ParK's 論文后花園

西南财经大学
硕士学位论文
中国房地产市场寡头垄断趋势分析
姓名：黄晓艳
申请学位级别：硕士
专业：西方经济学
指导教师：吴晓东
20060401
内容摘要
房地产业是我园国民经济发展的支柱产业之一，房地产业的发展
促进和带动了相关产业魄兴越翻发展，对国民经济麴影噍力很大。
经过20年的发展，房遗产依然保持着强劲的发展势头，探究房
地产业的发展规律是十分重要的事情，对于政府从宏观上调控房地产
业具有战略意义。房遗产行监是具有缀大蓬龋因素鲍行业，棂攒房遗
产业的产品异质、资金密集、周期长的特点，推断出房地产业的合理
的市场结构形式，应与发达国家的房地产市场结构模式相同——为寡
头垄凝瓣市场结构，琵壶几家左右魏企业蕉断整个市场熬半数甚至更
多市场份额。在市场中同时存在着大量的中小企业，寡头与中小企业
即合作又竞争。这种市场结构是市场选择的结果，并且寡头垄断的市
场结构是一种稳定靛市场结构类型。这些都是本文力图说鼹的闽题。
关于房地产市场的组织结构和经营模式的问题，不少业内人士和
学者认为，房地产业与中国制造业一样，存在着过度竞争，而过度竞
争造成了房遗产监缌织结构的分数忧。与此蕊点相对应，许多人也提
出了不同的观点，如：根据江-'Jg苒(1998年)将“企业进入太多”、
“全行业长期低效益”、“竞争和低效益不能产生淘汰作用”总结的过
度竞争戆三大主要指标，任纪军在《破解鬣篾——璧整中国房王也产经
济》～书中认为，房地产行业不存在全行业的长期低效益，而是相反。
他认为房地产组织结构的分散化，不是过度竞争的结果，而是房地产
市场政府管铡不当弓}致翦垄灏葺羹市场发育不囊麴结暴。2005年∞胃
23目《第一财经翻报》有人撰稿“房产业两大失配现象透析，经营
模式是问题根本”指出，中国内地房地产业的一方面是产业组织结构
与产业性质豹不程配；另一方匿是产业经营模式鞠缀织结兹魄不穗
配。究其原因，文章指出，一方面内地基本上仿造了中国香港地区经
营模式；另一方面政府又在资质管理上把门槛放得太低。这样导致了
中国誉嚣房遗产业熬竞争力缺乏，冠时，也如大了巍地产业酶风险。
在本篇论文中，笔者结合诸多名家观点，通过分析中国房地产市
场的特点以及对膀价的影响、房地产企业的现状，指出中国房地产业
的缀织结构分散化器强蕊的经营模式，爱壶予痔地产盟集中发(通常
用c41、C62来衡鬣)不够、企业竞争力编弱的结果。中国房地产业需
强强联盟，加强囱身的核心浇争力，通过寡头市场的竞争在淘汰一部
分企业躲两时，傻房遗产市场静结椽变亿趋予合理；在市场力遗戆牵
引下，使目前的房地产市场格局渐进地完成由无序竞争向合意集中的
演进，渐进地推进我国房地产业整体的成熟。
努岁}，本论文蒯惩嚣方经济学垄瑟、博弈理论、产|业组织遐论鳇
相关理论，分祈了当前我国房地产市场的特点、现状、市场结构以及
房地产企业的结构，旨在分析出房地产市场的运行规律，找到适合房
主也产索场发展麓缝撩方式。
根据现代产业组织理论：房地产业的市场结构是指企业与市场关
系的特征和形式。它是一个反映市场竞争和垄断程度的概念。根据竞
争和燕菠程度鞠不嗣，一般撼市场结毒奄分为霆秘类型：(1)完全竞
争市场(2)完全垄断市场(3)垄断竞争市场(4)寡头垄断市场。
决定市场结构的主要因素有：市场集中度、产品差别化程度、市场进
退障褥、枣场翥；求戆增长率、市场需求豹份接弹装、戬及短期懿霎定
费用和可变费用的比例等。其中，前三项是影响市场结构或市场竞争
关系和垄断关系的三个主要因素3。
商场集中度是衡量产业缝织市场雏构常雳麓≥器嫁，反映市场垄断
程度的高低，是市场结构的主要构成因索。一般情况下，市场集中度
越高，厂商的市场支配力越大，市场的可竞争性亦越低。当少数厂商
的市滋占有率囊劐是班影镌市场竞争鲍本覆、乃至市场份格彤溅熬方
式与企业内部定价的原则，衙市场进入门槛又高不可攀时，就形成了
掣
垄断。
本文接从对房±塑产市场集中度赡研究来初步讨论我星房地产业
的市场结构与趋势，指出不同的房地产企业拥有不平等的原始禀赋，
即使这种“禀赋”差异在初始阶段非常微弱，但优势会在市场运行过
1蓠4太盎韭於市场占有率之帮
2前6大企业的市场占祷苹之和
3泰勘器：《产业纽织理论》，甲谔本，中固^民火学出版补，1997年版。
2
程中不断自我强化，通过合意的市场集中，最终导致较弱小房地产企
业完全退出“高盈利”的高端房地产市场。但较弱小房地产企业的“退
出”，也并不一定意味“破产”或者“被淘汰”，而是有部分企业将企
业资源转入低端市场的开发，从而达到房地产市场结构的优化。
本文根据自己在房地产企业的实习和结合“中国房地产TOPIO研
究组4”对房地产市场的研究，得出我国的房地产业有寡头垄断的趋
势的结论。表现为：
一、2005年房地产百强企业区域分布变化显著，各大房地产企
业开始在全国范围内扩展自己的业务。2005年的房地产百强企业中，
华东占29席，华北29席，华南26席。其中，华东百强企业的席
位较去年下降8席，华北、华南则分别上升了2席与8席，区域分
布变化显著，反映了各区域房地产企业2005年经营业绩的消长。
二、百强企业呈规模化发展，市场占有率显著提高；房地产百强
企业2005年总体资产规模水平呈上升趋势，并出现了一批大型的“旗
舰”房地产企业。总资产规模超过200亿元的企业有7家，资产总
额达2034．2亿元，占百强总资产规模的33．45％，其中北京首都开
发控股(集团)有限公司通过并购重组的形式以超500亿的总资产
规模位居榜首。综合实力TOPIO企业于2005年实现销售额686．62亿
元，占全国市场份额的5．2％；2004、2003年销售额分别为505．46亿
元、356．79亿元，分别占全国市场份额的4．87％和4．65％。2005年
综合实力TOPIO企业的销售额较2004、2003年分别增长了35．84％、
92．45％，市场份额呈现逐年增加的趋势，房地产行业有逐渐向10强
企业集中的趋势。。
三、房地产百强企业积极储备土地资源，成长势头旺盛；2005年
房地产百强企业共储备土地面积40，210．7万平方米，其中土地储
备面积在100—500万平方米之间的企业有43家，占比最大；土地储
4由国务院发展研究中心尘业所、清华大学房地产研究所和中匿指数日f究硫三宋研究机构共同组成。自20C4
年开展中国房地产百强企业研究以来，己持续进行了三年．研究成果先后于北京人民大会堂与钓鱼台禹宾
馆发布，在社会各界引起了的广泛关注。目前．中国房地产百强企业训完成果已成为评判房地产企业经营
实力及行业地位的重要标准。
5中国房地产TOPl0研究组《2005年中田房地产百强企业酽究报告》
备面积超过1，000万平方米的企业有9家，与去年相比多了4家。
以万科为例，2005年它的新开工面积超过260万平方米，按照这样
的新增开发规模，它目前超过1，000万平方米的土地储备可维持3
年的滚动开发，持续开发潜力强劲。房地产百强企业在规划建筑面积
上也有不错表现，总面积达28，313．1万平方米，其中规划建筑面
积超过l，000万平方米的企业有7家，规划建筑面积在100—500万
平方米的企业有36家，占比同样最大。
四、企业利润趋增，抗风险能力增强i TOPIO研究组通过对房地
产百强企业的总资产收益率、净资产收益率、销售利润率等基础经济
指标的研究结果表明：房地产百强企业2003～2005年3年年均的总
资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7．83％、18．68％、
17．4％。其中2005年房地产百强企业总资产收益率低于5％的企业
最多，共有33家；净资产收益率与销售利润率在10—20％区间的企
业占据百强最多席位，分别有20家和38家。此外，房地产百强企
业2003--2005年的资产负债率为分别为66．35％、65．67％、63．84％，
呈现逐年下降的趋势，企业长期偿债能力增强，抵抗财务风险的能力
提高6。
五、企业纳税能力增强，50％企业纳税超过l亿元等。中国房
地产TOPIO研究组的数据显示，作为国民经济的支柱产业，中国房
地产百强企业每年缴纳的营业税及附加、土地增值税与所得税多在千
万以上，2005年纳税总额达190．7亿元。其中：2005年房地产百
强企业纳税额在1亿元以上的有50家；纳税额在3一j亿元之间的
企业有5家；纳税额在5—10亿元之间的企业有7家；还有两家大
型企业纳税额突破了10亿元(万科的营业税金及附加、土地增值税
和所得税总额超过了14亿元)。由此我们可以看出，房地产企业对
GDP增长贡献巨大。
另外，本文对中国房地产业寡头垄断出现的条件和过程也作了简
要的分析，得出：
(1)房地产企业必然会强强联盟：
‘2006中国房地产百强企业研究报告
(2)为了应对WTO的挑战，房地产企业需要强强联盟：
(3)大型房地产企业从区域性寡头垄断走向全国性的寡头垄断。
关键字：房地产市场结构寡头垄断市场集中度
Abstract
Real estate is the pillar industry of Chinese national economy，and its
development does propel and promote the relevant industries’rise and
development，which influence national economy deeply．During 20一year’S
development，real estate still keeps the strong trends to develop．
Examining the rule of its development is very important，and will play a
strategic role in adjusting and controlling the real estate for government
macroscopically
Real estate is a industry which has very much oligarchic factors．
According to the characteristics of the real estate，such as products’
different quality,intensive capital and long cycle and SO on，I conclude
that the reasonable market structure and form of the real estate should
keep the pace with the pattern of developed countries。-·。·。·___the oligarch
market structure，which is monop91ized almost half or more market share
by several companies
In the market，there are lots of SMEs，which competed with
oligarch，as well as cooperated together．this kind of market structure is
the result of market selection，and the structure of oligarch market is a
stable type of it kind．
As to the problem on the structure of the teal estate market and
operation pattern，a lot of experts and intelligences thought that the real
estate，is the same as other manufactory in China，has too much
competitive SO that the industry structure is scattered．
0n the contrary,any people a lot of different point of view,for
example，according to the 3 major index of undue competition concluded
by Jiang Xiaojuan(1 998)on the“much accession of enterprise”，“low
efficiency of the whole industry’’and‘。competition and efficiency won’t
produce elimination”．explanation of mass situation⋯restructuring the
economy of Chinese real estate，wrote by Ren Jijun，said that the long and
low efficiency do exist in the real estate
He thinks that the reason of the scattering of the structure of the real
estate is not the tmdue competition，but the wrong management of the
government，which cause the oligarch and abnormal market structure．
In This essay，author combined a lot of point of view,indicated the
scattering structure and operation pattern is caused by the lack of
intensiveness of the real estate(measured by C4，C6)and weakness of the
enterprises’competition，though the analyzing the characteristics and its
influence on price and the current situation
In addition，this thesis use the oligarch，game theory,industry
restructuring and other relevant theories in the western economy analyze
the characteristics，current situation，market stmcture and enterprise
structure of Chinese real estate．And also intend to discuss the market
structure and trends of Chinese real estate from the study of the
intensiveness of market and then indicate the unequal original gift owned
by different real estate．Even though the difference of gift is weak very
much in the first stage，the advantage will be strengthened by itself in the
process of market operation．And then though the integration of market to
let the weak enterprises get out of the high—profit market completely．
This essay which depends Oil my experance in a real estate company
as an intern and connection with the Research OD The Top 10 of Real
Estate in China works out a result：it is tending to be monopolized by
oligarch in real estate in our country which showed at following aspect：
一．The top 100 enterprises in real estate are changing greatly
because of different regions in2006．Every large estate enterprise began to
extend his business．Of the top 100 enterprises，there were 29 in the
east，29 in the north，26 in the south．It reflected the different achievements
which every estate enterprise had got in the 2005．
二．The top 100 enterprises in real estate were developing scaledly
2
and the share of market increasing fastly．The total scale of’capital in
estate area tended to be growing in 2005．Som@fleet—enterprises emerged．
There were 7 enterprises whose total capital were more than 20 billions．
And the sum capital of the 7 mountained to 203．42 biHions，that was
3 3．45 percents of the total capital of the top 100．
三．The top i00 enterprises in real estate tried to hold more earth
actively．The amount earth they held in 2005 were 402107 millions square
metres．There were 43 enterprises who had held earth between 100 and
500 square metres and it was the majority．There were 9 enterprises whose
earth was more than 10 billions square metres which was 4 more than last
year．
四．The enterprises’S profit tended to increase and their capabflitv to
resist risk、,vas developed．The analysis on Return on Assets，Return on
Net Worth and Return on Sales of the top 100 enterprises in real estate bv
the Research on The Top 10 of Real Estate in China showed that：the
average level of Return OD Assets，Return on Net Worth and Return on
Sales between 2003 and 2005 were 7．83％，18．68％and 17．4％．
五．The enterprises’S capability of affording tax expenditures
increased SO much．Half of the enterprises’S tax expenditures were more
than 100 billions．The data from the Research On The Top 10 of Real
Estate in China showed that，as the supporting industry,the top 100 of
the real estate has paid more than 1 billions for tax every year．The totai
tax expenditure were 19．07 billions in 2005．There were 50 whose tax
expenditure werg more than 100 billions，5 enterprises whose tax
expenditure were between 30 billions’to 50 billions．7 enterprises whose
tax expenditure were between 50 billions to 100 billions．From here we
can conclude that real estate enterprises had great contribution to the
increase of GDP．
Additionally,this essay has analysed the condition and process of the
emerging of oligarchic monopolizing briefly．It works out as
3
following：
(1)The real estate enterprises will construct alliances among the
powers·
(2)In order to be competitive in the WTO，The real estate
enterprises should construct alliances．
(3)The great real estate enterprises will monopolize the market
regionally to nationally．
Keywords：real estate market structure
Oligarch Market intensiveness of markert
d
西南财经大学
学位论文原创性及知识产权声明
·本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独
立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本
论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本
文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。
本学位论文成果归西南财经大学所有。
特此声明
学位论文作者签名：黄晓艳
2006年4月16曰
第一部分绪论
有关房地产与房地产市场
房地产，是房地产企业开发建造及直接经营的对象。从物质形态
上看，“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体；从经济
形态看，“房地产”则是对房屋财产(房产)和土地财产(地产)的总称。
由于房、地不可分离，即所谓“房依地建、地为房载”，因此房地产
总是表现为房屋及其所依附的建筑地块的统一体。又由于房地产本身
的不可移动性，因而房地产又可称为“不动产”。
房地产市场的概念有四种基本含义：一是物权交易的买卖行为发
生地。这个“发生地”有多种形式，可以是常设性场所，也可以是非
常设性的场所，例如拍卖场所；可以是有形的场所，也可以是无形的
私下交易、网上交易等；二是专指房地产市场的需求一方。“有没有
市场”、“市场大小”都是指有无需求、需求大小。三是指供求双方
的力量对比与利益的均衡程度。“房地产市场形势”，实际上指供求
双方的力量对比形势以及由供求关系决定的交易双方利益变动形势。
四是指公开、自由交易对土地、建筑物等资源配置的推动力量。“市
场配置资源”，就是指通过公开、自由交易配置资源。7
二国内外学者对房地产市场的研究
1．国内外学者对房地产市场的划分
西方学者将房地产市场划分为租赁市场(Rental market)和产权
市场(Equity market)8所谓租赁市场就是对不同类型房地产进行租
赁的市场，以一定期限内对房地产的使用为基础形成租赁价格；而进
行房地产产权买卖的市场就是产权市场，以对房地产所有权的占有为
基础形成产权价格。有的西方学者认为房地产市场包括两部分：空间
经济时报》加晒年9 月” j
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前西我方国房地地溉隆市． 场武一汉些大新学的出矛版盾扯
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市场(Space market)和资产市场(Asset mareket)9，空间市场有三种
功能。①为需要空间的人分配使用空间；②根据条件的变化扩张或收
缩使用空间；③决定土地的新用途。而在资产市场上，资金供给者将
钱投人，如何分配资金取决于利润和风险的关系。运两个市场是紧密
联系的，当房地产空间被出售时，买者通过付出资金而得到使甩或占
有空间的权利，租金反映了空间的价格，而售卖的价格则反映了资产
的价值和权利。
目前，国内对房地产市场的划分有多种方式：有的学者将房地产
市场分为一级市场(国家出让土地位用权的市场)和二级市场(土地使
用权的转让市场)”；有的学者认为房地产市场有三级结构：一级市场、
二级市场和三级市场。其中，一级市场是土地使用权的转让市场，是
土地所有者和土地使用者之间的纵向流通市场；二级市场是房地产开
发企业与房地产使用者之间的交易市场，是一种纵向流通的市场；三
级市场是存量房地产的交易市场。其中，一级市场具有国家垄断的性
质，表现为国家将土地使用权投入市场运行，其价格和方式由政府根
据国家的整体利益而确定，如土地行政划拨、挂牌、招标、协议转让、
拍卖等等；二级市场具有经营性质，表现为经营者与消费者之间的交
易行为，如开发公司出售商品房；三级市场具有消费性质，是使用者
之间的交易行为，如私房出租、出售等等。
2．国外关于房地产市场影响因素的研究概况
在国外，对房地产市场影响因素进行分析的文献很多，且都很具
体，大致可以分为四类：对供给影响因素的分析；对需求影响因素的
分析；对房地产价格影响因素的分析以及对房地产租金水平影响因素
的分析：内容涉及质量、利率、通货膨胀、区位、计划、政府政策等
等。
对房地产市场供给影响因素的分析有：Alberts将货币与抵押贷
款市场的结构视为住宅建设量变化的主要影响因素；J．L．Sweeney
分析了不同质量和等级的房屋有不同的价格；j,'loore认为住宅开工量
9刘净#房地产市场互动机理与政策分沂2004年05月第1版15页
10牟甚皱．榜德陇．房地产市场广}匡建筑：【业出j&吐，1997 8—9负
2
受财政条件、建造成本、结婚率、空置率等的影响等。
对房地产市场需求影响因素的分析有：E．A Hanushek等分析
了房屋需求的决定因素；J、R．Follain对不同特征的房屋需求进行
了估计等。
对房地产价格和租金波动的研究有：s．W Decarlo指出引起房
地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、
人口趋势、法规政策、家庭规模等等；Harwood指出经济变化、人口
迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场
的周期波动；J．Frankena等对租金控制进行了研究；
P．H．Hendershott”：确定了通货膨胀对房屋价格的影响；D．C．quan
和S．Titman、D．C．Ling和A．Narsnjo研究了房地产价格与股票价
格的互动关系；还有的学者用类似“蛛网理论”的模型来分析房地产
市场的波动，如D．Denise对住宅市场波动的研究。
关于政策对房地产市场运行的影响分析有：T．ch．Iin和
A．w．Evans探讨了当地块狭小时地价与规划的关系；B．C．Park以
韩国和新加坡为例，论述了政府在房地产市场中的作用和角色；
s．Palmer等研究了外部环境的好坏对房地产市场的影响；G．Keogh
论述了制度经济学关于房地产市场管理的观点；A．F．Darrat指出
房地产市场的效率与财政政策、货币政策的关系等等。
从上述的研究中可以看出：国外对房地产市场均衡和房地产市场
运行影响因素的研究都是以供求理论为基础的，各个市场的均衡价格
都是由各个市场的供给和需求共同作用而决定。在各个市场内，隐藏
在供给和需求背后的要素各不相同，其中政府的作用不容忽视．各种
影响因素的作用引起各个市场的价格围绕其均衡价格进行波动。
三本文的研究背景
1．关于房地产与房价
改革开放以后的中国房地产市场，经历了较长时期的起步和探
索、20世纪90年代初期的急速扩张、90年代中后期的调整和恢复，
从1998年开始，进入了持续增长的发展轨道。1998年7月3日，国
务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，
停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，为房地产市场的发展
提供了广阔的前景。
当前，中国经济快速发展，GDP连续几年增长达到8％。其中，房
地产行业对CDP的增长起到了举足轻重的作用。自1998年以来，中
国房地产投资增长率一直居高不下，特别是2000年以来，房地产投
资增长率一般达到同年GDP增长率的2～3倍，中国房地产投资占GDP
总量的比重也从1998年的4．5％一路攀升至2003年的8．66％。2003
年8月，国务院18号文件对争论已久的房地产行业做出“国民经济
支柱产业”的明确定位。
”‘
2003年以来， 受到住房的供求数量、结构、土地价格、建材成
本上涨等因素的影响，我国房价呈迅猛提升的趋势。房地产泡沫的是
否出现也成为业内人士和许多学者讨论的焦点。2004年全国平均房
价上涨19．08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨
幅更大。上海市的平均房价在2004年上涨了23．75％，在个别地段房
价上涨超过了50％。2005年全国房价继续上涨15．2％。各地房价在2005
年的上涨幅度并不一样，东部地区是16．9％，中部地区10．2％，西部
地区为7．6％。“
2005年“两会”上，总理的政府工作报告将房地产价格的过快
上涨问题列为价格工作的两个重点之一。这是第一次将一个行业的价
格问题写进政府工作报告。更重要的是，它还反映了中央各部门在对
房地产泡沫问题的认识上得到了统一，这是一个质的变化。至此，对
是否房地产泡沫的争论也以政府工作报告的出台基本达成共识。
2．关于我国房地产企业
随着我国房地产市场的发展，房地产开发企业数量及从业人员
数量在不断增加。1986年，全国房地产开发企业仅有1991家，到
2002年年底已经增加到30000家左右，大约是1986年的15倍。但
1中国经济网徐滇庆房价暴涨举国震惊”望闻问切’q巴咏中国房地产2006年04月07日
4
是由于历史原因，缺乏应有的投入，从目前中国房地产企业的现状
看，普遍存在着人力资源匮乏、企业规模小、管理水平低、项目运作
能力差、资产负债率戈等问题。尤其是一些中、小房地产企业，在经
营手法和市场竞争方式上，大多处在相互模仿的阶段，在规模、效益、
所有制三个方向明显表现出诸多的问题。
根据控房研究院、国务院发展研究中心和清华房地产研究所发布
的((2003年中国房地产上市公司TOPIO研究报告》，我国房地产企业
的平均资产总额仅为4400万元，全国平均每个房地产企业年均竣工
面积只有2万多平方米。从市场份额来看，大陆市场化程度较高的上
海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23％、20％，而
香港前9位的房地产商的市场内有率达80％。全国的市场占有率情
况更遭，2002年万科在全国的市场占有率仅为0．94％。而美国前三
名的房地产企业的市场占有率达45％。
到了2005年，房地产百强企业总体资产规模水平开始呈上升趋
势，总资产规模超过i00亿的百强企业共15家，超过200亿元的企
业有7家，其中北京首开以超500亿元的总资产规模位居榜首。缔造
大型房地产企业，成为行业发展的一大趋势。
综上所述，目前，就我国的房地产企业来说，主要存在着开发企
业过度进入、企业规模小；房地产开发企业自有物业少，经营方式单
一；房地产开发融资结构单一等诸多问题。房地产业市场不成熟、政
府宏观调控不到位、企业之间无序竞争、房价高居不下等现状，使得
房地产企业在经营决策时也面临着很多的困难。房地产企业到底是做
大作强，还是该适时退出市场，不仅是房地产企业在发展的过程中需
要思考的问题，也是当前国家宏观调控的方向。结合目前发达国家的
经济实际和房地产业的发展历程来看，合意的集中形成市场的寡头独
占是房地产企业发展的方向。
四相关的理论基础
在现代微观经济学中，寡头或寡头市场是指～种有许多买主却只
有少数卖主的市场结构。这包含两层含义，一是说明寡头市场既不像
完全竞争和垄断竞争市场那样存在着非常多的厂商，又不象垄断市场
那样只有惟一的一家厂商。二是虽然不能给出少数厂商究竟是多少的
确切的数量界限，但西方学者通常将其解释为厂商少到足以使它们能
自觉地相互依赖，即每个寡头部意识到其前途不仅取决于自己的决
策，而且还取决于其竞争对手的决策。本文章我们提到的寡头主要是
指房地产市场中的卖方——房地产企业。
对市场结构的分析来自产业组织经济学。它主要包括卖方集中
度、买方集中度、进入和退出壁垒、产品差异、市场需求量的增长等
几个因素(Caves，1964)，Clarkson和Miller(1982)还加上了规模经
济效应。这里只集中从卖方集中度、产品差异、规模经济和进入壁垒
四个方面来判断行业竞争或垄断的不同程度，即市场结构的类型，其
他几个因素因在定性或定量衡量上信息难以把握故而不计。
(1)卖方集中度侧重考察一个行业中厂商规模分布状况。根据现
代产业经济学理论，市场集中度是衡量产业组织市场结构常用的指
标，反映市场垄断程度的高低，是市场结构的主要构成因素。一般情
况下，市场集中度越高，厂商的市场支配力越大，市场的可竞争性亦
越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响市场竞争的本质、乃至
市场价格形成的方式与企业内部定价的原则，而市场进入门槛又高不
可攀时，就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析
对象，对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着
极为重要的影响。市场结构是对市场竞争及价格形成等具有策略性影
响的产业组织特色。其具体指标包括：卖方及买方集中度、产品差异
程度、市场进入障碍等。依据各项指标，可以判定市场结构对市场行
动及成果具有何种影响。
(2)对产品差异的严格定量研究一般是交叉需求弹性、广告行为
和消费者偏好的排序，定性研究主要是对商品牌号、商标、认可标志
的识别。在本文中的产品差异主要是指房地产商品的设计风格、建筑
面积大小、位置、配套设施等方面的差异。
(3)行业的进入壁垒来自于显著的规模经济、资本需要量、对重
要资源的拥有权、专利和许可证、广告、产品差异及式样变化、过剩
生产能力与政府外生的管制等因素。在传统计划体制下，由政府颁发
经慧许可证和将企业纳入统一生产髂系瑟缀剖可憩是最主要麓进入
壁垒。在房地产市场中，集中表现为赘金需求量大、政府垄断土地市
场、先入企业的竞争优势等行业壁垒。
第二部分房地产市场概述
房地产企业的投资、开发建设、经营等，都是在房地产市场中进
行的，都离不开房地产市场，房地产市场是市场体系的重要组成部分。
房地产市场与一般商品市场相比，在结构体系、运行机制、交易对象、
供求关系、市场功能等方面都具有自己鲜明的特征。故本章首先从介
绍房地产市场的概念、特征入手，分析房地产市场与房价的关系，引
导出市场中的企业行为。
一、房地产市场
房地产市场是房地产业的流通环节，由于房地产是不动产，与
一般商品市场相比，有其特殊性。因而认识房地产市场，不仅要了解
其含义，同时还应初步了解该市场与其他一般商品市场的区别，这样
才能比较具体地掌握房地产市场。
1．房地产市场的内涵
一般而言，市场是指供需双方见面、买卖市场交易的场所，同时
又是指交易活动的总和。狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场
所，如房地产交易所或者交易中心，也即物理意义上讲的房地产交易、
流通的场所；广义的房地产市场是指房地产交易活动的总和或房地产
商品流通中所有关系的总和，也即经济意义上来说的包括房地产交易
双方的经济关系。
在现实中，一宗具体的房地产总是表现为一宗具体的地产或具体
的房产与地产的结合体。其中，土地作为一种特殊的资源，是一项非
常重要的生产要素。未开发的土地(俗称“生地”)，因其稀缺性和有
用性，一方面能满足人们的需要，另一方面人们对其有不断的需求而
具有价格。已经开发好的土地(俗称“熟地”)由于已凝结了一般人类
劳动，它不仅有价格，而且还有价值，因而土地就成为一项财产，成
为一种非常重要的生产要素。
在房产与地产的关系中，地产可以离开房产而存在，而房产则不
能离开土地而独立存在，即它只能依附土地而存在。出此可见，地产
是房产的基础，在二者的关系中，地产处于主导地位，起着主导作用。
另外，从房地产价格的表现形式来说，一方面，地价一般通过房价来
体现，地价的不同决定了房价的差异，即“房以地为贵”；另一方面，
房价是地价的反映，这就是同样面积、同种结构的房屋因地理位置的
不同及差异，它们的价格却相差许多的原因。
2．房地产市场与一般商品市场的区别
虽然房地产市场的需求与供给具有一般商品所不具备的特殊性，
但是，一般商品的市场供求规律在房地产市场同样适用。只不过，在
房地产市场中供求规律运作的方式有所改变。在一个完全竞争的市
场，供需双方随着市场条件的变化及时做出反应；而在房地产市场，
供给不能及时反映需求的变化，在短期内考察，供给是固定的，市场
价格随着需求发生变化，即由需求决定。
房地产市场与一般商品市场的不同具体体现在以下几个方面，如
表一所示：
表一：房地产市场与一般商品市场的区别
一般商品市场(完全竞争
特征典型的房地产市场
市场)
参与者多，没有垄断，没参与者少，买卖双方分别在买方市
买卖参与人数
有寡头或垄断竞争场、买方市场掌握控制权
买卖双方对产品了解较买卖双方缺乏专业知识、交易涉及
专业知识和交易方式
多，容易达成共识较多的法律手续和较高的费用
产品具有同一性、可相互
房地产具有异质性、每一宗都各不
产品的标准性替代性：不同厂商的产品
相同
差异性较小
位置固定、不可移动，房地产市场
产品的移动陛产品可以运输至热销市场
是区域性市场
对于一般家庭而言来讲是一笔大
投资量和购买频度投资量小、赡买频度高宗投资，不会经常购买(一般不超
过3-4次)
政府通过金融、货币、规划、环境、
政府的作用政府极少干预
卫生等方面来诟控房地产市场
价格也由供需双方共瓦决定，但是
价格由供求双方j’匝利交互交互作用并不通畅，交易任何一方
价格
作用达成对信息的不了解都会导致价格的
扭曲。
3．房地产市场的特点
与一般商品市场比较，房地产市场的特点可以归纳如下：
(1)影响范围的区域性。房地产市场的区域性是指房地产市场
供求的影响范围具有地域性，只能在同一供需国内实现供求调剂。如
前面提到的环形竞争。
房地产市场的区域性是由房地产市场的位置固定性和异质性所
决定的。篇一，房地产市场位置固定、不可以移动，这就决定了当某
一区域的房地产供过于求或供不应求时，不可能与其他区域实行调剂
来达到平衡。当供过于求时，由于不可能将建成的房产运送到异地市
场，导致本地房产空置或市场价格下跌；当供不应求时，由于同样原
因，加上房地产项目之间因地域位置不同具有差异性，导致房地产价
格上升并呈现刚性。但是相邻或邻近的房地产往往具有一定的替代
性，因此，同一区域内的房地产可以形成一个供给可相互替代的供需
圈，由此形成一个区域性的市场。
(2)房地产市场是一种不完全开放、竞争不充分的市场
房地产市场的不完全开放性主要是指房地产市场行为应严格服
从国家的宏观调控和强化交易活动的规范管理；其竞争不充分性则主
要是因为房地产市场的各种信息(如供房信息、交易信息等)告知程度
不够充分，信息不对产造成物业的出售、出租因其位置的差异性和不
可移动性而往往具有一定程度的垄断陛。
(3)房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场
房地产的保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力，使其
成为一个十分诱人的投资领域。同时由于房地产投资的风险性及房地
产资源(尤其是土地)的稀缺性，又使其成为一个投机活动较多、投机
性较强的领域，如存在于房地产领域内的“炒地皮”、“炒楼花”等投
机活动。“热钱”、“温州炒房团”等概念也都是这样形成的。
(4)房地产市场的流动性弱、变现能力差
房地产市场的流动性弱、变现能力差的特点主要是由于房地产是
不动产，且使用年限长，一般不易做到“货畅其流”，也不能像其他
商晶市场那样随时弃旧换新，且一宗具体的房地产的交易通常需要较
长麴蹿间才笈完成。
(5)房地产市场具有滞后性
房地产市场的滞后性主要体现在其对经济形势的短期波动不敏
感。燕然房地产业熬发展趋势从总体土是与国琵经济发屡趋势基本操
持一致的，但丽于房地产市场本身是一个竞争不充分的市场，在经济
趋向繁荣和走向衰退时，房地产业的整体涨落幅度往往低于整个经济
静涨落蟮凄，所以镬彳寻房地产业对短瓣经济波动麴反映往往潜后，旦
有时表现为不敏感。
(6)对金融业的依赖性。房地产市场对金融的依赖性是指房地
产市场几乎裹不开金磁业瓣支持。壶予穗对于普遴蠢墨来说，房地产
商晶的价值量大、占有时间长，无论开发商还是～般的购房者，都需
要金融机构的支持，而金融政策的变化、利率的变化、会对房地产市
场产生狠大戆澎嫡。
二房地产商品
与一般蠹撼提毙，房地产作为一种麓燕有萁特殊性，并导致了房
地产需求和供给的特殊性，进而使房地产市场不具备一般商鼎市场的
完全竞争性。房地产商品的特性具体表现为：
1。痔避产不动产性震与市场垄鼗
不动产是指不能移动的产品。房地产作为不能移动的产晶，它只
鑫基j}n糖邻的产懿竞争。开发商只需要关注与其所开发物业搬邻地段的
物业的进展。丽无须过多地关心与其他不相邻地段的物业的竞争，各
个相邻段之间的竞争最终形成环形竞争。虽然环形竞争最终也会因相
邻地段竞争的传递{乍用丽形成某种形式躲竞争均衡，但这种均衡可能
需要较长时间传递才能实玩，并且即使竞争均餐格局可以实现，所反
映的主要也是不同地段的差别，而不改变环型竞争的本质。棚比之下，
其他产业的产照是可以移动的，能从～地转移到另～地，卖装载能在
更大范围内展开竞争，而不仅仅是糯邻企业之闷的竞争。
房地产的不能移动特性，使开发商之问的竞争只是相邻企业之间
的竞争、极大地限制了实际能发挥作用的竞争者数量，决定了一个地
段的房地产项目只有为数不多的几个企业进行竞争。在这种情况下，
极易形成寡占型的市场结构。在寡占条件下，开发商很容易进行合谋，
从而形成市场垄断。在中国建立市场经济体制的进程中．其他产业较
早地形成了比较充分的竞争局面，而且竞争成为价格最重要的决定力
量，使产品价格上升较慢甚至有所下降，而房地产业并没有出现这种
局面，究其原因，环形竞争特点及此竞争条件下的寡占可能是最为重
要的决定因素之一。也就是说，正是由于房地产的不动产性质形成了
一定程度的市场垄断。
2．房地产连带品性质
连带品是指相互关联、不能分割的产品。住宅是附着于土地上的，
所以住宅与土地是连带品。而众所周知，土地又是一切经济活动的载
体，其最大的经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，供给弹性
很小。土地的稀缺性，垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会
导致土地价格的上扬，从而对房地产的价格有着重要的影响。
其次，土地资源的稀缺性这个无法改变的硬件限制条件下，无论
住房建设的容积率有多大，土地的稀缺性决定了住房的稀缺性。加上
房地产市场的建设周期长的特点，在一定的程度上都造成了住房长期
供不应求的可能性。
然而，对中国房地产市场影响最突出的还远不止于这种一般意义
上的连带性及土地的稀缺性。在中国的房地产权制度下，城市土地的
所有权归国家所有，而农村土地归农民集体所有。对于城市土地而言，
长期以来实行的是国有土地划拨，在这种制度下，许多国有单位都得
到了国家无偿划拨的数量可观的上地。于是形成了这样一种现实，即
土地名义上归国家所有，但占地单位事实上拥有其所占有土地的支
配、使用和受益权。在房地产市场的发展中，商品房开发的增量用地
逐步采取了有偿转让的制度，但所采取的主要是协议出让这种市场化
程度较低的方式。近几年，随着改革的推进，招标出让与拍卖方式有
所发展，并逐渐成为土地出让的主要方式。在通过协议出让方式取得
土地使用权变得越来越困难的同时，开发商自然开始将目光集中到原
来由国有部门或单位占有的大量存量土地上，并纷纷采用合作建房方
式。这种合作方式对房地产商的开发成本影响与协议出让水平比较接
近。而原有的占地单位因担心所占土地未来可能有的不确定性，对于
这种合作也有很高的积极性。多种出让方式的并存使以不同方式取得
土地使用权的开发商其成本之间存在着巨大的差异。这诱导着房地产
商将极大的精力放到了以低价取得土地使用权的努力上，而不是放到
改进经营管理和开拓市场上。这样，房地产市场就投入要素而言事实
并不是建立在一个公平竞争的基础上，寻租行为成为市场运行的一个
不可忽视的因素。对于农村集体所有的土地而言，中国的制度安排只
有通过国家征用的方式才可以改变用途并投入房地产建设。在这方面
与城镇国有土地相比，，开发商与农民协议开发方式困难要大得多，风
险要高得多，而现实的可采用性也低得多。
通过以上分析可以看出，城镇占地单位有供应土地的积极性。在
土地征用及土地出让中，地方政府是一个决定性的角色。两方面的现
实情况都对地方政府行为产生明显影响：一是预算约束的压力；二是
追求政绩的动力。在这种动力和压力的双重作用下，许多地方政府往
往依赖土地开发收益来平衡超过经济发展水平和实际需要的市政建
设资金，如过高的房地产投资，盲目设立开发区等，导致过量征地批
地、空置房增加、价格上涨快、金融风险增大等问题。在这里，如果
说预算约束还是有限度的话，即以财政平衡为限的话，那么追求政绩
的扩张冲动则是无限的。目前，对于地方政府的这种扩张冲动还没有
有效约束机制。即使未来可以逐步实现统一的土地挂牌拍卖出让制
度，各开发商用地实现了公平竞争，地方政府扩张冲动也是需要认真
研究解决的问题。
房地产市场的连带性对于理解2002--2003年的中国房地产形势
具有重要的意义。一方面，众多的房地产商在土地使用制度改革前都
希望尽可能多的圈占土地：另一方面，地方政府也在积极地出让土地。
造成批地面积增长过快，同时伴随着土地价格的过快上涨。如果说，
2003年房地产市场出现了局部过热的局面的话，那么土地开发面积
增长过快是最重要的表现。在这里，地方政府的不规范行为对于房地
产市场的运行起到了逆调节作用。
另外，自2005年以来，由于受房地产投资的拉动以及国际油价
上调、货船运输的价格不断上升，导致国内与房地产相关行业如钢铁、
水泥、建材等价格不断上涨。不仅如此，就连实木橱柜、实木门、实
木家具等价格也不断上涨，几乎所有与房地产有关的行业都被波及到
了“涨价效应”中。
3．信息不对称与逆选择和道德风险(住房的“经验品”性质与
房产商欺诈)
在具体工作中，我们在两种情况下遇到不对称信息的问题。按不
对称信息发生的时间，在事前发生的信息不对称会引起逆向选择问
题，而事后发生的信息不对称会引起道德风险问题。在房地产行业，
逆向选择和道德风险问题都会伴随而生。
从对商品质量的掌握情况来看，商品一般可以分为两类：搜索品
和经验品。前者是指消费者在购买前，可以通过查看、触模等感官手
段而大体检测出其质量的商品；后者则是指消费者只有在购买之后的
连续消费过程中才能逐步认识和了解其质量的商品。显然，住房是一
种经验品，消费者在购买和消费前不可能对其质量完全了解。
住房作为一种经验品的市场含义是生产者与消费者之间存在着
严重的信息不对称。生产者比消费者掌握更多的住房质量信息，这是
由经验品的木质特性所决定的。正是由于消费者与丌发商之间存在严
重的信息不对称，绝大多数消费者决策购买并不完全了解住房质量的
有关信息，决策依据只能是开发商的各种有法律效力或无法律效力的
宣传材料、广告、合同承诺，而开发商则居信息垄断地位，这样，在
非对称信息条件下，欺骗手段对于处于信息优势地位的一方来说就会
产生难以克制的诱惑力。这种现象如不能通过其他方式加以有效规
制，就会出现“劣币驱逐良币”，使市场竞争走向损害消费者福利的
结局。这就是所谓的逆向选择问题。
其次，房地产作为一个资本密集型产业，其发展离不开金融的支
持。但是，在金融体制不健全的情况下，只是由于信息的不对称，也
会给银行带来逆向选择的问题，会使得那些冒险精神强、信誉差、最
有可能造成不利结果的借款人获得贷款，从而给银行带来信用风险。
此外，由于银行体制的不健全，盲目地追求市场份额、信贷规模，忽
略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查，低估了投资项目潜在的
风险，这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物市值不断攀升时常常
是不易被察觉的，大量银行资金的介入，会加快房地产价格的膨胀和
泡沫的产生。
住房的经验品性质有助于人们理解近年来我国商品房消费者投
诉迅速增多且高居不下这一现实。近几年商品房交易的面积缩水、样
板房作假、虚假广告、合同欺诈及中介服务、物业管理中的违法违规
行为成为市场秩序中的突出问题。2003年上半年有关商品房的消费
投诉同比又增长20％以上，在各类消费投诉中位居第五。牢牢占据
着消费有投诉的焦点和热点位置。
4．住房的耐用品和必需品性质与博弈的一次性
耐用品是指其使用价值可被消费者在很长时间里不断消费从而
逐步减小的产品，它通常都是高值的。而必需品则是指商品所满足的
是消费者的基本需要。一般说来，必需品所满足的都是人们较低层次
的消费需要，即生存的需要。对非必需的耐用品而言，生产者倾向于
先以高价满足高收入阶层的消费者需要，而在高价品市场饱和后，再
推出低价品以吸引消费者。但是，如果消费者都是理性的，在他们预
计不远的将来竞争将会使商品价格降低时，支付得起高价的消费者也
宁愿等待低价品的出现，最终结果是耐用品以某个较低的均衡价出
售。但住房与这类耐用品不同，住房不仪是耐用品，还是必需品。也
就是说，住房消费者是不能长久地等待或推迟购买的，而是要尽可能
早地解决的。这样，消费者并不能等待到最后的低价，而是在较早的
时候支付了高价。同时，住房作为耐用品，消费者一旦购买，在相当
长的一段时期内便不太可能重复购买。住房的耐久性使俏费者不再购
买它的后续产品，这样消费者就不能通过下次的不购买而惩罚开发
商。就是说，品牌忠诚度和厂商忠诚度对于房地产商的作用微乎其微。
相反，面对一次购房的消费者，住房开发商有较强的动机将房屋质量
降低到可以接受的最低水平。住房的耐用与必需特性可以在很高的程
度上解释中国多年来房价收入比为什么长期高位。
三、房地产业市场特点对房价的影响
1．环形竞争制约房价被动
住宅产品总是附着于一定的区位上．因此开发商之间的竞争还表
现为空间竞争。经典的“空间竞争模型”有两种：一种为豪特林
Hoteling，1929) “线形城市”模型，另一种为萨洛普(salop，1979)
“圆形城市”模型。”
图1萨洛普圆形城市模型
豪特林模型主要解释厂商的选址和定价行为。在这个模型中，假
定“线形城市”坐落在氏度为1的一条线段上，而消费者均匀地分布
在这一区间。又假定在“线形城市”里只有两家企业或商店，它们销
售同样的商品。在这个模型里，豪持林主要研究三个问题：第一，假
定企业的选址已定，然后分析企业之间如何进行价格竞争。其结论是，
当单位交通费用增加时，两个企业对同一消费者的竞争就比较缺乏力
量．这就给予企业某种垄断力量以抬高价格；当单位交通费用为零时，
消费者可以无成本地去任何一家企业，这样，没有任何一家企业具有
垄断力量(除非两家企业勾结)。第二，放松企业选址己定假设，假定
两个企业首先同时选择地址，然后在地址结定的情况下，它们同时选
择价格。在这种条件下，每个企业都会预测到对地址的选择，不仅会
影响对它的需求．而且还会影响到与竞争对手的竞争程度。因此，每
个企业都试图定位于远离其竞争对手的地址，以防引致竞争对手降低
价格。这样的结果是弱化二者之间的价格竞争。第三，假定商品价格
给定、企业之间不进行价格竞争，分析企业如何选址。由于价格和边
际成本已是外在固定的，所以企业选择地址时就要追求需求最大化。
这时每个企业都试图靠近竞争对手，以增加需求，赚取更多利润。
与豪持林的“线形城市”不同，萨洛普考察了“圆形城市”的空
间竞争问题。“圆形城市”主要考察了等距离坐落于城市圆周的企业
妞何进行价格竞争问题(如图1所示)。在“圆形城市”上，每个企业
实际上只有两个真正的竞争对手，即两个位于它左右的企业(即“环
形竞争”)。环形竞争比垄断竞争更缺乏竞争性，因为环形竞争只是
与两个邻近企业的竞争。
由于房地产是不能移动的，因此房地产商之间的竞争只能是地
址(区位)巳定情形下的竞争。每个开发商只须关注与其相邻的开发
商，而无须关注其他开发商。例如在成都市华阳地区的开发项目就不
必考虑哪怕是与同处一城的青羊区的开发项目之间的竞争，更不用考
虑与重庆市或国外的竞争。因此这是房地产环形竞争的特点，它制约
了房价的市场被动。
2．非价格竞争刺激房价上升
在开发商只考虑与其相邻的房地产商竞争的条件下，竞争者的数
量有限。假设市场上只有两家开发相同房子的开发商，则他们之间的
竞争策略各有两种；一是价格竞争；二是非价格竞争。由此存在四种
组合，假设各种组合下A、B两开发商可能的盈利组合状况为(PA，PB．)
如表2所示。
表2的结果与人们熟知的囚徒博弈结果完全不同。囚徒博弈的前
提条件是两个囚徒不能串通，在完全竞争的情况下这个假设大致可以
满足，因而囚徒博弈的结果是二者都会选择从整体上看对他们最不利
的决策，在这里相当于都选择打价格战。但在环形竞争的条件下．由
于竞争者数目极为有限，客观上会使囚徒博弈中不能串通这个假设不
成立，那么，开发商之间就有可能达成某种默契或共识：为避免对每
方都不利的结果，都选择不打价格战，使这种博弈的均衡结果为非价
格竞争。这表明，开发商之间的竞争主要为非价格竞争。也就是说，
谁的产品有特色、谁的产品质量高、谁的广告做得好，谁的房子卖得
表2
类别开发商b
价格战不打价格战
开发商a 价格战(一500，一500) (100，一500)
不打价格战(一500．100) (300，300)
就“火”，谁的资金回笼就快。在非价格竞争中，选择广告与产品质
量的企业较选择产品创新的企业少，这主要是因为有些小企业没有足
够的经济实力进行广告宣传，也没有足够的经济实力进一步提高产品
质量的结果。
3．房地产产品差异弱化了房价竞争
区位不仅是房地产商的“生产基地”，也是其产品差异化的重要
组成部分。自张伯伦(Chamberlin，1933)提出垄断竞争理论以来。产
品差异成为不同企业获取垄断力量的重要因素。换言之，相互竞争的
企业通过产品差异可以稍微提高自身产品价格而不至于失去消费者。
除了与一般商品形成产品差异的因素(如广告、技术、包装等)外，区
位是形成房地产产品差异的更重要的决定因素。房地产界有句名言：
“位置，位置、还是位置”，之所以如此就是因为没有两块相同的土
地。“线形城市”模型中两企业趋于分散(相互远离)的过程，实际上
也是试图使产品差异最大化的过程。不言而喻，产品差异化意味着弱
化价格竞争。进一步讲，企业为了不进行残酷的价格竞争，有很高的
积极性使产品差异最大化。现实牛活中常见到形形色色的广告铺天盖
地而米，各种新概念层出不穷(例如Soho、Townhouse、英围小镇、
澳洲风情、国际社区等等)，所有这些都是形成住宅产品差异化的典
型表现：另一方面，消i旨对商品的主观认识也是形尼一丘品差异的重
要因素。例如，成都市的南部地区历来被认为毛“上∥、二水”．勺地区，
东部地区足“穷人的居住区”，西芒地区是“贵人的居住区”，而北部
地区则是以治安混乱而得名。这种“风水观”在房地产商的弓I导下更
是得到很好的体现。人们也愿意支，寸南部、西部商品房的高价，而不
愿意购买东部、城北的低价房。而这种风水观对于房地产商而言，也
起到不小的聚集作用。
四房地产价格的主要特征
房地产价格是开发商开发物业实现收益最主要的表现形式，房地
产价格的高低以及房地产业的盈利状况，对房地产商的市场决策和政
府的宏观调控都有很重要的指导意义。这里，通过对房地产价格的研
究，我们可以进一步了．珲房地产行业的特点。从而有利于分析房地产
市场的发展趋势。
房地产价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，是房地产商品
价值和地租资本化的综合价值的货币表现。房地产价格的形成，是房
地产的效用、供给的相对稀缺性以及对房地产的有效需求三方面相互
作用的结果。房地产价格与一般商品价格相比，具有以下显著特征：
1．房地产价格在其内涵上具有双重实体价格的性质，其中一部
分来源于土地开发和服务建筑安装活动所形成的价值，另一部分则来
源于资太化了的地租。土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的
价值，其产生的直接原因是由于土地的所有或使用具有垄断|生。而土
地开发是有成本的，在土地价格中应该得到表现，但这部分开发性价
格主要是土地的投资与回收及其应得投资收益。至于房屋价格则与一
般商品价格相同，是房屋建造过程中耗费的活劳动及物化劳动所创造
价值的货币表现。这种二元性是房地产价格最重要的特征，其他许多
特征都是由此派生的。
2．房地产价格是关于房地产权属利益的价格。由于房j三产的自
然地理位置有不可移动性，交易过程中所转移的并非房地产实物本
身，而是有关房地产的所有权、使用权及其其他权属利益的价格。由
于每种权属利益都能够形成价格，同一宗房地产，转移的权属利益不
同，所形成的价格也就不同。例如：所有权、使用权、抵押权、典当
权等，都有相应不同的价格。
3．房地产价格一般表示为交换、使用和收益的代价。房地产价格
主要表示为交换代价的价格，同时也可以表示为使用和收益代价的租
金。房地产和租金的关系，犹如本金与利息的关系。若要求其价格，
只要能把握纯收益和还原利率，即可根据收益还原法求得。相反，若
要求租金时，只要能把握价格和期望利率，就能求得纯租金。因此，
在同一房地产市场上，房地产的价格与租金之间是能相互比较的。
4．房地产价格具有单件性。任何两个房地产产品总会有所不同，
如地理位置、建造成本、建筑风格与质量等，所以其价格也难以规范
统一。因此，一般房地产只能依据某些原则和标准，进行个别估价，
而难以和别的商品一样形成统一规范的市场价格。即使本身没有多大
区别的两个项目，由于其周围的环境不同也会带来价格的很大差别，
而且环境总是不断变化的，所以房地产价格必须单个定价。
5．房地产价格具有较强的计划性。土地是国家的主要资产，住房
建设直接影响国计民生，两者在整个社会经济中具有特殊的重要性。
因此，政府必然对房地产价格实行有效的管理和调控，而市场对其价
格的自有调节作用则被限制在一定程度之内。例如政府对土地使用权
价格的控制，对经济适用房的政策性限价等，都集中表明房地产价格
在较大程度上受到国家政策法规的制约。这一点，即使在西方国家也
如此。由于房地产在整个社会经济生活中的重要地位，从而使得各国
政府必须从国家、全社会的角度对其价格加以干预。
6．房地产价格具有明显的区域性。房地产价格受房地产所处地理
位置的影响很大。南方和北方、沿海和内地、城市和农村、大城市和
小城市、市区和郊区因土地条件、环境气候、基础设施以及经济发展
水平等方面的不同，房地产价格在市场上表现为同质同量而不同家的
区域性特征。即使在同一城市内，建筑结构、标准、形式、年代、用
料、装修设备、使用性质完全相【司的房屋，只是由于建筑地段与环境
条件的不同、房屋的价格往往也有很大差别。
7．房地产价格具有多样性。由于房产具有使用期限长、用途广泛、
价值量大等特征，决定其价值实现形式的多样化。对于居民住房需求，
其价值可以通过房屋的出售一次性实现。也可以通过租赁形式经过多
年逐步实现。对于企业生产和经营的房地产需求，均属于固定资产，
其价值需要通过折旧的形式摊入产品成本，并随着该企业产品价值的
实现而逐年加以实现。房地产价值实现形式的多样性和灵活性，就决
定了房地产价格的多样性。
8．房地产价格具有向上的刚性。这是指同类房地产商品所包含的
社会实际购买力的长期时间序列上，呈现递增趋势的一种市场经济现
象。在社会物价指数一定时，房地产升值等同于房地产市场价格的上
涨。导致城市房地产升值的主要原因有：首先，土地具有稀缺性，不
可替代性，不可再生性等特点，其供给弹性很小；其次，随着城市经
济的发展，房地产的环境改良投资不断追加积累，环境质量日益提高，
从而造成房地产的相应升值；再次由于城市经济发展无限性和土地开
发供给有限性的矛盾客观存在，建筑地块的容积率会不断上升，房地
产商的建造成本一容积价的提升使得房价有上升的刚性：此外，由
于房地产使用性质的趋利性，也会导致房地产价格的提高。
第三部分我国房地产企业现状分析
随着房地产整个产业的升温，社会各界对它的关注也越来越多，
认识上趋向于成熟和理性。人们逐渐认识到，房地产除了直接可以感
受到的房屋和决定房屋价格的市场外，还有～种潜伏住宅和市场之下
的力量——房地产企业。房地产企业是房地产产品的直接供应者，是
市场的主体，对房地产业的发展和市场的发育起着不可替代的作用。
本章主要就房地产企业的现状作一个简要的介绍。
一中国房地产企业基本情况一
房地产开发企业是中国房地产企业的主体。自改革开放以来，随
着房地产业的发展，房地产企业的变革也经历了非常大的变化，主要
表现在：
1．房地产企业数量与规模
我国房地产开发企业的队伍是随着我国房地产市场的发展而不
断壮大起来的，1986+年全国房地产开发企业仅有1，991家，到2003
年已增加到37，000家左右。其发展过程可以划分为三个阶段：(1)
第一阶段为1986—1991年。我国房地产市场初步发育，房地产开发企
业数量增长缓慢。(2)第二阶段为1992—1996年。1992年，我国房地
产开发投资开始出现快速增长势头，房地产开发企业如雨后春笋般不
断涌现，仅当年就增加8，438家，房地产开发商队伍首次突破l万
家。1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。
到1996年，我国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开
发企业为21，269家，比1995年减少12，213家。(3)第三个段为
1997年至今。中国房地产企业的数量出现稳步上涨趋势。
从房地产业的发展历程来看，在房地产市场进入方面，我国一直
保持着较高的增长水平。但是我国房地产企业数目的高增长，伴随的
也有大量的问题。如集中度不高、资产规模小、大型房地产企业市场
占有率低、区域结构不合理等。这与西方发达国家相比，还有很大的
差距。
(i)基前我毽房遗产市场开发褰盼集中瘦并不高，2004年美国敖
10家地产业开发商占全美市场份额离达27．25％，是中国前10家地
产业开发商集中度的10．5倍。
(2)根据接房磅究院、辫务院发屡磷究中心弱清华房地产研究所发
布的《2003年中国房地产上市公司TOPIO研究报告》，我国房地产企
业的平均资产总额仅为4，400万元，全国平均每个房地产企业年均
竣王面积只有2万多平方米。房地产金监中捅有一级开发资屡熬仅
349家，整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中
的十强，其平均总资产也只有60亿元，与国外几十亿、上百亿美元
懿大型痔建产公霉耀差蓑选。
(3)从市场份额来看，大陆市场化程度较高的上海、深圳排名前
lO位的开发商的市场占有率分别为23％、20％，而香港前9位的房
地产离夔市场内有率达黝％。全国麴市场占有率愤瀑更糟，2002年
万科在全国的市场占有率仅为0。94％(其中深圳、上海、北京、天津、
成都的市场份额分别为2．37％、0．97％、0．89％、1．68％、1．96％．而
美麓翦三名戆虏萎蔓产企业戆市场占有率达45％。(《2003年中藿痔篷
产上市公司TOPIO研究报告》)
到了2005年，房地产百强企业总体资产规模水平呈上升趋势，
总资产燕模超过t00亿的嚣强企业共15家，越过200亿元静企业畜
7家，其中北京首开以超500亿元的总资产规模位居榜首。缔造大型
房地产企业，成为行业发展的一大趋势。
另矫，鸯遗产酉强企业在2005年实溪锾塞颧2，384。07亿元，
占全国市场份额的18．06％；在2004年实现销售额1，781．15亿元，
占全国市场份额的13．49％；在2003年实现销悔额1，113亿元，占
全嚣市场份额瓣8。43％。房遗产吾强企盈镌案颧占全藿市场份额憨
比重逐年增加，房地产行业逐渐向百强企业集中。
2．房地产企业的结构和区域分布
从注册类型来看，1998年内资企业、港澳台投资企业、外商投
资企业分别为19，960家、3，214家、l，204家．2003年分别为33，
107家、2，840家、1，176家。与1998年相比，分别上涨了6j．9％，
下降了11．6％和2．3％。由此可见，近年来，内资开发企业迅速增加，
而港澳台投资企业、外商投资企业则基本保持稳定。中国房地产企业
的主题是内资企业。。
而在内资企业中，国有、集体房地产开发企业数量逐渐减少，到
2003年分别为4，558家、2，205家，分别比19998年的7，958家、
4，538家减少了42．7％、51．4％。而民营、股份制企业则不断增加。
到2003年已经发展到26，344家，比1998年的7，464家增加了231％。
这种趋势在2004、2005年还在继续增加。(《中国房地产开发报告N02》
王洪辉{2004年中国房地产开发企业分析》)
从区域分布上看，房地产企业区域的分布变化比较显著。根据国
务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院
三家研究机构共同组成的中国房地产TOPIO研究组，公布的42005
年中国房百强企业研究报告》，2005年的房地产百强企业中，华北29
席，华东29席，华南26席。其中，华东百强企业的席位较去年下降
8席，华北、华南则分别上升了2席与8席，区域分布变化显著，反
映了各区域房地产企业2005年经营业绩的消长。
从房地产开发企业的资质情况看，2003年全国具有一级资质的
房地产开发企业413家，仅占全国房地产开发企业的1．21％，二级资
质的房地产开发企业2，989家，占总数的比例不到10％，大多数为
三、四级或刚成立的暂定级企业，整体规模较小。”
二目前我国房地产企业普遍存在的问题
从目前中国房地产企业的现状看，普遍存在着人力资源匮乏、企
业规模小、管理水平低、项目运作能力差、资产负债率高等问题。尤
其是一些中、小房地产企业，在经营手法和市场竞争方式上，大多处
在相互模仿的阶段，在规模、效益、所有制三个方向明显表现卅诸多
的问题。
12资料来源：www．realestate．gov．cn
2{
1．我国房地产开发企业数量多、规模小
房地产业是一个非常典型的资本密集型产业。而我国大多数房地
产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的
行业特点极不相应。小企业难以形成规模化的开发建设，缺乏足够的
竞争力。
另外，与房地产市场较为发达的城市和西方国家相比，我国的房
地产开发企业在规模上明显处于弱势。2005年，总资产规模最高的
为北京首都开发控股(集团)有限公司，超过500亿元的。而香港的
长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已经超过1000亿元。中国
销售量最大的企业，合生创展、顺驰、万科等，2004年销售额刚到
100亿元左右，在全国的市场占有率仅为1％，而在同为大型市场的美
国，Pulte等大型房地产企业在2003年销售额已经突破90亿美元。
占全美住宅市场的4％。
2．我国房地产企业普遍缺乏竞争力
前面文中提到，Salop(1979)考察的等距离坐落于圆形城市
(Cireular city)企业的进入以及价格竞争问题。salop指出，在圆形
城市上，企业实际上只有两个真正的竞争对手，即两个位于其左右的
企业。这样，与垄断竞争不同，圆形城市企业之间的竞争为邻近企业之
间的竞争，学界将其称为“环形竞争”。环形竞争比垄断竞争更缺乏竞
争性。
对于我国大多数城市如成都而言，由于城市的布局是环形的，所
以开发商间的竞争符合Salop的圆形城市模型，换言之，开发商间的
竞争为环形竞争”。在环形竞争下，因为只有少数企业进行竞争，所以
住宅业的市场结构为寡头垄断。
另外，我们可以从所有制结构、企业效益、企业管理、经营模式
等方面分析房地产市场的缺乏竞争现状。
首先，在所有制问题上，20世纪80年代末90年代初是中国房
”形成环形竞争的根本原园在于，住宅是不能移动的产品(不动产)，它只能和相邻的住宅产品展开竞争。而
对其他产业而言，其产品是可移动的，这样卖者就能在更大范围内展开竞争。
25
地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数。随着改革的深
入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，20世纪gO年代
中期下降至不到50％。到20世纪90年代末21世纪初，房地产国有
企业的比例已经降至20％。然而，即使是只占总数的20％，出于其占
有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业
对市场的影响仍然举足轻重。由于机制体制等问题，国有房地产企业
存在着诸如预算软约束、代理人内部控制和激励机制不合理，人才浪
费和效率低下等问题。同时，由于房地产企业市场化进程不长，民营
企业则表现为要么是家长式的家族企业管理，要么是照搬以前国企做
法，也表现出与市场化主体的差距，企业的竞争力缺乏。
在企业效益上，房地产百强企业2003～2005年3年年均的总资
产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7．83％、18．68％、17．4
％。虽然较前几年有了提高，但是另外一方面，其居高不下的资产负
债率也是其快速向前发展的隐患。(房地产百强企业2003--2005年的
资产负债率分别为66．35％、65．67％、63．84％“)过高的负债必然是企
业成本增加，盈利下降，甚至出现亏损。部分自由资金不足的开发企
业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一
旦项目销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，隐藏
一定的金融风险，如处理不当将影响正常的经济秩序。
房地产开发企业在内部管理上也存在较多的问题。中国的房地产
开发企业发展历程短，加上房地产行业的特点，相当多的企业重项目
运作，轻企业管理，业绩波动性比较大；一些企业重视人情、关系，
轻理性分析，市场研究和品牌行销能力弱。目前很大一部分成功的开
发企业都是经济体制转轨时期双轨制和制度不完善的既得利益者；重
土地、资金，轻人力资源，专业技术人员不足，且流动性大”。目前，
房地产专业技术人才缺乏。j问题十分严重。
其次，目前我国的房地产企业经营模式比较落后，不具备现代企
业的特征。企业现金流不均衡，收入和利润起伏变化比较大。我国大
¨(《2005中圈房地产百强企业研究报告》2006年04月01目中指研究磕中习房地产TOPl0研究组
“，王纪军《破解舌。局一重整中嗣房地产经济》37页2005年9月第一版
26
部分企业都是沿袭典型的香港模式。“拿地⋯盖房一销售一物业”
一条龙滚动开发的模式，做全能的开发商。导致了低级的纵向一体化。
专业化、有经营特色的企业很少。房地产商基本采用以销售为主的经
营模式，主要依靠售房获得销售收入。企业自有资金不多，主要依靠
商业银行贷款滚动开发房地产，没有资金持有物业，获取长期出租经
营的收益；由于寻找项目、获取土地、办理项目审批、策划设计的难
度大、耗时长。以销售为主的经营模式使大多数房地产企业处在寻找
项目、获取土地、办理项目审批、策划设计的前期筹备阶段，拉大了
投资回收期。
中国房地产企业多利用概念营销推动产品营销，走概念炒作为主
的销售方式。即房地产开发企业开发项目的整个操作流程是前期策划
创意，然后是广告策划(也可以说“轰炸”)和一连串的事件营销。
利用概念的差异化来渲染和夸张产品的差异化，而实际上产品差异不
大。利用概念营销推动产品营销，会使企业过度关注产品概念，过度
依赖概念，刻意标新立异。而一旦设计和炒作的概念与消费者的需求
差异较大时，就会引发许多纠纷，致使房地产项目的风险概率很大，
逆选择和道德风险也时有发生。
另外，我国的房地产开发企业的盈利模式多以圈地、圈钱为主要
特征。房地产开发有两个环节，即置地和融资，获得廉价的土地资源
和低成本的银行贷款就意味着项目的成功。需要同时具有与地方政
府、商业银行的亲密关系和搞好权势人物的能力。房地产企业很难把
重心放在打造企业核心竞争力上。
一般来讲，房地产业具有所需资金量大、高投入、高回报、高风
险的特性，房地产开发商属于资金密集型、管理技术密集型、人才密
集型的企业，这些特点决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。
另一方面，从国际经验看，一般大型房地产开发企业或房企集团是市
场舞台的主角，占据市场的绝大部分份额，如香港“五大”地产商企
业资产市值都在百亿美元以上，“五大”占据了香港楼市的半壁江山。
与国际市场相比，国内房地产业进入门滥过低、房地产企业规模过小
等问题比较普遍。在这种规模水平下、企业对竞争力的投入和关注是
非常有限的。
由此可见，我国房地产企业普遍缺乏竞争力，尤其是核心竞争力。
有人用“以老板为驱动力”的机会型发展模式来说明目前我国大部分
房地产企业的现状。认为房地产公司老板只有大约10％的时间用来考
虑如何搞房地产开发，90％的时间都是用来协调各种关系、办理各种
手续、跑各个部门，忙于政府公关、银行关系等，企业机制滞后。很
少有房地产企业具有低生产成本、高服务品质的竞争优势。过多的现
象是房地产企业之问的无序竞争和房地产整个行业的缺乏规模效应。
3．我国房地产企业面临境外房地产资本的外在压力。
我国现已经加人WTO，在130多个成员中享有多边的、无条件的、
稳定的最惠国待遇，在最大范围内享受有利的竞争条件，拥有相对稳
定、规范的外部环境，从而促进国民经济的快速发展。但同时，我国
也相应承担削减进口关税、开放服务贸易、扩大对知识产权的保护范
围、放弃对引进外资限制等义务。这对我国的房地产业发展来说，虽
说是机遇与挑战并存，但～个客观的现实是：加入WTO对国内众多的
房地产企业来说将面临一场严峻的挑战。因此，提高房地产企业的市
场竞争力已是刻不容缓。
WTO对中国房地产业的影响是全方位的，将全面冲击中国房地产
业。房地产业的中外竞争不仅仅表现在资本实力相差悬殊和经营管理
水平相距更远，更重要的是，国际资本对中国房地产业的冲击，并不
是以单个资本、单项资源的形式出现，而是以一个完整的产业链的形
式出现，其中还伴随着金融资本、产业资本以及技术、销售、物业管
理、服务、信息资源的整合。因此，中国地产界面临未来挑战的将是
国际发达的市场经济体系和产业链整合能力的竞争。
与欧美日企业相比，中国企业落后主要原因在于缺乏国际视野。
在经济全球化的今天，一个仅仅进行区域性资源整合的企业与一个能
在一个国家范围内整合资源的企业很难与一个具有全球资源整合能
力的企业相抗衡。也就是说，是否具有全球资源整合能力以及成为世
界级企业的一个必备条件。当前，国内企业的整合基本上限于国内产
业之间的区域之间的整合，虽然局部整合必经的一个发展阶段，但这
对于中国企业要实现跨越性发展的要求是远远不够的。(项斌，2004
年)
所以，为了应对WTO的挑战，传统的思路已经无法解决中国房地
产企业所面临的诸多问题。目前，我国相当数量的房地产企业无论是
在资本金j管理水平方面，还是在人才素质、经营效益等方面，都无法
与境外同行对手相匹敌。加入WTO以后，境外的房地产开发企业开始
涌入中国市场，这将使当前竞争激烈的房地产行业出现更加严酷的竞
争局面。通过采取战略联盟的形式，发挥整体合作的力量来增加整体
竞争优势显得格外重要。大型房地产企业从区域性寡头垄断走向全国
性的寡头垄断也是一个较优的选择。
三中央宏观调控涉及房地产企业行为的主要政策措施
1．2003．2005年的宏观调控政策
2003年2月起至7月国务院、国土资源部多次出台相关政策，
全国进一步治理整顿土地市场秩序。制止乱占耕地和非法转让土地，
严控高档商品住房用地，停止审批别墅用地，土地市场的治理整顿力
度加大。
2003年6月13日央行出台调整房贷的通知，又称“121号”文
件，规定房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30％，严
禁流动资金贷款和土地出让金贷款，严禁建筑施工单位使用银行贷款
垫资房地产项目，并加强对商品房消费贷款的限制等，提高了对开发
商的信贷门槛。事件在业界产生多层面的影响，对防范金融风险具有
特殊意义。
2003年8月，国务院对房地产业的上游——土地市场已经着手
进行清理整顿，责令国土资源部等五部委组成督查组，对31个省份展
开用地大检查，并于2003年底公开曝光了一批违法占地建设案件。此
举与此前央行121文件一起构成对房地产业的紧缩威力，以给未来房
地产行业的发展以明确的预警。
进入2004年，国家针对房地产业——土地金融调控政策连续
不断。从2004年1～10月，几乎每个月都有与房地产业相关的新政策
推出。①2004年春节后，北京市《关于停止经营性项目国有土地使用
权协议出让的补充规定》(4号令)出台，使北京相当数量的房地产开
发项目被迫进入土地交易市场进行公开招、拍、挂。②2004年3月
31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开发经营性土地使
用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，提出了“8·31”
办理协议出让土地的最后期限。这是中国全面采取招标形式拍卖房地
产开发用地的标志性法规，使土地产权转让上的寻租空间大大减少。
从9月1日起中国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条
例》开始正式实施。这是中国第一部物业管理方面的全国性法规，标
志着中国物管法律新体系的初步建立。《条例》明确了业主作为建筑
物所有权人的权利义务，对业主大会的成立与物管企业的招投标行为
做出现范，为减少物管纠纷发挥重要作用。
2004年4月26目，国务院F发《国务院办公厅关于调整部分行
业固定资产金比例的通知》，将房地产开发投资项目(不包含经济适
用房)的资本金比例的20％提高到35％以上。
2004年9月初，《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台，银
监会明确规定，个人住房贷款月支出与收入比应控制在50％以下。同
时提出，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、建筑工程规划许可证的项目不得发放任何形式
的贷款，房地产开发企业的开发项目资本金比例不得低予35％。
2004年10月29日央行升息，央行将贷款的基准利率提高27个
百分点，这对资金需求量大的房地产企业而言，意味着融资成本上升，
一些小企业的资金压力更大。
进入2005年，中央政府为调控宏观经济所施出的种种“重手”，
在3至5月份的两个月内，就四次出台政策来调控全国房地产市场，
频度之高，殊为罕见。3月5日，全国“两会”召开，国务院总理温
家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。将房价问题写进政府工
作报告，反映了中央在房地产泡沫问题的认识上已达成一致。这是一
条重要的政策信号，被地方、业内认为是房地产的“政策拐点”。
3月16日，中国人民银行宣布，从即日起上调个人房贷利率，
将原来的商业银行白营性个人住房信贷优惠利率5．31％调整至
6．12％。同时，经央行批准，部分房地产价格上涨过快的城市和地区
的“个人住房贷款最低首付款比例”由20％提至90％。
3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》
的内部文件。《通知》中总共有八条意见，被业界称为“国八条”。
文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房
价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政
府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律
手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力，造
成市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关
负责人的责任。
4月27日，国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措
施》，即“新国八条”。“新八条”再次显示了中央政府调控楼市的
决心，措施直指土地、税收、金融等楼市穴位。政府将强行遏制恶性
炒作土地，并充分运用税收杠杆来调节楼市。
5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住
房价格的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、
价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；
明确提出“期房限转”、“新购商品房两年内转手全额征税”等措施，
打击炒作投机行为。6月1日，《意见》正式实施，这一天因被称为
“六一大限”。
8月15日，鉴于商品房预售存在的种种弊端，央行研究部门在
其公布的((2004年中国房地产金融报告》中建议：取消现行的房屋
预售制度。尽管宏观调控的决策权在国务院而不在央行，但央行报告
仍被认为是国务院实施调控的基本参考依据。
至8月24日，建设部新闻发言人明确表示，国家近期不会取消
商品房预售制度。
2．对2005年宏观调控政策的评述
“两会”放出“抑制高房价”信号、央行上调个人房贷利率、
“国八条”问责地方负责人、七部委推出“六一大限”、央行建议
取消房屋预售制度。被称为2005年政府宏观调控的得“六大重招”，
对于各方利益主体都产生了非常大的影响。房地产行业一度出现恐慌
的局面。
评价这“六大重招”。很多业内人士和学者都达成了共识，即将
房价问题写进政府工作报告，是一条重要的政策信号，被地方、业内
认为是房地产的“政策拐点”；利率上调是政府动用金融杠杆抑制住
房需求、挤出泡沫的手段。其效果不在实际增加了炒房者多少成本，
而在于改变市场预期：央行会在必要时，继续动用利率杠杆干预楼市，
直至平衡； “国八条”的重大意义不在具体调控细节，而在明确了
楼市调控的几个重要原则，它对地方高官形成了巨大威慑，抑制不了
过高的房价，将问责地方政府负责人，大有不降房价就降官阶的意味；
“新国八条”是对“旧国八条”的解释与细化，再次明确地对市场强
调了政府“平抑”楼市的决心：要把房价降下来，并将调控措施具体
化。它还透露出，政府已注意到并着手改变房地产市场存在的信息不
畅、部分人独霸话语权、房地产运作模糊等弊端。与2004年宏观调
控中，允许各个地方结合自身情况采取楼市调控的措施不同，“六～
大限”对全国普遍具有强行性要求，这被部分地区认为“xx地方生
病，全国吃药”，甚至被视为“一刀切”。但事实上，非此不足以体
现国家此次调控房价的决心和力度，亦不能保证博弈格局中的中央政
策的执行；商品房预售制度实际上隐含着一种融资安排，即购房人在
房屋预售时就向开发商付款，这部分资金实际上成了开发商自有资金
的一部分。从公平的角度看，取消现行的房屋预售制度也意义重大。
第四部分中国房地产市场和寡头垄断
寡头的含义及特点
1．寡头的含义
据说，寡头(Oligopoly)一词是托马斯·莫尔爵士(SirThomas
Moore)在其1516年出版的《乌托邦》(Utopia)一书中最先使用的。
在现代微观经济学中，寡头或寡头市场是指一种有许多买主却只有少
数卖主的市场结构。这包含两层含义，一是说明寡头市场既不像完全
竞争和垄断竞争市场那样存在着非常多的厂商，又不象垄断市场那样
只有惟一的一家厂商。二是虽然不能给出少数厂商究竟是多少的确切
的数量界限，但西方学者通常将其解释为厂商少到足以使它们能自觉
地相互依赖，即每个寡头部意识到其前途不仅取决于自己的决策，而
且还取决于其竞争对手的决策。衡量寡头对一个行业的控制程度的一
个常用方法是集中率或集中度。所谓集中率是指，在某一行业(或产
品集团)中，若干大企业的产销占整个行业(或产品集团)总产销量的
比例。通常使用的集中率是最大四家厂商集中率和最大八家厂商集中
率，可分别简记为c4和c6。如果一个行业的集中率达到或超过50
％，则称该行业为高度集中的行业，集中率不足20％的行业称为集
中程度不高的行业”。
2．寡头的特点
寡头市场具有以下一些特点：
第一，市场上只有少数的销售者，他们从事同质产品或差别产品
的生产。当厂商为数很少时，他们的产量和销售额占整个市场的相当
大的份额，从而对市场情况有明显的影响力。他们销售量的变动，不
但能降低或提高产品的市场价格，而且还能影响竞争对手的利润。一
个销售者的行为能直接影响行业中其他销售者的盈利。
第二，相互依存。在完全竞争、垄断竞争和垄断这三个市场上，
6吴汉洪《西方寡头市场理论与中匿市场竞子力法》，经济管理出版社，2005壬E第1版第8夏。
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厂商虽然依存于相应的市场，但销售者之间～般是各自独立经营的。
例如，在完全竞争市场上，厂商占有的市场份额非常小，一个厂商调
整其产量一一价格决策时，不会影响整个市场因而也无法影响其他厂
商。在垄断竞争市场上，厂商为数众多，单独一家厂商在进行产量一
一价格决策时，也不可能影响其他竞争对手，即使有些影响也可忽赂
不计。垄断是独家经营，根本没有竞争对手，当然更谈不上其决策对
其对手有无影响。然而，寡头市场则不同。～方而，厂商为数不多，
每一厂商都占有相当大的市场份额；另一方面，它们生产的都是非常
接近的替代商品，这些替代品的需求交叉弹性很大，一家寡头的价格
一一产量决策，必然会直接影响其对手的利益，因此，寡头的每一个
行动都会引起其对手的反行动。寡头之间决策行动的相互影响，形成
了它们之间的依存关系。
第三，需求曲线的不确定性。由于寡头厂商之间的相互依存关系，
寡头厂商产品的需求曲线就难以确定。因为寡头厂商进行产量——价
格决策时，既要考虑他的决策对市场所产生的直接影响，又要考虑到
他的对手对其决策的反应(转而又影响到自己的决策)。因此，在决策
时，必须假定对手的反应方式。反应方式不同，需求曲线的形状、位
置也就不同。但是对手的反应干变万化，不易把握，因而无法精确地、
确切地得出自己产品的需求曲线。
我国房地产业由于其市场的区域性，房地产开发企业只是与区
域内的(相邻的)企业发生竞争，即便是这样，它们也还都有其各自
的垄断区域，加之在位房地产开发企业的策略性行为对新进入者的
“进入阻止”和现有土地出让制度对潜在进入者所形成的进入壁垒：
以及房地产产品的完全差别。我国房地产业的市场结构是典型的区域
性差异化寡头垄断。我国的房地产开发企业就拥有着相当强的市场力
量。拥有较强市场力量的房地产开发企业面对的是一条向下倾斜的需
求曲线。房地产开发企业就不是“价格接受者”，而是“价格制定者”，
通过实行垄断定价、价格歧视和搭配销售等行为，我国的房地产开发
企业获得了较高的利润率。
第四，进出市场不易。这一特点与垄断市场类似，与垄断市场
相比，寡头市场虽说进出不是完全不可能，但却也相当困难。以进入
寡头市场来说，因为不仅在规模、资金、信誉、市场、原料、专利等
方面，其他厂商难与原有的厂商匹敌，而且由于原有厂商相互依存，
休戚相关，其他厂商也难以进入。
第五，除价格竞争外，更经常的是非价格竞争。非价格竞争包括
改进产品质量和推销活动两方面的竞争。寡头市场中的非价格竞争和
垄断竞争市场中的非价格竞争类似。不同的是，前者在规模上和资金
耗费上明显地超过后者，且寡头厂商在非价格竞争中也具有相互依赖
性。寡头市场中的厂商懂得，通过削价策暗来夺取对手的市场，会遭
到对手的报复，也会给自己造成很大的危害。因此，他们更经常的是
利用非价格竞争吸引对手的消费者来购买自己的产品。一家寡头厂商
为其产品做广告，就是利用广告制造产品差别，以使自己的产品区别
于对手的产品。即使各厂商的产品都是相同的，也需要进行广告活动，
其作用在于使消费者在思想上认为各种牌号的产品之间存在着差别，
因而自己认定一个特定的牌子，作为这个牌子的“忠诚”消费者。而
一旦有一个寡头厂商开始发动广告战、其他厂商必然要起而应战。在
当今，广告已成为各寡头为保持各自市场份额的一种重要手段。同样，
当一家寡头厂商改进产品质量时，也会引起对手的反应。例如，一家
厂商重新确定产品的设计和质量标准，其他厂商也会加以仿效，甚至
制定更高的标准。总之，以制造和扩大产品差别为动机的非价格竞争
是寡头市场竞争的一个重要特点。
二中国房地产业的准寡头垄断的市场结构
前面我们分析到，房地产影响范围的区域性、市场本身的不开放
导致的信息不对称性以及竞争的不充分性等特点。这些特点决定了房
地产行业具有很大的垄断性。在加上房地产企业自身发展的要求，房
地产行业的合意集中会使市场走向寡头垄断的趋势。
1．环形空间竞争导致区位市场的寡头垄断
在前面文章已经分析指出，房地产市场由于其自身的特点，市场
结构符合环行空间竞争模型。产业组织的环形空间竞争选址模型认
为，当存在进入的固定成本，特别是进入壁垒时，市场中的企业数目
是有限的；由于区位差异化的存在，企业之间价格竞争的结果是企业
索取了高于边际成本的价格。由于存在可变成本如运输成本和区位差
异化，企业真正的竞争对手只是其区位邻近的企业(泰勒尔，1997)
在房地产市场中，我们将可变成本理解为级差地组或级差收益，
环形空间竞争模型就变成了邻近竞争的区位市场竞争模型，这与房地
产业的商务圈、商圈的实际市场状况更为接近。环形空间竞争就变成
了区位市场竞争。在区位市场中可能只有几个房地产商在区位市场进
行房地产开发，房地产企业之间的竞争主要是项目区位邻近企业之间
的竞争，形成了区位市场的竞争。与区位较远的企业之间的竞争大为
弱化，其它区位市场的产品的替代性大大下降。房地产企业不适于整
个房地产市场中所有房地产商展开竞争，所以竞争很难在整个市场展
开。这就为在区位市场开发的企业行使垄断力量、索取垄断高价提供
了条件。
现阶段房地产商以区位竞争为重点的竞争格局，使进入区位市场
中的房地产商只是与邻近的房地产商展开竞争，区位不仅是房地产商
竞争的内容，而且也是形成其产品差异化的重要因素。区位的差异导
致了房地产企业拥有某种垄断力量，可以制定高于边际成本的价格。
这与其他产业的企业竞争有所不同，其他产业的企业依据产业自身的
特点可以以价格、质量、服务等为竞争重点。
由于房地产商品的完全差异化，所以在区位市场形成的寡头垄断
成为差别寡头，房地产区位市场结构是差别寡头市场。同时，在区位
市场的数量竞争中，由于政府对获得区位土地的面积和容积率等进行
管制，这种政府约束决定了区位市场的房地产生产能力，而刚性的生
产能力是房地产企业具有更强的垄断力量，使潜在的进入者很难对区
位市场中的企业形成竞争压力。
2．准寡头垄断市场结构下的企业行为
㈠房地产定价的默契合谋。在生产同类产品的寡头市场中，企业
会认识到他们之间的相互依存性，因而能够不必实行明显的勾结而维
持垄断高价。残酷价格战的威胁足以阻止削价的诱惑，因此寡头垄断
企业能够以一种纯粹的合作的方式进行勾结，在没有阻碍因素的情况
下，垄断价格是最可能的结果(张伯伦)。同时，根据前文中提到的
博弈理论，房地产商都会理性选择不打价格战。
房地产市场环形竞争的特点使区位市场集中度高，很容易采取集
体行动。房地产商通过默契合作，相互比照定价，实现了一种非正式
协定的价格合谋，通过这种产业群体最大化的利润价格，从而使整个
房地产业获取了垄断利润，这主要表现在较高的房价与房产建造成本
之间存在较大的差额。
㈢价格领导制的房地产垄断价格机制
西方经济学中，对不对称信息重复价格竞争的博弈分析揭示了在
寡头垄断市场结构中的不对称信息条件下进行价格竞争的博弈过程。
不对称信息为寡头企业提供了一种鼓励，使他们在价格竞争中采取非
攻击性的立场，即不去首先挑起价格战。如果同时存在产品差异化，
这时每个企业都将索取其垄断价格。通过有限重复的多次博弈，使寡
头企业相互默契合作，达成长期的价格合谋。但是在最后一期存在着
企业削价倾销的可能，这与房地产项目的分期销售和分期上调价格的
市场营销实际相符合。
三中国房地产企业市场集中度分析
大量有关中国房地产业的研究指出，无序竞争、缺乏规模效应是
我国房地产业进一步发展的瓶颈。在市场力量的牵引下，目前的房地
产市场格局将渐进地完成由无序竞争向合理集中的演进，在此过程
中，一方面，无序竞争引起的各类问题会自发得到解决；另一方面，
房地产市场集中度上升并不必然地导致一批房地产企业退出，较发达
地区的部分房地产企业在竞争作用下逐渐朝欠发达地区扩散。在此过
程中，渐进地推进我国房地产业整体的成熟。
另外，目前房地产市场集中度的进一步增强，也有专家称利大于
弊”。当房地产市场主要由同质、量大而且弱小的企业构成时，政府
实施宏观政策干预就会面临极大的风险，即诱发“一管就死、一放就
乱”的政策“悖论”。很大程度上，我国历史上若干次房地产调控均
可以概括为代价沉重”。这其间有房地产商过度投机的因素，但也有
整体上行业集体性脆弱成分的影响。常规的经济学分析，即使是_个
微弱的外部政策冲击，根据同质性假设，如果引起代表『生企业作出反
应，如作出停止开发的决策(离散的反应曲线)，则整个房地产市场
将会在瞬间集体性作出停止开发的决策。根据对称性原理，如果代表
性厂商作出启动开发的决策，集体一致性决策又会使整个房地产市场
瞬间进入过热阶段。
从市场经济发育相对成熟的国家的实践看，房地产业如果没有适
度的集中，金融市场失效和政府缺位是必然的。零散、小型、自生自
灭的房地产企业在技术上会耗费政府巨大的金融监督成本。我们也无
法想象，分散、小型、自生自灭的房地产商有通过股票上市，发行企
业债券等渠道获得开发资金的可能。从逻辑上讲，谋求房地产市场合
意的集中度以维持房地产金融市场的健康、可持续发展，已成为政府
下一阶段最重要的政策取向。
根据现代产业经济学理论，市场集中度是衡量产业组织市场结构
常用的指标，反映市场垄断程度的高低，是市场结构的主要构成因素。
一般情况下，市场集中度越高，厂商的市场支配力越大，市场的可竞
争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响市场竞争的本
质、乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则，而市场进入门
槛又高不可攀时，就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重
要的分析对象，对卖方参与者问的竞争程度、竞争态势、竞争的有效
性等有着极为重要的影响。市场结构是对市场竞争及价格形成等具有
策略性影响的产业组织特色。其具体指标包括：卖方及买方集中度、
产品差异程度、市场进入障碍等。依据各项指标，可以判定市场结构
”2004年06月02日北京日报
“香港叵归后．特区政府以“八万五计划”为代表的一系列致府定规删控政策，使得香港的房地产市场
出现蛭达6年的低迷．波及至j香港整体经济，对消扎投资、财岐收入、就业、甚至对于社会安定等方面
均产生严重的负面影响。
38
对市场行动及成果具有何种影响。
我们可以假设：整个经济完全由A、B两家房地产企业组成，且
A企业在规模、技术等为标志的资源禀赋上相对具有优势；而B企业
规模、技术上相对较弱小。假设这个经济中非房地产消费为零，或房
地产以外的消费占工资比例非常小而可以忽略不计；劳动力市场充分
就业，且两类企业的劳动力在短期内不能流动(为讨论方便，我们假
定存在长期的雇佣约定，短期内不可解雇员工)；整个市场中仅存在
2种商品，即高端房地产产品E和低端房地产产品AE；高端房地产产
品E的生产需要”特殊要素”K和劳动L，而AE的生产只需要一种投
入品L。“特殊要素”K，我们可以简单将其理解为高端房地产生产的
必要技术，包括高水平的房地产营销策划、品牌建设、先进的设计理
念和建筑工艺；且“特殊要素”K均来自R&B：并进一步假定房地产企
业在竞争压力下将所有的利润投入到R&B，只有E的生产才产生高利
润，K和L以相对固定的比例进入E的生产。
根据“新增长理论”(New Growth Theory)，高端房地产项目的
生产由于“特殊要素”K的存在具有规模回报递增的挣胜。即“特殊
要素”K的投入增加1倍，产出的增量要超过1倍。当两家企业都同
时生产高端房地产产品和低端房地产品时，两家企业员工的工资水平
在贸易的作用下将保持一致。随着“特殊要素”K的增加，高端房地
产的价格P1会下降”，K增加的另一个效果是推动单位高端房地产所
需要的劳动V和单位高端房地产项目所需要的资本N的下降。且一般
情况是P1的下降水平要强于投入品的下降水平，即K增加，利润率p
下降，而当K增加到一定水平，利润率p下降为零，K停止增加。
过程：第一阶段，企业A和企业B在经济发展的初始状态拥有不
等量的K，这一阶段的企业A和企业B的K都在增加，但企业A由于其
禀赋的较优增加得要比企业B快。企业A在高端市场上逐渐积累起优
势，但企业B在高端市场上依旧可以生存。
第二阶段，由于禀赋有限，企业B的K停止增长，但企业A的K
19资本N=n(k)n’(k)<o；劳动v=v(k)v。(k)c0特殊要素增加，由于规模报酬递增规律．产量会增加的更快
p1会在a、b两家企业不改变≥E劳动力成本的情况下由2企业投入的k的量来决定。特殊要素k投入越多
房地产价格pl就会下降：具体见《经济改革》王新军《中国房地产业市场皇甲度分折》
39
保持增长，高端房地产产品的价格Pl进一步下降，企业B的K的增长
出现下降以至负增长；则在此阶段，企业A开始在高端市场上逐渐拥
有垄断地位，市场集中度渐进提高，企业B历史上积累起来的K被企
业甲渐进地吸走，企业B从高端房地产市场上退出。为求生存，企业
B转而生产低端房地产产品，客观效果也达到了维持充分就业。这种
策略调整发展到一定阶段，企业B的K会返回到初始状态。
第三阶段，企业A主要致力于高端房地产的开发，但在高端房地
产开发业务继续发展中，其增长的速度逐渐下降；而企业B高端房地
产开发量在历史最低水平下继续萎缩，在极端情况下，企业B的业务
完全转入并垄断低端房地产市场。而企业A完全垄断了高端房地产市
场。
总结以上的讨论，我们得到了与一般的房地产市场集中度研究相
区别的结论。以往的认识是，房地产市场逐渐集中的过程，也是大量
不能适应市场竞争的弱小企业被淘汰，甚至破产的过程。弱小房地产
企业被淘汰、破产的主要原因是，其生产链条的脆弱。基于这一判断，
对如何实现房地产市场的集中，占主流的看法是政府提高房地产进入
门槛，并根据房地产企业的规模提供“歧视性”政策待遇。但在我们
的模型中，竞争并不一定导致较弱小者被淘汰。很大程度上，竞争最
重要的结果是催生了房地产市场的分层，如果说向高端市场扩展意味
着盈利能力的提高，则弱小企业和成规模房地产企业面临相同的经济
激励；由于不同房地产企业拥有不平等的原始禀赋，即使这种“禀赋”
差异在初始阶段非常微弱，但优势会在市场运行过程中不断自我强
化，最终导致较弱小房地产企业完全退出“高盈利”的高端房地产市
场。但需要强调的是，在此过程中，较弱小房地产企业的“退出”，
并不意味“破产”或者“被淘汰”，而是将企业资源转入低端市场的
开发。
以上分析，我们可以得出房地产市场的合意集中有利于房地产市
场的结构优化以及发挥规模经济的优势的结论。政府应该引导房地产
行业向做大作强发展。但是，如果政府直接介入房地产业的整合，无
疑会弓1起效率和公平的双重损失。因而，进一步的问题是，政府应如
何引导、动员市场力量渐进地实现合意的房地产市场集中。并在此过
程中，尽最大可能实现“寻租防范”。当然，即使不存在政府刻意的
组织，在市场力量的牵引下，目前的房地产市场格局也将渐进地完成
由无序竞争向合意集中的演进。在此过程中，一方面，无序竞争引起
的各类问题会自发得到解决；另一方面，房地产市场集中度的上升并
不必然地导致一批房地产企业“退出”，在开放条件下，更加可能的
局面是，由于不同地区房地产市场发育水平不尽一致，较发达地区的
房地产企业在竞争作用下会逐渐朝欠发达地区扩散。在此过程中，渐
进地推进我国房地产业整体的成熟。
四房地产市场集中度进一步增强
20世纪50、60年代，香港地产行业绝大多数为中小型公司。
进入20世纪70年代，市区旧楼重建己基本完成，小幅地皮大大减少，
工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地，加上香港当局批租住宅用
地呈现大型化发展趋势，竞投需要付巨款，而且新建楼宇无论在高度、
造价方面都不断提高，超过了势单力薄的地产公司的承受能力，小型
公司被逐渐淘汰。房地产业趋向集中，逐步形成了一些较大的集团，
而且大地产公司纷纷将公司股票上市，资本实力增强，并通过一系列
换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。20世纪70年代后期，
兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。进入20世纪80年代
以来，香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下，虽然经营房地
产业的公司有4000家左右，但股票上市的地产公司只100家左右，
约占2．5％，在i00家左右的地产上市公司中，“长江实业”、“新
鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”等最大的lO家地产集
团的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。目前最大的
10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80％左右，市场集中度相
当高。
房地产市场格局的转变，为楼市带来了新的趋势，即房地产市场
集中度进一步增强，开发项目将集中到更少的实力派手中。首先，从
房地产融资来看，一系列新政策的出台，从开发资金和个人住房贷款
髓方面限制房地产商的资金筹措，对于有实力的大型房地产公司来
说，链翻摇有缀赢麓授信颧，且一般青多个项强弱时运作，可以耋峦
地进行内部资金调配，但对于中小开发商来说，特别是有“炒地”嫌
疑的发展商，则无法维持下去，这；离导致部分中小开发商被大型房地
产公霹台并、收襄。其次，4号令瀚港台，堵往了协议出让±楚豹最
后口子，中小房地产商企图通过协议如让取得廉价土地的希望彻底破
灭。而这一政策对于今后则意味着只有有充足资金实力的房地产开发
企翌才有辊会获缮±遗开发权，扶摄本上断绝了瓷金量小憨开发赛逶
过混水摸鱼来廉价拿地、通过“炒地”而生存的机会，促使土地向有
实力的大公司集中。
市场格两发生太酶改变，在这种形势下，淡爨者建房楚铡大还是
弊大呢?有关人士分析认为，对于消费者来说，开发项目越来越集中
到实力雄厚的开发商手里，会促使住宅建设质量提高，房价鼹趋合理，
觚i嚣使麓房者赡房风险降低。应该怒涮大子弊。主要表瑗在三个方吾：
首先，开发项目越来越集中到有品牌、有实力的开发商手里，使购房
者购房风险下降。因为大型房地产公司拥有雄厚的资金实力、完善的
管逐体制、有大盘麓开发经验，链翻开发项嚣往往瓶模较大，可以建
设完善的配套设施，同时，烂尾的可能性大大降低。其次，开发项目
集中到实力雄厚的开发商手里，也会使房价下降。因为大开发商往往
集中拿地、集中开发，较大遗节约了成本。蠢对，圭于主逸政策豹调
整，使那些有实力的外来发展商可以直接参与土地竞买，不需要再去
买二手、三手地了，这也会降低成本，从而降低房价。第三，开发项
嗣集中蜀实力雄厚酶开发商手里，会使薅房者买蔓l品霞越来越离酶好
房子。因为这些大型公司有能力、也有经验把更多的精力放在产品开
发上，从建筑设计、环境设计、材料、工程质墩等各方面综合提升产
品质量，虽然拖翻意在掇升自己麓晶牌，但麓痨者必然从中可以褥裂
实惠。
针对市场格局的转变及市场集中度增强，有很多人会对这一过程
表示了新静摆忧。主要体现在：掇标、拍卖、箍薄拿地比协议拿造成
本要高，央行对于住房开发贷款和住房抵押贷款的严控，势必使房地
产企业的资金成本加大，增加的成本会不会转嫁到购房者身上，从而
使房份舟高。4号令的出台进一步压缡了开发离熬剩润窒阕，开发蠢
会不会通过掇高容积率指标来进一步提高希I益，造成居住质量的下
降?随着市场集中度增强，供应日盏集中到少数大公司手中，会不会
导数菜耪程度戆垄颤行为?对予这些闷题，笔者认为，这正是今后政
府在宏观调控方面需要做出的努力。
五中圈房地产市场的寡头垄断趋势
中国的房地产市场正在孕育寡头垄断。寡头篷断市场缩构的主要
优点是：具有规模经济效益、减少企业进入和退出的盲目性、有利于
政府对企业戆调控、酸府萋嚣产业之游协诿比较褰荔等。
中国房地产业的利澜过高，以致于大量的瓷金涌入房地产业。这
样～来，房地产业竞争加剧，市场竞争充分化，这势必导致少数竞争者
左右市场露掺局。藏好比～个澳里最终只憨容纳七、歹k艘jl§，但没想
到由于市场初溺门槛太低，房地产的利润太高，来了二、三百艘船。走
后门的、拿地便宜的、原来当工头转向的、有政府关系的都进入了房
地产。猿多凑少，吃不键怎么办?凡艘毙发展莛来麓大勰靛会采取策略，
兴风作浪，其绒果就是那些小船全部沉入湖底或被整和，风平浪静后，
只剩那些大船高唱凯歌，开始新的航程。这就是所谓的“颠船理论””，
它说疆了在痿邀产业遗现塞头是一个努在必行麓趋势。未来几年，中
国房地产企业的发展有如下的趋势。
①房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，
房圭l蔓产业麴剃濑李比较高，因两吸引了过多意家逡入，但一些房遗产
公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的
调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞
争嚣趋激烈，在忿溃嚣下．藏模优势、品薄优势越来越残为企业赢得
竞争的关键。许多综合实力较强的房地产外发商将把发展成熟品牌管
理体系、实现海效与科学管理、建设高品质服务体系作为掇高自身竞
争力麓重要手段。
2。张景刘光中中嗣房地产业妁寡头藏断趋势分析经济体制改革2006年第一期
43
②跨区域发展趋势加强，也即房地产企业有规模扩张的趋势。跨
区域扩张原本就是规模化的一种途径，甚至可以说是规模化的必然选
表3
企业名称进入城市
万科北京、沈阳、大连、武汉、广州、
上海、南京、成都、南昌、深圳、
天津、东莞、昆山、无锡、鞍山、
中山等城市
绿城上海、北京、杭州等12个城市
金地深圳、上海、北京、武汉、珠海、
广州、东莞等
北京城建进入20多个城市
阳光100 北京、天津、重庆、济南、长沙、
沈阳、南宁、柳州、桂林等
新世界地产在10一t 1个城市做地产开发
资料来源：各房地产企业网站
择。受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高
了对房地产行业贷款的要求，预计开发商通过其他渠道融资需求将会
大增，同时融资渠道也更加广泛。由于市场竞争激烈，受融资渠道、
开发经验以及开发项目数量等因素影响，2006年房地产企业会加剧
重组，大鱼吃小鱼的现象仍将继续；200j年国资委大力倡导企业实
施“走出去”的战略，更多的房地产企业在全国布局。(见表3)
③房地产企!J止将}n现并购的趋势，行业企业数量将大大减少，房
地产行业未来的并购趋势会是股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质
量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业将并购那些自有资金不
足、信贷以外缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的企业；以获取
资源为目的的战略层面并购逐渐增多；大企业之间以战略联盟为目的
的并购将逐渐增多。在国务院颁发的18号文件中，首次提出“支持
具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成大型
企业和企业集团”。资金、土地、市政设施等重要资源正在逐渐向一
些大的开发商手中聚集成为不争的事实。
六政策建议
总结以上分析，政府对房地产业的宏观调控，可以得出如下意
强：
(一)政府仍可提高房地产业的进入门槛。强制性要求～部分房
地产企业退出市场，以促进市场集中度策略作用的发挥。但同时也应
注意妥在相当数量房遗产企监生产中暌、效率损失戆蘑时，缀大程度
一h，这一策略也破坏了不同发育水平的房地产市场间的互动机制。割
裂了发达地区房地产资源向欠发达地区输出的通道。所以政府在制定
樱关竣策鳇时候，必须审时度势，不能够照搬蠢港潋及交矫数麝麓致
策，必须结合我国目前房地产市场的现状，有条不紊的推进房地产市
场的改革。
(二)房圭龟产市场集中度懿上秀并不必然毽簿装一援房遗产企显
的退出，房地产业在整体上有一个自我调试、渐进成熟的发展过程。
因而，政府市场调控的重点更应放在市场宏观调控上。一方面，．营造
鼹康豹竞争环境，在市场集中度过程中完戒本遗房缝产市场瞧产监齐
级；另一方面，引导不能邋应本地竞争的房地产企业向周边地区扩展，
谋求以最小的成本实现产业升级，从而达到这个行业的结构优化。
(三)鼓麓酃分房遗产企业进入二手痔市场荠塞台攘关政策援范
二手房市场。中国正在加速城市化进程，城镇人口不断增长、住房需
求持续扩张、而人们整体收入水平比较偏低是我们目前必须弱对的问
嚣，嚣此，大力发震二手房市场对经济社会发聂熬意义区大。一是可
以为快速解决中低收入阶层的居住问题，加快城市建设改造步伐提供
一条有效的途径；二是可以满足不同阶层梯度购房的需要，使住房消
费结橡更趋金莲，盘此形成市场戆良性循环；三是二手房市场酶发展，
将会对平抑目前房地产价格偏高、稳定房地产市场发挥重骚作用，有
利于房地产事业的整体健康发展。
在政策方藏，砉于痨地产市场镌不规范，欢府首先应该在政策力
度上加大规范的力度，防止如2004年出现的坚石公司卷款私逃、家
园公司挪用客户房款、“华晨公司”造假骗贷等一系列恶性事件的发
生。加强市场监管力度、提高行业入市门槛、准备金制度、经纪人制
度等，重点扶持一部分实力强、口碑好的品牌经纪公司，建立和规范
市场秩序，树立市场诚信，这是二手房市场健康运行的根本保证。
在推动二手房交易的政策方面，政府应采用市场刺激性政策，如
简化产权过户手续，二手房交易契税、所得税减免政策等，鼓励人们
卖旧买新、置业升级，盘活市场。当然，在刺激二手房交易的过程当
中，为了防止房地产的投机行为，对未满一定年限的新房转让应该收
取足够高的增值税以保证二级市场的良好运行。
在金融政策方面，政府应该多引导金融机构支持二手房市场。因
为，没有金融信贷的支持，就没有发达活跃的二手房市场。在美国，
银行按揭的50％以上是给了二手房，银行主要支持二手房市场，而不
是支持一级、二级市场。二手房信贷相比于开发贷款、新房按揭贷款
风险更低，更易于控制，这也是银行在风险控制和占领市场中取得平
衡的有效途径。“
(四)制定相关的反垄断法律以保障广大消费者的利益。前文中我
们已经指出：房地产市场的合意集中，房地产企业有向寡头垄断的方
向发展。这是由房地产市场的结构特点所决定的。但是，寡头垄断一
方面有扩大我国企业规模、实现规模经济、提高企业竞争力的有利之
处；又存在产生寡头合谋导致消费者和社会福利的损失的可能。在房
地产企业走向寡头垄断的过程中。如何规范房地产寡头垄断企业的行
为，将成为未来几年政府宏观调控的重点。
21我国目前--p_房贷款风险主要来自于房产两估和“假按揭”，若能够抓住放贷肟的资产评估审核环节
二手房信贷应该能够成为碾行的宵效市场份簸，
46
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算财经问题研究2005年第3期
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Journal，V01．39，No 153．1929．
33苗天青房地产产业组织优化中国香港经验及其对内地的启示
经济体制改革2005年第4期
34况伟大垄断、竞争与管制——北京市住宅业市场结构研究
[M]北京：经济管理出版社，．2003
后记
本论文是我在房地产公司工作的一些体会，并结合自己在研究生
阶段的学习提出的一点拙见。分析房地产业企业未来发展的趋势，是
本论文竭力探讨的课题。
首先感谢我的导师吴晓东副教授在过去的三年中，他在学习、生
活等各个方面给予了我无微不至的关怀，尤其是在这次论文的整个写
作过程中，吴老师提供给我许多建议和帮助，才使我能顺利的完成论
文。他严谨的治学态度，渊博的知识，宽以待人的风范及高尚的品格，
使我终身收益。
再要感谢成都联德房地产有限公司董事长彭乾业，总经理邱东德
以及和我一起共事的同事们。与他们不断的交流让我慢慢的形成了一
些关于房地产企业发展自己的认识。感谢他们在公司期间的帮助和教
导。
当然，论文的完成也离不开同学们的帮助，他们在我平时的学习
生活中不断地帮助我，鼓励我，使我能全身心投入写作，提高写作质
量。特别感谢陶丽、帅玉兰同学的热情探讨和帮助。
由于思想的不成熟以及自身学识所限，在分析房地产企业寡头：～
断趋势的过程中，不能够用更直观的模型来论证观点是本论文的一大
缺陷。在文章中也没有对寡头垄断下的政府规范行为提出有效的政策
建议。这些都是本文可以完善的地方。当然，难免还有诸多不足之处，
敬请各位老师批评指正，在此深表感谢!
最后感谢我的家人给我的关怀和支持。
黄晓艳
二Oo六年四月十八日