首都经济贸易大学
硕士学位论文
我国房产企业融资渠道的研究
姓名：赵娜新
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：龙菊
20100301
I
摘要
房地产业是一个高度的资金密集型产业 主要有高投入高风险高产出的特性
能否获得充足的资金支持对房地产业的发展至关重要到目前为止我国除了部分房地
产企业能够通过上市取得融资外绝大多数房地产公司开发项目只能依赖银行贷款
随着我国房地产投融资体制的变化和中国人民银行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷
款限制性规定等政策的出台融资门槛逐步提高房地产企业的资金需求面临着前所
未有的挑战房地产企业是否能获得足够的资金支持融资渠道是否畅通己经成为
制约中国房地产企业进一步发展壮大的关键因素如何解决房地产业发展的资金瓶
颈尽快建立健全多渠道的房地产融资体系己是摆在全行业面前急需解决的重大课
题房地产融资无论是对于金融业还是房地产企业来说都是非常重要的问题
本文首先对于国内外房地产融资的现状进行了概述然后从我国房地产企业融资
的现状入手找出现存融资渠道的不足之处并且深入分析了我国房产企业目前融资
模式单一的问题以及由此带来的后果最后提出了我国需要建立房地产多元化融资
模式的必要性为此本文还依靠借助分析外国成熟的融资经验对比分析我国融资
方式的欠缺最终提出了建立以银行信贷为主并适当发展房地产投资信托基金然
后配以股权融资债券融资等多种渠道的多元化融资方式并且提出了相配套的政策建
议
关键词房地产企业 融资渠道 房地产投资信托基金 多元化融资
II
Abstract
The real estate industry is a classic capital-intensive industry which have the
characters of high input, high risk, high outcome. Enough financial support is extremely
important for the development of real estate industry. So far, in china except part of real
estate enterprises which depend on going pubic for financing, the majority of these
corporations only can collect money by huge loans from bank. With change of real estate
investment system and adaptation of all kinds of restrictive policies published by PBOC
involving in housing development loans and mortgages, financing is more and more
difficult, the real estate corporation is facing the huge challenge of the shortage of finance.
Today, the real competition come from the innovative financing methods and financing
market competition. If the real estate industries can acquire enough financing support and
if the financing channel is smooth have become the one of the most important factor which
limit the development of real estate companies in our county. How to resolve successfully
the financing problem ,and establish a sound system for real estate financing have become
the biggest topics that should be urgently settled. Real estate financing is a meaningful
problem no matter for finance market or real estate industry.
This thesis firstly provide a overview of research situation about financing theory at
home and abroad, and then base on the financing status in our county ,we find out the
weakness in that patter and focus on analyzing the issue about financing model and a series
of consequence. And finally this thesis put up with a conclusion that we need to construct a
diversified financing model. For that reason, depend on analyzing mature financing
experience from abroad, this thesis comparatively analyze the shortage of our current
financing method in the market and ultimately put forward the financing patter of bank
credit-based and appropriately developing REITs and subsidiary equity and debt financing .
And the paper also propose the policy recommendation which cope with the financing
model
[Key words ]: real estate corporation financing channel Diversified financing
model Real Estate Investment Trust(REIT)
独 创 性 声 明
本人郑重声明今所呈交的 论文是我
个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果尽我所知文中
除了特别加以标注和致谢的地方外论文中不包含其他人已经发表或撰
写的内容及科研成果也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育机
构的学位或证书所使用过的材料
作者签名 日期 年 月 日
关于论文使用授权的说明
本人完全了解首都经济贸易大学有关保留 使用学位论文的有关规
定即学校有权保留送交论文的复印件允许论文被查阅借阅或网
络索引学校可以公布论文的全部或部分内容可以采取影印缩印或
其它复制手段保存论文保密的论文在解密后应遵守此规定
作者签名 导师签名 日期 年 月 日
首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产企业融资渠道的研究
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1 导论
1.1 研究背景
房地产企业目前毋庸置疑的成为我国国民经济发展的支柱产业但是对于我国房
地产业及其重要的发展地位及极快的发展速度而言我国的房地产融资渠道显得相对
的滞后作为资金高度密集的产业房地产业的发展对于金融市场有着很大的依赖
而房地产金融市场发展的缓慢毫无疑问将会成为制约我国房地产企业迅速发展的难
题所以如何发展房地产金融拓宽房地产企业的融资渠道满足房产企业巨大的
资金缺口成为了整个房地产业面临的紧迫课题
1.1.1 政府政策背景
政府政策背景主要是包括了两方面的内容 一是宏观调控在房地产领域政府实
施了相对比较严格的土地和信贷紧缩政策二是考虑防范金融风险金融监管层对于
银行的房地产信贷业务做出了相应的限制如提高自有资金比例要求严格贷款审批
手续密切关注资金流向限制资金使用途径等等
1 宏观调控政策仍会继续
从宏观经济形式看 我国的GDP 一直高速增长但是与高速经济发展不相协调
的就是出现了严重的结构失衡主要表现为固定资产投资增长过快尤其包括房地产
投资如果固定资产投资增长过快的话就会对国民经济的正常运转产生极大的影响
处理不当就有可能引发信贷的急速膨胀原材料能源等生产资料价格的上涨造
成产业结构的失衡为了更好的解决固定资产投资增长过快的问题政府就要加以干
预出台一系列的紧缩的调控政策措施
而对于房地产企业而言 政府就会实行严格的土地和信贷紧缩的措施从土地和
信贷两个方面对于房地产企业加以调控尤其是还出台了相关的政策措施限制了银行
等金融机构对于房地产企业的资金支持房地产企业面临巨额的资金需求别无它法
只能寻求银行信贷以外的求道来获取资金支持
2 在化解金融风险方面
政府实施紧缩型的宏观调控政策的另一目的就是为了降低金融风险 确保国民经
济健康快速的发展与其他行业不同房地产行业的发展关乎到无数相关行业的发展
如有不慎将会威胁到整体国民经济运行
目前我国房地产金融存在一下几方面的风险
1 土地购置与房地产信贷过度的依赖银行60%以上的开发资金直接或是间接
来自于银行信贷在这样一个主要依赖于银行贷款的融资方式中银行这一资金的供
给者其实承担着巨大的风险房地产企业作为一个暴利的行业一旦获得所需要的资
金项目开发成功将会获得巨额的利润回报而一旦项目失败无法按时还清欠款
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银行就会因此而承担巨大的坏账损失这样房地产企业就会把大部分的风险转嫁给
银行来承担而银行则相反在项目开发成功的情况下只会收回本金和获取较少的
利息费用无缘巨额利润的分享如果项目开发失败则会承担较大的坏账风险同
时由于某些地区房地产投资存在着过热的现象导致泡沫虚增现象一旦泡沫破裂
而作为抵押物的房产将会出现大幅度的跳水银行的贷款根本无法收回
2 金融体系不健全金融机构经营不规范管理不严格
金融机构之间没有很好的合作关系 信息共享度很低只要表现在市场上的贷款
审批不规范抵押物的管理不严格与房地产的快速发展相比金融业显得相对的滞
后缺乏与市场经济相适应的激励监管制度因此造成了银行系统中很多的经营漏
洞这个是直接导致今年来我国房地产金融市场发展缓慢的主要原因
3 土地储备制度不完善银行监管不到位缺乏有效的担保措施向政府储备
中心发放的政府储备贷款也存在较大的市场风险和信用风险
1.1.2 产业发展背景
产业发展背景主要也包括两个方面的问题 一是由于市场上的竞争造成房地产业
的集中度过高房地产企业想要迅速的发展壮大就需要巨额的资金支持这样就要
求融资市场的发展保证充足的资金来源二是房地产行业运作模式的转变使得房
地产运营重心像金融运作靠拢
市场竞争引发的房地产行业的集中度过高 处于规模效应的考虑以及房地产行业
暴利的驱使使得房地产行业的竞争愈演愈烈在这样的情况下必然就会导致房地
产业的集中度越来越高同时在高度竞争的情况下会有越来越多的人进入房地产
行业暴利时代将会结束而那些经营素质低下管理不善的企业最终就会被整体素
质较高竞争力较强的企业所淘汰随着产业的集中度越来越高企业的资产规模将
会迅速的扩张一方面企业就会需要强大的资金保障以便能够提供长期安全稳
定的资金链而传统意义上的单一的依赖商业银行贷款这一信贷途径将无法满足企业
扩张所需要的庞大的资金需求这就要求房地产企业必须拓宽原有的融资渠道寻求
其他的融资方式来满足资金缺口如上市融资债券融资房地产信托利用外资等
等另一方面房地产企业在扩张资产规模的同时应该注重金融风险的防范维护我国
金融秩序的稳定这就要求企业能够更好的对自己的资本结构进行管理不断的寻求
能够降低风险而又能够获得较高收益的资本结构
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1.2 国内外研究现状分析
1.2.1 国外研究现状分析
1 融资理论
1 早期的融资理论
最早对于资本的问题进行归纳评价的是美国的经济学家大卫.戴兰德1952 年
他提出了企业的资本机构是按照以下的三种方法来确立的即净收入法净营运收入
法和传统法这就是早期的资本机构理论净收入理论认为负债可以使企业的资本
成本降低负债的程度越高企业的价值就会越大净营运收入理论认为无论是财
务杠杆怎样的变化企业的加权平均成本是固定的因而企业的总体价值也是不变的
企业的总体价值与财务杠杆作用没什么直接的联系因此不存在资本结构最有的决策
问题传统理论是介于净收入理论和净营运收入理论之间的该理论认为负债的增加
对于增加企业的价值方面是有利的但必须要有个度企业也确实存在一个使企业的
市场价值最大化的资本结构且要通过财务杠杆来获取在最佳资本结构点负债的
实际边际成本率与权益资本的边际成本率相同
2 融资理论的发展
m m 理论
当时最具有影响力的融资结构理论是 m m 理论这个理论是由美国学者莫迪利
亚尼和米勒于1958 年在美国经济评论上发表的论文资本成本公司财务与投
资理论中提出来的枷理论是对早期的净营运收入理论做的进一步的发展并且严
格的通过了数学推导证明了在一系列严格的假设条件下企业的价值与所采取的融
资方式无关的理论
权 衡 理 论
mm 理论之后 不同的学者从不同的角度对企业融资结构问题提出了各自的模
型权衡理论出现于20 世纪70 年代这一理论是对mm理论的再修正权衡理论只
要是探讨企业在存在财务风险和破产成本以及代理成本的情况下融资结构与企业市
场价值的关系权衡理论认为制约企业无限追求免税优惠或负债的最大值的关键因素
是由债务上升而形成的企业风险和费用企业债务增加使企业陷入财务危机甚至破产
的可能性也增加随着企业债务增加而提高的风险和各种费用会增加企业的额外成
本从而降低其市场价值因此企业最佳融资结构应当是在负债价值最大化和债务
上升带来的财务危机成本以及代理成本之间选择最佳点
(3 )企业 融 资 的优序理论
进入 70 年代以后企业融资理论进入一个新的阶段1984 年梅耶斯通过建立
一个投资项目信息不对称的简单模型提出了等级筹资假设该理论的研究并不只是
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继续延续以前企业融资理论中那些只注重税收破产等外部因素对企业最优融资
结构的影响而是尝试通过信息不对称理论中的信号动机激励等概念
从企业内部因素来开展对企业融资问题的分析该理论主要考虑当管理者预测
企业前景将变好时他们会减少股权融资从而避免新增的投资者分享企业未来增长
的收益;而当他们知道企业的前景将变糟的时候他们就会倾向于进行股权融资让
新增的投资者来分担企业未来的损失因此在信息不对称时企业就会凭借各种借
口来避免发行普通股或其他风险证券来取得对投资项目的融资为使内部融资能更好
的满足正常权益投资收益率的投资需要企业必须要确立一个目标股利比率在确保
安全的前提下企业才会策划通过向外部融资以解决其部分资金需求而且通常会从
发行风险较低的证券开始因此优序融资理论的主要思想原则就是:偏好内部融资
如果需要外部融资则偏好债券
1.2.2 国内研究现状分析
在融资方面最重要的理论就是 MM 理论它对企业进行融资提供了重要的理论
基础虽然MM 理论并没有很强的实践意义但是对于企业考虑融资方式计划融
资决策的提出指明了有利的思考方向和相当的指导意义
1 平衡理论
平衡理论是由税差学派与破产成本学派最终汇集形成的主要是研究融资结构的
成本与权益的平衡问题早期平衡理论主要讲的是企业最佳资本结构就是在负债的
税收收益与破产成本现值之间进行平衡后平衡理论将负债的成本从破产成本进一步
扩展到代理成本财务困境成本及非负债税收收益损失等方面又把税收收益从单纯
的负债税收收益引申到了非负债税收收益方面把融资结构看作在税收收益与各类负
债相关成本之间的平衡
2 信息不对称下的现代融资理论
市场参与者之间存在着信息差异 并将导致出现逆向选择和道德风险在此基础
上的企业融资问题研究应从企业内部因素来展开分析将早期和现代融资理论中的
平衡问题转化为结构和制度设计问题
(1)新优序列理论
新优序理论最早将信息不对称问题引入了企业融资理论研究中 在我国实际来
看发行新股并没有引起股价的下跌这主要是由于我国股市发展不完善存在发行
股票额度限制
(2)代理成本理论
该理论通过引入代理成本的概念来分析企业的最优资本结构的决定 以代理理
论企业理论财产所有权理论来系统分析和解释信息不对称下的企业融资结构问题
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(3)控制权理论
该理论是在代理成本理论的基础上进行延续 主要探讨了在企业融资结构决定了
企业收入分配流的同时也决定了企业控制权的分配
(4)信号模型理论
该理论是将斯宾赛的信号理论引入资本结构理论中 信号模型只是一种方法它
探讨在不对称信息下企业怎样通过适当的方法向市场传递有关企业价值的信号以
此来影响融资者的决策最有影响的两个模型是利兰派尔模型和罗思模型最优
资本结构在理论上是存在的但是不能够精确的测定尽管如此它仍对我们选择融
资方式提供了一种思考问题的角度和方法
从目前的研究来看 我国金融理论界对于房地产融资的研究探索来尚处于初级阶
段的层面上对于融资渠道的研究则只要是注重于传统融资方式的分析对于房地产
融资企业的规模差异没有给予足够的重视由于我国房地产企业的资金规模实力都相
差比较大中小型企业占大多数泛泛而谈房地产融资并不能真正实际的解决问题
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2 房地产融资理论基础研究
2.1 房地产企业融资的概述
2.1.1 房地产与房地产金融
房地产业是指从事房地产项目的开发 经营和服务的行业我国改革开放以来
房地产业得到了快速的发展同时也带动了其他如交通建筑业以及周边商业的发展
房地产业作为生产经营性产业对于整个国民经济的发展有着举足轻重的作用而房
地产作为一种特殊的商品相对于其他一般的商品来讲价值较大在项目初期以及
生产和再生产的过程中都需要需求大量的资金同时在房产销售变现的过程中也会
要求巨大的资金支持所以房地产业的发展在很大的程度上需要依靠金融市场的融
资金融市场的发展与房地产业的发展是紧密的联系在一起
房地产金融就是指银行或非银行等金融机构以房地产为特定的对象 在房地产的
开发生产流通和消费的过程中通过资金流通和信用渠道所进行的筹集资金的活
动
房地产金融就是以不动产 房产为抵押物进行融资房地产金融机构为房地产
企业提供资金支持从整体上来讲房地产金融为房地产业的开发注入了大量的资金
极大的促进了房地产业的发展
2.1.2 房地产融资与金融创新
房地产巨大的价值决定了房地产业巨大的资金缺口 单靠公司或是个人实力并不
能填满这个巨大的缺口这就决定了房地产开发企业必须依赖各种金融机构为自己的
房地产开发过程中提供巨大的资金支持而房地产融资由于规模越来越大耗资金
额与项目风险也随之增加如果采用传统的融资方式很难有投资者敢于投资其实
在房地产开发建设的领域蕴藏着巨大的金融创新的空间
2.2 房地产融资时应该考虑的因素
2.2.1 融资方式
1 内源融资
内源融资是指从企业内部筹集资金 即指将企业的自有资金或是生产经营过程中
所累积部分的资金转化为投资资金实质上是内部股权融资在企业内部通过留存收
益固定资产折旧资本公积等方式实现具有运用企业原始资本投资成本低的优
点但是除非企业获得相当的利润一般情况下企业不希望动用原始资本
2 外源融资
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外源融资是指企业通过金融媒介通过直接融资或是间接融资的方式从企业外部
的投资者获得需要的资金具有速度快大量灵活的优点在发达国家的资本市场
外源融资就属于非常重要的融资方式对于企业所需要的短期资金一般通过赊购
短期拆借银行借贷商业信用等获得对于企业所需要的中期借款主要是通过像
银行筹集中期借款商业信用而对于长期贷款主要通过发行股票债券直接吸收
投资长期借款外商直接投资等来实现 对于企业的外源融资是否直接面向投资者
可以将外源融资分为直接投资和间接投资以投资者对企业的控制程度分为股权融资
和债权融资
3 直接融资
直接融资是指企业直接面向投资者进行融资 投资者与被投资者之间直接形成一
种债权债务关系资金供求双方紧密联系有利于资金的有效的配置和高效的利用
主要的优点就是筹资成本较低而资金收益较大缺点是融资双方在金额利率期限
上和归还方式上受到诸多的限制并且由于缺乏完善的二级市场直接融资工具的流
动性比较弱导致风险较大
4 间接融资
间接融资是指资金供求双方通过金融机构等的中介来实现资金的融通行为 也就
是企业面对的不是直接的投资者而是银行等的金融机构它的优点是灵活方便提高
金融规模经济缺点是资金供求双方的失去紧密的联系资金供给者在一定程度上降
低了对资金运用有效性的关注同时减少了资金使用者的压力而且金融机构的参与
会增加资金使用者的资金使用成本在我国间接融资主要就是指银行为主的融资
属于间接债权融资
5 股权融资
股权融资主要是指企业通过发行股票筹集资金 股票持有者对于企业的生产经营
享有决策权
6 债权融资
债权融资主要是企业发行有价证券 并且保证到期归还本金和支付相应的利息的
一种融资行为企业成为债务人享有到期归还义务而资金供给者作为债权人享有
到期收回本金和利息的权利但是债权人对于公司的生产经营并不享有决策权主要
优点就是取得借款较为灵活审批手续比较简单缺点就是在企业资产负债率较高的
情况下难以通过发行债券取得借款而且到期还款付息的压力较大会产生一定的
财务风险
2.2.2 融资成本
首先 从企业来讲融资成本是指企业使用资金而必须付出的代价在资金的交
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易中企业获得的只是资金的使用权并不是所有权而且因为这种使用权的获得
企业必须偿付给自己所获得的一定的利益就是所谓的使用资金的代价而这种代价
就体现为租金利息股利等
2.2.3 融资结构
融资结构是指企业各种资金的来源 组合以及相互的关系企业选择的融资方式
不同以及在相同融资方式下确定的融资量不同就会形成不同的融资结构融资结构
的表现形式内源融资比例和外源融资比例直接融资比例与间接融资比例长期资
本比例和短期资本比例股权融资比例和债权融资比例
2.2.4 融资风险
融资风险 也称财务风险它是指由于负债筹资而引起的到期的债务不能偿还的
可能性不同的筹资方式所带来的偿债压力的大小也不相同债务资金需要还本付息
不同的期限不同的方式不同的金额所承担的偿还压力不同
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3 国外房地产融资的实践与启示
3.1 国外房地产融资的历程分析
3.3.1 美国抵押贷款证券化模式
美国的抵押贷款证券化模式主要是以证券融资为主的房地产金融模式主要特点
包括一就是抵押贷款模式的多样化包括固定利率抵押贷款分期偿付抵押贷款
循环住宅贷款可变利率抵押贷款一揽子交易抵押贷款分享增值抵押贷款
期末巨额付清抵押贷款等等二是完善的住房抵押市场包括初级抵押市场和二级抵
押市场初级抵押市场主体主要是商业银行等金融机构二级住房抵押市场的主体是
联邦住宅抵押贷款协会三是政府在住房抵押贷款市场上发挥的调节作用对于初级
市场政府的参与主要是对个人抵押贷款提供担保和保险政府对于二级市场的干预
程度较深
3.3.2 德国住房储蓄融资模式
抵押银行 建房互助储金信贷社和储蓄银行是德国专门从事房地产信贷的金融机
构德国储蓄银行主要是吸收国民的储蓄存款对于不够资金购买住房的购房者当
存款数额到达一定程度时根据相应的比例来提供银行贷款而这种贷款只能用于与房
屋有关的项目包括房屋购买改造房地产开发等同时要求储户以贷款的对象来
抵押住房储蓄银行的贷款利率是不变的一般情况下都会低于市场利率并且不受
其变化影响减少了居民由于市场的波动所承受的风险
3.3.3 新加坡强制公积金模式
新加坡的政府公积金制度是始于 1955 年随着政府公共住房计划的实施
公积金的使用范围扩大到住房领域是公积金覆盖到住房医疗卫生养老等方面
的综合体系按照新加坡住房公积金制度所有新加坡的永久性公民以及受雇于新加
坡的公民都应该遵守公积金制度雇员和雇主应该按照薪酬的一定比例缴纳公积金
一部分从职工的薪酬里扣一部分雇主负担新加坡的公积金制度具有稳定性强制
性广泛性的特点
3.3.4 日本财政储蓄模式
日本财政储蓄模式的主要特点 一官方机构是住房信贷的主要供给者 二住房
储蓄制度当家庭住房储蓄达到一定的水平后可以享有优先购买政府建造的公共住房
的权利并可以从住房金融公库中获得贷款三是财政的投资性贷款时住房信贷的主
要资金来源财政投资性贷款通过两种渠道进行住房建设其一
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它作为住房都市整备公团的资金来源直接转化为住房建设投资其二向住房金
融公库提供住房信贷资金住房金融公库对需要构建住房的家庭提供优惠贷款
3.2 国外成熟的融资渠道借鉴分析
3.2.1 房地产投资基金
所谓房地产产业投资基金是指通过发行基金收益凭证筹集资金 然后交由专门的
投资机构进行管理运作资金主要是投资于房地产产业链中的公司和项目以获取投
资收益或是资本增值的一种基金房地产投资基金在美国被成为房地产投资信托资
金也就是通常所说的RETIs 最早出现于美国是依据1960 年美国国会的房地
产投资信托法案的规定按照一定的法人形式组建而成的
美国房地产投资信托基金的特点
1 流动性强大多数的RETIs 可以在证券市场上市
2 参与性强由于房地产业是一个高度的资金密集的产业对于投资者来说
只依靠手里少量的资金是无法分享房产业的巨额利润的而投资基金作为一个专门管
理房产投资的机构可以有效的收集社会上的闲散资金并通过专业的人士管理这些投
入到房产业的资金对于房产企业来讲也有效的打破了单靠银行渠道进行融资的单
一局面拓宽了融资的渠道
3 收益性高房产业作为一个高回报的行业毫无疑问能给投资者带来相当可
观的利润回报
4 投资组合管理有效的分散风险由于RETIs 是由专业的管理人员进行房产的
参与投资能在保证润的情况下进行投资多样化组合管理使自己投资所涵盖的物种
尽可能的丰富分布的区域足够的广泛从而能够保证资产的安全
3.2.2 债权融资
国外企业债券市场最为发达的国家就是美国 它的债券品种比较丰富发行程序
比较简单美国企业债券市场分为公开发行和私募两种发行采取注册制发行规模
很大在债券品种包括期限利率偿还方式等方面设计丰富债券衍生品市场也比
较发达美国债券分为联邦政府债券公司债券州地方政府债券以及杨基债券州
和地方政府债券又分为普通契约债券有限契约债券岁入债券住宅债券联邦政
府债券又分为联邦政府财政部发行的债券和联邦政府部门发行的债券公司债券指长
期债券面值1000 美元每半年付次利息到期还本付息主要包括抵押债券无
担保债券可转换债券垃圾债券质押债券收益债券设备信托债券零息债券
等杨基债券是指外国发行者在美国金融市场上发行的一种债券美国的债券发行市
场分为国家债券发行市场地方债券发行市场公司债券发行市场和杨基债券发行市
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场美国成熟完备的债券市场体系除了具有设计丰富的债券产品还有就是由于美国
债券市场拥有运作良好的债券信用评级系统债券信用评级一般分为两个阶段首先
是对发行债券的发行主体经营状况以及在发行条款上做初步的评估其次是做出债券
等级的决策美国的债券机制发达完善具有统一的标准
企业债券已经成为了发达国家企业主要的融资手段 在成熟的债券市场上企业
债券的规模往往是股权融资的3-10 倍
3.3 国外房地产融资对我国的实践启示与经验借鉴
中国的房地产融资主要依赖于银行 而国外融资则只有很小的一部分来自于银行
的信贷大部分来自于社会的闲散资金也就是以市场为主导的融资模式国外的融
资体系比较发达在一定程度上更能有效的相互制约集积资金除了有银行贷款
还包括了不动产信托退休基金投资信托基金等多种金融工具这种多样的融资模
式不仅分散了投资的风险也同时分散了房地产业的利润使得更多的人能受益于这
个高速发展的行业在中国的融资模式还尚未发达监管制度还不是很完善的今天
我们不能完全照搬国外的融资方式但是这样多样化的融资方式却对于我们国家拓宽
对充足的基金然后通过一定的传导程序把资金提供给资金需求者所以这样的一个
资金借入转出的过程就会需要一个传导机制以及一个完善的市场来完成发达国家一
般都会拥有相对比较完善的房地产市场的金融体系我们国家要想尽快的拓宽融资渠
道也应该借鉴经验尽快的建立一个以银行信贷为一级市场以债权投资股权投
资房地产投资基金等位二级市场的房地产金融体系
1 信贷品种的多样化房地产业是一个高度的资金密集型产业建设周期较长
为了满足企业不同建设阶段的资金需求应该推出不同的信贷品种包括政策性开发
贷款品种和商业性开发贷款品种短期信贷资金产品和长期信贷资金产品抵押型信
贷产品和担保行信贷产品等等同时应该根据市场上的不同需求加大产品创新的力
度满足市场需要
2 建立完备的房地产金融法律法规为了规范房地产金融市场的发展发达国
家都建立了一些相对比较完善的房地产金融法律及规范这些法律的制定和实施可以
对房地产企业的开发信贷做出具体的规范减少违规现象保证房地产金融市场的健
康发展
3 培养专业的房地产金融从业人员队伍专业的从业人员不但应该具备完备的
金融理论和实践经验同时也应该能够准确的掌握房地产业的运作机制这样的高素
质队伍才能够较好的保持房地产业的开发信贷业务有序的发展
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4 我国房地产融资现状研究
4.1 我国房地产的融资方式与现状分析
4.1.1 我国房地产企业融资方式介绍
我国房地产融资渠道主要有银行信贷 债券筹资信托筹资上市融资等方式
从表面上看我国房地产企业的融资渠道呈现了多元化的趋势而实际上我国现在超
过半数的房地产企业开发资金都直接或是间接的来源于银行的信贷其他的融资方式
虽然存在但是所占的比重确是相对低下
企业资金来源
1 企业自有资金
主要是企业成立时出资方所投入的资金以及经营一段时间以后从盈利中提取的
盈余公积金
2 预收的账款
包括开发商按照合同预先支付一部分的购房金 委托开发单位开发建设即双方
根据合同规定预收委托单位的开发资金预购房款即购房者预先支付的个人按揭贷款
3 银行信贷
指的是开发商向商业银行借入的 并于按照约定一定期限内归还本金支付相应
利息的资金其中规定在一年内归还的为短期贷款一年以上归还的为长期贷款
4 房地产债券
当房地产企业在开发的过程中需要中期或是长期的资金时 可以通过方形企业债
券来进行融资的行为
5 上市融资
房地产企业通过发行股票在证券市场上筹集资金的行为 股票发行是房地产企业
融资的重要渠道之一
6 外单位投资
外单位通过投资货币资金 或是无形资产实物资产等方式来参与房地产企业的
经营管理
7 利用外资
主要是利用外资企业投入的资金来增加房地产企业的资金规模的一种方式
8 合作开发
指开放商寻找一家或是几家的企业来联合进行房地产项目的开发
4.1.2 我国房产企业融资现状分析
在中国现有的市场经济条件下 我国房地产企业的融资还是间接融资为主截止
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至2007 年以来见图表一房产企业的融资途径仍是自筹资金银行贷款以及
其他资金来源为主
表 1 1999 2007 年房地产开发投资资金来源情况 位亿元%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
绝对值到位资金总 4795.90 5997.63 7696.39 9749.95 13196.92 17168.77 21397.83 27135.55 37477.96
计 比重% 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
绝对值 1111.57 1385.08 1692.20 2220.34 3138.27 3158.41 3918.08 5356.98 7015.64
银行贷款
比重% 23.18 23.09 21.99 22.77 23.78 18.40 18.31 19 74 18.72
绝对值 9.87 3.48 0.34 2.24 0.55 0.19
债券
比重% 0.21 0.06 0.00 0.02 0.00 0.00
绝对值 256.60 168.70 135.70 157.23 170.00 228.20 257.81 400.15 641.04
利用外资
比重% 5.35 2.81 1.76 1.61 1.29 1.33 1.20 1.47 1.71
绝对值 1344.62 1614.21 2183.96 2738.45 3770.69 5207.56 7000.39 8597.08 11772.53
自筹资金
比重% 28.04 26.91 28.38 28.09 28.57 30.33 32.72 31.68 31.41
其他资金来绝对值 2063.20 2819.29 3670.56 4619.90 6106.05 8562.59 10221.56 12781.33 18048.75
源 比重% 43.02 47.01 47.69 47.38 46.27 49.87 37.67 47.10 48.16
数据来源国家统计局
从表中可以看出 其他资金来源仍然是房地产投资的主要来源银行贷款虽有缓
和下降的趋势但其所占比重仍然较大
其实通过进一步研究发现 我国房地产开发投资资金中的其他资金的来源中有
80%以上的部分来自于预收账款及定金而这部分的资金中又有超过60%-70%的部分
属于银行或是住房公积金管理中心发放的个人按揭贷款自筹资金中企业的自有资
金只占到55% 剩下的部分则主要来自于建筑企业的预先垫款而在垫款中也有一
部分资金来自于银行给予建筑企业的建筑贷款总的说来在房地产企业的开发资金
中有超过60%的资金来自于银行信贷而且主要是以开发贷款以及个人按揭贷款等
形式存在开发资金中的自有资金部分不足20%
1 普遍依赖银行
我国的房地产业经过了十几年的快速发展成为了我国市场经济中不可缺少的组
成部分房产业的发展离不开金融经济的支持我国房地产的发展主要是依赖银行信
贷自筹资金和其他资金然而自筹资金和其他资金也主要是来源于银行由于房
地产业具有高风险高回报的特点与此相对应的银行贷款就有资金额大回收期长的
首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产企业融资渠道的研究
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特点又由于房地产业的特殊性使得银行贷款除了具有一般贷款的风险还具有居
民消费心理政府政策导向开发商信用等的特殊风险一旦某一环节出现问题那
么就会造成银行大量资金的流失银行作为我国金融体系的重要组成部分一旦出现
问题就会影响到我国整体经济的发展所以我们应该清醒的认识到银行融资单一
渠道的局限性拓宽房产的融资渠道以确保我国经济在其带动下快速健康的发展
2 债券融资所占比例很小
企业债券中包含房地产企业债券 房地产企业债券是指房地产企业为筹得开发所
需的资金而在债券市场发行的企业债券到目前为止我国发行企业债券的企业并不
是很多最早的房地产企业债券出现于1992 年是由海南经济特区开发商推出的房
地产金融债券债券是按照企业债券暂行条例来对具体的项目进行发行的但是
由于后来出现企业债券到期无法偿还的事件使得我国的房地产企业债券的发展陷入
低迷时期我国采取了严厉的措施来限制企业债券的发行包括了房地产企业债券
1993 年到1998 年上半年都没有发行房地产企业债券至此以后发行的房地产债券
也是寥寥无几由于发行房地产企业债券的要求很高很多中小型的房地产根本无法
满足发债的要求再加上我国债券市场运作机制的不完善所以国内也很少有企业
通过发行债券来进行融资致使目前为止房地产企业债券在房地产企业融资中所占的
比重一直不是很大
3 外资在房地产融资中所占的比重呈下降趋势
利用外资是指投资于国内房地产项目的开发经营的境外资金 在上世纪九十年代
中期由于国内资金相对短期需要大量的资金填补资金缺口外资成为房地产开发
资金中的重要来源1997 年我国利用外资额所占总筹资额的12.1% 由于金融危机的
影响此后利用外资额不断下降2005 年外商投资所占房产总投资比重的1.2% 由于
我国尚不允许外资直接投资于房地产企业外资多以间接方式进入一是与国内公司
合作联合开发房地产二是通过收购中国银行业不良资产的方式进入银行业三是
和国内合作成立房地产开发基金
4 房地产信托初步发展
房地产信托在我国起步较晚 自1990 年以来进行了数次的整顿在信托法
及央行121 文件出台以后其融资数额大幅的增加2009 年投资信托继续升温其
中得益于上半年楼市的火爆开发商看好未来发展而加大了融资的力度从而导致了
房产信托的快速发展用益信托数据显示今年7 月份信托公司发行20 款信托产
品发行规模为28.16 亿元规模占比达到34.6% 8 月份发行房地产信托产品17 个
发行规模为35.45 亿元规模占比44.5% 9 月份发行房地产信托20 个发行规模35.85
亿元发行规模占比升值达到51.32% 虽然10 月份发行规模相比以前有所下降但
是可以看出房地产业仍然是信托资金聚集的地方
首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产企业融资渠道的研究
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5 房地产投资基金正在酝酿
房地产投资基金作为一种外国比较成熟的融资渠道即我们平常所说的RETIs
在中国却还处于初级阶段这种投资基金是通过发行信托收益凭证来聚集社会上的闲
散资金然后由专门的管理人员把集中的资金分散的投资于房地产业然后分享利润
所得的一个过程它的主要好处就是吸引小额的资金持有者并且进行专业投资在
我国房产融资模式主要依赖银行的大环境下可以大大的分散借贷风险维护金融稳
定而我国正在致力于这样的尝试努力在营造良好的监管氛围下推出房地产投资基
金
6 公开上市有了发展
由于房地产企业周期性强 波动大的行业特点使得许多的房地产企业难以达到
上市融资的要求目前我国证券交易所上市的发地产公司有72 家其中在上海交易
所上市的有41 家深圳交易所上市的有31 家从整体来看能够进行上市来筹集资
金的房产企业只占总企业的一小部分大多数的房地产企业还不能依赖上市来填补资
金缺口特别是对那些中小企业融资渠道就更加狭窄
4.2 我国房地产企业融资存在的问题
1 房地产自有资金不足负债率偏高
房地产业作为资金密集型的行业 使得企业不可能拥有全额的土地购置资金地
产开发销售资金房地产业资金缺口大回收期长的特点就决定了企业的内源资金不
足而必须的依靠外源资金才能够满足巨大的资金需求外源融资就主要是依靠借贷
这就导致了房产企业的负债率偏高存在巨大的偿还风险
2 过度依赖银行信贷
我国房地产的融资主要是依赖银行借款 而房产业的高回报也在不断的吸引银行
的贷款而与此相对应的风险与此相对应的银行贷款就有资金额大回收期长的特点
又由于房地产业的特殊性使得银行贷款除了具有一般贷款的风险还具有政府政策
导向居民消费心理开发商信用等的特殊风险一旦某一环节出现问题那么就会
造成银行资金的大量流失银行作为我国金融体系的重要组成部分一旦出现问题
就会影响到我国整体经济的发展
3 制度不健全制约房地产企业的发展
在市场经济条件下 健全完善的法律环境是企业能否保持发展的保障是经济发
展的基础如果没有完善的法律制度与之相配合就会制约经济的发展我国相关的
法律制度与西方发达国家相比还有很大的一段距离在没有形成一套完整完善的融资
制度之前房地产业融资问题将会继续持续下去
首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产企业融资渠道的研究
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4.3 当前房地产市场融资渠道单一的原因
房地产市场融资渠道的单一有着多方面的原因 从主观角度上来说房地产企业
自身管理不善经营效率低下从客观上来讲主要有
1 房地产进行直接融资缺乏法律和政策的支持
对于房地产企业来说 直接融资需要苛刻的融资条件复杂的审批过程以及较
高的融资成本而银行贷款是各种途径中最方便最快捷成本最低的融资方案在
一般情况下企业会选择间接融资除此之外企业进行直接融资也存在法律上的障
碍
2 银行本身也存在为房地产业提供资金的压力和动力
银行存在大量的存款余额 处于闲置状态的银行存款就会寻求高收益的投资项
目而房产业作为一个高利润的行业自然对银行有巨大的吸引力即使在预知房产
业高风险的前提下银行也愿意对其融资
3 外资进入房地产缺乏合适的渠道
目前我国尚不允许外资直接投资房地产业 外资只能以间接方式进入房地产由
于房地产流动性较差这就要求具备一定的金融工具以方便外资的进入退出缺乏
合适的投资渠道和投资工具是外资在房产融资中所占比重很小的原因
首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产企业融资渠道的研究
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5 拓宽我国房地产企业融资渠道的研究
5.1 银行信贷
我国目前主要是以银行为主 信贷为主的单一的金融模式这种融资模式直接导
致了我国企业融资结构单一无法保证房产企业顺利高效融资的局面包括房产企业
在内银行信贷一直主导着企业的资金状况银行贷款即开发商向银行借入的资金
银行贷款一般有三种形式信用贷款担保贷款抵押贷款
5.1.1 房地产企业银行信贷的现状
对于房地产企业而言 一般都会采用银行贷款的融资方式因为这种方式的贷款
速度比较快审批也比较简单能使得企业在短期内就会获得资金同时相比较与
其他的融资方式来讲成本也处于较低的水平而银行信贷也有它的缺点那就是到
期必须偿还的压力较大而且要想取得银行的贷款企业必须具有良好的财务状况和
经营水平这就对企业的还款能力提出了要求使得银行能够到期的收回本金及利息
而那些本身并不具备良好的财务状况的企业即使有阵很好的投资项目由于信用低
下也难以取得贷款尤其对于那些中小企业来说
5.1.2 银行贷款分析
虽然我国贷款率相比较来说一直处于高水平 而我们应该加强创新为房产企业
拓宽新的融资渠道但是我国现在的单一的金融格局的状态并不能在一日之内有所改
变所以银行贷款依旧会在近些年作为企业的中国融资渠道出现我们应在确保银
行能够降低由此所带来的风险更加的注重风险管理保证我国的经济能够持续健康
的发展
5.1.3 发展银行信贷的一些建议
众所周知 房地产企业是一个利润率比较高的行业在利益的驱使下就会是银
行忽视作为中介借款机构所应该重视的风险问题盲目的扩大房地产信贷的规模和指
标为了降低由此引发的金融风险这就要求央行应该密切的关注各个商业银行过度
集中的房产信贷的问题对于那些集中接待的银行给予一定的指导建议要求其平衡
借贷业务同时对于借贷过程中出现的违规问题也决不能姑息严格的管理借贷业
务对于那些违规行为要进行严厉的查处加强信贷的风险管理水平尤其要注意关
联交易对于贷款的审查要严格的符合程序要谨防企业利用母公司或是集团公司来
获取银行贷款进而增加银行的风险除此之外还应该督促银行建立个人评级系统
加强信用管理降低或是减少坏账风险
首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产企业融资渠道的研究
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5.2 债券融资
债券筹资是指房地产商为筹得项目所需的资金 依照法定的程序按照一定的票
面利率发行有价证券并且约定到一定的期限内还本付息债券持有人有权在到期内
收回本金及其相对应的利息但是不具备参加企业经营决策的权利
5.2.1 房地产企业债券融资的现状分析
房地产债券在我国房地产企业融资中所占的比重很小主要原因是我国对发行债
券的主体要求严格根据公司法只有国有独资公司上市公司两个国有独资主体
设立的有限责任公司才有资格发行债券并且对企业的资本负债率和资本金都有严格
的要求再有就是我国债券市场规模较小缺乏完善的二级市场发行债券的风险比
较大而且相比较与西方发达国家来说我国的债券的种类相对的较少不能满足
市场上的需要但是发行债券的附加限制相对较少灵活性高可以在需要贷款时即
时到帐而且不会遭遇到像银行贷款中途收回的情况此外债券比较容易被大众所接
受重要的是具有较低的资本成本所以我们应该考虑如何利用条件尽可能增加
具有有较低资本成本的债券筹集资金
5.2.2 房地产企业进行短期债券融资的可行性分析
由于我国债券市场的发展不是很完善 我国房地产企业发行债券的主体和规模相
对来说都比较小一方面是由于我们国家的政策导向而另一方就是由于房地产业本
身的特性所决定的房地产业的发展需要大量的资金而且由于房地产业周期较长
所以导致需要占用资金的时间较长从开发到销售中间需要很长的一段时间除了
银行贷款要想拓宽融资渠道也可以考虑发行长期的债券来解决资金问题可是由
于中国目前还没有完善的二级市场来确保债券的流通性的问题这在很大程度上就制
约了债券作为拓宽房地产业融资方式的发展
由于长期债券的流动性较差 不能再短时间内收回本金和利息这就增加了债券
投资人的风险为了解决这个问题在我国债券市场还不是很发达的情况下我们可
以通过发行房地产的短期债券来解决这一瓶颈问题
短期债券的优势
1 短期债券的发行可以在根本上解决投资者回收本金的时间问题投资者不用
等到房产销售变现就可以在合约的规定期限内按照规定的方式取回本金和利息一方
面解决了房地产融资的资金需求问题另一方面则着重的降低了投资者的到期收
回风险增加了投资者的兴趣从而解决了债券的流动性问题
2 短期债券可以吸引更多的投资者拓宽融资渠道由于短期债券的发行能够
降低风险将会受更多的机构投资者的信赖届时将会为房地产融资提供大力的支
首都经济贸易大学硕士学位论文我国房地产企业融资渠道的研究
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持
3 短期债券可以变为长期债券如果操作得当短期债券可以形成一条资金链
条在增加流动性降低风险的同时能够为企业提供相当于长期的资金链条满足房
地产企业对长期资金的需求
5.2.3 完善债券市场的设想
但是通过发行短期债券为房产企业筹集资金毕竟只是权宜之计 我们应该大力发
展我国的债券市场优化债券市场结构利用发行债券一方面可以增加对于管理层的
约束防范风险保持企业的还款能力另一方面发行债券可以降低企业的筹资成
本尤其对于中小企业来说由于势单力薄信用评级较低不能获取银行的贷款
发行债券就会在一定的程度上解决资金的短缺问题
完善和发展我国的债券市场 无论对于完善资本市场还是解决企业资金瓶颈都将
有非常重要的意义
1 从制度上来说政府应该放开对债券发行主体行政方面的限制只要企业达
到发行债券的资格和要求政府的相关机构就应该审批企业发行债券做到债券的发
行与否靠市场来决定由投资者来决定资金的流向而对于发行企业要做到公平和公
正不能偏袒国有企业在一定程度上放松资金的使用限制否则只会降低资金的使
用效率
2 建立完善的债券市场完善的证券市场首先就要求具备专业的信用评级体系
信用评级是对企业债券投资价值风险程度企业偿债能力的重要的指标是决定投
资者最终决定是否值得投资的重要指标拥有完善的评级体系可以增加市场投资者
的信心增强市场透明度减少信息不对称等的问题同时正确的信用评级体系还
可以帮助确定债券的利息率减少筹资成本我国现阶段债券发行还主要处于重审批
轻评级的阶段而有些评级机构又是政府的附属机构对于某些国有企业的评级属于
自我评级并不属于独立的第三方因而并不能保证评级结果的客观透明我国想要
完善债券市场就一定要发展我国的评级机构保证评级机构的公平公正客观独
立以此来促进我国债券市场的发展
3 调整债券产品结构调整债券产品结构在债券期限利率支付方面债
券衍生品上进行创新使其更吸引投资者心理因为债券筹资面对的是广大的投资者
如果债券产品对于广大投资者不具有吸引力那么很难通过这种方式为企业筹集资
金
4 加快债券二级市场的建设我国证券交易所中企业债券规模较小投资者很
难自由进出由此导致投资者投资债券的热情不高交易不活跃换手率很低因此
我国应该加强债券的流动性致力于二级市场的建设这是保证债券市场全面成熟发
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展的重要的条件
5 鼓励企业私募债券保障一些非国有企业中小企业顺利融资应该出台相应
的规范和政策适当鼓励这些企业私募债券中国具有丰富的民间资本我们应该充分
利用拓宽民间筹资
5.3 上市融资
上市融资属于典型的外源融资的股权融资
上市 一般人就会立刻联想到那些资产规模巨大的企业能利用上市在资本市场
上筹集资金的企业一般是指那些拥有大规模的资产在市场中拥有一定的市场占有
率相对的竞争力相对于国家政策而言能够符合或是基本符合金融政策的规定
能够有效进行融资的企业
近几年 尽管企业融资渠道有所拓宽但是房产企业以银行信贷为主的间接
融资方式的大格局并没有发生变化由此导致这些企业的资产负债率是相当的高在
一定程度上加大了企业的生产经营成本增加了财务风险
5.3.1 上市方式介绍与比较
1 国内上市
上市是指股份有限公司通过公募的方式向社会公众发行股票 并发行的股票经证
券交易所批准后在交易所公开挂牌交易的法律行为通过面向公众发行股票可以
筹集大量的闲散资金实现资金需求规模在一定程度上可以扩展公司的经营规模
1 国内上市的融资类别
企业上市可以分为直接上市 IPO 和间接上市间接上市包括买壳上市和借壳
上市
直接上市只指公司利用自己的资产为标的发行股票 并向证券交易所申请挂牌交
易的行为
间接上市是公司购买已经上市的企业的全部或是部分股权 取得公司的控制权
然后注入资产间接上市包括买壳上市和借壳上市买壳或是借壳上市是企业利用壳
源即购并上市公司或是利用上市公司的控制权进行资产重组直至上市融资
2 海外上市
房地产企业选择在海外直接上市或是买壳上市
5.3.2 上市融资的优劣比较
2007 年万科金地保利招商等纷纷实现了股票增发远洋地产碧桂园
SOHO 中国合景泰富等也成功登陆香港联交所上市融资已经渐渐成为各大房产商
主要的融资方式究其原因主要有
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1 提供筹资的平台
房地产作为资金密集型企业 需要大量的资金支持是否能够筹集的资金关
乎到企业能否健康的发展项目是否能够顺利的进行
在中国 融资直接关乎着制约我国国民经济发展的房地产业的大问题银行信
贷作为重要但也相对唯一的融资渠道也越来越不能满足房地产业的发展而且我国
的房地产业所需要的资金一般都为中长期的资金银行为了降低风险在房地产贷款
的审批方面也会遵循谨慎的原则如果实在经济委靡市场信心低下额情况下则会惜
贷在这种情况下建立多渠道的融资体系对于房地产的发展就显得越来越重要了
而上市可以作为重要的融资渠道加以考虑届时将会为房地产业提供所需的大量长期
资金满足发展的需要股票融资与其他的融资方式相比能够筹集到得资金数额比
较大这是由股票这种融资方式的特点来决定的由于股票的预期收益较高又能在一
定程度上抵消通货膨胀的影响因此比较容易吸收资金
2 使用年限长
股权融资相对于其他融资来讲 由于不存在到期偿还的压力属于永久性筹资
可使用年限长从根本上来讲可以缓解债券筹资等其他筹资方式的到期偿还压力
满足房地产资金使用期限长的特点
3 有效分散风险
房地产业的投资需求巨大 生产周期较长这就决定了房地产企业在生产经营的
过程中会面临较大的经营风险这些风险到最后都会转化为企业的财务风险在房地
产开发企业的开发资金来源上自有资金只是占很小的一部分一旦企业遇到不能应
对的风险出现到期不能还本付息的风险就会变得非常的大由于发行股票所筹集来
的资金在企业的存续期间是不能收回额企业不需要承担到期还本付息的压力而股
份制公司的股票大都为普通股可以在盈利的时候自行决定是否向股东分发股利在
不盈利的情况向可以不分发股利这样就会缓解企业的现金需求保证企业运行中所
需要的资金降低经营过程中的财务风险
4 完善企业管理
目前 由于中国企业的法人制度管理问题不是很完善上市以后由于股权会分
散多位股东共同持有公司的股份由此便会减少个别股东单独决策损坏公司利益
的风险同时由于公司上市需要接受投资者的检验
5 改善公司的财务指标更好的进行再融资
自有资金在全部资本所占的比例多少是衡量一个公司的财务结构和实力的重要
指标上市融资可以改善公司的财务结构降低资产负债率从而能在很大程度上降
低公司的经营风险增加公司在市场中的竞争实力同时企业通过发行股票降低了
资产负债率可以为下一步的再融资提供良好的基础使得再融资能够顺利进行
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当然上市也是一把双刃剑在巨大利益多的背后也存在着相对应的隐患
1 上市门槛高
上市作为一种重要的融资渠道 能够带给房地产业诸多的利益但是上市的门
槛却不是每位房地产商都能够跨的进去的由于房地产企业的经营盈利模式有别于其
他的企业且成周期波动的幅度较大很难能够达到上市的要求如要求上市的企业
设立满三年有最近三年的可比性盈利发行人业务和管理层近三年内没有发生较大
的变化只有那些资金实力雄厚财务状况良好企业形象良好的企业才有可能通过
上市来筹集资金而对于一些中小企业来说上市是一条走不通的路这就使得上市
只能作为一些实力比较雄厚的企业的发展之路我过证券交易格局是场内交易占主导
地位鲜有场外交易随着我国资本市场的进一步发展和深入应该逐渐建立以证券
交易所为主场外交易为辅的双层格局为那些不能上市的企业股票提供场所进行买
卖也为中小企业提供融资场所
2 股价波动的风险
房地产企业具有前期投入资金大 开发周期长资金回收确是相对的缓慢这样
的行业特点就决定了其收益稳定性较差上市后企业必须按照每季度公开披露报表
如果上市融资企业不能保持持续的盈利必定会在资本市场上引起股价的大幅波动
这样不仅会影响公司的企业形象严重时可能还会引发退市的风险
3 披露信息成本
上市以后 公司的财务报表等的财务数据需要按照要求公开一些敏感的财务数
据如收入成本等都将曝露在公众的监督之下除此之外的一些公司所发生的重大事
项以及或有事项也要做相应的披露同时还包括一些财务预测等等这些数据在一定
程度上能够有效的帮助广大投资者来进行投资决策但是与此同时竞争对手也会掌
握公司的财务状况使得企业间的竞争更加的激烈
4 控制权分散和利润共享
企业上市以后 由于股东人数的增加会在一定程度上削弱股东原有的控制权
使得在一些公司的决策上出现分化的局面难以调和同时也会减少原有股东的利
润所得
综上所述 上市融资对企业来说是一把双刃剑一方面在我国房产企业融资渠道
单一的局面下上市可以为房产企业带来诸多的利益因此那些具备上市条件实力雄
厚的公司应该抓紧机遇另一方面我们在享受上市融资利益的同时也应该考虑到
上市融资的成本和风险权衡利弊找出适合的融资方式
上市融资虽然可以获得大量的永久性资金 摒弃到期还款的压力满足房地产企
业巨大的资金缺口但是上市的高门槛也为房地产企业尤其是一些比较新的没有
一定资金规模的中小企业带来了挑战这些中小企业因为不具备上市的条件不得不放
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弃通过创新融资来进行上市筹资另一方面由于上市筹资的成本较高强制履行披
露义务增加成本同时削弱原有股东控制权等等中国有3 千多家房地产企业目
前在境内沪深上市的房地产企业仅有109 家在境外上市的有31 家
5.3.2 买壳或借壳上市重点介绍
1 买壳或借壳的基本概念
所谓的壳指的是上市的资格 由于某些上市公司转换机制不彻底不善于经营管
理在市场上的表现不尽如人意在市场上丧失了进一步融资的能力这种公司就成
为壳源
买壳是指非上市公司通过某种途径取得公司的控制权 并借助资产转换或是股权
投资的形式实现公司间接上市的重组模式通常并购公司为非上市公司并购公司
为上市公司壳公司被并购以后并不消失只是将大部分或是相对多的部分的股权交
由并购公司收购公司通过资产置换等方式将资产以及业务诸如被收购公司
所谓借壳上市是指公司已经拥有一个上市的子公司或是子公司集团 凭借企业对
壳公司的控制权通过壳公司的反向收购将自身的资产以及业务注入上市公司从
而达到使控股企业上市的目的
2 利用壳资源上市的步骤
1 在上市公司中选择适当的壳公司
壳公司的主要特征为 拥有和保持上市资格相对而言业务规模较小在市场是
无业绩或是业绩很小总股本和可流通股规模较小或是停牌交易股价低或是趋于
零
2 分析壳的股本结构
这一阶段主要分析壳公司的现状购买价格购买后的重组设想
(3)计算壳公司的价值
常见的壳公司的价值主要有净资产法 现金流量法资本资产定价模型清算价
值估价法
(4).确定借壳上市模式和价款支付方式
指借壳公司和上市公司股东签订协议 通过股权协议转让价格决定受让壳公司全
部或是部分股权从而取得对壳公司的控制权行为
间接上市的优点和风险
买壳上市融资方式之所以受到房地产企业如此亲赖 是因为首先
上市融资的时间很短 买壳上市与新发行上市不同买壳上市不需要很长的审批
和辅导期其次买壳上市的融资过程比较快只要双方有意向在会计师事务所
律师事务所等中介机构的参与下很快达成收购的过程变得简单化
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再次上市融资成本低由于不需要印花税和承销公司的费用买壳上市的成本
将比直接上市的成本低得多最后上市融资可以再筹资买壳上市后通过整合资源
搞好公司治理保持稳定的主营业务收入和业绩获得融资资格后可以通过配股
增发新殷的方式筹集资金这也是房地产企业买壳上市的最终目的但前提条件必须
是取得优良业绩以便获得融资资格
5.3.3 对于上市融资发展的建议
利用资本市场进行股权融资能在很大程度上解决我国房地产企业的资金问题 但
是由于种种的限制股权融资不可能完全解决房产企业融资难的问题我们对于不同
的企业应该有针对性的提出上市融资的可行分析
大型企业 对于大型的房地产企业由于在规模上经营业绩上能更好的满足我国
房地产上市融资的条件所以对于这样的企业政府应该给予正确的引导鼓励其通
过上市筹集项目所需要的资本
中小型企业 对于中小型的房产企业要通过自身的发展满足上市融资的资金规
模和经营业绩的要求需要一段很长的时间另外资金本身的缺乏也会制约其发展
但是这些中小企业不应该放弃股权融资这条渠道可以考虑借壳上市或是买壳上市
借壳上市是中小房地产企业做大做强的重要途径之一借壳上市相比较于其他的融资
方式可以缩短企业上市时间降低成本等等
其他有条件的企业 对于其他有条件的企业可以考虑海外上市的股权融资方式
这种方式可以有效的筹集国际资本同时还可以提高企业的国际竞争力由于海外
上市的手续相对于国内简捷可以实现企业短时间内在国际上筹集资本的需求
5.4 房地产信托
房地产信托是指信托机构为受托人 接受委托人委托以受益人的利益为目的
代其管理运营处理房地产及其相关资产的行为是信托公司利用其良好的信托及
其金融职能把闲散的资金通过资金信托的手段积聚起来运用于房地产的开发经营
活动
房地产信托是金融信托在房地产中的应用 主要有三种信托方式一房地产投资
信托指公众机构投资者企业将资金委托给信托公司信托公司则把资金聚集起来
投资于房地产项目或是房地产公司取得收益后交给委托人二不动产信托是指个
人机构团体或是企业将拥有的地产房产交由信托公司由其按照一定的条件进行
融资出售转让出租等使得委托人获得收益三按揭资产信托由专业的信托公
司将银行的按揭资产分类后以按揭利息为收入来源
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5.4.1 信托产品优点
1 信托具有高收益性
2 税收优惠对于固定收益类的金融产品除了国债如银行存款企业债券在获
得收益的同时都要上交20%的利息税而对于信托类产品的收益国家还没有相应的
税收措施所以从这一免税方面来讲信托产品具有很大的吸引力
3 信托产品具有风险隔离
4 积聚闲散资金通过房产信托业务可以积聚大量的社会闲散资金 对房地产进
行投资由专业的人士进行投资管理可以缓解房产企业融资问题也促进了房地产
业的资金优化和产品优化
5 降低了投资房地产的门槛我国现阶段的信托产品主要有以下两种方式;一是
信托投资公司直接对房地产项目进行投资对于一些自有资本金不足35%的房地产企
业信托公司以注入股本的形式与房地产公司组建有限责任公司使其达到政策所要
求的资本金要求信托公司作为投资人获得收益另外对于一些资金链紧张的企业
信托公司可以通过购入一部分资产的形式为房地产企业投入后续资金待房地产销售
资金回笼后房地产公司可将股权购回另一种模式是债权融资债券融资针对那些
虽然自有资本金满足35%要求的房地产企业由于市场政策或是其它原因造成资金
暂时短缺这时信托公司可以提供给房产企业一笔贷款
5.4.2 我国房地产信托发展存在的问题
虽然房地产信托在我国有了一定的发展但是 仍然存在一些问题
1 200 份的问题
人民银行资金信托管理暂行办法 规定资金信托不得超过200 份每份合同
不得低于5 万元对于个人投资者来说门槛较高大项目很难融资
2 流通困难
我国的信托市场刚刚有所发展 暂时还不具备完善的二级市场因而很难解决信
托产品的流动性问题
3 公众认知度比较低
由于信托产品的发行本质上属于公募性质的 但是信托产品不像银行储蓄债券
股票基金等那样被公众所熟悉由此会给企业通过信托融资带来一定的困难
5.4.3 房地产信托发展建议
从以上的分析来看 发行的额度流通性以及认知度的问题是制约我国信托市
场发展的主要因素
1 完善相关法律对于信托产品的额度进行符合市场需要的设计
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2 加强投资者的风险教育发展机构投资者房地产行业具有较高的回报率
同时也具有高风险的特点而风险主要就是来源于房地产项目本身由于投资者对于
产品的认知度不高心里承受能力也会处于较低的水平因此应该壮大机构投资者
加强机构投资的风险教育
5.5 房地产投资信托基金
房地产投资信托基金是指通过发行基金单位或是份额筹集资金由专门的管理机
构投资经营为了基金持有人的利益以组合资产的方式进行房地产活动的一种信托
基金制度
5.5.1 房产企业投资信托基本模式分析
1 按照组织形态的不同可以把房地产投资信托分为公司型和契约型两类
公司型的房地产投资信托享有法人资格 按照公司章程的规定投资人既是
REITs 的持有人也同时是公司的股东参加股东大会享有股东权利并以股息的形
式获得投资利润契约型的REITs 不具有公司形式仅按照信托契约的规定投资人
是信托契约的当事人通过受益权享有信托利益
2 按照投资人是否能够赎回REITs 分为开放式和封闭式
封闭式按基金固定规模发行 投资者只能在公开市场上竞价此类基金成立后不
再募集资金开放式的基金发行规模不固定
3 按资金投向不同REITs 可以分为以下三类
(1) 权益型
此类基金直接投资并拥有地产 其主要经济来源取决于地产的主要营业收入投
资人的收益不仅来源于房产租金也来自于房地产的增值收入
(2) 抵押型
此类 REITs 的主要是充当金融中介的角色来募集资金将所募集的资金用于发放
抵押贷款或用于购买银行的抵押贷款以及用于投资于抵押贷款债券收入的主要来
源于发放抵押贷款的手续费和抵押贷款利息主要优点在于为中小投资者提供契机进
入房地产抵押市场获取利差收益专业化的管理人员将募集的资金用于多个抵押贷
款的投资分散风险
(3) 混合型
此类的 REITs 不仅从事房地产的权益性投资而且还参与房地产抵押贷款具有
权益型和抵押型的双重特点
5.5.2 房地产投资信托的优劣分析
设立房地产投资信托 首先是由发起人共同发起基金并通过资产评估组建房
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地产信托投资公司发起人按照相关的规定认购一定的基金比例将认购的资金交由
托管银行然后对外发表筹集说明说筹集剩余的基金份额其次是在协议发起房地
产投资信托基金的同时房地产信托投资公司做好相应的项目投资报告
信托产品具有高度的灵活性满足市场多样化发展的需要
1 有利于房地产业的健康发展
发展房地产投资信托基金可以在一定程度上减少企业的债务房地产项目的开发
需要筹集大量的资金而我国大多数企业的资金规模都比较小自有资金不充足常
常是需要依赖大量的银行贷款来解决资金问题为此而背负巨债如果在经营过程中
出现些许的纰漏就会影响整个项目的正常运转不利于项目的进行严重时会危害
金融稳定影响我国国民经济的发展而发展房地产投资信托基金则会大大减少房地
产对银行信贷的依赖有利于促进产业的快速健康发展
其次发展房地产投资信托基金可以降低风险使企业的内部结构得到优化信
托基金为了降低风险会分散投资而不会对某一企业取得大量的股权但是也会在董
事会上取得相应的席位拥有一定的发言权监督项目是否正常运转从而达到保障
自身利益的目的所以房地产投资基金会在一定程度上对于公司的经营产生监督作
用同时房地产投资基金在对企业项目进行选择的时候也会纵向的进行严格的比
较最终会选择一些资金状况管理水平发展潜力都比较良好的企业对于整个行
业的良性竞争起到了十分重要的作用
2 面向中小投资者
因为房地产行业是一个资金高度密集型的产业 中小投资者一般很难进入这一市
场来分享高额的利润或者只能倾其有限的资金来选择一项房地产项目进行投资一
旦选择失败将会难以收回投资这样在很大程度上就会使得投资者的风险难以实
现分散而房地产投资基金则能将中小投资者的资金聚集起来投入到房地产行业
一方面解决了投资者的进入问题另一方面也由专门的投资人员解决风险分散的问
题这样使得中小投资者能够在享有房地产高利润的同时还能降低风险
3 RETRs 相对于债券融资而言是股权形式的投资不会增加企业的负担
4 流动性强
房地产属于不动产 其本身的固定性决定其流动性很差投资者直接投资于房地
产一旦想要变现在价格上不得不受压制如果遇到没有充足资金的投资者变现
问题往往不能得到有效的解决而多数REITs 就像股票一样能在证券交易所上市
与传统的以房地产所有权为目的的投资REITs 具有很高的流动性
5 有效的风险分散和投资组合管理
在相同的宏观经济条件下 不同的投资项目会产生不同的收益REITs 能够通过
投资组合来分散风险使得投资所涵盖的项目更丰富从而保证资产的安全
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5.5.3 目前我国企业发展投资信托的障碍与局限性
1 政策法律约束的障碍
我国目前还没有相应的较为成熟和完善的法律体系和框架 尽管一些法律的出台
包括中华人民共和国信托法信托投资公司管理办法中国人民银行关于信托
投资公司资金信托业务有关问题的通知信托投资公司资金信托业务管理暂行办
法等为我国信托业的发展奠定了一定的法律基础不过要想真正的发展我国的信
托业仅靠这样是不行的除此之外还应该要制定各种的规章和实施细则来促进房
地产信托业的发展
2 市场不成熟的障碍
1 市场体系不健全
我国现实生活中 REITS 发展所要的市场中介机构管理机构等都不是十分的完
善而且信托产品市场的主体和客体还不是十分的清晰市场渠道的流通也没有形成
市场风险意识还十分的模糊
2 市场定位上不清楚
资金信托产品的市场主体的构成 到现在为止还是处于初级阶段到底是以机构
投资者为主还是应该以个人投资者为主仍是一个值得探讨的问题如果以机构投资
者为主如何解决资金成本和流动性的问题如果是个人投资者是低端客户还是高
端客户高端客户的市场份额如何低端客户如何协调单项信托规模的限制与投资项
目资金需求的矛盾
3 经营风险高
银监会出台的 212 号文件对企业的资金规模做出了要求考虑到贷款类房产信托
的兑付率较低经营风险较高
4 流动性低
目前房地产信托产品只是借助信托为房地产项目进行融资 还不是真正意义上的
房地产信托信托计划不能上市还不具备完善的二级市场因而流动性较低
5 公众对信托产品的认识不够
公众对于信托产品了解不到位 阻碍了其发展同时大多数信托公司对于房地
产企业不够了解专业上不强对房地产项目的评估不够准确加大了风险
5.5.4 我国发展房地产投资信托基金可行性分析
我国资本市场经过 10 多年的发展已经具备了一定的规模并积累了丰富的经
验同时居民收入提高投资意识增强一方面信托机构有能力来参与到房地产
业投资中来而这样的投资会带给信托机构可观的收益而另一方面我国的房地产
业经过快速的发展已经取得了比较大的进步而再发展的同时也需要巨大的资金支
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持这样的资金缺口不是通过政府扶持就能解决的而通过企业或是个人的能力也难
以填满这么大的空缺这样信托机构的参与是房地产业进一步发展的保障也是我
国市场经济发展的必然结果
1 市场需求
对于我国的房地产企业而言 金融体系不完善银行贷款为主要资金来源目前
单一的融资模式无法满足其发展所需要的资金在这样一个资金缺乏的大背景下房
地产投资信托基金能够帮助房地产企业扫除资金瓶颈的障碍还能有效的缓解由于银
行信贷过多而导致的金融风险维护金融稳定
2 投资主体基本形成
从投资主体角度出发 我国发展房地产信托投资基金存在很多潜在投资者
1 民间资本日益壮大个人投资渠道匮乏
随着我国经济体制的改革 国民经济的快速发展我国居民手中积聚了越来越多
的资本收入在增长个人的投资需求也在日益的增加但是由于房地产企业资金密
集型的特点个人投资者几乎无法问津RETRs 可以促进房产市场的公平性为众
多的中小投资主体提供分享房产利润的契机
2 我国机构投资者队伍正在壮大
各大保险公司被批准入市我国已经或即将建立规模巨大的各种社会公益事业基
金如养老金住房公积金医疗保险基金扶贫基金失业保险基金教育基金
助残基金等等这些社会公益性基金数量非常可观随着我国综合社会保障体系的迸
一步建立和完善养老金和社会保险金等作为信托资源将更加丰富规模将越来越大
随着社会保障体制改革的进一步深入开展这些社会公益基金将成为机构投资者
5.5.5 我国发展房地产信托投资基金的模式选择
以上通过对国外的房地产投资信托(REITs)模式分析对我国房地产投资信托
(REITs)模式的建立有很强的借鉴意义下面结合我国目前的实际情况提出目前我国
的房地产信托投资(REITs)的运作模式
1 契约型还是公司型
产业投资基金按组织形式可以分为契约型和公司型两种契约型产业投资基金是
依据一定的信托契约组织起来的代理投资行为公司型产业投资基金是依公司法成立
的以盈利为目的的投资公司两种不同的形式之间要进行选择地产投资基金采取何
种组织形式关键要看哪种形式能更好的适应基金的发展本文认为现在我国的房
地产基金尚处于起步的阶段风险意识应该比较强所以对于风险的防范应该放在
首位这种情况下发展契约型的房地产投资基金就会具有较大的发展优势主要表
现为
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1 契约型的房地产投资基金能够更好的保护投资者的利益由于契约型基金不
具备法人资格通常不能通过向银行进行借贷来扩大基金的规模这样就可以把风险
控制在一定的范围之内
2 中国在目前的情况下缺乏有经验的机构投资者和相关的合伙人这样公司
型的基金就会难以找到合适的发起人发起在我国金融业的迅速发展和相关的法律规
范不断完善的情况下可以适当的考虑借鉴美国基金的运作方式建立公司型的基金
由信托投资公司组织房地产投资基金的发起并且委托银行或是证券公司来发行受益
凭证将所筹集到的资金交由专业的房地产投资机构进行运作管理
目前我国房地产投资基金的业务范围应当由包括房地产的开发购置出租
等的权益性投资作为主要的经营业务其他资产结构收益分配等的方面需要监管部
门做出相关的规定根据目前的法律设立的基金不管是开放式还是封闭式的都属
于契约型显而易见成立契约型的基金有助于规避我国现行税法公司法的
管制可以避免很多的争议问题而且信托法可以作为法律依据因此在目前
的阶段成立契约型的基金能够使得房地产基金得到更好的发展但是从长远来看
我们应该积极的筹措建立像美国一样的公司型的基金可以上市流通这样可以更好
的保障投资者的利益从立法角度来说可以专门对房地产投资信托基金进行立法
以规范整个行业保护投资者的合法权益
2 开放式还是封闭式
房地产项目的开发周转时期较长处于长期性的投资房地产投资信托基金更是
应该以长期持有的收益性物业来获取收益它不同于一般的证券投资基金一般的证
券有着公开的交易市场每天进行不同的报价每天在进行交易因为每天对证券的
价值作出估计是比较容易的但是房地产却与此不同其估价过程比较繁琐不可能
每天都会对其进行复杂的估值所以以房地产投资为主的房地产投资信托基金不可
能会采取开放式的不管是公司型的基金还是契约型的基金都应该采取封闭式的
但是可以在市场上流通其收益凭证
5 . 5 . 6 我国发展房产投资信托基金的对策
1 培养相关人才
从房地产投资信托基金的本质运作上来说其更偏重于理财投资而并非房地产
的专业技术其注重的是房地产资本运作而并不是具体的项目执行所以想要更好
的发展房地产投资信托基金就需要一批具有很强的金融理财知识包括精通投资银
行懂得财务运算具有战略眼光的高级知识储备人才除此之外还需要对于房地
产业的专业知识进行全面的把握和了解能把两者紧密的结合运用的复合型人才目
前我国的房地产投资信托基金还处在初级的阶段投资基金所需要的专业性人才很
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是匮乏所以在我国精通投资和房产专业的人才是少之又少而优秀的人才对于房
地产投资信托基金在于我国的发展起着举足轻重的作用
2.提供适应其发展的法律环境
政府对于不使用或是不适合房地产投资信托基金发展的法律法规应该根据其发
展趋势和阶段进行及时的调整争取为我国RETRs的发展提供良好的法律环境
3 拓展基金投资渠道
借鉴美国等发达国家的经验并结合我国现实的金融体制状况我国应建立房地
产信贷部抵押银行信托银行房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系
由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行由保险公司对开发项目开立担
保信用证还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构并组建证管会
进行监督随着我国房地产投资信托市场的发展相关制度和法规的完善信托投资
公司被允许上市集资发行证券等之后投融资渠道就会慢慢宽起来
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6 结论
6.1 我国房地产业多渠道融资模式的选择
银行贷款 股权债券融资房地产信托房地产产业投资基金等融资方式是建立
我国多渠道融资体系的有机组成部分它们有着不同的市场定位在融资中分担着不
同的角色银行业务的核心是存贷业务因此银行在房地产金融市场中发挥中短期为
主的信贷机能主要是为房地产企业提供项目所需的流动资金并到期收回本金和相
应的利息股权债券融资利用证券市场为房地产企业筹集所需的资金由于股权投资
为永久性的投资因而能为企业筹集的资金为永久性的债权融资是一种到期还本付
息的融资方式在企业缺乏短期流动资金时能够发挥很好的便利优势信托业是从事
受托理财的金融机构以财产管理为基础目前信托业的主要业务操作模式是先找到
需要融资的项目再设立信托到市场上筹集项目所需的资金房地产信托的投资期即
为项目开发期这使得信托可以根据不同的项目和本身的运营需求来设计个性化的信
托产品从而可以增大市场中双方的选择空间特别是在项目前期由于缺乏相应的
资金支持使得一些实力雄厚前景比较好的项目搁置此时银行也不愿意提供相应
的贷款此时房地产信托可以先行介入提供工程项目所需的土地购置款前期建设
款等而银行在企业取得借款条件时后行介入提供企业所需的大量资金房地产产
业投资基金则刚好相反现在市场上募集大量的资金然后提供到企业不同回收期不
同发展阶段的项目中去获得收益的同时满足企业的资金需求
我国要是想更快更健康的发展房地产业就要建立多元化的融资体系而要满足
多渠道的融资方式的建立笔者认为应该首先降低银行贷款在房地产融资中的比重
发展股权债权融资利用房地产信托为企业提供中长期的资金需求进一步加大房地
产信托在房地产金融市场中的比重同时应该建立住房抵押贷款的二级市场为一
级市场提供后续资金并且增加流动性分散和降低金融风险而对于房地产产业基
金而言国外的房地产投资基金的发展表明高素质高知识储备的房地产与金融的
复合型人才的具备时基金能够成功运作的关键由于房地产投资涉及的金额巨大专
业性较强这就要求从业人员具备完备的专业知识不但要精通房地产项目的策划
评估还应该具备金融学投资学的专业知识技能换言之在对房地产投资项目有
一个整体把握的同时还应该注重理财投资知识的培养所以想要发展房地产产
业投资基金具有战略眼光的专业性复合人才是必不可少的
综上所述为了快速的发展我国的房地产金融市场我国应该借鉴国外成熟的房
地产融资模式大力发展房地产信托业建立以银行借贷房地产信托为核心同时
股权融资债权融资利用外资等其他融资模式为主的多渠道融资体系
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6.2 政策建议
首先我们应该借鉴国外的成熟的经验 同时还必须要考虑我国房地产业的具体情
况笔者建议政府采取相应的措施来保证我国房地产业多重渠道融资体系的建立使
得我国房地产金融业得到快速而有效的发展
1.在拓宽房产融资渠道时加大房地产业的监管力度
借鉴我国先前银行贷款过于集中造成银行大量不良资产的历史教训我国的央行
应该着重的注意贷款过于集中的问题同时注意有计划的知道银行积极的拓展其他的
贷款业务寻求分散信贷业务的途径除此之外应该要进一步的加强房地产贷款的
后续管理问题一旦发现房地产信贷的过程中出现任何的违规操作应该严肃及时的
进行查处建立个人诚信管理体系加强信用管理完善房地产市场预期报警体系
及时的更新各种指标和信息
2.建立房地产二级市场增加房地产证券的流动性分散风险
鉴于国外成熟的房地产市场我们不难发现除了能够进行股权融资和债权融资
的一级市场以外还存在着相对比较发达的二级市场二级市场可以把本来集中于房
地产信贷机构的各种风险进行分散和转接给金融市场中的各种投资者另一个需要担
心的流动性问题也可以通过健全的二级市场得到解决众所周知流动性风险是引发
金融危机的诱因随着我国房地产金融业务的增加房地产金融的比重不断的增加
如何提高金融产品的流动性问题已经变得至关重要因此为了使得我国的房地产金
融得到快速健康的发展加快我国房地产证券化建立健全的二级市场加速房地产
证券的流动性就变得非常有必要了
4 完善相关法律法规体系
与国外成熟的房地产金融市场相比我们国家没有相应的法律法规来督促和保障
房地产金融市场的发展我国的相关法律法规不健全我国应该努力打破这一局面
建立完善的法律法规体系为发展房地产信贷提供法律支持可以从两发面入手一
方面完善现有的法律法规如证券法担保法保险法等不适合房地产金融
市场发展的地方二就是要尽快的推出新的法律法规如通过制定房地产开发贷款
管理法房地产产业基金法房地产违规信贷处罚条例等等来明确企业的权利
和义务规范房地产企业的融资途径及其行为促进房地产金融市场的快速发展
随着房地产金融市场的发展房地产的融资格局毫无疑问的将会发生一定的变
化虽然银行信贷在一定的时期内仍属于房地产企业融资的核心途径但是在房地产
融资的比重会慢慢的下调而民间资本将会踊跃起来通过各种的途径进入房地产行
业而募集的方式也将会变得多样化与此同时外资的注入比重也会逐步的加大房
地产市场与证券市场的结合将会更加的紧密相信随着房地产业与金融业的大力结
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合相关的法律制度的制约也会变得越来越重要从而一个更为规范和理性的房地产
市场将会逐渐的发展起来
5.大力的发挥信用评级机构的作用
目前我国的信用评级工作尚属于起步的阶段不论是对于企业还是个人来说而
通过国外的发展经验企业或是个人的信用评级工作都是有中介机构完成所以中
介机构在整个信用评级的体系中就凸显着尤为重要的作用企业或是个人的信用情况
如何是否具备相应的信用额度必须要由一个值得大家信赖的中介机构来进行整体
的评估中介机构从业人员相应的知识水平和道德水平是关系到信用体系能否建立的
至关重要的因素因此要加强评级建设就要从加强中介机构的人员素质和管理水
平入手作为信用评级机构的监管部门主要应该从事中介机构相应的规章制度的建
立以及相应的审查管理而要避免直接参与企业和个人的评级工作
6.加大监管力度 建立健全专门的金融监管部门
金融监管不应该一味的偏重于事后的化解也就是等到出现问题的时候才会采取
措施进行解决我国应该着重于风险监管的层次根据金融机构的资产质量以及内部
的管理评估加强监管力度提高监管要求这样才能最大限度的减少各种风险带来
的损失建立健全监管机构之间的协调机制加强混和业务的监管同时我们应该关
注金融机构内部的监管体系金融机构的内部监管体系主要是为了防范金融资产的安
全及流动性降低经营性的风险减少不良资产因此金融机构应该加强内部稽核
制度的建立树立明确的监管目标制定监管计划以及相应的惩罚手段除此之外
我们应该注重充分的利用中介机构的监管作用有效的利用会计师事务所律师事务
所来达到有效的监管
7.加强相关人才的培养
房地产金融业的发展需要大批的专业人才不仅要了解房地产业的运作机制更
需要清楚的掌握投资学等专业的金融技能因此我们应该着重的加强专业方面的培
训建设使得我们拥有一批既懂得理论知识又掌握实际操作经验的复合型人才
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致谢
本论文在选题及研究的过程中得到了龙菊老师的悉心的辅导 龙老师多次询问研
究进程并在论文创作过程中给予详细和耐心的批改龙老师一丝不苟的作风严谨求
实的态度踏踏实实的精神不仅授我以文而且叫我如何做人在此我要感谢学校
金融学院为我提供的良好的研究氛围感谢龙菊老师对我的教育培养本文尚有不足
之处请广大读者提供宝贵的意见
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