，
等等。
二、对房地产信贷风险成因的研究
有些学者运用信息不对称原理来分析房地产信贷的风险，并对银行与企业、
个人之间的博弈过程作了分析，提出减少逆向选择和道德风险带来的风险的方
法，汪利娜(2002)认为：房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的
支持。但是，在金融体制不健全的情况下，信息不对称会给银行带来逆向选择问
题，使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人获得
贷款，从而给银行带来信用风险。此外，银行体制不健全，盲目地追求市场份额、
信贷规模，忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查，低估了投资项目潜在
的风险，这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物市值不断盘升时常常是不易被
察觉的，大量银行资金的介入，会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。
三、对房地产信贷风险防范的研究
目前我国防范房地产信贷风险的研究有许多，但大多局限于提出一些宏观层
面的对策措施。王劲华、杨丽君(2004)就主张从三个方面出发来防范风险：银
行严格对房地产贷款项目的审核管理、完善我国的个人信用制度、加强银行内部
管理。徐驰良、刘耀庭、韩继云(2003)还提出通过扩大融资渠道、健全房地产
信贷的法律法规体系和加大处罚力度、借用电视、报纸等多种媒介进行宣传等渠
道来规避信贷风险。由于房地产开发贷款不同于个人住房贷款，它具有周期长、
数额大等特征，因此许多学者比较重视融资方式的研究，这不仅可以解决开发商
单纯依靠银行借款的现状，也从另一个角度减少了银行的风险。李犁、陈一夔
(2004)把融资方式分为债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资
等几种，分别用一些国际上的案例来阐述这些融资方式如何起到规避风险的作
用。但是开展这些融资方式，对我国目前的现状来言，还存在着很多的发展障碍。
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第一章房地产信贷及其理论基础
王玮(2002)和张雪宁(2004)分别从市场环境、政策法规和社会条件等方面分
析了房地产证券化和房地产信托投资基金在我国发展的可行性。
本文针对目前我国房地产开发贷款中存在高风险这个现状，通过进行理论分
析找出风险产生的根源和影响因素，最后针对成因及现实影响因素提出解决方
案，并且提出商业银行加强房地产信贷风险管理的必要性。
第三节房地产业与银行信贷的关系
房地产一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。房地产行业是指
从事房地产开发、经营、管理的行业。根据1985年5月《国房地产务院办公厅
转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第
二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修
等。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分房地
产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询，
房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行
业包括房地产开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业
管理业。本文所指的房地产业主要是指房地产开发业。
房地产业与银行信贷之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共
同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。
一、房地产经营活动的全过程都需要银行信贷的支持
房地产作为商品，也同其他各种商品一样，其经营活动的全过程，也是一个
资金运行的全过程，即货币资金——生产资金一商品资金——货币资金这样一
个循环的、连续不断的过程。而房地产这个商品对资金的需要，又有以下两个特
点：
(一)需要资金量大。一项房地产开发建设，少则需要几百万元，多则需要
几千万、几亿元甚至更多的资金。而且在生产、流通、消费过程中也都需要大量
资金。目前，需要资金最多的是在开发建设阶段。随着房地产业的发展，在房地
产流通经营阶段和投入使用阶段所需的资金，也将会日益增多。
(二)资金周转期长。房地产从土地出让、开发建设，到销售使用，一般需
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论我国商业银行房地产信贷风险和防范
要几年时间，造成回收资金需要很长时间。如果把房地产租赁给使用者，通过租
金来回收，更是一种用更长时期回收投资的办法。
以上两个特点就决定了房地产业需要银行业的大力支持。首先是房地产的开
发经营，如果单靠自身积累这种办法来进行，就会大大地浪费时间，延缓建设发
展的速度。在市场经济的激烈竞争中，速度迟缓就会在“优胜劣汰”的法则面前
处于被动挨打的地位。只有通过银行信贷的支持以加快发展速度才是正路。房地
产的开发经营速度加快了，就得同时提高人们的购买能力以加速流通和消费。否
则，2005年建的房屋无人买，第二年就无法再进行开发建设了。要解决这个问
题，除了发展经济提高居民收入外，另一个重要办法，就是由银行向购买者(包
括居民和其他房地产购买者)提供贷款以提高购买能力。这样，开发建设者和购
买者都有了足够的资金，生产、流通和消费就可以顺利进行并不断加快发展速度，
这就是银行信贷对房地产业全方位的支持和配合。在国民经济各产业中，象房地
产业这样在生产、流通和消费过程，都需要银行业大力支持，是为数不多的。
二、房地产行业发展促进银行业发展
目前，我国房地产业正在以较快的速度向前发展，因而它对银行业的发展正
在产生着重大的影响。
(一)房地产业的发展将会为扩展银行业提供条件
随着房地产市场经济的发展，存量房地产进入市场的数量将会逐年增加，再
加上每年接近1万亿元的新建房地产投入使用。可以预测，在全国商品流通总量
中，房地产商品占有的比重将日益增大，并将带动货币流通量和贷款量的增加。
加上房地产业的发展对其他产业发展的带动作用，使与房地产业有关的产品生产
经营和劳务不断增加，也会增加货币流通量和贷款量，这些将为银行业的扩大和
发展提供不可低估的重大作用。
(二)住房消费和信贷的发展有助于增强银行调节经济的范围和能力
我国长期以来对住房实行政府和单位出钱建房、行政分配和收取过低的租金
的办法。除了房屋建设由政府拨款要通过银行外，住房消费无须依赖银行贷款。
在世界各国，住房消费信贷业务是银行信贷业务的主要种类，但前些年在我国却
不能发展，致使银行失去了支持和调节住房消费的重要手段。随着住房商品化的
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第一章房地产信贷及其理论基础
发展，特别是出售公房和截断住房实物福利分配以后，居民将到市场上去买房或
租赁住房，就会要求住房信贷业务有一个巨大的发展，从而增加了住房消费信贷
业务，推动银行信贷业务结构日趋完善。
(三)房地产的发展可以加快建设房地产金融体系的步伐
世界上许多金融业发达的国家，都已经建成了比较完善的房地产金融体系，
实现了房地产金融机构多元化和业务多样化。而目前我国的房地产金融与发达国
家相比还有很大的差距，并突出地表现在渠道少和形式少上面。房地产业的加快
发展，就会产生巨大的推动力，推动商业银行也在不断的创新房地产信贷产品，
从原先单一的个人住房按揭贷款，不断推出新的信贷产品，如个人商用房贷款、
个人二手房贷款、转按揭贷款、最高额抵押贷款，以及目前正在研究探讨的住房
反向抵押贷款①，加快建设具有中国特色的房地产金融体系的步伐。
①住房反向抵押贷款是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷
款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷
款．
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论我国商业银行房地产信贷风险和防范
第二章我国房地产及房地产信贷现状
第一节当前我国房地产行业概况
据测算，房地产投资经济增长的贡献率约在2．1％-2．7％之间。而住宅建设对
经济增长的带动作用，则主要体现在投资和消费两方面：在投资方面，住宅建设
必然要消耗相关的各行业产品，有一个诱发系数，住宅建设投资1万元，对经济
的拉动为1．9-1．92万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，为
1．3-1．4。据国家统计局统计显示，当前我国房地产市场呈现以下特点：
一、以住宅为主的房地产开发投资平稳增长
2006年1—11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24％，增
幅比2005年同期加快2．5个百分点。分用途看，商品住宅投资同比增长28．4％，
增幅比2005年同期加快6．1个百分点，其中经济适用住房投资同比增长lO．4％，
增幅比2005年同期加快19．2个百分点(2005年同期增幅为下降8．8％)；办公楼
投资同比增长20．2％，增幅比2005年同期下降1．2个百分点；商业营业用房投
资同比增长16．4％，增幅比2005年同期下降5．6个百分点；其他投资同比增长
11．2％，增幅比2005年同期下降11．4个百分点①。商品住宅投资仍是推动房地产
开发投资持续增长的主要原因。
①资料来源：北京联合经研投资咨询有限公司(2006年房地产行业分析)
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第二章我国房地产及房地产信贷现状
二、商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积
和销售面积增幅有所上升
表1 2006年I-11月商品房施工、竣工、销售面积单位：亿平方米
面积(亿平方米) 同比增长增幅与2005年同期
商品房施工11．62 18．4％ 基本持平
商品住宅施工13．77 19．2％ 基本持平
新开工商品房施工6．5 18％ 上升5．7个百分点
新开工商品住宅施工5． 3 19．1％ 上升4．8个百分点
商品房竣工3．05 8．8％ 下降9．8个百分点
商品住宅竣工2．51 8．9％ 下降9．5个百分点
商品房销售4．6 12％
商品住房销售4． 16 12．6％
数据来源：北京联合经研投资咨询有限公司‘2006年行业分析》
三、房地产开发企业土地购置面积继续减少，完成土地开发面积大幅上升
2006年l-11月，本年土地购置面积2．95亿平方米，同比下降5．2％，比2005
年同期回落9．2个百分点；完成土地开发面积1．98亿平方米，同比增长38．1％，
比2005年同期上升40．3个百分点。
四、商品房价格涨幅总体趋稳，但部分城市仍上涨较快
据全国70个城市房屋销售价格指数显示，2006年11月份，房屋销售价格
同比上涨5．2％，涨幅比上月低O．2个百分点；环比上涨O．5％，涨幅比上月高O．1
个百分点。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨5．8％，涨幅比上月低0．8个
百分点；环比上涨0．6％，涨幅比上月高0．1个百分点。分类别看，11月份经济
适用住房、高档商品住房、普通商品住房销售价格同比涨幅分别为1．6％、6．4％
和5．5％，与上月相比，经济适用住房涨幅比上月高0．1个百分点，普通商品住
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
房涨幅与上月持平，高档商品住房涨幅比上月低2．2个百分点。分地区看，新建
商品住宅价格同比涨幅较大的城市有7个，其中：福州10．4％、北京10．3％、深
圳9．8％、厦门9．6％、秦皇岛9．3％、成都8．996、贵阳8．4％；新建商品住宅价格
环比涨幅较大的城市有4个，其中：兰州2．8％、福州2．6％、海口1．5％、沈阳1％。
五、商品房空置面积增幅放缓，空置面积保持稳定
到2006年11月末，全国商品房空置面积12355万平方米，同比增长7．9％。
其中，商品住房空置面积6723万平方米，增长6．4％。从2006年5月份开始，
空置面积基本保持稳定。
虽然2006年房地产市场还存在供需矛盾、结构性不平衡、部分城市房价上
涨过快等问题，但在国家宏观调控政策作用下，2006年房地产市场运行平稳，
价格涨势趋缓。2007年的房地产，国家继续加大政策调控执行力度， 继续执行
紧缩银根的政策，房地产企业资金压力加大，房地产开发投资增速将放缓； 国
家对土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧
对于存量土地的竞争；住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增
多。2007年房地产行业面临一次优胜劣汰的选择，资金雄厚的大房地产企业将
得到更好的发展，许多中小型房地产企业将难以生存，不得不退出这一行业。
第二节当前我国房地产信贷现状
目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，然而，与
房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展却步履蹒
跚，我国房地产融资几乎全部集中在商业银行贷款上。由于开发商缺少有效的资
本运作经验与融资渠道，导致国内房地产企业长期来一直面临自有资金严重紧缺
的困局。据2004年数据统计，我国房地产业有70％以上资金直接来源于银行信
贷。
一、金融机构对房地产开发贷款增长逐年上升
1998年全部金融机构房地产开发贷款余额①为2028．92亿元，2004年增加到
①房地产开发贷款余额为商业银行，贷款余额口径为全部金融机构。
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第二章我国房地产及房地产信贷现状
6657．35亿元，是1998年的3．59倍；房地产开发贷款增长也明显高于同期全部
金融机构贷款增长速度：房地产开发贷款在全部金融机构贷款中余额比为
2．3％-4．2％，新增额比为4．5％一7．9％。
表2 1998年以来对房地产企业的信贷情况单位：亿元
年份房地产开发贷同比增长金融机构贷同比增长房地产开发贷
款余额(％) 款余额(％) 款在金融机构
贷款余额中的
占比(％)
1998 2082．92 86524．13 2．34
1999 2350．37 15．84 93734．3 8．33 2．5l
2000 2628．17 11．81 99371．3 6．01 2．64
2001 3494．32 32．96 112314．7 13．03 3．1l
2002 4465．08 27．78 131293．9 16．9 3．4
2003 6657．35 49．10 158996．2 21．1 4．19
2004 7800．00 17．16 189000．00 18．9 4．13
2005 9141．00 17 207000．00 12．8 4．4
2006 14100．00 27 238000．00 14．6 5．9
2007前三17600．00 26．9 274000．00 17．3 6．4
季度
数据来源：1998年-2004年数据，来源于中国人民银行研究局课题组‘中国房地产发展与金融支持》，‘中
国证券报》，2004年3月15日，2005--2007年前三季度的数据，来源于中国人民银行货币政策分析小组的
‘中国货币政策执行报告)。
二、个人住房贷款增长大大高于贷款整体增长
从个人住房贷款来看，1998年贷款余额仅为426．16亿元，2004年增加到
15922亿元，是1998年的37倍，增长速度也远远高于金融机构整体贷款的增长。
个人住房贷款占所有金融机构贷款余额的比重也从1998年的0．49％增加到2004
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
年的8．42％。
表3 1998年以来对个人住房贷款情况单位：亿元
年份个人住房贷款余额同比增长(％) 个人住房贷款在金融机
构贷款余额中的占比(％)
1998 426．16 O．49
1999 1357．71 218．6 1．45
2000 3376．92 148．72 3．40
2001 5597．95 65．77 4．98
2002 8268．95 47．7l 6．30
2003 11779．74 42．46 7．41
2004 15922 35．17 8．42
2005 18400 15．80 8． 89
2006 22700 19．OO 9． 54
2007前三28600 31．40 10． 53
季度
数据来源：1998年一2004年数据，来源于中国人民银行研究局课题组‘中国房地产发展与金融支持'，‘中
国证券报》，2004年3月15日，2005--2007年前三季度的数据，来源于中国人民银行货币政策分析小组的
‘中国货币政策执行报告>。
三、商业银行房地产类贷款比重增加
从商业银行信贷结构看，随着对房地产投入的不断增加，房地产类贷款在银
行的贷款比重越来越大。从全国来看，2004年房地产类贷款占所有金融机构贷
款余额的比重已经达到12．55％。从上海看，2000年底上海中资商业银行房地产
类贷款占全部贷款比重为13．5％，2004年底这一比重上升到28％。
14
第二章我国房地产及房地产信贷现状
30
25
20
15
10
5
O
图1 2000--2004年10月上海中资商业银行房地产类贷款占比
黪等鬻筝譬缈鄹㈣，’锻黟～粝一坳彤彬妒嬲㈣鬻缈噬缈警缈0 ～掣：7一缈耵’，’邵灞
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2000年2001年2002年2003年2004年
数据来源：王世豪‘房地产信贷战略与实务’
四、房地产业发展拓展房地产信贷业务
金融业的稳步发展，需要实行多元化的资产战略，体现金融业经营管理的资
产分散化原则的要求。就商业银行的金融资产而言，在信贷资产中，由于房地产
的物质特征和经营特征，房地产信贷资产成为商业银行重要的信贷资产之一。例
如，美国商业银行信贷资产40％以上是房地产贷款。①
第三节福建省房地产业发展现状
2006年，中央出台了一系列调控房地产市场、稳定房价的有力举措，福建省
各地积极配合，力促房地产市场保持稳定、健康发展。由于政策措施落实到位，
福建省房地产开发市场保持了较好的发展态势。投资平稳增长，开发结构向普通
商品房和经济适用房倾斜，商品房交易活跃。
一、房地产发展状况
一直以来福建省房价整体增长速度低于沿海地区的同类城市，长期积累价格
落差形成的较大投资机会与居民收入持续增长催生的自住需求在2006年一同释
放，推动房地产热销和房价持续”补涨7。而城市化进程中的城市建设预计年新增
①资料来源：Profits＆Balance Sheet Developments at U-S Commercial Banks in 2003。Federal Resever．
15
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
城镇人口50万，旧城改造每年产生近5万拆迁户，又持续创造出相当规模的被动
性自住需求。2006年福建省房地产市场延续2004年以来的开发投资、销售面积与
平均交易价格较快增长态势，推动房地产税收连续第三年成为增长最快、增收最
多的行业。福建省建设厅发布，福建省2006年房地产交易总额达1165亿元，同比
增长46．3％：累计上交各种房地产税收105亿元，增长39．8％，其中房地产营业税
收入51亿元，位居各行业之首。全省城镇人均住房建筑面积32．5平方米，位居全
国前列，厦门、福州房价上涨幅度也位居全国前列①。
2007年第一季度，福建省房地产仍保持良好的发展势头，房地产开发投资保
持较快的发展速度。其中，卜2月全省房地产开发完成投资97．44亿元，比上年同
期增长39．4％。从投资结构来看，建安费用大幅增加是投资增长的主要拉动因素。
I-2月，全省完成建安投资67．63亿元，占全部投资的69．4％，同比增长84．6％。从
主要地区来看，三大中心城市增速平稳，福州、厦门、泉州分别完成房地产投资
29．57亿元、29．66亿元和9．57亿元，与去年同期比分别增长50．4％，31．3％和
43．6％@。
二、房地产发展特点
(一)2006年福建省房地产发展特点
首先，受土地购置投资强力推动，2006年I-10月福建省房地产开发投资增长
较快，商品房需求旺盛，中低价位中小户型普通商品住房建设力度加大。l一10
月，全省房地产开发完成投资585．03亿元，比上年同期增长47．4％。2006年10
月增幅比9月提高了3．94"百分点，比全国平均水平高23．34"百分点。其中，住宅
投资373．25亿元，增长39％，普通住宅占住宅投资82．1％；土地购置投资215．56
亿元，增长104％，比9月高10．94"百分点，占全部投资的36．8％。剔除土地费用
因素，全省房地产投资增长26．8％，土地购置费对全省房地产开发投资贡献率达
到58．4％。从地区看，厦门市、三明市分别增长88．0％和62．4％，快于全省平均水
平，厦门市投资拉动全省28．64"百分点，贡献率达到39．7％⑨。
其次，受“国六条"及其相关配套政策的影响，2006年下半年新开工面积涨
①数据来源：福建建设信息网(http：／／钔nf．fjjs．gov．cn／)
②新浪网福建房产(http：／／fj．house．sina．COIL cn／ne,s／index．html)
③数据来源：福建建设信息网(http：／／聊．fjjs．gov．cn／)
16
第二章我国房地产及房地产信贷现状
幅有所下降。开发商虽已取得土地使用权，但规划未审批或未取得施工许可证的
项目，必须重新规划审批，导致部分近期计划开工的项目延期动工或处于观望状
态，造成新开工面积逐月减少。下半年全省平均每月新开工面积147．92万平方米。
最后，福建省注重房地产投资结构调整，投资结构较为合理。2006年，福建
省商品住宅开发投资511．68亿元，增长40．7％，占房地产开发投资的65．0％，居
主导地位；办公楼开发投资24．25亿元，增长125．4％，占3．1％；商业营业用房
投资56．29亿元，增长17．7％，占7．1％；其他用房投资195．15亿元，增长65．3
％，占24．8％①。
(二)2007年房地产发展新特点及发展趋势
表4 福建省2007年第一季度商品房投资状况单位：万平方米
月份商品房施工面积商品房新开工面积商品房屋销售面积商品房空置面积
1 5848．45(54．8％) 56．59(233．6％) 173．46(45．5％) 198．81(-22．6％)
2 5928．46(40．5％) 80．12(133．8％) 296．07(28．6％) 237．05(-17．2％)
3 6324．94(32．9％) 111．03(102．8％) 439．24(16．2％) 236．92(-21．5％)
注：1．括号内数据表示较上年同期增长幅度， 2．数据转载：福建省统计局(httpd／www．stats-O．gov．cn／)
2007年第一季度，福建省房地产开发投资稳步增长，主要呈现出以下特点：
1、土地购置费用增长有所放缓
在国家有关政策调控下，全省各地纷纷加强房地产用地的规划和审批，使土
地购置费用的增长速度持续下降。1-2月，全省土地购置费投资为22．42亿元，占
全部投资的23％，与去年相比，所占比重下降了13．5个百分点，增长速度下降了
12．1％@。
2、商品房新开工面积增长快速
卜3月，福建省商品房新开工面积111万平方米，同比增长102．8％。商品房新
开工面积快速增长既有市场因素，也有政府调控的因素。各地加大了对闲置房地
①数据来源：福建省统计局(http：／／删．stats-fj．gov．ca／)
②数据来源：福建建设信息网(http：／／胃w．fjjs．gov．cn／)
17
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
产开发用地的清查和整治工作。如莆田市政府出台相关文件，对于今年五月一日
之前还未开工的已拍卖房地产用地将由政府收回土地所有权，部分已取得开发用
地但尚未开工的开发商担心失去土地开发使用权，纷纷在今年初开工建设。此外，
去年福建省商品住宅需求较为旺盛，部分城市的商品住宅销售可以用火爆形容，
许多新建楼盘一开盘就被抢购～空。受去年旺盛的商品住宅需求影响，开发商对
于今年商品住宅市场存在较大的预期，这也是新开工商品房快速增长的原因之
一o
3、商品房销售有所放缓
I-3月，全省商品房销售面积439．24万平方米，同比增长16．2％，与去年第四
季度相比，增幅回落了7．5个百分点。增幅的回落，与2月份是我国传统的春节有
一定的关系。随着春节假期的结束，市场销售逐步加大，销售增长也增快。但各
设区市之间销售情况反差较大：如龙岩市，周边县区及本市住户住房升级的需求
较大，同时城市西区的开发也刺激了商品房销售的旺盛增长，卜2月龙岩市商品
房销售面积30．52万平方米，同比增长l 16．3％；莆田市大部分的商品房销售已在
去年结束，而今年新开工建设的商品房尚未达到销售许可条件，因此商品房销售
同比去年下降Y35％①。
三、福建省房地产金融的发展特点
近年来，福建省房地产金融服务业发展迅速并保持了良好的发展势头，为房
地产业的发展提供了有力的支持。至U2006年9月末为止，福建省房地产类贷款余
额1 128．1亿元，同比增长20．5％；新增额176．8亿元，同比多增15．7亿元，房地
产信贷投资总量稳步增长。住房开发贷款投放逐月增加，9月末住房开发贷款余
额216．4亿元，同比增长30．8％，个人住房类贷款余额794亿元，同比增长24．5
％。住房贷款占个人消费贷款比重不断上升，据2006年上半年统计，个人住房类
贷款余额、新增额分别占个人消费贷款余额、新增额总量84．6％和96．4％。2006
年前三季度，全省新增住房公积金53．7亿元，同比增长15．3％；归集总额达272．7
亿元，较年初增长22．3％；个贷使用率达58．3％，较年初增长4．7个百分点；共
①数据来源：福建府公众信息服务(http：／／们nv．fjgov．cn／PubInfoDo／)
18
第二章我国房地产及房地产信贷现状
向3．4万户职工发放个人贷款39．5亿元，同比增长6．6％①。从福建省近两年来房
地产金融业发展的状况来看，主要呈现了以下特点：
首先，国家为扩大内需，拉动经济增长，先后出台了一系列住房与金融政策，
为住房消费贷款业务的发展提供了良好契机。福建房地产信贷总量稳步增长，运
行平稳。但是，在个人住房贷款业务发展中也暴露出地区发展不均衡的态势。由
于受当地经济发展状况及房改进程的制约，福州、厦门、泉州个人住房贷款业务
发展较为迅速，占到贷款业务量的50％以上，中西部地区发展虽有起色但仍较落
后。这些与该类地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧
密相关，体现了资金运动的特征和规律。
其次，根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈
现重心转移，由过去重点支持房地产开发贷款转为重点支持住房消费贷款。因此，
虽然2006年福建省房地产开发贷款增长速度依然较快，但是住房消费贷款增幅减
缓，两者增速不均衡。据统计，2006年1～11月，厦门房地产开发贷款增长速度
比个人住房消费贷款快了54．7个百分点。
最后，自去年12月11日银行业向外资银行全面开放后，外资银行在国内市
场推出了更多的银行业务以占有市场。此前，渣打银行在北京、上海、深圳、广
州四座城市针对注册满3年、并拥有房产的中小企业率先推出房产抵押贷款，并
表示银行方面设置了十分精简的审批流程，资料齐全的企业最快一周内可获得审
批结果。住房金融市场面临着越来越激烈的竞争。外资银行灵活的服务及定价优
势让他们在开展业务过程中对客户极具吸引力，给中资银行带来了一定的压力。
外资银行带来了更多先进的金融信贷理念，外资银行的全面进入也促使房地产金
融市场更富竞争力，更趋于规范化，促使内部结构协调。
①数据来源：中国人民银行(http：／／m．pbc．gov．on／)
19
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
第三章当前房地产信贷存在的风险
房地产行业对带动国民经济发展及改善城乡居民生活起着重大的作用，房地
产行业正在成为我国许多大中城市和性份的支柱性产业，我们可以毫不夸张的
说，房地产行业是关乎国计民生的重要行业。房地产业同时又是一个高投入、高
利润的产业，先天就具备了高风险性。房地产行业所需要的大量资金，决定了房
地产开发的各个阶段不可能单纯依赖开发商的自有资金，均需要外部资金的支
持。由于目前我国的资本市场很不发达，房地产企业融资渠道的单一，房地产开
发从购地、施工和销售每一阶段都需要银行信贷资金的支持。银行信贷资金介入
房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。据有关资料测算，
目前我国的房地产企业开发资金70％以上基本来源于银行，这样导致了大量的房
地产开发风险转嫁到银行，因此房地产信贷风险是不可避免的。以下我们将从房
地产开发贷款和个人住房贷款两方面分别阐述房地产信贷存在哪些风险。
第一节房地产开发贷款的主要风险
我国商业银行房地产开发贷款是伴随近十年来我国房地产行业复苏及金融
体系改革快速发展起来的。因此，我国的商业银行房地产开发贷款风险产生具有
国情特色，主要分为以下几种类型：
一、宏观政策风险
在宏观经济的带动下，中国房地产业获得了迅速的发展，但是我国的房地
产业的发展明显受到政策的影响。近十年，我国的房地产政策经历了三个阶段。
首先是宽松期，从1998年到2002年。在这一阶段作为新的国民经济增长
点的房地产行业，无论在土地、金融还是在其他方面都享受了政策上的支持。在
房地产信贷政策上，中国人民银行于1998年4月出台了《关于加大住房信贷投
入支持住房建设与消费的通知》，随后颁发了‘个人住房贷款管理办法》，利率更
加优惠，个人住房贷款业务得到了大规模发展，1999年人民银行又下发《关于
第三章当前房地产信贷存在的风险
鼓励消费贷款的若干意见》将个人住房贷款的首付比例降低、贷款期限加长、利
率降低。同时这一期间，中国人民银行也出台了一些规范房地产信贷的政策，如
2001年出台的《关于规范住房金融业务的通知》，要求贷款房地产企业的资本金
不得少于30％、四证齐全。这些政策的出台极大刺激了个人住宅消费，同时又
规范了房地产企业信贷准入及运作，大大促进了房地产行业发展。
其次是调整期，从2003年到2004年。由于前一阶段宽松的信贷政策扶持促
进了我国房地产市场的快速发展，极大的满足了居民的住房消费，为国民经济增
长提供了强大的动力。但在此发展过程中，也出现了房地产价格涨幅过快，局部
地区房地产价格的涨幅超过了普通居民的承受能力；市场投机、投资比重不断加
大；房地产供求结构性矛盾较为突出；房地产行业发展所需得的这一阶段出现了
房地产价格和投资发展过快、房地产市场的监管和调控有待完善等众多问题。国
务院开始了行政式的调控，先后出台了《关于深入开展土地市场治理整顿，严格
土地管理的紧急通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等文件严格控制房
地产业的过快增长。人民银行也出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的
通知》及银监会颁发了《商业银行房地产贷款风险管理指引》对土地储备贷款、
房地产开发贷款及个人住房贷款的风险管理作了阐述，引导商业银行明确房地产
贷款的风险，控制风险。
第三阶段为收紧期，从2005年至今。经过前一阶段的调控，房价涨幅并未
得到有效的控制，房地产投资增速迅猛。建设部、国土资源部，银监局等相关部
门连续发文，要求控制信贷和土地闸门。国务院于2005年出台了“国八条’’①，
七部委联合出台了《关于稳定住房价格工作的意见》，温家宝在国务院常务会上
提出促进房地产业健康发展的“国六条”，拉开了2006年房地产调控序幕，各部
委陆续出台相关政策，这些政策都在稳定房地产价格，抑制投资需求上起了一定
的效果。为解决固定资产投资增长较快、银行信贷增长过猛、流动性过剩问题，
人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收银行体系多余流动性，控制银行信
贷，缓解流动性过剩，自2006年以来，央行先后7次上调银行基准利率，10次
上调存款准备金率，至此，存款准备金率达到12．5％。，在如此短的时间内频繁
@2005年3月26日，国务院向各个省市，自治区印发了‘国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知)，
共有八条内容，简称“国八条”．
2I
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
上调银行基准利率和使用存款准备金利率这一工具在我国的央行历史前所未有。
中国住房货币化是一个渐进的过程，在这一过程中，中国特殊的政策环境使
商业银行的房地产贷款承受了较多的宏观调控风险。近几年来国家对房地产行业
的随着各种政策的出台，不仅有针对总量调控的货币政策、财政政策方面的短期
需求管理措施，还有不少意在调整投资结构、改善增长质量的长期性制度改革，
特别是土地管理制度的完善、重点行业的市场准入标准的提高、资源性产品价格
形成机制调整、能耗环保问责制度等。越来越高行业准入门槛，越来越多的调控
政策，使得一批不合规的房地产开发企业被吊销资格、项目被停工或整顿。金融
政策的调整导致银根紧缩，房地产企业将面临资金链断裂的风险，大量的房地产
开发项目下马，最终导致大量的银行贷款无法回收，导致银行不良资产的增长，
出现房地产信贷风险。
二、市场自身风险
房地产市场自身风险，我们这里可以引用著名经济学家、前美国经济学会会
长金德尔伯格的话解释为“一种或一系列房地产资产在一个连续的过程中不断涨
价，价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买家——这些人
只想通过买卖牟取利润，而对这些资本本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。
但由于市场的自身调节作用，房地产资产涨价最终会逆转为暴跌，引起一系列社
会问题，最后一般以金融危机告终”。
2002年以来我国部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产
热。人民银行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销
售价格涨幅达27．5％，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得
关注。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡
沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，
给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款
上的直接反映。
从各国的房地产市场发展情况来看，房价上涨基本上是与金融支持密切相
关，特别是房价短期内快速飙升，基本上都是银行信贷支持的结果。房地产信贷
快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集，从而推高国内房地产市场泡沫。
第三章当前房地产信贷存在的风险
由以往日本、台湾及东南亚等地发生的由房地产泡市场引发的经济危机来看，房
地产业投资过热、出现泡沫经济或是市场发生逆转，遭受损失最大的是商业银行
信贷资产。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产
生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大
幅缩水，这将给银行带来不小的损失。国民经济的高速增长或不景气都会直接对
房地产业产生巨大影响。根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。
从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。
在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就较多，反之房地产
金融业就会少获利或亏损，出现风险。我们可以得出结论房地产市场的崩溃之后
最大的受害者是银行，而最终银行又将危机传递给全社会，造成全社会的经济危
机。
三、企业经营风险
房地产企业融资是以间接融资为主，商业银行介于存款人和企业之间起资金
融通的作用，这样房地产企业经济效益好，银行、存款人和企业之间的资金循环
才能正常，反之企业效益不佳，拖欠贷款，银行就可能出现坏帐。因此房地产企
业自身经营状况与银行房地产贷款安全密切相关。房地产企业的经营风险就在于
其所开发的房地产项目的建设的风险。房地产项目开发是一个需要大量资金、较
高技术水平的高风险的经营运作。房地产项目开发需要一个有较长周期，项目的
一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过
程具有较大的风险。
(一)项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、
建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技
术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策
划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了
项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市
场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风
险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险。
(二)项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣’’、“量
力而行’’；或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计，或者项
目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大
的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因
素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的
风险。
(三)项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出
现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标
准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系’’关照通过造成的“投机性"质量
问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质
量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些
容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严
重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前’’控制的“永久性缺陷"或者给售
出交房后造成的质量“隐患’’(实际上就是“质量通病"造成的纠纷)；交房实
物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量"问题等，因“质量’’问
题造成的纠纷冲突形成的风险(可控制风险)。
(四)项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、
融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、
材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于
项目的一次性(不可重复性)特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较
多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在
目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶
颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”
不慎跌入“陷阱”。
(五)项目建设的“创新一风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、
资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够
持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为
了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性"，选择自己企业不熟悉或者认识
尚不足以完成追求的“创新"，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有
24
第三章当前房地产信贷存在的风险
风险的。
(六)项目的“政府一风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变
性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不
理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中
华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、
《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共
和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握
对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
总之，房地产项目开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验
收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、
设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一
旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应，出现资金流的断
裂，以至于无力偿还贷款，导致银行出现不良贷款。
四、银行操作风险
在房地产金融中存在的风险，最重要的风险还在于银行自身的操作风险。银
行自身操作风险主要有两种，一种是银行房地产信贷审批管理制度的不完善，这
主要发生于2000年前，因为中国的银行业体制存在较大缺陷，项目信贷审批委
员会集体审批机制还没有建立，一个支行行长就有权利对高达数亿资金贷款作出
审批①，这样很容易造成房地产贷款发放的盲目性，也容易造成银行工作人员与
地产商勾结，合伙骗取银行资金，造成贷款的损失。第二种银行房地产信贷操作
不遵循相关的规章制度，这主要发生在2000年以后。随着我国商业银行股份制
改造成功，我国银行业信贷审批管理体制已有较大完善，房地产信贷作为国家宏
观调控的重点，已建立起比较完整的一套操作规范。但由于发放房地产贷款可带
来可观的贷款利息收入外，还有很多如评估费用收入、保险费用收入、咨询管理
费、后续的个人住房按揭贷款等很多附加效益，因此各大商业银行都将房地产企
业列为优质客户。一些商业银行为了争夺房地产客户，或为了完成短期的营销目
标，往往对这些客户言听计从，对其贷款违规发放、管理，这样就对银行房地产
①资料来源：北京森豪公寓骗贷案[EB／01]，
http：／／blog．hc360．com／portaI／personShowArticle．do?articleld=73221。2006-9·5
25
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
贷款埋下了重大隐患。
(一)变相违规发放贷款
2003年6月，中央银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即
121号文件中规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程
规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。而在实际操作中，
房地产企业为了尽快获得资金，通常分批办理建设工程规划许可证和施工许可证
套取银行资金，而商业银行也为了完成任务不按工程进度放款，比如有的房地产
项目占地几百亩，却可以凭几千平方米的售楼部的施工许可证而获得商业银行的
全部项目贷款，这无疑扩大了信贷风险的不可预知性，造成信贷资金事实上长期
处于一种高风险运作状态。
(二)资金流向无法监控
房地产开发贷款资金本应该专款专用，但是由于房地产开发商的营业执照经
营范围除了项目建设外，还包括建筑材料、物资经营等，银行在实际操作中很难
把关。有的房地产企业为集团公司，各项目之间的资金由母公司统一支配，贷款
资金被用滚动开发，或转移异地，使银行鞭长莫及，无法进行有效的管理。同时
商业银行也为了后续合作考虑，对房地产企业将资金挪用到其他项目视而不见，
目的就为了今后可以有机会与该房地产企业合作其他项目，在如今激烈的竞争
中，不少商业银行采用这种“放长线、钓大鱼"的做法，无形中增加了信贷资金
风险的不确定性。
(三)抵押物变现困难
众所周知，房地产开发贷款一般都采用项目土地或是在建工程抵押，这被公
认为是最好的贷款担保方式，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以
以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是房地产本身就存在变现性较差的
特点，而且在变现过程中手续繁多，以处置所得款项扣除处置过程中产生的诸如
诉讼、拍卖、过户等成本后优先受偿，按照现行处置程序的处理结果，银行未必
能够全额收回贷款本金及利息。特别是目前商业银行自身没有土地和项目评估的
资质，因此抵押物的评估价值一般都是由社会上的评估公司测算的，评估公司为
了追求利润有可能高估抵押物价值，也使得银行在处置抵押物时无法全额收回贷
款本金及利息。还有就是房地产开发贷款多以在建房产为抵押，而往往在建房产
第三章当前房地产信贷存在的风险
都存在未结清的建设工程款，根据拖欠工程款的“优先受偿权"将优先于抵押的
“优先受偿权”，也将导致抵押风险。特别是当房地产企业经营不良时，往往也
正是本区域房地产业不景气的时候，因此，也往往会产生连锁风险，危机整个建
筑行业及相关产业。
第二节个人住房贷款主要风险
近几年来，个人住房贷款业务迅速发展的主要原因就在于该业务风险较低。
统计数据显示，截至目前，商业银行个人住房贷款的不良率尚不足0．3％，有的
银行甚至低于0．1％，相对于其他贷款品种，个人住房贷款确实应算作商业银行
低风险的优质资产。但这并不意味着个人住房贷款就是无风险的资产。由于个人
住房贷款持续期较长(最长为30年)，贷款风险往往在数年后才表现出来，特
别是房价出现急剧下滑时，个人住房贷款风险将大量涌现出来。个人住房贷款的
主要分险表现为以下几种形式：
一、借款人的信用风险
作为个人住房贷款业务的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房
贷款安全有着至关重要的作用，借款人的信用风险主要表现为还款能力风险和还
款意愿风险两个方面。
(一)还款能力风险
还款能力是由借款主体的财务状况决定的，即借款主体到期能够按时足额还
款能力。还款能力与借款主体的工作、收入、健康、家庭等因素息息相关，借款
主体经济状况恶化会导致无法按时或无能力偿还贷款。个人住房贷款属于中长期
信贷，其还款期限通常会持续15—30年，在这段时间内个人的资信情况面临着巨
大的不确定性，这可能会转化成银行信贷风险。从目前看，国内尚未建立起完善
的个人信用制度和个人税收制度，银行很难从整体上把握借款人的还款能力。
(二)还款意愿风险
还款意愿风险为借款主体存在还款能力，故意不偿还贷款。还款意愿风险与
借款人的自身道德素质及外界一些客观因素有关。如有些借款人所购买的房产因
开放商无力经营等种种原因无法按时交房，或房价下跌市场价值低于贷款余额
27
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
时，借款人往往就不愿意偿还银行贷款。
二、。假按揭一引起的相关风险
“假按揭"一般是以不真实购买住房为目的，开发商为降低财务成本、加快
销售资金回笼等目的，利用内部职工或者关系人员冒充客户和购房人，将暂时无
法、售出的房子通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款的行为。我们知道，
按揭贷款是发放到开发商的账户上的，如果开发商将套取出来的银行贷款资金挪
走，而后对楼盘的建设及未交款项置之不理，那么将造成楼盘无法建好，或配套
设施不能保障，致使其他真实购房者无法入住，或无法取得产权证。由于“假按
揭"的借款人无真实购房意愿，自然也不会为该房屋支付月供，而真实购房者则
有可能因为无法入住或是无法获得产权证而拒绝支付月供，最终将造成银行出现
大量不良贷款。据工商银行消费信贷部调查，该行个人住房不良贷款中有80％是
因“假按揭"造成的。
三、银行自身操作风险
银行自身操作风险是指银行在个人住房贷款业务操作规程或操作中存在疏
漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中、内部形成的非系统风险。
(一)贷款审查风险
按照商业银行相关规定，个人在办理按揭贷款时，须提供身份证、户口本、
结婚证以及收入证明等资料，银行信贷人员在核实这些资料真实性后，予以发放
贷款。核实身份证、户口本主要目的是为了确认借款主体，核实结婚与否的目的
是为了避免法律纠纷，核实个人收入证明则是为了确定借款人的“第一还款来
源"。银行发放贷款所关注的应该是借款人是否有能力支付月供，而不应该单纯
以抵押物是否足值来判断贷款的风险状况，但是目前商业银行大多进入重视“第
二环款来源”考察而轻视“第一还款来源’’的误区，在观念上出现“唯抵押论”，
放松对借款人的“第一还款来源”的审查，主要是因为1、调查困难，我国没有
完善的个人税收体系，个人收入无法统计，为获得贷款就有可能开具虚假证明；
2、无长期性，真实的个人收入证明也仅代表借款人在申请贷款这一时点的收入，
无法保障日后是否具有同一收入水平。因此一些商业银行简化收入证明的审查，
第三章当前房地产信贷存在的风险
甚至不强制要求借款人提供真实有效的收入证明，“第一还款来源"的不真实就
有可能造成日后无法按时偿还贷款本息，从而导致不良贷款。
(二)贷后管理风险
个人住房按揭贷款属于当前各行的优质资产，在当前情形下，各行普遍存在
信贷投放的有效需求不足，因此各行均把个人住房按揭贷款作为重点发展的领
域，为获得个人住房按揭贷款份额，商业银行为开发商提供各种便利，其中最具
风险点的一条就是：开发商无需在发放个人住房按揭贷款的银行开立账户，银行
可以跨行发放。原本贷款发放后，银行应对所有可能影响还款的因素进行持续监
测，应对开发商资金使用进行监督管理，保证项目开发进度，但是由于没有开立
账户，自然也无法监控资金使用，从而埋下隐患。另外由于个人住房按揭贷款金
额小、笔数多，商业银行往往没有及时与借款人联系，没有摸清拖欠的原因进行
及时催收，忽略了个人住房按揭贷款的贷后管理，而造成不良贷款的进一步恶化。
(三)不良贷款处置风险
个人住房按揭贷款均是以个人居住的房屋作为抵押，当借款人拖欠贷款本息
达到一定期数时，理论上商业银行可通过司法手段进行回收贷款，但是2005年
1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财
产的规定》∞中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，
人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债"。如果欠供者只有一套住房但
又无力偿还贷款，银行只能向法院提出申请，进行查封但却无法拍卖，银行资金
无法收回，房贷业务则面临抵押物处置风险。
①‘最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年lO月26日由最高
人民法院审判委员会第1330次会议通过，自2005年1月1日起施行。
29
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
第四章房地产信贷风险的产生的原因及其危害
房地产信贷风险产生是由于经营房地产信贷业务的金融机构，决策失误、管
理不善或由于宏观政策、市场环境变化等原因导致其信贷资产、收益或信誉遭受
损失。一方面，当较多的信贷业务、金融机构面临较大风险尤其是已经受到较大
损失时，社会就可能对金融体系的稳定性、可靠性、资产流动性产生怀疑，因恐
慌而挤兑，这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机。另一方面，
金融部门经营的外部环境和相关政策办法的变化，也会使整个房地产业都遭遇系
统性风险，从而发生较大损失。
第一节房地产信贷风险产生的原因
一、房地产市场阶段性波动引发的房地产信贷风险
商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存
在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。鉴于房地产业自身
的特性，引起房地产市场阶段性波动的因素很多，如果商业银行对房地产业所处
的阶段不能较好地把握并进行必要的风险控制，必然要面临更大的风险。造成房
地产市场阶段性波动的因素主要包括：
(一)市场自身的周期规律
任何事物均有其自身的周期性，房地产业亦不例外，自然有其低谷期、复苏
期、成熟期、高峰期的出现，尤其是在低谷期和高峰期，所带来的金融风险将更
为突出，如在低谷期，表现为市场资金紧张、商品房出现滞销、房价不断创新低、
投入资金无法回笼，开发商很可能出现资金链断裂，烂尾楼、空置楼开始大量出
现，甚至一些实力差或摊子大的开发商出现大额亏损、甚至倒闭，严重危及银行
开发性贷款的收回；而在高峰期，表现为市场资金宽裕、购房者踊跃、房价不断
创新高、房地产开发和投机炒作不断产生赚钱效应，这时候，商业银行也很可能
被极度繁荣的表象冲昏头脑，竞相抢市场、放贷款，殊不知更大的潜在风险正在
悄然而至。
第四章房地产信贷风险的产生的原因及其危害
(二)行业政策和当地政府调控措施的变化
首先是房地产企业资质认定、行业准入、行业标准、以及土地政策、房改政
策等由房地产管理部门出台的一些制度规定，这些规定在一定时期、一定程度影
响房地产客户的风险，进而波及金融业的信贷风险。其次是当地政府对市场调控
的意向，如果当地政府不顾当地的经济发展水平和实际需要，搞所谓的“形象工
程’’、“政绩工程”，对投入开发高档写字楼、高级酒店、高档别墅、“豪宅"
等不加以有效控制，导致房地产开发规模过量，摊子铺得太大，土地供应过量，
土地价格上涨过快，住房供求结构失衡，空置房增加，就极有可能形成局部过热
的潜在市场风险。
(三)金融政策的调整
房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业，每次金融政策(尤其是
货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标，进而给
一些地区、行业、企业带来突发性的风险。比如央行2006年来先后7次上调银
行基准利率，10次上调存款准备金率就是为了收缩市场流动性过剩，许多房地
产企业将面临资金紧张局面；央行计划提高对发放开发贷款企业的资质等级标
准，那么就有低于此资质等级的相当部分的房地产开发企业被银行停止融资而陷
入困境，资金链的断裂对一些房地产企业来说可能是灭顶之灾；又比如央行限定
对已封顶的多层房产才能向期房购买人发放贷款或降低贷款的成数，那么就有抑
制房地产泡沫与投机的风向，且对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业
将是一个严峻的考验，在这场考验中，与之有互动关系的商业银行又岂能独善其
身。
(四)国际资本的流动
随着我国加入世贸后国际金融一体化进程的加快，国际资本的流动逐步加大
且更加难以预测和控制，对于以资金面正关联的房地产业的影响更加防不胜防，
如果发生国际资本大量流出时，资金面的骤然紧张，房地产业的繁荣景象可能会
急转直下，固有的矛盾和风险随之显露出来，这也是金融业在进行风险防范和控
制时不可忽视的一个方面。
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
二、房地产对银行信贷的依赖程度过大引发的房地产信贷风险
据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％一30％是银行贷款；建筑
公司往往要垫付该总投入30％--40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；
此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请
了个人住房贷款。由此可知，房地产项目中70％以上的资金来自于银行。这些
数字显示了房地产行业对房产信贷的依赖程度。现实中，国家也是借助调节与房
地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。
(一)我国房地产融资方式单一引发房地产信贷风险
由于房地产项目所需的资金量大，周期长，单靠开发企业自身的资金积累是
不足以满足其需求的，其必然要向外界寻求融资。目前，我国房地产企业的融资
模式是以间接融资为主、直接融资为辅，银行贷款在房地产企业融资中占居主导
地位，而上市融资、信托融资、债券融资以及其他融资方式，如基金融资等，占
比较小。(具体数据见下表所示)在金融市场上，商业银行是最大的资金供给者，
并且同其他融资方式相比较，银行贷款是门槛最低、程序最简便的融资方式，因
此房地产开发资金中70％以上的资金都是来源于银行贷款，企业对银行的依赖程
度非常高。而上市融资和债券融资等直接融资由于具有一定的局限性，因此占比
较小。上市融资，由于发行股票上市的过程较长、手续复杂、成本较高，对企业
的资质和实力要求很高，大多数的房地产企业无法接受和实现，因此在目前全国
约3万余家房地产企业中只有80家左右的企业在沪深股市公开发行股票并上市
交易，占比仅为2％一3％；债券融资，尽管企业债券利息大大高于银行贷款利
率，但由于我国对企业通过发行债券募集资金这种方式管理较严、控制较紧，也
只有少数房地产企业能以此融资。1999年，债券融资在房地产企业资金来源中
的比例达到2．1％，2003年这一比例已经不到0．01％；房地产信托，现阶段由
于异常火爆房地产信托融资市场与宏观政策背道而驰，国家对房地产信托的宏观
政策也接踵而来。“212号文"@中，银监会所设置的房地产信托门槛，包括开
发商自有资金在35％以上、四证齐全、二级以上开发资质等规定，已经比银行信
贷要求更高。类似的还有“54号文@’’。
①银监会下发的‘关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知'([2005]212号文件)
②银监会下发的‘关于进一步加强房地产信贷管理的通知>([2006]54号文)
32
第四章房地产信贷风险的产生的原因及其危害
表5 全国房地产开发企业资金来源(1997～2006) 单位：万元
年份本年资金国家预国内贷款债券利用外外商直自筹资金其他资金
来源小计算内资资接投资
金
1997 41449660 124789 9111902 48691 4608565 3279010 9728831 14547872
1998 44149422 149480 10531712 62319 3617581 2588698 1 1669821 181 18509
1999 49763819 100457 11115664 98703 2566022 1804807 13446210 2063 1956
2000 61324335 68720 13850756 34760 1687046 1348026 16142 122 28 192905
2001 77995027 136291 1692 1968 3425 1357044 1031150 2 1839587 36705562
2002 9874082l 118044 22203357 22439 1572284 1241285 2738445 1 46198961
2003 133131873 113613 31382699 5460 1700040 1162667 3770689 1 61060503
2004 172379224 118158 31539612 3549 2108050 1089641 520355 10 85484704
2005 213978389 125000 39180778 56000 25781lI 1714093 70003924 1022 15576
2006 271355516 53569795 4001541 3030476 85970853 127813327
数据来源：根据国家发改委、国家统计局、国家信息中心、中经嘲数据中心整理
融资方式太过单一，资金来源都向银行集中，很容易造成银行在房地产行业
投入信贷资金比例过高。假如房地产市场发生较大波动，造成房地产企业大面积
亏损，房地产开发企业的开发失败，银行便收不回贷款，容易引发金融危机。而
有些人通过种种的方式，如重复贷款，贷款的抵押物不存在，以虚假的资料钻法
律的空子等来骗取银行的贷款，使得贷款中出现坏帐，进一步加重了银行的负担，
形成银行的信用风险。
(--)我国房地产企业融资方式单一的原因
1、我国金融体制不够完善、证券市场不成熟
目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，或多或少都保留了
计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行，且金融市场的运行带有很强的政
策性，政府对房地产干预很大，可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他
的金融机构，都在改革开放以后才开始发展，可以说还很不成熟，还不能给予房
地产企业足够的资金支持。我国的证券市场，相对于国外已经发展了一，二百年
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
的证券市场来说，时间非常的短，市场发育程度很低，不能完全满足需要。以往
所有制的限制，导致了中国国有银行垄断的局面。银行之间缺乏必要的竞争，导
致国有银行改革动力不足，效率低下，金融产品稀少；非国有银行发展滞后，难
以满足房地产企业的融资需求。
2、相关的法律制度缺失
政府对房地产融资的影响很大，对于银行贷款之外的融资方式，如房地产信
托，股权融资，REITS等等，政府都有很大的限制，采取这些方式融资，要么就
需要很多复杂的程序，很长的一段审查时间才能通过，而融资就是为了尽快取得
资金，显然不能拖得太久；要么就找很多原因，不让通过。还有的就是政府的工
作人员效率低下。这些都使其他房地产企业融资方式举步为履，进展缓慢。另一
方面政府也没给其他的融资方式创造一个良好的环境，例如对这些方式进行宣
传，为这些方式制定合理的法律法规等。
3、房地产企业法人融资观念滞后
在过去的金融机构只有银行的环境下，房地产企业法人只能通过银行贷款获
得资金。他们过去通过银行贷款成功的筹集了资金，就会对这一种方式有深入的
了解，可以预测这种方式贷款的风险；其他的贷款方式，相对来说就有不可预见
的风险了，因此他们很自然的就对银行贷款产生很大依赖。而且观念一旦形成就
不容易改变，很多的人都把这种观念延续至今，并继续影响他们的融资思维方式。
现在已经是市场经济，用过去的思维方式来思考现在的问题，明显地就不适合了。
4、国有银行筹集资金的能力居支配地位
银行吸收的是全国人民的存款，尽管房地产企业所需要的资金庞大，但银行
拥有居民的海量存款，有足够的能力提供这些资金，其资金的来源稳定，不会断
断续续。银行贷款还有其他的优势，贷款利率稳定，银行数量众多，办理程序比
较简便等等，吸引了很多的房地产企业。
三、金融业内在因素引发的房地产信贷风险
金融业内在因素引发的房地产信贷风险，主要是指银行业在应对房地产信贷
风险过程中，因自身抗风险的能力超负荷时，引发的风险。实事上，国内商业银
行存在着资本充足率较低、不良资产率较高、抗风险能力不足的现状。而因房地
第四章房地产信贷风险的产生的原因及其危害
产业泡沫的破灭引发的大面积信贷风险对金融业的冲击无论在国际、国内均有着
深刻的前车之鉴。主要原因在于：
(一)住房信贷体系不健全，缺乏专业化的房贷机构
住房银行体系、住房信贷体系的健全与否，也是分散和抵御房地产金融风险
的关键所在。房地产最为发达的美国，上世纪30年代就设立了联邦房地产贷款
银行委员会，它与联邦国民抵押协会、联邦房屋抵押公司和商业银行共同组成一
套完整的住房金融体系。而我国到目前为止，尚没有一家专业化的住房银行，住
房银行体系根本谈不上；房地产贷款均由各商业银行内部的信贷机构进行办理，
房地产信贷管理人员除了了解贷款的基本内部操作程序外，大多不具备房地产业
务方面的专业知识，所以一些风险的控制措施仅仅停留在表面上。
(--)金融创新滞后，金融品种单调和缺乏必要的避险工具
目前，对房地产业的金融品种基本上只有贷款，各金融机构在面临房地产金
融风险时也只有争相抢收贷款的唯一办法，突然抢收贷款的结果等于逼迫房地产
企业加快走向困境，更加大了存量贷款的风险，形成恶性循环，而迟一步抢收贷
款的就只能面对不良贷款和损失，在突如其来的大面积房地产风险面前往往束手
无策。因此，金融创新滞后、金融品种单调和缺乏必要的避险工具，加大了房地
产金融风险的发生频率和金融业的应对难度。
(三)商业银行自身的资产负债结构不合理，且不良资产负担沉重
商业银行对房地产业的贷款期限都比较长，对个人住房贷款的最长期限甚至
可达30年，而商业银行目前的负债结构中，最大的负债品种为存款，存款的最
长期限为5年，其他长期性负债几乎没有或微乎其微，这样的资产负债结构显示
房地产信贷业务始终存在着短期性负债来源与长期性资产占用之间的矛盾。随着
个人住房贷款比重不断提高，商业银行资金期限结构不匹配的问题会越来越严
重，房地产风险引发的金融业流动性风险、挤兑风险等随时存在。再说，虽然国
内金融业经过采取不良资产剥离、加强不良贷款管理等手段，近年来不良贷款率
呈现不断下降的趋势，但报表上的不良资产和报表未统计的潜在不良资产依然成
为其后续经营的沉重负担，加之为了体现盈利水平而没有提足不良资产风险拨
备，国内金融业抗风险能力较弱。
35
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
四、商业银行房地产贷款操作引发的房地产信贷风险
商业银行房地产贷款操作疏漏引发的金融风险商业银行在发放房地产贷款
中如果没有保持必要的职业谨慎和遵守操作规程，每一个环节的疏漏都很容易导
致贷款出现风险或损失。主要产产生原因为：
(一)对借款企业审查把关不严引发的风险
一是对“四证"审查不严。央行和各商业银行均要求发放住房开发贷款时，
借款企业必须取得“国有土地使用证"、“建设用地规划许可证"、“建设工程
规划许可证"、“建设工程施工许可证"等“四证”。借款企业取得了“四证一，
一方面反映其所开发的项目合法合规，另一方面也体现出开发企业投入了相应的
项目开发前期自有资金，开发的基本条件具备。如果对“四证"的审核流于形式，
对“四证’’没有或不全的企业仍发放住房开发贷款，导致所开发的项目引发纠纷
或无法取得“商品房预售许可证’’等情况，将直接威胁贷款的安全。二是对借款
企业的资本实力审查不严。房地产业是一个高投入的行业，企业自有资金的不足
必然对其发展产生负面影响。有些借款企业资金实力不足，自身资产负债率高，
以“空手套白狼"的方式进行房地产开发；有些企业则在项目资本不到位的情况
下，采取预收、贷款、拖欠等形式，超负荷进行房地产连片开发；如果没有对借
款企业的资质、资金实力、企业资本金和项目资本金到位情况进行严格审查，这
等于把绝大部分的风险揽到了银行身上，在开发项目的商品房顺利销售时风险尚
不明显，如果一旦出现房产滞销、价格下降等不利因素，银行贷款风险立即凸现
出来，贷款损失在所难免。三是对贷款资金使用和回笼款的监控不到位。贷款资
金使用监控不到位，就可能造成贷款资金被挪用，形成项目资金缺口，有出现“烂
尾楼"的可能；而对贷款项目的商品房销售回笼款的监控不到位，就有可能使销
售回笼款不能正常回流贷款行或回笼款被挪用于其他项目的开发等，使第一还款
来源流失，影响贷款的按期归还。四是对开发企业流动资金贷款的审查不严。为
规避“四证"管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业不合理要求，用变通
的办法将流动资金贷款用于弥补房地产开发项目资金的不足，贷款到期无法及时
归还时，又使用展期、借新还旧等形式延长贷款期限；这种短贷长用的违规做法，
只有使房地产金融风险有增无减。
(二)对个人住房贷款不规范操作引发的风险
第四章房地产信贷风险的产生的原因及其危害
一是“假按揭’’引发的风险。主要由于银行审核失误或由于银行工作人员
与开发商勾结，造成一些开发商或某些别有用心者利用他人证件、或假名字假证
件等以按揭贷款的名义从银行骗取或套取贷款资金，“假按揭"造成房地产市场
的虚假繁荣，使开发商提前获得了销售资金，最后不仅把“烂尾楼’’、“滞销房"
等留给了银行，而且银行面对莫须有的借款人追贷无门，直接蒙受巨额损失。二
是投机性贷款。即借款人贷款购房不是为了改善居住条件，而是为了投机牟利，
一人在一个或多个银行贷款购买多套房产，等待房价升值出售，在遇到房价大幅
下跌时，也就意味着借款入违约或无法归还贷款的开始。三是忽视第一还款来源。
第一还款来源是个人住房贷款能否按期收回的直接保证，而目前恰恰存在对第一
还款来源的审查流于形式的现象，总认为抵押担保手续齐全就高枕无忧了，从对
一些个人住房贷款违约情况分析，有相当部分的是由于借款人无固定职业、收入
不稳定、还款能力不足造成的。四是担保手续疏漏。按现行做法，发放贷款时借
款人必须以购买的房产作抵押，开发商也应当提供阶段性担保，以确保贷款第二
还款来源的落实。如果对抵押手续的办理有所疏漏，出现降低首付款的比重、提
高抵借比、抵押登记手续不全，以及开发商没有提供可变现的抵押品或保证金用
于阶段性担保，在第一还款来源不足时，这些潜在的贷款风险立即成为现实的风
险。
五、抵押物变现困难引发的房地产信贷风险
现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产
开发公司经营不良或破产时，理论上可以以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资
产。但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特
别是当房地产企业经营不良破产时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候，
此时，银行也会面临着抵押物价值下跌，无人购买的的风险，这将危及整个金融
行业及相关产业。
六、法律不健全引发的房地产信贷风险
房地产业涉及干家万户、多种行业，但至今尚未有一部完善的法规对房地产
运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对
37
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制
等做出约束和规范。如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家
也在不断探索和调整之中。一旦相关政策发生变化，金融业不可避免的要面临风
险。
此外，住房金融业务从业人员数量不足、人员素质不配套、贷款管理水平专
业化程度不高，以及缺乏更有效的贷款风险预警机制、监控机制、不良贷款处置
机制等，也是引发房地产金融风险的诱因。
第二节房地产信贷风险带来的危害
一、由国家宏观政策调控引发房地产信贷风险带来的危害
房地产业发展直接受国家宏观经济政策的影响，如在20世纪90年代初全国
各地不断出现房地产热，社会资金大量流入房地产行业，导致了通货膨胀而引起
了全国性抢购风，中央政府通过推出宏观调控政策，收紧银根，抑制了房地产项
目的扩展，使一大批房地产开发项目下马，大量商业银行贷款无法收回。
在我国就发生的“1997年海南发展银行倒闭案”唧就是一个典型案例。1990
年海南独立建省后成立了经济特区，房地产行业迅速发展起来，全国投机各地的
资本都跑到海南来炒房地产，房产价格越炒越高，房产价格与市场需求背离。1993
年国家出手整顿海南的房地产秩序，严格控制海南的房地产信贷，这导致了海南
房地产市场大大降温，大量高档次的写字楼、别墅买不出去，许多地产商高价购
入地皮却无资金开发，既是降价也无人问津。这些地产商的资金被套牢在不值钱
的房地产上，给银行留下了500多亿元的不良贷款。由于海南房地产市场的价格
低落，坏账剧增，使得浙琼、蜀兴、华夏等金融信托公司及28家城市信用社出
现了大面积的支付危机，为了解决这些金融机构庞大的债务及巨额亏损问题，中
央银行投入30亿元资金，联合以上金融信托公司及城市信用社建立了海南发展
银行。但由于海南发展银行背负的债务太重，且由于房地产金融危机导致海南储
蓄存款大幅度下滑，加剧了银行的资金周转困难，海南发展银行成立了仅3年就
倒闭了。
①资料来源：迟福林．海南发展银行被关闭的始末[N]．经济学消息报．1998．300。
38
第四章房地产信贷风险的产生的原因及其危害
二、由市场过热引发房地产信贷风险带来的危害
目前我国的各个地方房地产市场发展水平相差很大，且受国家宏观调控影响
很大，房地产市场并未处于完全依靠市场自身规律调节的状态，所以我国房地产
市场自身过热及房地产市场自身风险对房地产信贷乃至整个社会会产生怎样的
危害，目前还比较难以得出一个结论。下面我们通过对比1990年前后的日本房
地产市场和近年来上海房地产市场来分析一下房地产市场自身风险可能会对金
融业及整个社会产生怎样的危害。
日本在七八十年代，经济快速增长，外贸顺差连年，日元大幅度升值，国民
储蓄率大幅度上升。日元大幅度升值，迫使日本央行不断降低利率，采取十分宽
松的货币政策。这些都带来充足的货币供给，刺激了房地产的投资活动，同时日
本采用的过度扩张的金融政策使房地产经营者得到贷款特别容易，在炒作下日本
房地产价格开始飙升。1990年日本东京、大阪、名古屋等六大城市商业地价比
1985年高3．3倍，住宅地价上涨了2．7倍，全日本平均地价上涨了一倍。1990
年日本土地资产总值2389万亿日元较1985年增长了2．4倍，相当于同期日本
GDP的3．69倍。④1990年日本房地产价格高到十分惊人的地步，一般工薪阶层毕
生收入都不够在大城市买一套房子。房地产出现狂热时，日本股票价格也随着急
剧上升，1990年股票总价值较1985年增加了4．7倍。日本整个社会顿失常态，
许多企业和个人把房地产和股市炒作当作到要财源。
房地产的繁荣也刺激了日本银行房地产信贷的增长。一方面，各家银行为了
争夺市场份额，让大量的银行信贷流入房地产市场；另一方面，各家银行发放大
量住房按揭贷款，鼓励住房持有者进行住房投机并以持有住房为担保再次提供贷
款进行投机。这样循环反复，房地产按揭贷款贷款总额所占比重由1984年17％
上升至1992年近36％。到了1990年底，日本的泡沫经济终于破灭了，房地产价
格开始直线回落，到了1994年间，日本全国东京、大阪、名古屋等六大城市房
价跌幅已超过50％，和最高峰相比房地产价格下降了70％以上。日本房地产市场
价格持续下跌，造成大量房地产企业破产倒闭，到了2000年日本大约有6000地
产商及建筑商倒闭，许多还是日本较大的地产商及上市公司。日本房地产商投资
失败以后就无法偿还银行贷款，据统计到1998年底日本银行的不良贷款达到
①资料来源：日本国土厅的‘地价公告，
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
7131亿美元，日本主要的银行几乎全面亏损。1995年日本兵库银行由于坏账过
多被勒令清盘关闭，1996年日本太平洋银行发生挤兑现象，资不抵债宣布破产，
日本一些中小银行和金融机构纷纷破产倒闭，到了1997年由于房地产价格一落
千丈，日本第十大银行北海道拓殖银行发放的许多房地产贷款无法收回，造成了
11500亿日元的坏账，也不得不宣布破产。北海道拓殖银行破产严重动摇了民众
对日本金融体制的信心，日本发生了较严重的金融危机。①
我国自2000年来，经济快速增长，对外贸易巨额顺差，外汇储备连创新高，
人民币较大幅度升值，国民储蓄率高。这些都带来充足的货币供给，刺激了房地
产的投资活动，进入2002年上海市房地产业突然呈快速上升趋势，土地价格上
涨的速度也相当的快，2004年上半年上海土地招投标价格同比竟然上涨了95酽。
与此同时上海中资商业银行个人住房商业贷款大量增加，占总贷款比重达21．8％，
增长的速度已经超过房地产市场正常发展的需要。种种迹象表明，上海房地产市
场出现了过热的迹象，与日本八十年代房地产价格大涨产生的原因和过程有种种
相似处，若不采取有效的调控措施，放任房价继续快速上涨，将会重蹈覆辙。
三、由个人住房按揭贷款引发房地产信贷风险带来的危害
对于商业银行来说，个人住房按揭贷款是一个风险较低的信贷业务品种。但
如果由于宏观经济形势发生改变导致房价剧烈下跌或造成个人收入下降、失业率
上升及商业银行急于抢占个人住房按揭贷款市场对借款人资信没有严格审查，会
导致个人住房按揭贷款不良贷款会集体爆发出来，引起金融市场的动荡。
近期美国发生的次级抵押贷款市场风暴的直接原因是由美国个人住房抵押
贷款发生大量不良引发的。美国自2000年不景气时起，布什政府用低利率再配
合减税措旆，鼓励大家购房，目的利用建筑业拉动经济。这就带动了一波不动产
大涨。洛杉矶在前3年房价走高70％以上，之后回落，至今已回落了2成以上。
很多商业银行、金融公司，大力扩张个人住房贷款，最令人诟病及担心的有两项
政策：其一，购房无须提供首付，全部资金皆可从银行贷款，前几年还可只付息
而不用偿还本金，以此吸引借款客户；其二，对借款人不作任何信用审核，即针
对“次级信用"的人借出大笔金额，而那些打零工、新移民和年轻单身母亲等人，
①资料来源：王树柏．金融大震荡[岫．北京：新华出版社，1998。
②资科来源：王世豪，房地产信贷战略与实务IN]，中国金融出版社，2006
40
第四章房地产信贷风险的产生的原因及其危害
现在就面临了没法付出利息的窘境，更别说偿还本金了。因为金融技术的进步，
有的投资银行向这些银行买下这些贷款，将它打包成一笔债券，然后卖给公募基
金、避险基金、退休基金或保险公司，称为“次级房贷债券"，且有信用评级等
公司如SRP(标准普尔)给予债券信用等级。但自2006年第二季度以来，美国
住房市场开始大幅降温。随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵
押获得融资。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，当
这些次级贷款人违约率升高后，债券等级便被SRP等调降，债券价格因此大跌，
投资者遭受了很大损失，没人接手，想卖没门。更有甚者，美国贝尔史登证券公
司旗下避险(或私募)基金专门投资这种债券，更糟糕的是他们再拿这些债券抵
押，再去投新的次级债券。贝尔公司的客户要求赎回基金，但因这些债券无人问
津，故而公司公告拒绝客户的赎回申请，因而引起恐慌。全球债市要比股市大得
多，一天中债券价格波动5％是很剧烈的(一年利息才5％)，所以对债市冲击很
大，进而有些机构开始卖出股票。在所有上市公司中，金融机构的股价在这次危
机中直接受波及而跌得最惨，因为投资人害怕他们持有此类债券，或其它类似债
券遭池鱼之殃。2007年初以来，众多次级抵押贷款公司遭受严重损失，其中包
括美国第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融公司。同时，由于放贷机构通常
还将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资基金等，因此随着美国次
级抵押贷款市场危机愈演愈烈，一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也
受到重创。更为严重的是，随着美国次级抵押贷款市场危机扩大至其他金融领域，
银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量，致使全球主要金融市场隐约显出流
动性不足危机。市场分析人士指出，美国次级抵押贷款市场危机如果进一步升级，
并扩大至更多金融领域，将会导致全球金融市场出现更加剧烈的动荡；而且，危
机如果影响到美国经济增长的主要动力——个人消费开支，则会对美国乃至全球
经济增长造成不利影响。
41
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
第五章加强房地产信贷风险的管理
房地产信贷风险不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民
经济的稳定和发展也至关重要，因此商业银行在继续支持房地产市场健康发展的
同时，应当高度重视防范和化解房地产金融风险，以保证银行体系持续稳定发展。
房地产金融风险目前在我国主要表现为商业银行房地产贷款风险，可以说管理好
商业银行房地产贷款就可以防范房地产信贷风险发生。商业银行房地产贷款风险
一般经历三个阶段，一是潜伏期：二是发生期：三是造成后果期。商业银行房地
产贷款风险管理就是通过制定与实施各种风险防范措施，在风险潜伏阶段，正确
预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以防止风险的发生。
第一节创建良好的房地产金融环境
一、实施建设性的政策创新和高效的政府管理
(一)政府管理部门应不断创新政策制度，为房地产市场的健康发展提供良
好的政策环境、制度环境、市场环境等，为房地产业提供多渠道的融资方式，改
变当前房地产企业融资主要集中于银行信贷的局面。
1、逐步放松股票市场融资、企业债券市场融资等直接融资渠道的政策限制。
政府应建立多层次的资本市场，积极鼓励和引导国内房地产企业利用国内外的资
本市场，如国内的沪、深股票及中小企业板市场、香港主板、创业板市场及新加
坡、欧美国家证券市场，上市募集资金。在国内，对房地产企业申请在中小企业
板公开发行股票募集资金，特别是有一定实力的、有土地储备的房地产开发企业，
应在多方面提供便利，如简化上市申请手续、加快环节审批以及增加上市批次等。
同时，政府应该摈弃政策歧视，放松对企业债券市场的政策管制。虽然人民银行
在2006年5月23日颁布了《短期融资券管理办法》，但由于要求仍然较高，对
于大多数房地产企业来说，仍只能是“望梅止渴"。因此，政府管理部门应不断
创新，推出适合于房地产企业特征的债券融资管理办法，同时简化审批流程、缩
短审批周期，特别是对房地产企业这样申请规模小、项目明确、且建设盈利周期
42
第五章加强房地产信贷风险的管理
相对较短(2—3年)的债券融资应该在政策上给予更多支持，如通过分级审批、
申报备案；区域发行、定向募集；建立委托监管、抵押担保等，加快申请审批、
完善风险控制。
2、政府应尽快确立房地产信托和房地产投资基金的角色和地位。相对于股
票融资和债券融资方式，房地产信托和房地产投资基金手续相对简单，无需政府
行政审批和额度控制，是完全市场化的融资方式，对于房地产企业来说操作性较
强。近年来，国内房地产企业由于受宏观调控的影响，已将融资的目光转向信托，
引起了房地产信托热，银监会也适时公布了《信托投资公司房地产信托业务管理
暂行办法》(征求意见稿)，取消了部分限制规定，提高了房地产信托的融资功能，
并为未来房地产产业基金的发展提供可能空间；还下发了《信托投资公司监管评
级体系(草案)》，意在对信托投资公司实行分类监管，对促进房地产信托业务的
规范发展具有重要意义。从制度法规建设角度看，政府部门还应推动《房地产信
托投资管理办法》和《产业投资基金法》等相应法律法规的制定出台，在规范投
资行为的同时，引导市场选择合理的融资渠道。
(二)政府应当建立有效的政策措施，防止房地产业的系统风险向银行系统
的蔓延。银行作为全社会资金融通的中间机构，其影响力和重要性在社会系统中
非同一般，也正因为如此，产业部门的任何波动都将传递到银行，银行系统显得
较为脆弱。目前由于商业银行流动性过剩、经营压力增大而引起的对房地产信贷
业务的青睐，使得房地产贷款仍旧每年以两位数的增长速度迅速扩张，信贷风险
在不断的积累。为防范风险，推进全社会的和谐发展，政府部门必须采取果断措
施，在房地产业和商业银行之间建立防火墙，有效化解风险在房地产业和银行之
间的转移。一是作为金融主管部门的人民银行和银监局等部门应进一步制定针对
房地产信贷的控制政策，如可考虑制定单个房地产项目开发贷款投放的上限比
例，取消原先的对房地产开发商自有资金投入的下限规定；又如可规定个人按揭
贷款须在开发商取得《商品房预销售许可证》之后、多层楼盘封顶或高层楼盘资
金投入2／3，才能申请发放。二是作为土地管理部门的国土资源管理部门等机构
应加强对土地的垂直管理，调节土地出让速度和数量，控制土地出让价格的增长，
杜绝土地价格虚增引起的房地产抵押担保过渡融资。三是作为房地产市场与产权
主管部门的建设部与各地房地产管理局应积极配合商业银行把好商品房预销售
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
许可证的发放环节、做好房地产抵押登记工作，尤其是对在建工程抵押的落实和
完善，防范抵押暇疵。
二、积极加强社会信用环境建设
银行信贷是建立在良好的信用关系基础上的，稳定的社会信用环境对于维护
银行信贷安全将起到积极的作用。
切实加强对贷款的风险管理，建立对贷款客户的跟踪调查制度，确保贷款的
安全性。建立银行同业自律体系，引导金融机构依法、有序竞争，强化相互监督
和自我约束机制，共同抵制损害金融债权的行为。建立银行间的逃债企业信息披
露制度，运用信贷登记系统、账户管理系统及时披露恶意逃废债企业信息。进一
步发挥金融债权联席会议的作用，加强各金融机构之间的合作，加大对恶意逃债
企业的联合制裁力度，严格实行对逃债企业的“不开户、不贷款、不结算、不提
现’’的规定，确保制裁效果。通过对逃债企业典型案例的公开曝光，在全社会形
成维护金融债权的强大声势，切实提高全社会的信用观念。
第二节建立有效的风险预警机制
房地产的行业发展不是孤立的，它与国民经济发展、居民收入水平、国家的
宏观调控政策及其房地产市场自身发展规律等众多因素密不可分，只有正确分析
判断房地产业发展形势，建立起一套有效的房地产贷款预警机制，这样才有助于
商业银行在做好房地产信贷业务同时更有效地防范风险。
一、建立房地产行业预警机制
全国应由中央政府会同各级地方政府建立全国统一的房地产市场运行预警
预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、
整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引
导市场，为政府宏观决策做好参谋。房地产企业要密切注意政府有关房产行业政
策的发展动态，加强房地产市场分析与调研，把握房地产市场发展规律，适时调
整房地产业务的经营方向与策略，促进住自身业务的健康有序发展。
第五章加强房地产信贷风险的管理
二、建立房地产信贷风险预警机制
中国银行业监督委员会、中国人民银行应组织全国各商业银行尽快地建立全
国性的房地产贷款风险预警机制，及时地收集并向各个商业银行发布相关数据，
这样才能做到信息共享，让全国各商业银行及时了解当前房地产信贷动态，如通
过对房地产贷款风险预警机制了解到有一些相类似的风险较大的开发项目在其
他银行已发生不良贷款要谨慎进入；某些房地产企业的实际控制人以前在其他银
行已不良记录、一些已在其他银行办理过贷款业务但表现出抗风险能力差、自有
资金明显不足的企业不与其合作和介入。
三、建立房地产信贷业务监管机制
各商业银行除了依据房地产行业预警及房地产贷款风险预警来判断房地产
信贷的风险度，最重要的自身建立一套以风险控制为中心的房地产信贷业务监管
机制。首先，要建立起比较系统的适应本行房地产信贷发展情况的房地产行业风
险监控、评价、分析机制及报告制度。加强对各地房地产市场走势，重点区域房
价、地价变化的跟踪研究，防范和规避产品性及区域性风险。其次，要定期或不
定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影
响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动
向，应该及时的加以分析，适时调整自己的发展战略。第三、要密切跟踪本行办
理贷款金额较大的房地产企业，及时了解其经营和财务状况，定期做出分析，若
发现其潜在的风险，应及时启动应急机制，把风险消除在萌芽之中。
只有建立了切实有效的风险预警机制，商业银行才能做到既把握好的有前景
的房地产项目，又能严防房地产泡沫积聚的潜在风险。这样商业银行才能有效保
障房地产行业的资金需求，确保房地产业持续、稳定、健康地发展。
第三节加强银行房地产信贷风险管理
房地产贷款是否会出现风险，关键在于商业银行是否有一个科学、规范化的
防治房地产贷款风险的控制办法。商业银行应建立一套科学有效房地产信贷管理
操作规程，规避房贷操作风险，完善房贷操作程序。各商业银行总行应加强对基
45
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
层行有关操作规程的管理，就包括房贷风险点、完善合约的程序、相关法规制度、
违反操作程序的责任制度等作明确规定。
一、建立健全科学的商业银行房地产企业信贷风险管理体系
建立完整、规范的房地产企业信贷管理制度体系，做到权责清晰、职责明确、
流程严谨。完整的信贷管理需要通过制度的形式来明确责权利、交叉制衡、前后
台分离以及规范流程等。房地产企业信贷管理制度主要包括贷款授权管理、授信
管理、审贷分离、审查责任人制、三级审批、集体审议、贷款管理责任人制度以
及贷款监测等。此外，由于房地产开发贷款是对应每一个开发项目的，贷款专用
于项目建设，贷款采用项目土地及在建工程作抵押，贷款收回也依赖于项目未来
的现金流，因此，还需要对房地产企业贷款实行封闭管理，即根据房地产项目的
开发进度分阶段发放贷款，银行专人监督信贷资金的使用，同时对销售回笼资金
实行专户管理，做到对项目的资金流入和流出实行集中统一的监控，并根据销售
进度按比例收回开发贷款，确保贷款安全收回。
二、加强银行房地产开发贷款贷前审查
(一)对于房地产项目的贷前审查
房地产开发贷款贷前审查主要目的是商业银行通过强化贷前审查，采取一系
列措施防止房地产贷款风险的发生，将风险防范于未然，是商业银行房地产贷款
风险管理中重要的一环。商业银行在办理房地产时，应建立严格的贷款项目审批
机制，对房地产贷款项目进行尽职审查，以确保项目符合国家房地产发展的总体
方向，有效满足当地城市规划和房地产市场需求，确认项目的合法性、合规性、
可行性。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、
建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
(二)对于房地产开发商的贷前审查
商业银行还应对申请贷款的房地产开发企业资质进行深入的调查审核：包括
企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状
况，以往的开发经验和开发项目情况，密切关注借款人信用纪录与关联企业的关
联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防
第五章加强房地产信贷风险的管理
止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。
目前我国房地产企业在开发新项目时，大多就拟开发项目成立新公司，以项
目公司名义独立承担法律义务和开发责任，在向银行融资时也以项目公司作为借
款人。对于这样的项目公司要特别注意贷前审查。首先，要着重分析项目公司的
股东背景、实力、开发经验和社会声誉。银行调查时对主要股东的资产规模、主
营业务、盈利能力、开发经历等情况务求详尽，对于股东银行负债、或有负债、
投入项目开发的非资本金资金来源均应作出了解和分析，防止房地产企业过度扩
张引起的资金链紧张。对于符合集团授信条件的要做出集团授信安排。其次，房
地产项目公司资本金要达到项目总投资的35％以上。银行对房地产项目公司资本
金来源要进行审查，防止银行信贷资金被作为资本金。对于项目的总投资一定要
符合立项批复、工程规划许可证、政府批复的建设规划等批准文件的要求，防止
为了满足银行关于项目资本金的条件，人为拆分项目减少总投资额，或人为扩大
项目规模增加总投资额，以达到套取贷款的目的。一般项目开发贷款金额不应超
过项目投资总额的50％。①
(三)对于抵押物的贷前审查
房地产开发贷款的抵押物为项目用地或在建工程，在贷款操作中不同程度存
在抵押物价值高估的问题，这需要从抵押物评估中介机构、评估价格审定机制等
方面加以完善。首先，商业银行要建立抵押物评估中介机构准入退出制度。由于
目前评估委托人多为借款人、委托评估费用一般由借款人支付，存在借款人与评
估公司串通高估抵押物价格的情况。因此，商业银行必须加强对中介机构的管理，
对信誉差、在一定时期内估价误差较大的机构和直接责任估价师予以禁用。其次，
商业银行要建立抵押物评估价值的审定机制。商业银行的一些基层机构从营销和
效益考虑，对贷款额度、抵押率控制不严的情况也常发生。因此抵押物品评估公
允值的确定除了保证中介机构的客观公正性外，还要在商业银行内部建立房地产
抵押物评估价值审定机制，安排具备专业技能的人员按照审慎原则，对抵押物评
估价值报告进行复核审定，确定抵押物的合理价格。
①各商业银行要求不同．
47
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
表6 商业银行房地产企业贷款申请审查要点表
层次审查内容审查要点
借款人法人地位的确认；是否有政府人员挂职：注册资金到位情况；
借款人信用及
厶口是否有行业资质；是否有人民银行发放的贷款卡；是否存在虚假和
资质
规人为调整财务数据的行为；借款人违约不良记录及信用状况等；
性贷款项日“四证”是否齐全并合法有效；项目是否符合城市总体建
贷款项目的合
审设规划；项目用途是否符合其规划功能和立项要求：项目自有资金
法、合规性
查比例是否达到规定要求等：
区域经济环境对区域经济发展环境的分析判断、房地产市场形势认定、消费者购
与房地产市场买力及消费需求的考察等是否准确、合理等；
项目的区位优劣：项目物业形态及设计方案是否符合消费者的消费
项目成熟度偏好；项目的供应量及价格的合理性；地段市场供给情况；项目的
优势：目标市场定位的合理性与营销策略实施效果等；
项项目总投资及结构是否合理；项目资金来源落实的可行性；借款人
目项目资金筹措在建项目对本项目的影响；项目进度、销售计划等方面评估的合理
刖性：贷款资金使用及其合理性等；
景项目风险及担项目风险等级测算的准确性；潜在风险的提示及规避、控制措施；
审保抵押物的落实及抵押率的控制：抵押物评估价值的真实性等；
查贷款综合收益承贷行的贷款管理能力及封闭管理措施的落实；以往的贷款业绩：
及管理贷款带来的综合收益评价等；
特分析合作企业之间的合作模式，分析借款人实力的同时还应对合作
殊合作开发问题企业的实力进行分析；要求合作各方约定各自的权利义务，明确土
问地、项目收益及抵押物的权属关系等：
题
对于大型顶目或重点项目，借款人须对项目投保工程险与火灾险，
审贷款项目保险
险额应不低于在建项目的综合性工程成
查
资料来源：中国建设银行信贷业务手册
第五章加强房地产信贷风险的管理
三、规范银行房地产开发贷款贷后管理
(一)防止贷款资金被挪用
在商业银行的房地产开发贷款中，经常发生贷款资金被挪用的现象。由于土
地资源的稀缺，开发商为了今后的发展需要大量囤积土地，导致房地产商经常将
大量项目贷款资金挪用去购买土地。这样会使项目建设资金不足，若遇到市场销
售不好、工程停工或其他银行贷款到期催收等一些问题时，房地产商资金链容易
发生断裂，导致银行贷款无法回收。所以商业银行加强贷款资金使用管理是贷后
管理中最重要的一环。贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款资金用在贷款
合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期不能偿还的
风险。银行应根据开发项目的工程进度情况、对外付款情况及资金使用情况，按
照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户，做到专款专用。借款人每次
支取使用资金时，银行需审核其用款的真实性，如审核监理公司证明、施工队证
明、工程配套付款通知、材料购销合同等。但由于开发商将经常会提供一些虚假
材料，要求银行提前放款，这样要求房地产信贷人员要有比较专业的建筑估价知
识，经常要深入项目现场实地考察，才能合理的按进度发放贷款，不会造成贷款
资金被挪用。
(--)建立房地产企业项目贷款的全过程监管制度
第一，当房地产企业向提出贷款申请时，银行首先要求开发商开立项目资金
专户，将准备投入项目的资金存入专户，接受银行监督。银行对开发商的监管以
资金使用方向为监管重点，确保开发商前期投入项目资金的真实性。第二，当项
目贷款批准后正式发放前，银行要监督企业的自有资金足额投入项目，不留缺口，
否则，银行不能发放项目贷款。第三，对信贷资金的使用实行逐笔审批管理。按
照事先确定的资金使用计划，凭付款合同和支出凭证逐笔由项目监管员、支行行
长签字后转账。为保证开发企业的小额零星支付需要，可约定小额零星支付的总
限额。第四，当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金
平衡时，银行的监管重点转移到项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼
资金专户中按比例扣收银行贷款，直至全部收回项目贷款。第五，当银行项目贷
款全部收回后，银行的监管到了最后一个阶段。在这个阶段，银行的监管重点转
移到开发商按期交付房屋上，只有开发商按期交房，才能办理分户产权，才能落
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论我国商业银行房地产信贷风险和防范
实按揭贷款的抵押，才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分
户产权抵押后，银行对项目的监管才真正结束。
(三)加强房地产开发项目贷款抵押物的管理
房地产项目贷款的抵押物以办事项目用地和在建工程。按照目前房地产开发
贷款“封闭式管理"①的要求，一般是贷款发放是以土地抵押、在项目销售时转
为在建工程抵押，而后按照销售进度逐步解押释放在建工程，并按照一定的还款
比例用销售回笼款归还开发贷款。但在实践中容易出现项目已销售但未办理在建
工程抵押、项目销售大半贷款尚未归还等问底，造成信贷管理上的风险。因此在
贷款抵押物管理上要注意：一是由于我国房地产所有权的确认原则是“地随房
走"，因此即使前期项目土地抵押给银行，按照商品房销售管理办法等规定，房
屋销售后购房人支付了大部分房款的，对所购房屋具有优先授偿权，如果此时商
业银行的贷款仅以土地抵押，其贷款担保实施悬空。二是在贷款发放前应明确封
闭合作条款，包括明确转换抵押后的在建工程、分期归还额度、解押抵押物归还
贷款金额底线等，并在解押操作过程中严格执行，避免销售过半、贷款未减或销
售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。
四、加强个人住房按揭贷款管理，防范“假按揭一风险
“假按揭”是以个人名义申请，融资所得款项由房地产开发商归集使用的个
人按揭。主要表现形式为房地产开发商串通无真实交易意愿的个人，或者假冒
个人，以虚假的购房合同向银行申请个人按揭贷款，套取银行信贷资金。“假按
揭’’是房地产开发商骗取银行信贷资金的常见手段，严重错乱了贷款银行和借款
人之间的债权债务关系，为银行房地产信贷经营留下了很大的隐患，对银行经营
危害极大。2001年发生在北京“森豪国际公寓假按揭案”，中国银行北京分行共
被骗贷6．4亿元。按照中行内部个人住房贷款操作规程，从律师到业务处处长，
需经四道审批程序：贷款申请人递交申请后，首先由律师负责收集核对贷款人资
信证明，主要包括身份证、收入证明等；然后交零售业务处信贷消费科信贷员审
核；信贷员核实无误后，交主管科长书面核实签字，最终由零售业务处处长审核
签字。为了确定贷款人确有还款能力，整个审核工作一般需要经过审查、面签、
①根据建设银行的封闭式管理规定，各商业银行封闭式管理规定略有不同。
50
第五章加强房地产信贷风险的管理
电话询问等三道程序。如严格履行这些程序，森豪国际公寓的假按揭并不难被发
现。
建立规范的个人住房贷款操作程序，严格遵造执行，商业银行就能有效的防
止“假按揭"。首先，要做好对开发商及按揭楼盘的审查把关，全面了解其资质
情况、管理水平、资金实力、财务状况及信用记录，特别是要深入了解开发商实
际控制人的信用记录。对有发生过骗贷情况开发商，商业银行应对其禁止准入。
其次，商业银行应准确掌握借款人信息。商业银行应建立客户经理贷前与借款申
请人面谈制度，因借款人比银行更清楚自己的真实收入水平，更清楚自己的真实
借款用途和目的，基于信息不对称而达成的贷款协议对银行会造成损害，通过与
借款人当面交谈，了解借款人家庭、工作、收入情况及购房真实性等，弱化信息
不对称的影响。第三、建设一个良好的经济、社会和信用环境，完善个人征信系
统，应将个人各方面的信用记录如工商、税务等信息共享，供商业银行作为放贷
参考。建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单以及高管人员名
单等，商业银行应对其实行封杀。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行
责任人，对其违规行为进行追查和严加惩罚。
第四节推行住宅抵押贷款证券化
由于目前我国的资本市场很不完善，直接融资渠道狭窄，开发商、承包商和
居民在住宅建造、流动等环节都必须通过银行以间接融资方式获得资金，造成了
三方风险向银行单项累积。同时商业银行的资金大都沉淀在贷款上，当收回本息
时才完成一次资金周转，由于我国商业银行产权结构单一，资金来源有限，大大
限制了商业银行资产业务的开展；虽然目前国民经济发展迅速，高储蓄率使银行
可以暂时忽略流动性的问题，但就长期而言，“短存长贷"将导致银行资产负债
期限结构不匹配，最终构成风险。另外，利率的波动性和市场泡沫的存在不断增
加整个金融市场的风险。此外，房地产行业作为周期性行业，当其处于下降周期
时所带来的抵押物价值下降、违约骤增等风险更是不容忽视的。
如何分散银行房地产信贷的风险?借鉴美国银行的经验，抵押贷款证券化已
成为提高信贷资产的流动性和分散风险的切实有效选择。开展住房抵押贷款证券
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
化，一方面不仅能够通过加快信贷资金回笼，扩大银行信贷资金来源，也改善了
商业银行资产负债比例结构，增强了住房抵押贷款的安全性和流动性；另一方面
能够分散金融机构的经营风险，商业银行可将贷款收回的不确定性通过证券市场
分散转移给投资者，从而降低整个金融体系的风险。
住宅抵押贷款支持证券(Mortgage Backed Security，以下简称MBS)是指
金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入的住房抵押贷款按照
贷款期限、利率、抵押房产类型等条件进行标准化组合，再配以相应的信用担保
和信用增级，使其产生的未来现金流的收益权转变为可在金融市场流动、信用等
级较高的债券型证券。上世纪70年代，MBS最早出现于美国。由于当时美国住
房金融制度受到《格拉斯一斯蒂格尔法案》分业经营的严格限制，只能由地区金
融储蓄机构和信贷协会等依靠所在地区的居民储蓄存款向个人提供住房抵押贷
款，资金来源极其有限。70年代金融自由化的发展，利率及汇率波动剧烈，美
国储蓄贷款协会面临资金吸收不易及流动性不足的困境。此外，巴塞尔协议对银
行的资本充足率提出的要求也促使银行将信贷资产予以证券化。由于住房贷款债
权的风险权重高于住房抵押贷款证券，因此银行通过抵押贷款证券化降低了风险
资产的比率，从而提高资本充足率。为了振兴房地产金融市场，美国三大机构：
政府国民抵押协会(GNMA)、联邦国民抵押协会(FNMA)及联邦住房贷款抵押公
司(FHLMC)出面购买住房贷款，按贷款期限、利率等进行组合并加以担保，向
大众发行抵押支持证券，基本运作形式如图2所示，资产支持证券(ABS)和抵
押贷款支持证券(MBS)的市场余额合计超过国债，成为美国资本市场上最为重
要的投资产品，并迅速普及到欧洲、加拿大和香港等国家和地区。MBS内含的金
融创新理念，不仅成功地解决了美国房地产金融的融资问题，并且建立了有效化
解房地产金融风险的市场结构体系，为传统的房地产金融市场引入了全新的衍生
金融产品。
第五章加强房地产信贷风险的管理
图2 住房抵押贷款证券化动作基本结构示意图
资料来源： 黄小彪，从新兴古典经济学看我国住房抵押贷款证券化，‘中国房地产金融》，2006(3)
MBS的创立动力之一就是基于风险回避，特别是违约风险和流动性风险。通
过MBS的运作将银行所承担的风险分散到证券化的各环节之中，这不仅是风险的
破坏力下降，而且提高了整个证券化体系的抗风险能力。证券化通过将抵押贷款
进行组合，相当程度上使各类贷款的风险互相抵消：购买MBS的投资者众多，客
观上使风险具有分散化的特征；证券化过程中采取了信用提升技术等等，这些都
有效地降低MBS的信用风险和流动性风险。如美国住房抵押贷款的风险权重为
3％，而联邦机构担保发行的MBS风险权重只有0．3％。
2005年3月21日，中国人民银行发布公告，批准中国建设银行作为试点单
位，开展住房抵押贷款证券化工作。2005年12月15日， “建行个人住房抵押
贷款资产支持证券"(船S)才正式代表着我国首项资产证券化金融产品的诞生。
论我国商业银行房地产信贷风险和防范
该产品总额约三十亿元，第一次利息已在2006年1月26日予以支付，其法定最
终到期日为2037年11月26日。建行本身购买其中9050万元的次级资产支持证
券，其余的29．26亿元优先级资产支持证券将按照不同信用评级分为A、B、
c三级。在29．26亿元的优先级资产支持证券中，A级为26．69亿元，B级为
2．03亿元，c级为5279万元①。MBS将和按揭贷款一样，采取每月付息还本，并
采用浮动利率。“建行个人住房抵押贷款资产支持证券"采用表外模式发行，通
过资产置换，规避了信贷资产存在的流动性不足的风险，提高了银行的资本充足
率。形式上体现为，从上海市、江苏省和福建省三家一级分行的房贷科目中筛选
出了15000余笔约30亿款整合成一个大规模的贷款池，将在此基础上发行的抵
押贷款出售给中信信托投资有限公司，由该公司作为中介机构发行该抵押债券，
同时建行作为一级分销商自行购买了其中的9050万元债券。从而在资产负债表
上消除了此30亿资产，并增加了9050万元的债券资产，在成功将该信贷资产的
风险分散到51家认购机构的同时，改善了建行的资产质量。通过实施表外证券
化并将回收的资金投资于现金国债以及高质量的抵押贷款相关证券等风险权重
比住房抵押贷款低的资产，提高了资本充足率。
MBS可以极大地推动房地产业的发展，促进住房与金融之间的良性循环，MBS
诞生也为证券市场提供了高信用的中长期投资工具，促进证券交易品种的多元
化，为保险机构、社保基金等机构投资者提供了长期保值、避险的投资产品。
高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要逐步建
立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，
扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化
方向发展。对目前出现的房地产热要保持清醒的认识。要积极了解认真领会政府
有关房地产金融的政策和规定，从加强房自身经营入手，认真研究相应对策，让
房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。
①数据来源：根据建行内部资料，整理汇编。
结论
结论
综上所述，导致我国商业银行房地产信贷风险的主要来源于房地产阶段性波
动、房地产融资过分依赖于商业银行、金融业自身抗风险能力低、商业银行贷款
操作不规范几个方面原因，虽然我国部分地区房地产行业发生周期性的膨胀，但
通过宏观政策调控、微观环境制约，并不会影响我国整体房地产行业长期投资价
值，因而未来房地产投资和销售仍会有稳定的保障。值得我们警惕的是，根据国
际经验，个人住房贷款及风险暴露期通常为3至5年，而中国住房信贷是最近4
年方开始发展起来的，也就是说中国银行业已进入房贷风险初步显现期，房地产
信贷风险很可能在今几年集中爆发，特别是在一些出现房价泡沫征兆的地区，如
上海、北京等。2007年中国各主要商业银行的信贷依然主要偏重于房地产行业，
而且房地产信贷规模还将进一步扩大。这是由国内金融市场结构及房地产经营模
式和资金周转特点决定的。虽然这种融资结构并不必然导致房地产信贷风险，但
是房地产融资过分依赖于银行，在发生金融危机时会给予金融系统沉重的打击。
商业银行要高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范信贷风险的意
识。中央政府应创建良好的房地产金融环境，建立起有效的房地产预警机制，商
业银行必须对目前出现的房地产热要保持清醒的认识，要积极了解认真领会政府
有关房地产金融的政策和规定，逐步建立以充分控制房地产信贷风险为目标的经
营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，合理扩展房地产信贷规模，
有步骤地推进房地产融资向多元化、标准化、优质化方向发展。有效地推出“住
房抵押贷款证券化"等避险工具，加强自身抗风险能力，让房地产信贷业务步入
良性经营运行的轨道。
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