ParK's 論文后花園

湖南大学
硕士学位论文
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
姓名：聂世宇
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：许朝晖
20070501
I
摘要
当住房消费成为新的消费热点后，房地产金融业务的重心也逐渐从房地产开
发贷款向个人住房贷款业务转移。任何金融业务的核心问题都是风险问题，个人
住房抵押贷款也不例外。本文借鉴西方发达国家的研究成果，以研究个人住房抵
押贷款违约风险影响因素为出发点，应用实证分析和理论分析、定性分析和定量
分析相结合的方法，试图识别现阶段影响中国个人住房抵押贷款违约风险的主要
因素，测量其违约概率，完善、提高商业银行防范个人住房抵押贷款违约风险管
理水平的对策。首先，通过对文献的梳理，总结研究了我国个人住房抵押贷款违
约风险管理的理论基础。然后，考察了我国个人住房抵押贷款业务发展情况及违
约风险现状及其问题，并在此基础上研究了借款人违约动因、深层次的原因、违
约借款人特征、贷款特征、违约情况与各因素之间相关性及贷款群违约率变动情
况，发现了他们的一般规律。接下来，对银行发放的个人住房抵押贷款的数据进
行了统计分析，并分别采用logistic 回归模型和Creditmetric 风险度量模型对采
集数据进行研究，系统的分析了我国住房抵押贷款的主要风险因素，归纳出贷款
群体在抵押贷款中违约行为发生的机理，并得到了违约的主要权益变量和各信用
等级抵押贷款的风险价值以及商业银行该为此贷款提取的经济资本。
在上述研究结果的基础上，本文提出了针对个人住房抵押贷款风险人群的特
征，银行应当通过改进个人信用评价指标体系、加强贷款审批环节管理、强化贷
中管理手段等措施，防范个人住房抵押贷款风险。论文分别从商业银行经营管理
和金融制度与政策环境两个层面探讨了如何加强和改善中国个人住房抵押贷款违
约风险管理措施.从商业银行的视角看，当前应该做好如下三方面的工作：一是提
高违约风险管理技术；二是是进行业务流程改造，完善风险管理模式和内控机制。
从金融制度和政策环境完善的视角看，当前中国急需加强如下几方面的建设：一
是逐步建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制；二建立
政府主导型为主、商业性保险为辅的互补型住房金融担保制度，完善风险分担机
制，缓解银行面临的违约风险压力；三是实现商业银行住房住宅抵押贷款的资产
证券化，完善风险转移机制；四是加强法制建设，建立良好的外部运作环境。
关键词：个人住房抵押贷款； 违约风险； 理性违约； 被动违约；违约动因；
风险管理；
II
Abstract
When the housing consumption becomes new of consume a little bit hot，the
center of gravity of the real estate financial business also lends money toward personal
housing loan business to transfer from the real estate development gradually. This text
draws lessons from the research result of western and flourishing nation，taking
studying impact factor of the default risk of personal housing collateral loan as point of
departure，applying the method that substantial evidence analysis and the theories
analysis，qualitative analysis and quantitative analysis combine together，,trying to
identify currently a main factor of influencing the default risk of the personal housing
collateral loan in China，measuring its default all a rate，perfect，exaltation the
commercial bank guard against the default risk of personal housing collateral loan a
management level of counterplan. Pass to comb cultural heritage first，tallied up to
study an our country personal housing collateral loan to break contract theories
foundation. Then，investigated the development circumstance of the our country
personal housing collateral loan business and break contract risk present condition and
its problem of risk management，and studied to borrow funds person's default to move
on this foundation because of the reason，default of the deep time borrow funds
person's characteristic，lend money a characteristic and break contract the fluctuation
circumstance of relativity and the loans default rate of the of circumstance and each
factor，discovered their general regulations. Personal data of housing collateral loan
connecting down，issuing to the bank carried on statistic sing analytical，and adopt
logistic back to return model and the generous character model of the Credit metric
risk to carry on a substantial evidence research towards collecting a data respectively，
the system analyzed our country the main risk factor of the housing collateral loan，
induce a loan community to break contract behavior occurrence in the collateral loan
of mechanism，and got default of the main rights change the economic capital that risk
value and commercial bank of quantity and each reputation grade collateral loan
should withdraw for this loan.
Combine on the foundation of above-mentioned research result， this text put
forward aiming at the characteristic of the risk crowd of personal housing collateral
loan， the bank should pass to improve the evaluation index sign system of personal
reputation， strengthen a loan examination and approval link a management and
III
enhance to manage means in the loan etc. measure，guard against personal housing
collateral loan risk. The thesis manages from the commercial bank management
respectively and financial system and policy environment two levels inquiry into how
to strengthen and improve the management measure of the default risk of the personal
housing collateral loan in China. See from the angle of view of commercial bank，
should be worked well as follows the work of three aspects at present: on ising an
exaltation understanding，the to build up default risk guards against consciousness;
Two is an exaltation to break contract risk a management a technique; Three is carry on
a business process reformation ， the perfect risk manages an inner-controlled
mechanism.
See from the angle of view of commercial bank，should be worked well as follows
the work of three aspects at present:Break contract risk a management a technique
while ising an exaltation；Two is BE carry on the reformation，perfect risk management
style and inner-controlled mechanism of the business process.See from the financial
system and the perfect angle of view of the policy environment，current China needs
strengthen as follows several construction urgently to：While ising personal reputation
rating system which builds up in keeping with Chinese state of the nation gradually，
the norm market information delivers a mechanism；Two build up the government
predominance type as lord，business insurance for assist of repair the guarantee system
of a housing finance with each other，the perfect risk shares a mechanism，alleviating
the default risk pressure that bank faces；Three is the property stock certificate which
carries out the residence collateral loan of the commercial bank housing to turn，the
perfect risk transfers a mechanism；Four is strengthen legal system construction，build
up a good exterior operation environment.
Key word：Individual housing mortgage loan； Violation risk； The rationality
disobeys；Passive violation；Violation agent； Risk management
插图索引
图 2-1 现阶段我国个人住房抵押贷款风险管理框架........................................ 15
图3-1 贷款价值比与累计违约率的关系........................................................... 20
图4-1 是两个变量的对数正态PP....................................................................... 31
图4-2 判别预测图............................................................................................... 35
图5-1 贷款现金流量图....................................................................................... 38
附表索引
表 3-1 1998 年—2006 年的住房抵押贷款余额表............................................... 14
表4-1 性别频数分析............................................................................................ 23
表4-2 年龄、家族人口、家庭月收入的均值与方差........................................ 23
表4-3 家庭月收入频数分析............................................................................... 23
表4-4 首付百分比频数分析............................................................................... 24
表4-5 首付百分比均值方差对比....................................................................... 24
表4-6 首付百分比独立样本T 检验结果........................................................... 24
表4-7 违约期的频数统计表............................................................................... 25
表4-8 房价和住房面积的频数分析.................................................................... 25
表4-9 各衍生变量的均值及标准差................................................................... 26
表4-10 四变量的单因素方差分析结果............................................................. 27
表4-11 五变量的K-S 检验结果......................................................................... 31
表4-12 五变量两两相关系数矩阵..................................................................... 32
表4-13 Logishic 回归结果................................................................................ 33
表4-14 回归回代检验结果................................................................................. 34
表5-1 标准普尔一年期信用迁移矩阵............................................................... 39
表5-2 标准普尔公司提供的远期利率期限结构................................................ 40
表5-3 A 级借款人转变为其它信用等级得的贷款价值计算过程表............... 40
表5-4 一年期住房抵押贷款风险损失表........................................................... 41
湖南 大 学
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√
硕士学位论文
1
第1 章绪 论
1.1 选题背景和意义
随着中国从 1997 年开始逐步取消福利分房制度和住房消费的货币化全面推
行，商业银行纷纷开展个人住房抵押贷款业务为公民购买住房个人住房的提供金
融支持。1997 当年累计发放住房抵押贷款总计为190 亿元，到2006 年第一季度
止，全国各大商业银行累计共发放个人住房抵押贷款达1.9 万亿元。个人住房抵
押贷款业务一方面解决了个人购买住房的难题，也为各大商业银行提供了稳定的
收入来源。
个人住房抵押贷款业务因受宏观经济周期影响巨大，国家宏观经济萧条将使
个人抵押贷款的抵押标的物--房产的市场价值大量贬值，导致居民失业率上升及
收入的下降，致使住房抵押贷款者产生违约行为，从而给银行货款带来巨大的坏
帐损失。虽然近几年中国宏观经济的持续高速增长，我国房地产价格的保持持续
上涨趋势，潜在的违约风险并没大量显现出来。目前我国个人住房抵押贷款的总
体违约率较低，在发放的贷款总额中近几年发生的违约事件中累计违约率约1.5%
——2%。但是，我国90 年代初期房地产市场开发的过度投机及泡沫给商业银行带
来巨大坏帐的历史事实所带来的深刻教训，使国内政府主管部门及专家学者都非
常关注个人住房抵押贷款所面临的各种风险如操作风险，流动性风险，利率风险，
违约风险等，并提出各种防范措施。但上述研究大都从定性研究的角度来探讨违
约风险产生的原因及其防范措施，较少有学者对其违约风险进行定量研究。近几
十年来，发达国家的学者都投入大量的精力从理论和实证研究的角度预防住房抵
押贷款的各种违约风险，为银行防范风险提供了全新的方法和视角。因此，笔者
拟在借鉴国内外研究成果的基础上，通过理论和实证相结合的方式研究其违约风
险，期望能为商业银行提供更好的风险防范方法，尽最大可能防范个人住房抵押
贷款违约风险，保证商业银行贷款安全。
本文主要通过借鉴国内外学者的研究成果，选择合适的银行个人住房抵押贷
款违约行为的风险管理模型来定量研究该项业务中银行贷款面临的违约风险，在
理论研究的方法和社会实践上具有重要意义。
从我国商业银行个人推行住房抵押贷款政策的出发点和实际情况来看，其该
项业务的开展，给普通居民满足基本生活需求、解决个人购买住房难的难题提供
了一个主要的融资渠道，从提高人民生活水平、实现全面小康的政策目标来看，
具有十分重要的社会意义。首先，从银行发放贷款的业务构成来看，目前我国个
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
2
人住房贷款额约占银行各类贷款总额的5%，个人住房抵押贷款给银行提供了较为
稳定的业务和盈利来源，有利于商业银行的稳健发展。其次，从国外银行业务发
展趋势来看，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领
域之一，并有稳定增长之势，如美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的
22％左右，因此我国商业银行的个人住房抵押贷款仍有巨大的成长空间。最后，
从我国居民目前购买住房的实际情况来看，据某权威网站的调查数据显示，我国
居民在购买住房时约91.1％采用住房抵押贷款的融资方式购买住房，因此，商业
银行的个人住房抵押贷款业务对普通居民解决住房问题的确具有非常重要的社会
作用。但是，随着近几年国家宏观经济的全面复苏，国内经济的快速增长，房地
产投资增速，也使一些区域市场房价产生巨大波动，特别是国内外大量投机性游
资涌入房地产市场，容易使区域市场的房地产出现泡沫，使得国内商业银行开始
关注住房抵押贷款的违约风险，大部分商业银行都采取调高对个人住房抵押款的
个人首付比例作为防范其风险的重要手段，部分商业银行甚至将首付款比例由原
来的20-30%提高到现在的40-50%，商业银行的该种行为既极不利于普通居民购买
住房，也不利于其自身业务的拓展。
虽然我国个人住房抵押贷款业务发展面临较好的市场前景，但是因风险管理
的滞后，个人住房抵押贷款业务面临着看似统一却又矛盾的两难困境：从银行来
讲，虽然银行已认识到信贷政策应向个人住房抵押贷款倾斜，但由于缺乏有效风
险控制措施，银行在扩大个人住房抵押贷款业务过程中存在种种顾虑、信贷政策
变化较大，风险和收益不能达到均衡，影响了银行利润的最大化。从社会来讲，
居民通过住房抵押贷款融资可改善居住条件，提高生活水平，促进社会福利的最
大化。但银行个人住房抵押贷款门槛太高，将使一部分有能力分期付款的人被拒
之门外，无法获得住房抵押贷款改善居住条件，从而影响了社会福利的最大化。
因此当前的关键问题是构建和完善个人住房抵押贷款风险管理措施，以搭建发展
银行业务与改善居民居住条件的桥梁。
本文通过理论及实证研究分析，揭示我国违约贷款发生的规律和主要违约风
险因素，在此基础上选择合适的度量工具进行风险控制，并通过完善、提高银行
风险管理水平的方式，对商业银行防范违约风险、提高其盈利能力及解决居民个
人购置住房难的难题的确具有重要的社会实践意义。
1.2 文献综述
1.2.1 国外文献综述
个人住房抵押贷款最早起源于 l9 世纪的英国，到20 世纪初已作为一种主要
的住房金融工具在欧洲和美国等其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，
硕士学位论文
3
目前国外个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个
极为重要的组成部分。国外学者对这一领域风险管理的研究也非常深入。通过梳
理文献发现，目前国外学者在研究个人住房抵押贷款违约风险时主要集中在如下
一些领域：
1．个人住房抵押贷款违约风险与LTV 关系研究
Kau，Keenan，Kim (1991)等在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时，通
过大量实证研究显示：是LTV (1oan—to—value，贷款价值比)，而不是个人特
征如房屋所有人的流动性资金等来解释违约的发生[1]。Quercia 等(1992)对过去
30 年中的29 个实证研究进行综述后认为：是住房净资产或贷款与住宅价值比率
影响着违约决策[2]。Quigley(1993)认为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违
约频率，而且还取决于清算时抵押品的价值损失程度[3]。Bart Lambrecht 等(1997)
用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987-1991 年英国个人住房抵押
贷款动态违约情况。在他们的研究中选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和
利率。研究发现在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否起着主要作
用，而婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著[4]。
2．个人住房抵押贷款违约风险特征因素研究
Gau(1978)利用因子和回归分析法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评
价标准。其研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因
素。借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的[5]。Wilson
(1995)应用1992-1995 年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发现，驱使违
约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、LTV、资产类型、贷款规模和县
区等因素[6]。Deng(1995)选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概
率以及可能招致的损失[7]。Follian，Huang(1999)在其模型中除考虑了上述一些
变量外，还包含了贷款期限、区域、人口和经济变量来共同解释违约情况[8]。
Deng(1995)和SantosSiiva (2000)利用借款人的特征变量如月付款额与月收入比
率来预测违约风险[9]。
3、应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险
随着对住房抵押贷款违约行为研究的深入，以期权理论来解释这一行为逐步
形成了权益假说。主要代表学者有Kau (1998)把违约看作是一种合理的决策，他
们认为当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。把策略性
抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换
取免除抵押贷款责任的选择权。并从经济人的角度来考察违约选择的合理性[10]。
Deng(2000)提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框
架，并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概
率分布。由于交易成本数据无法获得，因而借款人是否采取了理性违约选择无法
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
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直接验证[11]。因此，国外许多文献的关注点就集中到了“准理性” 违约的期权理
论。Foster(1984) 将“准理性” 违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价
值时借款人就会立即违约。准理性违约模型的前提假设是没有交易成本，借款人
有能力付款， 并能按当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产[12] 。
Lekkas(1993) 第一次用损失数据测试了“ 准理性” 违 约 期 权 模 型 [13] 。
Springer(1993)，Capozza(1997) 将期权理论与违约实证研究联系起来，来验证
交易成本的重要性，研究发现个人住房抵押贷款违约事件是否会发生，交易成本
和突发事件起着非常重要的作用[14，15]。YonghengDeng(1995)用基于期权的风险模
型分析了个人住房抵押贷款违约与提前偿还。他们分析指出违约对贷款发放之初
的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感性[16]。
因此，国外学者在研究在个人住房抵押贷款违约风险的角度和模型定量分析
方面等领域都得了富有成效的研究成果。
1.2.2 国内文献综述
从笔者目前所收集的大量中文文献来看，学者对个人住房抵押贷款风险的研
究主要集中在定性分析方面，而应用定量模型进行实证研究的文献则十分缺乏。
从梳理文献结果来看，当前国内对个人住房抵押贷款风险的研究主要集中在如下
一些方面。
1、对个人住房抵押贷款风险分类及形成原因研究
刘洪涛(2000)及刘萍(2002)在分析个人住房抵押贷款风险时，将个人住房抵
押贷款的风险大体分为违约风险、利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押
物处置风险及外在风险等类别[17，18]。赵凯、牛刚(2001)认为在当前个人住房抵押
贷款中，银行还要面临投资风险，即银行在发放个人住房抵押贷款中自身产生的
风险[19]。陈则明、吴光伟(2001)认为导致我国个人住房抵押贷款违约风险的发生
除了借款人经济能力不足外，借款人与其它主体的矛盾，如住房质量、虚假广告
宣传、房屋预售中不能按时交付等是导致当前我国个人住房抵押贷款违约的一个
重要因素[20]。另外，吴晨等学者(1999)应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险
的原因进行分析。在其个人还款博弈分析模型中，将还款过程看作是一个不完全
信息的动态重复博弈，研究认为为银行对个人资信的判断最为关键，它直接关系
到银行的获利情况[21]。
2、研究个人住房抵押贷款风险防范
蒋勤、祁彦(2002)研究了加拿大个人住房抵押贷款担保制度[22]。于长秋(2000)
研究了如何利用保险制度分散和转移个人住房抵押贷款违约风险杨巧(2002)提出
了发展信用保险，即债权人对债务人不还债的信用风险投保[23]。
3、研究个人住房抵押贷款提前还款风险
硕士学位论文
5
王福林、贾生华(2003)认为影响我国个人住房抵押贷款提前还款的主要因素
是由5 大因素共同决定的，即宏观经济状况、利率变动、货币化分房政策的落实、
银行风险管理机制欠缺和中国人“无债一身轻”的观念的根深蒂固[24]。王重润、
曹振良(2002)认为影响提前偿付的主要因素是现行抵押利率水平、再融资条件、
住房价格水平和宏观经济状况。现行抵押利率与合同利率的差额是激发借款人执
行提前支付期权的最重要的金融诱因[25]。
4、对个人住房抵押贷款违约风险因素实证研究
从笔者目前掌握的中文文献来看，国内仅有刘春红(2000)、王福林（2004）
等人利用上海及杭州某银行的数据对违约因素进行了一个小样本的测试。该研究
将违约定义为逾期六个月以上(含六个月)的贷款。其研究结果表明借款人年龄、
家庭人口、房价、住房面积对违约无显著性影响，而家庭收入、首付比例、还款
收入比、购房能力、还款承受能力对违约的影响较为显著。
国内的研究文献大量集中在对个人住房抵押贷款所面临的违约风险进行定性
研究，仍十分缺乏定量和实证研究成果。因此借鉴国外经验，以国外先进的理论
成果对我国个人住房抵押贷款的违约风险进行专门定量和实证研究，加强对我国
个人住房抵押贷款违约风险管理问题的研究就显得十分迫切和必要。同时也应当
看到，近年来我国个人住房抵押贷款违约风险日渐放大，已经积累了一定样本，
为开展个人住房抵押贷款违约风险实证研究创造了有利条件。
1.3 论文创新点
（1）从传统研究方法来看，目前国内研究的成果主要集中在对住房抵押贷款
业务银行所面临的违约风险从定性角度作了较为深入的研究，但仍缺乏定量研究
的方法。
（2）从借鉴国外研究成果来看，国内部分学者在借鉴国外研究成果的基础上
主要以LTV（贷款与住房市场价值的价值比）的方法对银行贷款违约风险进行定
量研究，但该方法较多的关注的市场利率引起的房价市场价值波动而产生的违约
风险，没有全面反映导致违约的影响因素，也不能提供一个有效的方法来全面管
理、防范违约风险。
（3）从研究方法的角度来看，本文运用理论和实证研究想结合的方式，借鉴
国内外学者在个人住房抵押贷款违约风险管理领域中的理论和实证研究的最新成
果，通过对住房抵押贷款违约行为的具体分析，选择合适的住房抵押贷款违约风
险管理的度量模型，测算估计银行面临的违约概率及如何根据不同的风险等级类
别提取相应的经济资本，为银行在发放住房抵押贷款时有效地处理其所面临的预
期损失和非预期损失问题。在风险防范的方法上有一定程度的创新性。
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
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1.4 研究主要内容和方法
本文在借鉴前人理论研究成果的基础上，结合我国国情，研究我国住房抵押
贷款违约风险的相关问题，为银行利用更好的方法防范违约风险提供更有效的工
具。首先，总结本文研究的主要理论基础。其次，分析我国住房抵押贷款违约风
险的现状、动因、深层次的原因及影响的特征因素等，并分析总结其风险管理的
现状和存在的问题。然后，通过比较借鉴国外银行在个人住房抵押贷款违约风险
度量方法领域的先进经验，结合我国的国情，选择合适的度量方法对我国房地产
抵押贷款违约风险进行定量分析和实证研究。最后，提出有效防范大规模住房抵
押贷款违约风险的具体措施及政策建议。
研究方法：
1、运用风险管理理论为银行的个人住房抵押贷款违约风险进行定性研究。
2、利用风险管理度量模型对银行的个人住房抵押贷款违约风险进行定量研
究。
3、利用实证分析深入研究如何管理和防范其违约风险。
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
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第3 章银行个人住房抵押贷款违约风险分析
3.1 个人住房抵押贷款违约风险及管理现状
3.1.1 个人住房抵押贷款发展及违约发生情况
据中国人民银行 2006 年公布的《一季度货币政策执行报告》显示，到2006
年三季度末个人住房抵押贷款余额已达1.9 万亿元，其中2006 年一季度新增462
亿元，同比少增296 亿元。个人住房贷款增长放缓的主要原因，一是近年来个人
住房贷款发展较快，目前增速减缓是高速增长后的正常调整，个人住房贷款余额
占贷款余额的比重一直在稳步上升。近几年中国商业银行的个人住房抵押贷款业
务以年均40％-50％或更高的速度增长。我国个人住房贷款余额占贷款余额增长
速度具体情况见下表3-1。
表 3-1 1998 年—2006 年的住房抵押贷款余额表
年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
贷款余额 426.16 968 1260 5072 8258 10200 15922 16508 19000
资料来源：中国人民银行历年公布的货币政策执行报告
国际经验显示个人住房贷款在 3 年-8 年后将进入违约高峰期，目前一些商业
银行的不良率正在上升，其风险日渐显现。中国人民银行研究局研究指出，中国
个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右，建设银行、工商银行的不良率已超
过1％，与其他贷款相比虽属优质资产，但是按照目前的发展速度，潜在风险已
逐渐显现。以农业银行深圳分行为例，2002 年第一季度一手楼个人抵押贷款情况
通报显示，个人住房抵押贷款总户数27854 户，逾期户数4011 户，比上年增加了
899 户，增长比例为22.4％，逾期户数占总户数的比例为13.4％，其中逾期3 个
月以上的违约客户有1684 户，占总户数的6％(刘晓兵，2002) [34]。2003 年7 月
22 日<华尔街日报>撰文指出：“中国个人住房抵押贷款还没有遇到真正的考验，
即房地产价格下跌”。房地产市场具有周期性是不争的事实，一旦中国房地产市场
出现调整或振荡，个人住房抵押贷款违约事件和众多假按揭就会显现出来。个人
住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，借款人分散，这对贷款特点对中国的商
业银行来说是一个挑战，不断完善风险管理机制才是个人住房抵押贷款走向良性
发展的一条有效途径。在个人住房抵押贷款业务中，银行面临着诸多风险，而违
约风险是银行面临的最大风险，也是最难处理的一种风险。
硕士学位论文
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3.1.2 个人住房抵押贷款违约风险管理现状
我国商业银行大规模开展个人住房抵押贷款业务一般均在 1998 年国家停止
福利分房之后，现正处于高速增长阶段。当前对大多数商业银行来说，个人住房
抵押贷款违约风险管理能力还十分薄弱。当前我国个人住房抵押贷款业务正面临
规范与发展这一突出矛盾。从业务流程上看，我国各家商业银行的个人住房抵押
贷款违约风险管理模式基本相同，主要围绕如下五个环节进行。
图 2-1 现阶段我国个人住房抵押贷款风险管理框架
1、贷前调查。申请个人住房抵押贷款时，申请人需要填写商业银行规定的大
量资料。信贷员在审核申请人所提供资料基础上，还需收集申请人的其它信息，
并对申请人的信用状况进行进一步的分析和评估。其中，申请人收入来源和收入
水平调查是贷前调查的核心内容，贷前调查还包括申请人资信和还款意愿等的调
查。在调查基础上，信贷员根据自身经验，作出倾向性的调查意见。
2、贷款审查。贷款审查员根据信贷员提交的材料和其它信息，对该笔贷款的
风险进行评估，并对信贷员的贷前调查是否符合调查要求以及调查意见是否正确
作出专业性的判断。
3、贷款审批。贷款审查后，贷款审查员将申请人材料以及信贷员的调查意
见和自己的审查意见报上级部门或委员会审批，由上级部门或委员会作出贷与不
贷、贷多贷少的决策。目前贷款审批一般由信贷科科长负责，超过其权限则需递
交到分行信贷管理部门审批。
4、信贷检查。上级信贷主管部门要对下属部门发放的个人住房抵押贷款进行
贷前审查
贷后管理
贷前调查
贷款审查
贷款审批
信贷检查
信贷审计
个人住房抵押贷款风险管理规则与制度
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
16
定期检查，检查内容主要为银行的信贷政策、管理制度执行情况及是否存在越权
审批情况等。
5、信贷审计。在违约风险管理方面，除了贷款部门自身进行定期检查外，商
业银行的审计部门基于内部风险控制的目的将对分支机构发放的个人住房抵押贷
款进行审计，除了审计信贷政策和制度执行情况外，还包括业务操作的合规性、
安全性等。
我国商业银行上述风险管理模式在一定时期内对提高效率、节省人力物力、
促进业务发展方面起到了较好的作用，但随着业务的进一步发展以及外部市场环
境的变化，上述风险管理模式的缺陷日益显现出来。从商业银行自身来看，当前
主要存在如下一些问题:
1、理念落后。当前还有很多银行从业人员对个人住房抵押贷款违约风险的严
重性认识缺乏。特别是当前国有银行的企业贷款不良率较高，与之相比个人住房
抵押贷款不良率则相对较低，使得较多业内人员只注重目前情况却忽视个人住房
抵押贷款这种期限长、潜在风险大的特点，进而放松对个人住房抵押贷款违约风
险的研究和管理，这种认识在银行基层信贷人员当中尤为严重。
2、技术缺乏。目前我国商业银行对申请人风险的调查和审查缺乏科学的方法
和量化的标准，市场运作还极不规范。各商业银行普遍自行制定一套标准，相互
间缺乏一致性和协调性，即使是同一家银行的不同分行之间个人住房抵押贷款业
务操作也存在一定的差异。银行在个人住房抵押贷款业务基础资料登记中也存在
教多问题，如反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足。基础
数据的缺失使我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵
押贷款审核体系失去了依据和基础。
3、控制流程不规范。从目前商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理的现行
模式来看，其运行主要存在以下问题:一是贷、审没有实现真正的分离。虽然商业
银行在支行一级一般都设置了个人住房抵押贷款业务的审查岗位，但审查岗位一
般却从属于个人信贷科。因此，审查岗并不能独立行使自身的职责，它的审查职
能较易受到个人信贷科业绩目标的影响而偏离。二是在其分行一级，个人信贷部
集业务操作与管理职能于一身。这种组织机构设置方式带来的主要问题是管理职
能的冲突以及定位不清，业务管理不能立足于风险管理的需求，风险管理难以得
到足够重视。三是事后审计不能达到有效控制风险的目的。当前商业银行事后审
计目的更主要的是检查政策制度执行情况，而进行专项审计较少。
3.2 个人住房抵押贷款违约风险产生原因分析
3.2.1 个人住房抵押贷款违约风险动因分析
硕士学位论文
17
1、国外个人住房抵押贷款违约风险动因分析
限于篇幅，本文仅研究国外个人住房抵押贷款违约风险一般动因仅以美国为
例。美国目前是世界上防范信贷风险最为完善的住房金融体系和法规体系，在美
国住房抵押贷款的违约案例研究中，由于逾期和违约的代价较大，因此借款人除
非万不得已，一般不会出现故意逾期和违约。根据密执安大学调查研究中心在90
年代初对“消费者态度的调查”显示:在曾经有过拖欠行为的家庭中，有55%是出
于家庭过度负债所致，有30%的家庭饮食去工作、工作时间减少或饮料费用支出
上升，约有14%的家庭是因出差或外出旅游而拖欠或忘记还款.但是，还有一些原
因是由于贷款人没有分析消费贷款信用报告中拖欠贷款的记录所引起的。可见，
真正由于个人有意逃债或欺诈行为而引起违约贷款所占的比例极少。
2、国内个人住房抵押贷款违约风险动因分析
通过对几个商业银行个人住房抵押贷款业务相关负责人的走访咨询，笔者对
违约贷款借款人的违约动因有了一个较明确的认识。一般认为，短期的逾期(如逾
期时间小于一个月的贷款)是由于对还款时间的认知误差；出差；忘记把钱存入扣
款储蓄卡等因素外；由于多头买房，同时具有多个抵押贷款而混淆，误存入其他
卡等因素外，违约的主要原因有：个人收入减少；家庭关系的破裂如离婚等；意
外性大额费用的支出；借款人还款意识不强；还款方式尚未畅通；涉嫌其他权益
纠纷等，贷款程序和贷款产品中存在的技术缺陷，也是导致违约的主要原因之一。
3.2.2 个人住房抵押贷款违约风险原因分析
通过对我国住房抵押贷款风险管理模式和违约动因的研究表明，违约贷款的
直接原因是资金周转需要，个人或家庭收入的下降等，但通过对越来越多的违约
案例的分析总结，可以透视出在日趋繁荣的房地产市场中出现这种不和谐现象背
后的深层次原因，其责任的承担也涉及多个主体。
1、个人信用制度的缺乏
目前我国尚未建立全国性的个人信用体系，使得商业银行很难个人信息管理
状况进行准确的风险判断。从该角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借
款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，
被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款
人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风
险。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20 年
-30 年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及
个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑
到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度
较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
18
中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在
利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
2、贷款机构无法获知住房贷款者的实际收入水平
按照国际消费信贷通行的规则，为了降低家庭住房的偿还能力的风险，支出
与收入比率一般控制在28%-33%之间。由于我国居民收入中包含许多非货币化收
入和灰色收入，贷款机构无法确切计算和查证居民收入的实际收入水平，也就无
法确认住房抵押贷款者的贷款资格。因而不可能对住房消费贷款进行有效的风险
控制。
3、缺乏住房消费贷款的个人信用定量评级体系
个人住房抵押贷款是建立个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。
受传统计划经济依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入
经济生活。现行的个人住房消费贷款是在个人信用信息残缺不全的情况下推行的，
信贷部门对个人资信情况了解甚少，个人守信意识不强，较难规避个人信用风险。
同时由于没有建立一套科学完善的个人信用评级体系，个人信用无法把握，无法
控制住消费贷款的风险。在这种情形下，发放贷款势必承担较大的不确定因素带
来的违约风险。
4、当前担保制度的缺陷
目前，我国缺乏个人破产制度。按揭这种购房方式在我国刚出现时，购房者
大都能按期偿还贷款，但当购房者意识到反担保的贷款方式是由开发商承担责任，
个人拖欠银行贷款并不会受严厉的处罚时，违约意识就开始萌芽了。银行在业主
违约时，取回抵押物并进行拍卖，需要进行产权纠纷的法律认定，高昂的律师费、
处置费并不是小数目。另外，我国目前住房二级市场不发达，抵押财产处置、拍
卖法制不健全，以及其他因素都使得实现抵押债权比较难。
5、银行自身操作的不规范
从银行业务操作程序的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大
商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低
贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。如果在操作过程中，没有严格
的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对
客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看，目前各商业银行在同一城
市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多
家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很
难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。
6、政策性原因
最高人民法院新出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的
规定》，自2005 年1 月1 日起开始施行，该司法解释规定，对被执行人及其所抚
硕士学位论文
19
养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
同时规定，对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人
民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所
必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。该司法解释，未能严格保护
债权人---银行的权利，这可能影响到一部分债务人的还款意向，甚至可能会导致
一些债务人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避
还款义务。早在新的司法解释出台前，各商业银行的按揭贷款基本上都以第一套
住房作抵押，这样的抵押实际上在执行中已经失去作用，一旦借款人失去还款能
力，贷款就将形成风险。
3.3 影响个人住房抵押贷款违约因素的特征分析
3.3.1 借款人特征维度与违约风险
住房抵押贷款的借款人特征维度包括性别、年龄、家庭收入、婚姻状况、职
业稳定性、行业前景、家庭赡养负担、抵押贷款月还本付息占家庭收入比、家庭
总债务月还款占家庭收入比、借款人信用状况等。其中对借款人信用状况和月还
本付息占家庭收入比的研究最多，大量研究表明借款人信用状况和月还本付息占
家庭收入比与违约风险的相关度最高。Lawrence 等人(1995)利用国家财务公司
(National Financial Company)资料综合考虑了贷款发放当初及当前借款者的个
人特征、最初贷款期限、当前贷款特征、经济因素与违约成本等众多因素，研究
结论显示借款者过去的信用状况、借款者年龄、贷款期限、每月偿还本息占家庭
收入的比例和房价均是影响违约风险的重要因素，其中LTV 与每月还本付息占家
庭收入的比例是影响违约的重要因素[35]。Morton(1975)用从美国24 个金融机构获
得的545 个样本，应用判别函数建立了一个评价模型，研究结果表明赡养人数对
违约的影响最为显著，赡养人数愈多，丧失抵押品赎回权、逾期的概率就愈高。
研究中Morton 还发现LTV、借款者职业类型也是影响丧失抵押品赎回权概率和逾
期率的重要因素[36]。
大量研究表明，影响个人住房抵押贷款违约风险另一个重要因素就是借款人
的信用分值。在美国个人的信用状况是用信用分值来表示，银行在对个人住房抵
押贷款申请审核中要向信用咨询机构咨询申请人的信用分值。在美国比较有名的
信用记分模型有FICO 记分(FICO 代表Fair，Isaac Company)。Freddie Mac 研究
表明，如果个人的信用分值越高，其违约的可能性越小，个人FICO 信用分值在
620 分以下的个人住房抵押贷款与FICO 分值在660 分以上的相比，前者发生违约
的可能性是后者的18 倍。
3.3.2 贷款特征维度与违约风险
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
20
个人住房抵押贷款特征维度包括贷款目的、贷款种类、贷款金额、贷款期限、
贷款利率、贷款价值比(LTV，loan—to—value)等。在众多研究中，对LTV 的研
究最多，因为LTV 直接体现了借款人在住房中住房权益的大小，研究表明LTV 与
违约风险相关度最高。Clauretie(1990)用联邦住宅协会的个人住房抵押贷款资料
分析了LTV 与违约率、损失率间的关系，发现贷款价值比与违约率、损失率间有
着显著的正相关关系，且当贷款价值比在80％时，损失率约为13％，而当贷款价
值比为89％以上时，损失率就会上升至20％。美国穆迪公司(Moody,s )通过对加
利弗尼亚州在1970～1988 年期间发生的大约700 万笔住宅抵押贷款进行研究。研
究结果表明，贷款／房价比例越高，借款人违约的可能性越大，但违约率的变化
并非线性，当贷款／房价比超过0.85 之后，违约比率明显升高，如图l 所示。上
述研究说明，选择一个合适的贷款／房价比例是银行防范理性违约的一个非常有
效办法。特别是在我国这样一个法律制度还不十分完善的国家，社会制度环境还
难以提高借款人违约成本时，一个合适的贷款／房价比对我国银行个人住房贷款
的安全具有重要意义。
图 3-1 贷款价值比与累计违约率的关系
资料来源转引自黄小彪、黄曼慧，(中国房地产金融，2004)。
3.3.3 房产特征维度与违约风险
个人住房抵押贷款的房产特征维度包括住宅类型、房龄、住宅评估价与购买
价之比、住宅的地域分布等。Von Furstenberg(1969)选取贷款期限相同的新房贷
款和旧房贷款两组样本进行实证研究，发现贷款期限为30 年的新房贷款的违约风
险要大于贷款期限为3O 年的二手房贷款的原因是由于借款人在购买二手房时，可
以清楚的了解目前住宅的结构、居住环境的品质，且二手房一般价格相对较低；
而新房价格一般较高，加大了购买者的负担，并且新房的建筑质量不易测定[37]。
除之之外，新房在建筑完成之时附近设施可能尚未完成，也会偏离购房者的最初
设想。George W．Gau(1978)利用212 个违约贷款样本和873 个正常贷款样本研究
0
2
4
6
8
10
12
14
16
贷款房
0.6
0.65
0.7
0.75
0.8
0.85
0.9
0.95
累
计
违
约
率
贷款房价比
硕士学位论文
21
美国个人住房抵押贷款违约风险时发现，房屋类型、房龄、购房目的和住房的地
域分布是影响违约的重要变量。
3.3.4 地域经济与违约风险
Wilson(1995)应用1992-1995 年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他发现，
影响违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、LTV、资产类型、贷款规
模和县区等因素。Sanche，z， Lawrence (1999)和Deng(1996)选择了贷款特征
和当地经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。Follian，Huang
(1999)在其模型中除考虑了上述一些变量外，还包含了贷款期限、区域、人口和
经济变量来共同解释违约风险情况。
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
22
第4 章个人住房抵押贷款违约
因素分析模型及实证
4.1 违约因素的灵敏度分析
灵敏度是市场条件发生变化时，某一个人住房抵押贷款市值的变化量与某几
个变量如利率变化量的比值。主要表明由于某一市场因素发生变化时，目标变量
的变化程度。在数量上，可以把目标变量看成是各个市场因素的共同作用而决定
的函数，而目标对某一因素的灵敏度可以通过该函数对这些变量的偏导数来表示。
根据前述对我国个人住房抵押贷款理性风险违约行为的分析，影响房地产的
市场风险主要有利率风险、房地产市场风险、流动性风险和抵押物市场风险这四
个最重要的因素。在统计上，可以用商品房价格指数、房地产开发投资、抵押变
现力、抵押物保障能力、商品房空置面积率、商品房销售和利率预期等7 个指标
变量来描述这种影响。设影响个人住房抵押贷款资产的价值的风险因素为：{ }i x 个
人住房抵押贷款资产的价值为MP，那么有: MP = f (x1, x2 ,....x7 ,t) ，在不考虑时间
因素对资产价值的影响，并且风险因素变化不大的情况下，贷款资产价值的变化
与风险因素变化之间呈线性变化关系:
7
1
( 1 ) i
i i
MP MP X
MP = MP X
Δ ∂
= − − × Δ
∂ Σ
(4-8)
不难知道，灵敏度越高，个人住房抵押贷款市值随市场行情的变化也越大。
对于商业银行来说，存在一个可以接受的灵敏度如0 E ，那么超出0 E 的灵敏度需要
商业银行通过其他方式化解。在实际应用灵敏度方法的时候，通常是按照Z 模型
方法赋予各个风险因素的灵敏度指标一定的权重，综合加权得到总体风险度。以
下是对各风险因素灵敏度的具体分析①。
1.性别。表4-1 是总体及违约与非违约组内男女各自所占的比例。从表中可
以看出，参与个人住房抵押贷款的消费者男性比较多，男女比例几乎达2 比1。
男性依然占有主导性地位，其原因之一住房贷款是以家庭为单位的，而男性大多
为家庭的主要经济支柱。在违约与非违约两组内，男女所占比例均在50%左右，
相差不大。可以认为性别对违约的影响很小。
① 实证样本数据来源与 4.4 相同
硕士学位论文
23
表4-1 性别频数分析
频数 百分比 违约组内 非违约组内
女 65 40.6% 46．1% 52．8%
男 115 59.4% 53．9% 41．2%
表 4-2 年龄、家族人口、家庭月收入的均值与方差
违约组 非违约组 总体
均值 36.66 35.57 36.12
年龄
标准差 9.35 10.23 9.79
均值 3.09 3.13 3.11
家庭人口
标准差 1.06 1.28 1.17
家庭月收均值 3.46 6.36 5.41
入（千元） 标准差 3.36 5.58 3.47
2.年龄。表4-2 是违约组与非违约组及总体的年龄、家庭人口和家庭月收入
三个变量的均值和方差比较。从表格所反映的信息分析得知，目前参与个人住房
抵押贷款的借款人主要是22-40 岁的中青年，他们占了总体的68%。可以看出，
年轻人对住房需求更为迫切，对于通过贷款购房这样的新消费方式接受程度也较
高。
3.家庭人口。从目前长沙市贷款的对象来看，主要是以三口之家为主，占了
总体的一半多。而2005 年长沙市城镇家庭平均人口为3.19 人，可见参与贷款的
消费者代表了总体水平。
4.家庭月收入。从贷款对象家庭月收入来看，平均为3556 元，属中等水平。
但可以看出，收入的标准差比较大，说明参与贷款的消费者收入水平比较分散。
而且，在违约与非违约组间，收入水平相差也比较大，非违约组平均家庭月收入
比违约组要高近50%。下面对家庭月收入进一步分析，将家庭月收入划分为四个
等级:小于2000 元(低收入)、2000 元至3000 元(中低收入)、3000 元至7000 元(中
高收入)、大于7000 元(高收入)。表4-3 家庭月收入频数分析
表 4-3 家庭月收入频数分析
频数 百分比 违约组 非违约组 贷款额均值
<2000 62 38.75 52.3% 26.5% 113933.80
2000-3000 54 33.75 21.7% 37.1% 1366885.36
3000-7000 20 12.25 11.2% 17.2% 219765.26
>7000 24 15.00 13.8% 19.5% 279876.00
从表4-3 中可以看出参与住房贷款的消费者家庭月收入很分散，最高收入是
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
24
最低收入的56 倍。收入低于2000 元的家庭比例最大，占38.75%；收入大于7000
元的家庭比例也较大；而中高等收入的家庭则很少，只占12.25%。从违约与非违
约的对比来看，非违约组的收入水平明显要高于违约组。违约组中低收入家庭占
了一半多的比例，而且随着收入的增加违约比例下降；而非违约组中，占比例最
大的是中低收入家庭，其次是高收入家庭。从以上分析可知，违约与非违约组间
年龄和家庭人口相差无几，而家庭月收入则相差较大。
5．首付百分比频数分析。首先是首付 30%，首付一半房款的人数也占了10%
多。其它首付百分比水平均不超过10 人，所占比例也较小。从总体来看，首付比
例超过了30%，而违约与非违约组的首付百分比相差较大，达12%。
表 4-4 首付百分比频数分析
首付百分比 10% 30% 50%
频数 42% 37% 19%
百分比 23.7% 21.8% 11.2%
表4-5 是付百分比均值方差对比分析
表 4-5 首付百分比均值方差对比
违约 非违约 总体
均值 0.2575 0.3717 0.3139
标准差 0.1577 0.1688 0.1726
表 4-6 是首付百分比独立样本T 检验结果
表 4-6 首付百分比独立样本T 检验结果
方差相等的 Levene＇s 检验自由度 均方 F 值显著性
F值显著性 T 值自由度 显著性 置信区间
方差相等 0.002 0.952 -4.559 168 0.000 -0.1631 -6.4745E-0.2
方差不相等 -4.555 166.617 0.000 -0.16371 -6.4702E-0.2
从表 4-6 可看出方差相等的Levene's 检验显著性水平为0.952，远远超过
0.05。该检验通不过，违约与非违约组间存在明显差异。接着进行t-检验，由于
Levene's 检验未通过，以表中第二行数据为准。均值相等的T 检验显著性水平小
于0.05，说明违约和非违约组样本来自两个不相关的总体，两者具有显著差异。
对于违约样本，还有一个重要的变量，即违约期。违约样本以6 个月起算违约，
故最小值为6 个月；最长违约期为24 个月，平均违约期为12.12 个月。表4-7 是
违约期的频数统计分析。
硕士学位论文
25
表4-7 违约期的频数统计表
6-10 11-20 >20
频数 48 23 9
百分比 60.00 28.75 11.25
6.房屋变量分析
描述借款人所购房屋的变量有房价、住房面积和住房地址。
表 4-8 是房价和住房面积的频数分析。这里把房价分为四个档次:低价
(<2000)，中低价(2001-2500)、中高价(2501-3800)、高价(>3801)。住房面积被
分为三等:小型(<60)、中型(60-100)、大型(>100)。进行房价和住房面积的频数
分析。
表 4-8 房价和住房面积的频数分析
房价（元/平方米） 住房面积（平方米）
<2000 2001-2500 2501-3800 >3801 <50 50-100 >100
人数 16 40 22 2 8 46 26
违约
百分比 20% 50% 30% 2.4% 10% 57.5% 32.5%
人数 15 41 22 4 3 53 24
非违约
百分比 18.75% 51.25% 27.5% 2.5% 3.75% 66.25% 30.0%
人数 31 81 44 6 11 99 50
总体
百分比 19.37% 51.12% 28.8% 2.45% 6.86% 61.77% 31.25%
一般来说，住房价格与支付能力成反比，价格越高，支付能力越弱、反之越
强。但在表4-8 中无论在总体还是违约或非违约组，消费者所购房的房价分布大
致相同，中低房价最多，占了将近一半。其次是中高房价及低房价，而高房价占
比例极少。住房面积与房价类似，有相同的分布，中型住房占了一半多的比例，
而其它两类很少。经独立样本T 检验，房价和住房面积在违约与非违约组间无显
著差异，它们对违约影响不大。
7.衍生变量分析
为了更好的反映贷款人的特征，用以上变量构造出以下衍生变量:
贷款房价比(LTV)=贷款/房价总额
购房能力=房价总和/家庭年收入
还款承受力=(家庭月收入-月还款额)/家庭人口
还款收入比(PTI )=月还款/家庭月收入
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
26
表4-9 各衍生变量的均值及标准差
还款收入比 还款承受力 购房能力 贷款房价比
均值 0.9362 592.5786 8.5266 0.5676
违约组
标准差 0.8748 1412.6728 6.9835 0.1617
均值 0.5236 1412.8533 5.0767 0.5658
非违约组
标准差 0.2255 1745.4336 2.9575 0.1388
均值 0.7245 951.4862 6.6706 0.5814
总体
标准差 0.6510 1625.2055 5.6227 0.1449
从表 4-9 可以看出，目前参与抵押贷款的消费者每月还款额都占了家庭月收
入较大的比例。整个样本中，一个家庭还款后的每月可支配收入仅为月收入的
26.34%。但违约组的还款收入比要大得多，每月还款额占月收入的93.54%，且其
标准差也较大，说明违约组中各家庭用以还款的收入比也相差较大。非违约组还
款收入比相对较小，也比较集中。这个指标在我国明显偏大，因为国际上在住房
贷款业务里有一条规则，即银行不能向还款额超过家庭收入30%的家庭贷款。还
款承受力反映了贷款家庭还款后平均每人的可支配收入。与还款收入比不同的是
它是一个绝对量，它能衡量还款后一个家庭的生活水平。总体来看，还款后每人
每月还有近1200 元可用于其他各项支出，属于中等水平。各组中标准差普遍比较
大，反映了各家庭的还款承受力相差很多，有的家庭还款承受力甚至出现负值，
完全靠以前的储蓄还款。违约与非违约组则相差很大，非违约组的还款承受力是
违约组的两倍多。违约组还款后每人每月只有近700 元的可支配收入，这也是造
成其违约的一个因素。根据世界银行资料，发达国家平均每套住宅的价格与平均
每户家庭年收入的倍数在1.8-5.5 之间，发展中国家该倍数在3-6 之间，说明长
沙地区的购房能力相对较弱。贷款房价比是消费者贷款的成数，衡量贷款受保障
的程度。由于房价在波动，若贷款房价比很大，一旦消费者违约，抵押房产有可
能不足以弥补贷款损失。因而，贷款房价比越大，贷款的保障程度越小。在国外，
该指标是银行发放贷款时考察的重要指标之一。在国内，银行也规定了贷款房价
比最高为70%。从表4-9 可以看出，样本平均贷款房价比为58.14%，而且也比较
集中。在违约组与非违约组间，该指标相差并不大。以上四个变量中只有贷款房
价比的违约与非违约组间相差很小，其余三个都有显著差异。为进一步分析其对
违约的影响，对这四个变量作单因素方差分析，结果如表4-10。
硕士学位论文
27
表4-10 四变量的单因素方差分析结果
偏差平方和 自由度均方 F Sig
组间 7.654 1 7.654 18.104 0.000
还款收入比
组内 70.756 167 432
组间 0.0052 1 0.005 0.235 0.615
贷款房价比
组内 3.571 168 0.02
组间 22.915 1 22.915 8.783 0.04
还款承受力
组内 423.443 168 2.526
组间 476.452 1 476.452 16.485 0.000
购房能力
组内 4855.604 165 29.952
在显著水平 0.05 下，只有贷款房价比不能通过显著性检验，其余三个变量对
违约与非违约有显著影响，判断错误率均几乎为零。贷款房价比对是否违约虽然
没有影响，但在其他条件都相同的情况下，贷款房价比越大，贷款的风险越大。
因为风险是损失事件发生概率和损失大小两者的函数，若其他因素衡量的是损失
事件发生的概率，贷款房价比衡量的是损失大小，两者都会影响最终贷款风险的
大小。
综合以上分析，目前参与个人住房抵押贷款的消费者以男性居多，主要集中
在中青年中，以三口之家为主。贷款购房的首付百分比不高，贷款大多为中期贷
款。在各变量中对贷款人的违约状况有显著影响的有:家庭月收入、首付百分比、
还款收入比、购房能力和还款承受力。
4.2 违约概率及其测定
个人住房抵押贷款的违约概率是指在某段时间内，某一客户群体的中客户违
约的可能性。在实际运用中也常用违约客户的数量除以总客户数量来近似估计某
一类贷款的违约概率，以此作为决策参考的依据。Fisher (1936)提出了线性判别
函数这一概念，并用线性判别函数来测量贷款的违约概率。
线性判别函数用数学语言来描述就是:有k 个总体G，它们的分布函数分别是
F1(x) ⋯ ( ) k F x ，每个( ) i F x 均是m 维分布函数。对于一个新给定的样品x，我们要
判别它是来自哪一个总体。当然，我们应该要求判别准则在某种意义下是最优，
例如错判的概率最小或错判的损失最小等。判别分析的基本方法主要有三种:一是
未知总体分布情况下，根据个体到各个总体的距离进行判别的距离判别；二是己
知总体分布的前提下求得平均误判概率最小的分类判别，通常称为贝叶斯判别.
三是根据费歇准则得到最优线性判别函数的费歇判别。
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
28
事实上，个人住房抵押贷款的违约可以看作是一个两个总体的分类问题，即
将所有贷款参与人分为违约和非违约两类，根据个人的各种特征建立判别函数，
当遇到新的贷款申请人时，根据判别函数即判别规则判断该申请人属于违约组还
是非违约组。并且在建立判别函数时是通过从总体中抽取样本估计总体的分布，
故适用费歇线性判别。同时，线性判别函数(LDA)在实际使用中是最方便的。当两
个母体靠得很近，则无论用何种方法，误判的概率都很大，这时勉强用判别分析
是意义不大的。因此运用判别分析之前应检验两个母体的均值是否有显著性差异。
在实用上引进一个明显误判率来衡量模型的判别水平:将两个总体的样本代入判
别函数进行回判，判错的样本个数占总样本的比例。
设总体 G1 和G2 各有容量为1 n 和2 n 的样本，记
1m n =G1 中的样本判入G2 的个数
2m n =G2 中的样本判入G1 的个数
则明显误判率为
1 2
1 2
APER n m n m
n n
+
=
+
（4-1）
明显误判率直观且容易计算，但它作为真正的总误判概率的一个估计个人住
房抵押贷款风险总是偏低的。因为判别函数的建立正是利用了这些样本的信息，
反过来对这些样本进行判别，效果当然会比判别其它个体好。于是产生了一种改
进的办法，用大部分样本来建立判别函数和判别规则，对其余样本进行判断，其
误判的比例作为误判概率的估计，这种方法要更加准确。
该方法最初于 1941 首先用于消费贷款的评定，Altman 对美国制造业公司进
行大量实例研究的基础上建立了信用分析模型(Z-Score 模型)。该模型下，Z<1.81
为贷款高风险区，Z>2.99 为低风险非破产区，而1.81-2.99 为灰色区域，即不能
判定信用风险。
4.3 个人住房抵押贷款违约因素分析模型——Logistic 回归模型
logistic 回归模型是研究一个响应变量和若干个解释变量之间关系的方
法，它被用于统计分析己经很长时间。现在logistic 回归模型已成为许多领域中
对二分变量进行回归分析的标准模型。个人住房抵押贷款中可以把个人是否违约
看成响应变量，它是一个二分变量，则把样本分为两个总体:违约组和非违约组。
个人的各种特征如收入、年龄等是解释变量。在logistic 模型中，违约概率的预
测被看作一个虚拟变量问题。所谓虚拟变量值得是一种取值为0 获1 的变量。在
经济模型中，一些变量如季节、性别等都可能成为影响某个因变量的作要因素。
这些变量所反映的并不是数量，而是某种属性或性质。为了研究方便，我们认为
硕士学位论文
29
构造出一种特殊变量，即虚拟变量来把这些变量定量化，规定当该变量取值1 时，
表示存在某种性质或属性，取0 时则表示不存在。在本文讨论的违约概率模型中，
如果借款人违约则取1，否则取0。
logistic 模型假设因变量发生违约的概率与其各影响因素之间呈现如下非
线性关系：
1
i 1 zi p
e − =
+
或者
1
i
i
z
i z
p e
e
=
+
我们在等式两变乘以 1 i + e−z ，可以得到：
(1 zi ) 1
i + e− p =
将上式两边除以 i P ，再减去1，得：
1
i z i
i
p e
p
=
−
对上式两边取自然对数，从而得到 Logistic 模型
ln ( )
1
i
i
i
p z
p
=
−
其中， 0 1 1 2 2 ..... i nn i Z = β +β X +β X + +β X +μ ， i P 表示住房抵押贷款的违约概率，
取值 0 到1,1 i − p 是住房抵押贷款不发生违约的概率。i
β 是待估计系数， i X 是自
变量， i μ 是随机误差项。随着i z 的值从− ∝ 变到+ ∝ ， i P 的值从0 增加到1。
Logistic 模型的最大优点在于它解决了因变量不连续回归问题，特别是因变
量为分类变量（在本研究中，因变量采用二分法表示，因变量取1 表示违约，取
0 表示不违约）时非常适合使用该模型进行研究。应用logistic 模型分析可识别
自变量对个人住房抵押贷款违约风险的影响方向，达到识别影响个人住房抵押贷
款违约风险主要因素的目的。
在 logistic 回归中通常采用最根本的极大似然法。根据拟然方程求得系数向
量c。
Logistic 回归的系数可用于估计模型中每个自变量的优比(oods ratio)，即
因变量在多大程度上受该自变量的影响，变量i X 的优比为：ψ = ec1。例如在个人
住房抵押贷款中，因变量为是否违约，若自变量x 表示个人属高收入或低收入。
则ψ = 0.5表示高收入个人的违约可能性是低收入个人的一半。正是由于Logistic
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
30
回归中系数的解释作用，它才成为数据分析中应用非常广泛的方法。
Madalla 采用该方法区别违约与非违约贷款申请人，结果为P>0.551 时属风
险贷款，P<0.551 时较安全。
由于个人住房抵押贷款存在较长的一段贷款期限（如20-30 年），借款人及其
家庭突发事件的可能性增加，如重大疾病、亡故或遭遇交通、工伤致残、致亡以
及遭遇失业等，而突发事件的发生将直接导致借款者家庭经济拮据而还款困难，
甚至违约。
4.4 违约因素分析模型——Logistic 回归模型的实证
4.4.1 研究假设
1、贷款价值比与个人住房抵押贷款违约风险关系
权益理论认为借款人在住房中的投资越多，违约导致个人的损失也就越大。
衡量借款人在其住房中投资程度的最好指标是贷款价值比(LTV)，它相对于住宅价
值能更好的反映借款人权益投资程度。大量文献研究表明，贷款价值比与个人住
房抵押贷款违约风险之间存在很强的正相关关系。因此，我们可以提出如下假设：
H1： LTV越大，个人住房抵押贷款违约风险概率越大。
2、家庭支付能力与个人住房抵押贷款违约风险关系
根据被迫违约理论，借款人发生违约是由于其支付能力不足而引起的。衡量
借款人的支付能力有绝对指标和相对指标之分。绝对指标主要指借款人的财务状
况的好坏，如收入水平、实物资产和金融资产的多寡。相对指标主要指月还款额
占家庭收入比例等。国外学者研究表明，借款人的收入水平较高且稳定，对应的
个人住房抵押贷款发生违约的可能性较小，而该项贷款的月还款额占家庭收入比
例越高，则贷款发生违约的可能性就较大。从而我们可提出如下假说：
H2：月还款额占家庭收入比例越高，则贷款发生违约的可能性就较大
3、还款收入比与个人住房抵押贷款违约风险关系
还款收入比和购房能力都是衡量收入相对房价相对量大小的指标。国内外相
关文献表明，购房能力和还款收入比越大越易违约。因此我们可提出如下假说：
H3：购房能力和还款收入比例越高，则贷款发生违约的可能性就较大
4.4.2 样本选择
根据前面分析，违约个人和非违约个人的各方面特征应有较大差异。因此，
采取了分类抽样，将总体分为违约组和非违约组两类，在两组内分别予以抽样。
这里把违约定义成逾期两期以上(含六个月)的贷款，去除了逾期当中由于个人外
地出差或发生其他情况而产生的偶然性的逾期情况。样本数据来源于长沙市某商
业银行河西支行，由于迄今为止该支行违约贷款的总数仅一百多例，故而对违约
硕士学位论文
31
贷款进行了总体抽样。在去除不规范个体后，样本容量为220 个，其中违约120
例，非违约120 例。在这些样本中随机选取违约和非违约各80 个作为检验样本。
以下用社会科学用统计软件包(SPSS)进行分析。
样本中包含了每一个贷款者的各方面变量。针对家庭月收入、首付百分比、
还款收入比、购房能力、还款承受力等5 个变量进行分析，并根据以上变量构造
了衡量贷款者各方面的能力。另外，还选取了其中资料比较齐4 个变量，进一步
综合反映贷款者个人基本情况的变量有以下几个:性别、年龄、家庭人口、家庭月
收入。此外，贷款人职业、工作单位、家庭住址三个变量由于数据缺失值比较多，
故不纳入分析范围。
4.4.3 实证分析
这里根据前文的研究结果，借用银行对商业贷款的评定方法，对个人住房抵
押贷款的信用风险进行定量分析。
对所取 5 个显著变量进行Kolmogorov-Smirnov 检验考察是否服从正态分布。
结果如表4-11:
表4-11 五变量的K-S 检验结果
家庭月收入 首付百分比 还款收入比 购房能力 还款承受力
K-S 值 2.556 1.894 3.230 2.045 2.587
显著性 0.000 0.003 0.000 0.000 0.000
由于显著性水平均接近0，远小于0.05，上述5 个变里K-S 检验均通不过。
各变量均不严格服从正态分布，从分布图可以看出各变量明显左偏。进一步分析
可知，家庭月收入、购房能力经对数转化后服从正态分布，即两个变量服从对数
正态分布。
图 4-1 是两个变量的对数正态PP
100
.75
.50
.25
0.00
0.0 .25 .50 .75 1.0
期
望
累
积
概
率
家庭月收入的对数正态 P-P 图
观测累积概念
100
.75
.50
.25
0.00
0.0 .25 .50 .75 1.0
还款能力的对数正态P-P 图
观测累积概念
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
32
图4-1 中两个变量分布的累积比和正态分布累积比拟合得很好，被检验数据
基本成一条直线。说明两个变量十分分散，参与个人住房抵押贷款的消费者在收
入等各方面相差比较大。其次，为增加模型的有效性，对上述5 个变量作相关性
检验。表4-12 是各变量的相关系数矩阵，表中各变量下一行是该相关性的显著性
水平。
表 4-12 五变量两两相关系数矩阵
家庭月收入 还款承受力 购房能力 收入百分比 还款收入比
家庭月收入 1.000 0.765 -0.385 0.131 -0.265
还款承受力 0.775 1.000 -0.452 0.094 -0.478
购房能力 -0.386 -0.455 1.000 -0.134 0.845
收入百分比 0.133 0.097 -0.142 1.000 -0.223
还款收入比 -0.275 -0.485 0.844 -0.212 1.000
5 个变量中有两组变量相关性水平较高，corn(还款承受力，家庭月收
入)=0.785；corr(还款收入比，购房能力)=0.832。这是因为还款承受力和家庭月
收入都是衡量收入决定最大小的指标，而还款收入比和购房能力都是衡量收入相
对房价相对量大小的指标。
Logistic 回归模型用于个人住房抵押贷款风险分析时，以下 logistic 函数
各变量有新的意义。
1
1 y P
e− =
+ ，
2
0
1
n
i i
i
y c cxx
=
= +Σ
（4-9）
其中， i x 为各判别指标变量， i c 为相应变量系数，Y 为违约倾向系数，P 为违
约概率。以上述5 个变量为共变变量，是否违约为因变量作logistic 回归分析。
共变变量进入方程采用向前逐步选择，剔除测试依靠wald 统计概率。以下是回归
结果。回归共经过3 步，表4-13 列出了每一部未进入分析的变量及进入下一步的
变量。
硕士学位论文
33
表4-13 回代各步骤的变量
步骤 变量 分数 显著性 R值
0 家庭月收入 12.8245 0.0026 0.2345
还款承受力 15.3260 0.0001 0.2623
购房能力 17.4575 0.0000 0.2810
首付百分比 38.9365 0.0000 0.4410
还款收入比 19.1826 0.0000 0.2976
1 家庭月收入 8.8075 0.0032 0.1859
还款承受力 13.9265 0.0006 0.2364
购房能力﹡ 17.4765 0.0000 0.2821
还款收入比 12.8056 0.0004 0.2348
2 家庭月收入 0.0088 0.9235 0.0000
还款承受力 0.7645 0.3708 0.0000
还款收入比
﹡
3.8560 0.0479 0.0968
3 家庭月收入 0.1045 0.8709 0.0000
还款收入比 0.0265 0.7804 0.0000
打“* ”的变量进入下一步分析，该变量所得分数最高，最具显著性。
第三步中两个变量显著性水平都远大于 0.05，没有变量进入下一步，变量选
择结束。表4-13 是最终的回归结果。
表 4-13 Logishic 回归结果
变量 系数 标准差 Wald 显著性 R
购房能力-0.2339 0.1142 3.8456 0.0478 -0.0978
首付百分比10.5630 2.0034 27.8882 0.0000 0.3582
还款收入比-3.6854 1.7135 5.2327 0.0232 -0.1302
常数项0.2926 0.7401 0.1522 0.7058
其中，Wald 是检验该变量显著性水平的统计量，服从标准正态分布。
三个变量 Wald 统计量相应的显著性水平都小于0.05，对结果有显著影响。R
是变量与因变量的相关性。可以看出，首付百分比预测能力最强，其次是还款收
入比和购房能力。并且，变量首付百分比系数为正，而购房能力和还款收入比系
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
34
数为负，说明首付百分比越大越不易违约，购房能力和还款收入比越大越易违约，
这与实际情况相吻合。根据上表可得出以下logistic 回归函数:
1
1 y P
e − =
+
y=-0.2242 购房能力+10.632 首付百分比-3.5934 还贷款收入比+0.3216
拟合优度的Hosmer-Lemeshow检验C统计量为13.4160，C服从自由度为g-2的x2分布
(g为检验过程中分组的个数，这里g=10)。显著性水平为0.0983，说明模型拟合优
度较好。预测时将个体各变量代入上函数中，计算得出的P值是该个体属于非违约
组的概率。预测时将个体各变量代入上函数中，计算得出的P值是该个体属于非违
约组的概率。取判别值为0.5，若P值大于0.5则个体属非违约;若P值小于0.5则个
体属违约。
表 4-14 给出了用训练样本和检验样本代入函数得出的判断结果。
表 4-14 回归回代检验结果
预测值
训练样本 检验样本
违约 非违约 违约 非违约
实际组违约 84.2 15.8 63.4 36.6
（%） 非违约 13.1 86.9 22.5 77.5
回归函数对训练样本的判断结果可以清楚地从图4-3中反映出来。图中纵坐标是累
积频数,横坐标是预测的概率。0代表违约个体,代表非违约个体,每一个数字代表
一个个体。很明显，违约个体和非违约个体以0.5为界分为两部分，而且每一部分
比较集中，分布在两个极端，说明判别效果较好。
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35
图 4-2 判别预测图
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36
第5 章个人住房抵押贷款违约损失的度量
5.1 个人住房抵押贷款风险损失度量模型—Credit Metric 模型
上一章本文讨论了影响商业银行住房抵押贷款违约的因素，以及这些因素的
相对重要性，商业银行可以根据这些因素的重要性设计信用评分表，来控制单笔
贷款的违约风险。但是，有时商业银行还需要从整体把握整个银行住房抵押贷款
所处的风险状况。因此，我们还需要从整体上来研究某一类住房抵押贷款的风险
水平，比如说，AAA 级住房抵押贷款在99%的置信水平下的最大损失是多少，商业
银行应为此提取多少的经济资本来覆盖此信用风险。
对信用风险的度量，牛锡明[38]（1998）提出将企业分成不同信用等级，确定
相应的风险权数，得到企业信用等级风险系数；对信用、保证和抵押贷款方式给
出不同的风险权数，得到贷款方式系数。用企业信用等级风险系数乘以贷款方式
风险系数就等于贷款的风险度，即，贷款风险度＝企业信用等级风险系数×贷款
方式风险系数。不过他对风险系数的确定带有很强的主观性。梁琪（2003）把借
款企业违约概率作为度量信贷风险的一个指标，并用主成分分析法，求出了影响
借款企业违约的关键因素[39]。JP.Morgan 公司开发的Creditmetric 风险度量模型
用贷款的市场价值的波动的方差，以及在99％或95％置信水平上信贷资产的最大
损失来度量信用风险。上述三种风险度量方法的一个共同点是，他们都是事后模
型即贷款发放后进行风险度量的模型，并没有把贷款的风险与贷前的利率联系起
来。本文采用标准差的方法度量银行贷款的信用风险（主要指贷款的预期损失），
标准差的风险度量法不仅考虑了借款人违约给银行带来的预期损失，而且还考虑
的借款人信用质量恶化给银行造成的非预期损失，使得贷款定价更加精确。
现在，商业越来越重视贷款风险的管理，很多银行借鉴西方国家银行风险管
理经验，开发研究出自己的内部信用评级系统，对贷款进行信用评级。信用评级
是指商业银行根据借款人的资产质量、资金运营效率、偿还贷款意愿的强弱等因
素确定借款人的信用等级，如AAA、AA、A、BBB┉┉CCC。不同的信用等级对应着
借款人的不同的信用水平、贷款潜在违约概率、违约时的回收率。下表是标准普
尔公司制定的信用等级与公司信用水平对应关系表。
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37
表 5-1 标准普尔公司信用评级表
AAA
最高信用评级，表示借款人具有极佳的偿债能力，而且此能力不太可能因可
预见的不利事件而受损
AA
与AAA 等级只有小部分差别，表示借款人具有良好的还款能力，可预见的
不利事件不致产生重大的不利影响。
A 借款人可能因经济状况及经营环境变迁而有负面影响，唯其偿债能力仍佳。
BBB
借款人偿债能力尚佳，唯受经济状况及经营环境变迁影响，可能削弱偿债能
力，是投资级借款人中信用强度最低的
BB
自本级以下属投机级，如遇重大而持续的不确定状况，可能危及公司的偿债
能力，但预料可以获得必要的财务支援。
B
目前尚具偿债能力，然而一旦财务、业务或是经济状况逆转，都可能损及其
偿债的能力或意愿
CCC 目前已快到偿债违约的边缘，尚能按时履约，主要是靠市场需求在支撑。
CC 已极度逼近偿债违约的边缘。
C 未能支付利息，或是虽然尚未正式宣布违约，但已有若干债务纠纷发生了。
Default 已有偿债违约事件发生。
数据来源：标准普尔公司
西方商业银行在信用评级（信用等级迁移矩阵）的基础上，研究出了一些风
险度量模型，如CreditMetric、CreditRisk 等。这些模型可计算出各个信用等级
贷款的风险价值（Value at Risk），为银行对风险进行定量化管理创造条件。风
险度量模型是商业银行管理风险的非常有效的工具，但它是贷款发放后进行风险
管理的模型。
信用迁移矩阵是在一个信用评级体系的基础上建立起来的，它是根据历史资
料统计出来的各信用等级借款人在一定时期内转变为其它信用等级的概率的数据
矩阵排列表。通过信用迁移矩阵能找出任一等级借款人在一定时间段内向其它等
级转变的概率，如AA 级变为A 级或BB 级的概率。假定银行将借款人区分为n 个
信用级别，针对某一级别借款人，在时间T 后，其信用等级变为第i 等级的概率
为Pi (为了便于后面表述，我们将信用等级从高到低标号由1 到n，AAA 对应
1，⋯⋯Default 对应n)，显然有
1
1
n
i
i
P
=
Σ = 。
假定有一笔时间长度为 T、本金为B 的、利率为R、每年付息、到期还本的定
期贷款，其现金流如下图所示
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
38
T
B⋅ R B⋅ R B⋅ R B⋅ R B⋅ R + B
图 5-1 贷款现金流量图
借款人的信用等级在贷款有效期内会发生变动，因此，贷款现金流的内在价
值(市场价值)也会发生变动。借款人信用等级升高，贷款违约的可能性降低，贷
款的内在价值增加；反之，借款人信用等级下降，则贷款的内在价值减少。对贷
款现金流用借款人到期所处信用等级对应的远期利率曲线进行折现就可得到贷款
的内在价值。远期利率曲线根据市场上不同信用等级，不同到期日的不付息企业
债券的收益率得到。假定，对一个期初信用等级是k 级的借款人，该贷款到期时，
借款人的信用等级变为第i 级， ij r 表示贷款的无风险利率， ij s 表示贷款的风险溢
价。贷款的内在价值为
1 (1 ) (1 )
T
ki j T
j ij ij ij ij
V B R B
= r s r s
⋅
= +
+ + + + Σ
（4.1）
计算出各个信用级别下贷款的内在价值，就可以依据其转变为其它信用等级
的概率，得到发放贷款时，贷款的加权平均价值
1
n
i ki
i
V PV
=
=Σ ⋅ （4.2）
将各个级别所对应的贷款价值与加权平均价值比较，如果ki V ≤V ，说明信用
等级从k 变为i 时，贷款将会发生损失；设i=d 时， ki V ≤V ，显然，i>d 之后所
有的ki V 小于V ，（信用等级越低，损失的可能性越大），总损失可表示为
( )
n
ki i
i d
L V V P
=
=Σ − ⋅ （4.3）
上式中，L 表示贷款价值的损失，其意义在于度量当贷款信用级别降低时，
贷款价值偏离均值的程度。这里并没考虑贷款级别提高时，贷款价值高于均值的
情况。因为我们只考虑贷款处于不利情况下给银行造成的潜在损失。相当于银行
为贷款购买保险的投保的纯保费（保险公司只关注贷款处于不利的情形）。
5.2 个人住房抵押贷款风险损失的度量
由于住房抵押贷款风险度量模型依赖于信用评级体系的迁移矩阵。所以我们
需要确定所使用的评级体系，如穆迪、标准普尔或银行自己开发的内部评级体系。
一般来说，国际评级机构的数据样本容量大、时间跨度长、可信度高，但那是用
硕士学位论文
39
国外样本数据统计出来的，不一定适合国内商业银行使用；而国内银行自己的评
级数据，违约与信用等级迁移概率估计有更大的相关性，即所使用的数据更准确、
有效，但权威性不高，只适合于某特定银行。由于数据收集的困难，我们将选用
标准普尔数据来对上述模型进行研究。表5-2 是标准普尔公司提供的一年期信用
迁移矩阵。
表 5-2 标准普尔一年期信用迁移矩阵单位：％
AAA AA A BBB BB B CCC Default
AAA 90.81 8.33 0.68 0.06 0.12 0 0 0
AA 0.7 90.65 7.79 0.64 0.06 0.14 0.02 0
A 0.09 2.27 91.05 5.52 0.74 0.26 0.01 0.06
BBB 0.02 0.33 5.95 86.93 5.3 1.17 1.12 0.18
BB 0.03 0.14 0.67 7.73 80.53 8.84 1．5 1.06
B 0 0.11 0.24 0.43 6.48 83.46 4.08 5.2
CCC 0.22 0 0.22 1.3 2.38 11.24 64.86 19.79
Default 0 0 0 0 0 0 0 100
数据来源：Standard and Poor’s CreditWeek
标准普尔公司把借款人分为8 个等级，最高AAA 级、最低CCC 级，最后一级
是违约级。从上表可以看出，信用等级越高一年后保持原来信用级别的概率越大，
AAA 级借款人一年后还是AAA 级的概率为90.81%，而CCC 级借款人一年后保持原
级的概率则只有64.86，变为违约级的概率却增加到19.79％。下面以一个A 级借
款人为例，在标准普尔公司提供的一年期信用迁移矩阵的基础上，来演示住房抵
押贷款风险损失的计算过程。假定一个A 级借款人，向银行借款100 万，期限是
1 年，银行为其确定的利率是R%。
对于所选定的时间范围和特定级别的借款人，我们还需要知道各级别借款人
的远期利率曲线来计算贷款的内在价值和潜在损失。下表是不同级别企业债券到
期之前4 年的各年度远期利率曲线。这样我们就能够将从下一年度开始直至贷款
到期时的所有现金流贴现到现在，“违约”等级除外。对于“违约”情形，在借款
人违约时，银行能通过各种手段收回部分本息，我们假定回收率为50%。
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
40
表5-3 标准普尔公司提供的远期利率期限结构单位：％
信用等级 1年 2年 3年 4年
AAA 3.60 4.17 4.73 5.12
AA 3.65 4.22 4.78 5.17
A 3.72 4.32 4.93 5.32
BBB 4.10 4.67 5.25 5.63
BB 5.55 6.02 6.78 7.27
B 6.05 7.02 8.03 8.52
CCC 15.05 15.02 14.03 13.52
数据来源：CreditMetric， JP Morgan
如果 A 级借款人一年后变为AAA 级，根据贷款定价模型可计算出贷款的价值
为：
同理可求得 A 级借款人转变为其它信用等级得的贷款价值，具体见下表
表 5-4 A 级借款人转变为其它信用等级得的贷款价值计算过程表
第一年末信用等级 概率 贷款价值 概率加权值 价值与均值的偏离 损失
AAA 0.009 (100+R)/1.036 0.0009(100+R) 0.0018(100+R) 0
AA 0.027 (100+R)/1.0365 0.0219(100+R) 0.0013(100+R) 0
A 0.9105 (100+R)/1.0372 0.8778(100+R) 0.0006(100+R) 0
BBB 0.0552 (100+R)/1.041 0.0530(100+R) -0.0029(100+R) -0.0029(100+R)
BB 0.0074 (100+R)/1.0555 0.0070(100+R) -0.0161(100+R) -0.0161(100+R)
B 0.0026 (100+R)/1.0605 0.0025(100+R) -0.0205(100+R) -0.0205(100+R)
CCC 0.0001 (100+R)/1.1505 0.0001(100+R) -0.0943(100+R) -0.0943(100+R)
Default 0.0006 1/2(100+R) 0.0003(100+R) -0.4635(100+R) -0.4635(100+R)
表中第二列是 A 级借款人一年后转变为其它信用等级的概率；第三列表示A
级借款人转变为其它信用等级时的贷款内在价值；第四列表示贷款的加权价值，
第五列表示贷款内在价值与贷款均值的偏离；第六列表示A 级借款人转变为其它
信用等级时的损失。有关计算过程如下：
_ _
1
9 6 .3 5 0 .9 6 3 5
n
i ki
i
V P V R =
= Σ ⋅ = +
（4.5）
1 0 0 9 6 .5 3 0 .9 6 5 3
k i (1 3 .6 ) (1 3 .6 )
V = + R = + R
+ ％ + ％
硕士学位论文
41
__
( ) 0.06185 0.0006185
n
ki i
i d
L V V P R =
= Σ − ⋅ = +
（4.6）
1 _ _ ( ) 2 .063%
n
i ki i
i d
R c V P
B V =
= + Σ − ⋅ =
（4.7）
标准差＝ ( ) 1.156
1
2 = − Σ=
n
i
i i p B V （4.8）
从表中第二列可以看出 A 级借款人一年后变为BB 级以下级别的概率为4.3％
（2.6％+0.1％+0.6％），所以A 级贷款的价值一年后变为94.30 万（BB 级贷款对
应的贷款价值）的概率为4.3％，也即在95％的置信水平（准确地说应该是95.7
％）下A 级借款的最低价值为94.30 万，
Credit 94.30 A VaR = （95％的置信水平）
在 95％的置信水平上A 级贷款的最大损失4.04 万（贷款均值与风险价值的
差），这就是根据历史模拟法计算出来的A 级贷款一年后的非预期损失。而在贷款
价值服从标准正态分布的假设下，在95％的置信水平上的最大损失1.96σ = 2.266
万，这是因为贷款价值的分布并不完全服从正态分布，它是一条高度偏斜且具有
肥尾特征的分布曲线。
当违约、信用降级等风险事件发生后，经济资本能吸收非预期损失，从而对
贷款风险起到一种缓释作用。对银行来说，提取经济资本越多，吸收损失的能力
就越强，但是并不是经济资本提取得越多对银行就越有利。因为银行提取经济资
本越多那么盈利性资产就越少，银行的经营效率就越低，所以存在一个合理得经
济资本数额。由于经济资本主要用来吸收贷款的非预期损失，提取的经济资本大
致与贷款的非预期损失相等基本上就能确保贷款的安全。所以有：
经济资本＝EV -CreditVaR＝98.34-94.3＝4.04
按照同样的方法我们可以求得其它等级借款的风险价值（VaR）、贷款均值、
标准差、经济资本等参数。计算结果见下表。
表 5-5 一年期住房抵押贷款风险损失表单位：万
AAA AA A BBB BB B CCC
贷款均值 98.902 98.407 98.337 97.975 96.676 95.838 87.751
标准差 0.0658 0.1708 0.2230 1.0431 1.0310 2.7957 7.9530
风险价值 0.1684 0.4373 0.5708 2.6703 2.6394 7.1569 20.360
经济资本 0.1974 0.5125 0.6689 3.1292 3.0931 8.3870 23.859
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
42
第6 章完善个人住房抵押贷款违约
风险管理的对策
6.1 提高个人住房抵押贷款违约风险管理技术
实践经验表明，定量化管理技术在个人住房抵押贷款违约风险管理中的应用
已成为当今跨国金融机构管理信贷风险的有效手段。在我国经济日益开放的今天，
不管从个人住房抵押贷款业务的良性发展来看，还是与国际风险管理接轨来看，
提高我国商业银行的违约风险管理技术已成为当务之急。针对我国个人住房抵押
贷款业务发展现状，应从两个方面提高我国商业银行违约风险管理技术。即：建
立个人住房抵押贷款违约风险定量评价模型和量化的评价指标体系。具体应做好
以下两个方面的工作。
1、加强定量分析的科学应用。国外金融机构在个人住房抵押贷款审批中均有
一套行之有效的定量分析技术，如信贷记分法等。这种定量分析技术是基于大规
模的历史信贷数据，应用计量经济模型对影响个人住房抵押贷款违约的重要因素，
如贷款价值比、贷款期限、房屋用途、借款人的信用水平、年龄、职业、收入水
平和消费水平等指标进行分析，并根据借款人的不同特征进行风险分类。基于科
学研究的基础上，再根据借款人的不同清况设计出合理的贷款价值比、贷款利率
和贷款期限，达到既促进住房消费，又降低风险的目的。当前我国银行对借款人
的评估仍停留于经验判断，审批中主观成分过多，缺乏明确的标准，不能根据借
款人的风险类型设计出不同的合约如贷款价值比、贷款期限和利率等，也就不能
有效降低个人住房抵押贷款的违约风险[40]。我国商业银行也应通过定量分析技术
来建立可量化的个人住房抵押贷款违约风险管理指标体系，使风险管理越来越体
现出客观性和科学性特点。
2、明确有效的贷款审查控制要点。根据本文第四章实证研究结果和国外金融
机构发放个人住房抵押贷款时审核的重点，当前我国商业银行在发放个人住房抵
押贷款时特别应重视对下列指标的审核。
（1）月还款额占家庭月收入比例。从国外金融机构实务操作来看，非常重视
对借款人负债水平的控制，以防借款人因支付能力不足而发生被动违约。在美国
发放个人住房抵押贷款的金融机构一般将月还款额占家庭月收入的比例控制在
28%以内，在香港这一比例一般不超过50%。借鉴国际经验并结合本文实证研究结
论，笔者认为今后我国商业银行在发放个人住房抵押贷款时应重视对这一指标的
审核，并根据我国国情制定适用于我国的指标控制范围，以避免因借款人支付能
硕士学位论文
43
力不足而发生违约。
（2）贷款价值比。现阶段在我国贷款价值比指标得到了高度重视，而这种重
视是基于监管当局人民银行的强制性规定。根据银发(1998)190 号《中国人民银
行个人住房贷款管理办法》规定，个人住房抵押贷款首付款比例不得低于30%，
后来随着业务的发展人民银行又规定首付比例不得低于20%。随着社会上有关房
地产泡沫呼声的提高和商业银行个人住房抵押贷款违约比例的上升，2003 年中国
人民银行为了加强个人住房抵押贷款管理又颁发了(银发[2003]121 号)《关于进
一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求“对借款人申请个人住房贷款购买第
一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)
住房的，可以适当提高首付款比例”。
（3）家庭月收入以及收入稳定性。虽然商业银行对借款人收入来源及其收入
的稳定性比较重视，但由于我国借款人收入来源证明是由借款人所在单位出具的，
且单位的出证行为在现实社会中又不承担应有的法律责任，因而借款人收入情况
存在虚假证明的可能。虽然存在很多不尽人意的地方，甚至有人对借款人家庭收
入审核的必要产生怀疑，但从本文实证研究结果看，借款人家庭收入与个人住房
抵押贷款违约风险之间还是存在较强的负相关关系。因此，建议商业银行在发放
个人住房抵押贷款时继续坚持对借款人收入来源及其稳定性的审查。相信随着我
国税收制度以及其它制度的逐步完善，借款人收入来源的真实性成分将会逐步提
高。
3、设立更加科学合理的经济资本缓冲制度
银行通过提取坏帐准备金来抵御其预期损失，通过提取经济资本来抵御非预
期损失。预期损失仅影响银行的当期损益，而非预期损失影响的则是银行未来的
生存机会和发展潜力。根据巴塞尔新资本协议的监管要求，银行必须维持不低于
风险资产8%的资本水平来缓冲非预期损失。同时根据本文第五章的研究也表明，
设立科学合理的经济资本缓冲制度对商业银行来说，无论是宏观的战略层次上还
是从微观的风险管理角度上都具有非常重要的意义。
（1）建立科学的内部评级系统，加强数据库系统的建设。确定最优经济资本
依赖于科学的资本计量，而资本计量则依赖于银行自身的违约和损失评估预测数
据，这些数据来源于银行的内部评级系统。因此，银行通过建立一套定性标准来
保证内部评级系统数据库的完善性和准确性对于测算最优经济资本要求是何等重
要。
（2）借鉴国外银行的成熟经验，加强对该领域定量模型的应用研究。如在本
文第五章中CreditMetric 模型仅使用标准差的方法测量最优经济资本。其实还可
以用分位数的方法来测量银行持有的最优经济资本。在实践运用中，使用标准差
方法则比较直接，但不能解决信贷损失的尾部问题，而用分位数测量则要求模拟
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
44
过程，比较费时。两种方法各有千秋，在实践中可以互相参照使用。
6.2 改造业务流程，完善风险管理模式及内控机制
从现实情况来看，我国商业银行的个人住房抵押贷款风险管理机制还不够完
善，风险管理职能较弱。为了有效降低个人住房抵押贷款违约风险，保证银行信
贷资产的安全，增强银行贷款流程设计的合理性与可操作性，进一步完善其风险
管理模式及内控机制就显得至关重要。具体而言，应做好以下几个方面的工作。
1、完善银行现有的组织结构
为了增强我国商业银行个人住房抵押贷款风险管理职能，应在银行组织结构
上增设风险管理部门，解决审、贷分离问题和个人金融部管理职能冲突与定位不
清问题[26]。商业银行的审查岗和原个人金融部的管理岗将设在相应级别的风险管
理部门之下，贷款的审查和风险管理主要由风险管理部门负责。组织结构发生变
化后，个人住房抵押贷款业务流程也将发生相应的调整。信贷人员完成申请人情
况的贷前调查和材料整理后，将申请人的完整材料交风险管理部门进行贷款审查。
风险管理部门对申请人材料进行风险评价并形成审查意见，将申请人材料连同审
查意见报信贷审批委员会审批。此外，风险管理部门还要负责个人住房抵押贷款
的贷后风险评价、市场风险状况分析以及配合审计部门和信贷部门进行信贷检查
等。
2、加强商业银行的信息现代化建设
银行历来是信息技术领域的先行者和倡导者。目前，像大通、美国银行、花
旗银行已经开发了不断更新的全球信用风险敞口信息系统，以使银行可以实时监
控风险暴露情况和定价。它将银行的信贷政策、会计系统以及市场拓展部门搜集
整理的各种信息汇集到一起，自动分类、整理、分析、储存，以供内部管理人员
作信贷审批、审查之用。近年来我国商业银行都不惜投入巨资进行电子化建设，
使我国银行的电子化建设水平得到迅速提高。但当前我国个人住房抵押贷款样本
资料录入计算机系统的信息很少，大量信息仍堆积于档案库中，而没有进行无纸
化处理。所以当前还不能有效利用各种系统提供的信息进行快速、准确地识别、
评估和管理风险。因此，未来我国商业银行信息现代化建设应逐步转向以风险管
理为统领的整体性网络建设。
3、加强对个人住房抵押贷款违约风险情况的动态监测。
个人住房抵押贷款违约风险受各种因素的动态变化影响较大，因而违约风险
是随时间动态变化的，这就要求银行必须对贷款质量进行动态监测，对出现的违
约贷款进行立即处理，以尽可能减少违约损失。为了达到这一目的，就必须改变
当前我国商业银行重贷款轻管理的现状，逐步实施对涉及千家万户的个人住房抵
硕士学位论文
45
押贷款进行贷后动态管理，尽早对违约贷款采取补救措施，尽可能减小风险隐患
[28]。
4、完善个人住房抵押贷款合同条款，建立健全违约处理机制。
我国已正式加入了世界贸易组织，我国银行的经营管理乃至风险防范也要逐
步向国际惯例靠拢。在违约处理机制设计上，可参照国外银行的风险管理模式，
同时又要结合我国的具体特点。建立健全我国商业银行个人住房抵押贷款违约处
理机制必须从两方入手:一方面，今后我国商业银行在个人住房抵押贷款合同条款
的设计上，必须明确当事人双方的权利与义务，当发生违约纠纷时做到有据可依；
另一方面，加强违约贷款的处理力度。
5、加强对房地产开发商和开发项目的审查。
当前我国商业银行对房地产开发商发放开发贷款的同时兼做该楼盘的个人住
房抵押贷款。在这一过程中房地产开发商同时承担了对开发贷款的抵押担保和对
购房者个人住房抵押贷款的担保义务。因此开发商资金实力、开发资质、历史业
绩等要素的调查对商业银行来说就至关重要。商业银行应尽可能选择与实力雄厚、
开发业绩好、经营效益高的开发商合作办理个人住房抵押贷款。商业银行同时还
要严格审查开发项目的区位、环境、地段、建筑品质[41]。一般来说实力雄厚的大
中型房地产开发商开发的楼盘地理位置优越、小区品质较佳。在期房个人住房抵
押贷款中，要特别加强对开发商项目开发资金的审查。一是要审查自有资金投入。
银行必须对开发商自有资金投入设定一个下限，低于这一限度的，可视为高风险，
不能介入。二是要审查预售形势和前景。预售收入是开发商取得建设资金的重要
来源。如果预售前景不看好，达不到一定的预售率，后续资金很可能不能落实。
三是审查资金缺口。包括审查项目预算是否真实，避免人为少报预算，隐瞒资金
缺口，以及资金来源是否有保障。
6.3 完善违约风险管理配套制度及政策环境的建设
由于我国个人住房抵押贷款市场还处于起步或发育阶段，其中还存在很多缺
陷和不完善的地方。本文实证研究在变量选择上受制于当前我国的现实条件，有
些重要变量未能在模型中予以考虑。因此，为了能更全面探讨我国个人住房抵押
贷款违约风险防范机制问题，笔者认为还有必要从宏观层面上对导致我国个人住
房抵押贷款违约风险的制度因素进行分析。只有通过宏微观相结合的方式对个人
住房抵押贷款违约风险发生的因素进行探讨，方可形成一个科学可行的违约风险
治理体系，也可使本文提出的政策建议更加系统化。
1、构建适合中国国情的个人信用评级制度
国外大量研究表明，个人资信状况是影响个人住房抵押贷款违约风险的重要
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
46
因素之一。我国大量违约案例也表明，个人信用评级制度的缺失是导致我国贷款
市场上信息严重不对称的重要原因之一。因此，从完善外部市场环境来看，我国
急需借鉴国外经验建立具有中国特色的个人信用评级制度，通过权威性的中介机
构来规范信息披露过程，减轻个人住房抵押贷款市场上信息不对称问题，为银行
业提供信息服务。目前，上海、广州、大连等城市虽然成立了区域试点性个人信
用评级机构，但发展步伐远远不能满足银行业务发展的需要。所以应加大发展步
伐，在区域性个人信用评级机构基础上发展成为全国性个人信用评级权威机构。
同时还应以立法的形式尽快建立个人信用档案，并对信用档案的记录与移交、管
理与评级、披露与使用及责任与权益做出明确的规定[42]。建立个人信用制度的具
体措施有:
（1）尽快建立个人信用评估量化标准。确立符合我国国情和各地社会经济发
展状况的个人信用评估量化标准，在地区差别不大的情况下采用全国统一标准，
地区差别比较大的情况下采用地区标准。并将经验判断法与量化的信贷记分法结
合起来，为我国居民提供比较客观、科学、公正的个人信用评估。
（2）建立个人信用预警系统。必须在个人信用资源共享系统的基础上，建立
个人信用预警系统，对有不良个人信用行为的居民，通过个人信用预警系统，设
置不同规模和方向的限制条件，使居民在不良信用行为之后，除了面临法律惩罚
外，还会受到相应的使用限制，充分感受到离开个人信用的种种不便。
（3）建立个人信用计算机联网查询系统。在美国，高度的货币电子化为个人
消费信用档案登记提供了极大的便利，个人收支状况都可以通过发达的信息网络
反映出来，银行和资信机构可以通过互联网获得比较全面的资料，个人信用的全
部表现，都将被输入电脑系统，记入个人信用档案。目前，一次信用查询的在线
答复时间仅为几秒种。我国也有必要全面推行货币电子化步伐，建立信息资源共
享系统，在全国各省、市建立起一个覆盖全国的庞大计算机个人信用网络。查询
系统给每个居民一个固定的编码，个人所有的信用资料都储存在该编码上，成为
个人的信用档案，当个人进行信用活动时，只要出示个人信用编码，对方就可以
查询所需资料。
（4）建立个人信用监控体系，从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用
保证为主的法律制约的信用中来，完善个人信用的法律环境和技术手段。建立政
府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补，形成有效的信用风险化解
机制。建立健全抵押贷款担保与保险机制，不仅有利于对信用风险进行事前防范，
而且能为信用风险产生后的事后补救与风险化解提供有力保障。
2、建立政府主导型为主、商业性保险为辅的互补型住房金融担保制度，完善
风险分担机制。
（1）建立政府住房抵押贷款担保制度。
硕士学位论文
47
首先，增强政府担保的作用和功能。住房金融的政策性决定了建立政府住房
金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比，政府担保信誉高，实力强，
尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金
融担保机制的高度介入具有现实意义。政府的积极参与，能够大大提高广大中、
低收入阶层获得住房贷款的能力，体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。
政府的参与无疑可以降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展，减
少住房金融风险，对建立一个稳健的中国住房金融体系将发挥重要作用。政府担
保制度的建立其意义还在于增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场
力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。总之，以
政府强大信誉为后盾的担保机制，对住房金融一级市场的稳健发展将发挥无可替
代的作用。
其次，明确政府介入的方式和担保的范围。在美国住房金融一级市场上，形
成了由联邦住宅管理局、退伍军人管理局分别为低收人家庭和退伍军人提供抵押
贷款保险保证的政府抵押贷款担保保险机制。这些构成了美国政府的住房金融担
保机制。美国政府重视将政府担保与众多的私营抵押保险结合起来，通过政府担
保机制的建设带动市场化的商业保险机制的建设，并最终形成了住宅金融领域中
的政府担保与私营保险相互补充的保险机制，对美国住房金融的发展发挥了重要
的作用[33]。我国有必要借鉴发达国家住房金融保险制度上的这些成功经验，认真
研究政府介入住房金融担保的方式、范围、对象、条件等，建立以政府担保为主
导，并与商业性保险相结合的住房金融保险体系，既要有效发挥市场机制对住房
贷款担保保险的基础性调节作用，又要发挥政府调节和引导对市场发展的带动作
用和对市场失灵的弥补功能。
再次，确立建立政府担保制度的操作方案。应尽快在全国成立专门性的住房
抵押贷款担保机构，该机构属于政策性机构，不以盈利为目的，主要作用在于鼓
励中、低收人家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展，
担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。其资金来源初期主要是政府财
政注资，并可考虑利用其政府背景通过发行长期债券筹集部分资金。并在条件成
熟时将其改组成为一家政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的
担保条件和范围必须根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限
额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的
资格等的调整。其中最为关键的是对购房者收入上限的确定，政府的担保应该面
向中低收入者，高收入者应该通过商业保险获得相应的贷款担保或保险[43]。
（2）健全和完善商业保险制度。
由于政府担保主要是面向中、低收人家庭住房抵押贷款，中、高收人家庭的
抵押贷款保险就必须由商业保险制度来承担。在我国，住房抵押贷款保险作为一
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
48
种新业务、新品种，在各方面都需要在实践中不断发展、完善、创新，利用人民
银行信贷信息网络优势，共享信息资源。在个人住房抵押贷款中，借款人债务负
担水平难以确定主要源于银行与银行之间的信息不对称。当前一些客户正是利用
银行间的信息不对称在多家银行办理个人住房抵押贷款来进行房产投资炒作，而
银行又不能将这些客户从购买自住房客户中区分出来，这就给银行信贷业务带来
很大风险。解决这一问题最好的办法是实现银行间信息资源的共享，而实现银行
间信息共享的最有效途径是利用人民银行的网络平台。近年来中国人民银行投巨
资建成了“银行信贷登记咨询系统”，这一系统目前主要服务于企业信贷查询，而
个人住房抵押贷款也正在建设之中，个人住房抵押贷款业务也将逐步纳入系统查
询之中，因此该系统的建设和完善将对商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理
提供良好的外部环境，可在近期一定程度上弥补因个人信用制度缺失导致商业银
行在个人住房抵押贷款中所处的信息劣势。
3、实现商业银行住房住宅抵押贷款的资产证券化，完善风险转移机制
鉴于住房抵押贷款证券化对促进商业银行住房抵押贷款发展特别是风险转移
上的重要作用，有必要在我国尽快推行。可喜的是，我国2006年已开始进行住房
抵押贷款证券化的方案工作，目前己进入试点实施阶段。
随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，住房抵押贷款业务的开展己具
备一定条件，主要表现在以下几点。首先，我国证券市场经过几年的发展已初具
规模，逐步走向成熟和规范，法制建设逐步加强，也积累了一定的经验，这些为
实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础；其次，我国已经有了相当数量的
机构投资者。随着养老、医疗等社会保障制度的深入展开，将会有越来越多的社
会保障基金。这些基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路。再加
上政府的支持，在我国推行住房抵押贷款证券化是可行的[44]。但是必须充分认识
到我国市场经济体制尚未完全建立，近期此项业务的广泛开展仍存在一些不容忽
视的障碍，具体表现在以下几方面:
（1）住房抵押贷款在我国还是一个新生事物。我国自1998年广泛开展住房抵
押贷款业务以来还不到十年时间，仍缺乏违约率、损失率的统计资料，金融机构
持有的住房抵押贷款地域和人口分布统计不足。住房抵押贷款合同条款标准化还
不够。这给住房抵押贷款证券化业务的广泛开展带来困难。
（2）住房抵押贷款保证、保险体系尚待建立。在西方大多数国家，政府承担
对大部分居民的住房信贷支持、保证和保险。这是政府干预住房金融市场的最主
要方式，也是住房抵押贷款证券化用以提升信用的基础。
（3）相关法律、法规不健全。这直接阻碍证券市场规范化、法制化的进程。
因此，我国在实行房地产证券化时，应在借鉴国际经验的基础上，探索出一
条适合中国国情的房地产证券化道路，而不应照搬西方国家模式。
硕士学位论文
49
虽然我国在住房抵押贷款证券化业务方面已迈出了可喜的步伐，但其业务的
开展必然是一个循序渐进的过程。当前应从以下几方面着手:
（1）开办住房抵押贷款业务的金融机构应重视对己有抵押贷款资产的监控，
收集贷款违约率、损失率的数据。金融机构应积极规范住房抵押贷款合同标准，
提高合同质量，为住房抵押贷款业务的开展提供数据基础。
（2）金融机构在拥有的此项资产具有广泛的地域分布和人口统计分布的基础
上，适时开展调查研究，借鉴国外及试点经验，设计出符合我国实际情况的住房
抵押贷款资产证券化成熟方案，然后在全国范围内推广。
（3）国家建立住房抵押贷款担保与保险专门机构，负责向发放贷款的金融机
构提供担保或保险。政府机构对抵押贷款发放实行标准化，统一抵押申请、抵押
估价、抵押合同，并由政府设立的资信等级评定机构进行抵押证券评级，使抵押
贷款标准化。
（4）政府要充分介入，以公共信用担保，提供抵押贷款保险，使主要机构的
投资人对房地产抵押债权的投资意愿增加。
4、健全个人住房贷款相关法律体系，建立良好的外部运作环境。
银行个人住房抵押贷款领域道德风险发生的重要原因，在于恶意赖账成本过低。
提高赖账的机会成本，要建立完善的法律保障体系，加大对违约者的惩罚力度。
（1）加快相关方面的法律制度建设，出台配套的法律法规，如“住宅金融法”、
“住宅抵押贷款法”、“住宅金融机构组织法”、“住宅抵押贷款保险法”和“个人
破产法”等。
（2）加大对违约者的惩罚力度，提高其违约成本。对不守信用者，首先由银
行进行金融制裁，不再提供消费信贷，不允许使用信用卡或个人账户透支；其次，
结合社会信用制裁，禁止在购物时采用分期付款等方式。再次，采取舆论制裁，
在宣传媒体上对其进行公示；最后，对情节严重者要诉诸法律制裁，要强化法制
的权威性和严肃性，提高可操作性，加大执法力度，严肃查处违法违规行为。个
人在进行选择时才会意识到，一旦违约，自己的居住条件将会恶化，社会信任度
将会降低，他才能做出明智合理的选择，银行的债权才能得到保障。
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
50
结论
我国银行个人住房抵押贷款余额从 1997 年的190 亿元，发展到2006 年初达
1.9 万亿元，9 年时间增长了100 倍。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加，
由于相应的风险管理机制缺欠，个人住房抵押贷款的不良率也开始不断攀升。房
地产市场具有周期性是不争的事实，一旦中国房地产市场出现调整或振荡，个人
住房抵押贷款违约事件和众多假按揭就会显现出来。虽然人们已普遍意识到提高
风险防范意识，加强个人住房抵押贷款违约风险管理的必要性和紧迫性，但令人
遗憾的是学术界和实务界对个人住房抵押贷款违约风险的实证研究仍十分缺乏。
基于以上考虑，本文在总结前人理论和实证研究以及国外金融机构实务经验的基
础上，用Logistic、灵敏度分析法及Credit metric 风险度量模型对调查数据进
行了分析，并对个人住房抵押贷款的违约概率和违约损失进行了测量，探索和识
别了影响个人住房抵押贷款违约风险的主要因素并进行了违约风险分类，得出的
主要结论如下:
第一，我国商业银行个人住房抵押贷款的违约风险管理的产生和发展是有其
理论依据和现实依据的。我国现行的风险管理模式在过去较长时期内对我国商业
银行住房抵押贷款业务的发展和风险防范起到了较好的作用，但随着其业务的快
速发展和外部市场环境的变化，其缺陷正日益显现出来。为有效防范和化解我国
商业银行个人住房抵押贷款所面临的违约风险，必须改进和完善现行的风险管理
模式。
第二，我国商业银行个人住房抵押贷款的违约风险产生的直接原因有住房抵
押贷款人在还款合约期限内资金周转的需要，个人或家庭收入的下降等因素，而
其背后隐藏的深层次原因则涉及借款个人、相关房地产开发商、银行自身及相应
社会配套制度等多重主体，特别是与借款个人的社会信用，房地产开发商的信誉，
银行风险管理的技术及水平紧密相关。通过对个人住房抵押贷款的违约风险的特
征分析表明，影响的主要因素有借款人特征、贷款特征、房产特征和区域特征等
四个维度。
第三，对影响违约因素的灵敏度分析表明：个人住房抵押贷款人的家庭月收
入、首付百分比、还款收入比、购房能力和还款承受力对违约行为有显著影响；
而其所购房屋的房价、住房面积、年龄、性别等特征对其违约行为没有多大的影
响。
第四，应用Logistic 回归模型在检验其影响的违约因素也表明购房能力、首
付百分比、还款收入比与个人是否违约显著相关，并且实证结果也证明：首付百
硕士学位论文
51
分比越大，越不易违约；而购房能力和还款收入比越大，越容易违约。
第五，应用个人住房抵押贷款的违约损失度量模型--Credit metric 风险度
量模型的分析表明，商业银行应按风险等级将不同类别的贷款进行科学分类，并
按风险等级不同提取相应的经济资本，借此来吸收贷款的非预期损失，缓解和降
低个人住房抵押贷款的违约风险，确保贷款安全。
第六，根据文献研究、规范分析和实证研究结论并结合国外经验和我国商业
银行个人住房抵押贷款风险管理现状，论文分别从商业银行经营管理和国家金融
体制建设两个层面探讨了如何加强和改善我国个人住房抵押贷款违约风险管理措
施。从商业银行的视角看，当前应该做好如下两方面的工作:一是提高违约风险管
理技术；二是进行业务流程改造，完善风险管理模式和内控机制。从完善国家金
融体制的视角看，当前我国急需加强如下几方面的建设:一是逐步建立适合中国国
情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制；二是建立政府主导型为主、商
业性保险为辅的互补型住房金融担保制度，完善风险分担机制，缓解银行面临的
违约风险压力；三是实现商业银行住房住宅抵押贷款的资产证券化，完善风险转
移机制；四是加强法制建设，建立良好的外部运作环境。
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
52
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硕士学位论文
55
附录A 攻读学位期间所发表的学术论文
[1] 论文《我国农村信用合作社发展模式探讨》，发表于《集团经济研究》，2006，
（10）
[2] 论文《区域差异背景下农村信用合作社发展模式探讨》，发表于《海南金融》，
2007，（02）
商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理研究
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致谢
时光飞逝，转眼间毕业在即。回想在湖南大学金融学院度过的三年不平凡的
人生岁月历程，感激之情油然而生。
首先，我要感谢我的导师许朝晖副教授，在他的悉心指导下，我完成了论文的
写作。许朝晖老师渊博的知识和严谨的治学态度，使我受益颇多。他不仅教我学
会了如何做学问，更教了我许多做人的道理，必将令我受益终生。
其次，我要感谢这三年来张强教授、杨胜刚教授、彭建刚教授、乔海曙教授、
晏艳阳教授、贺学会教授、曾令华教授、王弦洲副教授、段进副教授、龙薇副教
授、易传和副教授、邵新力副教授、张学陶副教授、周再清副教授、姜昱副教授
等各位老师对我的辛勤指导。在他们的帮助下，我在三年的学习过程中学到了许
多新的专业基础和理论知识，使我在金融学广阔的知识领域有了一个新的飞跃。
同时，在校期间，各位老师认真工作、辛勤治学的作风也给我留下了深刻印象。
在论文资料和数据的采集过程中，湖南省长沙市某商业银行河西支行的领导
及有关人员给了我极大的帮助，在此深表感谢。
在论文写作过程中，还得到了邓太杏、李检华、郑江南、凌兵等同学的热心
帮助，在他们自己紧张的学习过程中，还抽出不少时间给我帮忙，在此谨表感谢。
另外，金融学院的许多领导和老师对我十分关心，这里要感谢的是罗俊杰老
师、潘新玲老师、陈珂老师、邓利华老师、戴晓梅老师、谭慧老师等。
最后，我要感谢我的妻子刘彬彬和我的父亲及读研期间因病逝世的母亲。在
我的学习和写作过程中，是他们的默默支持和关心，在精神和生活上给了我无限
的帮助，使我能顺利完成论文的写作。