研究生学位论文
我国商业银行房地产信贷风险研究
—从声誉、伪装偏好和制度公正角度研究
研究生姓名筮垩圭
指髑l瞄名王丞且堑援
申艄糨剐煎± 制峙砖盒鼬堂
逝瞄辩日j9I望Q鳗生垒丑县判蟛}予日期垫Q曼生且
中国海洋大学
菝磨商业艰，?’毒地产芦囊‘‘L险丹毫
——强声彗、伪装搞好即斋4度尘iE角度研究
我国商业银行房地产信贷风险研究
一从声誉、伪装偏好和制度公正角度研究
摘要
随着我国经济的发展和居民收入水平的提高，对房地产的需求激增，带动了
我国房地产业的高速成长，特别是在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引
导下，·房地产业呈现了良好的发展前景，投资增长迅猛，成为国民经济新的增长
点。最近几年，房地产业快速发展也引起一系列问题，如发展资金过分依赖银行、
银行房地产信贷门槛放松和房地产局部泡沫产生等，这无形地把房地产业风险转
移给商业银行，因此商业银行面f临巨大房地产信贷风险，研究房地产信贷风险具
有较大的理论意义和现实意义。本文从声誉、伪装偏好利制度公正三方面并结合
案例来分析房地产信贷风险产生成因及防范措施。
本文共分为六章，包括三个部分的内容，具体如下：
第一部分包括第一章和第二章，属于房地产信贷理论综述篇。本篇全面、系
统地阐述了房地产信贷风险研究背景、房地产信贷分类、房地产信贷风险类别及
房地产信贷政策演变。
第二部分包括第三章、第四章和第五章，属于本文的重点篇。第三章从声誉
理论方面具体分析声誉和房地产信贷风险关系和房地产信贷借款人声誉现状，结
合声誉理论提出防范房地产信贷风险措旌：第四章从伪装偏好理论方面具体分析
伪装偏好与房地产信贷风险关系，分析了伪装偏好弱化权力监督和制度监督，并
结合伪装偏好理论提出防范房地产信贷风险措施。第五章从制度公正理论方面具
体分析制度公正对房地产信贷风险影响和商业银行制度运行不公正具体表现，结
合制度公正理论提出防范房地产信贷风险措施。
第三部分包括第六章，属于案例总结篇。本篇以建行广州分行10亿元房屋
贷款虚假按揭诈骗案和森豪公寓骗贷案两个实际案例来总结声誉、伪装偏好和制
度公正对房地产信贷风险影响，并得出结论：房地产信贷借款人声誉好坏与否会
影响房地产信贷风险产生，伪装偏好会强化信贷腐败和弱化监管机制，使得制度
技碹商业银行舞地产瘩贷风险斟气
——从声誉、伪装编好羊￡制度公正珀渲研究
运行不公正，进而产生房地产信贷风险。因此只有潜款人声誉皇好和泉行员工在
唐贷过程中按制度办事，房地产信贷风险才能在很大程度上得到抑制。
关键词：房地产信贷风险：声誉：伪装偏好：制度公正
II
我型甸业靛斤鸯t蛙严t言费嗡．隧研究
——扶吾挚、铀装偏#邗制度堡|_|三角度研究
A resea rch for rea estate cred；t r j sk of Comme rC i a
Bank n Chi na
—Resea rch from reputat i on，preference
faI Sificat；ON，instjtutiona}justice
Absi：ract
Along with the economic development of ol／r country and the increase of the
income level of inhabitants，the demand of real estate are increasing quickly．It has
been making real estate industry grow high speedly．Real estate industry is taking on
the good prospects for development，the investment growth of real estate industry has
been increasing swiftly and real estate industry has become a new growth point of
national economy，specially under the gmdance of housing system reform and
enlarging domestic domeand． Recently，fast development of real etate industry also
caused a series of problems．for example．the fund of real estate industry relies on the
bank badly．real estate credit threshold excessively falls and teal estate bubble
engenders locally，They may shift the real estate industry risk to the commercial banks
invisiblly．Therefore the commercial banks are facing with huge risk．The research on
real estate estate redit risk has important theory meaning and practical meaning．Wjth
the help of the Cases。this paper arialyses cause of the teal estate credit risk and puts
forward measures for preventing the real estate credit risk from reputation，preference
falsification，institutional justice．
This paper is divided into six chapters，and comprises three parts．Specifically as
follows：
The first part：the first part comprises the first chapter and the second chapter,
belongs to real estate credit theory summary．This part elaborates comprehensively and
systematically background of research on the real estate credit risk，classification of
the real estate credit category of the real estate credit risk，policy evolution of the real
estate credit．
The second part：the second part including t}1e third chapter,the fourth chapter
and me fif出chapter．belongs tO this key part of this paper．The third chapter from
reputation theory analyzes the relation between reputation and the real estate credit
risk．the reputation status quo of boEower and at the basic of reputation theory puts
forward measures tO prevent the real estate credit risk．The fourth chapter from
preference falsification theory specifically arialvZeS the relation between preference
falsification and the real estate credit risk，analyzes that preference falsification Call
attenuate the authority surveillance and the institution surveillance，and at the basic of
preference falsification thoery puts forward measles．The fifth chapter from
institutional jUstices theory analyzes specifically institutional justice’S effect Oil the
覆营丽业银厅+声越产藩冀fiL精诉鼍
——扶芦誉、为装端￡雨制度登正角复研笼
real estate credit risk and concrete manifestation o士’,血just operation of institution in
the commercial banks and at the basic of anjust operation of institution puts forward
measures to prevent the real estate credit risk．
The third part：the third part including the sixth chapter，betongs to case summary
This chapter LlSe8 tWO cases tO summarize the effect that reputation，preference
falsijj：ication and jnstitution injnsice make 0n也e real estate credit risk．and draws the
conclusion：borrower’s reputation can affect the real estate credit risk．preference
falsification Can intensify the credit corruption and aRenuam surveillance mechanism
and make operation of institution unjust．and engender the rea／estate credit risk．So
only good borrowers’reputation and the bank staffs crediting according tO the
institution can prevent the real estate credit risk in the very汀eat degree．
Key words： reaI estate credit risk： reputation： Dre{erence
fa J sifj cation：i nstiruti onaI justice
IV
独创声明
本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的
研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其
他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含未获得
(壁!垫退直墓丝益墓挂别童塑的!奎拦亘窒2或其他教育机构的学位或证书使
用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明
确的说明并表示谢意。
学雠文储躲帕苷签字嗍抄氅e U I
学位论文版权使用授权书
，P
月＼ 同
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年月R
我国商业银行身地产信贷q险研究
一坟声誉、伪装磕好和制度竺正龟鏖研究
0绪论
0．1本文写作背景和现实意义
0．1．1本文写作背景
背景一：房地产业发展资金过分依赖银行信贷
20世纪80年代，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产业
逐步恢复和发展，房地产投资保持较快的增长速度，房地产投资逐年递增，截止
到2003年，房地产投资额达到10106．1亿元，比2002年增长29．70％。房地产
业的发展，带动了整个国民经济的发展，对国民经济的发展起到重要的拉动作用，
据有关预测，近年来房地产业对GDP增长的直接和间接贡献率之和达1．9％～2．5
％之间。o’房地产业的飞速发展要求有大量的资金作为后盾，但资金始终是～种
稀缺资源，因此资金制约着房地产业的发展。我国房地产项目开发实行的是香港
模式，整个开发流程，从买地、建房、销售、管理都是一家房地产商独立完成，
项目开发周期长，因此资金是房地产业发展的血液。目前我国房地产开发资金主
要有三块：自有资金、银行信贷和销售回款，自有资金中30％～40％为来自银行
的流动资金信贷，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押信贷，因此，我国房
●
地产开发中来自银行资金的比重多在70％~80％，甚至更多．中国人民银行研究
局课题组的调查研究显示“1，国内银行体系对房地产开发的金融支持，1998年以
来发生了很大变化，1998年房地产开发信贷余额为2029亿元，2004年11月扩
大到7800亿元，是1998年的3．8倍，而且房地产开发信贷增长明显快于同期全
部金融机构信贷增长速度，房地产开发信贷在全部金融机构信贷余额中的比重越
来越大，以几大股份制上市银行2004年数据来看，招商银行、华夏银行、民生
银行房地产开发与信贷占该行的比重，分别为20．75％、20．20％、30．72％。房地
产业发展资金过分依赖银行，在事实上房地产业把相当部分市场风险和信用风险
转嫁给银行，使银行承担了房地产业发展的风险。
背景二：部分商业银行降低房地产信贷门槛
爱星两业翌，亍号，唑七岩冀吼。叁磷芒
——氓声磬．t为装青々f和制度登正嚼夏砰号
目前我国房地产业发晨形式良好，房地产信贷风险相对其它业务信贷风险
小。房地产开发信贷一股采取抵押担保方式，抵押物价值倦定，升值潜力大。个
人住房抵押信贷也是如此，而且单笔金额少，风险相对分散。另外房地产业是高
利润的行业，因此各家商业银行把房地产信贷业务当维优质业务展开激烈竞争。
。由于存在激烈的竞争，房地产商可以就一笔信贷同时向几家商业银行申请，而商
业银行为了抢夺信贷业务市场而不得不把申请信贷条件降低，甚至违规向购房者
或房地产企业发放按揭信贷或项目信贷。
背景三：房地产业局部过热
近年来，房地产过热、房地产泡沫争论不断，早在2002年上半年，泡沫之
说就已经出现，进入2004年后，随着房地产价格持续攀升，对泡沫的争论也日
趋白热化。这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国
的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫，而另一部分学者则认
为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力，出现了很严重的泡沫，并且
泡沫即将面临破灭。甚至有人提出。中国房地产泡沫破裂论”，他们认为中国的
房地产泡沫已经“接近爆炸的边缘”、“将在数月内破裂”．两种论点针锋相
对，使得议论很为热闹。
自从20实际80年代起，我国房地产业发展是有目共睹的。据统计，1993
年到2003年，我国房地产开发投资从1937．5亿元，增长至10106．1亿元，10
年闻增长了4．2倍，平均每年增长17．96％。房地产信贷也大幅度增加：房地产
开发信贷，1998年是2000多亿元，到2004年超过7600亿元；个人住房抵押信
贷，1998年只有400多亿元，2004年达到1480亿元。巍品房空置也在增加，在
1999年，商品空置率为19．6％，到2004年空置率已高达珊左右，空置面积达1
亿平方米左右。商品房价格也在快速上升，这也是不争的事实。因此综观我国目
前房地产业发展，可以得出目前我国房地产业出现局部过热现象，这样引起房地
产业泡沫现象。
0．1．2现实意义
，
’
_．
房地产行业对一国经济的发展有重大的带动作用，房地产业是一项基础性产
我周商业银行房地产信贷嗵险研究
——从声警、伪装编好手口制度公正角度研窀
业，它和其它行业的发展具有密切的相关性。房地产行业的产业链非常长，波及
面非常广，它的基础性行业特征决定了房地产业与其它行业具有密切的相关性。
在OECD各国35个产业中，除政府服务业外，其余34个产业均与房地产业有关，
在中国40个产业中，除废品及废料业外，其余39个都与房地产业有关联。刘水
杏(2004)嘲借助投入产出模型对美、日、英、澳五国房地产业与其主要关联产
业的关联度进行不同层面的研究，他将房地产业对同一产业产生的后向拉动与前
向推动作用之平¨称为房地产业对该产业的总带动效应，碍出结沦：房地产业对其
它产业有非常明显的带动效应，在OECD各国，房地产业对各产业的带动效应是：
美国1977—1990年在1．264～1．462之间，平均为1．333；日本1970-1990年在
1．491～I．679之间，平均为1．563；英国1968-1990年在0．769～3．90之间，平
均为1．83；澳大利亚1968-1989年在0．838～I．228之间，平均为1．03(见表I)。
我国房地产业也对各产业的总效应与发达国家接近(注：数据来源为1997年投
入产出表和部分省份2000年投入产出表)，部分地区如北京、广东甚至高于发达
国家(见表2)
表一OECD四成员国房地产业对其主要关联产业的总带动效应
产业代，美国．‘ 日本英国澳大利亚：；
类型码变动范均值变动范均值变动范均值变动范均值
围围围围
食品3 0．046～ O．05 0．042～ O．05 0．053～ O．10 O．016～ O．03
饮料0．056 0．057 0．142 0．046
烟草
业
造纸6 0．04l～ 0．05 O．087～ O．05 O．055～ O．10
业0．055 0．117 0．189
化学7 O．028～ O．03 0．046～ O．05 0．045～ O．07
工业0．038 O．051 0．12l
建筑26 0．126～ O．12 O．168～ 0．16 0．042 O．15 0．066～ O．09
业0．159 O．172 0．275 0．106
批发27 O．126～ 0．14 O．168～ O．17 0．064～ O．20 0．062～ O．13
零售0．159 0．172 0．217 0．203
业
运输29 0．04l～ 0．04 0．049～ O．06 0．043 O．10 O．050～ O．06
及仓0．048 0．104 0．194 0．064
储业
凌固面止嚷圩寄地立譬传啊睁研声
——豉毒警．铸睫镐簪弛制度尘正角嘎研究
金融3l O．07l～ O，09 O．07l～ O．09 O．02j～ O．17 0．048～ 0．09
保险0．102 0．150 0．485 0．133
业
房地32 O．193～ O，24 0．070～ O．15 O．037～ O．30 0．040～ O．13
产业0．307 0．207
●
0．712 0．198
社会33 O．111～ 0．14 O．07l～ 0．1l 0．046 O．1l O．079～ 0．2l
服务‘J 0．157 0，150 Q．184 0．348． ’州-
业
总效1．264～ 1．33 1．49l～ L 56 0．796～ 1．83 O．838～ 1．03
应1．462 1．679 3．90 L 228
注：美国为1997-1990年数据：日本为1970—1990年数据；英国为1968-1990
年数据；澳大利亚为1968-1989年数据。
表二我国房地产业对主要相关产业的带动效应
产业名称代带动效应产业名称代码带动效
码应
金融保险业33 0．145 农业l 0．048
商业30 0．145 电器机械及器材制18 0．045
造业
建筑业27 0．094 行政机关及其他行40 O．04l
业
非金属矿物13 0．093 纺织业7 0．040
制造业
化学工业12 0．090 金属制造业15 0．039
社会服务业35 0．087 食品制造及烟草加6 0．038
工业
金属冶炼及14 0．054 电子及通信设备制19 0．038
压延加工业造业
机械工业16 0．049 造纸印刷及文教用10 0．037
品制造业
对40个产业的总效1．416
应、
房地产业是相关性非常强的基础性产业，一旦出现房地产信贷风险，则会波
及到其它行业，因此对一国经济的发展极为不利。因此房地产信贷关系国家经济
发展的大事，研究房地产信贷风险对于指导我国房地产业健康发展有这重大指导
意义。目前我国房地产业处在非理性繁荣阶段，投机现象非常严重，加大了商业
银行房地产信贷风险，因此加强商业银行房地产信贷风险的管理己成为我国目前
迫切需要解决的重大课题。
我崮衙业跟厅痔地产信贷风险研究
——从声磬，均装填好手Ⅱ制度公正角度j}}咒
0．2国内外文献综述
0．2．1国外房地产信贷风险研究文献综述
国外研究信贷风险理论主要有：(1)信息不对称理论．StiglitzQ981)。1指出，
随着对借款人实际贷款利率的上升，贷款合同的拖欠概率也上升了。其原因是借
方拥有贷方所不了解的投资风险信息，即道德风险和逆向选择。Bester H．
Screening(1985)“3认为当贷方同时以贷款利率和抵押品要求作为对借方的激励
手段，将有可能存在一个使贷方筛选出有害风险的贷款合约，首次从正面研究了
信贷决策机制以防范信贷风险。English w B(1986)“’则通过建立安全资产和信
贷配给的模型，尽管以配给作为信贷决策机制切断了银行贷款量和银行收取利率
之间的联系，但安全资产的收益率仍是反映货币政策对借款影响的一个好指标．
其中配给是指两种情况：一是在所有的贷款申请人中，一部分人获得贷款，另一
部分人被拒绝，被拒绝的申请人即使愿意支付更高的利息也不能获得贷款；二是．
一个申请人的借款要求只能部分地得到满足。Besanko D(1987)旧基于对风险刻
画的一阶随机优势概念，着重研究了在不完全竞争和完全竞争的信贷市场中的信，
贷决策机制．针对高风险和低风险两种假设，设计出了相应的信贷决策模型。
Lisa(2000)研究了不同风险等级的借款入对固定利率和浮动利率住房抵押
贷款的选择问题．在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，
只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡(separating
equilibrium)，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款。低风险的借款入则
选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别
高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。(2)贷款违约微观因素研
究．Gau(1978)利用与先前不同的方法，建立一套个人住房抵押贷款违约风险评佑
标准．其资料来源由两家保险公司提供，研究期间为1967年到1974年6月，从所
有违约与非违约借款人中随机抽取212笔违约样本与873笔非违约样本．解释变
戋罾爵业琨吁旁地声售≯f4蹙斜芑
——叭富蓄．白装r赢乎鄱制宦尘正靖耋研窆
量采-分法，即数篮菲0即I．利用主成盼分{行法从64个变量中提取28个因
子．为了识别因子间的相对重要性，用逐步回归分析方式从28个因子中提取17
个因子来建立判别函数，最后用这17个因素进行聚类分析将样本分为六类。并用
每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高『氐。研究结论认为借款人过去．，⋯_～，⋯ 一·⋯●。⋯ ’‘‘
’
的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。Deng(1995)和Sanchez(1999)选
择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损
失．Follian，Huang(1999)在其模型中除考虑上述一些变量外，还包含了贷款期
限、人口和经济变量来共同解释违约情况。(3)房地产泡沫理论。美联储主席艾
伦·格林斯潘(Alan Greenspan)(2002)⋯对房地产泡脉的存在问题有一种不可
知论的观点：在泡沫未破灭之前，很难确定泡沫的存在和存在程度，这会产生信
贷风险。罗伯特·希勒(Robert J．shiller)(2003)m则认为：全球有一个普
遍现象——凡具有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免，一个必然规律——
房地产市场长期低迷或氏期高涨都会产生泡沫。
O．2．2国内房地产信贷风险研究文献综述
目前大多数关于房地产信贷风险的论文和专著都是从宏观和制度层面分析
我国房地产信贷风险的现状、成因和应对措施，归纳起来大概有以下几种： ，
第一，信贷双方由于信息不对称形成的风险
信息不对称是指交易的一方拥有另一方不拥有的信息，甚至第三方也无法验
证，即使能验证也要花费大量的人力、物力、财力和精力，在经济上是不划算的。
信息不对称通常会造成两种结果：道德风险和逆向选择。由于信息不对称，商业
银行不能完全掌握借款人的真实信息，因此加大了房地产信贷风险。
韩继云(2003)删认为在当前金融体制不完善的情况下，信息不对称会给银
行带来逆向选择问题，那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利后果的借款
人获得信贷，从而产生信贷风险。同时房地产信贷的高回报使银行放松警惕，低
估风险，容易出现信贷条件放松和信贷过度，从而信贷风险产生。
我国两业银行劈地产信贷风险研究
一扶匿誊。伪装噜好阳制度公正角度研定
罗春玲(2004)““认为房地产信贷信息不对称，会产生道德风险：‘房地产行
业过高的利润会导致房地产企业“空手套自狼”向银行借款，产生信贷风险；房
地产开发热，出现个人购房热、炒房热，少数人不顾自身经济实力，利用银行资
金投资，造成房地产行业非理性发展，产生信贷风险：银行也盲目追求高利润，
低估风险，造成信贷风险。
陈学会等(2005)““认为在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资
者商佶或低估未来收益的现象，当投资者过度看好经济形势及预期收益时，许多
投资者会借债从事房地产投资，而银行的脆弱性存在逆向选择和道德风险问题，
那些具有冒险倾向，信誉差的借款人最有可能获得信贷，财富的诱惑会吸引更多
的投资者进入，这样很容易导致房地产泡沫，从而产生信贷风险。
第二，银行内部风险控制不善引起的风险
内部风险控制是指银行内部的管理控制系统，是商业银行为保证安全运营而
制定和实施的政策与程序，起最终目的是为了防范和化解金融风险。内部风险控
制不善的主要方式是管理不当引起的，由于中国委托代理机制是二级委托代理，
所有者的虚位导致经营者更加有机可乘，因而很难对经营进行有效的监督，制定。
的一些文件、规则也很难具有可操作性。很多经营者自作主张，将资金贷给“问
题企业”，同时也就产生大量违规资金进入股票、房地产等市场，这样会导致银
行信贷风险的产生。
张秀华等(2004)“”认为信贷管理不善，部分商业银行在发放信贷是放松条
件和盲目竞争房地产信贷业务，导致了房地产信贷风险的产生。王义平(2004)
“”认为有的商业银行由于存在内控制度方面的风险监控盲点，导致个别房地产信
贷人员与一些不法房地产商内外结合，致使房地产信贷风险的产生。柳燕(2005)
“”认为银行房地产信贷管理机制不健全，银行对风险管理比较松散，尚未形成一
套完整的风险管理运作机制，风险责任机制不明，因此导致房地产信贷风险产生。
第三，房地产发展出现过热引起风险
按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益，当资产的价格异常
膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫就产生了，房地产发展过热，从而其价值严
重背离真实价值，因此导致房地产市场泡沫出现，进而引起房地产信贷风险。
汪利娜(2003)“甜认为银行体制不健全，盲目地追求市场份额、信贷规模，
7
爰里商业裂吁穹二也士7毒≯4正．乏·年t
——城言董，待鹱嘻簪和制度登正龟笺讲笔
忽规对管款企业或个人的资信的审查，而从导致大量的银行资金介入房地产市
场，这样会加快房地产资产阶格的膨胀，从而泡沫产生导致抵押大幅度贬值，如
在东南亚金融危机中，．香港、日本、韩国等房地产价值缩水30％～70％，造成大
量负信贷，由此带来银行大量的呆帐坏帐，危机银行体系。陆磊(2004)““认为
⋯中国房地产市场存在不少泡沫，假如政府没有清醒的认识，当房地产泡沫破裂时，
国内经济将面临巨大的风险。易宪容(2005)“”认为，从消费与投资两方面来说，
1998年以来中国房地产市场快速发展仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜
在需求真正地转化为有效需求，这一过程主要以来于银行信贷的支撑和代际收益
的转移，从而导致中国房地产市场的虚假繁荣和价值的严重高估，造成房地产市
场资产价值与价值的严重背离和房地产泡沫的出现，而且这种需求完全是依赖银
行信贷，这样加大了银行的信贷风险。
本文认为以上对房地产信贷风险的分析具有一定的道理，但没有从根本上解
决简题，都具有一定的片面性。他们的分析思路忽视了以下三方面：
第一，忽视借款人的社会声誉．
电好的声誉是企业的一种社会资本，可以降低企业的交易成本。良好的企业
制度也需要企业有良好的声誉，否则制度也是也无任何作用。为什么房地产市场
会产生泡沫，在一定程度上是因为银行盲目扩大信贷规模，抢占房地产信贷市场，
而在房贷时没有过多考虑借款人的声誉。声誉对企业融资有着重要的指导意义，
而目前我国房地产企业总体信用不高，不具有良好的社会声誉，因此这会导致房
地产信贷风险。
第二，忽视银行信贷决策当事人的伪装偏好
对企业是否信贷作出决定需要银行信贷部门有一套科学的审查制度，但有些
银行具备良好的审贷制度，为什么还会产生信贷风险昵，在一定程度上是因为银
行信贷决策相关人员存在伪装偏好，没有履行应有的责任。伪装偏好的存在会产
’生信贷决策的失误，同样会产生信贷风险。
}’
第三，忽视制度运行是否公正
●
从学理意义上看，现有的经济转型制度分析范式强化了制度的工具理性，忽
视了作为制度价值维度的制度公正。同时，在经济转型实践中，政府作为第三方
我国商业银仃旁地产i言贷吼略研究
——扶i蓦誊．{秀装情好船制度竺正每度研危
介入制度安排会影响到制度的实质公正与制度的运行公正，制度公正问题日益凸
显。因此具有制度不但需要本身维度的公正，更需要运行公正。而目前学者更多
的是注意到房地产信贷风险防范的制度制定措麓，而忽视了制度执行公正维度。
总之，企业声誉、伪装编好、制度公正都会从根本上产生房地产信贷风险。
因此本文分别从这三方面出发，分析目前我国商业银行信贷风险的产生及其防范
措施。
0．3研究思路和方法
’
房地产信贷风险是伴随着我国房地产业发展而产生的，人们在房地产信贷风
险成因和防范方面作了大量的研究，并取得了一系列显著成果。但在分析成因和
提出措施方面往往都主要是运用信息不对称、制度和房地产泡沫等理论分析，存
在一些不足之处。鉴于此，本文以当代经济学经济人假设为基础，重点应用当代
有关声誉、伪装偏好和制度公正理论对房地产信贷风险进行系统的分析，提出防
范风险措施，并结合案例总结经验教训。．··
在研究方法方面，本文坚持理论分析与案例分析相结合，既有数理分析，又
有图表分析，既注重对具体问题的具体分析，又注重学术研究应具有的一定普遍
适用性。‘、
0．4本文的内容及结构安排
本文在阐明研究背景和意义并提出研究问题之后，首先进行了房地产信贷理
论的阐述：系统地阐述了房地产信贷业务、房地产信贷风险分析、房地产信贷现
状及房地产信贷政策演变。随后分别从声誉、伪装偏好和制定公正三方面具体分
析房地产信贷风险产生成因，在此基础上分别提出防范房地产信贷风险的措施。
最后，本文就以案例总结声誉、伪装偏好和制度公正三者在房地产信贷风险中的
作用并得出经验教训。一
第一章介绍了本文研究的背景与意义，对国内外房地产信贷风险
研究的现状进行了综述，阐明了本文研究的思路和方法，概括了本文的主要内容、
结构，最后指出了本文的创新、不足之处。
9．
我国奇业键r7旁地。言贷1占j)f土
——坟嘉警、均襞亮苷帮制度垒王龟矍讲览
第二章系统介绍了房地产信贷业务、房地产信贷风险类别和房地产信贷政策
演变。
第三章首先介绍了声誉理论发展历程，在此基础上提出本文声誉定义。随后
介绍了声誉与房地产信贷风险关系，认为房地产信贷借款人声誉好坏与否对房地
产信贷风险有重大影响，良好的声誉也是防止房地产信贷风险的机制之一。接着
在此基础上分析了我国房地产信贷风险借款人声誉现状。最后从声誉理论角度提
出房地产信贷风险措旋。
第四章首先讨论了伪装偏好理论和权力寻租理论，并在此基础上分析了伪装
偏好如何产生房地产信贷风险。伪装偏好弱化了监管机制，强化了权力寻租，因
此伪装偏好可以产生房地产信贷风险。最后从伪装偏好理论角度提出房地产信贷
风险措施。
第五章首先对制度及制度公正理论进行综述。然后分析银行制度运行不公正
的具体表现及原因，在此基础上分析了制度运行不公正对房地产信贷风险的影
响。最后从制度不公正理论角度提出防范房地产信贷风险措施。、
第六章通过两个典型的房地产信贷腐败案例对以上章节进行总结，认为借款
人声誉、银行员工伪装偏好和银行制度运行不公正是房地产信贷风险产生的重要
原因。首先对案例进行分析，然后在分析的基础上总结了经验教训。
0．5本文的可能创新与不足
(一)本文的可能创新之处
第一，在现有房地产信贷风险研究中，普遍运用信息不对称、制度和房地产
泡沫理论来分析房地产信贷风险，而往往忽视声誉、伪装偏好、制度公正三方面，
把它们限定为外生变量，缺乏把它们当作内生变量来系统研究。本文把这三方面
作为内生变量进行主要研究，从这三方面分析房地产信贷风险产生成因及在此基
一础上提出措施。‘
第二，本文通过案例总结了声誉、伪装偏好和制度公正三者对房地产信贷风
险的影响，并在此基础上得出经验教训。
我国商业银行碍地产信贷风地研冗
——从声誉．伪装唱好柳割童全正囔庄砰冀
(--)本文的不足之处
第一，鉴于作者的学术水平，本文主要是通过定性方法从声誉、伪装偏好和
制度公正三方面分析房地产信贷风险，在定量方面缺少深层次的数理分忻。’
第二，由于声誉、伪装演好和制度公正理论属于社会学、管理学、法学和经
济学的交叉领域，在经济学方面的应用还不常见，运用这些理论分沂经济学问题
的资科不多，因此本文在运用这些理论分沂房地产信贷风险时存在一些分忻不深
入问题。
1房地产信贷概论
1．1房地产信贷业务概述‘埘
1．1．1房地产信贷概念，分类疑其特点
1．房地产信贷概念概述．
● 。●。●● ●
●
。
房地产信贷是从事房地产信贷业务的银行向房地产开发、经营、流通和消费领域
投放的信贷总称，是商业银行重要的资产业务。从表面上看，房地产信贷是用于
带有固定资产投资性质的房地产开发，而且开发计划也列入固定资产投资计划；
但从本质上看，房地产开发信贷属于生产性流动资金信贷。．
，
● ● ●
房地产信贷，既可以向单位信贷，也可以向个人发放；既可以用于购、建住
房，又可以用于土地开发，等等。归纳起来，房地产信贷的对象主要有：(1)．土
地开发公司；(2)．房屋开发公司；(3)．房地产综合开发公司；(4)．房屋经营
公司；(5)．房屋维修和物业公司；(6)．建筑企业；(7)．房屋装修公司；(8)．购、
建房的单位；(9)．合作建房团体；(10)．购、建房的个人。
2．房地产信贷种类
房地产信贷的种类很多，从不同的角度有不同的分类，主要可以根据信贷的
对象、用途、期限、担保方式和信贷的自主权以及资金来源等不同标准进行划分。
‘注：参考‘商业锭行房地产信贷，f有修改
爱凳哥业喂疗寄地立言毙啊．隆讲毫
——坟彦誉、伪棱哺好和制变登正自宴碍f窀
(1)．信贷的对象划分·
按信贷的对象划分，主要可分为单位购建信贷、住宅合作社建房信贷、个人
购建房信贷和房地产开发经营企业信贷等。单位购建房信贷，是指企事业单盥效
购置房屋或建造住房丽向银行申请的专项信贷。住宅合作社建房詹贷，是指为进
行集资合作建房的集体经济组织发放的信贷。个人购建房信贷，是指企事业单位
职工或城镇居民欲购置房屋或建造住房而向银行申请的专项信贷房地产开发经
营企业信贷，是银行向从事房地产业的开发、经营单位发放的信贷。
v(2)．信贷用途划分
按信贷用途划分，，主要可分为住房开发信贷、商业用房开发信贷、个人住房
信贷，其他房地产信贷等。
(3)按信贷期限划分
按信贷期限划分，主要可分为短期、中期和长期房地产信贷。短期房地产信
贷，是指信贷期限在一年(含一年)的房地产信贷。中期房地产信贷，是指信贷
期限在一年以上(不含一年)五年以下(含五年)的房地产信贷。长期房地产信
贷，是指信贷期|艟在五年以上(不含五年)的房地产信贷。·
(4)款的担保方式划分
按信贷的担保方式划分，主要可以分为信用信贷和担保信贷，后者又可分为
保证信贷与抵<质)押信贷。
(5)按信贷的资金性质划分
按资金性质房地产信贷可分为自营性房地产信贷和委托性房地产信贷两大
类。其中：自营性房地产信贷又分为房地产开发信贷和个人住房按揭信贷；委托
性住房信贷分为单位住房信贷和个人公积金住房信贷。本文指的房地产信贷是银
行自营性信贷。．
‘
3．房地产信贷特点
房地产开发信贷是商业银行向具有房地产开发资质的房地产开发企业发放
的用于房地产项目开发建设的信贷。相对于其他业务品种的信贷而言，房地产开
发信贷受到政策环境，市场变化、项目要素、开发商资质等诸多因素的影响，因
我国商业镆行旁地产。孑贵咀陵研咒
一从声誉．伪装填好和制匿登正角堂研篦
此它具有收益大、风险高的特点，因此，一股需要在评价综合收益的基础上谨慎
办理。
个人住房按揭信贷是指在购房者已向房地产开发商支付所购房产的首期款
的情况下，剩余款项由银行发放按揭信贷并直接付给开发商；并在信贷期间，借
款人将所购房产的权益或所有权抵押于银行，并按月向银行还本付息的一种抵押
信贷。个人住房抵押款受到个人收入，个人信誉、抵押物市场价值等因素影响，
因此它的特点是长期性，零售胜和分批偿还|生。
1．1．2信贷操作流程
1．信贷申请程序
借款人主动主动向银行直接申请，借款入应该填写借款金额、借款用途、偿
还能力及还款方式等主要内容的借款申请书，并提供与信贷有关的相关材料。
2．信贷申请评估
目前对信贷评估的要求是对借款人的资信评估，包括借款人的领导素质、经
济实力，资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等。在此基础上对借款人作
出信用评估，并根据相应信用等级提供信贷。
．
'
3．信贷调查
信贷人受理借款人申请信贷后，应对借款人的信用等级以及借款的合法性、
安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定信贷的
风险度。
4．信贷审批
信贷应当实行“审贷分离、分级审批”的信贷管理制度进行信贷审批。
5．订立借款合同，发放信贷
根据合同有关规定，对借款人进行相应的信贷额度。
6．贷后审查，归还信贷
信贷发放后，信贷人应对借款人执行借款合同情况及借款人的经营情况进行
霞蜀商业锟，斤穷地产一言冀1盒弭Z
——杖声警、曲鹱嗨奇{口制宅公正苇耋砑窀
追踪调查，掌握借款人资信变化情况。借款人应当按借款合同按时足额归还售贷。
1．1．3房地产信贷的意义
房地产信贷可以拉动国民经济增长，因此具有重要的现实意义：
1．扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展
银行从事房地产信贷业务，可以扩大银行资产业务领域，调整资产结构，改
善资产负债状况，拓展银行利润来源渠道。同时，随着房地产信贷业务的开拓，
还会为银行带来其他相关业务需求，如提供房地产评估、代理买卖房地产以及房
地产咨询业务等，扩大房地产银行的中间业务。
2．支持房地产业发展，促进经济增长
房地产商品具有价值大，生产周期长的特点房地产商品的开发需要投入大量
资金，丽资金的占用对闻也较长，因此银行房地产信贷可以为房地产业注入资金，
这样支持了房地产业的发展。房地产业是经济发展的基础设旌，它的发展可以带
动相关行业的发展，因此可以促进经济的增长。
1．2房地产信贷现状
1．2．1房地产企业融资现状及原因
‘
●。
由于房地产业本身的物理和经济特征，房地产项目开发周期长，需要投入大
量的资金，因此它属于资本密集性行业。资本规模和资金的运作水平是衡量房地
产企业竞争力水平的重要因素。自20世纪80年代，我国房地产业逐步恢复和发
展，房地产投资逐年递增，截止到2003年，房地产投资额达到10106．1亿元，
比2002年增长29．70％。投资规模的增大加大对资金的需求，因此资本的规模
对房地产企业的发展具有重要的作用。
房地产企业资本来源主要由两部分构成：自有资金和外来的债务型或权益型
投资资金，目前我国房地产企业自有资金不到30％，绝大部分来自债务融资。
而债务融资大部分都是银行信贷资金。2003年中国人民银行121号文件和国务
院18号文件的出台，限制了商业银行信贷资金的规模，进一步收缩房地产企业
1血．
我国葡业锟r亍售地产售货风殓研究
——从声誊、t为装南好稆制度尘正角度研究
’资金来源。由于房贷门槛的提高，众多房地产企业面临断裂资金链的危险，因此
拓宽房地产企业融资渠道、实行融资渠道多元化是当前房地产企业的必然选择。
1．当前我国房地产企业融资渠道问题。
融资渠道多元化对缓解当前我国房地产企业资金紧张具有重要作用，目前我
国房地产融资渠道问题：
第一，融资渠道单一，银行信贷融资颓占主体地位，直接融资额比例不大
目前，各种银行信贷成为我国房地产企业发展的“生命线”。银行信贷资金
几乎成为房地产企业发展的唯一融资渠道。如表三：
表三：我国房地产企业融资现状
年度用于房地产同比增长金融机构信同比增长房地产信
开发信贷余(％) 贷余额(亿(％) 贷占金融
额(亿元) 元) 机构信贷
余额比例
1998 2028．92 86524．13 2．34
1999 2350．37 15．84 93734．3 833 2．5l
2000 2628．17 11．8l 99371．07 6．01 2．64 ．
2001 3494．32 32．96 儿2314．7 13．03 3．11
2002 4465．08 27．78 131293．9 16．9 3．40
2003 6657．35 49．10 158996．2 21．1 4．19
资料来源；毛立平等《当前我国房地产金融风险及防冠对策分析》2004 09
目前我国房地产企业融资主要是通过间接融资，如上表所示，银行信贷资金
仍是我国房地产企业融资的重要部分。房地产企业上市融资和债券融资方式还受
到限制，且范围仍然是少数有实力的房地产企业。房地产基金融资是一种很好的
融资方式，但目前我国缺乏相应的法律、法规政策，国家也没有政策支持。
第二，融资方式受到限制，难以满足房地产企业资金需求
(1)上市融资。上市融资有以下优点：在短期内获得永久资本，可以提高房
地产企业的自有资本、通过首发等方式可以获得比帐面价值高的溢价资金。但上
市融资也有种种限制：证券市场要求上市公司有稳定的收益，有持续经营的能力，
因此房地产企业上市的进入门槛高，按有关部门要求，申请上市的房地产企业，
应具备以下三个基本条件：①股份制改造一年以上，并通过证监部门验收；②企
业管理、运作规范；③财务透明、公开。目前我国大多数房地产企业无论是在规
发固耷止是吁守地立售啦!等研毫
——恢罩营、为装害蜉手Ⅱ斟吃L-匠案耋研毫
模还是持续经营方面都缺乏长远考虑，因此上市融资对旁地产企业融资是育很大
限制。据有关部门统计，全国房地产开发企业近3万家，而国内证券市场的上市
房地产企业约70余家j仅占0．23％，而且大部分是在1994年以前上市或借壳
上市的，2001年以来股票市场的筹资额中，房地产企业上市融资额所占比重呈
下降趋势。，
(2)债券融资。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商
推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资
券”，总计I．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条别》对具体项目发
行，实际上是资产负债表外(Off-balance sheet)的房地产项目债券。同年9
月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，
这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于我国房地产企业信用等级不高，接
连出现债券到期无法偿还事件。因此国家针对房地产企业债券实行非市场化政策
措施，这样严重阻碍了房地产债券的发展。1984年的《企业债券管理暂行条例》
和1993年颁布的《企业债券管理条例》都力求控制和约束企业的融资行为，1993
年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4
家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目
发行的“1998深振业债券”：北京首都创业集团发行的“首创债券”；北京市
房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有
限公司发行的“华远债券”。目前，能够获准发行企业债券的房地产企业还很少，
由于企业规模和实力的限制，绝大多数房地产企业很难达到要求的信用等级，而
拿不到这项资金。·
，
●
(3)房地产信托。2003年中国人民银行121文件和国务院18号文件收缩了
商业银行对房地产企业的信贷资金，房地产信托受到了房地产企业的青睐。据信
托业2004年一二季度报告显示，今年第二季度资金投向房地产的信托计划共有
24个，筹集资金27．43亿元，位居第一；而第一季度共有39家信托公司发行
74个集合信托品种，募集资金总计65．15亿元，其中房地产占29个，募集资
金32．4l亿元，筹集资金比重达到了49．7％。同时，又有50多家信托公司重
新注册登记。由于目前我国房地产信托资金的使用更多地体现为“过桥信贷”的
性质，对银行构成巨大风险。因此2004年7月7日，银监会公布《信托投资公
我饵商业霞厅旁地产信贷风隆研冠
——扶声誉，曲鹱宕蜉帮击4废公正角蠖研宅
司信息披露管理暂行办法(征求意见稿)》，《办法》对能够突破200份合同的公司
散了严格的资质限定，符合“提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元”；
“过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60％以上”；“累计发行
房地产集合信托3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益”等条件的信托
公司，可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务。同时规定，不受合同
份数限制的房地产信托资金“应当进行组合投资，不得：睁资金运用于单个不动产
或其经营企业”。由于目前我国信托本业收入占信托业总收入的比咧仅为13％，
因此仅这一条就会将很多信托公司排除在门外。
2．多元化融资渠道难以形成的原因’
房地产行业作为一个国民经济发展的支柱行业，它具有投资周期长、资金密
集高的特点，因此客观上需要拓宽融资渠道，筹集大量资金。但目前我国房地产
融资渠道仍然有限，多元化融资渠道还未形成，这是由于房地产企业内部和外部
原因造成。
第一，房地产企业内部原因
我国房地产企业经过近20年的发展，取得了巨大成就，但也存在不足：①
●
●
数量多，规模小。据统计，2002年我国房地产企业数目达32618家，总资产达
到33043．13亿元，主营业务收入达到32480．78亿元，尽营房地产企业的资产和
主营业务收入量的绝对值看似很大，但平均到每个房地产企业的绝对规模就显得
较小；②开发能力低，抗风险能力差。房地产业是非常典型的资本密集型产业。
而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水乎不高，与其资金
密集的行业特点极不相适应。如图(1)：
我凰商业锭·i i，墨，二-占竟q厘研t
——扶言誊．伪装锔砰帮韦|J妻公正啭夏开气
图(1)1997—2002年房地产开发企业实收资本金数额资斟来源：国家
信息中心中经网
③资产负债率偏高，风险大。我国房地产企业普遍自有资金不足，所需资金主要
来自银行信贷。我国房地产开发企业资产负债率多数在70％以上，有的高达90％，
风险巨大。由于以上原因，我国房地产企业通过上市、发行债券等多种融资方式
必然受到制约。
第二，房地产企业外部原因
(1)国家政策制约。目前我国房地产融资方式主要有银行信贷资金、公司上
市、发行债券和房地产信托，而这些融资方式都受到国家政策的约束，无法满足
房地产企业资金的需求。因此国家应该为房地产企业融资创造政策，比如制定政
策使保险资金可以有约束地投资房地产。自1980年恢复国内保险业务以来，我国
保险业保持了30％以上的年均增长速度，是国民经济中发展最快的行业之一。
2004年卜6月，全国保费收入2373．5亿元，同比增长10．2％。截至2004年6月底，
全国保险公司资产总额已突破1万亿元大关，达到10806亿元。但目前我国还不
允许保险资金进入房地产行业。除此之外，信贷证券化、项目融资等融资方式也
臼于国家政策，怯律政策等原因而不能为房地产企业融资。
(2)房地产金融体系不完善。一般来说，完整的房地产金融体系包括三个组
成部分；非专业性房地产金融机构、专业性住房金融机构和住房融资担保或保险
机构。目前我国房地产金融体系明显不完善，仅有以商业银行为主的非专业性房
地产金融机构，而没有专业性的房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险机
构。
(3)资本市场不成熟，．房地产企业融资工具不足。我国的资本市场经过十多
年的努力发展取得了很大的进展．但总体上我国资本市场不成熟，如存在市场机
制未能充分有效地发挥作用、资本市场结构仍然存在缺陷和市场的运行环境比较
差等问题。因此我国企业融资渠道还主要限制在银行信贷，证券融资所占比例不
高，妞表四：”，、
我国商业银盱房地产信贷暖险研虹
=坠至兰：堕茎竺堑翌型茎叁至堡茎翌兰
表四，
年度融资总额银行信贷证券融资
(亿元) 金额(亿元) 占比(％) 金额(亿元占比(％)
1996 64750．17 61152．8 94．44 3597．37 5．56
1997 80338，44 74914．1 93．25 5424．34 6．75
1998 93272．5l 86524．1 92．76 6748．41 7．24
1999 100494．75 93374．3 93．24 6760．45 6．73
2000 108219．38 99371．1 91．82 8488．08 8．18
200l 121087．43 112284．28 92．73 8803．1j 7．27
2002 138556．06 131293．93 94．76 7262．13 5．24
2003 167252．03 158996．23 95．06 8255．8 4．97
表四资料来源：(2004年中国投资发展报告——持续发展中的房地产投资》第530页上
海财经大学投资研究所上海财经大学出版社2004年注：银行信贷融资额为年末信贷余
额，证券融资包括股票融资和债券融资。
目前我国房地产企业的融资工具单一，创新力度不够。房地产企业信贷还是
采用抵押、按揭等几中原始方式。房地产企业融资工具不能根据投资者偏好多样
化而设计。美国房地产融资工具多样化，有房地产基金、房地产债券、住房抵押
信贷证券化等，’因此同国外相比，我国房地产融资工具严重不足。．
，
●
1．2．2房地产信贷现状
房地产企业融资现状造就了我国房地产信贷现状。从房地产开发商统计来
看，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的信贷占23．86％，企业自
筹资金占28．69％，定金及预售款占38．62％，而在定金及预售款中大部分是银行
对购房者发放的个人住房信贷。因此银行信贷是房地产企业融资的主要渠道，如
图(2)所示：
霞量j业最j旁名士，言毙飞应哥f t
——“皇警．伪装赢毫于能耐埕奎正营复，砰≈
商业银行l l商业银行l I商业银行I I商业锟行
土地储备
中心
房地产
开发商
房地产开发
商、建筑商
圉翘翘翘
—啼表示资金流向
日表示产业流向
^一土地储备信贷B-土地出让金C一土地转让与开发信贷D-业务承包与转包资金
E一房地产开发与建设信贷F-按揭信贷G．定金、预付
， 图(2)银行资金参与了我国房地产开发的全过程
资料来源：中国人民银行课题组，。房地产业的发展与金融的支持”，《金融时报》20040315
由上图可以看出，我国房地产信贷资金额随着房地产业的迅猛发展而上升。
2001年以来，我国房地产开发信贷增速一直保持在25％以上，远远高于同期金融
机构信贷增速。2003年房地产开发信贷增速甚至49．1％，高于金融机构信贷增速
28个百分点。房地产开发信贷占全部金融机构信贷比重也逐年上升，已由1999
年的2．51％上升至2003年的4．19％；同时，我国个人住房信贷从无到有，取得了
迅猛的增长，1999—2003年我国个人住房信贷年均增速高达84．6％，截至2003
年末我国个人住房信贷余额己高达11779．74亿元人民币。⋯1
1．3房地产信贷风险
1．3．1房地产信贷风险及其特征
房地产信贷风险是指房地产信贷业务发生损失的不确定性。由于房地产业投
资周期长、政策敏感性、银行内部操作等因素使得房地产信贷业务的实际收入与
我国商业银行房地产信贷风险研究
——从声彗、伪装编好和制度公正角度研究
预期收益发生鳊差，从而银行由于信贷业务而发生损失的可能性。
房地产信贷风险作为风险的一种，它有其自身的特征：(1)广泛性。房地产
业涉及到各行各业，其产业链长、资金量大。房地产信贷风险产生大量银行呆帐
坏账，房地产业的资金链断裂，这样产生房地产业发展簿滞，其相关行业也会深
受影响，进而阻碍经济发展。(2)社会性。银行是金融中介，它不同于其缝中介，
它更具有社会洼。银j亍在本质上是一种信用业务，接受存户存款和为借款人提洪
信贷。房地产信贷风险会导致银行经营亏损，无偿还能力，由于“羊群效应”的
影响，会出现大量存户挤兑现象，进而出现银行倒闭现象，这样房地产信贷风险
波及到社会各个方面，出现整个社会混乱现象。(3)周期性。房地产业的发展是
国民经济的“发动机”，它的发展呈现一个“复苏与增长一繁荣一萧条一衰退”
四阶段的周期波动行特征。当房地产业出现复苏与增长和繁荣阶段，银行房地产
信贷额也增长，这期间房地产信贷风险不大，当出现萧条和衰退阶段，房地产信
贷风险就大。(4)可控性。房地产信贷风险是一种客观现象，只要有房地产信贷
就会产生信贷风险。但随着风险控制技术的发展?房地产信贷风险具有可控性。
现代风险控制理论，，可以把风险控制在一定范围和区间内，
●
，
1．3．2房地产信贷风险分类
由于房地产信贷风险在其表现形式上不同，由于房地产金融风险的表现具有
不同特征，因此可以将其划分为不同类型。基于开放金融市场体系背景，从银行
风险监管的角度，根据巴塞尔《有效银行监管的核心原则》和我国现有的金融体
制，房地产金融风险按照表现形式，可分为流动性风险、信用风险、操作风险、
法律风险、利率风险等。巴塞尔《有效银行监管的核心原则》同时对个风险定义
做了界定。
第一，流动性风险：指商业银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资，
即当银行流动性不足时它无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够
的资金，从而影响了其盈利水平．目前我国商业银行房地产信贷多为一年期的短
期业务，而房地产业需要大量的资金，这样房地产企业很难以新还旧，另外信贷
一般是抵押信贷，当银行出现流动性困难时，抵押物很难立即交现。
费雪i止最』：芎迎产’言赞咀量研E
——议富奇，为凌晴辱印制度垒芷角室诉竞
第二，信用风硷：指银行的交易对象由于种种原因不能或不愿遵照合同规定
按时f尝还债务而使疆行遭受损失的可能性。我国房地产业信用普遍低下，房地产
业的运行主要是靠银行信贷的支撑，因此房地产信贷面临巨大信贷风险。
第三，操作风险：是指在日常经营中因各种人为的失误、同业竞争、欺诈及
+自然灾害、意外事故引起的导致金融机构蒙受损失或获取额外收益的机会和可能
性。
第四，政策法律风险：指国家关于房地产信贷政策法律变化及其因不完善、
不正确的法律意见，文件丽造成同预计情况柜比资产价值下降或负债加大的风
险，同时也包括现有法律可能无法解决与银行有关的法律问题，法律的变动对整
个银行业产生影响，从而增加银行的成本。
第五，利率风险：指银行的财务状况在利率出现不利波动时所面对的风险j
这种风险不仅影响银行的盈利水平，也影响其资产、负馈和表外金融工具的经济
，
●
价值。
1．4房地产信贷政策的演变甜翔
20世纪80年代中期开始，我国的房地产业开始走入萌芽时期，国家对房地
产业的发展逐渐有了宏观调控，出台了一系列商业银行房地产信贷政策。随着经
济发展形式的变化，房地产信贷风险逐渐暴露，也引起国家的高度关注，因此房
地产信贷政策也经历了一个由松到紧的过程。
1987年，国家计委、建设部、和国家统计局制定《关于加强商品房屋建设
计划管理的暂行规定》，规定房地产开发企业开发周转资金中可由开发公司自有
资金，发放住宅建堤债券和向银行申请信贷及预收一定购房款解决，自有资金不
低于2096。
1989年国务院《批转国家计委关于加强商品房屋建设管理请求的通知》规
定公司建设资金一律存入建设银行或住房储蓄银行。各级银行和非银行金融机构
不准向开发和购买商品房的单位发放信贷，房地产开发公司的自有资金不得低于
链：参考‘房地产企业融资新解》，有垮改
量2．
我固商业眼行骞地产信贷风险研究
——轶皇警。烤装唱好阳瓤度公正角鏖研窀
年度投资工作量的30％。
1991年国务院《关于继续积趿稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》首次
提出发民个人购房信贷业务，使房地产信贷业务更具完善。
1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》允许个专业银行发放
开发信贷，银行信贷规模、发行债券额度等实行总量控制。
199．5年《商业银行自营庄房信贷管理暂行规定》规定房地产开发信贷要用
于建造向市场出售的住房，申请信贷房地产开发商要具备土地使用投，符合工程
预算和篪工计划规定，符合自有资金不低于规定比例：规定个人住房按揭信贷首
付不得低于30％，借款人有稳定的收入，期限一般不超过lO年。
1998年中国人民银行《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》
支持普通住宅建设，认为住房建设是国民经济新的增长点；规定新开工普通住房
项目的自有资金比例到达30％，且确有销路；规定按屠工程项目只要符合条件且
销量率达到75％即可按自筹资金与信贷6：4的比例发放信贷；规定允许商业银
行对所有普通商品住房办理个人住房信贷业务。’
1998年中国人民银行《关于继续继续稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》
规定购房者首付不低于30％，信贷期限最长不超过20年。．
2001年中国人民银行《关于发展房地产业若干问题的通知》规定房地产开
发信贷应主要投向适销对路的住宅开发项目。企业自有资金不应低于开发项耳总
投资的3096，开发项目必须“四证”齐全；购买期房必须是多层住宅主体结构封
顶高层住宅完成总投资的2／3：严禁发放“零首付”信贷；规定开发企业不得将
流动资金信贷用于开发项目。
2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：
禁止流动资金信贷；禁止施工企业信贷垫资开发：个人住房信贷必须结构封顶；
严格控制土地储备信贷的发放：对高档商品房、别墅及一套以上的住房进行适量
限制。
2004年中国银监会《商业银行房地产信贷风险管理指引》规定商业银行对
个人住房信贷的发放，应将每笔住宅信贷的月产房支出与收入比控制在50％以下
J
． 2 3．
蠢。暑哥业裂，彳专地产售灾吼篮矸乏
——、~考量、约差偏吁寓!割度公正角雯研宅
(含50％)，月所有债务支出与收入比控制在55％以下(含5j％)；房地产信贷余
额与总信贷余额不得超过30％；要求商业银行严密监控建筑施工企业流动资金信
贷使用情况，防止用流动资金信贷为房地产开发项目垫资；对资本金没有到为或
严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地绪备信贷；对以个人身份申请
的商业用房信贷，商业银行应要求借款人提供财务报表和业务资料并进行审核。
2声誉与房地产信贷风险
现实经济生活中，信息不对称是一种常见现象，房地产信贷由于借款人和信
贷人之间信息不对称，往往很容易导致房地产信贷风险。声誉作为一种节约交易
成本的机制，能够在一定程度上防范房地产信贷风险的产生。声誉包括企业声誉
和个人声誉，声誉的好坏直接影响房地产信贷风险的产生。如果用R来表示声誉，
则包含声誉的房地产信贷借款人的效用函数为“(口R)，总可以假设皇!：娑≠o， 洲
且“(口0)=—m来保证声誉的存在，因此声誉对房地产信贷风险有着重大影响。
2。1声誉理论文献综述
声誉(Reputation)可以防范“机会主义”，降低“代理成本”，管理学家、
心理学家和行为科学家早就关注并作过详尽的研究，随着博弈论在经济中应用而
’ 々
被经济学家关注并运用到经济研究中。Fama(1980)认为在竞争性经理市场上，
经理人员的市场价值决定于其“声誉”，既过去的经营业绩和负责任的行为，从
长远观点看，即使没有监督，经理人员也会积极工作，因为他们的价值取决于他
们的行为和业绩，即他们在市场中的“声誉”。Holmstrom(1982)将Fama的这
种思想模型化为“代理人市场一声誉模型”。Kreps＆Wilson(1982)提出了
。声誉模型”，解释了静态博弈中的“囚徒困境”难题，当交易只进行一次时，
理性的交易者往往采取机会主义行为，通过欺诈等。非名誉”手段来获取自身利
．
‘‘
益最大化，当多次博弈出现时，为了获得长期利益，参与者一定会建立自己的“声
誉0这样防范风险的出现。标准的声誉理论是由I(reps＆Wilson(1982)创建、’
Fudenberg&Levine(1992)进行修和完善的。在该理论中，。声誉能够增加承诺
我国廊业银行房地产信贷风险研究
——从声誉，伪装‘崭好和制度公正角寰研究
力度”这一结论具有理论基石的地位，并指出声誉的作用在于为关心长期利益的
参与人提供一种隐性激励以保证其短期承诺行动，声誉因此可以成为显陛合约的
替代品Klein＆LefFler(1981)，Kreps(1990)，Tadelis(1998，2001)．
Mailath&Samuelson(1998，2001)等也提出，声誉是一种与物质资产和金融资产
相类似的资产，它是逐步建立和逐渐消失的，也需要投资和维持。Milgrom
(1990) ，Klein(1992) ，Bromley(1999) ，Cole&Kehoe(1996) ．
Shenkar&Yuchtmann Yaar(1997)，Berger(1998)，Pyle(2002)和
Kennes&Schiff(2002)等则重点强凋声誉信息流动在降低信息不对称问题上的作
用，指出声誉信息的广泛传播能够提高市场运作的效率，并进一步考察声誉的传
送机制。进入20世纪90年代末期，随着信息经济学的兴起和完善，Tadelis(1999。
2002)，Mailath＆Samuelson(200i)以及Fang(1998)等人使用信息经济学
中的一些方法，尤其是使用逆向选择模型和道德风险模型，对企业声誉问题进行
了更加深入地分析。到日前为止，西方声誉理论己发展得较为完善和成熟。直到
进入2l世纪，国内理论界才开始逐渐地认识和接触西方声誉理论，并尝试将它
应用于我国市场秩序的治理问题中，如张维迎(2002)、刘少波和蒋海(2004)、
洪银兴(2004)、何宁(2004)和黄儒靖(2004)等都曾提出了声誉制度对于治理信用
问题的重要作用，并对我国如何建认声誉机制提出了一些构想。总体而言，现有
研究己将声誉机制视为治理机制的一种有效的方式。乜l】t
很多学者对声誉的内涵作了界定：美国学者Sanjay Mudnane瞄1认为企业声
誉是指所有利益相关者，包括社会大众、客户、企业员工、投资者等对这个企业
的印象总和。企业声誉包括企业的特性、企业所代表的核心价值以及企业的愿景，
是一种能为企业带来价值的资产。丹麦学者Peter Pruzan。’从公共关系的角度
对企业声誉进行了解释，企业声誉应该从外在的企业声誉和内在的企业声誉两个
方面进行界定。外在的企业声誉主要集中在影响企业成功的传统概念上，它主要
要涉及利益相关者对企业的评价以及创建和维护企业形象的目标等内容。内在的
企业声誉主要涉及企业组织“本来应该”等内在特性。黄晓红“1认为可以将企业
声誉定义为：企业声誉是企业的整体性无形资产，是企业在与各利益相关者(包括
政府、社会团体、供应商、顾客、投资者、竞争对手以及企业内部员工等)的行
为关系中所形成的公众综合印象。本文认为声誉是社会公众对企业的产品、服务
受舅爵业镘乎穹地々乍学fiL冷研鼍
——呔声警．伪装·亮好司制夏竺正罱宝研毫
和各种行为的信『王以及基于对个人总体行为表现而对个人行为的信任，它包括企
业声誉和个人声誉两种。它由知名度、美誉度和信用度构成，其核心是信用度。
声誉机制运作方式是企业通过一贯的守信行为形成庭好的声誉，这种声誉作为一
种市场信号传递给交易对象，使他们相信企业是值得依赖的，按照博弈论的解释，
一交易对象之所以相信企业，是因为他们知道企业形成良好的声誉要花费大量的成
本，不会轻易做出损害自己声誉的事嗌1。因此本文主要是通过核心要素信用度这
一要素对房地产信贷借款入的分析，得出声誉是如何影响房地产信贷风险。
2．2声誉与房地产信贷风险关系
戴蒙德(Diamond，1989)提出～个关于企业声誉、年龄和融资成本的模型，
该模型指出：从声誉角度出发考虑问题，借款人倾向选择相对安全、能保证还清
债务的项目，而不是真正价值最大化的项目。模型中有三种类型的企业：R(代
表风险偏好型)型企业、S(代表风险厌恶型)型企业和RS(代表处于风险偏好
型和风险厌恶型之间)型企业。企业在毛时期成立，在第一期开始向银行申请信
贷。RS型企业可以在两类项目之间独立地进行选择，一类是预期收益不确定的
风险项目，另一类是预期收益很低但为正的无风险项目。尽管有风险项目的预期
收益很低，但～旦成功，其收益率比无风险项目要茼得多。R型企业只选择有风
险项目，S型企业只选择无风险项目。这个博弈的均衡路径分为三个阶段。(1)RS
型企业在博弈的早期阶段选择风险项目。随着时间的推移，破产使选择有风险项
目的企业((R型企业和RS型企业)数量越来越少，而S型企业的数量却没有什么
变化。因此，银行能够在不降低利润的情况下降低利率。(2)在‘期开始的博弈
第二阶段，因为此前的利息己有所降低，所以RS型企业也开始选择无风险项目，
而R型企业的数量在不断地减少。因为银行知道RS型企业选择无风险项目了，
所以利率在‘期会大幅度下降。一个企业存在的时间越长，它是R型企业的可能
性越小，所以银行就会给它利率较低的信贷。RS型企业在f2和f3期之间采取混合
策略，随着时间的推移，越来越多的RS型企业转而选择有风险项目，利率也随
着有风险项目的增多而上升了。在‘期因为利率比较高，而且时间也接近博弈终
·至6．
我圈商业银行辟地产信贷风随研毫
一从声磬．伪襞喃婷和制夏竺正鼋夏研究
点了，这是所有的jiS型企业部采取选择有风险项目的纯策略。(3)在最后一期，
因为失败了的有风险项目使R型企业的数量减少了，所以银行利率又下降了。1。
程鹏等(2001)∽’通过分别在显陛和隐眭激励机制下作出控制信贷风险漠型，认
为存在显性和隐性激励机制控制信贷风险。显性；敷劢机制是银企合约中多加的条
款，如企业不能按时还款，银行会对企业作出一定的惩罚。隐性激励机制就是企
业声誉。在“时间”的考验下，即使没有显性激励肌制作用，企业也会在声誉作
用下守约，所以隐陆激励机制也能控制信贷风险。王辉等(2005)4通过建立一
个声誉单独维持信贷交易模型得出结论：由于声誉效用的作用，信贷交易即使在
·没有抵押的情况下也可以维持。因此，声誉在信贷市场上起的是信号传递作用，
银行通过对企业声誉的考察来对企业的风险类型作出甑别来决定是否给企业信
贷及其信贷数额。
既然声誉能为银行信贷行为提供指导作用，那么面对日趋激烈的市场竞争，
房地产企业声誉管理有着重要意义。房地产企业尤其是开发企业大邦分资金都非
企业自有资金，融资对房地产企业尤为重要。声誉好的房地产企业，信用度高，
融资能力强，声誉差的房地产企业，信用度低，很难获得预期的投资。因此房地
产企业声誉的好坏对房地产信贷风险的产生存在直接的联系。为了说明方便，下
一面提供一个简单模型来说明。
鼍
模型：假设菜房地产企业向银行信贷D，年利率为r，期限为二年，该房地
产企业有违约和守约两种选择，企业声誉成本为C，银行由于该房地产企业违约
的机会成本为Q。银行将面临两种结果，一种是该房地产注重声誉而守约，概率
为P；另一种是该房地产企业不注重声誉而违约，概率为1-p(注：以上数据都
大于O)。用博弈树来表示
(D(1+r)2，C—D(1+r)2)
一D0+，)2，D(1+，)2一C)
上述是一个最简单的模型，但考虑到房地产企业声誉。银行的预期收益是
pDO+r)2+(卜p)[一Q—D(1+，)2】， 这个预期收益应该大于D，这样银行才不会
我国萄业眼一亍青地∥言宅‘礓篙、{t
——扶鲞誉．药装寓#帮制夏公正靖重研砭出现亏损，目[JpD(1+r)2+(1一P)【一Q一。(1+r)2】>。，所以p>兰!蔓瓣，
因此当P>号暑赭时，银行与房地产企业的均衡策略是(詹簧，守曹’，
反之则是(不信贷，违约>。“这个模型反映了企业不注重声誉而违约带给银行信
贷的风险，不注重声誉不仅使银行本息出现危机，而且带给银行用这笔资金用于
其它用途的机会成本。
2．3当前我国房地产信贷借款人声誉现状
当前我国房地产信贷借款人声誉问题主要有：
第一，房地产企业数量多、规模小、负债率高，信用风险高
●
房地产业作为一个资金密集型的行业，特别需要开发企业具备雄厚的资金，
进行规模化，集团化经营。但是由于种种原因，我国房地产开发商当前数量过多，
据国家统计局最新调查显示，目前我国房地产开发企业的数量已近3万家，但其
中资质二级以上的房地产开发企业仅为3151家，占总录的10．51％， 将近90％
是三级及三级以下的小型房地产开发企业。由于房地产开发企业数量过多，导致
企业规模太小，目前企业平均资产规模仅为4100万元，平均每一企业每年开发
量不到l万平方米。房地产开发企业资产实力薄弱，因此一些不法开发商和购房
信贷人想尽一切办法和使用各种手段从银行骗取房地产信贷资金以满足自己的
需求。
房地产业信用风险高，根据远东资信2004年预期违约概率和1999--2004
年加权累积预期违约概率，对上海市的23个行业的信贷风险进行测算，分别得
出不包括子行业和包括子行业的行业信贷风险等级、行业信用风险系数，分别如
表五和表六所示；
我雷商业银行房地产信贷吼障研甓
——从声磬．伪装编圩和剐度竺正黾宴研咒
表五：不包含子行业的行业信用风险系数与种类
加权平均预加权整体行业风险
序号行业风险系数
期违约概率风险种类
l 事业单泣2．400』b 0．036585 0．330265 最低
公用事业
2
小计4．286506024 0．132507 0．576476 最低
3 施工业6．264307692 O．15165 0．842464 较低
4 工业小计6．576113821 1．50626l 0．884397 较低
0 综合业6．81335，1037 0．408547 O．916303 较低
6 在建企业6．8829 0．256346 0．925656 较低
投资管理
7
小计7．302744361 0．723475 0．982119 较高
8 商业小计7．918161616 I．459773 I．064884 较高
房地产业
9
小计8．556367041 2．55257 I．150714 较高t
宾馆服务
10
业9．432037037 0．189695 1．26848 最高
ll 其他9．824 0．018294 1．321193 最高'
信贷企业总风险‰ 7．435702
、表六：包含子行业的行业信用风险系数与种类
加权违约概加权整体风行业风险种
序号‘行业室风险系数险类
公用事业一
l 邮电通讯2．35 0．00350093 0．3160428 最低
2 事业单位2．45575 0．03658473 0．3302647 最低
公用事业一
3 水电气3．5253125 0。0420149 0．4741062 最低
公用事业一
4 交通运输4．9695744 0．08699069 0．6683396 最低
5 工业一其他5．362 0．0399404I O．7211155 最低
6 工业一机械5．7016447 0．32277467 0．766793I 较低
7 工业一冶金6．2294285 0．08120298 0．8377728 较低
8 施工业6．2643076 0．1516499t 0．8424635 较低
9 工业一电子6．3977631 O．18109125 0．8604114 较低
lO 工业—化工6．6107142 0．17234637 0．8890505 一股
1l 工业一建材6．7201960 0．12764618 0．9037743 一般
12 商业一零售6．7393023 0．10792924 0．9063438 一般
13 综合业6．8133540 0．40854749 0．9163027 ～般
2 9．
袭耆哥业艰厅旁二皇七言赞飞鱼i牙乞
——从声警．伪笺晦好馨翩度尘匠照虞讲毫
14 在建企业6．8829 0．25634637 U．9Zoboo， 一收
投资一投资
15 ·管理7．2829842 O．51808194 0．9794616 一般
● 投资一城建
16 投资7．3530666 0．20539292 0．9888867 一般
17 工业一轻工7。3965876 0。58125885 0．9947397 一般
房地产一开
18 反7．557073l 1．15396648 l，0163228 一般
19 商业一贸易8．0303097 1．35184358 1．0799666 一般
房地产—经
20 瞢9。1434959 0．41886406 1．2296749 最高
2l 宾馆服务业9．4320370 0．1896946 1．2684797 最高
房地产一在
22 建9．8156716 0．97973929 1．3200733 最高
23 其他9．824 0．01829423 1．3211933 最高
信贷企业总风险7．435702048
资料来源：中国诚信杂志http：／／ww．zgcx．cn／n02／hygc／fdc&htE
第二，假按揭成为一种潜规则·
目前，某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额，出现了急功近利的倾向，
一些不法开发商抓住可乘之机，使用各种手段从银行套取房地产信贷资金，主要
●
形式是假按揭。．
按揭本来是以住房为抵押而提供的个人住房抵押信贷，但目前却成为众多房
地产商融资的一种手段。据经济参考报报道，假按揭从房地产业诞生那天起就存
在，几乎所有的房地产商都不同程度地操作过，是行业公开的潜规则。河南郑州
房管局一位负责人曾经非常坦率的承认，在2002年上半年的所有按揭信贷中，
有1／3是假按揭，其其目的就是套取银行信贷洲．因此假按揭严重影响房地产企
业声誉， ，
．
．
．
假按揭，即是开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真
实、虚假的购房合同，再以这些虚假的购房人申请按揭信贷，从而套取银行资金。
“假按揭”的主要特征是开发商将积压的房产套取锓行信贷资金，其主要表现形
式有：一是开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭信贷业务合
作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销
售方式套取银行信贷：二是以个人住房按揭信贷名义套取企业生产经营用途信
我国两业靛ff骞地产信贷吼隆研究
一扶声警、伪装情好'}Ⅱ制爱竺正龟度研究
贷：三是以个人住房信贷方式参与不具有真实合法交易基础的银行债权置换或企
业重组：四是银行信贷人员与房地产企业勾结，房价定得过高，向虚拟借款人或
不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人庄房按揭信贷：五是所有皆款人
均未虚假购房。“假按揭”会给银行造成巨大的损失。一方面开发商从银行取得
了开发信贷，按最高人民法院的司法解释，银行的抵押权无法对抗建筑工程款优
先受偿权，使担保效力削弱；另一方面住房按揭信贷发放给开发商所控制的“购
房者”，“购房蕾”的还款责任由开发商承担连带保征责任，实际上是开发商用
一份责任取得了双f；}的银行信贷，如果一旦开发商出现经营问题而无力偿还信
贷，银行的损失将成倍放大。因此“假按揭”严重影响了房地产开发企业的声誉，
也促使了房地产信贷风险的产生。
第三，房地产借款人欺骗现象普遍
由于受短期利益的驱动，房地产企业选择失信行为较普遍，其失信行为主要
● ●
‘
表现在以下几个方面：一是违法建设，相关开发建设手续不齐全或在向政府有关
部门报送的材料中提供虚假数；二是向购房者提供虚假信息，如隐瞒交易房产的
f．
抵押、相关债权债务等信息；三是不兑现所作承诺如任意拖延交房期限、缩小实
建面积，多算公摊面积差等；四是提供虚假信息以获取银行信贷将风险转嫁给银
行。·
’
●
●
目前由于全社会缺乏完善的个人信息管理体系，使得商业银行很难进行准确
的风险判断。个人住房信贷欺骗现象主要有通过伪造的个人信用资料骗取银行的
信贷，从而产生道德风险。目前有很多借款人根本不具备按期还款的能力，其通
过伪造个人信用资料骗取银行的信贷购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还
贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。
2．4房地产信贷风险防范措施
借款人声誉会产生房地产信贷风险，从借款人声誉方面出发，本文提出以下
措施来防范房地产信贷风险的产生：
第一，政府引导房地产企业注重企业声誉，强制房地产企业信息披露。
市场经济从本质上讲是信用经济，房地产企业没有信用，这样破坏了自身的
我冒高止裂厅旁地产：言赞一l篷研气
——扶声謦、伪装喘好和制崖尘正胃耋研宅
声誉，进而破坏整个经济的运行。市场经济会出现失灵，因此单靠市场乩制来处
理房地产声誉问题是行不通的，因此需要政府从宏观上治理房地产业，比如建设
部等七部委下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建庄房[2002]123
号)就要求各级房管部门加大力度，依法查处各类违法行为，建立诚信制度，将
各类违法行为记录信用档案通过网络公布等。
信息披露也可以引导房地产企业注重声誉。目前学者谈论信息披露制度更多
是针对上市公司，而对非上市公司谈论甚少。我国房地产开发企业数量多，而且
规模小，上市企业更是寥寥无几。但随着房地产行业的发展，房地产信贷资金占
金融信贷资金的比重越来越大时，强制房地产企业信息披露对防范房地产信贷风
险有重大现实意义。由于房地产企业具有提供虚假信息的激励，自愿信息披露是
不可行的，为实现房地产企业信息准确，具有公正性，就需要一个无利益关系的
外部机构来强制房地产企业实现信息披露。政府具有维持经济稳定功能，因此政
府可以瑟立一个监督机构，强制房地产企业信息披露并使它具有准确性，以防止
房地产企业的道德风险出现，这就需要政府尽快制定和出台《信用信息披露法》、
《商业机密法》等法规体系，在合理界定政府行政公开与国家经济安全、商业机
密与公开信用信息，消费者个人隐私与公开信用信息界限的基础上，要求政府部
门及市场参与主体在不涉及商业机密的情况下充分公开自己的信息和相关数据。
并进一步完善《会计法》，加大对会计信息违法性失真的处罚力度，避免虚假信
息的泛滥⋯1。建立信息通道以及针对操纵信息和散步虚假信息的制约规则，规定
信息披露的内容、格式和方式，尤其要注重房地产企业以往信贷记录状况及财务
报表真实性。
第二，房地产企业自身重视声誉管理
声誉从本质上讲是一种生产力，它能使企业内部产生良好的凝聚力，使外部
融资产生良好的信息通道，降低融资成本。由于我国市场经济不完善，我国房地
产企业长期以来忽视和弱化声誉管理。假设房地产企业与银行信贷期限为无限
期，房地产企业向银行的信贷每期为其带来收益U，艿为收益的贴现因子，房地
产企业有两种策略(欺诈，不欺诈)。如果选择第一期就欺诈，银行不会再信贷
给企业，则收益为房地为U8即(u匝+O晒+013，+⋯)。如果选择在第t期欺诈，
·诂巷．
我国商业靛厅旁地产售贷吼隆研究
——蚨耋磬．曲装。彝婷辩捌变尘芷角度哥定
银{亍在第("t．-1)期开始不会信贷给房地产企业，则房地产企业收益为
∥J(1+万+万2+⋯+占“1)，如果房地产企业选择守约，则收益为USO+万+莎2+⋯)，
显然选择守约给房地产企业带来更多收益。房地产企业作为一家企业，要有自己
的发展目标，成立企业的目的不是捞银行资金，面是在激烈的竞争中求生存。因
此房地产企业要求自身发展，就必须要重视声誉管理。这是因为；一方面声誉好
的企业会传递正面信息给社会公众，让社会公众产生信任感，声誉差传递负面影
响，阻碍企业发展；另一方面声誉好能扩大融资渠道，降坻融资成本。
房地产企业声誉管理主要包括信用、产品质量、社会责任等，因此房地产企
业声誉管理主要从这三方面出发。一家企业没有信用，声誉就无基础，这就要求
房地产企业在产品质量上向客户守信，而且在银行信贷方面守约。声誉管理是一
个长期的工程，需要房地产企业一致的努力，需要房地产企业的声誉管理意识。
第三，创建房地产企业信用体系。
信用是企业产生的前提条件，失信不仅破坏企业与银行的关系，引起信贷风
险，而且扰乱正常的经济秩序。信用体系能够记录和传达企业信用历史。银{亍对
房地产企业信贷授信是基于在房地产企业信用度之上，而目前我国房地产企业数
量多、规模小、负债率高等特点使得房地产企业总体上信用度低。一些房地产企
M
业为了骗取银行信贷作假按揭，还有些房地产企业为了获取高收益，而把房地产
信贷用作风险高的项目，违背银企合同。，
创建房地产企业信用体系需要政府、市场和中介组织三方面共同努力。政府
制定房地产行业专门法律和法规，通过房地产企业信用记录并通过网络发布，社
会公众能通过计算机网络查询房地产企业信用纪录。另外政府需要建立一套完整
的惩罚措施，使得信用差的房地产企业受到惩罚。市场措施就是要通过广大社会
公众与房地产企业交易来相互传递房地产企业信用。中介组织可以通过收集、调
查和运用已有政府信息库对房地产企业声誉进行独立评估。但中介组织必须以第
三者的身份和以自身的信用和一定的资本承担经营责任，必须具有独立、公正的
地位．
信用体系建设应该包含房地产企业注册资金、发展规模、信用记录等主要因
素。企业注册资金和发展规模可以揭示企业的实力，企业实力在一定程度上能反
发蚕商业裳行害迎，上7击毙风占衙气
——扶言营．伪装偏好_E口制雹当正角絮研鼍
映企业的信用程度，这是因为实力雄厚企业一般不会轻易违约。信用记录更直接
反映企业信用，因此是核心因素。
第四，建立高效的信息传播通道
信息披露、声誉管理和信用体系发挥作用还需要具有高效的信息传递渠道。
没有完善的信息传递渠道，企业的信息披露、声誉管理和信用体系都只是在局部
范围内发挥作用．信息的顺利传递，能防止房地产企业违约行为再次发生。信息
传播通道可以加快信息流动，好声誉传播能增长房地产企业增长实力，坏声誉传
播是对房地产企业的一种惩罚。随着信息技术的发展，信息传播速度也随之加快。
网络技术、电视、收音机、杂志和报纸等都是信息传播的媒体，尤其是网络技术。
因此信息传播通道要以网络技术、电视为主体，报纸、杂志等为辅，建立一个高
效传播通道。把房地产企业的信用情况公布在网络上，让社会公众能够查询，对
声誉差的房地产企业通过电视、报纸等媒体即使揭露，让差的企业得到应有的惩
罚。
3伪装偏好与房地产信贷风险
伪装偏好对社会经济发展有着消极作用，它弱化了监管当局和法制的作用，
权力寻租得以实现。因此伪装偏好与权力寻租有着密切的关系，它们共同起作用
产生房地产信贷风险。
3．1伪装偏好理论‰1与权力寻租理论
‘
3．1．1伪装偏好理论
偏好伪装在社会现实经济生活中随处可见。“设想一个对你职业生涯有决定
性影响的人邀请你参加在他家举行的聚会。当你来到他家时，谈论的话题可能是
起居室内的色彩、室内装修的最新流行趋势。你对这些没有太多的兴趣，但你肯
定不会表现出来，惟恐主人不悦。⋯⋯他们又开始谈论一个拉丁美洲的开发项
目，你明知没有任何成功的希望，⋯⋯尽管你认为这样的说法十分荒谬，但你
’注：参考‘伪装偏好的社会后果》．有修改
我圈商业链厅害地产信贷风险研究
——坂宙誊，铸嶷亮好鄹捌度公正角麾研究
也不发表异议，以避免引起一场不愉快的辩论。”
所谓偏好伪装，即是指在某种特定的社会压力下，一个人隐瞒自己真实欲望
的行为。偏好伪装没有反映自己真实的想法，原因是有种社会压力会无形中迫使
自己作出不是自己内心真实想做的行为。每个人内心总有一个总体效用水平，第
默尔·库兰认为一个人的总体效用是个人内在效用、名誉效用和表达效用三部分
组成。也假设某集团必须就面对～些连续的选择作决定，这些选择分别由0到
i00中间的数字代表。面对这些选择，集团个人是如何使自己的总教用达到最大
呢。他假设在个人内在效用最大化情况下，20是最优选择。如图(3)：
个人内在效用
o 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100。社会迓择
。二
图(3)个人内在效用函数，它的形状显示了在0到i00的选择中，他个
人希望社会选择
一个人的内在效用仅仅是反映内心的想法，当他公开自己内心真实想法时，
这可能会影响到人们对他的评价或者对他的态度，他可能选择说假话，为了人们
对他信任，他可能提供证据，证明他接受大家主流选择。当个人观点与公共观点
不一致时，会导致公众不同程度的惩罚：“不赞成的肢体语言，比如横眉冷对和
不屑一顾的眼神。而有些公开的观点则会产生其他负面评价，从防卫性的批评到
毫不留情的中伤不等。另一种的惩罚是失去机会。⋯⋯还有一种惩罚是身体的，
这个人可能遭遇骚扰、禁闭、拷问甚至死亡。如果站在合适的一边，得到的可能
包括微笑、欢呼、恭维、声誉、特权、礼物、提升和保护。”这些得到的就是名
誉效用。另外～个人在做选择时还会考虑表达效用最大化，假如x是个人内在偏
爰奎百业蓑，j骞_迎，一；’奄-止t!埘《
——扶声堂．晴+兽t禹簪胄I寺f宝j芒甫专评穹
好，y是公开偏好，Y和x不在同一点上，他：翳牺牲一定的丧达效用，伪装偏好
的程度越大，表达效用损失越多。
纵上所述，一个人在作出公开偏好时，他所追求的总效用要最大化，即内在
偏好效用、名誉效用和表达效用三者之和最大化，这有两弹情况：
第一， 个人内在偏好对公开偏好有影响时，同样在0到100选择，这种情
况下他完全按照自己需要进行选择，他的表达效用最大化，最大表达效用就是
20，而名誉效用最大化选择是80，个人的内在偏好，表达效用和名誉效用三者
之和最大化值体现在70上，因此他考虑诸多因素，最终会选择70，这时他为了
效用最大化而进行了伪装偏好。如图(4)：
熊像好
圈(4)总效用和它的组成部分。
注：水平轴显示的是个人的表达选择。他会选择公共偏好70来最大化三种形式效用之
’ 和。·
’
第二，个人内在偏好对公开偏好没有影响时，在一个多成员决定的集团中，
个人选择对最终的结果影响是微小的，因此个人的内在偏好对公开偏好没有影
响，这时个人的内在效用是固定的。考虑到这种因素，个人内在效用、表达效用
和名誉效用三者之和最大值是体现在75上，这时他也进行了伪装偏好。如图(5)：
我国商业银行房地产信贷风隆研究
——从毒誊、伪装偏婷葶Ⅱ制度公正龟瘴砑窀
幺麓编”
0 i0秘拗韶j翱枇，0¨莓珏螂㈨}
x Y。
图(5)一个社会决定超越个人有效控制的例子。他的内部效用
是固定的，他基于名誉效用和表达效用的权衡来选择一个公共偏好。
3．1．2权力寻租理论
所谓权力，是指一个人主动影响他人行为的潜在能力。这里“潜在”的意思
就是说，一个人拥有一定的权力，尽管他可能根本就未行使这种权力。∞1
权力是一种资源，在不同的方式下有不同的权力。韦伯认为人在不同的地点，
不同的时间进行统治的方式就是将权力强加于人，以使其合法性得到承认的方
式。他认为权力有三种；传统型权力、个人魅力型权力和法理型权力。传统型权
力是建立在对习惯和古老传统的神圣不可侵犯性要求之上的一种权力，个人魅力
型权力产生于动乱和危机中，不能作为日常管理和稳固化权力的基础，法理型权
力是由于标准规则合法化信念而形成的权力。现代化工业伴随着是法理型权力发
展。侧。
．
。寻租”这个概念由美国明尼苏达大学一位叫安克鲁格的教授予1974年在
她的《寻租社会的政治经济学》中提出的。她说：“在多数市场导向的经济中，
政府对经济活动的管制比比皆是。这些管制导致各种形式的租金，以及人们经常
为这些租金而展开竞争。在某些场合，这种竞争是完全合法的。在另一些场合，
寻租采取其他形式，如贿赂、腐败、走私和黑市．”詹姆斯·布坎南的寻租理论
认为，所谓寻租活动，就是行政权力介入市场而大发横财的行为，这里的横财也
称租金，是一切由于行政权力干预市场经济活动，造成不平等竞争而产生的收
入。
鼗国着止《r丁弓迎产言毙。q应，开t
——姨言警．，为鹱喀妤印剐重竺E崎壹僻气
权力寻租是公共权力的私用，是对国家和公共利益的浸害。美国沸州偌瓦大
学公共决策博士余世纬认为权力的基础有五项，“即是合法权、报酬权、强制权、
专家权和典范权。合法权就是组织任命和制定：报酬投就是利益引诱，具体可表
现为工资、酬金、股票等物质利益：强制权就是惩罚威胁，运用扣奖、处罚、下
岗等严厉手段迫使下属就范：专家权就是领导者自身具有的知识技能，包含除专
业技能外的多元化技能；典范权则既抽象又高尚。”洲因此权力寻租具有必然洼。
＼
权力寻租产生原因是多种多样的，主要有以下几种；产权制度因素，产权不
清晰，形式上是人人共有，但实际上控制权在少数人手中；管理制度，企业内部
管理制度混乱，没有形成现代的权力制衡制度；经济利益驱动，经济学假设人都
是经济入，都会追求自己利益的最大化，权力的控制者也会权衡各方利益，实现
自己经济利益最大化：最后还有监管法制不完善。
3．2偏好伪装、权力寻租和信贷风险
银行信贷是一种资源，在商业银行系统里，信贷资源配置行为人的行为方向
和力度，对于信贷资源配置的效率，质量、效益具有关键性的重要影响。而这种
资源配置者银行行长或者董事长拥有绝对的权力，因为在同等的情况下，行长可
以决定把信贷发放给谁不发放给谁。银行领导的这种绝对的权力很容易导致信贷
腐败，而银行信贷员工的偏好伪装助长了这种腐败，因此金融机构内部信贷决策
管理人员形成了集体腐败，也是导致银行发生信贷风险的重要原因。’
目前我国银行实行审贷分离、分级审批、集体决策的信贷决策机制。信贷申
请人提供真实资料，银行信贷员进行实地调查，贷审会审查形成决策，最后通过
领导签字。这种决策程序在一定程度上具备信贷决策的透明度，避免了个人决策
在判断上的局限性。但为何还频繁出现信贷腐败呢?笔者认为实际上背后最为主
要的闯露是权力参与分配，也就是腐败的问题。虽然领导不直接参与审贷委员会，
审贷分离，但是缺少制度保证信贷员和审贷委员会的独立性和客观性。
假设商业银行人员仅有领导和信贷员工，他们都在自身效用最大化的基础上
进行选择。某企业需要一笔信贷，该企业负责人在与别的信贷申请人同等条件下
缺乏优势，比如企业经营前景不乐观，经济实力差等，于是贿赂该商业银行领导，
我国商业银行房地产信贷风险研究
——扶声誉，伪茛‘者妤和制度公正角度研究
领导拥有绝对权力，他作为一个经济人，考虑成本收益后，最后决定信贷给该企
业。面对这桩交易，其他员工反映呢?假设下图是员工面l晦的选择：
领导
不信贷信贷
员不同意1 0，0 5，一l 』
工同意1 0，0 3， 2
面临这笔信贷，领导会征询员工的意见，要求员工公开表达对这笔信贷的意
见，员工的效用函数表达式是：总效用：f(工作，晋升，奖赏，和领导关系，⋯)。
如果员工流露出不同意的情绪，他的效用是一l单位，这是因为领导会在工作、
晋升机会、奖赏、相互处理关系等给予报复。在这种情况下，员工在公开表达时
选择同意。因为员工选择同意，他得到了2单位效用，明显比不同意要多，即员
工可以在工作、晋升、奖赏方面有一个无摩擦的未来。因此最好的均衡就是(信
贷，同意)。在这种选择下，员工是伪装偏好，而领导也实现权力寻租，他得到
3单位效用，而信贷员工实现了效用最大化，即内在偏好、表达偏好和名誉偏好
三者总和达到最大化，得到2单位效用。而这笔信贷没有完全按照风险的考核标
准审核，因此在伪装偏好和权力寻租公共起作用的情况下，信贷风险产生。一
●
●
在现实经济生活中，银行领导执意某借款人的信贷申请，员工权衡利益和成
本，信贷员调查员在信贷调查时自动会偏离借款人实际情况，使的借款人的条件一
达到申请条件，而信贷审查人员在信贷员调查报告的基础上的出结论，这本身就
是一种错误，另外他们也会放松条件，符合领导的要求，这就是银行被领导人的
集体伪装偏好，形成集体的无知，从而信贷决策明显失误而引发信贷风险。
在银行信贷的过程中，信贷员工伪装偏好是一种加速器，推动不良信贷的产
生，而权力是伪装偏好的制造厂，生产大量伪装偏好。权力和伪装偏好相互作用，
最终不良信贷形成，信贷风险产生。如图：其中上键号表示“加速作用”，下键
号表示“生产作用”。伪装偏好的存在，使得银行内部和外部监管弱化，导致信
爰’垦苛止琨·亍每吨产言戋q麓研≮
——坟高彗，均麓帚簪部蚩#霞2正龟爱研毫
日圈日圈
贷资源配置的严重扭曲，在～定程度上纵容权力寻租的出现，因此银行在信贷方
面应该设计降低或防止伪装偏好机制。
3．3房地产信贷风险防范措施
伪装偏好助长权力寻租，使监管力度弱化甚至消失，产生信贷腐败。银行信
贷腐败严重导致信贷风险的产生，因此设计一套行之有效的防范措施势在必行：
第一，实行民主科学的授信决策和信贷决策匿名投票制度。
银行要实行行务公开制度，落实员工参与全行民主决策、民主管理和民主监
督权利。商业银行要切实规范贷审会工作制度，广泛开展信贷讨论，集体审议大
额和疑难授信业务，分析客户授信风险，把握信贷合理投放。防止一言堂和长官
意志决策带来的信贷风险。并要充分发挥会计、稽核部门的临柜和日常密切监督
作用，形成环环相扣．相互制约机制。
银行信贷委员会在信贷决策中应该发挥作用，对信贷申请人的资格检查应该
严格按照国家政策实行。在公开决策的情况下，个人内在选择很容易泄露，从而
有可能遭到领导报复。实行对信贷决策匿名投票可以做到审查员真实偏好的披
露，因此实行匿名选择决策对信贷决策的正确制定有重要作用。
第二，实施信贷人员的问责制度
伪装偏好对领导和员工都产生了好处，但却会产生信贷风险。这就需要引入
一种制度。信贷人员问责制度符合这种需求。
目前商业银行信贷制度是条块分割、分散授信、多级决策的授信管理体制。
为了适应信贷形式的变化，商业银行必须实行扁平化管理，重组业务流程，在全
行范围建立信贷分沂和决策的支持系统，提高独立审贷和控制风险能力，因此要
我围萄业旅行房地产信贷风险研究
——从声誉．伪装塌簪和制j雯登正角要研究
求建立信贷人员问责制度。信贷人员必须承担幅应责任，这要求下列三点同时实
行：
(1)．’实行第一责任人制度。第一责|壬人制度是指在该行扁平化的组织架构
下，基于充分的授权，将风险识别和防范的责任界定在基层第一线，信贷安全性
的责任主要由一线的放贷人员来承担，贷审委只负合规性审查等次要责任。
(2)．实行终身风险问责制度。终身风险问责制度是指对风险当事人的责任
追究，将一直保留到风险消除为止，即使是当事人离『壬或离庄审计后新发现的风
险，该行一样保留依法追究责任的权利。
(3)．实行信贷事后监督制度。信贷事后监督制度是防范风险的最后一道关
口，这信贷人员自己开展的贷后检查和总行审计部门对支行的信贷也实施事后监
督。，
问责制可以作到责任明确，把责任清晰地落实到个人，各个环节有什么样的
风险，不同级别的人员的权限重有多大，都非常清晰；一旦出现问题，可以很清
晰的判断是哪个环节的问题，因此可以防止信贷风险。
4制度公正与房地产信贷风险
4．1制度与制度公正
在．《现代汉语词典》中，“制度”有两层含义：一是指大家共同遵守的办事
规程和行动准则；二是指一定历史条件下形成的政治、经济、文化等力一而的体
系。诺思啡1认为，制度是一系列被制定出来的规则、守法程序和行为的道德伦理
规范，它旨在约束追求主体福利或效用最大化利益的个人行为。制度对经济增长
和金融发展是至关重要，一个国家或地区的经济增长和经济发展首先必须用制度
因素来解释(North，1998)㈨。目前运用制度分析已经成为学者的时髦，但已
有的制度理论和运用研究主要侧重对具体经济事件进行具体的历史描述以及对
转型应该如何进行等操作层面。这种范式彰显了转型的制度分析中的工具主义和
实践(实用)理性取向。事实上，转型的制度分析范式有多重维度，不仅仅只包
括制度的工具维度，而且还包括制度的价值维度。制度的工具维度仅仅考虑了制
4 j，
受里面业爱亏专业士·言戈q孟砰芰
——文鸯著．均嶷寅好稚制度竺正镑室研充
度怍为一种工具尉实现曼好转型经济绩效的影响，偏重制度的技术性、实用性和
效力，它映射到国家制度(政策、导向上必然导致增长主义以及对效率的片面追
求。制度价值维度在于制度公正，制度公正包括制度本身的公正和制度运行的公
正姗。制度公正可以维护人性中的某些方面，或者抑制、纠正、引导人性中的某
些方面。一
关于制度公正的论述，不同的学者有不同的观点。罗尔斯“1认为：社会基本
制度在分配公民的基本权利和义务以及划分由社会合作产生的利益和负担时要
遵循两个正义原则：(1)平等自由原则(每个人对所有人所拥有的最广泛平等的
基本自由体系相容的类似自由体系都应有一种平等的权利)；(2)社会的和经济的
不平等应这样安排，使它们：a在与正义的储存原则一致的情况下，适合于最少
受惠者的最大利益(差别原则)；b在机会公平平等的条件下职务和地位向所有
人开放(机会的公正平等原则)。沈慧芳(2003)侧认为：制度公正就是以权利
义务关系为核心的入们相互关系的合理状态，表现为(1)社会成员的基本权利能
得到切实有效的保障，其应当履行的基本义务无法或不能不履行；(2)个人权利与
义务对等，个人的能力、智慧及努力程度与其获得的发展机会相对等：(3)赏罚分
明，遵纪守法、无私不献者一能得到应有的奖赏，违法乱纪、假公济私者必受惩
处等。王越予认为制度公正包含制度本身公正和制度运行公正，前者是实质公正，
后者是形式公正。制度本身的公正是指制度所配置的以权利一义务关系的为客观
内容的公正性；制度本身只是正式的规范体系和社会活动模式，它作为社会或者
共同体所期望的观念性的可能力量，要转化为一种现实的社会能力，必须付诸实
践，因此制度建立后的一个必然的环节就是制度的保障、有效地执行和运作，当
权力机构被承认具有道德合理性和正义性以及提供了具有实质公正的制度安排
之后，需要在实现相应的规范、规则和社会活动过程中，明确在何种范围、何种
程度以及依靠何种程序才能有效运行制度，这就是制度的“运行公正”，本文认
为，制度不仅仅只包括工具性维度，而且包括道德伦理维度，制度公正包括制度
本身公正，即制度设计应该客观全面，要符合大多数人原则，而且包括制定运行
公正，即制定制度不是一种摆设，而是要人人遵守，要服从制度的权威。本文只
探讨制度运行公正与房地产信贷风险关系，而对制度本身公正与房地产信贷风险
关系暂不探讨。本文认为房地产信贷风险产生正是因为房地产信贷有关法律、文
≈_2．
我国商业银厅房地产信贷J丑硷研究
——坟声誉．伪蔑喁好和制度全正角度研究
件、规章制度及其银行、监管当局相关制度在执行过程中出现偏差，＆9制度运行
不公正。
4。2制度运行不公正表现形式、原因及房地产信贷风险
制度运行不公正的表现形式多中多样，在房地产信贷中，制度运行不公正
主要有以下几种主要形式：
第一银行盲目追求利润获取市场，降低信贷门槛。
目前国内各家银行为争夺房地产信贷业务、实现利润增长，不惜降低信贷门
槛、简化手续和提供各种优惠措旅以吸引客户，有些做法严重地违反了国家有关
房地产信贷的政策、规定。如一些银行对“四证”(国有土地使用证、建设用地
规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证少不齐备的房开发商发
放信贷，在开发商自有资金没有达至Ⅱ开发项目总投资30％的情况下发放住房开发
信贷，向开发商提供用以缴纳土地出让金信贷并对未缴清土地价款的开发商发放
用地抵押信贷，对土地储备机构过度授信等。在个人住房信贷业务中，一些银行
违反((个人住房信贷管理办法)的规定，搞“零首付”、降低首付款比例，擅自降
低个人住房信贷利率水平等。
这主要由于银行不正当激励及其从众行为，出现危机短视症。如在规定时间
内要求银行完成一定房地产信贷指标。另外不良的信贷文化也是房地产信贷风险
滋生的重要诱因，主要表现形式有：(1)．有担保的就是好信贷，也不管担保人
的实质如何；(2)．追逐暂时收益率高但风险大的房贷，没有从长远的角度考虑
闯题；(3)．对关系信贷的申请人条件放松，比如过去是否有不良信贷行为、欠
贷记录等现象视而不见；(4)．具有能还息就是好信贷的固定模式，而没有考虑
到还息是来自正常的收入还是别的来源，是企业利润还是借款：(5)．利润高的
企业和实力强的企业就是信贷的企业，这是一种误区，而没有综合考虑起成本因
素和利润的长期性。。
第二，一些银行工作人员(包括银行领导)利用职务之便寻租，违规信贷。
目前我国银行还处在经济改革的转轨时期，银行工作人员是银行有关政策公
正运行的代表．中国市场化改革深入发展在强化市场主体利益导向的同时，银行
显虽面止最-亍旁地产言式’1孟研五
——从声誉，伪装‘岛皇于干日制度0正龟复研气
工作人员职务运作规范缺乏有效地约束，会导致缝们利用职务之度介入到资源配
置以追求自身利益最大化。比如银行信贷负责人接受贿赂给不符合信贷规定的詹
款人信贷、房地产信贷人员以贷谋私，与开发商或个人内外勾结，为开发商和个
人提供信贷，从中大捞好处等。以上各种违法行为都给房地产信贷业务带来了潜
在风险，．比如去年6．45亿元的森豪公寓骗贷案。”面临我国房地产企业需求资金
现状，房地产信贷作为信贷方式的一种，一些银行工作人员很容易权力的滥用。
假设工作人员按正常业绩分配收益为焉，滥用权力行事所得收益多是，滥用权力
被查处的橛率为t，被查处成本为C。则分析工作人员滥用权力收益为：
f(墨一f)+(1一f)(R+足)，如果要求工作人员按制度办事，则就需要：
f(R—c)+(1一力(置+R)≤墨，即f≥石笔i，从这个不等式看，滥用权力跟多获取
的好处兄和被查处成本C密切相关，要使褥工作人员按照制度办事，就必须使
得滥用权另被查处的概率接近l。如果f<石警，变换不等式形式：t<l-面C ，
从这个不等式分析，则会发现要使得t值一定，恐值越大，则工作人员越不会按
照制度办事。因此再被查处概密一定下，恐值越大，越会有一些工作人员滥用
权力。目前我国房地产业资金来源严重依赖银行，这也为一些银行领导提供寻租
土壤。‘ “ 一
有关房地产信贷风险防范研究文献中，不少论文都涉及到制度分析。王义平
(2004)认为有的商业银行由于存在内控制度方面的风险监控盲点，导致个别房
地产信贷人员与一些不法房地产商内外结合，致使房地产信贷风险的产生．柳燕
(2005)认为银行房地产信贷管理机制不健全，银行对风险管理比较松散，尚未
形成一套完整的风险管理运作机制，风险责任机制不明，导致房地产信贷风险产
生。制度缺失问题在一定程度上会导致房地产信贷风险产生，但如果仅仅是相关
制度确失而引起房地产信贷风险，那么目前政府有关房地产信贷政策和银行制度
及其监管当局有关政策都不起作用?原因是以上几种制度不公正的表现形式，银
行权威人物及工作人员从自身利益出发用权力滥用或利用职务之便使信贷政策
我国商业银行房地产信贷风险研究
——扶声警、伪装靖好和制度公正角度研究
法规变形，造成房地产信贷风险。根据《中国人民银行关于对房地产信贷进行检
查的通知》要求，人民银行分支行共检查商业银行房地产信贷20901笔，金额
1468亿元，其中房地产开发信贷3654笔，金额1380．5亿元：个人住房信贷12158
笔，金壤44．I亿元：个人商业用房信贷5089笔，金额43．4亿元。发现违规信贷
2059笔、违规金额366．68亿元，分别占总检查笔数和金额的9．8％和24．9％。啪1
这些行为导致相关信贷制度的执行就成为一个大问题：信货制度执行问题、有章
不循问题、失职滨职问题、内外勾结问题、贷后管理不善问题，就成为不良资产
出现的重要甚至是主要原因，严重地导致房地产信贷风险产生。
4．3房地产信贷风险防范措施
房地产信贷风险在一定程度上是由于银行不遵守有关房地产信贷政策、法规
等，因此必须加以防范：
第一，引进高素质现代金融人才、培养良好的信贷文化和银行员工忠诚度
，
人才是现代企业发展的核心，银行也是特殊的企业，需要高素质人才。目前
我国商业银行工作人员素质普遍不高，如表：
表l商业银行人员的学历结构表·
中国中国
中国
中国
交通
中信中国
华夏
中国
工商农业
银行
建设
银行
实业光大
银行
民生
银行银行银行银行银行银行
博士O．2 O．2 O．3 O．3
硕士O．8 O．5 O．8 l 0．8 7 5．7 6．4 5．5
研究生
0．3 0．1 O．6
班
本科21．3 13．5 25．2 23．7 26．2 41．4 47 41．3 41．8
专科44 36．5 44．1 42．1 38．8 37．1 34 39．9 37．1
中专15．6 21．6 12．1 16．8 14．9 7 8．4 6．8 lO．9
高中18．3 22．3 15．5 12．8 13．7 7．3 4．7 4，6 2．9
初中及
(高
中以5．6 2 3．5 5 O．7 1．5
以下
下)
资料来源：2004年中国金融年鉴注：单位是％
房地产信贷是涉及专业性很强的信贷方式，而且房地产行业的风险性很强，
+4 5．
我国商业靛仃房地产信贷风隆研艽
——坟声誉、伪装偏蠹‘和制度公正角度研兖
因此需要具有房地产知识的专业人才。目前我国商业银行在A2-结构上呈现具备
传统业务的人占主导的特点，面l临风险的复杂性无法应对。人力资源结构这种结
构导致商业银行信贷人员的风险意识低下、风险识别能力低下和学习风险控制能
力低下。目前一些银行为了竞争房地产信贷业务市场而降低门槛，正是由于没有
-充分考虑风险，没有精确估算房地产信贷风险。这需要商业银行工作人员从传统
业务考虑走出来，提高自身素质，制定切合银行长远发展战略。
信贷文化是一种特殊银行文化，指银行信贷管理在企业的信贷投向和外部形
象及信贷产品中银行文化内涵在信贷外部环境中的凸现，它在银行信贷的投向方
面可以培养员工对银行的认同感，主要表现在员工对本行要有强烈的责任感和为
之甘愿效力的精神力量，以及对本行的信贷发展目标、整体利益和命运兴衰有着
共同信念。优良信贷文化是一种“软力量”，可以约束房地产信贷风险，因此银
行必须培养良好的信贷文化。坚持信贷质量，强化风险意识，从考核效益出发，
实现资金的优化配置。
房地产信贷员工忠诚度的程度直接银行房地产信贷风险的程度，因此必须培
●
●
养房地产信贷员工的忠诚度：(1)．设计合理的激励机制。充分重视薪酬制度的
合理性和发挥薪酬制度对员工的激励作用，薪酬制度要体现公开性和公平性，体
现业绩与掇酬成正比。要把“以人为本”的理念落实到各项具体工作中，以对员
工保持不变的尊重，赢得员工对企业的忠诚和倾情奉献，通过荣誉和晋升给予精
神支持；(2)．营造轻松工作环境和良好人际关系，培养银行家文化。一v
第二，加强房地产信贷业务监管和违规行为惩罚力度
银监会和中国人民银行应加强对房地产信贷业务监管，使商业银行切实傲到
按规定。2004年中国银监会发布了《商业银行房地产信贷风险管理指引》，虽然
在土地储备信贷、房地产开发信贷、个人住房消费信贷方面规定了风险管理措施，
但针对房地产信贷投资结构进行约束的条款甚少，其法律监控缺乏影响力度。银
行缺少对房地产项目开发过程和销售进程的定期检查的监督机制。更缺少全方
位、多层次的社会监督体系。因此银监会和中国人民银行需要加强对商业银行房
地产信贷定期和不定期检查。中央银行在进行宏观管理运作时，应该在房地产信
贷投资总量的合理区间，对各地区房地产信贷投资结构进行监控，使房地产信贷
我幽商业银行房地产。言贷赋障研鼋
——扶声警．伪装偏好手Ⅱ制度公正黾复碍窀
投资规模、结构和经济效益及社会效益都达到有机的结合。
既然权力配置资源是腐败得以产生的制度基础，那么，对权力进行制约也就
应该成为制度公正运行的一个必要手段。健全监督觇制．实施权力的有效监督就
是要完善权力监督制约机制，真正实现执法必严，违法必究，使得掌汉者因惧怕
被抓住和严重处罚而不敢贪心。完善监督制约机制，一是要转变传统观念，银行
作为企业，也需要根据企业的运作方式操作，建立职业经理制度，银行领导真正
通过市场竞争获取。
5案例分析
5．1案例简介
案例一(简称案一)’：建行广州分行lO亿元房屋信贷虚假按揭诈骗案，
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．
震惊国家审计署的中国建设银行广州分行lO亿元房屋信贷虚假按揭诈骗案
即将揭开冰山一角。记者昨天从可靠途径获悉，今天上午广州市芳村区法院将正
式开庭审理这一连环案中的关键人物：建设银行广州市芳村支行原行长张森淼、
原房屋信贷科科长陈炎斌和徐巧红、原房屋信贷科业务员林群海和原芳村建行光
复路办事处主任黄健龙。检察机关在起诉书中透露了前银行官员张森淼等人涉嫌
犯罪的细节：1998年1月间，陈永隆以广海公司的名义向芳村建行提出办理广
海花园几套住宅的按揭信贷业务，林群海和陈炎斌明知道该项目已在建行天河支
行开设监控账户，按照规定无法再开设监控账户，还是伙同黄健龙帮助陈永隆以
广海公司的名义在芳村建行光复办开设了一个用于接收信贷的一般结算账户。随
后，陈永隆在汕尾组织了胡某等12人，谎称这12人都是汕尾立强公司员工并且
伪造高收入证明，以每人购买广海3套住宅的名义，在根本无法缴清按揭首期款
的情况下，前往芳村建行办理按揭信贷业务。而身为芳村建行光复路办事处主任
的黄健龙明知道陈永隆首期款不足，还是根据行长张森淼的授意，指使工作人员
违规操作，在陈永隆实际上没存一分钱的情况下，为他非法出具了12本只有存
‘注；费科来源：照￡业；：：￡l!塑!!：!i些￡垒坠曼望2004年08月25日报据资料整理
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我盏．爵业最百席地产搐克H盔计、
——从声彗．曲装一寓好和制窆二正角受研究
款记录面故意不打取款记录的存折。之后，陈永隆就拿着这12本“首期款存折”
以上述12人购买广海花园36套住宅，开始了一系列诈骗活动。
案例二(简称案二)5：森豪公寓骗贷案
森豪公寓的开发商是北京华运达房地产开发公司，邹庆是这家公司的董事
长：徐维联曾任中行北京市分行零售业务处副处长；孔卫东和战军是两家律师事
务所的负责人。正是这数人，共同导演了这起利用个人按揭信贷的骗贷大案。
据有关人士介绍，森豪公寓最早于1996年12月开工，在主体结构封顶后，
正值亚洲出现金融危机，该公司感到市场形式很不乐观，决定暂时停工。2000
年年初，看到京城房地产市场日渐火爆，华运达决定重新启动这个项目，当年4
月即正式全面复工。但由于华运达的资金链十分紧张，最终决定铤而走险，利用
虚假按揭向银行骗贷。
2002年9月，中行北京分行在对零售按揭信贷进行内部稽核时，发现“森
豪公寓”开发商——北京华运达房地产开发有限公司以员工名义，虚构房屋买卖
合同、提供虚假收入证明套取按揭信贷及重复按揭信贷，并将按揭得到的资金移
至外地，致使该项目的工程被停工，形成烂尾工程。中行在内部稽核中只是发现
了可能存在风险，但却并没有理清案件的来龙去脉。
经查明，从2000年12月至2002年6月，华运达公司采取假按揭的方式，
从中行北京分行申请按揭信贷199笔，涉及公寓273套，形成风险敝口64494
万元。
在这起骗贷大案中，时任中行北京市分行零售业务处副处长的徐维联皱认为
是起到了关键作用，他也因为涉嫌违法发放信贷罪被捕，理由是“违反法律、行
政规定，为森豪公寓项目发放信贷6．4亿元”。
2002年lO月，徐维联被撤销了副处长之职，并被中行北京市分行予以开除。
据接近徐维联的人士透露，被开除之后，两年多时间内，徐维联平安无事。“徐
维联曾一度自信，即使在他被开除的两年之中，他都认为不会有事。”此人士表
’注：赉料来源；新华网2005044)5，根据资抖整理
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——坟声誊．伪装嘻碍和制宣公正龟熏研吒
示。在两年多的时间里，相关部门～直未对徐维联采取措施，直到今年3月北京
市检方的介入。
5．2案例分析及教司l
上面两案例是房地产信贷风险的典型，我们可以看到以下特点：
第一，房地产企业不注重声誉，恶意欺诈。
案一中广海公司已在建行天河支行开设监控账户，按照规定无法再开设监控
账户，广海公司明知这一事实，还是以广海公司的名义向芳村建行提出办理广海
花园几套住宅的按揭信贷业务。案--：It；京华运达房地产开发公司看N：II：京房地产
发展前景，由于资金紧张，明知假按揭会影响公司声誉，但还是向中行北京分行
申请信贷。
第二，伪装偏好现象存在
案一中反映身为芳村建行光复路办事处主任的黄健龙明知道陈永隆首期款
不足，还是根据行长张森淼的授意，指使工作人员违规操作，在陈永隆实际上没
存一分钱的情况下，为他非法出具7 12本只有存款记录而故意不打取款记录的
存折。这充分说明了伪装偏好的存在，银行员工明知这行为违反规定，但为了自
身利益还是执行该行领导指示。．+
第三，制度运行严重不公正
案一中有两处违规事实：(1)广海公司已在建行天河支行开设监控帐户，按照规
定再不能开设监控帐户。林群海和陈炎斌明知事实，但还是伙同黄健龙帮助陈永
隆以广海公司的名义在芳村建行光复办开设了一个用于接收信贷的一般结算账
户。(2)身为芳村建行光复路办事处主任的黄健龙明知道陈永隆首期款不足，还
是根据行长张森淼的授意，指使工作人员违规操作，在陈永隆实际上没存一分钱
的情况下，为他非法出具了12本只有存款记录而故意不打取款记录的存折。
●
案二中翻度运行不公正表现：(1)时任中行北京市分行零售业务处副处长的徐
维联明知北京华运达房地产开发有限公司以员工名义，虚构房屋买卖合同、提供
虚假收入证明套取按揭信贷及重复按揭信贷，并将按揭得到的资金移至外地，但
还是违规发放信贷。(2)徐维联被开除之后，两年多时间内都平安无事。“徐
搜q哥业泉咔皂：±亡苫戋咀隆弭芝
——城宣誓．伪崖r南乎{fi制度竺正角耍研究
维联曾一度自信，即使在瞧被开除的两年之中，他都认为不会有事。”在两年多
的时间里，相关部门一直未对徐维联采取措施，直到今年3月北京市捡方的介入。
．这充分说明了虽然我国有惩治违规人员的法规，但由于种种原因没有按照法规行
事。
’通过上面两案例分析，声誉、伪装偏好和制度公正是影响房地产信贷风险产
生的三大原因。声誉是信贷借款人的关键要素，只有房地产信贷借款人都重视自
身声誉，加强自身声誉管理，房地产信贷风险外部原因才能根除。伪装偏好和制
度公正涉及银行内部工作人员，员工存在强烈的伪装偏好无疑会产生信贷风险，
伪装偏好使得强化制度运行不公正。因此要防范房地产信贷风险，就必须作到：
第一，银行作房地产信贷决策时一定要重视借款人声誉调查
声誉对房地产信贷有着重要影响，因此银行信贷时一定要调查借款人声誉，
这在一定程度上可以防范房地产信贷风险产生。评估借款人声誉时可以采用加权
平均法，因此银行可以根据影响借款人声誉因素估计出该借款人声誉，从而决定
是否贷款及贷款数额。．：· 一
衡量借款人声誉水平高低主要有产品质量、．公司业绩、违约记录，社会责任
和借款人吸引力等因素。银行审贷款委员会可以列出衡量借款人声誉因素，设因
素为“(i=l，2，⋯)，如：
“：产品质量；
地：公司业绩；
鸬：违约记录；
儿：社会责任；
地：借款人吸引力；
肌：其他因素．
然后审贷委员会需要根据各因素的重要性分别赋予它们的权重。每因素的大
我国两业最行乌地产售货风险研究
——姨声磬．，为壤‘景好靴制度垒正角霞研究
小为五(o≤五≤1)，而且Σ^=l。在具体贷款中，银行可以赋予各因素权重为；
足={^，五，五，■，^，五}
f
。
银行审贷委员会接着对各因素满足程度赋予07_5分，设照为各因素分数，银
行可以赋予各因素分数为；
6={q，如，岛，钆，玩，‰}
因此借款人声誉水平高低就可以根据以上数值计算出，设声誉水平为R，则
借款人声誉水平为： ． ．
R=肋7={^，五，五，五，五，五}口岛，如，岛，钆，岛，玩厂·
第二，银行贷款决策时应该防止伪装偏好现象出现，严格按规章制度行事
前面已经分析，伪装偏好使得银行决策功能丧失，强化了权力寻租。因此一
方面要培养银行员工的责任感，另一方面实行信贷问责制，这在一定程度上可以
防止伪装偏好的出现。
下面进行简单模型分析，说明问责制可以在一定程度上防止伪装偏好产生。
领导通过权力进行违规信贷，银行员工伪装偏好，领导收益为3单位效用，员工
得到2单位效用。实行信贷问责制度，这等于把信贷风险跟员工捆绑在一起，这
样就存在一个未来预期风险，如果信贷出现风险，员工由于和信贷有责任，他会
面对一个p单位效用惩罚，惩罚的程度与2相比，如果p大于2单位效用，责员
工由于伪装偏好而得到的最终效用为负，如果p小于2单位效用，则总体效用为
正，但关键p值是一个不确定的，因此闯责制度对与防止伪装偏好有一定作用，
这在一定程度上防止房地产信贷风险产生。
、
领导
不伪装偏好(5，-I)
曼亘≈业囊行专地产：言尧正世1《￡
——从声警．曲蓑偏好和制要兰正龟要许气
第三，银行喃实作到按制度办事，防止制度运行不公正出现
舒尔茨(1968)在《制度与人的经济价值的不断提高》一文中对制度所敛的阐
述，即将制度定义为约束人们行为的一系列规则，这些规则涉及社会的、政治的、
经济的多种功能。制度是一系歹lj约束人们行为的规章总和，它能够使得经济运行
正常。制度对经济的重要性己为人知。但有了制度不一定会对经济运行产生良好
作用，这关键就要求制度运行公正。
银行在作地产信贷决策时，应该根据中国人民银行、银监会和银行内部有关
规章制度行事。银行信贷应该有社会监督、政府监督和银行业自律。目前我国社
会监督机制还很弱，没有形成权威的信用评价机构，金融信息披露机制还不完善，
金融监管机构还是采用非正规的现场检查，没有形成一套系统的预测、评价、预
警和处理的防范系统。因此必须加强这些方面建设。另外加强对银行领导监督，
作到违规行为得到切实有效的惩罚。
我国商业镀厅粤地产信贷f冠险研究
——执声营、为装。寓好和制度公正角熏研究
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“5 4．
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致谢
光阴似箭．岁月如梭，转眼三年的研究生生活即：痔结束。作为对三年学习总
结的毕业文论，几经易稿，终得以付梓，令我感到非常欣慰。这是对我三年来不
辫努力的肯定，是我人生中一个重要的里程碑。
论文得以完成，首先我要感谢我的导师王元月。三年来，导师睿智的思想、
严谨的治学态度、渊博的学识、谦和待人的师德风范深刻地影响了我，让我的思
想不断成熟起来。在日常生活中，导师诲人不倦的淳淳教导以及细致入微的关怀
令我深深感动，我为能有幸遇到这样的一位导师而感到自豪。
在我研究生学习过程中，金融系的各位老师都给了我无私的关怀和帮助，在
此深表谢意。
感谢我的家人，他们对我的期望激励着我不断进步。
感谢我的各垃同学、朋友，他们的帮助和支持使我获得了无比的力量。
朱平安
2006年6月
于中国海洋大学浮山校区