西南财经大学
硕士学位论文
房地产信贷风险控制研究
姓名：张波
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：罗军
20060401
摘要
本文的研究对象是房地产信贷的风险。随着我国房地产行业的
快速发展，作为房地产行业发展主要资金来源的房地产信贷的发展
呈现一种加速发展的态势。在各商业银行的房地产相关信贷在资产
组合中的比重越来越大。作为一种风险相对比较小、收益相对高的
贷款品种，房地产信贷受到商业银行的青睐是可以理解的，不过在
房地产信贷中所蕴涵的风险并未引起足够的重视，特别是房地产信
贷大部分存在周期长的特点，这种特点对商业银行对房地产信贷风
险控制带来一定的难度。本文试图通过对商业银行房地产信贷风险
的分类来分析风险产生的原因，基于原因分析来提出一些风险控制
的措施。同时，房地产行业作为关联性比较高的行业，也需要在外
部环境，特别是需要政府制定相关政策来加快信用体系的建设和融
资渠道的多元化。
本文对于房地产信贷风险控制的相关研究，大体上可以分为三
个部分。第一部分是对于房地产信贷和房地产信贷风险的相关概念
进行阐述，并对房地产信贷风险的产生的从“金融不稳定假说”的
角度进行了一个初步的分析。房地产信贷是指在房地产开发、建设、
流通、经营和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的针对
房地产开发企业和个人住房购买等信贷活动的总称。从服务对象上
划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动
服务的“房地产业信贷”和为居民的住宅建造、购买、维修、‘装饰、
消费等活动服务的“住宅信贷”两个主要部分。房地产信贷风险，
指房地产信贷领域中的一种“不确定性或信息不对称”。指经营房地
产信贷业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化
等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。从“金融不稳
定”假说的角度来讲，房地产开发商可以看作一个庞兹理财者，所
以受到产业周期的影响比较大，目前我国的房地产发展十分迅速，
因此风险在总体上来看并不大。但是随着国家宏观调控政策的推行，
对一些发展过快的行业势必要进行规范，有的甚至要进行压缩，房
地产行业就是国家宏观调控的一个重点。因此从这个角度上讲，房
地产信贷所潜伏的风险是十分巨大的，而这种风险一旦在全国范围
内爆发，不但房地产行业会受到很大的打击，银行系统的资产质量
将大为下降，甚至国民经济的发展都会受到影响，日本在这方面历
史教训就十分深刻。
第二部分首先对我国房地产市场和房地产行业的发展现状进行
了综合的阐述，然后在这种对现实情况的阐述的基础上，对我国房
地产信贷风险进行了剖析。这种剖析主要从商业银行制度和经营行
为、房地产企业信贷、房地产个人信贷三个方面展开。在进行了以
上分析以后，针对房地产企业信贷风险的计量一笔者提出了一个基
于VAR风险量化方法的对于银行房地产信贷的风险计量模型。当然
这个模型的提出还十分宽泛，还需要以后针对房地产行业的情况进
行进一步的优化。房地产行业发展的现状是发展十分迅速，但是发
展过程中也存在一定的问题，主要体现在投资增长过快、房价相对
于居民收入上涨过快、住房结构性矛盾存在(主要是中低档住房供
应不足)；房地产信贷发展存在的问题主要体现在房地产信贷投向不
合理、房地产的外部环境不完善、融资渠道过于单一等一系列问题。
第三部分则主要是对房地产信贷风险控制的对策研究。这个部
分主要是从商业银行自身应当加强的风险控制措施、融资和外部环
境建设两个方面来提出对策。对于房地产信贷的风险控制来说，除
了发放信贷的商业银行要从本身来控制风险以外，一个重要的途径
就是扩展房地产融资渠道，大力发展房地产信托。通过房地产信托
来分散商业银行体系的风险。通过商业银行和信托投资公司双方面
的努力来降低房地产信贷所要承担的风险。同时，对于外部环境的
建设来说主要有两个方面：一方面是对房地产行业本身的产业宏观
调控，只有房地产行业本身的良性发展，才能从源头上降低房地产
信贷的风险；另一方面则是建立健全个人和企业信用体系，这两个
信用体系的建立也为房地产信贷风险计量模型得以发挥作用提供必
要的数据指标和检验途径。最后就是建立房地产保险和健全有关房
地产的法律、法规体系。
在本文将达到的研究深度或说创新点主要有：
1、在分析房地产金融的定义的基础上给出了房地产信贷的一个
定义。在参考了相关文献的对房地产金融的定义后，笔者通过对房
地产信贷的范围的界定来给出了一个简单的定义。当然这个定义还
不完善，还有进一步改进的余地。
2、在VAR风险计量方法的指导下，结合我国房地产企业的现
实给出一个针对房地产企业信贷的风险计量模型。这个模型是在借
鉴了银行度量资产风险的普遍基础上得出的。其应用还需要在银行
的实践中去检验，当然本文只是从理论的角度分析了这个模型的可
行性。
3、在关于房地产融资渠道的扩展上对房地产信托的现实发展现
状和前景给出了相关的理论分析，并提出了三种有关的信托模式。
这三种模式各有其优势和劣势，笔者主张三种模式可以在发展中并
行，通过现实的检验来确定今后国内发展房地产信托的主要方式。
关键词：房地产信贷、房地产信托、金融不稳定假说
Abstract
The topic of this thesis 1S risk of the loan for real estate．The loans
for real estate have been developed very quickly with the great
development of real estate in China．The proportion of loan for real
estate in asset of commercial banks has grown quickly．The loan for real
estate have some benefits from other loans，such as low risks，high
profit and others．But commercial banks have not enough attention to the
risk in loan for real estate．The period of construction of real estate is
very long，meanwhile，the situation of development of economics always
change．If the growth of economics slows，there will be many difficulties
that commercial banks have to face．The thesis tries to get a conclusion
to the reasons that the risk of loan for real estate happen．According
these reasons，the thesis would give some solution to avoid these risks as
more as possible．
The thesis can be departed as three proportions．At first，the thesis
will give some concepts about real estate and loan for real estate．
Specially,according to“Financial Instability Hypothesis”，the thesis
would give some reasons that why there will be SO much risks will
happen in the loan for real estate．From the research on these subjects，
we will realize the reasons that these risk happen．
Secondly,the"thesis will describe the situation about the real estate
and loan for real estate in China．The fast development of real estate in
China brings many chances to the development of Chinese economic
and commercial banks in China．But we must notice that there will be
some danger in the process．The loan for company and individuals both
ha．ve some risk．Once these risks become bigger and bigger，there will be
great damages to commercial banks even the whole economic system of
China．The author tries to give a simple model to measure the risk of
loan for companies that manage the real estate．Of course，to some ones，
this model is too simple and it has to be developed in practice．
Third part is some advice to commercial banks and government to
reduce and control the risk of loan for real estate．For commercial banks，
the thesis provides some advices that they have to make the management
in loan for teal estate stronger and effective．The thesis has a point that
to reduce the risk of loan for real estate not only needs the struggle from
commercial banks，also need the whole country to do something．Such
as law environment and the construction of credit system about
individuals and companies．This system provides the date for the model
to measure the risk in all SOrtS of loans．SO the construction of this
system is meaningful for many departments of economics．
Key words：loan for real estate，credit for real estate，
financial instability hypothesis
2
西南财经大学
学位论文原创性及知识产权声明
本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，
独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，
本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对
本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标
明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。
本学位论文成果归西南财经大学所有。
特此声明
学位论文作者签名：张波
2006年4月22日
1前言
1．1选题背景和意义
房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的～种“不确定性或信
息不对称”。指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误、管
理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的
可能性。
房地产信贷是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因
素。防范房地产信贷风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和
发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重
要。一旦由于房地产信贷风险导致整个金融系统的动荡，造成的危
害和损失是无法估量的。1997年的东南亚危机起始于泰国银行将大
量的贷款投放在房地产开发之中，致使资金不能确保支付，银行信
用危机的产生造成了挤兑风险，最后产生连锁反应，导致大量银行
破产倒闭，并且这场金融危机还蔓延至印尼、日本、韩国，连新加
坡、香港和台湾也受到冲击。
从理论上讲，房地产金融市场的建设应该与房地产业和房地产
金融的发展同步，加上政府的宏观调控，房地产金融风险在一定范
围内是可控的。但当前我国的情况却是，房地产信贷投向不合理、
房地产信贷的外部环境不完善等问题，种种情况阻碍了房地产信贷
的健康发展，也造成了大量的金融风险。尤其是房地产融资渠道过
于单一，单纯依靠银行房地产贷款，使得大量的信用风险和市场风
险聚集在银行，这给房地产金融业甚至整个金融体系的稳定健康发
展带来了很大隐患。
针对这一情况，我国政府连续出台了一系列规范银行房地产信
贷管理、促进房地产行业良性发展的法规和通知，如2003年6月出
台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》f简称121文件)
和8月出台的《关于二促进房地产市场持续健康发展的通知》f简称18
号令1，对规范住房信贷、完善住房供应政策、调整供应结构、整顿
房地产市场秩序等方面作了明确规定，在一定程度上控制了房地产
信贷风险，也给予房地产发展一个良好的法律环境。
同时，我国理论界、金融界和房地产业人士也针对房地产信贷
风险的防范问题，提出了不少建议，其中呼声最高的是拓展融资渠
道，促进房地产融资“多元化”。北京京汉集团董事长田汉认为，要
增加房地产市场的融资量，除了银行信贷外，房地产商的开发项目
融资渠道大致可拓宽到三条：证券市场上市融资、信托投资融资和企
业间资金拆借。万通置业的老总冯仑认为，房地产企业不能仅依靠
境内银行短期贷款发展，利用长期债权或股权获得资金，信托方式、
境内外基金都有可能是房地产企业未来发展的资金动力。对此，我
国政府也做出积极回应和支持，中国人民银行一份题为《中国房地
产发展与金融支持》的报告建议“大力发展多元化的房地产金融市
场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以
分散银行信贷风险”；在中国人民银行发布的(2003年第二季度中国
货币政策执行报告》中也明确提出“在规范房地产信贷的同时，人
民银行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式特别是股权融资
方式”。
因此，系统分析我国房地产信贷风险的表现和产生原因，积极
寻求房地产信贷风险防范和控制的方法对策，建立起适应我国当前
社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系以及借鉴发达
国家金融风险管理的经验和我国理论界、金融界和房地产业人士的
理论和观点，研究适合我国国情的房地产融资方式，具有较高的现
实意义。
1．2研究内容、研究方法
本文在阐述了房地产信贷风险一股理论和概念的基础上，系统
分析了我国房地产信贷的发展现状以及存在的问题，剖析了房地产
信贷风险的表现和产生原因；在此基础之上，围绕房地产信贷风险的
防范和控制，提出了从外部环境建设和融资渠道建设两个方面防范
房地产金融风险的方法对策，从根本上防范和管理房地产信贷风险，
促使房地产信贷的规范发展。
在研究方法上，本文采用理论分析和实证分析相结合、宏观分
析和微观分析相结合、动态分析与静态分析相结合、定性研究和图
表说明相渗透的研究方法，对积累的各类素材进行分析、归纳，并
积极借鉴发达国家经验的方法和我国理论界、金融界和房地产业人
士的理论和观点，对防范和管理我国房地产信贷风险这一主题进行
了深入研究。
2房地产信贷风险概述
房地产信贷风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利
率、通货膨胀以及宏观经济环境，它与一国的房地产金融状况密切
相关。房地产信贷风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定
发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要，因
此有必要对房地产信贷风险进行系统分析。
2．1房地产信贷的概念
，
房地产信贷是指在房地产开发、建设、流通、经营和消费过程
中，通过货币流通和信用渠道所进行的针对房地产开发企业和个人
住房购买等信贷活动的总称。从服务对象上划分，它包括为房地产
业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业信贷”
和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住
宅信贷”两个主要部分。
房地产信贷的基本任务是运用发放信贷方式，支持房地产开发、
流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地
产再生产过程的顺利进行。1
2．2房地产信贷风险概述2
房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种!不确定性或信
息不对称”。指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管
理不善或客观环境变化等原因导致其资产遭受损失的可能性。就房
地产信贷业务而言，房地产信贷风险主要有以下几种：
(1)信用风险，即借款人违约的风险
f2)流动性风险，即金融机构资产变现困难的风险
(3)利率风险，即利率变动引起资产损失的风险
曾建Jc．历地产会蒯!川，Ⅵ才终人学⋯版m2003
顺一占；j=·何孝封席地产金融风险分析Ⅱ尔庠绎济学院节{杖200lf5)
4
f4)汇率风险，即汇率变动引起的资产损失风险
f5)通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨引起的资产损失的风
险
f6)房地产信贷中的其它风险
2．2．1信用风险
信用风险，又称违约风险，是指由于借款人违约，不能偿还、
不愿偿还或延期偿还债务本息，从而给银行带来损失的可能性。违
约风险又可细分为主动违约风险和被动违约风险。主动违约风险是
指借款人在利益动机驱使下，主动停止或延长还贷造成的有意违约。
被动约是指借款人因某种客观原因，如失业或收入下降等社会原因
或由于自然灾害、战争、社会动乱等不可抗力原因造成借款人无法
按期还款所发生的违约。
一是开发商信用风险
指房地产开发企业在无力偿还或不愿偿还金融机构贷款时，导
致房地产贷款本息不能按时收回，甚至无法收回形成呆坏帐时的风
险。它可能是贷款前对借款方资信审查评估失误造成的，也可能是
贷款发放后其他情况变化造成的。在房地产项目的开发过程中，由
于各种主观或客观原因导致房地产企业经营状况出现问题，如房屋
销售困难、资金周转不灵或经营管理不善、亏损严重甚至破产倒闭
而无力还款的情况时有发生，而且目前房地产市场信息不充分、监
督管理欠严密，开发商的开发行为与销售行为不规范，甚至为其经
济利益恶意欺诈银行及担保方，这类风险又叫做欺诈风险，是目前
银行和担保方面临的最大的风险，它可能带来的损失也是最大的。
二是个人信贷风险．
个人信贷风险是指借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素
的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，从而给银行利益带来损失
的风险。按照人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，个人住
房贷款的还款期限最长可达30年。这就决定了个人住房贷款是一项
涉及对象广泛、发生频繁、持续期限长的金融业务。现实生产中，
涉及对象越广泛、发生越频繁，安全洼审查难度就越大、管理也越
复杂，从而风险性也越大。这就从根本上决定了个人住房抵押贷款
是一项存在一定风险的房地产金融业务。
2．2．2流动性风险
它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他
资产，以致不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。一
种是由于资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足
以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性
不足而产生的风险，我们称之为原发性流动风险。通常个人住房抵
押贷款长达15．20年，对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收的
周期跨度很大，而通常银行吸收存款负债最长仅为2．5年，资产负
债两者的期限不匹配，造成银行信贷资金的不稳定，使之面临较高
的流动性风险；另一种是继发性风险。房地产信贷中大多以房地产
作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行可以从处分
抵押房地产从中求偿，但如果银行无法顺利得到抵押物、找不到合
适的途径卖掉房地产或处置抵押物的程序和时间太长，银行同样也
会形成流动性风险，这是由信用风险所带来的。
2．2．3其他相关风险
一是利率风险
利率风险，IiI]N率变动引起的风险。按央行规定，利率下调时，
存量长期存款利率按存入时约定利率执行，而存量贷款利率却～年
一定按新利率执行。如果贷款利率下降，相对于己存入的长期存款，
这部分贷款的收益空间就会缩小，还会出现存贷款利率持平甚至倒
挂的情况。存贷款利率同向变动但利率差缩小，也可能带来经营效
益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，
在长时期中利率变化更频繁、更大，利率风险也就更大。
二是汇率风险
海外的投资者，除了对物业估计价格、收益率以外，还要考虑
汇率的因素，担负汇率变动的风险。如果外汇升值、本币对外贬值，
以外币计价的债务负担将加重；反之则以外币计价的资产将实际减
少。同时在外汇买卖、外汇收支中也有风险。
三是通货膨胀风险
通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨的风险。由干名义利率
减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使
实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下通
货膨胀风险一般比浮动利率下的太，因为后者往往随通货膨胀而上
浮。如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更
大，房地产信贷的长期性使其通货膨胀风险也较大。
四是其他风险
房地产信贷中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降
甚至亏损的风险、业务操作中其他失误带来的风险、国家政策变动
的风险、房地产资金转账结算中的风险、房地产保险中的风险、房
地产信托中的风险等等。
2．3金融不稳定假说与房地产信贷风险3
金融不稳定假说(Financial Instability Hypothesis FIH)是海曼·明
斯基在
20世纪60年代提出的，明斯基认为，一个金融体系自然由稳
健的结构向易变的结构转变，或从_个与稳定一致的结构向易于不
稳定的结构变化。他强调系统在不断地向易变性变化，“稳定”的状
态实际上是短暂的，“稳定是非稳定化”。在长期繁荣时期，经济上
升有利于稳定系统的金融关系向不稳定系统的金融关系转化。‘
海曼将现金流入分为四种情况：一是由经营产生的现金收入(包
括利润、工薪、税收)；二是由债务人兑现支付承诺而产生的现金收入；
三是通过借入或资产变卖产生的收入；四是少量的手持现金。相应
地，单个金融行为主体(个人、企业、政府)的财务状况按现金流的未
来表现可分为三类： ．
3奉节理论音ff分主要参考Minsky·Hyman p 1991’The Financial Instability Hypothesis：A Clarification”．The
University of Chicago Press
7
第一类称为套期保值(Hedge Finance)，指行为主体在未来一段时
间内由前述第一、二种方式所取得现金流入即己超过预计的现金流
出。除非发生重大变故，处于这种财务状况时一般不会发生支付困
难。一般居民户以及低财务杠杆率的企业常处于此种状态。
第二类称投机理财(Speculative Finance)，指行为主体由第一、二
种方式取得的现金流入超过因日常支付及偿付应付利息而发生的预
计现金流出，然而尚不足以支付到期应付债务的本金。通常，此种
状况下的行为主体必须靠债务滚动(借新还旧)来维持正常经营。高财
务杠杆率的企业常处于此种状态，而商业银行更是天生的投机理财
者。
第三类称作庞兹理财(Ponzi Finance)，即一种高风险理财。处于
庞兹理财状态的行为主体由一、二种方式取得的正常现金流入尚不
足支付日常性现金支付及债务利息。如不欲变卖资产，维持现有经
济规模，则不仅要靠滚动负债偿付到期债务的本金，还要不断地累
积新债务。长期亏损性企业常常处于此种状态，具有高赤字的政府
部门无疑是最大的庞兹理财者，而我们所要讨论的房地产企业正是
属于这类理财者。
在商业周期的上升阶段，行为主体因经营而获得的现金流入(利
润、工资、税收)持续增长，同时市场融资条件宽松，借款既容易、
利率也较低。此时，那些高流动性资产价格就会下跌，行为主体纷
纷将其代之以低流动性、高盈利性的资产，同时，他们也倾向于以
借入流动性取代资产流动性，相应地提高了财务杠杆率。这样，原
本处于套期保值状态的行为主体不免带上些许投机性：原来就惯于
投机理财的企业及银行更是趁机扩大经营规模，将支付需要完全寄
托在债务滚动之上；甚至连庞兹理财者也会被看好，人们普遍相信，
未来盈利状况会进一步好转，风险不大。
然而，一旦经济走上停滞和下降轨道，利润增长减速甚至负增
长，则原来高速增长时期产生的“欣快感”(euphoria，常用于吸毒
者)立即消失。靠借入流动性维持经营的做法难以继续，债务滚动必
需付出高昂的代价。此时，投机理财者因现金流入注与流出对比的
变化而成为庞兹理财者，原来的庞兹理财者则到了必须靠变卖资产
支付债务的地步f明斯基称作“以卖出头寸来维持头寸”Marking
Position by Selling out Position)。
由于在经济繁荣期间行为主体的资产组合中高流动性资产减少，
一旦对流动性的主观评价转高，原先所持有的低流动性资产便大幅
跌价。这种情况引起人们的警觉，对高债务比率的企业产生普遍的
怀疑，即便尚不至于成为庞兹理财者的那些公司也遭到信用配给，
使他们也加入“卖出头寸以维持头寸”的行列⋯⋯可以想见，不信
任感迅速漫延，对危机的恐惧笼罩了全社会。
紧接着出现的情况就是“欠得越多就变卖的越多，卖的越多越
贬值，最终是债务越还越多”，金融危机就此爆发。金融危机不但使
已开工的投资项目失去金融支撑，还因资本及金融资产的价格下跌，
使新的投资失去内在驱动，进而加剧了整个经济的萧条。
房地产行业的投资周期较长，开发商作为庞兹理财者会在短期
内无法用投资的收益还本付息而需要再融资用于支付本息，而房地
产本身就属于那种低流动性、高盈利性的资产。在经济周期的上升
阶段，原本属于第二类投机理财者的企业因为对未来经济状况的过
度看好，而增大其投机程度，将大量资金转向房地产业，以便获得
巨大的盈利空间。然而一旦整个房地产业出现萧条，银行必然紧缩
贷款，借入流动性维持经营的做法难以为继，债务滚动必需付出高
昂的代价。房地产企业的资金周转出问题，必将拖累相关的金融机
构，产生连锁反应，从而导致金融危机。
3我国房地产市场和房地产信贷的发展现状
3．1我国房地产市场的现状和问题
3．1．1我国房地产市场现状
从全国看，房地产投资在高速增长过程中，继续保持了供求两
旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好
发展势头，房地产业的发展与国民经济，与相关产业的发展比较协
调，房地产市场总体是健康的。
从市场潜力来看，我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目
标和城市化战略。据统计，2004年我国住房人均面积是23平方米，
根据联合国人居委制订的标准，小康目标的人均住房面积是35平方
米，远远高于当前我国的人均水平。现在的建设数量是，每人每年
可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国12年以后才能达到预
定的小康目标，所以房地产市场的发展潜力是十分巨大的。
按当前我国城市化的发展速度看，预计今后20年内我国的城镇
化水平将从现在的37％提高到50％。城市人口的增长每年是500万，
加上每年农村进城人口1100万人，总数就是1600万。这部分人口
的住房要求会带给房地产市场源源不断的发展空间．4 、
(1)我国房地产市场的发展规模
①房地产投资快速增长
2003年l一12月份全国房地产开发投资快速增长，总量突破
10000亿，达到10106亿元，同比增长29．7％5
②房地产销售价格不断上升
2003年四个季度的物价指数均在105左右，比上年同期增长4．5
个百分点。6
4何忠强．与前我闯厉地产业现状与发展前景中田圈十资源拟2004 3 8
5数据术源：困家绩汁而
6数据米源：周家统汁局，
表3．1．1．2 2003年全国房屋销售价格指数(1—4季度)上年同期=100
2003年各季度1季度2季度3季度4季度
全国房屋销售价104．8 105 104．1 105．1
格指数
数据来源：国家统计局数据整理：国研网数据中心
③商品房销售量持续增长，个人购房已占绝对比重
2003年1．12月份全国商品房销售额达7670．9亿元，‘比上年同
期增34．1％，其中销售给个人的商品房销售额达7092．8亿元，比上
年同期增长35．8％．北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人
购房占商品房销售的比例超过98％，个人己经成为商品住宅销售中占
绝对比重的主体。个人购房主要目的是自住自用。据有关研究机构
的网络调查发现，在所有被调查的购房者中，有89．4％的人买房是
为了自住自用，有10．6％的人是为了投资，其中纯粹投机套利者更
少。7
表3．1．1．3 2003年商品房销售额(1-12月)单位：亿元
2003芷1．2月1-3月1_4月1-5月l_6月l一7月1-8月1-9月l一10月l—J1月1—12月
商销售额392 784．7 1147 1550 0 2101．8 257 3058．1 3736 4 4309 5 4898．9 7670 9
品．4 4 4．9
房比上年76l 46．6 47．2 44．8 43 9 41 4 40．6 38 3 34l
同期增
长(％)
销销售额327 4 650．4 1038 1396．9 1916 0 2809 2 3449 3 3998 5 4561 2 7092 8
售7
给比上年73 7 56 3 52．2 46 8 44 9 43．5 44l 44 7 43．1 35 8
个同鞘增
人睦(％)
7平爱东．席地产市场发腱状批评析《中目席地产企舢》2003(7)
数据来源：国家统计局数据整理：国研网数据中心
(2)房地产市场住房结构呈现三大倾向
①倾向于中低档房
当前，一味地开发中高档房已经不能适应市场发展的要求，众
多开发商也意识到了这点，根据房产需求市场日新月异的变化对楼
盘的开发做出了一些调整，更加注重房屋实用性、采光通风性和社
区的自然景观和人文氛围，所新发的楼盘也向两类靠拢，一类是针
对单身白领和年轻夫妇所开发的小面积但功能齐全实用性高的小
户型社区：另一类则是面向普通工薪阶层或经济条件并不乐观的下
岗职工家庭的经济适用房。
②倾向于现房，
现房取代期房是房地产市场发展的必然趋势。近年来由于期房
存在的面积不实、质量不高、环境不好、配套不全等问题引发的纠
纷案件呈逐年递增。这严重影响了整个房地产市场的形象，也在一
定程度上冷却了消费者的购房热情。一些开发实力强、信誉好、形
象好、自有资金充足的优质开发商们为了避免纠纷已倾向于开发现
房楼盘，现房可以给消费者一个非常直观的印象，包括房屋以及社
区环境都可以看得一清二楚，消费者愿者就买，不需担心开发商会
不会存在虚假、欺骗的行为，开发商在对消费者负责的同时，也塑
造了企业的良好形象。
③倾向于精装房
精装房在生活节奏不断加快的今天为消费者提供了极大的便
利，节省了人力和时间，也缩短了从购房到入住的时间周期；相比
之下，毛坯房就存在着很多不便，问题主要集中来自于装修阶段，
由于质量参差不齐的装修公司和无序竞争的装修市场，商品房投诉
与装修投诉己上升为消费者投诉的主体。随着房地产市场和装修市
场的逐步成熟，精装房将逐渐取代毛坯房。
f31房地产业的地域差别显著
近两年，我国房地产投资热点的区域性特征非常明显，主要集
中珠江三角洲、长江三角洲以及环渤海的若干城市。这三大地带是
l'
中国经济增长最快的地区，居民收入水平大大提高，消费逐步升级
换代，大量外资源源不断进入，劳动力流动加快，这些都增加了对
房地产的需求，因此，这些地区房地产投资较热。
从房价与收入之比，即城市居民家庭可支配收入与房屋价格之
比来看，各地供求状况差异也很大，虽然这一指标的全国平均水平
还基本处于合理区问，但是在城市间的差别非常显著，有些城市房
屋销售价格相对于居民可支配收入而言，己经处于相当高的水平，
例如北京、大连和南京等城市，远远超过6-8倍的国际公认标准。8
3．1．2我国房地产发展出现的问题
总体上看，全国房地产市场发展平稳，然而，在房地产业出现
一派购销两旺的繁荣景象时，在一些局部地区，问题也不可避免地
出现了。
(1)投资增长过快令人担忧
我国的房地产投资，从1998年到2004年，7年平均增速22％。
而2005年房地产投资同比增长了29．7％，比前7年的平均增速高出
近8个百分点，增速显然过快。9
从统计数据来看，我国5个省(市、区)房地产开发投资占整体投
资的比重超过70％，有的城市房地产投资占GDP的比重超过50％。
有7个省(市、区)土地购置面积超过100％，最高的近3倍；有4个省
f市、区)商品房价格增幅超过30％，最高的省份达到52．2％．，o
(2)房价一路飘升存在隐情
部分地区房地产投资增长、商品住宅价格上涨过快。目前，投
资性购房越来越多，特别是出现了异地投资性购房。从搞活流通来
看，这应该是允许的。问题是由于投资性购房的过度炒作，把一些
城市的房价抬高了，当地居民承受不了，说“外地人来把房价买高
了”。2005年1．12月，全国房地产投资同比增长29．7％，全国商品
房价格涨幅为4．9％，但40个重点城市商品房价格涨幅为9．0％左右，
8李fi卿我固席地产业的问题及je对房地产信贷的影响．}可北绛贸人学学报．2003(31
9数据米源．田家统汁局，数据整理：田liJ Flt4数据中心
⋯壬万荣当前中罔房地产市场发J谯态势干几前景胜掣北京房地产2004(2)
13
部分城市商品住宅的价格上涨超过20％。11现在一些大城市的房价
收入比都超过了8，离普通老百姓的消费承受力差距越来越大。
炒楼在杭州、上海、北京、深圳等大城市尤为突出，大体占了
20％左右。全国的房价平均增长了4．9％，35个大中城市平均增长了
9％，杭州的房价两年增长了50％，上海的房价三年内增长了30％，12
以至于上海人对温州炒房团谈起则色变，形象地称之为“狼来了”，
楼市炒作背离了我国进行住房制度改革和发展房地产业的宗旨，也
不符合我国资源短缺的国情，有碍于我国房地产市场的健康稳定发
展。
f31住房结构矛盾仍然突出
虽然房地产开发商已经开始倾向于开发中低档住房以满足消费
者的需求，高档住房占据市场的单一局面逐渐打破，但部分地区住
房结构性矛盾仍然突出。一些中小房地产企业也盲目追求高档商品
房的超额利润，加大了住宅产品供应结构不合理的矛盾。现在中国
房地产市场上，特别是一些大城市普遍存在结构不合理问题：中高档
价位的产品过剩，中低档价位的产品不足。部分城市高档商品房大
面积空置，空置率超过风险控制线。2005年1．12月，有22个省(区、
市1商品房空置面积有不同程度的提高，西部地区因结构性矛盾，空
置商品房增幅明显高于东、中部地区。据统计，目前北京市商品房
中，空置商品房主要是价位在7000元／平方米以上的中高档住宅，
而售价在5000元／平方米以下的商品房则很少积压。2005年北京市
场小户型的大量出现和热销反映出了长期以来供给和需求不匹配的
情况。
3．2我国房地产信贷的发展现状，
3．2．1我国房地产信贷的发展
在一定意义上说，我国的房地产业属于新兴产业的范畴。与房地
产业同时发展起来的房地产信贷，也属于“新兴”的范畴。我国的
‘数据求源：罔象统计局
!数据泉源因镓统汁局，数据整理困研州数据中一L
房地产信贷，是在改革开放以后，即上世纪80年代以后逐步复苏的，
其真正的发展应从1993年我国房地产热后算起。
1993年的房地产热导致全国各商(专)业银行的房地产信贷资产
负债额超过了1000亿元，13也暴露了房地产信贷业务的一些问题，
如金融机构过度发放房地产贷款甚至自己经营房地产业，助长了房
地产市场的投机活动。为了规范和调整房地产信贷市场，保证金融
系统和整个社会经济的稳定，国家出台了一系列规定、办法和通知。
1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了
普建公积金制、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房
公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险
等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。141995年7月，中
国人民银行印发了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对政策
性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范，此后我国房
地产信贷业务的分类和经营模式基本成型。
1998年5月中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规
范和促进个人住房贷款，并于1999年4月印发了《经济适用住房开
发贷款管理暂行规定》进一步规范了经济适用住房开发贷款的管理。
我国的房地产信贷就在这些规定和办法的规范和指导下快速发展。
房地产信贷的发展，虽然有过不少曲折。但整体上看，取得了
迅速发展的业绩。这是房地产与房地产信贷之间互相支持配合的结
果。经过多年的努力，我国的房地产信贷的发展初具规模。
从组织体系上看，我国目前己形成以中国人民银行为领导，以国
有四大商业银行房地产信贷部为主，以其他股份制银行和非银行房
地产金融机构为补充的多层次、多形式的房地产金融机构体系。
从经营管理上看，目前己形成政策性与经营性业务相分离的新
的经营管理体系。房地产信贷部在财务管理和信贷计划上为银行的
内部核算单位。房地产信贷业务分为政策性业务与经营性业务两大
类分账经营、分别核算。政策性金融业务以住房公积金为主，截止
3 l鑫开拓中田厉地产食触市场的j_{{『究青岛挫筑T程学院．2000
4张锦胖奉{业纪末城镇居民伟房达小康水、卜《解放l l撒》．1993 12、l
15
到2003年一季度末，全国公积金缴存职工人数达到了6400万，公
积金的归集总额也达到了4415亿元，覆盖率达到了62．5％15。经营
性业务主要由各国有商业银行和股份制银行负责，2003年全年房地
产开发资金总量为13128．22亿元，16其中70％以上来自银行房地产
贷款。
3．2．2我国房地产信贷发展存在的问题
然而正是由于“新兴”的原因，仍然存在着许多不够成熟、不
够健全的地方。
一、是房地产信贷投向不合理。
长期以来，受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影
响，形成重生产、轻消费的投资格局，银行的投资取向一直偏重于
房地产的开发建设，贷给开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给
个人购房的住房消费的额度。在一些发达国家和地区，个人住房贷
款占商业银行贷款比例都较高，按统计，美国20％．40％，英国在
20％．25％，香港在30％左右，而加拿大在33％左右。据测算，至2002
年为止，我国用于房地产开发建设的贷款和用于个人住房消费贷款
的比例为9：1，17虽在去年有所改进，但相对于一些发达国家和地区
还相距甚远。
与房地产开发商所申请的贷款额度相比，个人住房贷款的金额
就要小得多，而且贷款期限长，一般在15．20年，这其中涉及到大
量的不确定性因素，最主要的就是贷款人在还款期间偿付能力的变
化，同时，个人住房贷款又涉及到抵押物的确认、评估等一系列繁
杂的手续，所以对于这类金额小而又手续复杂的贷款，金融机构往
往无法注入极大的热情。
在我国由于缺乏多渠道的融资方式，长期以来，银行信贷成为
房地产开发上几乎唯一的融资来源，这使得银行大部分的房产贷款
也集中在房产开发商的身上，这进一步加剧了房地产市场的结构失
5张奋宁企业扦}|行忭历公枳金制度的难点及对策《中田府地产》2004(4)
。数据柬源困象统|十局
7江剑4}中闺房地产会融发燧及刨新驯，‘首-N；．e4ih-,SX易人学200l
16
衡，也给银行呆坏账的产生埋下了隐患。一旦房地产市场出现滑坡
而急剧萎缩时，这批逾期和呆滞资金将会给银行带来巨大的信用危
机，还会引发整个系统的金融危机。
1997年的东南亚危机也起始于泰国银行业将大量的贷款投放在
房地产开发之中，致使资金不能确保支付，银行信用危机的产生造
成了挤兑风险，最后产生连锁反应，导致大量银行破产倒闭，并且
这场金融危机还蔓延至印尼、日本、韩国，连新加坡、香港和台湾
也受到冲击。
二是房地产信贷的外部环境不完善。
f1)缺乏完善的企业和个人信用体系
我国现在还未建立企业和个人信用等级制度，对个人资质评估
缺乏统一、客观的标准，对企业的信用评级也还没有展开。没有一
套完善的个人信用系统，银行就不能准确地知道贷款人的信用程度，
以往信用记录如何、目前是否有负债等也无从考证。这种信息不对
称的情况也带来了大量的欺诈行为，如伪造个人收入证明以取得更
大的贷款额度，或用一处房产进行多项抵押贷款，这严重威胁着银
行贷款的安全性。在缺少信用体系的背景下，房地产开发商欠债不
还，恶意出售抵押物，恶意逃债等现象时有发生，银行又往往无能
为力。而各大银行这种竞争关系的存在造成了银行间信息的不共享，
进一步给违法欺诈行为找到了可乘之机。
f21缺乏房地产市场信息系统和预警预报体系
当前我国房地产市场发展迅速，投资需求和消费需求旺盛，在这
种状态下，投资者和金融机构往往会对房地产的发展趋势过度乐观，
从而产生一些非理性的行为，所以更需要一个全国性的、系统的信
息平台，而我国在这一领域还是空白。造成的直接后果是，地方发
展与全国发展脱钩，出现了局部地区房地产市场过热现象，而银行
因为信息的局限性，无法长远规划贷款政策和贷款比例，由于过度
看好房产市场而对地方企业进行冲动贷款，往往出现了大量呆坏账
后才紧急调整。有了房地产市场信息系统和预警预报体系后，各地
政府根据信息系统所显示的当地房地产发展的具体情况和全国市场
的发展速度适当调整步伐，不要过于超前，防止地方性的过热现象。
各地银行业可根据这一信息系统，调整银行的放贷额度，有针对性
地发放房地产贷款。虽说“亡羊补牢，为时未晚”，但若能“未雨绸
缪，势必更佳”。则国家可以更加科学地把握市场发展态势，适时适
度实施宏观调控，防止市场大起大落。
三、是融资渠道过于单一。
图3．3．2 2003年1—12月各地区放地产开发资金来源情况
数据来源：国家统计局
从2003年全年房地产开发资金来源情况来看，开发资金总量为
13128．22亿元，其中国内贷款为3125．14亿元，占总额的23．8％；
利用外资为184．45亿元，占总额的1．4％：自筹资金为3758．24亿元，
占总额的28．6％；其他资金为6048．91亿元，占总额的46．1％，其中主
要是预售收入和基建垫资，这部分资金直接或间接都来自于银行信
贷。
银行信贷贯穿于土地储备、交易、‘房地产开发和房产销售的整
个过程。房地产企业直接或间接来自银行信贷的资金，远不止于
70％。房地产投资的市场风险和融资信用风险，过度集中于商业银
行。从房地产融资渠道看，仍有以下不够健全的问题，一个多渠道、
多形式的房地产金融体系，还远未建成。
f1)房地产企业股票上市尚待发展
在20世纪90年代初发生房地产过热之后，我国在1993年实施
宏观调控时，暂时停止了房地产企业股票上市，到1999年开始“解
，
IR
冻”。但上市企业只能缓慢增加。目前我国拥有3万家房地产企业，
从2002年相关统计公布的数据看，房地产业上市公司只有42家，
占全部房地产企业总数不到1％；2002年房地产上市公司的总发行量
4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不
足0．5％。18即便将其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产
业的情况加以考虑，这种上市融资仍然处于较小的比例。
房地产企业的上市，．在我国主要受产业政策的影响比较大。考虑
到金融安全，政府在一些法规、办法和通知中对房地产企业的上市
资格都作了严格的规定。中国证监会在《关于进一步规范股票首次
发行上市有关工作的通知》规定：“自2004年1月1日起，除国有
企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，
股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最
近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未
发生重大变化，实际控制人未发生变更。”恐怕大多数房地产公司都
无法达到此要求。
同时，房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均
匀，业绩变化大等特征，在股市上往往表现为劣势。新的公司上市
规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介机构将承担完全责任，极
大限制了暗箱操作。在新规则面前，真正有实力、守规矩的开发商
可以顺利上市，而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情
况下，欲通过大规模上市解决行业性的资金短缺，似乎并不现实。
因此资本市场并不十分看好房地产业也不足为奇。
f2)是否恢复发行企业债券或建设债券尚待研究
我国房地产债券最早出现在1992年，由海南经济特区的开发商
推出，总计1．5亿元。但1998年以后由于受政策限制的原因，基本
上停止了所有债券的发行。近两年来，房地产开发企业的债券融资
比例日益下降，目前己到不足0．01％，40多家房地产上市公司总市值
500亿元，企业债券余额仅2亿元。“
8薛莉关十房地产金融创新的i5}想卜海¨r券报2004 3 18
9薛莉关十府地产会融创新的世想f：海证券报．2004年3几18
19
根据《公司法》，发行债券主体要求十分严格，只有国有独资公
司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资
格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加
之我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。同时缺
乏避险金融工具，使得长期债券还面临较大的利率风险。所以是否
恢复发行企业债券尚属未知。
．(3)房地产基金尚待建立．．
目前，我国最欠缺的，是直接服务于房地产企业开发融资的房
地产基金。在西方国家，这一笔资金在房地产融资中占有相当的比
重。而在我国房地产基金的真正建立却迟迟尚未开始，其中最大的
障碍就是法律障碍。当前我国还未建立《产业基金法》，这使得房地
产基金在我国没有一个合法的身份。没有法律保护其资金的进入，
从而无法保证基金运行的安全性。相关法律的缺乏还让很多知名的
海外基金抱着观望的态度，对是否进入中国方地产市场犹豫不决。
除此之外，中国房地产业的市场化程度不够，受很多政府强制
性的政策干涉，无法实现市场资源真正的有效配置；房地产企业财
务状况透明程度低，信息披露不及时，其运行模式达不到基金制度
化、专业化的标准；加上缺乏拥有专业知识的管理队伍和丰富的金融
投资工具，房地产基金在中国的建立阻碍重重。
4当前我国房地产信贷风险剖析
正如本文在前一章所分析的，当前我国房地产信贷的融资渠道
单一，房地产资金过度依赖银行贷款，造成大量的信用风险聚集在
银行。本章就从银行信贷入手，深入剖析房地产贷款高风险的具体
表现。
4．1商业银行制度和经营行为风险剖析
近年来，我国房地产贷款发展迅速，已成为商业银行的一个新
的增长点。但也存在着一些不容忽视的问题，商业银行和其他金融
机构存在经营行为不理性、不科学、不规范等问题，给这项新的业
务的可持续发展带来了潜在的隐患与现实风险。从商业银行自身的
角度来看，存在的问题突出表现在以下几方面：
一是银行内部管理滞后。各行大多采用经办行内部审批这种效
率较高的审批体制。在这种体制下，房地产贷款的调查、审批、发
放、贷后管理均在支行内部进行，支行行长集审、贷权力于一身，
缺乏有效的制约，易出现道德风险和决策风险。再者，银行贷后管
理薄弱。由于客户繁多，贷后管理在实际操作中只能采用电话方式，
银行很难及时追踪借款人经济状况的变化，无法对个人住房信贷的
各种风险因素进行跟踪监督和控制。往往是一笔业务不能按期还本
付息时，信贷人员才上门催收，贷后管理演变成了不良贷款的催收。
二是银行违反相关规定，出现违规放贷现象。一些银行为了争
夺客户，采取各种变通措施，降低房贷门槛，甚至违规操作。有的
变相对“四证”不齐全的项目发放开发贷款；有的以流动资金贷款替
代房地产开发贷款：有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，
擅自延长还款期限：有的以个人住房贷款的名义发放个人商业用房
贷款，有的继续向项目资本金达不到项目总投资30％的开发项目发
放住房开发贷款。
三是银行进行抵押贷款时存在隐患。有的房产所有人串通第三
者，先通过合法的形式将房产租给第三者，在向银行进行抵押贷款，
从而导致银行即使实现抵押权，在房产所有人与第三者约定的租期
内也不能受偿。有时房地产开发商以未结清建设工程款的房产进行
抵押，或串通建筑公司出具未结清建设工程款的虚假证明。在这种
情况下，拖欠工程款的“优先受偿权”将“优先”于抵押的“优先
受偿权”，从而导致房产抵押风险。还有一种情况是抵押率偏高。现
在银行支持的房地产项目，贷款与土地房屋抵押率一般设定为80％，
有些银行迫于市场竞争的压力，为争夺市场份额，自行提高抵押率。
四是商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单
一，致使房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款。“中国房地
产企业70％的资金来自银行”的说法在房地产也根本不成立，在房
地产开发过程中，以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“四证”，
申请开发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行按揭贷
款程序，资金链一贯而下，房企信贷资金又何止七成?再加上个人房
贷按揭，相信整个行业的负债率将远远超过70％，这给银行信贷带
来了巨大风险，一旦开发后续工作无法按预期进行，或者开发商的
资金链出现断裂，以往所贷出的资金将立即处于高风险的状态中，
房地产业的风险就会转化为银行的风险。虽然这些贷款都有房子作
抵押，但银行要的是还本付息，不是要房子，最终手里拿到一大堆
房子对银行来说也意味着失败。
五是银行信贷资金挪用现象依然存在。一种是资金用途转移。～
些开发商营业执照的经营范围，往往还包括建筑材料、物资经营等
项目，银行实际操作中很难把关。他们有的还通过关联建筑企业转
移挪用房地产开发资金；二种是银行信贷资金被用于房地产滚动开
发。有的房产开发项目房产销售已接近尾声，而银行贷款却分文未
还，售房款被开发商贷款挪用于新的开发项目：三种是从甲地转移到
乙地经营。一些房地产开发商尽管是在本地注册及融资的，但项目
与资金的使用却一直在外，使银行鞭长莫及，无法实施有效的管理。
这些银行信贷资金挪用现象，造成基层行～些项目贷款刁j能按期收
回，从而加大了商业银行房地产开发贷款的经营风险。
4．2房地产企业信贷风险剖析
开发商的信用风险实质上是欺诈风险，即在目前房地产市场信
息不充分、监督管理欠严密的情况下，开发商的开发行为与销售行
为不规范甚至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方。开发商的信用
风险也是目前房地产金融机构和担保方面临的最大的风险，它可能
带来的损失也是最大的。
央行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》r简
称195号文)，如果房地产商依此通知及相关文件操作，一个项目(以
住宅项目为例)开发及相应提供给开发商的信贷支持过程大体如下：
取得国有土地使用权。在此阶段需支付的是土地出让金以及拆
迁补偿费等前期费用，并获得土地使用证。
在“四证f《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设
工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)”齐全后，工地即开
工。在此阶段发生的是建筑安装费用。房地产企业可凭“四证”向
商业银行申请开发贷款，前提条件是自有资金不低于总投资的30％。
按规定，地产商以自有资金支付土地出让金、获得“四证”，然
后开始建筑施工，这之后，银行信贷资金进入，形成地产商、银行
共担风险的安排。然而，大多数情况下，房地产的开发企业并不会
按照央行195号文进行房地产业的信贷操作实践，他们遵循的不是
这一套明面上的程序，而是一套潜规则。这套潜规则存在多少违规
之处，房地产开发商们心照不宣。
首先，以流动资金贷款来顶替开发贷款。世纪华夏资产管理公
司总经理黄玺庆告诉记者，开发贷款数额一般比较大，条件比较严
格，要求“四证”齐全。而流动资金贷款的要求则较松，有抵押物
或担保即可。所以，对于一些实力有限的开发商，在达不到“四证”
齐全的地步时，就以流动资金贷款来顶替开发贷款。某大商业银行
房贷部一位不愿透露姓名的人士告诉记者，账上有一两千万的一年
期流动资金贷款的地产商比比皆是。流动资金贷款期限为一年，但
一般都还不了，于是便展期。短贷加展期，实际转化成长期开发贷
款。有一些地产商还将开发贷款化整为零，到不同的银行去申请流
动资金贷款一这己经近乎于欺诈了。
其次，地产商会高估地产项目价值，以尽取得可能多的开发贷
款。“高估值的情形是百分之百的，”一位不愿透露姓名的地产评估
人士告诉记者。高估值对于地产商的直接好处便是无形中抵消掉银
行对于抵押比例的限制。而常用的手法，则是按照项目所在地区曾
出现的最高水平来估价。
然后，为了获取继续开发建设项目的资金，开发商会提前启动
银行按揭贷款程序。很多开发商的资金(包括借贷资金)，在支付哪怕
是部分出让金后，余下的部分可能也只够建几层楼。这时用个人住
房贷款来充当继续建设的资金是房地产开发商中比较流行的一种做
法，据潘石屹称，按揭贷款对整个建房过程的支撑逐年加重，目前
已肯定超过50％。由于个人住房贷款较项目开发贷款手续较为简单，
利率也较低，所以很多开发商包括一些信誉较好的开发商为了解决
资金周转问题甚至会操作“假按揭”。国家审计署审计长李金华在报
告2002年度中央预算执行和其他财政收支的审计情况时披露，仅中
国建设银行广东省八家支行信贷抽查发现高达10亿元的假按揭。
所谓“假按揭”，主要是房地产开发企业以员工、亲戚、熟人等
作为购房人，借购房之名套取个人住房贷款的行为。按揭贷款申请
比较容易、利率低、速度快，对部分开发商，特别是对缺少资金实
力的开发商有很大吸引力。而这些“购房者”往往与开发商有协议
在先：约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买
家时，开发商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给
购房者。一旦楼盘销售情况欠佳，这些按揭贷款就将成为又一笔房
地产不良贷款。在“假按揭”时，开发商还会以高出同等地段房地
产的价格出售房屋，利用被“膨胀”过的房屋价值获取更多的个人
住房贷款，往往贷款额已经超过了房屋的实际价值，换个角度来看，
房地产开发商己经事先将房产以全额“卖”给了银行。
“假按揭”有着很大的隐蔽性，那些所谓的“购房者”往往都
是开发商的员工、亲戚和熟人，他们与开发商之间有着各种利益和
人情的关系，一般不会主动捅破这层“窗户纸”。即便银行发现有“假
按揭”嫌疑，开发商也总能拿出各种材料和理由证明个人住房贷款
的合理性，或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。有时银行考虑
到长期合作关系，只要目前没有较大风险，也会睁一只眼闭一只眼。
这样，贷款本身的风险加上管理上的道德风险，不良贷款的几率会
更大。．
最后，地产商还利用建筑施工企业垫资的方式降低自有资金投
入。开发商在不给建设预付款的情况下，要求施工企业自行垫资施
工，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金。
而往往建设施工公司在产业链上位于底层，根本没有选择的余地。
现在，垫资己成为项目开发商降低资金成本、转嫁经营风险的重要
手段，实际上己成为众多施工企业承揽项目的先决条件。由于建筑
公司的资金亦多来自银行，地产商要求垫资修建，其实亦是间接使
用银行资金。在这过程中所隐含的各种风险也不断积累，随后的承
担者必然是银行。
至此，地产项目开发的实际资金链便初现轮廓：先申请一笔流动
资金贷款，尽快将土地使用证办下来，然后将其抵押给银行，申请
正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款，
这样就形成用银行短贷充长贷、长贷还短贷的循环。然后在建筑施
工单位垫资修建的情况下开工建设，项目未完工时提前启动商业银
行按揭贷款程序或者“假按揭”，从而获取继续开发建设项目的贷款。
在项目开发的每一步中，都有大量的银行信贷资金直接或间接进入，
你说得清整个资金链中多少来自银行资金吗?不夸张地说，有时整个
项目就是在用银行资金开发，风险之大不言而喻。
4．3房地产个人信贷风险剖析
关于个人贷款，有两种不同的观点：一种观点认为个贷不良率很
低，目前，统计数据显示，不良率不到1％50；另一种观点认为，个贷
风险一般在8．10年以后才显现，现在没有风险，并不表示房地产个
贷风险就小。本文比较同意后一种观点，个人住房信贷是一种中长
期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定因素多的特点，其
风险是逐渐积累和释放的。当前个人无法正常履行按揭的现象已经
开始出现。由于各方面的原因，个人贷款者无法继续归还按揭贷款，
只有把房子给银行。但最终一大堆房子压在银行，对银行来说也是
很难处理的，如何将这部分不动产变现处理一直是银行很头疼的问
题。个人住房贷款所面临的风险时多种多样的。
首先是信用风险，即违约风险。是指当借款人经济状况恶化或
因外界不可抗力使得借款人死亡、失踪而无人代其履行合同，或继
承人和代管人拒绝履行合同等造成借款人违约的风险。除去借款人
的确因为经济状况恶化或死亡失踪违约外，目前主要有几种隐患，
一是收入证明水分较大。收入证明一般由工作单位出具，而单位基
本上是按照职工的购房要求来“填”数字，甚至倒闭企业的下岗职
工仍能开出收入证明。二是购房者利用银行问信息不共享，用一式
多份的收入证明在不同银行按揭贷款。三是因为我国尚未建立完善
的个人信用系统，无法统一、客观地评价借款人的个人资质。无法
了解借款人的实际收入，对个人资质的核心内容，如以往信用记录
如何、目前是否有负债等更是无从考察。
其次是流动性风险。流动性风险，即金融机构资产变现的风险。
它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资
产，以致不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。通常
个人住房抵押贷款长达15—20年，借款人以分期支付的方式偿还贷
款债务，这个周期跨度时非常大的。而通常银行吸收存款负债多为
2．5年，资产负债结构的不匹配，造成银行信贷资金的不稳定，使之
面临较高的流动性风险。此外，由于我国目前尚未建立抵押贷款二
级市场，无法通过资本市场和住房抵押贷款市场的有机结合，为银
行提供化解流动性风险的有效工具。同时，银行业激烈的竞争使得
!o l智金融"【构⋯祈脱严撺风险个人ll!勾席小一曼影响《绎济}I报》2003 4 lO
26
各家银行纷纷提高个人住房的按揭成数，最高达80％。贷款按揭成
数越高，房地产的实际价值与贷款额之间的差距就越小，相应风险
也就越大，这种风险我们称之为原发性的流动性风险。虽然在个人
住房贷款中大多数以房地产作为借款的抵押物，当借款人不能按期
还款时，贷款银行可以从处分抵押房地产从中求偿，但如果寻求不
到合适的途径卖掉房地产，银行同样也会形成流动性风险，我们通
常称之为由信用风险带来的流动性风险。．
再者是利率风险。利率风险是因个人住房贷款与其资金来源期限
结构的不匹配，在利率发生变动时，使银行蒙受损失的风险。按央
行规定，存量长期存款利率按存入时约定利率执行，而存量贷款利
率却一年一定按新利率执行。按此规定，定期一年以上存款对利率
调整存在较长的时滞性，即一年以上定期存款对利率变动而言是不
敏感负债，而贷款则是利率敏感性资产，在利率下调时，会出现存
贷款利率持平甚至倒挂，从而给银行带来全面性的利率风险。如遇
贷款利率上升，借款人的还款负担势必加重，而如果借款人的收入
没有得到相应提高，借款人可能会出现还款困难的情况，违约率就
会增加。我国利率已创历史新低，虽然在未来一段时间内可能会有
上升趋势，但其可能上升的幅度较几年来利率下降空间而言是微乎
其微的。
然后是抵押物风险。个人住房贷款中大多数以房地产作为借款的
抵押物，当借款人无法偿还贷款时，银行将不得不面对抵押物的处
置问题。其风险体现在三个环节：一是抵押物的取得，即如何从借款
者手中取得抵押物的控制权。由于我国缺乏完善的社会保障制度，
如遇借款人违约，贷款银行也不能将其逐出家门使其无家可归。二
是拍卖、折价处理程序不健全，缺乏完善的对房产的估价、典当、
交易、拍卖等相关法律法规，或各地相关的实施细则滞后不明晰，
到时银行处置抵押住房困难重重。三是如协议不成向法院诉讼时，
按现行规定，借款人拖欠贷款己达6个月，加上3个月的诉讼公告
期，法院尚未裁决，时间已过了九个月。即使拍卖或诉讼成功，银
行也要承担由此带来的诉讼费、执行费、房屋评估费、拍卖费、过
户费、以及房产交易税、增值税和印花税等税费支出。
4．4房地产信贷风险的量化(主要针对企业发放贷款的风
险)
通过研究国际银行业的信用风险量化的方法与实践，我国商业银
行可以在量化风险的现实基础之上，引进西方国家的现代风险量化
的方法VAR，并结合我国的实际情况，进行量化房地产信贷风险的
技术创新。
五级分类法从企业评估的角度来分析信贷资产的风险程度，但这
种方法的计量能力显然不够强，同一类贷款中不同贷款的风险水平
也难以区分；VAR方法能够提供较强的计量手裂，但是这种方法以银
行信贷资产风险损失的历史数据作为样本，假设银行信贷资产风险
是一个随机波动的变量，这显然与我国实际的情形不相吻合。而这
两种风险估价方法的结合应能够提供一种较好的银行信贷资产风险
的评估与计量方法。具体来说：一是建立企业还款能力评估的指标体
系；二是建立企业还款能力评估指标的计量模型；三是在计量企业还
款能力的基础上，建立银行信贷资产的风险计量模型。
r一)企业还款能力评估指标体系
企业还款能力是一项综合性的指标。用战略管理的观点分析，
企业还款能力既受企业内部环境因素的影响，又受企业外部环境因
素的影响。建立企业还款能力评估的指标体系，就是要提供一套全
面表现企业内部和外部环境因素中对企业还款能力影响较显著的因
素的指标，作为信贷资产风险评估的起点。
1．企业内部环境因素。
(1)．企业的内部管理状况，包括企业战略与计划的明确性与有效
性；企业组织结构的先进合理性；企业的激励因素与士气；企业管理层
的素质与经验；管理层的稳定性：企业的财务、库存、生产、质量等控
制制度的完善程度等。
(2)．企业的财务状况，包括流动性比率(流动比率、速动比率、现
金比率等)、杠杆指标f债务与资产比率、债务与资本比率、长期债务
与资本比率、利润与利息支出比率等)、效率指标(库存周转率、固定
资产周转率、应收账款周转率、总资产周转率等)、利润指标(销售毛
利率、营业利润率、净利润率、投资收益率、成本费用利润率等)、
增长比率f销售增长率、利润增长率、债增长率、资产增长率等)。
f3)．企业的营销状况，包括产品的市场占有率与企业的市场开拓
能力：产品的重要性与需求稳定程度；产品的差异性；营销网络的完整
性与效率；促销活动的效率与促销能力；原材料的价值风险；购货渠道
与购买量风险；产品的寿命周期；价值的合理性等。
(4)．企业的生产状况，包括：生产工艺与生产技术的先进性；经济
规模与生产能力：产品质量与质量控制体系；质量控制的成本水平等。
(5)．其它因素，包括：研究与开发能力；环境污染程度；劳资关系；灾
害抵御能力；关联企业的经营管理水平；人力资源状况；法律纠纷等。
2．企业的外部环境因素。
(1)．竞争因素，包括主要竞争对手及其竞争威胁；潜在的行业进入
者的竞争威胁；顾客的讨价还价的能力；供应商讨价还价的能力；来自
替代产品的竞争威胁等。
(2)．宏观经济因素，包括经济周期与经济景气度、税收及其它财
务政策、货币政策、汇率政策、主要出口国家的经济周期与经济景
气度等。
(3)．社会文化因素，包括消费文化的改变及其影响；教育与人力资
源的供给状况；人口变化及其对产品或服务市场的影响；对环境保护
和资源保护的态度等。
(4)政治与法律因素，包括业务范围内的国家和地方的政治稳定性；
资源状况；有关法律与法规约束；行业政策等。
(5)．技术因素，包括技术进步及其对企业竞争能力的影响；技术进
步对市场环境的影响等。
3．企业的贷款保证。
对企业还款意愿构成显著影响的～个重要因素是企业的贷款保
证。
(1)．抵押，包括抵押物的清算价格、重置成本和现行市价；抵押物
的品质、保险与损耗：抵押物变现的市场条件等。
(2)保证，包括保证人的资格和财务实力证明；保证的意愿或
经济动机；保证人与借款人的关系及法律责任等。
以上只是勾勒了影响企业还款能力和还款意愿因素的一些重要
方面。一个实用的信贷资产风险评估系统的指标体系至少应从以上
方面选择适当的评价指标，反映以上因素对企业还款能力的影响。
f--)建立企业还款能力评估指标的计量模型．
建立了企业还款能力的评价指标之后，要对这些指标进行量化
或计量，因为这些评估指标反映了企业还款能力的各个不同的方面，
它们并没有一个统一的衡量标准，只有把这些指标量化为具体的数
据，才能为建立风险计量模型准备必须的条件：那么，我们首先需
要对指标进行评分，然后还要对每一项指标进行权重的确定。
1．各项指标的评分
每项指标都应该是对企业还款能力产生影响的一个基本因素的
反映。在进行评估时，既要考虑这方面的因素目前的状况，更重要
的是，评估人员还应能够根据自己的分析和判断，明确各种因素未
来的走势。
这种评估遇到的一个问题是，在多数指标上，评估人员只能有定
性的评价，很难做到准确地加以定量分析。按照评价主体的评估需
要，评估人员可以将每项指标反映的企业还款能力影响因素划分为
“无风险”、“低风险”、“中风险”、“中高风险”、“高风险”几个档
次，或者按其它的类型进行风险程度分类。一种计量的办法是，给
每一个风险分类一个基本的分数值，然后再根据评估人员的判断进
行适应的分数调整。
另一方面，这种评估需要一套完备的评价参照标准。评价主体在
进行评估时，必须按照这一标准评分，而不能有太大的随意性。建
立起一套评价标准的目的，在于克服评价人员的主观随意性，使不
同评估人员之间的评价结果，不同时期的评价结果具有可比性。
2．各项指标权数的确定
不同指标所反映的因素对企业还款能力的影响不同从而对银行
信贷资产的风险的贡献程度是有所区别的。为此，必须确定各项指
标的权数，以正确的衡量各项因素对信贷资产风险的贡献程度。这
里我们讨论确定各项指标权数的两种方法，专家意见法和价值分析
法。
(1)专家分析法。
专家意见法通过综合信贷专家的意见来确定各项指标的权数。
设我们确定的指标体系共有m项指标，分别以i=1，2⋯⋯m表
示。专家人数为n人，分别以j=l，2---⋯n表示。专家意见调查问卷
的结果是第j位专家对第i项指标给出的权重为％7，满足
Σ吩‘=100％。‘
但是专家们对于各项影响因素的重视程度显然不同，因而每个
专家对不同指标给出的权数的差异是很大的，为求得较一致的看法，
应继续征询这些专家们的意见，并提供所有专家对每项指标给出的
权数的中位值和两个四分之一位值，供专家们参考，以利于专家意
见的统一。
向专家们提供每项指标权数采样结果的中位数，前四分之一位
数和后四分之一位数的目的，在于提醒各位信贷专家考虑其他专家
们的意见，以便于第二次征询专家意见时，能够使专家们的意见趋
于集中。经过反复多次征询，专家的意见将逐步趋于一致，最后，
宜采用n；(J=1,2，⋯，n)的中位值a以1，作为指标i的权数，若
善nj：1—100％，则应对权数进行调整。调整后第i项指标的权数为
口r=口i÷1／i；口j÷1。
(2)价值分析法。
在确定各项评价指标的权数时，还可以运用价值分析法。设对
房地产企业我们可以找到m期的银行信贷资产风险损失率的历史数
据xi(i=1，2⋯，m)及第j项评估指标评分值样4：y。(i=l，2，3，⋯，m：
j=1，2，⋯，n)，价值分析法通过分析墨与y。数列之间的相关关系来确
定指标i的权数。
通常为简略起见，我们假定对房地产行业而言银行信贷资产风
险损失率t(i=l，2⋯，m)与第j项评估指标评分值样本Y。
(i=l，2，3，⋯，m：j=l，2，⋯，12)之间存在某种线形关系薯--a。Y+6，+6，
6为随机变量。运用最／b---乘估计法，有
。：艺鱼二塑丝二型．
。Σ(y。一万)2
即表示第i项评估指标对应的权数的估计值。一般地，如
罗n，一100％则取石；8叱作为J的权数。，
符／Σ。，
运用价值分析法确定各项指标权重的一个重要条件是选取的样
本空间要足够大。对于单个的时期i来说，由于五不仅仅受因素i的
影响，还受到其他各项因素的影响，单期的风险损失置并不能表现
出i对房地产企业还款能力的影响，只有当选取的样本空间足够大
时，才能反映出指标i对房地产企业还款能力的综合影响能力。
f--)建立银行信贷资产的风险计量模型
建立银行信贷资产的风险计量模型就是要对银行信贷资产风险
进行计量，计量银行潜在的风险损失。
VAR方法假定银行所面临的信贷资产风险是随机波动的，这种
随机波动被看作既与银行所面临的贷款企业内部环境因素无关，也
与银行所面临的贷款企业的外部环境因素无关，即银行任何时期面
临的风险损失的概率一反过来，也就是任何时期贷款企业的还款能
力均是随机波动的。这种假定从理论上来看过于粗略，从实践方面
来看，其进行风险评估的可信度也不会太高。
不同企业的还款能力是不同的，它们给银行带来的潜在风险也
是不同的。我们评估企业还款能力的目的，就在于了解企业的还款
能力从而了解企业可能给银行带来的信贷资产风险。企业还款能力
评分与信贷风险相关。但是，这种相关关系不可能是一种确定的函
数关系，因为，在我们评估企业的还款能力时，我们只考虑了一些
被认为对房地产企业的还款能力有重要影响因素，一些可能只在某
些时期发生明显作用或只对某些企业有明显作用的影响因素以及其
他随机因素则被忽略了；其次，在评估企业各项指标的未来趋势时，
许多不可预见因素将在今后时期对企业还款能力发生影响；再次，我
们给定了房地产业的各个评估指标的权数，也可能未来不能准确反
映出这个行业的真实情形。．
因此，我们仍然采用类似VAR方法中的技术：估计在一定置信区
间内银行可能的风险损失。本文的方法比Ⅵ球方法的改进之处在于：
我们只假定具有相同还贷能力评分值的企业才可能带来银行信贷资
产的相同风险损失概率，而不是简单地假定评估主体所面临不同的
贷款企业整体的风险损失概率是相同的和一成不变的。
假设评估主体能够得足够多的样本企业的还款能力评分值Y及
相应的该企业在评分时所借款项最终给银行带来的风险损失率Rf包
括银行的本息损失、由于企业延误还款给银行带来的其他损失等。
这可能是由于企业破产造成的，也可能是由于企业要求减免本息、
或者影响银行的流动性而使银行丧失较好的赢利机会等造成的)，使
我们能够构成在企业还款能力评价值为某一定量v(通常以百分制表
示Y；，0≤y，≤100)的条件下，银行信贷资产损失率R的概率密度
函数丘(X)。在给定的置信水平C下，可以找到一个R，使得R≤R
的概率P(R≤R)=c，即
c=r；厶(x)ex，或者，1-c=rj厶(x)dx
假定还贷能力评分值为Y．的企业的贷款总额为彤，在给定的置信
水平C下，这些贷款给银行带来的信贷资产的损失彬，s彬．R
对银行而言，全部信贷资产的潜在风险损失为彬：y彬，s y彬．R
建立企业还款能力评分值对银行贷款造成损失的损失率R的概
率密度函数丘(X)，我们可以采取一种简单的办法，即选择一组贷款
企业的还款能力评分r(j=l，2，．，n)与银行贷款的相应损失率R，(j
=1，2，．．．，n)作为样本，假没企业还款能力评分值Y与银行贷款的相应
损失率R存在线性相关关系R=aY+b
按最小二乘法估计，可以得到。；兰f兰；呈!(垒；型，6：一R-a哥
Σ(r—yr
按照这种估计，企业给银行带来的潜在风险损失为
矸么a矸j·Rj，w，(ay，+6)
全部贷款给银行带来的潜在风险损失％=Σ嵋·R，；Σ％(ay，+扫)
．其中，肜为企业J的贷款数量，Yi为J企业的还款能力的评分值。
Y与R之间存在线性相关关系的假定不一定成立，或者Y与R并不
一定显著相关，这一假定显然是过于简化了。
总结上述分析过程，信贷风险的计量模型是：首先，根据企业还
款能力与银行贷款损失率之间的相关关系，选择样本数据确定贷款
损失率的概率密度函数。然后，根据VaR方法，在给定的置信水平
或银行对信贷风险的容忍度下，计算信贷资产损失率。最后，在信
贷资产损失率的基础上，根据各项贷款额计算出各项贷款的潜在风
险损失。这一模型可以将银行面临的信贷风险用规范、科学的数理
统计方法概括为一个简单的数据，来表示风险管理的核心——潜在
损失，这是传统的风险量化技术做不到的。尽管目前，这一模型的
建立还有一些障碍，如数据问题是模型建立的最突出的问题，但是
随着我国信用环境的完善、信用评估业的发展，这些问题可以不断
得到解决。但是，我们不能等到条件完善时，才去研究建立模型，
而应当在现有条件下尝试着建立模型，不断地验证其可行性和有效
，陛。
5发展房地产融资“多元化”，防范
和控制房地产信贷风险
中国人民银行一份题为《中国房地产发展与金融支持》的报告
建议，大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产
和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。根据统
计估算，目前我国房地产80％左右的土地购置和房地产开发资金直
接或间接地来自商业银行信贷，融资渠道的过于单一造成的结果就
是大量的房地产信贷风险集聚在银行，一旦开发商资金链断裂无法
还贷，将给银行业带来巨大的冲击，因此，为防范和控制银行房地
产信贷风险，寻求信贷之外的融资之路迫在眉睫。
报告一出，房地产界一时风生水起，房地产商们跃跃欲试，寻
求信贷之外的融资方式，各种金融机构意欲通过房地产信托等金融
产品为房地产企业打开一条畅通的融资渠道，房地产金融正在谋划
一场“多元变革”。
5．1银行房地产信贷一房地产融资的“中流砥柱”
为规范银行房地产信贷，控制房地产信贷风险，国家颁布了一系
列法规和通知，一时间，各银行纷纷加强信贷管理，缩减房地产信
贷业务，但这并不代表商业银行将退出房地产信贷业务，本文并不
赞同很多业内人士一味推崇银行信贷之外的融资之路的做法，似乎
当前银行房地产信贷的发展己是“穷途末路”，其实不然，只要银行
信贷得以规范和完善，在很长一段时间内，银行信贷仍将是房地产
融资的“中流砒柱”，这一点毋庸置疑。
首先，商业银行对房地产行业发展形势的判断还比较乐观。央行
颁布收紧房贷的121号文件，并不是认为房地产行业不行了，而是
从防范潜在风险的角度考虑。房地产行业仍然是一个朝阳产业，是
一个持续快速发展的行业，其前景仍然被各界所看好。
其次，从商业银行自身经营的角度，房地产信贷业务目前被普遍
视为银行的优质资产，据工商银行的统计，截止到2004年4月底，
工行房地产贷款余额达到4500亿元人民币，不良贷款率仅为2．9％，
不良贷款总额不过120多亿。对于这样一份优质的贷款，还能起到
稀释其他行业贷款的不良贷款率的作用，银行是不会轻易放弃的。：，
再次，对于企业而言，银行贷款使用便捷，成本较低，这些有点
使得在选择融资方式时，大部分房地产开发商还是会青睐银行贷款。
最后，如果商业银行部分退出房地产贷款业务，任何融资渠道都
无法弥补这一巨大的缺口。目前，国内的房地产信托投资计划总共
募集到的资金也不过60亿，而2003年全年房地产开发资金总量为
13128．22亿元，22其中70％以上来自银行房地产贷款。因此包括信
托在内的其他融资渠道，根本无法与银行贷款相提并论。
因此，在今后很长的一段时间内，银行信贷还会是我国房地产
业的主要融资方式。但在乐观的同时，各银行也应该在各方面加强
房地产信贷管理，无论在审贷手续，还是在贷后管理，无论在宏观
认识上，还是在业务流程上，都要以防范信贷风险为目标进行改善
和加强，提高房贷质量，减少不良贷款的产生，保护好既得的这部
分市场。
5．1．1商业银行应按照有关规定，严格审批手续
发放房地产贷款，必须严格按照人行《关于进一步加强房地产
信贷业务管理的通知》的规定审查发放条件，做到风险防范的关口
前移。．
2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产
信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，以控制房地产信贷风险。
文件规定：
一对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁
以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷
玷
力北京廓产
产田融家资统殴汁斩局裟航一数军据
款。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，只收不放。
一不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
一承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金
贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)，禁止
向房地产开发企业垫资。
一房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)
应不低于开发总投资的30％。．
一只能对购买主体结构己封顶住房的个人发放个人住房贷款。
对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍
执行20％的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高
首付款比例。
一个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不
得超过加年，所购商业用房须为竣工验收的房屋。对借款人以“商
住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房
贷款管理规定执行。
一购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上f含第二套1
住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执
行。
各银行应严格遵照文件规定，确保新发放贷款质量。对不具备
房地产开发资格的企业或个人所开发的房地产项目、对资本金达不
到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，一律不得审批和
贷款。
(1)对于个人住房贷款，要严格审查借款申请人购房行为的真实
性，谨防产生“假按揭”。坚持信贷人员与借款人的见面谈话制度，
不得由开发商或中介机构包办从提出借款申请到签订合同的全过
程。坚持首付20％的规定，不得对主体结构未封顶住房的个人发放
个人住房贷款，对购买第二套以上(含第二套)住房的，应保持谨慎的
态度，适当提高首付款比例。信贷人员要认真核查借款人所购房的
详细地址、还款能力、首付款情况等，加强贷款资金的监管。
(2)对于房地产开发贷款，必须坚持两个硬性规定，即房地产
开发项目必须具备“四证”；房地产开发企业必须有不少于项目总投
资30％的自有资金。同时要加强项目评估，重点审查项目开发及销
售的合法性、自筹资金到位情况、工程进度情况及市场销售前景等，
防止对房地产开发项目的盲目投入。同时要严格对开发商进行审查，
重点审查其资质等级、信用水平、领导层的资信及管理水平、白有
资金实力、财务状况、履行保证责任的意愿及能力等。
5．112商业银行应调整房地产开发贷款的内在结构
控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是要合理调整
结构，实行差别政策。要结合各地区发展水平、房地产市场的发展
现状和潜力、房地产的价格水平和供求状况、居民居住水平和购买
能力，商业银行自身应对房地产贷款结构进行合理调整。
首先，优化贷款客户结构。有资料显示，全国现有房地产开发
企业25000多家，一、二级资质的开发企业加起来还不到14％，23大
量实力较差的开发商充斥市场，这些企业实力弱、经营水平差，抗
风险能力极低，一旦房地产市场遇冷或政府出台更为严格的信贷政
策，它们将再无生存空间，所贷款项极有可能无法收回，从而给银
行带来又一笔不良贷款。因此，当前各银行应重点拓展并支持在全
国、跨地区或一定区域内经营实力雄厚、经营业绩优良、发展潜力
大的房地产优质客户，这样既有利于商业银行优化贷款客户结构和
降低贷款风险，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业
的需要。
其次，优化贷款项目结构。银行应该谨慎选择房地产的贷款项
目，并进行详细的可行性研究。首先选择地理位置较好、市场销售
前景看好的房地产项目发放贷款。．
(1)对大户型、大面积、高档商品房和别墅，不管是前期的货
款投人，还是后期的按揭服务，商业银行应该适当限制，相应提高
其个人住房贷款的贷款利率和贷款成数水平，缩短贷款期限；对于一
些炒作过度的楼盘的投入一定要充分论证其产品销售市场后方可进
二3徐’h林俐府地产“增长鞴驯”。J金融风险的【；f，范pU川行五!lf学院学报2003{6)
38
行。
(21优先支持适销对路的符合中低收入家庭购买能力的住宅项
目、城市旧区改造项目、城市经济适用房工程，对广大群众需要的
经济适用房采取下浮利率，进一步扩大这些项目个人住房贷款的覆
盖面，扩大住房贷款的受益群体。
f3)合理参与写字楼项目，谨慎参与商住楼项目。
从而使房地产信贷资金结构实现从高端客户到中、低端客户，
从商品房到商务楼，从开发资金、流动资金贷款到按揭贷款的科学
分布，避免房地产信贷资金集中于一点，从而使房地产信贷资金形
成更能抵御风险的结构。
5．1．3银行应科学设计业务流程，完善贷后管理机制
在设计业务流程时充分考虑风险控制因素，并强调风险控制体
系应该能够根据市场变化情况不断进行修正。贷款管理前台与后台
应该职责明确，相互独立又相互制约。前台负责调查借款人和项目
的实际情况，撰写调查报告并对调查报告的真实性负责；后台负责材
料的审核以及贷款的分析和判断，贷款审批人员通过对申报材料的
审核，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，做好对企业贷
款条件中企业资质和投资项目质量的评价，独立做出贷或不贷的判
断并对决策的准确性负责。前台的行为要对后台负责，后台的决定
也要客观独立。
(1)对房地产开发贷款，要针对项目进度合理掌握贷款的发放，
禁止开发贷款一次性开发到位。当开发商卖楼所得款项超过贷款额
时，再把全部贷款拨付给开发商；加强对房产项目的工程进度、销售
情况、资金使用的动态监控，及时做好预警工作：监督开发贷款的实
际用途，防止资金被用于地皮或楼盘投机炒作，而不是真正用于房
产开发；建议房地产开发项目在完成总投资75％且符合销售条件时开
始回收房地产开发贷款。
f2)对于个人住房贷款，要对借款人的真实借款目的进行监督，
防止用“假按揭”为开发商套取贷款：要加强对抵押物的管理，防止
抵押物被恶意销售，保障银行对抵押物的所有权和处置权；对借款人
的经济状况进行及时监督，特别是对那些收入下降、失业导致还款
能力下降的个人，一旦发现问题，必须对其真实的经济状况进行实
地调查，并与保险公司联系，启动保险程序；对个人住房贷款借款人
拖延办理《房屋他项权利证书》无法落实抵押登记的，要利用保证
金的制约作用督促其及时办理有关手续，严防债权“悬空”。
f3)房地产金融业务的经营主管部门，风险、法规、审计等部门
要加强对基层行贷后的监管和指导，帮助经办行发现问题制定措施，
发挥整体内控的联动效应；以风险管理为核心，加强组织结构中的监
督职能，完善会计控制制度，实现内部控制中的“四只眼睛”原则(贷
款的发放与审核的权限分授予不同的主体1；定期由银行信贷风险管
理部门或审计部门对贷款管理的各个环节进行检查和审计，发现有
章不循或违规操作时，要严肃追究当事人的责任。加强对因机构撤
并移交的贷款管理，要求接管行要指定专人以清收为主负责贷后管
理，实行考核责任制。
5．2房地产信托融资一融资新领域的“主打明星”
在房地产融资领域，相对于向银行贷款这种债权融资方式而言，
股权融资包括房地产信托，房地产产业基金，房地产公司上市等。
比较而言，这几种股权融资的方式中房地产信托是比较成熟的。
5．2．1房地产信托概述
所谓房地产信托，就是信托投资公司为了委托人的利益，发挥其
专业理财和咨询优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开
发项目，或代委托人管理、运营或处理其托管的房地产的一种信托
行为。房地产特有“受人之托，代人理财”的功能，对房地产业的
发展起着积极的促进作用：
①房地产信托的社会理财职能，可以促进房地产业的发展。它
为房地产投融资的‘资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理
财服务，提高其资金使用的有效性和安全性：利用房地产信托机构信
息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理房屋租赁和物业管理等
业务，促进房地产业的发展。
②房地产信托的金融职能，可促进房地产资金的融通。房地产
信托机构利用其良好的信誉和金融职能，把分散的资金通过资金信
托手段集聚起来或者作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事
房地产投资基金业务，将有关资金运用于房地产的开发经营活动，
促进房地产业的发展。同时，在信托文件有效期限内，利用房地产
信托创造房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有者f受
益人)也获得了资金融通，有利于房地产资金的良性循环。
③房地产信托的金融服务职能，可为房地产业提供相关服务。
信托机构素有“金融百货公司”之称，房地产信托机构可以利用其
拥有的多种专业人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务。
如资信调查、经济担保、．房屋造价审价，房地产会计辅导与代理和
代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产市场信息与房
地产交易知识咨询等，方便委托人。：·
5．2．2我国房地产信托的发展现状
2003年10月之后，一系列地产信托产品集中出炉。10月13日，
兴业银行开始代售荣丰2008财产信托优先受益权计划；10月16日，
预期收益率高达6％的世纪星城项目信托也在兴业银行开始了认购
缴款期。在此之前，1．6亿元的三环新城经济适用房信托计划、5亿
元的太阳星城信托计划和1亿元的车公庄危改小区信托计划己纷纷
出台。推出的房地产信托项目，几乎每个都供不应求。多数信托计
划一经推出，在短时间内就销售完毕了，目前，这些信托产品己经
在房地产业的开发中显示出了强劲的发展势头。．
据不完全统计，2003年以来己有25家信托公司的近50个平均
规模为1．2亿元的房地产信托计划“新鲜出炉”，总规模达60亿元左
右。信托计划的规模主要以几千万和1．2亿元的为主，期限在1-3
年，投资者的预计年平均收益率约为4—6％，最低收益率也达到3％，
4曾盐／L厉地产会融l：海财绎人学⋯舨f k．2003
收益率最高的是金信信托房地产组合投资信托产品，预期收益率最
高达到8．4％．在这些房地产信托计划中，信托资金的运用方式为贷款
的有40多个，股权投资的有6个，“贷款+股权”投资的有3个。25
信托计划的用途主要是贷给从事房地产开发的企业或以股权投资的
方式入股，并用于房地产项目的开发建设。信托计划的资金运用方
式绝大多数为贷款，只有少数几个是股权投资或“贷款+股权”投资。
房地产信托从众多融资手段中脱颖而出，成为众多房地产开发
商的首选，自然有其不可比拟的优势。
首先，政策环境、行业环境和法律环境比较成熟。信托行业刚刚
清理整顿过，在原来几百家企业的基础上，只重新登记了50多家。
国家又通过《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》
和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等法规对房地产信托计
划进行规范和管理。
其次，信托投资公司与房地产企业的合作范围非常广泛，在供给
方式上比银行更灵活，增大了开发商的选择空间。信托平台可以针
对不同房地产公司、不同项目特定的风险、收益及现金流的状况，
设计出有针对性的信托产品。它可以为房地产信托设立资金信托，
以贷款的模式介入房地产；也可以用股权投资信托；还有房地产资产
证券化模式。即便是同一房地产开发项目，开发商在房地产开发各
个阶段，需要资金的时间、资金的用途以及资金的性质实际上是不
同的，这种特殊要求，银行无法完全满足，而信托公司是比较好的
一个选择。信托参与房地产的方式很多。
再次，通过房地产信托，降低了“时间成本”。2004年年初，央行
下文规定商业银行对房地产贷款收紧口袋，“四证”必须齐全才能申
请贷款，因此，许多资本金不够的开发商在获得土地批文以后，在
办理各项审批的“时间差”里，通过信托融资，愿意用稍微高一些
的“资金成本”(约比银行同期贷款利率上浮20％)来节省“时间成本”，
进行前期的投入。．
最后，信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种
’5常J十红．厉地产套触谋划客几生平21吐纪经济撤道2004(1)
42
经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。同时信托计划凭
借信托投资公司较权威的专业理财优势和运用资金的丰富经验，不
但可以增加房地产项目运行的安全性和稳定性，还可以降低房地产
业整体的运营成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续运用
和公司的发展。
然而，房地产信托却没有像预料中那样被运用到房地产项目开发
的各个环节中去，在过去的一年多时间里，房地产信托事实上扮演
的多是一个“过桥费”的角色，是房地产公司在项目取得银行贷款
资格前向信托公司“借用”的“过桥费”。凡是不能很顺利地取得银
行的低息贷款作为流动资金或者作为开发资金的房地产企业，只能
用相对高成本的方式从信托机构获得资金。一旦通过信托融资达到
银行贷款的条件时，开发商就会用银行贷款把信托贷款还了，而改
用银行贷款资金来进行项目建设。
为什么房地产信贷的角色如此尴尬?原因很简单，对于开发商来
说，从银行融资成本更低。目前，房地产仍然是高利润行业，资金
回报率一般都在30％．50％。如果房地产企业改变把信托资金当成债
券或贷款来用的做法，而选择让房地产信托资金作为股本金投入，
那么在项目终止后，这部分信托资金会直接参与房地产开发项目利
润的分配。其融资成本较银行贷款利率来说就要高的多，开发商是
不会轻易允许其它资金来分它“一杯羹”的。因此如果仍能够维系
原先从银行贷款的资金来源的话，开发商是不愿意别的资金通过股
本金的方式投入并分享房地产项目的高利润的。
同时，房地产信托项目融资还存在着先天不足，又受到严格的政
策限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。
中国人民银行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通
知》(信托界称之为314号文件)规定，每个信托计划限卖200份，每
份合同不能低于5万元。而且从目前央行的监督管理看，“只是经济
适用房等政策性比较强的房产项目才有可能获得信托计划”。这是房
地产信托面临的最主要的问题，对于房地产大型项目、连片开发的
项目所需资金量是非常大的，如果将其信托计划限定在200份，电
就意味着每份合同的金额也很巨大，较高的投资门槛加大了个人投
资者的难度，在大项目前将一些普通投资者拒之门外，从而影响整
个信托资金的规模。
第二个问题就是信托产品的宣传与营销策划没有一个完善的二
级市场来支撑。目前信托产品规定是不能通过公共媒体进行营销宣
传的，因此，相对于银行储蓄、国债、债券和证券投资基金等，信
托产品的认知程度和受众比都要差很多，这样一个高度集中且相对
“封闭”的投资计划，中途如果因为项目风险爆发而选择退出，很
难找到愿意接手的下家。
5．2．3房地产信托现阶段的发展模式探讨
，
f11“信托+银行”模式的贷款信托
单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要以信托+
银行金融组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额需由以信托
为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支
持。
从银行的角度看，它需要信托的帮助。商业银行看好某个房地
产项目，非常希望贷款给开发商，但是也许自有资金不足30％，达
不到贷款要求。这时出于自身的考虑，商业银行把该项目介绍给信
托公司，利用发放信托计划筹集符合121号文件贷款条件的启动资
金，然后银行就可以名正言顺地提供贷款。信托公司可以凭借自己
的经验并借助专业的房地产咨询机构对项目进行客观的评判，保证
项目的质量，避免因为银行判断失误而带来的风险。同时，当项目
顺利完工，进入销售阶段时，凭借银行与项目的先期合作，银行也
能很顺利地取得了该项目的按揭贷款业务。由此可见，通过信托公
司的参与，以及与商业银行的合作，使得一个房地产项目顺利、快
速的完成开发过程，而且各方均达到双赢的目的。
从信托公司的角度看，它也需要银行的支持。信托公司的实力
毕竟单薄，有些大的项目就拿不下来，尤其是～些长线资金的项目，
势必要和银行及其他机构投资联手。目前最好的模式应该是信托加
银行。银行的机制相对死板一些，
目开发过程各个阶段的资金投入，
的风险。
(2)财产信托
但是它的资金量大，可以保证项
消除了由于资金链条的断裂导致
北京、上海等一些城市的房地产企业相继以信托方式进行了融
资尝试。2003年，中煤信托和北京国投相继推出了“荣丰2008项目
财产信托优先受益权”和“盛鸿大厦财产信托优先受益权”两个信
托产品，通过转让财产信托优先受益权合理规避了相关限制。由于
突破了房地产融资额大与资金信托200份的限制，而备受业界关注。
财产信托对房地产融资的意义在于它突破了“资金信托管理暂行
办法”中对资金信托计划所做的200份的限制。但同时，财产信托
目前还存在一些问题。一个是财产权委托和转移过程中的契约税问
题，国家的税法中规定预交所得税，不管你结利不结利，先预交所
得税，预交土地所得税，信托资产的转移过程中大量税收将会增加
资金的成本。通常信托投资公司不会承担这部分费用，都会加到融
资方身上，融资方需付出高成本来达到自己融资的目的，这就是为
什么一些信托计划在发放时，基本上没有或者很少有机构投资者加
入的原因。
再一个是财产信托登记问题。按照《信托法》房地产作为不动产，
在财产信托时要进行信托登记。如果房子在开发阶段，还没有取得
最后的房产证，应做预售商品房登记，商品房若交付使用，则可以
取得房屋产权的过户登记。但是在登记时，尽管付出了时间和成本，
所做的登记是不是信托登记，目前在法律上无法得到最后的确认。
f31股权信托
虽说在推出的50多个信托计划中，股权信托只占很少的一部分，
但不可否认的是，股权信托在项目合作中能够分担项目风险，加快
开发周期，特别是在房地产行业竞争日趋激烈的情况下，信托投资
公司作为房地产开发企业的股东，有着更为直接的利益关系。出于
自身考虑，其在开发项目和经营方式的选择上会更为谨慎，前期调
查和后期管理也会更为严格，无形中降低了项目风险，更能保证资
金的安全和投资者的利益。
从开发商的角度看，通过房地产信托计划融资的股权融资比传
统的通过银行贷款融资的债权融资付出的成本大。因为与银行贷款
收取利息不同，房地产信托作为股本金的投入，参与房地产开发项
目的利润分配，开发商是不愿意别的资金通过股本金的方式投入并
分享房地产项目的高利润的。但是换个角度来看，随着房地产行业
竞争的加剧，商品住宅已经从供不应求变为供大于求的局面，项目
的风险也大大增加，信托投资等股本金在分享利润的同时，也分担
了相应的风险，也就降低了开发商承担的风险。而且项目资本金充
足就不会出现开发资金断裂的情况开发周期加快，也降低了项目本
身的风险。从这个角度上看对开发商是有利的j
而且现在房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用，房地产
业融资过度依赖于信贷而造成风险高度集中的情况也没有得到改
善，其风险和银行的风险是同等的，因此，应该鼓励和引导房地产
信托采用股权信托的模式。
46
6加强外部环境建设，防范和控制房地产信贷风险
因为房地产信贷涉及到太多领域，如房地产开发、金融机构所
以要防范和控制房地产信贷风险，
房地产信贷发展的外部环境着手，
就必须站在一个宏观的角度，从
加强房地产信贷的调控和监督，
提倡社会道德和诚信建设，引导人们理性的房产消费观念，并将保
险引入到房地产的各个相关领域，从而规范房地产信贷的发展，尽
可能地降低房地产信贷风险。
6．1加强产业宏观调控
2003年全年房地产投资增长幅度达到29．7％26稍微偏高了
一些，在我国房地产业的快速发展的同时，央行货币供应量大幅增
长；商业银行房地产开发贷款增长迅速；中。tS,城市的商品住宅房价快
速上升；土地供应和房地产开发中的违规操作不断出现。局部地区还
出现了房地产市场“过热”、“虚热”的现象。作为政府应该进行正
确的引导及有效合理的调控，在客观评价全国房地产市场的发展形
势的基础上，发布行业管理指导意见并制定相关的产业政策，特别
是房地产金融方面的法律法规，规范房地产市场，防范由房地产业
所带来的金融领域风险，防止房地产泡沫的产生；对局部地区发生的
房地产市场过热的情况要认真对待，积极寻求解决方法并吸取经验，
防止过热情况的蔓延，促进房地产业健康稳定地发展。
6．1．1切实履行政府职能
宏观调控、市场监管和住房保障，是社会主义市场经济条件下政
府在房地产领域的三项主要职能。所以应认真贯彻国家各项法令精
神，落实各级政府的责任，切实履行好政府职能。
一要提高对房地产市场的宏观调控能力，把握好调控的力度和方
向，做好规划、土地、金融等调控手段之间的协调配合，通过适当
孙数据求源闫象境汁局数据蜒删：固川州数据仁rl心
47
有效的调控措施，妥善解决市场发展中存在的问题，保证房地产市
场持续的、健康的发展。
二要坚持市场化的基本方向，进一步推进房地产市场化进程，扩
大市场作用范围，坚持用发展的办法解决当前市场存在的问题。建
立公开、公正、公平的市场运行规则，健全市场体系，建立和完善
市场信息体系和预警预报体系，增强市场的自我调节能力。
三要继续推进公有住房改革，完善住房货币分配政策。要完善住
房供应政策，调整住房供应结构，采取有效措施增加普通商品住房
供应，提高普通商品住房在市场供应中的比例，逐步实现多数家庭
购买或承租普通商品房。
四要充分发挥企业的市场主体地位，推进住宅产业现代化，提高
住房质量。要消除一切影响市场发展的障碍，努力搞活住房二级市
场，大力发展房地产中介服务和物业管理服务，建立统一的房地产
市场体系。
6．1．2合理规划房地产业开发
各地政府应该保持清醒的头脑和认识，根据各地区不同的情况，
把握地区特色，有针对性地开发土地资源，理性规划本地房地产业
的开发，严格控制房地产开发用地的总量，决不能不顾客观实际情
况，一味追求政绩，大搞劳民伤财的“政绩工程”、“形象工程”等。
同时，各级政府要有关部门要尽快完善建筑用地和房地产项目立项、
审批、管理、处罚等实施办法，避免盲目扩大商品房开发用地，以
稳定地价、房价。
6．1．3加强对房地产信贷的监管
房地产业属于高风险行业，房地产贷款潜藏着较大风险。因此，
“银监会”及其分支机构必须加强对房地产信贷业务的监管。一是
要系统研究我国房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定
正确的临管方针和策略，指导和约束银行房地产信贷行为。二是强
化对房地产信贷业务的监管。通过定期和不定期地对银行房地产信
贷业务进行现场和非现场检查，清除房地产违规放贷现象。发现问
题后及时督促银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。
三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家银行通报有关
情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。四
是对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处，绝不姑息迁就。
特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人
骗取贷款的银行内部责任入，一经查出，严惩不贷。造成严重经济
损失的，应追究其刑事责任。．
6．2建立健全规范的个人和企业信用体系
房地产信贷风险的产生的一个重要原因是缺少完整有效的个人和
企业信用体系。在缺少信用体系的背景下，房地产开发商欠债不还，
恶意出售抵押物，恶意逃债等现象时有发生。这一现象的公开化又
或多或少影响了个人住房贷款用户的还款积极性，增加了个人住房
贷款的主动违约率。要彻底解决开发商或个人住房贷款用户缺乏诚
信问题，仅仅依靠房地产金融机构自身的力量是无法做到的，需要
全社会的共同努力。
6．2．1建立健全规范的个人和企业信用体系
建立个人和企业信用体系，就要在各金融机构内部建立信息资
源库，利用信息共享平台，减少信息互通的阻碍。通过资源共享走
向信息集中，最终完成个人和企业信用体系的建立。
f1)建立个人和企业信用档案。通过“一人一码”和“一企业一
码的对应方式，将个人和企业信用资料锁定在一个固定编码中，以
供银行备查。个人信用档案应该包括个人身份、固定收入来源、银
行账户、额外收入、其他资产的构成和变动、个人保险等。企业信
用档案则主要包括企业资产规模、所属产业发展前景评估、企业关
联单位的往来情况等。还要掌握借款人的特殊情况，如是否存在先
期债务、有无不良使用历史等。
f2)建立多层次的个人和企业信用调查制度。个人信息的调查只
依赖信用调查公司是远远不够的。应当以政府为主导力量，依托税
收、财政、审计等部门，在个人信用调查公司的帮助下，对使用信
用卡、个人支票、住房消费信用的用户进行信用评估，并利用银行
系统的技术和信息支持，建立起一个多层次的个人信用调查制度。
对于企业，则可以通过工商管理部门、会计和法律事务所、专业评
级机构来进行信用评估。
f3)建立个人和企业信用信息共享平台。银行系统需购置必要的
设备，加强软件的开发和推广，尽快在全国范围内实施各商业银行
个人和企业信用档案联网，运用计算机及网络实现信息的共享。但
是共享并不是开放全部客户的全部资料，而是有针对性地对申请住
房抵押贷款的个人信息进行披露，比如，只对申请人以前的信用还
款记录、是否有可靠的还款来源以及收入是否足够还贷款等信息进
行确认。对于企业，则公开的透明度可以更大，特别是一些上市公
司本来就具有向社会公众公开商业机密以外的经营信息的相关责
任。
6．2．2完善个人和企业信用体系的法律环境
在建立个人和企业信用体系的同时，还应通过法律手段维护个
人和企业信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原
则的企业和个人给予严厉惩罚。包括：中介机构出据虚假评估报告、
房地产开发商恶意转移经营资金、借款人恶意逃废银行债务等，这
些企业和个人应该为他们的违法行为付出高昂的代价，情节严重时
要追究其刑事责任。对有不良信用行为情节较轻的个人和企业，应
设置不同规模和方向的限制条件，包括在银行系统内，宣布为禁贷
者，无法再获得包括借贷、开立信用卡等在内的任何信用支持，不
得在任何金融机构从事有关信用活动等。
6．3完善房地产保险体系
6．3．1房地产保险概述
房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节
中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产保险承保
的都是具有潜在损失的风险，但不是所有的具有潜在损失的风险都
有保险人来承保。保险人承保的是纯粹风险，并且要求符合如下条
件：风险必须具有偶然性；风险必须具有意外性：风险必须具有可测定
性以及必须是导致较大的经济损失。27
房地产保险的主要险种有：
①商品住房保险，是一种为商品住房购买者提供配套服务，使
商品住房购买者所购买的住房在遇到自然灾害或意外事故的损失时
能够及时得到经济补偿的险种。
②房屋工程保险，是承保房屋建筑工程和安装工程因一切不可
预料的意外事故或安装不善所造成的损失、费用和责任的保险。
③贷款抵押房屋保险，是指房屋抵押贷款的贷款人为了保障房屋
抵押贷款的安全，而要求借款者将作为抵押的房屋向保险人投保的
房地产保险。
④商品房抵押贷款保证保险，是保险人承保商品房抵押贷款的
贷款人因借款人拒绝或不能按期偿付债务而造成该贷款人损失的保
险。
6．3．2房地产保险现阶段的发展模式探讨
f1)利用国家信用发展国家住房抵押保证机制。
美国的住房抵押贷款之所以对金融机构有很强的吸引力，一个
重要的原因就在于有政府抵押担保机构为个人住房抵押提供担保或
保证，如成立联邦住房管理局、联邦退伍军人管理局这样的官办保
险机构，通过政府的功能及信誉组建抵押贷款担保公司。这样就促
进了大批金融机构参与抵押市场的活动，满足了低收入家庭的住宅
需求，也稳定了初级市场。
在这一方面，我们可以借鉴美国住房市场管理经验。在住房抵押
贷款保险制度的建立过程中，充分发挥政府的作用，由政府出面在
政策、资金上对住房抵押贷款予以扶持，利用国家信用组建住房抵
押贷款担保机构，以政府信用和雄厚的资金实力为中低收入者提供
”曾畦／c．膀地产会耻l i坶财经人学⋯版朴2{103
抵押贷款担保，使银行提供低息贷款，并在首付款、偿还期限等条
件上适当放宽；或利用现存的拥有政府背景、在银行和整个金融界信
誉良好的担保公司出面进行抵押担保，与保险公司构成一个较为全
面的贷款保险体系。当借款人无力偿付贷款时，由担保公司承担连
带责任。这样既减轻了保险公司的风险，形成政府、担保公司和保
险公司共同监控和承担风险的局面，又可以发挥政府的宏观调控作
用，促进房地产市场的健康发展。．
(2)建立住房贷款“一揽子”保险制度
房地产风险涉及到很多领域，所以保险公司在进行住房贷款保险
行一种“一揽子”保险，即对房屋、人身及信用进行多重综合保险。
不仅控制抵押标的物因自然灾害或意外事故而产生的风险，更要注
意不能再墨守陈规，只办理“财产保险”和“人寿保险”，而应该注
意还款信用和还款能力方面的风险。
银行专业人员应按有关法律法规对作为抵押的房屋进行客观、准
确的评估，然后同保险公司签订贷款抵押房屋保险以保证抵押标的
物的安全，同时，出于对借款人信用的考虑，应该同时申请商品房
抵押贷款保证保险。除此之外，为了借款人的利益，还应积极引入
人寿保险。这类人寿保险不同于一般的人寿保险，它的保额是逐年
递减的，递减额与借款人借款余额成一定比例。在保单有效期内，
如果被保险人去世或完全残废，则由保险公司代为偿还所欠借款余
额。对于失业风险较大的借款人，还要附加失业保险。
(31积极推行住宅质量保证保险
保险机制介入房地产业，直接面向消费者进行理赔是比目前开
发商自行保修更为合理的一项体制。在国外，保险公司受理住宅项
目保险后，将在设计、施工质量和住宅质量等方面对购房者负责。
当住宅或施工质量出现问题时合理补偿购房者。而在我国住宅质量
保证保险才N'IIN起步，本文认为应该积极推行住宅质量保证保险，
替购房者分担风险，对房地产业的施工质量、住宅质量进行监督，
也可以帮助房地产开发商从长期的保修义务中解脱出来。可以先从
资金充足、知名度高和信誉好的开发商入手，选择一些获得建设部
A级认证的住宅进行住宅质量保证保险的推广，并同监理公司签订
合约，委托其代保险公司对房地产项目的质量进行监督，并定期将
项目的进度传给保险公司，这样一方面可以帮助保险公司节省人力
和时间，另一方面可以利用监理公司专业的眼光和知识，对房地产
项目的质量有一个客观真实的评定，防止开发商对房屋质量的隐瞒
和欺诈。
6．4健全房地产的法律、’法规体系
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围
内进行，房地产金融尤其必要。因此应建立健全与房地产贷款有关
的法律、法规体系，做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法
必究”，防范和减少住房金融风险，为加大住房信贷投入营造一个良
好的法律基础。
近两年，政府已连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、
促进房地产健康良性发展的法规和通知，如2003年6月出台的《关
于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121文件)和8月出
台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称1 8号令)，
对规范住房信贷、完善住房供应政策、调整供应结构、整顿房地产
市场秩序等方面作了明确规定，在一定程度上控制了房地产信贷风
险，也给予房地产市场一个良好的法律环境。除此之外，今后政府
还应在几方面做出努力，健全房地产的法律、法规体系。
一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出
现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。对
《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不
正当竞争法》等法律法规进行修改、完善，围绕住房贷款的各个环
节，包括信用管理、抵押登记、抵押评估、抵押市场管理等进行研
究，制定出统一、规范的法律法规，提高其针对性、实用性和可操
作性。
二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发
企业贷款管理法》、《个人购房抵押贷款管理法》、《住房贷款保险法》、
《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规
定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房
地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人
客户的合作关系，共同促进国民经济的健康发展。
三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款
的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法
律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任：
注释及参考文献：
[1】曹建元．房地产金融：上海财经大学出版社．2003
[2】项志芬、何孝贵．房地产金融风险分析．石家庄经济学院学
报．2001(5)
“
[3】Minsky。Hyman P．1991”The Finattcial Instability Hypothesis：
AClarification”，The Universi哆of Chicago Press
[4=】何志强．当前我国房地产业现状与发展前景．中国国土资源
报．2004—3 8．
[5】季爱东．房地产市场发展状况评析．《中国房地产金融》．2003
(7)
阎李卫卿．我国房地产业的问题及其对房地产信贷的影响．河北
经贸大学学报．2003(3)
【7]姜万荣．当前中国房地产市场发展态势和前景展望．北京房地
产．2004(2)
【8]王鑫．开拓中国房地产金融市场的研究．青岛建筑工程学
院．2000
[9】张锦胜．本世纪末城镇居民住房达小康水平．《解放日
报》．1993．12．1
【加】张春宁．企业推行住房公积金制度的难点及对策．《中国房地
产》2004(4)
【11]'71-剑华．中国房地产金融发展及创新研究．首都经济贸易大
学．2001 ‘
f12]薛莉．关于房地产金融创新的设想．上海证券报．2004．3．18
[13】王智．金融机构出新规严控风险个人购房不受影响．《经济日
报》．2003．4．10 ，．
[14]燕军．房地产融资最新动向．北京房地产．2004(1) ，
【15]徐平，林俐．房地产“增长陷阱”与金融风险的防范．四川行
政学院学报．2003 f6)
[16]常丹红．房地产金融谋划多元变革．21世纪经济报道：2004(1)
『17]数据来源：国研网数据中心
后记
经过一年的时间，我的论文即将定稿。然而，我仍然觉得论文
中有许多地方有待于进一步地深化：
(1)由于水平以及获取数据的限制，设计模型相对粗糙，而且
没有引用实例来说明，而且模型韵针对性有进一步加强的空间。
(2)在论文风险理论部分论述相对薄弱，理论的铺垫有待加强。
(3)对房地产信贷风险控制的对策研究部分，对于商业银行所
应当采取的对策相对薄弱，房地产融资渠道的阐述只提到两种融资
渠道，仍有改进的空间。
文中难免有还有其他的不足之处，希望得到各位老师和同学的指
正。
致谢
毕业论文能顺利完成，得到了良师益友和家人的极大帮助与鼓
励，在此我要衷心的感谢他们。
首先，要感谢我的导师罗军副教授，能成为他的学生是我人生
之幸。罗老师待人谦和、治学严谨，对学生关怀备至，使我遇到困
难时都能勤奋努力、奋发向上。本论文从选题、构思，到最终定稿
无不渗透了老师的心血，他以其渊博的知识和耐心的讲解为我提出
了许多中肯、宝贵的意见。在此我向罗老师深深的鞠躬，表示最真
挚的谢意。
其次，感谢进入财大以来所有教过我、帮助过我的老师，尤其
是金融学院的老师，他们精彩的讲授使我增长了见识，开阔了思路，
他们的无私帮助使我求学路走得更踏实、顺利。
此外，感谢我的同学和朋友们，他们给了我生活、学习上的有
益启示与帮助，使我感受到内心深处升华的同学、朋友情。在论文
写作过程中，学习、借鉴和参考了大量的资料、文献和研究成果，
对这些作品的作者们一并谢过。
感谢父母家人多年来对我生活、学业的支持与不断鼓励。
最后，感谢作为将对我的论文进行评阅、审查、答辩的专家、
老师们，衷心地感谢您抽出宝贵的时间，并对我的论文“斧正”。
张波