山东大学
硕士学位论文
中国个人住房信贷研究
姓名：邵伟
申请学位级别：硕士
专业：政治经济学
指导教师：赵尚梅
20040310
原创性声明
本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进
行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何
其他个人或集体己经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡
献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人
承担。
论文作者签名： 磁日期：竺哇!自!!!
关于学位论文使用授权的声明
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留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅
和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关
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学位论文。
(保密论文在解密后应遵守此规定)
论文作者签名：弹导师签名：乏罐日期：迎蝤驵
中文摘要
近几年来，中央把扩大住房消费作为扩大内需、拉动经济的重要方面，自1998
年实行增加有效供给与增加有效需求并重的信贷政策以来，住房信贷作为启动住
房消费的重要手段之一实现了跨越式发展。目前，个人住房信贷已发展成为晟主
要的消费贷款形式，要买房找银行，成了老百姓的口头禅。国家先后出台的一系
列住房与金融政策。为住房贷款业务提供了良好的发展契机。各商业银行也把发
展个人住房抵押贷款业务作为房地产信贷业务工作的重点，加大了发展个人住房
贷款的力度。截止2001年底，工、农、中、建四大国有商业银行个人住房贷款余
额共为5065亿元，较上年新增1973亿元。但由于历史、经济、社会和现行金融
体制等多方面的原因，我国个人住房贷款当前在居民收入、住房消费心理机制、
金融服务与风险控制等方面存在深层次矛盾和问题，相比发达国家仍有较大差距，
本文从介绍个人住房消费信贷理论入手，通过借鉴国外同类业务发展经验，得出
了成熟的个人住房信贷市场的标志，深入分析了我国目前个人住房信贷市场的现
状和问题，并对我国个人住房信贷发展在缩小房价收入比、进一步深化住房制度
改革、建立健全住房及住房抵押贷款二级市场、个人信用体系、信贷风险分摊机
制、加强信贷管理、法律体系、完善消费心理机制和加大金融创新等方面提出对
策与建议。本文的体系结构和内容安排主要有以下几个特点：
1、横向比较，借鉴国外经验，对国内个人住房信贷业务发展有一定的参考价
值。邓小平同志说过：“没有前人或今人、中国入或外国人的实践经验，怎么能概
括、提出新的理论?搞封锁是害人又害己。”因此，本文提出的某些理论、概念，
力求说明来龙去脉，以使人不仅“知其然”又“知其所以然”。
2、理论联系实际，在对基本理论与知识阐述的基础上，结合本人在银行个人
住房信贷业务岗位上的实际工作经历，发现问题，提出问题，并努力找到解决问
题的途径。因此，本文对银行的实际业务操作有一定的现实意义。
关键词：个人住房信贷现状与问题对镱碲佛
山东大学硕士学使论义
ABSTRACT
These years，the central government take the housing consume as a major
aspect of expanding internal requirement and drawing economy，it is carring out
the credit policy that adding effective offerings is as same important as adding
effective requirements since 1998，housing credit achieved going across
development as one of the important means of starting housing consume．At the
moment，individual housing credit has developed as the major consume credit
form，buing house，asking bank，is the pet phrase of’common Chinese people．The
country formulated successively a series of housing and financial policies，and
provided good developed chance for housing credit．All of banks of China take the
individual mortgaged housing credit as the key of real estate creadit，and append
the power of individual housing credit development．Up to the end of 2001，the
industry and commerce bank of China，the agriculture bank of China，the bank of
China，and the construction bank of China，the balance of individual housing credit
about these four big nationally commercial banks had amounted to 5065 hundred
millions dollars，comparing to last year,it had been raising 1973 hundred millions
dollars．But because history，economy，society and fhe current financial system
etc，now there have deep contradiction and problems in resident income，psychology
form of housing consume，financial service and risks control ect，and have big gap
comparing to developed countries．This article starts with introducing the concept
of individual housing credit，and analyses thoroughly the factors of China
individual housing credit restriction，and uses the same vocational work experience
of other countries for reference，posing countermeasure and propose for individual
houing credit development of our country in reducing the rate of houses price and
incomes，deepening the reform of houing system，establishing perfectly the market
of housing and the second grade of mortgaged housing credit，individual credit
system，the risk，share form of credit，laws system，completing consume psychology
form and enhancing finance changing．
This article has some special featuers in organization and content meanly：
1．Comparing transversely，using the experience bf countries for reference，and
has some reference value to the internal development of individual houing
credit．Commrade Deng Xiaoping said：“Have no practice experience of forefathers
and contemporavies．Chinese or foreigners．how to summarize and pose new
theory?Rising blockade will do harm to not only oneself but also others．”So，this
article poses some theory and concept．what to explain form beginning to end，and
makes people not only know“What",but also know“Why what”．
2．Contracting the theory and practice。on the base of the basic theory and
knowledge explaination，and combining my work practice of individual houing
credit in bank，finding problems and posing problemsl,and trying to find the way
of solving these problems．So this article has some practice meanings for operating
bank cases．
Key Words：individual houing credit present situation and problem
COuntermeasnre
山东大学硕__}=学位论义
中国个人住房信贷研究
文献综述
2003年8月12日中国『嗣务院发柿了关于《促进房地产市场持续健康发展的通
知》，通知明确指出要“发展住房信贷，强化管理服务”。住房信贷作为启动住房
消费的重要手段之一呈现良好的发展态势，加快住房建设，迸～步启动住宅消费，
成为新的消费热点和新的经济增长点。而无论从国际经验还是国家产业政策来看，
作为房地产业的加速器，中国个人住房信贷都具有极为广阔的发展前景。国内众
多学者专家在这一领域展开了深入研究，本文在论文写作过程中参考了大量有关
房地产金融方面的文献，其中在消费信贷理论方面粟勤的《消费信贷》系统地阐
述了消费信贷的需求供给等理论，国内国外比较分析较为充分，为本文的理论框
架提供了可靠基石：房地产金融理论方面参考了邢天才、沈红鹰主编的《中国房
地产金融》和谢经荣、殷红、王玉枚著的《房地产金融》，前者写在我国房地产金
融刚刚起步时，建立了早期的房地产金融理论体系，、后者作为21世纪房地产系列
教材具有一定权威性，这两本书在众多的房地产金融书籍中具有代表性和较高的
理论对比价值：另外，在翻阅大量的参考资料的过程中可以看到，刘力耕、李白
宁的《发展个人住房消费信贷业务的对策分析》对中国目前的住房消费信贷市场
的现状分析更符合国情，理论与实践联系密切，在中国住房消费信贷市场的理论
界占有较高的地位；彭剑、范威、卢伟的《美国个人住房消费信贷介绍》揭示了
美国整个个人住房消费信贷流程和发展过程，它为中国个人住房消费信贷寻找出
路提供了参照；同时中国建设银行在个人住房信贷方面走在中国各家商业银行前
列，并因为我的工作单位是建设银行和从事过房贷业务的工作经历而参考了本行
的房地产信贷教材和有关数据。
引言
根据国家有关部门的预测，到2010年，中国城市化率将达到46％，城市化人
口将达到6．4亿人，净增加1．9亿人，每年新增城镇人口1852万人。到2010年，
中国共需新增住宅建筑面积38亿平方米，平均每年约42000万平方米，如果再考
虑到人口流动的加大以及居民消费结构变化所形成的对住宅的需求，平均每年需
增加住宅面积将达到5亿平方米，城镇住宅投资占GDP比重将达到5％以上。预计
到2020年，城镇居民人均居住面积将增加到30平方米，从“每户一套住房”变
为“每人一间房”，从中也可以看出支持中国个人住房的信贷市场应是很有潜力的。
但就目前这一市场发展情况来看不容乐观，在发达国家，住房信贷占商业银行贷
款总额的比例高达20％--40％，而在中国这一比例还只是个位数。住房抵押贷款余
额与GDP的比例方面．美国为55％，马来西亚为23％，而中国到1998年末还不到
1％，2002年才达到5．4％。本文从个人住房信贷基本理论出发，通过国外模式借鉴，
得出成熟市场的标志，并具体分析了中国个人住房信贷市场的现状和问题，并提
出发展对策和建议。
第一章个人住房消费信贷理论
个人住房消费信贷是金融机构提供给消费者个人用于购买、建造和改造、维
修住房的贷款，是个人住房消费过程中发生的借贷行为。它是消费信贷中具有特
定用途(建造和改造、维修住房)和特定贷款标的(住房)的一类贷款，是住房
金融资金运用业务的一个重要组成部分。因而本章从探讨消费信贷理论和个人住
房消费信贷理论出发，第二章立足于借鉴国外实际经验，得出成熟的个人住房信
贷市场的标志。
一、消费信贷理论
(一)消费信贷的含义及分类
1消费信贷．又称消费贷款，是指金融机构向消费者提供的，使消费者能够提
邢天才、沈红鹰： ‘中国房地产金融)．东北财经大学出版杜．1994．3出版t第177页．
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前享受商品或劳务的贷款。此类贷款的对象是消费者，目的是资助消费者购买生
活中所需要的消费品，而不是将其用于生产产品或购买那些能够产生收益的财产。
与其他形式的贷款相比，它有两个显著的特点：首先，消费信贷的贷款对象是个
人和家庭，用法律术语来说。是“自然人”，而不是各类企业、机构等“法人”。
其次，从贷款用途来看，消费信贷是用于购买供个人和家庭使用的各类消费品，
这与向企业发放的用于生产和销售的信贷有着本质区别。由此看来，购买住房作
为一种最基本的消费行为，个人住房抵押贷款无疑应归入消费信贷。I消费信贷的
分类可用以下示意图表示：
消费信贷
f
个人住房抵押贷款非个人住房抵押贷款
(中、短期消费信贷) J ． ——．．．．．．．．．．．J．．．．．．，．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．一l l
l l 住房抵押贷款住房抵押贷款
零售商业信贷零售银行信贷厂-厂—j__
非分期付款信贷分期付款信贷非分期付款信贷分期付款信贷
(二)消费信贷需求理论
l、消费信贷需求理论。2对消费信贷需求的分析最初来源于1930年费雪
(Fisher，I．)的名著“利息论”(the theory of interest)，他首次分析了消费
者对于现在消费和未来消费的时间偏好，并对消费者将全部财富在现在和未来消
费中的分配进行了初步的探讨。11958年西斯勒弗(Hirshleifer，J．)、1964年加
斯特(Juster，F，T．)和夏(Shay，R．P．)分别对费雪的模型进行了扩展。扩展后
的模型显示．耐用消费品被假定能够为消费者提供一系列的服务，与租用这些消费
品相比，购买这些消费品能够使消费者在使用期内节约一定的时间和租金。在给
定消费者目前与将来消费偏好的情况下，消费者会愿意购买耐用消费品，而当目
前收入不够时，消费者就会申请贷款来满足购买欲望，以提高效用水平。弗兰科．
‘粟勤：‘消费信贷)，中国审计出版社，2001．1出版．第4页．
。费雪： ‘利息论》，纽约．麦克米兰出版杜，1961年版．
1西斯勒弗J．：“论厦佳投资决镱一．‘政治经济学杂志)．1958，8出蔽．第66期，第329—352．加斯特F，T
与夏R．P．：“消费肴对融资率的敏感程度：一次经验与分析的调查”，哥伦比亚大学，1964年出版．
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莫迪格里安尼(Franco Modigliani)的“生命周期假说”和米尔顿．弗里德曼(Milton
Friedman)的“持久性收入假说”是西方经济学的消费函数理论将消费需求与收
入水平联系起来的最著名理论。“生命周期假说”认为：每个家庭都根据其一生的
预期收入来做出消费决策，其消费水平取决于消费者在整个生命周期内的收入水
平和他们所拥有的财产。而“持久性收入假说”则把持久性收入和暂时性收入区
分开来，它认为：为了实现效用最大化，理性的消费者会根据长期中可获得的持
久性收入水平来安排他们的消费支出，收入的暂时变动在不影响持久性收入的情
况下，是不会影响消费支出的。这两个消费函数理论的共同点在于都认为消费者
是根据他们一生中所预期获得的长期收入水平和所积累的财产来安排一生的消费
支出的，它们一般更愿意在一生中保持平稳的消费水平，而不愿意消费出现大起
大落。消费者在收入高(低)的预期下，消费支出也会高(低)。如果当前收入不能
满足全部消费需求，他们就会申请贷款来维持应有的消费水平；如果消费者的收
入出现暂时地下降，他们也会使用贷款，以保证正常的消费支出不因收入地暂时
下降而减少。因此，消费者对消费信贷的需求是为了保持正常的消费水平而解决
暂时性的资金不足问题。
2、消费信贷需求产生的条件。1对消费信贷的需求来源于购买最终产品和服务
的需求，它是一种“派生需求”或“引致需求”。从西方经济学理论上来看，需求
的产生应具备两个条件：购买欲望和购买能力。消费信贷需求的产生条件同样是
消费信贷的购买欲望和购买能力。没有足够的预期收入和资产，不能顺利偿还贷
款本息的消费者不可能产生对消费信贷的需求；而即使消费者有还本付息的能力，
如果他不愿意使用贷款提前消费，也不可能形成对消费信贷的需求。并且，对消
费信贷的偏好与消费者的消费态度有关。不同的国家、文化背景下。消费者对负
债消费的态度是不同的。西方国家，消费者把消费信贷看作是追求高质量生活的
消费方式；而在中国，“崇尚节俭”思想根深蒂固，大部分消费者把借钱消费作为
不得已而为之的行为而加以排斥。但随着社会的进步，经济和金融市场的繁荣，
中国老百姓的消费观念和负债消费思想正发生着根本的转变，消费信贷正成为中
国热点问题对中国社会产生着巨大影响。
3、影响消费信贷需求的因素。由消费信贷需求产生的条件可以看出，消费者
粟勤：‘消费信贷，，中国审计出版社，2001．1出版．第7一lO页．
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收入及其稳定性、消费观念、消费预期、国家和地区的经济发展等因素都会消费
信贷的需求产生影响。下面主要分析一下三个方面：
(1)消费信贷价格。消费信贷价格是反映消费信贷借款成本的重要指标，它衡
量消费者使用一定数量的贷款所必须支付的各种费用，包括利息支出和其他相关
的费用(如信贷调查费、保险费、评估费等)。根据需求价格理论，其它条件不变
时，消费信贷的价格与消费信贷需求成反方向变化，即消费信贷价格越高(低)，
消费者的借款成本越大(小)，借款需求就越低(高)。
(2)国家政策。消费信贷需求是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧
银根时，贷款利率会上升，贷款比率会下降：反之，国家鼓励消费时，就会降低
贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。税收政策同样影响消费信贷需求：一
方面，个人所得税会降低消费者现在和未来的可支配收入，进而影响消费信贷需
求：另一方面，消费信贷利息能否从应税所得中扣除，也直接影响到消费者的债
务负担。
(3)消费者所处生命周期的不同阶段。“生命周期理论”认为：消费者在一生
中的不同时期的收入水平、消费行为和储蓄行为是不同的，因而它对消费信贷的
需求也会有所不同。他把消费者的贷款时间分为五个阶段：新婚前后期、家庭形
成初期、中年期、“空巢期”或退休前期、退休后期。其中“中年期”(35岁一55
岁)因为是事业项峰时期。收入上升，但却面临子女上学的大笔教育开支或结婚
开支，因而他们会求助于消费信贷，大部分消费者对消费信贷的需求都在此阶段
的某个时期达到最高峰。
4、消费信贷供给
(1)消费信贷的成本。消费信贷的成本包括贷款的发放成本(如信贷调查、人
力资源成本)和贷款的回收成本、贷款损失和资金的成本四个部分组成。成本越
高，消费信贷的供给越少：反之，供给越多。
(2)消费信贷供给价格。它包括消费信贷利率和其他收费，它们构成了消费
信贷供给者的收入(利息收入和非利息收入)。消费信贷价格在很大程度上取决于
消费信贷的市场需求和消费信贷供给者所面临的市场竞争状况。当其它条件不变
时，消费信贷的供给价格越高，供给就越多：反之，供给就越少-
(3)消费信贷风险。主要分四类：
a信用风险即借款人因各种原因不能按时、足额地偿还到期贷款本息，而给消
费信贷的提供者带来损失的可能性。
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b流动性风险即因消费信贷不能及时变现，造成消费信贷提供者支付危机的可
能性。
C利率风险即在贷款期限内，因市场利率的变化而使消费信贷的提供者从消费
信贷中所得到的利息收入受到影响，导致利润下降地可能性。
d提前偿还风险基因借款人提前偿还消费信贷而导致消费信贷提供者原有的
现金流计划被打破，从而使其收入下降，蒙受损失的可能性。
根据风险与收益成正比原则，消费信贷的提供者会根据风险大小决定消费信
贷供给多少。因而金融机构针对以上各类风险可通过建立健全它的运行机制降低
或把风险控制在最小范围之内。如加强贷款前期、中期和后期的管理。
二、个人住房消费信贷理论
(一)住房金融的资本流和资金来源
1、资本流。19世纪前，房地产的转移仅是在房地产所有权人和购买者之间进
行的。交易双方面对面进行交易．货币同房屋产权成逆向性运动。住宅合作社出
现后，特别是二战后，房地产交易出现变化：由单一的资金变成资本转移；由双
方交易变成三方交易。
整个资本流通包括三方参与者：一是资本供应者，包括家庭、银行、保险公
司、中央和地方政府等；二是资本使用者，包括开发商、家庭等：三是服务机构，
它是两者之间的中介组织，他们从资本供应者中筹集资金，又将资本投放到资本
使用者，加快资本融通过程。
现代西方国家住房金融中的资本流可见下图：
商业银行投资银行开发商
保险公司抵押贷款银行债务． 家庭
养老金房地产经纪人
r
商业资本家
●
房地产投盗信托资本一债务股权±地所有者
政府
家庭
外国投赞者
资本供应者服务机构资本使用者
图中债务是资本使用者给中介机构或直接给资本提供者在一定时期按一定方
式偿还债务的承诺。股权由资本提供者拥有，股权的拥有说明资本使用者有偿还
债务的义务。
谢经荣、般红、王玉枚：‘房地产金融，第17—20页，中国人民大学出版社。2002．4出版．
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2、资金筹集渠道。世界多数市场经济国家住房金融来源是多元化的，资金来
源渠道的多样性是建立完善和稳定的住房金融市场的关键。
(i)银行类。
a各类商业银行：商业银行在欧美的住房金融中起着重要的作用，经营的范围
既包括向开发商发放的开发建设贷款和向房地产经纪人和房地产公司发放贷款，
又包括向个人发放的住房消费信贷贷款。我国目前的商业银行组织体系和融资体
系还很不完善。
b储蓄贷款银行；它的主要资产是抵押住宅。它在美国产生于19世纪，在住
宅抵押贷款和商业房地产贷款方面起着重要作用。而在我国，分别于1987年和
1988年成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行，它们是我国城镇住房制度
改革的产物，主要任务是根据国家房地产业政策和住房金融政镶，筹集和融通住
房建设和消费资金，促进住房商品化和自有化，为住房制度改革服务。
c抵押银行：主要充当抵押经纪人的角色。从大型金融投资者那里吸收资金，
然后发放到开发商、房地产所有权人或购买者手中。抵押经纪人作为中介机构向
放款人和借款人收取一定的服务费。我国目前还没有这类中介机构。
(2)保险公司类。在美国，保险公司主要从事长期贷款。20世纪80年代，
保险公司是美国住房金融业的支柱。我国房地产保险虽伴随中国房地产金融产生，
但其职能和经营范围等仍有待完善。
(3)房地产投资信托公司。它是为股东利益而经营房地产的公司，该公司股
票可公开买卖。我国房地产开发资金主要来源于国家拨款、银行贷款。
我国现阶段消费信贷整个资金来源及运作过程见下图：
资金来源
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(二)影响个人住房消费信贷市场的因素
住房价格受社会政治经济因素等各方面因素影响，继而影响住房消费信贷活动。
l、银行利率。西方发达国家往往通过银行金融手段，即利率手段调控住房金
融市场的。利率下降，房屋开发、经营费用降低，个人和开发商的银行贷款债务
负担减轻，促进了住房消费和住房信贷。以我国为例，1993年两次提高利率，增
幅达3．42％，房屋销售量迅速下跌；1996年取消保值补贴，两次降息幅度达3．51％，
我国住房销售和消费信贷活动呈现上升趋势；1997年再次调息后，银行住房抵押
贷款利息下调，我国进入普通住宅销售旺期。
2、通货膨胀。通货膨胀一方面会影响住房消费，另一方面会使原来的住房价
值发生变化使房屋价格产生波动。西方经济学家认为，房地产周期是宏观经济周
期的靖雨表，它的指标为房屋空置率，它是房屋在推向市场一定时期(一般为卜2
年)后，空置房屋占房屋总量的百分数。通货膨胀的早期往往出现房屋销售旺盛
的假象，随着物价的上升，房屋价值的增长会落后于物价上升速度，房地产市场
出现低迷，因而宏观经济与房地产经济周期是紧密相关的。
3、金融政策与社会福利制度。1997年后，国家将住宅业作为新的经济增长点，
加快住房制度改革步伐，降低抵押贷款利率，延长了抵押贷款期限。国家通过一
系列的贷款政策和法律法规对住房消费信贷市场进行规范和引导。
就各国情况而言，好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，如瑞
士、瑞典等，而我国正处在市场经济的转交时期，福利性住房制度已结束历史使
命。这些政策和制度的变化都对我国的住房消费信贷市场产生多重影响。
另外，所得税和房屋市场供应情况、土地政策等都影响着个人住房消费信贷
市场。
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第二章个人住房信贷国际借鉴
由于符合一定标准的住宅是一国国民生存和发展的基本条件，且住宅消费具
有时间长、支出数额大的特点，因此各国政府都采取各种方式促进和规范住房消
费信贷的发展，对住宅消费的支持成为住房金融的一个重要部分。本章从政策、
保险担保制度、法律体系、个人信用体系、抵押二级市场、信息科技、消费观念
等方面对个人住房信贷进行了经验借鉴，分析得出成熟的个人住房信贷市场的标
志。
一、国际经验借鉴
(一)‘国家政策支持
1、英国的住房政策。英国的住房政策大致分为两个部分：市场交易政策和面
向低收入居民的住房保障政策，即所谓的社会房。为向低收入居民提供低租金住
房，政府对一些建房活动给予资助，这类住房估计每年能建5万套左右。英国政
府还实旋了住房津贴计划，帮助低收入者支付房租。这一计划的实施，是数十年
来英国低收入居民住房保障制度的一个根本性转折。住房津贴作为家庭收入不交
所得税。另外，英国政府把原先的向低收入家庭提供公房逐渐纳入了私有化的范
畴。在这个过程中，任何租赁公房的人，无论是低收入家庭，还是外国人，只要
租住的房屋达到一定年限，都可向英国半官方机构的房屋管理委员会提出申请，
经审核符合条件后即可按低于市场价的40％到50％来购买租住房屋的产权，这样，
房子也就从公房变为私房。为了鼓励居民买房。政府还在资金上支持购房者，英
国中央银行不断下降住房抵押贷款利率，目前已降到34年来的最低水平，加之经
济相对平稳，失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。在英国，任何人，只要有职
业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。
2、美国的住房政策。美国国会1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣
的法案，并在1993年成为永久性的法令。需要购房的低收入者可向州和地方政府
申请抵押信贷证书，以获得税收抵扣，从而提高归还贷款的能力。这项法令也对
建设低收入者租用房屋的私人公司实行税收抵扣。建设合格的低收入住房的投资
“新华视点”记者李斌、孙玉波：‘国外是如何解决低收入家庭住房州趣的)新华网2002．8．6·
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者，可在10年内每年享受联邦所得税的抵扣。从i987年到1996年，大约建造了
60万套低收入住房，这些住房的租价大致低于当地收入中位数40％--60％，使得更
多的低收入者能够租得起房。为解决退伍军人和穷困地区居民的住房问题，政府
专门成立了政府全国抵押贷款协会(GENNIE黼E)和联邦全国抵押贷款协会(FANNIE
MAE)(FANNIE IAE后转化为私营机构)，鼓励贷款机构对低收入的家庭发放贷款，
并由政府担保发行债券，以获取资金购买这些贷款。这既解决了低收入家庭的住
房问题，同时提高了贷款机构发放消费贷款的积极性，有力地推动了美国住房消
费市场的发展。此外，政府为了鼓励住房抵押贷款，对借款人用于偿还贷款的收
入部份实行减免所得税，以减轻借款人的负担。总之，美国政府制定了许多诸如
此类的优惠政策，以达到扶持消费信货、刺激经济发展的目的。
3、韩国的住房政策。韩国对不同收入阶层采取不同方式解决其住房问题。对
最低收入阶层，政府负责以非常合理的租金提供公共住房：对一般低收入阶层，
政府提供各种补贴，以促进建造小套型的公寓住房：中、高收入家庭主要靠自己
的力量解决住房问题。韩国政府1988年到1992年共建造200万套住房。其中有
90万套由政府投资建造，主要提供给低收入家庭。
据介绍，在英国和德国的中央财政预算中，住房保障资金的投入是重要方面，
英国财政预算中的住房保障资金，大约占预算支出总额的6％左右。这些国家有效
的住房金融体制，也在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用。
(二)1完善的保险担保制度
国外可大体分为两种保险担保制度
l、美、加体制
(1)加拿大。如果抵押贷款的首付款比例高于或等于25％，借款人无需购买
抵押贷款保险：如低于25％，则必须购买抵押贷款保险。保险的出售者主要是政府
独资拥有的加拿大房屋抵押贷款与住房公司(cMHc)。c肼c成立于1944年，是属于
联邦政府独资拥有的皇家公司，初期的主要职能是建造住房向退伍军人出售以及
为社会住房建设项目提供贷款。1954年，为降低抵押贷款首期付款比例，提高中
低收入家庭买房支付能力，加拿大议会重新修订《全国住房法》，授权CI哪-IC向低
首付款的住房贷款提供100％担保，以此鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款。
公司注册资本金为2500万加元，全部来自联邦政府财政预算。到1995年·CMHC
彭剑、范戚、卢伟：‘美国个人住房亍肖费信贷介绍'，‘国际金融研究)1999年第12期．
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为1130亿加元的住房抵押贷款提供了保险，占全国住房抵押贷款总额的i／3。借
款人购买CMHC保险的好处是可以降低首付款比例，借款额在18万加元以下，首
付款比例为10％，18万加元以上，首付款比例为20％。借款期限最长为40年，一
般为25年。保险费率为全部贷款额的O．5—3％，具体根比例定，由借款人支付。一
旦CMHC同意保险，则其为贷款机构100％保险。包括借款人拖欠费用、贷款余额、
法律成本和利息成本等。如果借款人还不了款，CMHC将实旅拖欠还款管理，包括
安排特殊还款计划、重新安排还款期限等，最后的手段才是处置抵押物。
(2)美国：美国在确定哪些借款人需要保险方面与加拿大类似，即首付款比
例高于20％者无需买保险。美国30年代经济危机后，由于银行担心贷款收不回来，
因此把首付款比例提高到50％左右，贷款期限主要是5年。在这种情况下，政府出
面干预。根据1934年《国民住宅法》成立了联邦住房管理局(FIIA)。FHA为提供个
人住房贷款的商业银行提供信用担保，保证购房人在无力支付房款时代其向银行
偿付。由于FHA的介入，使商业银行所面临的信用风险得以转移，对购房人申请
时的资信要求降低，购房人最长可获得35年的住房贷款，且首期只器支付房价的
10％、甚至596，贷款利率比市场利率低一半左右。FHA为贷款提供100％的保险。保
险费按未偿还贷款本金的0．5％由借款人支付。FHA在发放贷款时，要对住房的建
筑计划和款条件进行审核和对贷款者资格进行认证。目前，FHA保险的住房贷款最
高额为20万美元，保险的贷款额占整个住房抵押贷款额的24％。除FHA保险外，
也有私人抵押贷款保险公司。但私入保险主要是为首付款比例低于20％部分的贷款
额保险，且只保贷款额的12—30％，用以提高借款人信用。
(3)美加体制的特点：美、加住房抵押贷款保险、担保体制的特点是以抵押
为最基本的风险防范形式。借款人只要首付款在25％或20％以上，以所购房屋作抵
押即可获得贷款，而无需另买保险。贷款人通过对借款人严格的信用调查确保还
款。借款人买保险主要是为了降低首付款比例或获得优惠利率。政府办保险主要
是为了提高购房者即期买房能力，以保险为重要手段调节和促进住房市场的稳定
发展。美、加政府办的保险覆盖了所有风险，包括财产险、人寿险、失业险和恶
意不还等，并100％还贷。加拿大与美国的区别是，美国的FHA主要是为中低收入
者群体提供保险，加拿大的0删C则对投保人员没有限制。
2、法国、荷兰体制
(1)法国。对于平均还款期限15年，还款额占收入i／3的贷款，银行希望
能够对于造成中断还款的主要偶然事件进行保险。偶然事件主要是死亡风险、丧
山东大学硕士学位论文
失工作能力的风险和失业风险。因此，在法国，借款人去银行贷款，尽管法律没
有规定借款人必须购买保险，但事实上，不买人寿保险银行不贷款。借款人须按
贷款额的0．4％交纳人寿保险费。在借款人发生死亡、残废或丧失工作能力情况下，
保险公司按月还款额支付银行的贷款，银行确保收回贷款，借款人仍拥有住房。
住房抵押贷款的失业险为自愿险种，但对高失业风险的借款人，银行也可强制要
求其投保。失业险的费率也为贷款额的0．4％。在借款人失业的情况下，保险公司
承担18个月的还款责任。法国还有一种零利率贷款，利息由政府补贴，对月收入
不超过2万法郎者提供不超过房价20％的贷款。收入越低，贷款期限越长，最短7
年，最长17年。借款人申请零利率贷款，由住房贷款担保基金为其提供担保。法
国于1993年建立住房贷款担保基金(FGAS)，由政府和发放零利率贷款的银行共
同出资组成，所有发零利率贷款的银行都须参加，并成为基金股东，政府不作为
基金股东．但向基金提供反担保，当担保基金破产时，政府负责偿还基金担保的
债务，住房贷款担保基金主要是向使用零利率贷款的借款人提供担保。为鼓励银
行加强风险管理，政府规定，金承担风险的比率是固定的，在固定比率以外的风
险由银行承担。目前零利率贷款约占贷款总额的5％，
(2)荷兰。荷兰住房贷款的80％采用抵押贷款与保险相结合的方式发放。借
款人在向银行贷款的同时，须购买一份与贷款期相同的人寿保险。在保险期间，
借款人分期支付贷款利息给银行，把保险费用(相当于本金)还给保险公司，保险
到期．保险公司负责偿还本金给银行。这样做的好处是．借款人无需另交昂贵的
保险费，在保险期间出险，保险公司负责偿还贷款，借款人仍拥有住房，银行转
移了贷款风险，保险公司开拓了经营范围。荷兰办法的难点是，保险公司必须有
较高的经营水平，银行则要放弃部分本金周转可能带来的效益。荷兰共建立了三
种担保基金。一是社会住房担保基金(WSW)，该基金于1984年建立，主要是向住
房协会提供住房建设融资担保，以便提高住房协会信用，降低融资成本。基金由
中央政府和住房协会若同出资组成，按股份公司方式运作，但政府对其公司章程
有最终决策权，当担保公司无力偿还担保债务时，由政府代基金履行债务责任。
二是中央住房基金(cFv)，该基金于1988年建立，由住房协会按其管理的住房规
模出资，当某一住房协会发生财务困难时，基金提供无息贷款支持，甚至是无偿
资金支持，实际上是住房协会的互助基金。三是住房贷款担保基金(GF00)，这个
基金主要是为想要买房的中低收入家庭提供贷款担保。凡是所购住房价格在31万
盾以下的家庭，都可以申请基金担保。基金由中央政府和地方政府共同出资组成，
山东大学硕十学位论义
并由中央政府提供反担保。借款人需按贷款额的0．36％支付担保费得到担保后，银
行贷款利率相应下调0．2一O．5％个百分点。
(3)法国、荷兰体制的特点。法、荷与美、加相比，其特点：～是，不以抵
押而是以保险为主要的风险防范形式。在法、荷，所有借款人都需购买保险；在
美、加，只有希望首付款比铡低于25％或20％者方需购买保险。二是，在法、荷保
险体制下，借款人万一出险，仍拥有住房，这种保险不仅为贷款人保了险，而且
为借款人保了险；美、加的保险实质是一种保证保险，因为它们都具有对抵押物
的处置权，借款人出险，失去住房。三是，在法、荷体制下，因为借款人买保险
不能降低首付款比例，而贷款人对借款人有严格的信用要求，因此两国政府都设
立了担保基金对低收入者贷款提供担保和贴息，以提高低收入借款人的信用，支
持他们买房。这两种体制以及中国目前保险担保制度的对比分析见(表一)。
表一两种体制以及中国目前保险担保制度的对比分析
出险后可否处
是否设立
保险的实际
是否买保险购买保险种类担保机构
置抵押物作用程度
或基金‘
首付25％或20％ 抵押贷款保证保险及设立担保
美、加体制可以高
以上无需买其他险种机构
抵押贷款寿险及其他设立担保
法、荷体制都要买不可以较高
险种基金
较f氐a朔渥而
人行规定必须投保贷青不珊仂之外
中国都要买不可以无
款抵押房屋保险的意，瞄漓发生
的可l撒接受，J、)
(三)健全的法律体系
以美国为例，银行接近60％的贷款是用于个人消费，而且这些信贷资产不良率
很低，之所以会拥有这样高的投入比例且很少出现不良资产，很主要的一个原因
是因为美国有一系列配套的法律法规作为后盾．比如《公平贷款机会法》、《社区
再投资法》、《公平催收法》、《公平信用报告法》等等。这些法案对于保护借款人、
贷款人双方的权益，解决双方的纠纷都有明确而详尽的阐述，它对于美国消费信
贷的发展起到了重要的促进作用。多数国家都以实现健全的法律体系与信贷业务
发展同步为前提。
(四)完备的个人信用报告体系
对消费信贷申请人进行信用调查是开展消费信贷业务的一个重要环节。对贷
山东大学硕士学位论义
款人来说，一个必须解决的问题是既要获得充分的有关申请人的信用资料．而又
不用投入过多的时间和成本。在美国，贷款人通常依靠商业性的信用报告机构来
完成信用调查工作，这些机构专门负责收集、保存申请人的有关信用资料，并出
售这些资料以获利。
美国第一家被称为信用报告机构的组织成立于1860年，但信用报告业直到二
战后随着消费信贷业的发展才得到迅速发展。个人信用报告机构通常拥有独立的
资料库，涵盖整个北美洲数以万计的信贷消费者的档案。目前，美国主要的信用
报告机构有三个，是Experian信息服务公司(ExperianInformation services)、
Trans联合公司(Trans Union)及Equifax公司(Eguifax，Inc)。所有的信用报告
机构都签署了可以相互利用各自资料库的长期协议，因而迁居到另一处的申请人
信用资料立即就能被新居她的信贷发放机构获取。信用报告机构的资料主要来自
于众多信贷发放者(例如银行、金融公司和金融零售商等)的应收款帐户，还有一
个重要来源是法庭记录。美国的信用报告业受美国FCRA法案的监管。美国金融
机构普遍应用“个人信用风险评分模型”，美国商业银行通常在24小时之内答复
贷款申请人的申请，而某些住房抵押贷款公司更能够在1小时内给出回复。消费
贷款高效率是各金融机构之间激烈竞争的结果。当然，这种高效率的工作主要依
靠贷款机构内部的先进管理制度，以及发达的信息系统支持。
银行消费贷款管理制度的核心是对申请人的个人信用评分系统。一般情况下，
银行在接到申请人的贷款申请后，会要求申请人提供个人财务状况等个人基本资
料，并通过Internet获取信用历史报告、然后将这些资料输入电脑，通过内部评
分系统，立即便可得出申请人所得的分数，从而决定是否向申请人发放贷款。显
然，正因为信用报告机构能够提供准确、快捷的信用查询报告，消费信贷贷款机
构可以迅速而准确地掌握借款申请人的信用背景资料，并在短时间内对借款申请
人的还款能力作出客观的判断。因此，信用报告业的发展使贷款机构大大节省了
对申请人信用的调查时间，提高了贷款的审批效率。
(五)发达的住房抵押贷款二级市场
美国的住房抵押贷款市场之所以能够蓬勃发展，其中一个重要原因便是依靠
发达的二级市场作后盾，在一级市场发放住房抵押贷款的机构，可以将这些贷款
纳入自己的投资组合，也可以在二级市场上出售。贷款机构通过在二级市场出售
所持有的贷款而获得更多的资金，进而可以向住房贷款需求者发放更多的贷款。
山东大学顿十学位论义
由美国政府特许的在住房抵押贷款二级市场中经营的三大机构分别是：政府全国
抵押贷款协会(GENNIE MAE)、联邦全国抵押贷款协会(FANNIE MAE)和联邦住宅按
揭公司(Freddie Mac)。政府全国抵押贷款协会是一个政府机构，联邦全国抵押贷
款协会原来也是政府机构，现在则是由政府支持的私人上市公司。政府全国抵押
贷款协会侧重于支持退伍军人及贫困地区的住房消费贷款，联邦全国抵押贷款协
会以支持家庭的住房抵押贷款为主。三家机构在二级市场上的份额分别为28％、40％
和32％，其中联邦全国抵押贷款协会是美国住房抵押贷款资金的最大供应者。全国
五分之一的住房贷款来自子它的融资。截止1997年底，联邦全国抵押贷款协会拥
有超过3170亿美元的住房贷款组合，为超过5790亿美元的其它消费贷款证券产
品提供担保。它们发行债券的资金量非常大，仅次于美国国债的发行量。而且，
由于有政府作为后盾，它们所发行的债券具有很高的信用等级(A从)。
二级市场经营机构的核心业务分为两种：一是住房抵押贷款组合，即购买并
持有贷款机构的住房抵押贷款。在此情况下，二级市场经营机构通过贷款机构定
期收回每期的贷款本息，同时向购买它们发行的债券的投资者支付每期的债券本
息。经营机构承担住房抵押贷款的利率和信用风险，但可以通过拥有贷款和发行
债券的资产组合，赚取利息差价。二是经营机构以住房抵押担保债券(MBS)换取贷
款机构的住房抵押贷款，即经营机构购买贷款机构的贷款时，不是以现金支付，
而是向它发行由经营机构担保的住房抵押担保债券(MBS)，经营机构则收取担保
费。这样，二级市场就使住房抵押贷款证券化。
从美国住房信贷实际情况来看，二级市场对一级市场的发展和深化发挥着积极的
作用，主要表现在：
1、降低贷款风险。提高资产流动性。对于贷款机构而言．拥有二级市场经营
机构发行的MBS无疑比拥有贷款具有更低的风险和更高的流动性。因为MBS是信
用等级仅次于国债的金融债券，可以随时在资本市场中变现。可见，二级市场为
贷款机构发展住房抵押贷款业务提供了坚强的后盾，增加了资金的来源渠道。
2、使住房抵押贷款标准化。二级市场经营机构通常对其所要购买的住房抵押
贷款作出一系列标准化的规定，如贷款对象、贷款金额、贷款利率等。贷款机构
在发放住房抵押贷款时，便对该笔贷款是否出售作好计划，为了便于出售，在发
放贷款时需按经营机构制定的标准发放。这样，随着贷款业务量的增大，住房抵
押贷款的标准化更有利于提高贷款发放的效率。
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3、平衡贷款资金供求。通过向缺乏资金的地区提供发放贷款的资金来源，以
平衡美国各地区的住房抵押贷款的资金供求。显然，政府可以通过二级市场经营
机构制定不同的贷款标准，增加二级市场对资金缺乏地区的资金供给，从而解决
全国大部分人的住房问题。
(六)先进的信息科技
美国消费信贷市场的高速发展及高效运作，与其高度发达的信息科技的支持
密不可分。在美国，贷款机构发放贷款的整个过程已全部实现电脑化操作。只要
贷款申请人提交贷款申请和相关资料，贷款机构便立即在电脑上输入申请人的个
人资料，通过Internet从信用报告机构获取个人信用历史报告，进而在电脑上对
申请人进行综合评分，最后在电脑网络中审批。由于住房抵押贷款的二级市场已
经非常发达，贷款人出售给二级市场中介机构的贷款，已形成标准化。因此，贷
款人受理的贷款只要符合中介机构要求的标准。便可立即同意发放贷款。这样，
贷款机构日后可以随时将贷款出售，在此情况下，如FANNIE MAE之类的中介机构，
已经开发了一套联接贷款人的网络系统，只要贷款人将申请人的资料输入电脑并
传到中介机构，中介机构可在几分钟内答复该笔贷款可否出售。若得到肯定的答
复，贷款人便可以立即将贷款发放出去。不管是贷款内部审批，亦或由二级市场
中介机构进行审定，它们均运用电脑评分的方式进行贷款评定。电脑评分的项目
通常包括申请人的受雇情况、收入、居住情况、个人信用记录、个人财务指标(负
债与收入比)等。根据预先定的标准对申请人资料的各项指标分别评分。最后汇总，
便是贷款人对贷款申请的综合评价。由于电脑数据处理十分准确、快捷，因此对
提高贷款机构的工作效率起到非常大的促进作用。此外，随着美国信息高速公路
的开通，贷款机构可以从网上查看申请人的信用历史报告可以在网上与住房抵押
贷款二级市场经营机构迸行电子交易。可见，美国消费信贷市场的发展离不开信
息科技的有力支持。
(七)超前消费观念
与中国“勤俭节约”的传统观念不同，国外特别是欧美超前消费的意识越来
越强，例如美国的国民经济保持较好的增长势头，但是美国的储蓄增长指标却是
负数。这一事实进一步表明了美国人的消费理念是：拿明天的钱用于今天的消费。
美国人这一消费观念是促进消费信贷发展的决定性的主观因素。当然，这也与欧
美发达国家完善的社会福利保障体系不无关系。
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(八)丰富的个人住房信贷经营和管理经验
l、业务经营管理方面各有特色。首先，在目标管理方面，国外各商业银行开
展个人住房信贷业务均以利润最大化为首要目标。比如美国大通银行提出了“风
险最优化”而非“风险最小化”的原则。他们认为，一定的利润总是与一定的风
险相联系，风险小并非完全是好事：同样，风险大并非完全就是坏事。银行应该
做的事情是：通过优化自己产品的风险组合，以实现利润最大化。而花旗银行则
对消费信贷产品的利润目标实施全程动态监控。该行在新产品的研究开发阶段就
要求对产品的预期利润(值得注意的是：该预期利润为扣除了产品预期坏帐损失后
的净利润)作出规划，产品投入市场后，动态监测产品每月的收益、费用、坏帐损
失及净利润，比较分析与预期目标的差异，及时决定是否扩大或缩小该产品在银
行产品组合中的比重。试设想，若不对扣除坏帐损失后的净利润实施动态监控，
按一般的做法，坏帐损失在核销呆帐时才冲减利润，此时若发现某类产品的净利
润实际已为负数，则为时太晚，减少甚至停止该业务品种的良机已经错失了。
其次，在审批决策模式方面，各银行之间具有迥然不同的风格。美国的金融
机构审批决策主要有个人负责制和集体负责制两种主要模式，大通银行与花旗银
行分别是这两种模式的代表。大通银行认为个人负责制审批效率高、责任明确，
因此，该行由两位最高级别的信贷主管双签决定信贷业务的重大事项：相反，花
旗银行则实旆集体负责制，它强调的是权力相互制约，最高信贷决策机构是由13
人组成的信贷政策委员会。
2、营销手段形式多样、针对性强。银行主要利用地产经纪商等中介机构的网
点发展客户，大大节省了在营销人员、网点建设方面的费用，而又达到了营销触
角触及千家万户的目的。
美国银行十分推崇交叉营销(Cross selling)的观念，即在己使用自己产品的
客户中，筛选“黄金客户”，积极向他们推销本银行的其它金融服务。例如银行发
现某位住房抵押贷款客户资信良好，则向该客户寄去一份事先己批准的信用卡额
度使用通知书，向其推销本行的信用卡产品。当然，这样做的基础是银行内部各
部门的客户信息共享。值得指出的是，美国银行一般认为住房抵押贷款产品是其
零售业务中最重要的产品，通过该产品可以使客户依附于该银行，从而向其推销
银行的各类产品，因此，由于激烈的竞争，有时银行住房抵押贷款的条件降到不
赚钱的地步银行也愿意做，目的就是为了拉住客户。美国消费信贷业务营销的电
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子化程度较高，通过网上银行，电子邮件等先进手段推销产品的现象十分普遍。
3、科学、高效的业务流程。美国金融机构发放个人住房贷款的操作步骤如下：
(1)接受贷款申请。根据美国消费贷款的CRA法案和B法案，不允许任何有
关申请人居住地、性别、年龄、肤色、种族、宗教等方面的歧视。因此，商业银
行不能当面拒绝申请人的贷款申请，而是先指示申请人填写申请表，并提交相应
个人资料，正常情况包括个人财务状况表和个人纳税申报表。若银行信贷员需要
了解申请人更多的情况，可约好申请人进行面谈(Interview)。
(2)对贷款申请进行调查分析。
a分析申请入的工作及居住情况。一般情况下，申请人应在同一工作岗位工作
两年以上。并在工作地居住一年以上。
b分析申请人的还款意愿。银行只需打开电脑并联上Intenet网，即可在几分
钟内从某信用报告公司获得一份申请人的信用历史报告。该报告显示申请人所有
的借款及还款记录。通过信用历史资料，信贷员可以判断申请人的信用级别及预
测其还款意愿。
c分析申请人的还款能力。分析还款能力的一项主要指标是债务收入比(还款
额与月收入的比例)。一般情况下，若申请人目前每月的还款额加上其申请的新贷
款的每月还款额，与其每月收入的比小于40％，则银行认为申请人的还款能力是可
以接受的。另一项重要指标是人均可支配收入，其计算公式为：(申请人月收入一
申请人每月用于偿还债务的固定支出)÷申请人的家庭人口=人均可支配收入。该
指标通常应不小于300美元。
此外，银行还会考虑申请人的净资产，分析在申请人出现支付困难时，能否
将其资产变现用于偿还银行债务。
(3)对贷款申请进行评定。银行信贷员以及审批人员对申请人的贷款申请进
行综合分析，权衡贷款的风险与收益，从而作出最终评定。贷款申请评定最终结
果分为三种：
a批准贷款申请；b拒绝贷款申请；c与申请人商议，通过改变借款期限、金额等
借款条件，以规避银行的风险，使得贷款申请符合国家法规以及银行贷款政策的
要求。
(4)签定贷款合同，发放贷款。银行需要完善包括借款合同在内的各项法律
文件。在申请人于合同上正式签字后，银行便安排在约定的日期将款项划入申请
人指定的帐户。
(5)贷后管理。
a对贷款提供银行的基本服务，如寄送月扣款的对帐单。
b对拖欠款项进行催收。银行通常设有专门的欠款催收部门，该部门的职员会
严格遵守公平催收法的规定进行正常工作。他们催收的手段通常是向借款人打电
话，约见借款人等。
C对于严重欠款和个人破产的处理。在此情况下，银行通常直接向法院申领处
理抵押物的法院令，并将抵押物拍卖后填补银行的贷款损失。
表二中、美个人住房贷款业务流程对比分析
贷款申请调奄分析信用评定签合同、放贷款贷后管理
美国个^、财务日t况网上查询综合分析办理各项手续严密
中国个人情况书面材料实际调查或电话查询层层审批办理各项手续有待加强
二、成熟的个人住房信贷市场的标志
通过以上对个人住房信贷理论与实践的分析研究，我们认为个人住房信贷市
场走向成熟需要满足以下条件：
(一)住房贷款以抵押贷款为主
房地产位置的固定性和其价值的相对稳定性使住房抵押贷款成为个人住房贷
款的主要形式。
(二)筹资方式多样化，贷款形式多元化
就筹资方式而言，可以有政策性资金、储蓄资金、各种股票和基金、证券市
场融资等；而对于贷款形式来说，可以有针对不同消费群体的贷款方式和还款方法。
(三)完善的法律体系和法律环境
从各国经验来看，要保证抵押贷款资金的安全性、流动性和盈利性，必须由
完善的法律体系和有效的执法制度和措施手段，否则，难以维持个人住房信贷市
场的持续发展。
(四)完善的房地产金融市场结构
一是房地产市场的完善。建立房地产一级和二级市场，使购房人在不能履行
贷款合同时可以通过转让房产或贷款人通过拍卖房产使购房人利益和银行资金获
得流动性。二是房地产金融市场的完善。它包括抵押市场、保险市场、担保市场等。
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(五)金融机构建立成熟运行机制
它分为贷款前期、中期和后期机制。贷款前期，住房贷款金融机构应预先介
入房地产开发工作，改变过去只看材料，不看市场的做法，制定科学的可行性研
究报告则可保证借贷的成功。贷款中期，加强全程管理机制，推行贷款发放经手
人责任制。从调查、发放、收贷收息等方面进行全面管理。贷款后期，建立健全
贷后管理，如档案管理、呆坏账评估等。另外，还要引进具有房地产、土地管理、
保险、土地评估、法律等全方位复合型人才以建立科学决策机制。
(六)建立了适应市场经济决策的方法和指标体系
如个人信用等级评估方法，科学确定安全贷款额的方法，待坏账提取准备金
比例和调整贷款比例指标等。
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第三章目前我国个人住房信贷市场的现状与问题
发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。
目前，我国个人住房信贷业务已经在住房领域普遍开展。
一、我国发展个人住房消费信贷的现实意义
(一)促进社会资源有效利用，满足居民住房消费需求
社会资源利用程度取决于总需求的规模、构成及变化，其是否充分利用依赖
于总需求和总供给的平衡。消费需求的变化必然引起提供这些消费品的产业部门
的投资变化，刺激投资需求需要以消费需求吸纳投资增加而带来的产品增长。所
以消费需求对拉动总需求和资源利用率增长基础上的经济增长具有十分重要的作
用。随着我国经济的迅猛发展，人民生活水平的不断提高，居民渴望进一步改善
原有的住房条件以获得自身需求的满足。但在住房消费过程中，往往出现现时个
体购买力不足同消费需求之间的矛盾，要解决这一矛盾就需要在个人资金达到购
房款的一定比例(一般为30％，目前最低为20％)时，金融机构通过贷款形式(一
般为长期低息贷款)满足居民对住房消费的需求。
因此，从这个意义上讲，个人住房贷款具有刺激住房消费需求、扩大住房投
资的作用。世界上凡是住房问题解决较好的国家，其房地产金融尤其是个人住房
信贷都是较为发达的。但是，由于我国原有住房体制实行低租金福利制，同时旧
有金融体制的单一、僵化，使得个人住房贷款的产生和发展受到了限制。随着整
个住房货币化分配改革的不断推进，按照社会主义市场经济的要求实现住房商品
化，尤其是实行公积金制度，将使
个人住房信贷在我国必然得到较大的发展。
(--)个人住房消费信贷成为我国现代金融业稳定新型的经济增长点
个人住房消费信贷相对于传统的对工商企业发放的大额的生产经营性信贷来
说，金额较小，利润较低，但同时风险也相对较小，这也是为什么在发达国家消
费信贷占贷款规模的比重高达20％一30％的原因，我国金融业竞争日趋激烈，个人住
房消费信贷低风险、收益稳定的特点使其成为新的经济增长点和竞争热点。
二、我国个人住房信贷的种类
山东大学顾士学位论文
(一)按贷款用途可分购建住房贷款和改造维修贷款
1、购建住房贷款。是指金融机构提供给消费者用于购买或建造住房的贷款。
由住房的特点所决定，购建住房贷款具有数额较大、期限较长的特点。因而贷款
的风险性也较大，因此，为了降低贷款的风险性，大多数国家对该类贷款实行抵
押担保的方法，以使贷款的偿还具有充分的保证。
2、改造维修贷款。是指金融机构提供给消费者用于住房改造、维修的贷款。
住房在消费过程中。一方面，由于使用的磨损或自然力的侵蚀，住房必然会发生
损坏，其价值和使用价值也必然会因此而降低，所以，住房经过一段时期的使用
后，必须对其进行价值补偿和实物替换，进行全面维修和整理；另一方面，由于
消费水平的提高和实际生活的需要，为了提高住房的适用效能，亦会出现对住房
进行改造、装饰的需求。住房的改造、维修是住房生产在住房消费过程中的延续，
往往需要投入较大数额的资金，当消费需求与支付能力发生矛盾时，住房改造维
修贷款可以缓解这一矛盾。
(二)按担保方式可分为住房抵押贷款、住房担保贷款和住房抵押加担保贷款
1、住房抵押贷款。是指金融机构以住房消费者所购买或建造的住房为抵押品
而提供的个人住房贷款。抵押房屋担保的范围包括银行住房抵押贷款的本金、利
息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容。抵押人在抵押期间不
得随意处理受押房屋，受押住房的贷款银行作为抵押权人在抵押期间对抵押物进
行必要的监督和检查。如果借款人不依约履行债务，金融机构有权处理(折价或
拍卖)其作为抵押品的住房，用于归还贷款本息，这样便可以减少金融机构在借
款人不能偿还到期贷款时所遭受损失的风险。但要求银行信贷人员对抵押房事先
进行严格的可售性评估，对房价与贷款额进行对比分析，其中应把抵押房的地理
位置、未来的现值空间等条件充分考虑进去。尽管作为抵押品的住房并不能确保
贷款一定能全部收回，但按规定金融机构比其它债权人享有优先的受偿权。
2、住房担保贷款．指金融机构对具有能够为其提供偿还贷款本息保证的担保
人的借款人提供的个人住房贷款。如果借款人不履行借款合同，金融机构有权要
求为其担保的担保人代其偿还贷款本息。担保人可以是单位也可以是个人。在实
际操作中，由于国家机关等较稳定单位或工作人员不能作为担保人，而金融机构
对其它贷款担保人的长期担保能力无法做出可靠判断．因而这种贷款方式风险太
大目前不具有可行性。
山东大学硕士学位论义
3、住房抵押加担保贷款。指金融机构在借款人不仅需将购买或建造的住房作
为抵押品，还需在具有贷款担保人的条件下，方可向借款人提供的个人住房贷款。
当借款人不履行借款合同时，金融机构首先处理抵押品，如果处理抵押物有困难
或价值不足以抵偿贷款本息时，可要求担保人代为偿还所欠款项。因这种方式有
双重保证，我国金融机构目前多采用这种方式。
以晟早办理个人住房贷款的中国建设银行为例，列举下表：
表三2002年上半年山东省建设银行个人住房贷款余额表
f 贷款方式住房抵押贷款住房担保贷款抵押加担保贷款I
I 余额22亿元3亿元31亿元I
I 所占比重38．9％ 5．2％ 55．9％ l
资料来源：山东省建行房地产金融业务部
(三)按利率、计息方法不同可分为固定利率住房贷款、浮动利率住房贷款
和连动式利率住房贷款、
l、固定利率住房贷款。指在贷款期内贷款的利率固定不变。因此，该类贷款
的每期还款中，本金与利息的比例是不同的．一般在开始的一些年份中，利息多
于本金，而在最后几年．本金多于利息。目前金融机构多采用这种贷款方式。
2、浮动利率住房贷款。指在贷款期内贷款的利率随市场利率变化而变化。该
类贷款在合同中规定，当市场利率(一般根据政府债券利率)变动时，金融机构
可以变动贷款利率或增加付款的金额或次数。这样，利率变动的风险就被分散、
转移到借款人身上了。当然，这种变动也不像其它利率变动那么频繁，其幅度也
较小。
3、连动式利率住房贷款。指事先确定一个期限的固定利率，超过这个期限后
的利率就重新计算的住房贷款。
(四)按贷款资金来源可分为个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款和
个人住房组合贷款
l、个人住房公积金贷款。即对正常缴交公积金的个人向银行申请的低利率的
购房贷款，主要是以城市住房基金、行政事业企业单位的住房基金、职工住房公
积金、地方政府发行的住房建设债券筹集的资金，以及国际金融组织为地方政府
提供的住房信贷资金为资金来源。这种贷款由于贷款利率比商业性个贷(个人住
房贷款简称个贷)低平均1个百分点(自2002年21月21日起执行的年利率，lO
年期为5．04％，公积金个贷10年期为4．05％)，而受到普通老百姓的欢迎，也从一
定程度上提高了单位缴纳住房公积金的积极性。公积金贷款实际上也是一种抵押
贷款，同样需要抵押房产，只不过资金来源不同，银行代办而不承担风险。
2、个人住房商业性贷款。这种贷款资金来源于银行自有信贷资金。目前在我
国多采用“按揭”形式，所以叉被称为个人住房按揭贷款。“按揭”(MORTGAGE)
一词最早来源于古希腊语，“按揭”即“抵押”的意思。‘但实际上，住房抵押贷
款与通常所说的按揭贷款不完全相同。按揭贷款是指买主以购房合同作抵押，在
交纳一定数额的首付款后，从银行获得其余数目的贷款作为买主向开发商的付款，
然后买主经分期付款的形式向银行摊本付息的贷款形式。二者的差别在于：前者
是以住宅产权证作为抵押，只涉及购房者与银行两者之间的信贷行为；而后者是
以购房合同作为抵押，涉及到购房者、银行、开发商三者之间的信贷行为。因而，
住宅抵押贷款在法律上比按揭贷款更为严格。但是目前，银行在开展此项业务时，
往往未将两者严格区别。因此本文也将住房抵押贷款简单定义为按揭贷款。按褐
贷款即借款人以所购房产抵押，由与银行签定按揭协议的开发商担保的个人购房
商业性贷款，该部分贷款资金来源于银行的信贷资金，除通过发行债券、吸收存
款等传统的筹资方式外，契约筹资系统的建立将极大地提高银行的筹资能力。契
约筹资系统是以合同形式规定融资限额和期限的住房储蓄、住房基金等房地产金
融的筹资系统。目前这种贷款方式占比最大。(见表四)
表四2002年山东省建设银行个人住房贷款余额表
l贷款方式个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款I
l 余额7．5亿元55．33亿元0．22亿元l
I所占比重l，1％ 98^5％ 0．4* J
资料来源：山东省建行房地产金融业务部
、
3、个人住房组合贷款。即借款人申请公积金贷款不足部分可同时申请商业性
住房贷款。因公积金贷款由住房资金管理中心审批，有最高贷款限额(以山东省
建设银行为例，最高贷款限额为十五万，最多贷N--十年)，因而当房价较高时，
单位正常交缴公积金的借款人多选择此类贷款。
(五)2按住房交易形态划分可分为首次交易住房贷款和再交易住房贷款
。沈振闻、张慧敏、黄高峰：‘新编住宅金融)．中国物价出版社。2000．1I出版．第170页。
。中国建设银行岗位培训教材：‘房地产金融业务'，中国建设银行人事教育部．2000．8出版．第102—132页．
28
山东大学硕士学位论文
l、首次交易住房贷款。是指银行向在住房一级市场购买，由房地产开发商或
售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，俗称“一手房”贷款。
2、再交易住房贷款。是指银行向在住房二级市场购买再次交易的住房的自然
人发放的贷款，俗称“二手房”贷款。
除此之外，还有个人商业用房贷款方式等。
三、我国个人住房贷款的抵押机制
抵押贷款是世界各国及金融业的一项传统业务，房地产抵押是现代金融业的
一部分，而作为房地产抵押的重要组成部分住房抵押(它的定义前面已经给出)
则是个人住房贷款最普遍适用的贷款方式，在我国个人住房抵押贷款所占比重连
年增加(见表五)：
表五个人住房抵押贷款增量及其占当年GDP的比重
1998 1999 2000 2001
个人住房抵押贷款额(亿元) 428 1358 3377 5598
余额占当年GDP的比重(％) O．5 1．7 3．8 5．8
个人住房抵押贷款增量(亿元) 296 930 2019 2221
余额占当年GDP的比重(％) 0．4 1．1 2．3 2．3
赍料来源：《中国消费信贷发展报告》，中国人民银行．2002年3月22日：
(2001年中国统计年篆》，国家统汁局．2001年；
(一)个人住房抵{甲的分类
在个人住房贷款业务中，抵押可以分为现房抵押、期房抵押、土地使用权抵
押等。
l、现房抵押。是指借款人将已经取得房地产权证的住房或者正在购买的开发
商已经竣工完成并已经取得房地产权证(包括土地和房屋)的房屋作抵押的行为。
2、期房抵押。是指借款人将预购商品房期权作抵押的行为，其中预购商品房
期权是指商品房预购(售)合同约定将来某一时间取得房屋的权利。
3、土地使用权抵押。是指在以出让方式取得的国有土地使用权上设定抵押，
一般而言，划拨的国有土地使用权不能单独设立抵押。如果出让的土地上有房屋，
在设定土地使用权时，该房屋同时抵押。
(二)个人住房抵押的特征
l、以保险制度作为防范风险的必要措施。住房抵押贷款主要依据住房抵押的
风险程度以及抵押房屋价值的多少来发放贷款。银行以住房作为抵押担保方式发
山东大学硕士学位论文
放贷款对防范风险起到了重要作用，但在实际操作中，由于抵押贷款本身存在的
问题和不可抗力等因素，致使住房抵押贷款存在一定的风险，抵押权无法实现。
住房抵押保险可有效消除抵押贷款风险，最大限度地降低呆(坏)帐的发生，保
障抵押权益实现。
2、住房抵押贷款的现实性。是指抵押贷款的抵押行为在贷款的当时必须发生
的现实行为，该特征是与信用担保贷款中的担保是一种未来责任或未来行为相比
较而言的。虽然抵押财产能否实际转移到债权人手中在将来存在两种可能，但借
款人在获得抵押贷款的当时，抵押人必须提供实实在在的抵押财产。因此，抵押
行为是一种现实行为，抵押责任是一种现实责任，个人住房抵押贷款具有现实性。
3、以住房作为唯一的抵押标的。是指个人住房贷款的抵押标的物具有唯一
性．它不同与信用担保贷款的承诺，也不同于质押贷款标的的多样性。它只能以
住房作为抵押标的物，按法定登记方式在房地产管理部门登记，形成抵押物的处
分效力条件，如果债务入不能到期偿还贷款本息，债权人有权处分该抵押标的物，
并优先受偿。
(三)‘中国个人住房贷款采取抵押方式的客观必要性
1、由社会化大生产和商品经济的客观要求决定。一方面，我国住房制度改革
的理论依据之一便是住房资金信用化，这也是我国住房制度改革的难点之一。只
有实现了住房资金信用化经营，才能够为住房制度改革和实现住房商品化提供强
有力的金融后盾，才能够实现住房资金良性循环和提高住房资金运营效益。而信
用是商品经济发展到一定阶段的必然产物，商品信用经济都具有其共有的一般规
律，我们必须充分认识和利用这些规律，利用国际上行之有效的发展商品信用积
极的通用做法，为发展社会主义市场经济服务。住房抵押贷款是国际上住房贷款
的通常做法，我国也应该推广这种做法。另一方面，在社会主义市场条件下，个
人住房贷款必须采取抵押方式，这是维护信用经济正常运行的需要，符合社会化
大生产和商品经济的客观要求。资金对等的有偿转让是信用经济关系的本质，这
种信用经济关系决定着资金的权利和意志关系。抵押贷款的借贷双方的资金交易
是对等的有偿的资金交易；贷方贷放资金给借方，借方则以抵押为担保承诺偿还；
一旦借方偿还全部贷款本息，借方便赎回受押财产．借贷关系则告结束。这种资
金交易是对等的、等价的，借贷双方的权利是平等的，是以抵押合同为基础的。
‘邢天才、沈红鹰‘中目房地产盒触，。东北财经大学出版社．1994．3出版·第183—184页·
30
所以，住房消费贷款采取抵押方式，是把住房消费贷款完全纳入信用轨道的必要
措旖和必要手段。
2、由个人住房贷款的风险性特征所决定。个人住房贷款的风险性主要表现在
如下三个方面：一是贷款的对象是众多的住房消费者，各住房消费者的职业和经
济状况各有所不同，因此金融机构对各住房消费者的贷款有不同的风险；二是住
房消费者用贷款购买的住房的情况也是千差万别，金融机构对不同的住房应提供
多少贷款额不易掌握，贷款多了，金融机构的风险就大：而贷款少了，消费者便
仍买不起住房：三是个人住房贷款是一种“零售”性的房地产信贷业务，贷款金
额相对较小，而对于住房消费者来说，则是家庭从金融机构得到的最大额的贷款，
受偿还能力的影响，违约风险较大。
由此可以看出，个人住房贷款是金融机构的特殊的信贷业务，经营成本较高，
风险大且复杂。因此，采取抵押方式，由购房者以所购买的住房作为附属抵押品，
是个人住房贷教最适宜。最普遍的方式。但对比国外同类业务发震，我国个人住
房消费信贷市场整体规模还非常小，发展的还不充分，存在着一些不可忽视的深
层次问题和矛盾。
四、我国个人住房消费信贷市场的问题与矛盾
(一)‘个人住房抵押贷款各地发展态势不平衡
近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，先后出台了一系列住房与金融政
策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。截止2001年底，工、农、中、
建四大国有商业银行个人住房贷款余额表如下表(表六)：
表六工、农、中、建四大国有商业银行个人住房贷款余额表
2001年四大国有商业银行个人住房贷款情况表
单位亿元％ 亿元％
行名贷款余额余额占比贷款新增新增占比
工行1860 36．72 、812 41．16
农行809 15．97 413 20．93
中行530 10．46 248 12．57
建行1866 36．84 500 25．34
资料来源：中国建设银行房地产金融业务部《住房金融简报》2002年第一期
但是，在个人住房贷款业务发展中也暴露出区域间发展不均衡的态势。由于
(2002年上半年房地产金融运行情况分析，，‘山东省建行房地产金融业务)2002．8．2．
3
山东大学硕士学位论文
受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集
中于东南沿海的地区，尤其是上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省
市发展迅速，占到贷款业务量的50％以上，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。
这些与该类地区经济发展
状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特
征和规律。
(二)住房信贷结构开始调整，但贷款种类发展不均
根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心
转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持个人住房贷款。‘以山东省建行
为例，截至2002年6月30日，个人住房贷款占全行全部贷款的比重为7．7％．个
贷新增占全行全部贷款新增的比重为25．42％。但从全国来看，自营性个人住房贷
款增长较快，而住房公积金贷款增长较慢。
(三)住房金融市场竞争激烈，经营规范化要求提高
近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行
逐渐从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争。特别是自1998年起，
在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，各家商业银行都纷纷承诺拿
出几百亿元，总量上千亿元的信贷规模来支持住房建设和住房消费，各家商业银
行在品种创新、服务网络和服务质量等方面的竞争更加趋于激烈，因而银行的住
房信贷业务应更加理性规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，进一步增
强防范贷款风险意识。
(四)房价与居民购买力之间的差距与矛盾
2高房价与低收入之间的矛盾致使居民购房承受力受到限制，成为制约我国个
人住房信贷发展的主要因素。20世纪90年代初世行专家黑马(AndrewHamer)来
华进行房改研究时提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例“l：4～6”。
即合理的房价收入比应在4～6倍之间，否则就会因为居民的承受力不足而导致住
房信贷风险加大，而我国的这一比例高达lO倍以上，即使按“安居工程”房价计
算也大致为12倍，个别大城市甚至超过15倍。房价居高不下的原因：一是城市
’张业丰、应红(中国建设银行信贷镯f)：‘住房金融的现状及其发展方向)。2000．7，Ig．
’刘力崭、李白宁：‘发展个人住房消费信贷业务的对蕾分析'·‘中嗣廖地产垒融)2∞2．5．30．
32
山东大学硕士学位论文
拆迁安置费用过大，地皮炒卖严重：二是前几年我国政府干预过多、政策不稳定，
对房地产业采取限制措施，各种税费偏高，税种较多；三是房地产商追求高额回
报等。I据统计， 2001年山东省在岗职工年平均工资为10007元，现在以三口之
家计算，家庭收入刚刚超过30000元。如普通市民贷款10万元购房，除去首期付
款外，分10年还清，每月还本付息1089．2元，一年需累计付款13070．4元：分
20年还清，每月还本付息692．4元，一年需一累计付款8308．8元(2002年2月
21日之后利率下调，贷款lO万元，十年还清每月还款1062．60元)。显然，相对
于目前普通职工收入状况而言，这样无疑会令许多贷款购房者望而却步，巨大的
潜在市场需求由于价格过高无法转化为现实购买力，住房消费贷款失去了市场原
动力。
(五)传统消费观念根深蒂固，银行贷款手续繁杂
由于传统的福利分房体制，使得居民在心理上对住房商品化存在抵触情绪。
究其原因，一是几十年来我国一直实行福利性分房，职工对低租金住房、优惠价
购房习以为常，心理上在短期内难以克服“自己掏钱买房”的障碍：二是我国居
民历来崇尚节俭，多年“量入为出”的传统消费观念妨碍负债购房，对超越现实
能力的消费很少有人愿意去借钱。有关部门对住宅信贷的调查显示：在购买住宅
需要资金帮助时，有28．5％的人提出要向银行求助，有18．7％的人根本没有想过这
件事。收入越高者向银行申请资金帮助的欲望越强烈，月收入在5000元以上的有
40％多愿意向银行申请贷款，而月收入在500元以下的80．7％的居民不愿意向银行
贷款买房，主要担心未来还本付息压力太大：三是目前的住房租金较低，许多居
民宁肯租房也不愿意买房：四是部分职工对国家的房改政策心存疑虑，住房的解
决和改善仍寄希望于福利分房等。此外。过于繁杂的借贷手续。也令消费者望而
却步。根据我国目前个人住房贷款的操作程序，办理过程涉及银行、房地产商、
保险公司、房地产交易所、房产评估所、公证处、本人工作单位等多个部门；在
支付利息之外还要承担高额费用，如保险费每年按房价1％，房地产评估费按房价
的5％，抵押物登记费按房价的3％，公证费按贷款额酌0．5％～2％计算，贷款lo万
元大概
2002年‘山东统计年鉴)．中国统计出版社．第55页．
山东大学硕士学位论文
要承担4000元左右的费用，增加了购房人的负担，不可避免地影响住房贷款的积
极性。
(六)住房贷款品种和贷款偿还方式单一
在经济发达国家，贷款偿还方式相当丰富，能够满足不同经济条件、不同偿
还意愿的居民的不同需要。而在我国目前商业银行的个人住房贷款基本上实行固
定利率的等额偿还方式，虽然便于利息和本金计收，但无法满足不同收入、不同
年龄和不同偏好的居民需求，从而缺乏足够的吸引力，妨碍了消费信贷市场的扩
张。个人住房贷款期限最初规定最长为20年，1999年，人民银行进一步放宽贷款
条件，规定最长可为30年。但在实际操作中，由于种种原因银行贷款期限多在lO
年左右，有的甚至只有3～5年，造成居民还贷负担过重，难以承受。比如，10
万元贷款，期限10年的月均还款额为1062．6元，30年的月均还款额为539．3元，
后者几乎仅为前者的一半，居民每月的还款负担有较为明显的区别。另外，在实
际操作中，借款人往往并不注意对贷款年限的选择，明显缺乏对自身偿还能力的
客观评价，只是盲目的选择整年，如5年、lO年等。而6年、7年等很少有人问
津，这一方面反映出居民对贷款缺乏了解，存在从众心理：另一方面由于还款到
期年限的集中增加了银行的信贷风险。银行应针对与此加大业务宣传力度。
(七)银行的个人住房信贷风险加剧
入世之后，我国银行风险意识不断加强，但个人住房消费信贷随着贷款时间
的推移而使风险逐渐显现出来。具体说来，银行主要面临的信贷风险一是制度的
内在缺陷，其引起的风险称为内部风险：二是制度的外在不稳定因素，其带来的
风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或
房地产市场价格下跌而引起的风险。
l、我国个人住房抵押贷款制度的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。
(1)流动性风险和成本高、利润低的问题。我国商业银行的贷款资金大部分
来自企业和居民的储蓄存款等活期负债，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期
限大多在10年以上甚至最长达到30年，变现能力差，仅靠短期资金发放长期贷
款，就造成了因存贷期限不同而形成的短期资金来源与长期资金占用的矛盾。随
着个人住房贷款的迅速发展，在信贷资产中的比率逐步提高，商业银行将面临较
山东大学硕士学位论义
高的流动性风险。只要储蓄存款放缓或者贷款规模过大，商业银行就会陷入资金
周转不畅的困境，甚至会出现支付危机和挤兑风潮。
(2)存贷款利率倒挂。目前，我国商业银行发放的个人住房抵押贷款的利率
相对偏低，而中央银行几年来不断调低利率，使贷款利息相应减少。特别是，我
国推出的个人住房信贷是根据人民银行《个人住房贷款管理办法》办理的，其利
率要比同一期限的其它贷款利率低一个档次，且无政府财政贴息。因此对于银行
来说，虽然个人贷款是按月还本付息，比公司贷款要快，但实际上开展个人住房
贷款业务等于是一种零售业务一成本高、利润低、手续繁杂，银行投入过高。同
时存款利率却可能因物价上涨等许多因素随时变动。如果存款利率上调，而贷款
利率不变，则银行会产生亏损；如果存款利率下降，借款人可能会从资本市场筹
集到资金而提前归还银行的贷款，从而使得银行的未来高利息期望收益无法实现，
影响银行的长期发展。
(3)贷款规模与资本充足率产生矛盾带来利润风险。《巴塞尔协议》规定商
业银行要保证896的资本充足率，商业银行要扩大信贷规模，就必须相应地增加其
自有资本和呆坏账准备金，这使商业银行成本过大，资本利润率过低。同时，过
低的个人住房抵押贷款利率造成商业银行的盈利水平过低，风险高而盈利低的状
况．使我国商业银行在提供个人住房抵押贷款时缺乏内在动力，因此，其贷款条
件相当苛刻。表现在尽量缩短抵押期限，减少按揭成数，提高利率，只愿贷给有
钱人，越缺钱越难贷到钱。这种状况无形中就为个人住房抵押贷款市场的发展设
置了障碍，限制了我国住房消费的持续增长。
(4)缺乏风险转移机制。银行住房消费信贷转移风险主要可以运用三种方式：
a投保住宅抵押贷款保险．b转让住宅抵押贷款债权：c专门的政府机构充当担保人。
虽然已有保险公司开办住宅抵押贷款保险，但尚处于试办阶段，这项业务也
还不是保险公司的经营重点，而且涉及到费率等多项问题，银行还难以通过这种
方式来转移贷款风险。由于居民住宅抵押贷款个别性很强，风险较大，贷款债权
的顺利转让若无保险或政府担保的支持是很困难的。目前我国也还没有建立起住
宅抵押贷款的二级市场，银行还不能通过转让抵押债权的方式转移贷款风险，也
没有建立专门向住宅抵押贷款提供担保的政府机构，银行也不可能通过第三种方
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式转移贷款风险，所以只能通过规定严格的贷款条件，减少贷款额度，尽快回收
贷款等方式来消极规避贷款风险，在很大程度上阻碍了个人住房信贷的发展。
(5)管理风险。随着房地产信贷竞争的日益激烈，为争取市场份额，各银行
尽可能降低首付比例、延长付款期限、放松审批限制、减少中间环节、推出优惠
政策，这些因素都将使个人住房信贷风险上升。另一方面，银行面对的将是各种
各样的客户，个人信贷零售业务的贷后管理有待进一步完善。
2、各种不稳定因素造成的外部风险。由于我国目前存在高房价与低收入之间
的矛盾，居民购房贷款年限普遍较长，致使借款人长期收入不稳定因素增加，一
旦债务人在设定了抵押贷款后，因下岗或一时资金周转不灵，不能按时支付贷款，
抵押权人就无法按时收回借款。在这种情况下，银行会遭受一定损失，形成消费
信贷风险。特别需要强调的是除了现房风险，更为严重的是期房风险。如若债务
人向银行借款购买了还在建造中的楼盘，但开发商由于资金短缺而无法交房，或
因为城市规划、政策等原先不可预见的原因而使楼盘房价大跌，债务入此时往往
把原因归咎于银行，认为银行伙同开发商款骗自己，因而造成既不要房子也不还
款，银行找上门也以拿不到房子无法还款为由拒不付款的局面，银行一方面即使
在处理抵押物后获得的资金还是不能弥补贷款损失，另一方面影响了银行信誉，
存在的住房消费信贷风险是显而易见的：
(1)借款人风险。指住房抵押贷款者因借款后的实际收入水平不及原来预期
的高，或是市场利率的提高与始料不及的通货膨胀率，或者因其它没有预见性的
不可抗力，使借款者的情况出现意料之外的变化而无力偿还借款：或者即使借款
者有实际偿付能力，但因法律对债权人的权利保护力度不够，发生借款者有钱不
还的“道德风险”。出现这种情况的首要原因是目前国内银行难以对借款人的资信
状况作出准确的评估以及借款人的未来收入的不确定性。一般来说，银行方面只
书面了解贷款申请人的一些普通资料，如在什幺地方工作、从事什幺职业、性别、
年龄等，对于申请人的真实收入、信用状况无从查起。按照国外消费信贷通行的
规则，为了保证家庭住房消费信贷的偿还能力，住房支出与收入比率一般控制在
28％~33％之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和“灰色收入”，
并且普遍存在国营企事业单位开出的收人证明往往偏低(单位因个人所得税问题
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往往隐瞒部分收入)，私营企业开出的收人证明往往偏高(有许多私营企业往往自
己给自己开收入证明，骗取银行信任)，致使银行无法确切计算和查证贷款申请人
的实际收入水平。由于我国目前没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、
个人资信调查及个人破产制度，银行也无法调查确定申请人目前是否有负债，过
去是否有不良信用记录，个人信用难以准确把握。此外，随着市场经济改革进程
的深入，出现宏观经济波动、企业兴衰变化是正常现象，借款人在还贷期间可能
出现收入下降或下岗失业等情况，也会导致贷款本息不能如期偿还。如果在贷款
人还款期间利率上调，贷款人还款额增加，违约风险将加大。另一方面，房产具
有消费品与投资品的双重特性，过度炒作、哄抬房价造成过高的还款额，这也是
贷款人的违约风险的来源之一。对于贷款申请人的信用调查的种种不确定因素以
及借款人未来收入的不确定性。迫使银行在发放个人住房贷款时不得不小心谨慎
地进行．无形中放慢了个人住房贷款的发展步伐。
(2)‘抵押物处置困难重重。虽然个人住房贷款规定借款人如发生违约，连续
5个月不能按期偿还贷款本息，银行有权处置抵押物，但需经借款人同意，否则只
、
能通过法院强制执行，银行需耗费大量人力、财力和物力，有时甚至得不偿失。
对此，法院首先进行调解，调解不成，才进行判决。而法院在判决时考虑的问题
很多．并不是纯法律问题，债权人银行只是其中一个方面，这时社会影响往往要
高于银行利益，特别是因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等
因素影响还款的。即便银行费尽心思，通过种种途径取得抵押物的处置权，抵押
物的处置问题仍是银行的难点，因为现阶段我国房地产二级市场还没有完善，处
置抵押物的执行机构也不明确。因而，如果没有一个较好的法律环境，银行不可
能把抵押物收回；如果没有完善的住房二级市场，收回的房子也较难交现或足值
变现。
(3)第三方担保失去意义。目前，办理个人住房贷款，银行要求提供第三方
保证，以此来承担连带责任保证，但在实际操作中对银行贷款风险的防范与控制
效果不佳。首先，提供第三方保证的是自然人或法人，很难预测其长时间的担保
能力。在提供担保的形式上，银行一般采取由房地产开发商提供阶段性担保方式。
刘力耕、李白宁：‘发展个人住房消费信贷业务的对策分析)，《中国房地产金融)2002．5．30．
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与其它企业相比．房地产受政策等因素制约较大，自身的资产负债率更高，其发
展也呈明显的波浪型，往往几个项目失误，就会面临亏损甚至倒闭的风险。而且，
由房地产开发商作担保还为假按揭开了口子。所谓假按揭，主要是开发企业以本
单位职工及其它关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。据了解，
开发商作假的方法一般是让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套
取银行贷款，严重一点的是派人四处收集身份证，办理贷款手续。而银行认为既
然有开发商作担保即使出现借款人不还款的情况也旬扣收开发商的保证金，不会
出现逾期，因此，放松了事先的风险防范措施，甚至睁一只眼闭一只眼，加上银
行间竞争，提高办理贷款效率成为各家银行取胜的法宝，进一步纵容了假按揭现
象。这暴露了我国在走向市场经济过程中政府部门和金融机构制度不完善、企业
和个人法制意识不强的一面，它的大量存在对国家宏观经济构成了严重的威胁。
一方面。假按揭大量占压了银行资金，极容易形成银行不良资产：另一方面，它
造成了房地产市场虚假繁荣的表象。引诱社会上大量的资金涌入房地产市场。另
外，开发商提供的是阶段性担保，按照按揭协议一旦开发商办出房产证，则银行
返还开发商的保证金，这样，银行的贷款不良率随着不能扣收保证金而出现递增
态势。而缺乏事先防范的各种风险随着这一层保护的揭开而逐步显露出来。
(4)银行还面临首期付款虚假的风险。依据个人住房贷款的规定，借款人以
所购房全部价款的30％或40％作为首期付款，银行工作人员在发放贷款时往往只注
重借款人的资信，而忽视了对首期付款的审查，如果借款人的首期付款不是自有
资金，而是民间借贷或是干臆伙同开发商开出假收据以套取银行资金，肯定会严
重影响借款人的还款能力，结果导致风险增大。
(Jk)现行金融法规对消费信贷缺乏明确的规定
现行的金融法规信贷条款基本上都是针对企业法人规定的，很少有针对居民
个人贷款的条款，使得银行开展消费信贷业务缺乏法律保障，对出现的问题往往
无所适从。
山东大学硕士学位论文
第四章发展我国个人住房消费信贷的对策
发展个人住房信贷是促进我国住宅建设新经济增长点的一项重要政策措旌。
目前，我国个人住房信贷业务已普遍开展，但整体规模还偏小，发展还很不充分。
通过与发达国家的住房消费贷款制度的比较，结合我国实际情况，应多管齐下，
采取适合我国住房抵押贷款体系发展的相应对策措施。
一、1制定政策引导和调节住房消费心理
我国较长时间的社会转型过渡时期，必然对健康、合理、稳定的住房消费心
理机制产生重大影响，而研究和调节这种机制必须采取相应的对策：
(一)国家制定合理、透明的住房消费政策
国家制定合理、透明的住房消费政策，使居民改变传统思想，并在了解住房
政策和规定的基础上，逐步树立起住房消费既是基本的生活需求，又是一种投资
的观念．扩大住房消费的对象和范围；同时使居民理解政策的合理性，进而自觉
贯彻执行新政策，形成稳定的住房消费大众心理预期。
(二)积极地推进住房制度改革
加快城镇住房制度由实物分配完全转为货币分配，停止实物分房，彻底切断
旧有的住房福利分配体制，扩大住房政策的透明度和稳定性，彻底改变人们传统
的消费观念和对福利分房的依恋心理，创造出一个良好的全新的住房消费风气和
氛围，促进住房消费心理机制的生成。
(三)制定优惠政策引导住房消费群体
针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消
费潜力一时不大的客观现实，个人住房信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费
欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层：既具有较好预期经济发展潜力和负债
住房消费心理，又急需住房的青年消费群体上，有针对性制定一些配套优惠激励
政策，如利率补贴，减免税费，免贷款抵押购房公证收费等，以启动和促进这些
中等收入阶层和青年群体的住房消费行为。
二、理顺住房供需关系，推进房价收入比合理化进程
‘我冒住房消费信贷存在的深层狄问题与采取的对策’，中大房地产信息，2000．11．22．
房价与收入是综合反映住房供应与住房需求关系的一个比数，它直接反馈出
社会对房价的承受能力，是国家研究和制定住房补贴政策、补贴标准，确定保障
性住房比例及进行工资制度改革的重要依据‘。房价收入比是否合理，将直接影响
住房商品化、社会化的推进。
(一)提高居民收入和加快社会保障制度建设，合理引导消费者预期
最终消费需求的实现一方面主要受到居民即期收入和积累财富的预算约束，
另一方面则受到居民持久收入预期的制约。城镇居民消费不足的主要原因是收入
预期下降和支出预期不确定因素增多造成的消费信心不足．即“有钱不敢花”。这
种即期消费愿望下降的主要原因是由于住房、医疗、子女教育、就业和养老保险
制度的改革，居民对即期收入敏感度强，对持久收入预期降低，从而阻碍了最终
消费需求的及时转换。提高城乡居民收入，调整收入分配结构，会在短期内有助
于缓解最终消费需求的转换问题。但不足以根本解决潜在最终消费需求的实现问
题，要从根本上解决，还需要加快市场化转轨进程，健全社会保障制度，明确居
民对住房、医疗、子女教育、就业和养老支出的预期。2实际上，个入帐户与社会
统筹相结合的社会保障资金管理办法可以使居民更好地解除住房、医疗、养老、
失业救济等的后顾之忧，对目前因建立个人帐户而略为增加的个人支出要尽快制
度化，要将新的社会保障制度的内容和优越性进行广泛的宣传教育，消除消费者
因对新体制的不了解不适应所产生的不安定感，使消费者在适应新的社会保障制
度基础上形成新的理性预期，让消费者增强即期消费欲望，适当提高居民收入的
消费倾向。要把社会保障立法摆在法制建设的优先位置，要抓紧制定出台《社会
保险法》，尽快形成以《社会保险法》为“龙头”，包括社会保险基金征缴和管理，
养老、医疗、失业、生育、工伤等法规和规章在内的社会保障法律框架。目前，
统一实行城镇全面货币化工资制度的条件基本成熟，“十五”时期国家将要把住
房等各种实物收入和工资外收入分配统一纳入货币化工资；在城镇住房制度改革
中实行住房工资和住房支出明补明收、先予后取政策。一方面增加住房工资以增
加货币供应量，提高工资水平，改变居民收入预期，刺激住房消费需求，另一方
面提高住房租金水平和住房公积金水平，通过住房分配货币化可增强居民住房消
费信贷的还贷能力；要提高政府公务员和企事业单位职工工资，改变连续几年城
1刘力耕、李白宁：‘发展个人住房消费信贷业务的对氟分析，．‘中嗣房地产金融'2002．5．30。
’范萤}平：r十五”时期我国消费需求潜力、消费年和请赞政馕研究)．200i年2月．
4()
山东大学硕士学位论文
镇居民收入增幅下降的局面，通过居民收入水平的普遍提高，改变消费者收入预
期，增强即期购买力。
(二)。明晰产权是降低房价的关键
我国城乡居民储蓄已达7万多亿，而这7万多亿的储蓄只集中在少数人手里。
一般来说，有钱的也有房，没钱的也没房。据有关方面统计，在商品房销售中，
购房者绝大多数是中等以上收入家庭，而对绝大多数中等收入以及中低和低收入
家庭来说，住宅需求还不能变成有效需求，这主要是由于居民住房价格相对于其
购买力而言过高，居民住房消费需求受到了收入限制和流动性约束。如前面所述，
合理的房价应该不超过居民年均收入的六倍，但中国大城市的房价几乎都超过了
人均年工资的10倍以上，因此，降低居民住房价格，、推进居民住房消费制度创新，
就成为启动居民住房消费的条件。
虽然我国加强住宅金融，改变了传统的购房付款方式，地方政府和企业相继
推出了一些优惠措藏，但是这都不能从根本上解决问题。要解决房价过高的现状，
必须解决产权明晰问题，这是当前和今后一段时间深化住房制度改革最关键的一
个问题。当前住宅商品价格过高，广大工薪阶层既买不起也租不起。问题的根源
在于房产与地产两种不同经济属性的商品联体流通造成房租、房价大大高于我国
现阶段劳动力再生产规律决定的工资水平。
一般而言，在市场经济条件下，住宅商品价格高是由成本和供求决定的。目
前的关键问题是，住宅商品的价格关系、流通体制不符合我国现行的所有制结构，
产权界限不清，公有制土地资产在流通中所有权实现形式出现体制性障碍。房产
和地产的物质存在形式是紧密联系而不可分离的，但是他们在经济上又是不同性
质的商品。房产作为商品可买断，所有权完全转移，产权主体可以转换；地产在
全民所有制条件下，只能是所有权商品化，即出租，而不能出售，产权主体不能
转移。从形式上说，出租50年，70年也只是使用权在一定期限的转让，而不是所
有权的转让。但是50年，70年的一次性收租，客观上的量变已引起部分质变，产
权几乎也转让出去了。在50年，70年期间，产权主体丧失了地产经营权，地租的
级差变化、土地的升值都落到承租人的手中。这种做法，一方面使长期地租～次
性加到房价之中，一方面为炒卖地皮、抬高房地产价格的投机行为留有更大的机
田明刚：‘关于新形势下如何完善我国房地产市场的几点建议)，2001年翦3期‘中国房地产信息)．
4
会。各地政府近几年来通过卖地得到一笔可观收入，有利于短期的城市建设，但
从长远来看，这将使城市的发展缺乏资金；同时也卖掉了公有制的优势。这在政
治和经济上都是不利的。为了启动房地产市场，我们不能搞人为的降价这种与市
场经济相悖的逆调节措旖，而应从根本上理顺经济关系，充分发挥公有制的优势，
采取房产与地产产权主体分立、分体流通的对策。今后非农土地一律国有化，房
地产开发商建设住宅，从项目批准之日起逐月向国有土地产权代理机构交纳租金。
土地使用年限根据建筑物周转流通时间确定，也可长达70年或更长。这样一方面
房租房价可以大幅度下跌，另一方面也可为城市的长远发展提供资金保证。房产
和地产分别流通之后，作为土地使用权的国家可以根据经济发展的态势，相机的
调整地租率，及时把社会经济进步的成果转为国有资产的增值。土她的增值再也
落不到私人手中，从根本上杜绝炒地皮引起的泡沫经济。
(三)控制对房地产开发的不合理收费等以降低房价
1997年国家计委、财政部颁布了关于取消48项建设项目收费的规定，但由于
投资方向调节税等大项税费未动，所以对房价的影响甚微，据估计取消的48项收
费约为200元左右。业内人士认为，从房价的构成看，占主要成本的地价和建筑
安装费没变，降价的可能性很小。从长远来看，建材价格和地价(我国土地资源
匮乏，人均耕地面积只占世界人均耕地面积的1／4)还存有上升的趋势，所以说，
近期内房价不可能有大幅度的下降，允许二级市场空置房享受税收优惠还不足以
使其销售价格降低到居民可承受范围之内。因此，应进一步规范住房一、二级市
场和房地产交易规则，强化保护住房消费者合法权益机制，降低住房交易税费，
创造公平、合理的住房消费环境。另外，政府要在政策上实行适当倾斜，在开发
过程中引入市场竞争机制和招标投标机制以降低成本，并根据居民购房的实际承
受能力控制民用住宅用地的出让价格，切实降低房价。
三、加快个人信用体系的建设，建立健全发达规范的个人住房信贷制度
(一)有效降低交易费用和极大地推动个人住房信贷的发展
一方面，可以降低银行成本。银行在向个人提供贷款时必须对个人信用十分
了解，但完全由银行对所有借款人的信用情况进行全面的调查，这种做法有很大
难度，而且银行成本也会提高。前文所述一些发达国家，已经建立个人信用调查
评估机构，其职能主要是提供有关个人是否有过违约、债务等记录及就业、收入
等状况。因此，目前我国应当借鉴国外经验，由中央银行牵头，各商业银行、证
生薹奎兰竺主主簦笙兰
券公司、保险公司等金融机构共同参与，组建相互联网的信息库，实现资源共享，
在此基础上成立个人信用登记公司，逐步建立起适合我国国情的个人信用登记、
使用制度。包括个人身份，个人银行帐户和收入来源，个人其它资产，个人保险、
保障，个人信用记录，信用支付及贷记信用卡等个人信用制度；成立个人信用调
查评估机构，对借款人的个人素质、实际收入、财产情况、负债情况等信用状况
进行调查分析和评估，并把这些情况反馈给银行，以便银行及时了解借款人的信
用状况，防范信贷风险。根据我国国情，个人信息的许多资料都来自国家行政部
门，且为国家有关部门服务，所以个人信用调查主要应以政府为主导力量，依托
财税、审计等部门建立专门从事个人信用的调查评估机构。同时银行也要在政府
个人信用调查机构的帮助下，对使用信用卡、个人支票、住房消费信用的用户进
行信用评估，建立多层次个人信用调查评估体系。
另一方面，减少客户贷款费用。现在银行主要通过强制客户进行住房保险来
分散风险，而一笔个人住房贷款少则几十万，多则上百万，仅仅强制住房保险就
让贷款人多付出了近万元的保险金。如果建立了个人信用调查评估机构，银行只
对单个客户投入数千元，通过相关的调查公司完全可以初步了解客户的收入和信
用状况，进而可根据贷款数额、年限或首付款比例等指标对借款人进行划分，决
定是否需要缴纳保险，节约了保险费用将有效提高借款人的贷款积极性。
(二)建立个人信用体系可有效防范道德风险
当前影响个人住房消费贷款业务健康持续发展的重要原因之一就是个人信用
制度的缺位。因为这一原因，贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平，假
按揭、恶意违约等道德风险使银行防不胜防。按照国外消费信贷通行的规则，为
了降低家庭住房消费信贷的偿还能力，住房支出与收入比率一般控制在28％至33％
之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入，贷款机构无法
确切计算和查证居民收入的实际水平，也就无法确认住房消费者的贷款资格，因
而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。而建立了个人信用体系，住房
金融机构可以通过特定的法律程序查阅到申请贷款人信用档案，里面全面记载个
人信用资料，其信用状况得以全面反映，包括个人信用资金账户、存取、纳税等
情况，并据以得出对其资信状况的准确判断，并作为是否贷款的依据。同时，银
行可通过权威性的个人信用评估机构，该机构负责对个人信用档案进行全面分析、
评估，确定个人信用等级，并提供标准化的资信证明文件。
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四、建立良好的住房信用风险分滩机制
无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场，住房消费信
用的风险总是客观存在的，随着我国住房实物分配福利制的终结，住房消费信用
业务的不断扩大，建立适宜良好的住房信用风险分摊机制已摆到议事日程。
(一)建立起兼顾贷款风险和借款人负担的住房贷款担保和保险制度
l、组建规范的国家专门的住房担保机构。组建住房担保机构不仅可以克服目
前由企业或个人出面担保的众多缺陷，又可以有效分散银行风险，特别是规避政
策风险，增加金融机构的安全性：同时，又可以通过担保机构为中低收入家庭住
房消费信贷提供担保，使住房消费者得到银行提供的贷款，解决居住问题。但是
在实际操作中住房信贷担保制度也存在难执行的缺陷。现在大多数银行要求借款
人要做住房财产保险，也持有商品房抵押合同，但借款人不按时还贷时，除非银
行事先确知借款人还有其它房产，否则几乎不可麓将其从充当抵押物的住房中扫
地出门，变卖抵贷。这就造成有还款能力的借款者拒不还贷的情况。
2、进一步完善个人住房信贷商业保险制度。制定政府的保险和保证、保障措
施，建立必要的住房消费信贷资金供给机制：建立和完善住房金融二级市场，充
分发挥社会保险基金与住房金融组合的支持作用。在住房一级金融市场的基础上，
尝试和支持保险基金、养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市
场，保险公司不能仅仅开办财产险和寿险，还应开办综合保险(包括住房、人身和
信用保险)，完善住房抵押保险体系，更好地体现和推动个人住房信贷的实施。
(二)建立和完善住房二级抵押市场，发展抵押贷款证券
住房二级市场的健全和完善直接关系到住房建设和消费能否真正进入货币化
的运作轨道，以及住房商品化、社会化的实现程度。它成功地将住宅金融市场与
资本市场有机结合，推动住房贷款风险分摊的社会化，为住房贷款抵押物的拍卖
和变现提供了方便，为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来源，又可以通过
产权重组，分散和转移住房贷款风险，有利于金融机构贷款风险的防范和控制。
首先，改变市场经营方式单一的局面。除准许有产权的房改房、微利房、商品房
在市场出售外，也允许拥有不完全产权的房改房，经国家作价收回后，在市场上
重新标价出售或出租经营。其次，降低税费。一方面调整房屋交易转让过程中的
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税费比例，
单项收取税
大市场有效
使买卖房屋的居民能够接受；另一方面同～消费者转手买卖房屋，只
费，鼓励有经济实力且有居住质量不断提高要求的居民以旧换新、扩
需求。
住房抵押贷款证券化作为一项金融创新工具，在美国、加拿大等西方国家较
为流行，对发展住房金融、解决居民住房问题发挥了重要作用。借鉴国外经验，
在我国住房抵押贷款形成一定规模后。可以让银行将个人住房抵押贷款资产按一
定的标准进行组合包装．以其所形成的现金流作为偿付基础，在资本市场向投资
者发行有价证券。这样一是强化国家对房地产资金市场的宏观调控，有利于政府
政策目标的实现：二是促进住房抵押贷款一级市场的发展，扩大个人住房消费信
贷规模；三是缓解商业银行住房金融业务的“短存长贷”问题，有效地防范和化
解信贷风险和经营风险；四是向社会投资者提供具有较高信誉的中长期投资工具。
五、加强房地产信贷业务管理
中国人民银行于2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务
管理的通知》(121号文)。《通知》中指出要加强房地产开发贷款管理、引导规范
贷款投向；严格控制土地储备贷款的发放等。其中个人购买第二套以上(含第二
套)住房的，应适当提高首付款比例，购买高档商品房、别墅、商业用房或第二
套以上(含第二套)住房，商业银行不再执行房贷优惠利率，将按照中国人民银
行公布的同期同档次贷款利率执行。2003年8月31日由新华社全文播发了被公认
为中国房地产市场发展的新五年计划的18号文——《国务院关于促进房地产市场
持续健康发展的通知》，18号文的要旨在于首次在国务院文件的层面，提出“房地
产业已经成为国民经济的支柱产业”。此外，它还提出要“促进房地产市场持续
健康发展”。两文的发布引起了房地产金融业的广泛争论，认为121号文严控房
地产信贷，而18号文尽管央行仍强调防范金融风险是必要的，但防范风险不能影
响住房信贷，尤其不能因信贷政策的变化而影响全国房地产业持续发展的大局。
本文认为12l号文和18号文并不矛盾，‘正如房地产资深顾问曾宪斌所说，这次央
行出台121号文件和国务院发布18号文件，一方面促使房地产企业开拓新的融资
渠道，创新融资手段；另一方面也促使金融机构创新房地产投资经营机制。建立
张文豪：(2003房产新政18号文并非对121号文的否定》． ‘财经杂志，．2003．Io．3．
山东大学硕士学位沦义
有效破解“促进产业健康发展”和“有效防范贷款风险⋯两难”课题的管理机制。
本文认为要有效防范房地产信贷风险应从金融机构加强内部风险防范
管理入手。因为借款人有没有还款能力不是目前住房信贷违约率上升的主要诱因，
商业银行个人住房抵押贷款的制度框架明显缺乏事先和事后的，针对借款人道德
风险的防范机制才是症结所在，要让新一轮住房投资和消费热潮少些意外夭折，
银行就要在防范借款人的道德风险上多费些心思。
(一)对开发商的信贷支持应该慎重
既然难以从开发商的注册资金和经营管理方面准确评估其资信，则银行完全
可以推后贷款发放，在建筑施工开发的后期介入；也可以通过了解开发商己完成
的楼盘来了解其市场运作能力。
(二)对个人住房信贷的事先风险防范应防止走形式
为了降低金融机构的风险，建议各银行应严把贷前的资信审查和贷后的违约
处理两个关口。贷前，银行应审查借款人资金来源、先期债务；审查借款人的贷
款额度与收入的比率(一般额定为4％)；审查贷款人∞贷款与房价的比率(一般额
定为80％)：审查借款人的抵押物的产权归属、价值、性质，建立借款人财务记录
有效监控体系，如个人收入、纳税状况、犯罪记录等。
(三)个人住房信贷的事后风险防范必须跟上
贷后，建议银行在每月的固定日期扣划应还本息，超过当月末没有偿还本息，
则除计收罚息外，贷款机构应将情况报告专业资信评估机构，从而对借款人今后
的信誉产生一定的影响；逾期30天，贷款应收本息要记入逾期贷款科目，逾期60
天要登门催收贷款本息和罚金，逾期60一90天贷款机构应将这笔贷款做呆帐损失
分祈，作出延期归还贷款还是着手处理抵押房屋的决定，逾期90天以后将贷款记
入呆帐科目，贷款机构应向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。在贷款合约中即应规
定，如果借款人恶意违约，则银行可以考虑为借款人短期租借住房，催促借款人
从作为抵押物的住房中搬出并实施拍卖。如果银行对借款人的信用违约软弱纵容，
那么就失去了遏制道德风险的根本手段。
(四)银行自身应建立起科学的风险约束机制
如：资金来源约束资金运用的原则，债务期限结构与资产期限结构相统一的
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原则，充足的贮备资金和流动资金与最大限度减少资金闲置的原则等。此外，完
善管理体制，减少中闻环节，提高工作效率，也应成为银行方面的当务之急。
六、。加快个人住房信贷业务改革和服务创新
(一)思想上提高认识
思想上。银行内部要对个人住房信贷对促进住房建设和经济增长的相互关系
有足够清醒的认识，提高进一步开拓进取意识，改变旧有习惯模式和思维定式，
大胆创新，勇于改革。
(二)逐步推出多元化的住房金融工具
根据市场细分的原则，提供适应不同年龄、不同收入群体借款人需要的多样
化的贷款品种系列。比如，针对年轻人或目前收入较低但增长潜力较大的借款人，
可以提供渐进的个人住房贷款，使每月还款额与收入的增加同步：针对中老年人
或目前收入较高但有减少趋势的借款人，可以采用递减的贷款方式，使其每月还
款额与其收入的减少相一致；针对消费者的不同要求，开辟房改房贷款、使用权
房贷款，房屋互换贷款、私房二手房买卖贷款，尽快形成品种齐全，层次分明的
住房消费信贷的格局：同时，围绕个人住房信贷这一领域，开展住房信息咨询，
买卖指南、个人住房贷款方案设计，房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等
“一条龙”服务，充分发挥其主观能动性，扩大个人住房信贷的规模。
(三)个人住房贷款的统一经办
在金融体制上和银行内部操作上实现个人住房贷款经办的集中化、部门化、
专业化，有利于规范个人住房贷款的开展，提高工作效率，降低经办成本，进而
提高服务水平和盈利能力，增强加入WTO后我国商业银行的竞争能力。根据我国
加入WTO的协议，外资银行在两年内获准经营对企业的人民币业务，在5年内将
获准经营对居民个人的人民币零售业务，这无疑将给我国银行业带来很大的冲击
和挑战。因此，我们要充分利用向外资银行全面开放个人金融业务之前的5年时
间，正确认识个人住房信贷业务的重要性，积极拓展业务范围，使我国银行个人
住房信贷业务的管理水平、业务范围以及专业技术人才等都发展到一个更高的水
平，在与外资银行的激烈竞争中立于不败之地。
贾广檩：‘发展我国住房信贷需再寻对策l，中国房地产报，2000年8月17日．
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七、加强个人住房信贷的立法和执法
目前，虽然我国已出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、
《个人住房担保贷款管理试行办法》等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问
世，致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释
缺乏权威性依据，特别是在借款人不履约还款时的抵押物处置方面，还缺乏操作
经验。应尽快制定住房抵押贷款法等有关个人住房贷款的法律法规，修改和完善
《担保法》、《贷款通则》等法律法规，以及产权登记制度(特别是住房及住房产
权)，用严格的制度规定和严肃的法律规范借贷双方的信用行为，保障借贷双方的
合法权益。目前我国不少地方存在的“依法判决难执行更难”的顽症，使商业银
行面对信贷资产出现的风险难以进行资产保全，因而改善目前执法环境成为迫切
问题。
山东大学硕士学位论文
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致谢
首先，感谢我的导师赵尚梅教授。从论文开题以来，赵老师对我的论文的选
题，提纲的草拟，资料的搜集，到具体内容及文章结构的安排都给予了细心的指
导，对我写作过程中的难点和疑点进行了研究方法的详细讲解。赵老师严谨的治
学态度和耐心细致的教学方式将使我在今后的学习与工作当中不断受益。
其次，感谢经济学院的老师们，三年的各类经济理论与实践的熏陶为我的论文
写作打下了坚实的基础，对此，表示衷心的感谢。
最后，感谢我的父母家人，看见由父母一手带大的儿子虎头虎脑，丈夫和儿子
坐在灯前看书的样子，我由衷的感到是他们的支持和无私奉献使我能够安心学习
以顺利完成学业，我只有继续努力学习和工作以回报他们对我的爱。
山东大学硕士学位论文
攻读学位期间发表的学术论文目录
《破解“三农”问题的思考》，《山东农业》2003年第6期(总第174期)，刊
号ISSNl004—6925 CN37—1208／S，2003年6月1日出版，第19页，独立完成。
附件二
学位论文评阅及答辩情况表
学号：01 02991003 姓名：邵伟
姓名专业技术职务． 所在单位对论文总体评价“
匿名评阅合格
论
文匿名评阅良好
评
阆匿名评阕良好
人
姓名专业技术职务所在单位备注
主席王朝弟高级经济师山东银监局
胡金焱教授山东大学经济学院
答姜旭朝教授山东大学经济学院
辩
委委秦凤鸣教授山东大学经济学院
员
会黄金平教授山东大学经济学院
成
员
员
答辩委员会对论文
良好答辩秘书张乐答辩日期2004-5-22
的总体评价“
备注
※优秀为“A”；良好为⋯B’；合格为⋯C’；不合格为⋯D’。
学位论文评阅及答辩情况表
姓名专业技术职务所在单位对论文总体评价“
论
、又
评
阅
人
姓名专业技术职务所在单位备注
主席
答
辩
委委
员
会
成
员
员
答辩委员会对论文
的总体评价“
答辩秘书l 答辩日期
备注
※优秀为“h-；良好为“B”；合格为“C”；不合格为“D”。