青岛大学
硕士学位论文
我国住房按揭贷款安全性问题研究——基于美国“次贷”危机
的分析
姓名：李俊一
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：朴明根
20090607
摘要
金融是现代经济的核心。于2007年夏天爆发的次贷风波用一种特殊形式向世人
展示了金融领域风险积聚、风险传染和风险释放对实体经济的深远影响。尽管对中
国的直接影响有限，但我们必须引以为戒，审慎对待中国房地产金融风险。目自if，
我国房地产金融jxL险主要集中在银行，虽然我国住房按揭贷款质量相对较高，但近
年随着数量的快速增长累积JxL险也越来越多。统计显示，我围住房贷款不良余额呈
逐年上升趋势，在部分地区和城市增长速度还较快。基于此，本文力图结合美国“次
贷"危机的形成机理，进而分析中国住房按揭贷款的现状与风险特征，从而提出防
范与化解我国住房按揭贷款风险的政策建议。
本文在充分研究我国住房按揭贷款历史沿革、发展现状的基础上，结合分析探
讨美国“次贷”危机产生、发展的根本原因与传导机制，研究了我国住房按揭贷款
的信用JxL险、操作风险、市场风险与系统风险问题，并引入K、lV模型、JP摩根的信
用度量术模型(credit metrics model) 和王嵩士信贷银行的信用JxL险附加法模型
(credit risk)对信用JxL险进行了分析，提出了进一步规范银行操作、稳步进行金
融创新、理性应对国际化经营的机遇与挑战、加强会融监管和房地产市场监控与预
测等适合当前我国国情的对策措施，对进⋯步推动我固金融体系建设柯着积极的现
实意义和理论意义。对提高我国社会信用制度建设和利用效率有⋯定的参考价值。
关键词：住房按揭贷款；“次贷”危机；安全性：风险规避
Abstract
Finance is the core of modern economy．In the summer of 2007 the sub．prime crisis
broke out in a special form to show the world the far-reaching impact on real economy by
the accumulation，infection and release of risks in the financial sector．Though the direct
impact on China is limited，we should learn something from it and treat the real estate
financial risks prudently．At present，China’S real estate financial risks mainly
concentrated in the banks．Although the quality of China’S housing mortgage loans is
relatively high，thins are getting more and more serious with the rapid growth and
accumulation of risks in recent years．Statistics shows that the amount of China·S non
performing housing loans is ascending year after year'and in some regions it even
developed a little bit quickly．For this reason，this article analyzed the current situations
and risks characteristics of China’S housing mortgage loans，based on the study of the
formation mechanism of the U．S．sub-prime crisis，seeking tO put forward some practical
measurements tO prevent and solve the risks in China。S housing mortgage loans．
Through the study of China's full history and developing status quo of housing
mortgage loans，the thesis analyzed the credit risk，operational risk，market risk and
system risk issues of individual housing mortgage loans，On basis of analysis of the
fundamentaI reason and transmission mechanisms of the United States”Sub．Prime
Mortgage Crisis”．Models such as KMV model，JP Morgan’S credit metrics model and
Credit Suisse’additional credit risk model were introduced into the paper to analyze the
credit risk in the housing mortgage market of China．Measures suitable for China’S
concrete situations were promoted，such as further improving the credit system，regulating
banking operations，step by step financial innovations，rational treatment on opportunity
and chal lenge of international management，strengthening financial supervisions and
forecast of the real estate market．Particularly the idea of establishing the basic personal
Account will be of definite value to the construction and raising efficiency of China’S
credit system．
Keywords：Housing Mortgage Loan；Sub-Prime Mortgage Crisis；Security；Risk Evasion
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，未经许可，任何单位及任何个人不得擅自使用)
59
引著
一、研究的目的和意义
引言
金融是现代经济的核心。于2007年夏天爆发的次贷风波用一种特殊形式向
世人展示了金融领域风险积聚、风险传染和风险释放对实体经济的深远影响。尽
管对中国的直接影响有限，但我们必须引以为戒，审慎对待中国房地产金融风险。
目前，我图房地产金融风险主要集中在银行，虽然我国住房按揭贷款质量相对较
高，但近年随着数量的快速增长累积JxL险也越来越多。统计显示，我国住房贷款
不良余额呈逐年上升趋势，在部分地区和城市增长速度还较快。基于此，本文力
图结合美国“次贷”危机的形成机理，进而分析中国住房按揭贷款的现状与风险
特征，从而提出防范与化解我国住房按揭贷款风险的政策建议。
首先，自从1998年我国实行住房分配货币化改革以来，中国的房地产市场
出现了lO年的繁荣与发展。在这10年当中，商业银行的个人住房贷款在推动住
房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面，都起到了积极的作用。个人住
房贷款的迅猛发展，也给商业银行带来了巨大的经济效益。因此各家商业银行都
将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务，而大力发展。但随着房价不断
上涨，国家宏观调控的力度也不断加大，且由于突如其来的全球金融危机，使得
我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也越来越大，我国商业银行的个人
住房贷款面临着一些新情况和新问题，需要我们重新对商业银行个人住房贷款业
务的结构和风险状况进行认真地分析。
其次，由于我国社会信用体制建设相对落后，造成了住房抵押贷款借贷关系
双方信息的不对称。住房抵押贷款存在周期长、个体多、信息不对称、法规制度
缺陷、失约带动效应等特点，再加上房地产价格的持续上涨，市场上累积了大量
的虚假、违规行为，银行住房按揭贷款面临大量的市场风险和操作风险。实际上，
在按揭贷款发放过程中由于审批把关不严，使得一些不符合条件且风险承受能力
和信用水平较低的借款人获得了信贷支持，不良贷款的潜在风险不容忽视。自
2003年以来，我国的房屋销售价格一直呈现较快的增长态势，商品房价格持续
走高，土地供应收紧、贷款利率连续提高等调控措施在调节供求关系的同时，对
房产价格的走势影响逐步显现。在进入加息周期以后，住房贷款借款人的还款负
担明显加重，对借款人还款能力和还款诚信度的考验进一步增加，住房贷款的风
险程度也随之上升，而房价一旦停止上涨就难免会出现购房人不还款的情况。
第三，中美住房按揭贷款市场有着很大的差异。美国住房按揭贷款主要靠按
揭贷款证券化来支持，并不是靠吸收存款来发放按揭贷款，因此，危机发生时，
信贷公司只持有已发放过贷款的一小部分。而中国的商业住房按揭贷款是靠吸收
青岛人学硕．1：学位论文
的存款来支持，几乎全部被放款银行自己持有。尽管我国商业银行不发放次级按
揭贷款，但假按揭却实实在在存在，这些假按揭出于根本没有作抵押的房产，其
可能的损失率与美国的“次贷”相比，只会有过之而无不及。
第四，瑞信的数据显示，美国目前的按揭贷款规模也不过I力．亿美元，违约
的次级按揭贷款规模为2000亿美元。中国知名学者易宪容指出，目前中国的按
揭房贷质量比美国还差，至少美国的按揭贷款还有正觑的审核程序，而在中国几
乎人人都可以贷款买房。
中国的住房按揭贷款占GDP的比重『F逐步接近美国．fLl．ik宅金融在美国已有
50多年历史，中固这一市场的发展才经历第8年而已。关圈按揭贷款市场出现
的问题无疑对中国刚起步的按揭市场敲响了警钟，因为中国H日订还没有发达的资
产抵押证券市场(CDO)，这～衍生市场为欧美金融机构提供了分散按揭贷款风险
的工具，若未来中国房地产继续非理性发展，银行业继续无节制地进行目前看来
利润丰厚的按揭业务，未来违约率上升的局面也可能出现，到时没有风险对冲工
具的中国银行业，恐怕将面临更为严重的坏帐JxL险，对整体中幽经济的影响不容
小视。
目前我国住房按揭贷款市场JxL险分散和转移的局限性突出。住房抵押贷款市
场存在结构性缺陷，即二级市场发展严重滞后于一级市场，这带束两大主要后果：
一是积聚在一级市场上巨大的JxL险无法通过二级市场来加以分散。若JxL险积累到
一定程度将严重影响商业银行的jF常运营，并给国民经济稳定带来危害。发生在
上世纪六十年代末期的美国储贷机构危机就是最好的例证；二是商业银行等抵押
贷款发放机构无法利用二级市场来丌辟新的融资渠道获得更多可贷．资金，从而限
制了抵押贷款市场规模的扩大。
另外，房地产行业是个综合性的产业，涉及到上下游相关产业达50多个，
房地产行业的问题已不完全是经济问题，它同样也有社会的问题，尤其是住房贷
款涉及众多银行机构的流动性安全、广大社会居民的安居生活。因此，提前研究
和应对住房贷款风险问题，符合国家、企业与国民的利益以及构建和谐社会的方
针，从这一点上，本选题研究的现实意义尤其突出。
因此，如何借鉴美国“次贷”危机的经验教训，从建立和完善相关法规制度
出发，积极稳妥推进金融创新，防范转移按揭贷款的系统风险，对进一步推动我
国金融体系建设有着积极的现实意义和理论意义。
二、国内外理论综述
(一)国外方面
第一，个人住房按揭贷款违约风险与信息不对称、道德风险。Lisa(2000)
研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FRM)和浮动利率(ARM)住房按揭贷
2
款的自选择问题。在信息不对称条件下，就会存在分离均衡(separating
equi l ibrium)，高风险的借款入就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则
选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款入当作甄别
高风险与低jxI．险借款人的一种违约风险信号。Robert认为由于个人具有异质性
风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备性很容
易产生道德风险。
第二，应用期权理论研究个人住房按揭贷款违约风险。Capozza(1997)应
用地区分布广泛、样本量大的违约贷款数据(无损失程度的信息)，研究发现个
人住房抵押贷款违约事件是否会发生，交易成本和突发事件起着十分重要的作
用。Yongheng Deng(1995)用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违
约与提前偿还。他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产
价值具有敏感性。
第三，实证研究。主要集中在以下几个方面：(1)个人住房按揭贷款风险微
观特征研究。这些微观特征研究主要集中在三个维度上，即融资风险维度、财产
风险维度和借款人风险维度。主要研究一些维度的某些指标的变化会对银行住房
抵押贷款风险产生何种影响，而银行更多的从操作层面和风险控制方面对上述维
度和指标进行权衡分析。(2)模型定量分析。应用各种模型分析宏微观指标特征
与住房抵押贷款违约风险之间的关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定
科学合理的指标体系提供了科学的依据。(3)期权理论在个人住房抵押贷款风险
管理中的应用研究。这些学者认为借款人在住房抵押贷款利率选择、提前还款、
违约方面具有一种期权属性，因而用期权理论研究住房抵押贷款风险成为一种新
的视角和热点。(4)个人住房按揭贷款一、二级市场互动研究，
(二)国内方面．．
由于我国个人住房按揭贷款一级市场发展时间不长，各商业银行闯的标准尚
缺乏一致性和协调性，缺乏实证分析，国内研究多为风险特征研究、房贷定价研
究、提前偿还风险研究及住房抵押贷款证券化研究等。
从国内外住房按揭贷款的发展现状和研究情况比较看，在当前房地产市场价
格高启、货币政策持续偏紧的经济金融背景下针对住房抵押贷款风险分析与制度
安排等方面还缺乏综合研究，本文则试图在这些方面进行深入探讨。
三、研究方法及结构
(一)研究方法
住房按揭贷款风险预防与控制是一个十分复杂的系统工程。本文将运用实证
分析与规范分析相结合的方法，在比较分析的基础上对中国住房按揭贷款市场进
行研
青岛人学顾．1：学位论文
究。实证分析要确认事实本身，研究经济运行的客观规律与内在逻辑，分析经济
变量之问的因果关系，不仅要能反映和解释已经观察到的事实，还要对有关现象
将来会出现的情况做出分析预测。规范分析要说明事物是否符合某种价值判断，
或对社会有什么意义，从而为有关方面提供行之有效的旨在实现某种目标的方针
和政策。本文通过对国内外，尤其是国内房地产和银行等金融市场的实践中的数
掘进行分析，力求做到理论与实践相结合。住房按揭贷款的方式引进我国以后，
不少研究均单一分析了抵押贷款证券化的问题，本文尝试采用中外制度比较和具
体风险表现的方法来分析中国按揭贷款市场的发展。
(二)研究内容与结构
本论文的主要目的在于住房按揭贷款安全运作的策略和相应的制度安排研
究，其主要研究内容包括：
第一部分，导言部分。
第二部分，对中国个人住房按揭贷款发展现状进行研究。分析中国住房抵押
贷款的形成和发展背景，当前的发展现状，特别是对存在的问题进行简要的分析。
第三部分，对中国个人住房按揭贷款存在的风险进行分析。本部分将具体研
究我国商业银行住房按揭贷款的信用风险、操作风险、市场风险、系统风险等的
表现，以期能够有针对性地提出防范与化解相应风险的措施。
第四部分，美国“次贷”危机对中国住房按揭贷款市场的的启示。本部分将
从分析研究美国“次贷”危机产生、发展与影响入手，以期得出稳步推进我国住
房按揭贷款市场良性发展的经验与启示。
第五部分，对策研究。本部分将结会美国“次贷”危机和国外个人住房按揭
贷款的管理经验，提出加强中国住房按揭贷款市场安全性的对策和建议。
围绕上述主要研究内容，本论文拟解决的主要问题包括：
第一，系统分析中国商业银行住房按揭贷款发展进程及现状；
第二，分析中国住房按揭贷款市场的内外环境与风险特征；
第三，结合美国“次贷”危机的经验，提出防范我国住房按揭贷款风险的对
策措施。
四、创新点与不足
(一)可能的创新点
l、由于住房按揭贷款进入中国并本土化的时问并不长，目商手对于住房按揭
贷款的分析较少，特别是运用中外比较的方法进行分析。因此，本文通过对中外
住房按揭贷款的系统比较，结合中国自己的国情，深入分析中国住房按揭贷款市
场的发展现状，抓住问题关键。
2、通过理论判断和实证研究证实住房按揭贷款市场本身并不是引发危机的
4
弓I南
本质所在，因此遏制按揭贷款发展并非我们分析研究的初衷，而是应该通过有效
的防范风险，以审慎的态度引导按揭贷款市场的良性发展。
3、对住房按揭贷款市场存在的风险重新分析整合，即信用风险、操作风险、
市场风险、系统JAIl9。从中找到风险的真讵中心点，从而找到币确的防范风险、
解决问题的办法。
4、对美国“次贷”危机引以为鉴，提出避免房地产市场泡沫累积的对策，
同时提出国内金融市场良性发展的一些建议。
(二)有待进一步研究的问题
本文是从中外住房按揭贷款市场比较和对中国住房按揭市场风险重新整合
的角度对中国住房按描贷款市场安全性进行研究的，希望能为这个领域的研究提
供一个新的视角。本文在从这个角度分析时，还是以定性方面的理论描述为主，
没有给出严格的馍型化分析。同时对于像系统性风险分析方面，也没有严格的理
论化模型。在政策建议方面。尽管提出了～点方向性的拙见，但是没有建立一个
具体的、详细的、操作性强的政策框架。这些方面都是下一步可以深入研究的问
题。
第一章中国住虏按揭贷款市场檄述
第一章中国住房按揭贷款市场概述
1．1中国住房按揭贷款的产生与发展
1．1．1中国个人住房按揭贷款产生必然性
由于个人住房贷款期限长、利率低、手续简便、客户负担费用少、银行综合经营
成本低，而且个人住房贷款涉及面广，风险分散而且风险程度相对较小，社会效应
大，有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有利于调整银行信贷资产结构，
给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的收益。因此很多银行都将个人贷款业务当
作新的利润增长点来培育。
加上国家取消了福利分房，实现住房商品化，并且随着改革丌放后社会经济环境
与广大城镇居民收入水平、消费观念的变化，广大城镇居民对住房的需求同益增加，
但是我国住房价格昂贵却使他们望而止步，对住房的有效需求普遍难以变成现实的
购买，因而居民希望有金融机构为其提供资会支持。对于那些走上工作岗位不久的
年青人更是面临着购房和购买耐用消费品的双重任务，而他们的积累却更少，更加
希望能得到金融机构提供的消费信贷服务，因此，个人住房按揭贷款是社会发展的
必然产物。
1．1-2大力发展中国个人住房按揭贷款的必然性
据中国人民银行统计，截止2009第一季度，我国会融机构居民户人民币存款余
额高达24．7万亿元人民币，与此同时，我国的商品住房空置量也一直居高不下(见
表卜1)，直到2006年后才略有下降。截止2008年术，全国商品房空置面积为16400
万平方米，其中空置商品房住宅达到1．4亿平方米。
表卜l 1999年一2008年全国商品住房空置情况单位：万平方米
年份商品住房空置面积商品住宅空置面积
1999 10171．7 7216．2
2000 lOl75．7 7420．5
200I 11952．5 8261．O
2002 13156．1 8979．3
2003 j3427．8 8762。l
2004 12326．1 7405
2005 14285。l 8319
2006 12355．0 6723
2007 13000．0 6756
2008 16400．0 14000
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青岛人学硕J：学位论文
这是一个矛盾的现象。如果按4000元／平方米的价格计算，消化16400万平方
米的空置商品住房需要资金6560亿元，约是同期居民存款的2．66％。考虑到3％一6％
的合理空置率的需要，所需的消化资金更少。这同时也表明，如果这24．7万亿的居
民储蓄存款的其中一部分(10％)能流转到商品住房消费领域，这点空置商品住房会
供不应求(当然，住房综合质素太差的除外)。另一方面，虽然我国有24．7万亿的
个人储蓄存款，但仔细分析一下不难得知，其中的70％的部分只出30％的人搠有。因
此，合理、高效的投融资机制是盘活房地产市场，满足普通居民购房需求的关键，
中国急需这样的投融资机制。商业银行的个人住房抵押贷款业务(通常所说的按揭
业务)正是在这样的背景下应运而生。
1．2住房按揭贷款的基本运作原理
1．2．1个人住房按揭贷款概念及分类
“按揭”一词源自英语“Mortgage”，其含义即为“抵押贷款”，又为“商品
房抵押贷款”，它是指抵押人(借款入)将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵
押权人(贷款人)，保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭(抵押)贷款
合同项下的全部义务，从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款。
按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现
楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花(尚未完工前整栋、分
层或分单元先预售的楼房)的置业者提供的以借款入依据购房合同具有权利为抵押
的按揭贷款。
具体到我国有以下分类方式：我国住房按揭贷款从资金来源上可分为住房公积
金贷款和银行信贷资金贷款。个人住房公积金贷款是银行根据住房公积会管理部门
的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向在中国大陆境内购买、建
造、大修城镇各类型住房的自然入发放的贷款。个人住房商业性贷款则是用银行信
贷资金向购房借款人发放的住房抵押贷款。住房公积金贷款利率在3个月整存整取
存款利率基础上加点执行，信贷资金贷款利率按法定贷款利率减档执行，由于作为
信贷资金贷款利率基准的法定贷款利率要高于作为住房公积会贷款利率基准的3个
月整存整取存款利率，因此住房公积金贷款比信贷资金贷款利率低，同样期限的贷
款，住房公积金贷款利率要低1个百分点左右。虽然公积会贷款利率较低，但通常
只面向交纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制，当公积金
贷款不能满足借贷人的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，即我们通
常所讲的组合贷款。
住房按揭贷款主要存在两种还款方式，分别为等额本息还款法和等额本金还款
法。
7
第一章中国住房按揭贷款市场概述
等额本息还款法是指偿还的本金和利息之和每期相等。等额本息还款法适合于
在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的借款人，并且每期还款额相同，归还起来很
方便。等额本息还款法是目前借款人选择最多的还款方式，借款人通常选择的还款
周期为按月偿还。等额本金还款法是指每期偿还的本金数额相等，同时每期付清上
一还款Fl至本次还款只之问的贷款利息。该方式的特点是还款初期借款人负担较重，
随时间推移，每期还款金额逐渐减少，适合于已有一定积蓄但预期收入可能逐渐减
少的借款人，比如中老年职工家庭。
住房按揭贷款的担保方式有抵押、质押、保证和抵(质)押加保证四种方式，
其中发放的贷款中抵押贷款或抵押加保证的贷款占大部分，通常占全部住房抵押贷
款的90％以上。
我国住房按揭贷款的期限结构相对较长，目前住房按揭贷款最长期限为40年。
1．2．2世界各国住房会融体系比较
世界上住房盒融市场发展比较发达的国家有美国、德国和新加坡等，其住房金
融模式也代表了市场经济国家中的三种典型模式。
1．2．2．1美国住房会融体系
美国住房会融体系，主要的特点表现在：(1)私人信用占主导地位。(2)多种
形式的住房信用的活动形成具有内在运行机制的住房抵押市场系统，保证了全社会
住房基会的-F常运行。(3)政府住房金融活动构成住房抵押市场的重要组成部分，
并形成市场调节住房抵押贷款的系统。美国的政府住房金融活动主要是通过完备的
住房会融机构体系(包括专业性住房金融机构、非专业性住房金融机构和提供住房
贷款保险与保证的金融机构)来完成，使其住房金融得以迅速、稳定地发展，达到
现在发达的程度。
1．2．2．2德国的住房金融体系
德国住房金融体系以住房自愿储蓄和贷款契约作为其主要特征。它是一个由多
个系统组成的协同运作的复合体系，存在着多渠道的融资形式。其从事住房信贷业
务主要的龛融机构有储蓄银行、抵押银行和建房互助储金信用社，其中建房互助储
金信用社在整个金融体系中发挥主导作用。德国居民在申请住房贷款时通常是获得
这三家共同提供的组合贷款，而不是由一家住房金融机构提供借款申请人所需要的
全部贷款。这种贷款是在政府的特殊支持下，采用低存低贷、封闭运转的运行机制，
其目的在于筹集稳定的住房资金，增加居民住房储蓄，以提高居民住房支付能力。
1．2．2．3新加坡公积金制度
新加坡的中央公积金是一种长期性的强制性储蓄制度。它始于1955年，原本是
作为一种解决中低收入雇员晚年养老问题的社会保障制度，至1968年进入住房金融
领域，其地位和作用也随之不断得以完善和加强。这一制度要求所有受薪人员都必
青岛大学硕I：学位论义
须参加公积金制度，其比例随着社会经济状况而改变。新加坡居民在购房时，只需
从自己的公积金储蓄中支付房价20％的首付款，其余部分由建房发展局(隶属于国
家发展部)贷给，期限为20-25年。新加坡公积金制度的主要特点在于所有的一切
被完全置于政府的严密控制之下，其资金流程为：雇员一中央管理局一购买国债一
政府发展基金～建房发展局一个人购房抵押贷款。这一流程中，以政府补贴利息的
形式维护了个人购房贷款的低利率。
综观美、德、新等国的住房体系，我们不难发现它们具有很多的共性。
第一，各国政府均积极参与和扶持。美国早在20世纪30年代就建立了联邦住
宅贷款银行系统，并制定了如税收优惠、政府贷款保证担保等一系列的法律法规，
以加强政府对住房余融市场的控制作用；德国不仅为居民购建房提供财政帮助，而
且还直接参与住房生产，组建了政府控制的银行，直接为政府的住房政策服务；新
加坡政府更是通过建屋发展局、中央公积金法等直接干预住房金融市场，并起了巨
大的作用。
第二，将政策性和经营性的住房金融有机结合起来。综观美、德、新的住房金
融，可以看出各国政府对住房产业的参与和干预是把政策性的住房金融与经营性的
住房会融有机地结合起来。即政府通过市场机制来帮助低收入的居民家庭解决住房
问题，以实现“居者有其屋”的理想。如美国政府支持储蓄贷款机构进行融资，对
个人购买住房的税收实行优惠；德国制定了一定的住宅储蓄奖励政策，甚至直接参
与住房的开发经营；新加坡通过对政府所设立的金融中介机构直接补贴的形式维护
居民购建房时的低利率。
第三，住房金融在各国金融业务中的地位举足轻重。二战后，各国住房金融机
构以自矿所未有的速度发展，在整个国家金融活动中占有相当的份额，成为其重要的
组成部分。掘统计，美国储蓄贷款协会的资产在20世纪80年代时曾位居第三，仅
次于商业银行和人寿保险：德国住房抵押贷款在1990年达7亿马克(指原西德)，
约占未清偿抵押贷款总额的3l％：新加坡的中央乏?积会局大部分资产流向住房产业，
邮政储蓄银行也有30％左右的资产流向住房金融业务。
第四，各国的住房金融逐步走向市场化。美国通过建立住房抵押贷款的担保保
证机制、创建规范的二级抵押贷款市场、允许各种金融机构参与资本市场的交易活
动等形式，逐步建立了符合市场经济要求的高效运转的住房金融体系；德国于70年
代引进美国二级抵押贷款的运行tJL铜J，加上其拥有欧洲最大的资本市场，通过发行
住房抵押贷款债券使其住房金融市场化。
美、德、新等国的住房金融模式选择并不是政府主观的行为’，而是根据它们各
自的社会制度、经济发展阶段、市场成熟程度、居民收入水平及消费观念等建立起
来的。美国具有发达的资本市场，居民收入高，并具有提前消费的观念，加上发达
9
第一章中冈住房按揭贷款市场概述
的信用制度，因此能建立起发达的市场化程度高的个人住房抵押贷款市场。德国政
府对建房互助储蓄制度的奖励，是以其实行资本主义市场经济体制制作为其制度基
础，它是政府实施住房保障政策的一个组成部分，是建立在支付转移理论基础上。
新加坡虽然原来也是发展中国家，但是政府之所以能j-E密控制公积会制度，同其实
行的社会政治制度、经济发展阶段、居民收入水平、国家幅员小有密切的联系。
1．3当前中国住房按揭贷款发展现状
1．3．1中国个人住房按揭贷款的发展历程及相关政策演变
中囤的房地产金融体系建设伴随着住房制度改革而产生和发展，从简单的业务
开展，到制度创立的探索，荐到制度的不断完善，逐步发展成为今天的体系。
1．3．1．1房地产金融业务开始启动(1980--1993年)
1980年我国的住房制度改革从试点售房和提租补贴起步，当年lO月，建行首
先在福建试办了商品住宅开发贷款业务，丌始试水房地产信贷业务。1983年，国务
院颁布《城镇个人建造住宅管理办法》，建行丌始向福建、广东等省的企业职工发放
住房贷款。1985年，建行丌办住房储蓄贷款和住宅贷款业务。1987年12月，烟台
住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行设立。1988年，首次全国住房制度改革会议召开，
出台了房改总体方案。同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。1991年，上
海在全国率先借鉴新加坡的模式建立了住房公积金制度。1993年术，全国地级以上
城市中有131个城市建立了住房公积金制度，占地级以上城市总数的60％。
!，3．1．2房地产金融体系初步发展(1994--1997年)
1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对住房制度改革
的目的、内容和重点作了原则规定。房改进入新阶段，与之相配套的房地产金融体
系开始萌芽。一是在全国范围内建立了住房公积会制度。1994年11月，国务院房
改领导小组、财政部和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，
在全国建立住房公积金制度，明确住房公积金是一种长期性的、用于住房的互助性
储蓄资金。二是区分政策性和自营性住房信贷业务。由人民银行牵头，会同有关部
门对政策性、自营性住房信贷业务的性质、范围等进行了界定。政策性住房信贷业
务是指受各级政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托，由指定银行以政策性住
房资金为来源而经营的住房信贷业务。商业银行自营性住房贷款业务则指商业银行
以本外币存款作为资金来源自主经营的住房贷款业务，包括住房丌发贷款和个人住
房贷款。
中国人民银行于1995年8月颁靠了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，
从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。但当时的条件是比较严格的，一是
lO
青岛大学硕‘}：学位论文
要求有提供双重保证即抵押(质押)担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是
要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30％，存款期限必须在半年以上。
1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原
暂行办法进行了修正，主要表现在以下几个方面：一是不要求双重担保。二是没有
明确规定存款期限。三是利率政策上明确规定按同期固定资产贷款利率减档执行。
期限为5年的，执行3年期固定资产贷款利率，期限为5年以上至lO年的，执行5
年固定资产贷款利率，期限为lO年以上的，在5年期固定资产贷款利率基础上适当
上浮，最高不超过5％。四是贷款使用范围是公积余建造的普通自用住房。五是贷款
发放主体是223个实施安居工程城市的商业银行和烟台、蚌埠住房储蓄商业银行。
六是规定贷款的处理时间是三个月，即在三个月内银行完成贷款评估、审查工作，
并向申请人做出正式答复。
1．3．1．3房地产金融体系跨越发展阶段(1998-一2001年)
1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费
的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1998年颁布的《个人住房贷款管
理办法》和1997年4月份人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理办法》相比，主
要有以下不同：一是扩大了贷款可用于购买住房的范围。原《办法》规定，个人住
房贷款只能用于购买用公积金建造的自用普通住房，而新《办法》规定，个人住房
贷款可用于购买所有自用普通住房。二是扩大了贷款的实施城市范围。原《办法》
规定，个人住房贷款业务只在安居工程试点城市实旌，而新《办法》则取消了这一
限制，即所有城镇均可开展个人住房贷款业务。三是扩大了办理个人住房贷款的盒
融机构范围。原《办法》由于规定个人住房贷款只能用于安居工程试点城市居民购
买用公积金建造的自用普通住房，因而实际上只有工、建、农3家银行可以办理个
人住房贷款业务，新《办法》取消上述限制条款后，实际上所有银行均可办理个人
住房贷款业务。四是利率更优惠。规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定
贷款利率减档执行，即期限5一lO年个人住房贷款执行3—5年一般贷款利率，期限
3—5年的执行l一3年一般贷款利率。五是加快了处理程序，由原来的三个月时问
缩短为三个星期。这些政策的推行直接刺激了住房贷款的增长。
1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价
款比例从70％提高到80％，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行
调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，
将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10％。同时，对公积金贷款
期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4．59％执行，5年以内的按4．14％
执行。贷款比例的上升，期限的延长和利率的下调，贷款人要筹备的自有资金减少
了，期限的延长和利率的下降意味着每期还本付息压力减轻了。因此，2000年住房
第一章中国住房按揭贷款市场概述
贷款增长进入了快速增长阶段。新增贷款的一半用于个人住房贷款。
2000年，建设部、中国人民银行下发《住房置业担保管理试行办法》，为住房
贷款担保业务发展提供了政策依据。
l，3．1．4房地产市场飞速发展阶段(2002--2005年)
2002年2月21只开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年
以下(含5年)由现行的4．14％下调为3．6％，5年以上出现行的4．59％下调为4．05％。
2003年6月13闩，人民银行发行了被称为“121房贷新政”的《关于进一步加
强房地产信贷业务管理的通知》。此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策
规定：商业银行对房地产丌发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，
严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，规定商业银行发
放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。同时，此《通知》
再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的
30％。在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入
家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限
制。《通知》规定，对购买第一套自住住虏的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房
贷款利率和首付款比例不低于20％的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以
上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，
并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
另外，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。
“121文件”虽然起到了一定的控制作用，但是后勘形势的发展超越了它的控
制能力。从2003年下半年以来，各地的丌发热投资热、政绩工程、形象工程、经营
城市的理念都推动房地产行业越走越快；根据国家统计局公布的数字，2004年一季
度，全国房地产开发投资与去年同期相比，增幅己高达41．1％；其中，自己多数来
自银行贷款。
2004年，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，这是银监
会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继2003年央行“121号文
件’’后，金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。2004年最显
著的特点就在于银行进入“惜贷”时代，纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款
门槛希望能控制炒房投机，平抑房价。央行则双管齐下，一方面控制房地产开发的
信贷规模，另一方面则通过严控资本金比例，限制商业银行的信贷盲目扩张。2004
年1-11月，全国房地产丌发投资额达到10738亿元，同比增长29．2％。其中，商品
住宅完成投资7284亿元，同比增长28．7％；办公楼和商业营业用房完成投资同比分
别增长了29．7％和33．2％。各类物业丌发投资的增长速度均明显低于2003年同期水
平，说明中央政府的宏观调控政策取得了一定的成效。
12
青岛大学硕士学位论文
2005年3月《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》中提出了“要综合
采取土地、财税、金融等相关政策措旆，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民
住房消费，控制不合理需求。”之后，七部门联合提出的《关于做好稳定住房价格
工作意见的通知》更明确提出“加强房地产信贷管理，防范金融风险”的要求。同
年8月，中国人民银行建议取消期房预售制度。同时，人民银行牵头的信贷资产证
券化试点工作萨式启动。中国建设银行己于i2月在全国银行问债券市场推出住房抵
押贷款证券化产品。我国住房抵押贷款二级市场由此诞生。
1．3．1．5房地产发展从高潮到调整期(2006年至今)
2006年5月，中国人民银行规定部分房屋首付比例提高到三成。7月，建设部
等六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。同年9月，外汇管理
局和建设部出台规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。
2007年9月，中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的
通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房
的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同
档次基准利率的l，l倍。显然，管理层已经开始对个人购买贷款的过度膨胀发出警
示。2007年12月ll同，中国人民银行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地
产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)，明确了“以借款人家庭为单位认定
房贷次数”，并规定“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均
住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房
贷款政策执行"。《补充通知》的出台显示了管理层调控房地产市场的明确态度：鼓
励自住需求，打击投资需求。
2008年地产市场在世界整体经济形势低迷的波潮中也开始走低。政府丌始关注
房地产发展的平衡性、平等性，保障性住房建设和政策的执行。
2008年3月，国务院成立住房与城乡建设部，从新中国成立至今，“住房”两
个字从来没有写入过任何一个部委的名称中，这次的改革，体现出了对住房问题的
重视。
2008年10月中旬，国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住
房交易税费，支持居民购房”的有关政策引起了入们的高度关注。凡天后，财政部、
税务总局和人民银行出台了降低住房交易税费、调整个人住房贷款利率等措施。这
也标志着全面拯救楼市方案陆续出台。
2008年10月22同，财政部、税务总局，降低住房交易税率：商贷下调至0．7
倍，首付款比例降至20％。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以
下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％(原为1．5％)。对个人销售或购买住房暂
免征收印花税(0．05％)；对个人销售住房暂免征收土地增值税(根据房子面积大小
第一章中国住房按揭贷款市场概述
实行不同的税率)；自lO月27同起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷
款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0．7倍(原为0．8倍)；最低首付款比例调整
为20％；个人住房公积会贷款利率，各档次利率分别下调0．27个百分点。此次调整
主要是为了应对国际金融危机对中国可能产生的影I翻，支持扩大内需，提高对居民
购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。
2008年12月17开中国人民银行、银监会出台《廉稚住房建设贷款管理办法》
规定廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公仿的同期同档次贷款基准利率下浮
10％执行；申请廉租住房建设贷款人新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20％
的比例；改建廉租住房项目资本会不低于项目总投资30％的比例。
2008年12月21同，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
(国办131号文，以下简称“13l号文”)。其中规定，探索闲置公积金用于经济适
用房建设等。
2009年将是比较特殊的年份，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下
降0．9％，降幅比12月扩大0．5个百分点：环比下降0．2％。为加大对自住型和改善
型住房消费的信贷支持力度，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再
贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其
他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险
合理确定。自2009年1月1同至12月3l同，个人转让购买超过2年(含2年)的
住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征
收营业税：个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价
款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。
通过近期政策的梳理可以看出：
(1)房地产行业在国民经济中的重要作用应得到中央和地方的认可。在实体经
济恢复阶段，鼓励现有的J下常购房需求成为调控重心，对保障性住房建设在操作层
面上逐步细化； ，
(2)房地产政策开始制度修订阶段，降低潜在的经济、金融风险。高涨时期的
政策和经济都带有较大的冒险性，银行贷款利率的下调一定程度上也是对政策的修
订，降低更大的社会风险；
(3)某些政策开始用户口政策、现余分配等鼓励措施，有些丌始用行政力量介
入，某种角度来说表明政策震动的力度不足，经济预期没有达剑目标：
(4)房地产政策的出台也需要依据未来经济的走势，如果经济持续疲软则会有
进一步积极的措施出台，如果实体经济复苏明显，房地产政策出台则会变得较为谨
慎：
(5)具有针对性的政策将逐步出台。政策的有效性一方面是执行，另一方面就
14
青岛大学硕：j：学位论文
是政策的具体性、针对性。国家去年底口号很多，在保障性住房、税收政策、土地
管理、小产权等上面说了很多，接下来的～两年将是政策的执行年。有针对性、可
行性更高的政策将成为未来政策推出的主题。
(6)保障性住房的制度将更加清晰。随着保障型住宅落实中在土地、销售、流
转等环节的相关政策出台，我国保障性住房体制改革方向将逐步显现。
经过近20年的探索、培育与发展，我国房地产金融体系初现雏形，形成了以商
业银行为主体、其他金融机构广泛参与的组织体系，以银行信贷为主、兼有信托和
其他形式的产品体系和以初级市场为主体、次级市场在探索的市场体系。
1．3．2中国个人住房按揭贷款规模及质量状况
1．3．2．1中国个人住房按揭贷款规模及分布
为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与
金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的
政策导向相继采取各种措旌，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业
务取得前所未有的快速发展。
2009年2月23目，中国人民银行发布的2008年第四季度《中国货币政策执行
报告》(下称报告)显示，截至2008年12月末，商业性房地产贷款余额5．28万亿
元。其中，房地产开发贷款余额I．93万亿元，个人住房贷款余额2．98万亿元。而
1997年术，我国商业性个人住房贷款不过190亿元，十年时间罩增长了157倍。我
国历年来个人住房贷款规模见表1-2、图1．1、图1．2。
表1-2近年来我国个人住房贷款规模情况表
个人住房贷款余额同比增长11i消费贷款余额占各项贷款余额
年份
(亿元) (％) 比重(％) 比重(％)
1997 190 94．3 0．25
1998 426．16 124．29 90．25 0．50
1999 1357．7l 218．60 70．19 1．45
2000 3376．92 148．72 79．74 3．40
200l 5597。95 65．77 80，09 4．98
2002 8258 47．5 77．40 5．8
2003 11779 43 74，87 5．88
2004 15922 35 79．02 8．4l
2005 18430 16 83．37 7．74
2006 22506 22，ll 82．1 9．46
2007 27031 25．7 82．5 lO．33
2008 29800 10．24 80．09 9．82
数据来源：中国人民银行
1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房按揭贷款。从此，个人住房
第一章中国住房按揭贷教市场概述
按揭贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。1996年以后，我国
连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷
款的迅猛增长。因此，1998年以后，我国个人住房贷款迅速上升。2001年末比1997
年术增加了5400多亿元，增长了约33倍。到2002年术，金融机构个人住房贷款余
额达到8258亿元。这期间还有一个重要变化，就是住房市场购买主体从集团转为个
人，个人成为购房的主力，成为推动我国住房金融市场发展的重要力量。
50芝L。一一，_⋯圈．置．一圈冒冒．冒。圈一冒⋯匿一
由图1．1可以看出，受房地产宏观调控政策相继出台的影响，个人住房贷款增
速在2004年和2005年出现回落：去年以来，则m现升温迹象。特别是07年上半年，
房贷伴随着房价从升温趋向火热的势头十分明显。数据显示，截至2007年末，全国
金融机构商业性个人住房贷款余额比2006年末增加了4525亿元，增幅达到2005年
以来的最高，全年贷款余额占金融机构人民币各项贷款总余额的比例也达到了
10．33％，创有史以来新高。住房公积金委托贷款余额也达4865．6亿元，己接近商业
银行个人住房贷款余额的18％。初步形成了商业性贷款和政策性贷款相协调的住房
金融体系。
2008年受全球经济低迷影响，房地产市场回调，全固商业性房地产贷款余额同
比增长10．40％，增速同比下降20．20％。市场变化带动了房地产丌发投资增速回落，
2008年房屋新丌工面积增速和土地购置面积均汜现下降，商业性房地产贷款增速明
显放缓。商品房需求减弱导致销售面积大幅下降，2008年全国商品房销售面积6．21
亿平方米，同比下降19．70％，但仍然保持了较高水平。
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青岛人学顾：l：学位论文
从图1．2中可以看出，在个人消费信贷中，个人住房按揭贷款占据了重要地位。
近年来，个人住房按揭贷款成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被
视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房按揭贷款自然成
为商业银行重点拓展的贷款投向。2000-2008年阃个人住房按揭贷款余额占全国消
费信贷余额的比重均在74％以上，近几年则达到80％左右。虽然2008年受全球经济
影响，个人住房按揭贷款无论是在增长速度上还是在总量上还是保持了高速的发展。
占消费贷款余额比重(％)
1997 1998 1999 2000 200l 2002 2003 2001 2005 2006 2007 2008
年份
幽1．2个人住房贷款l与消费贷款余额的比重(％)
然而，尽管中国住房按揭贷款得到了快速发展，但中国住房按揭贷款发展历史
并不长，住房金融未来的发展空间还相当巨大。从国外的经验来看，房地产贷款在
银行信贷资产中占有很高的比重。以美国为例，20世纪80年代以来，房地产贷款
在美国商业银行的信贷资产中所占的比重一直在不断地上升，到2002年，房地产贷
款在前十大银行的信贷资产中所占的比重为20％；第10l到1000家银行的房地产信
贷占其信贷资产的比重更是高达近40％。
相比之下，我国商业银行的房地产贷款占银行信贷资产余额的比重还是比较低
的。2005年第一季度，我国房地产贷款余额27650．6亿元，与金融机构本外币信贷
余额比为1301％，远远低于包括美国在内的其它发达国家的这一比率。另据央行报
告表明，我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，个人住房
抵押贷款市场仍有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的
比例为l 1．7％，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占(；DP的比率平均达到39％，其中
英国为60％，德国为47％，荷兰达到74％。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
但是由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快
的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省
市，占到贷款业务量的50％以上。随着近年西部大开发战略和进来城乡统筹经济试
17
∞
∞∞
加∞
的
∞∞
∞m
0
第一章中国住房按揭贷款市场概述
验区的实施，中西部地区虽有一定发展，但总体趋于落后。这虽与地区经济发展状
况紧密相关，但同时也和当地的居民收入水平、消费意识、个人资信程度密不可分。
总之，可以这样来概括中国住房按揭贷款发展的现状：发展速度很快，但地区
结构不平衡，增长潜力巨大。
1．3．2．2中国个人住房按揭贷款质量
国际研究表明，住房按揭贷款的违约率一般低于万分之二，被公认为安全性较
高的信贷业务。从我国的情况看，住房按揭贷款的违约率仍明显低于其他固定资产
融资项目，2004年12月末，我国商业银行个人住房贷款余额已高达1．59万亿，不
良贷款率仅为0．12％，因而住房按揭贷款实际是商业银行的优质业务和为数不多的
优良资产之一。
尽管目前国内房贷业务仍被银行看作是最优质的信贷资产，诸多银行的房贷坏
账也大都控制在0．1—卜0．2％之间，但业内公认，个人住房按揭贷款的风险一般是在
发放贷款后3至8年中逐步显现。而目前国内个人住房贷款余额中80％是2000年以
来发放的，即我国现在已经进入个人住房按揭贷款风险的显现期。所以尽管眼下个
人住房按揭贷款仍算得上银行的优质资产，但未来几年个人住房不良贷款很有可能
陆续暴露。上海银监局发布的有关报告显示，2005年3月末至12月术，上海地区
的个人住房不良贷款余额基本呈现逐月递增的态势。2005年末，在房地产贷款方面，
出现连续三个月以上违约的自然人客户数以及笔数均比上年同期增长50％以上。个
人住房抵押贷款不良率近0．6％，比3月末上升0．17个百分点，升幅明显。截至2005
年’12月末，上海中资银行的个人住房不良贷款余额为15．48亿元，同比增加5．58
亿元，基本呈逐月递增的念势。个人住房不良贷款率为0．58％，升幅明显。同期相
比，银行房贷违约客户及违约笔数的增幅均超过了50％以上。而据上海银监局公布
的最新报告，到2008年3月木，上海市个人住房不良贷款余额21．56亿元，比年初
增加0，95亿元：不良贷款率为0，71％，比年初上升0．03个百分点，3年来个人住房
抵押贷款不良率呈明显上升趋势。因此，虽然与其它贷款相比仍属优质资产，但按
照目前的发展速度，住房信贷的风险己经凸显。
1．3．3当前中国住房按揭贷款运行机制存在的问题
从目前房地产市场的发展状况来看，房价持续走高和银行住房贷款增长过快的
现象仍然严重。本文认为，我国以按揭房产的市场交易价格为基础确定按揭贷款价
值是我国个人住房按揭贷款政策存在的重大制度缺陷，也是导致我国房地产市场过
热、价格高企的根本原因。由此导致商业银行在盲目扩大信贷规模、承担了房地产
市场绝大部分风险的同时，也不自觉地成为一个推动房价上涨的主要力量。
《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》等文件规
定，抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
青岛大学顾l：学位论文
商业银行在发放个人住房贷款的应对新建房进行整体性评估。应充分估计抵押房地
产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不应高估市场价值，不
应低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。然而，目前
在国内个人住房按揭贷款的实际运作中，无论是商业银行内部自行评估还是委托中
介机构进行评估，一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加
权平均推算按揭楼盘或房产的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水
平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、以及未来可能发生的风险和损
失，高估按揭房产价值的同时使评估形同虚设。在以上情况下，大多数商业银行对
～手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这样
的做法，在市场过热、投机盛行、房价虚高的房地产市场发展阶段，存在着严重的
制度缺陷和风险隐患，却始终没有引起我们应有的重视。
分析原因，主要有以下几个方面：第一，以交易价格为基础确定按揭贷款价值
是造成房价高企的内在动力。第二，以交易价格为基础确定按揭贷款价值是造成房
价与空置率同步上升这一非诈常现象的根本原因。第三，以交易价格为基础确定按
揭贷款价值的做法，将房地产商和投机者拉高价格所形成的全部市场风险转嫁给了
银行。
因此，为了彻底从体制和机制上改变房地产商将风险和责任全部转嫁给银行，
银行被动成为房价上涨主要推动力的现状，需要重新评价个人住房按揭贷款制度。
其中最根本的制度改革就是采用更为科学合理的按揭贷款价值确定依据，以房地产
成本价格和社会公认的利润水平为基础确定按揭贷款价值，从而挤出房价虚高造成
的泡沫、降低风险，平抑过高的房价，冷却过热的市场。超出这一价值的虚高价格
及利润由房地产商和购房者共同承担，由此带来的市场风险也由房地产商和购房者
共同承担。．
19
第二章中国住房按揭贷款风险分析
第二章中国住房按揭贷款风险分析
虽然目前我国房价上涨较前两年有所放缓，但并未影响住房按揭贷款的迅速发
展。全圈个人住房按揭贷款余额由1998年的426．16亿元增长到2008年l 1月底的
2．98力．亿元，10年间个人住房贷款余额增长近70倍。同时个人住房贷款余额占会
融机构全部贷款余额的比例由1998年0．49％上升到2008年11月的IO．32％，这表明
个人住房贷款已经拥有极大的市场存量。近年来快速上涨的房价掩盖了隐藏的风险，
特别是在目前房价涨幅趋缓甚至个别城市的地区有所回落的情况下，住房抵押贷款
风险将逐步释放，住房抵押贷款风险值得关注。早在2006年6月30同的博鳌2l世
纪房地产论坛年会上，银监会政策法规部的徐立军就明确指出：“目前银行逐渐进入
个人住房按揭的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更
高。”而在目前的全球性金融危机的影响之下，个人住房按揭贷款的风险更加应该引
起我们的高度重视。个人住房贷款目前依然是商业银行的优质贷款，2008年中期上
市银行披露的个人住房贷款不良贷款比率均在1％以下。但是如果未来房价大幅下降，
则该项贷款的不良率会出现提升。在个人贷款特别是个人住房贷款方面，中行、招
商、深发展、兴业和宁波银行占比较高。建行2008上半年个人住房贷款不良额和不
良率均出现上升，分别较去年末上升8．57亿元和0．1个百分点。
按照风险的表现形式不同，个人住房抵押贷款风险可以划分为信用风险、操作
风险、市场风险以及系统风险等种类。下面对我国个人住房抵押贷款的各种表现形
式的风险分别进行分析。
2．1中国住房按揭贷款信用风险分析
2．1．+1住房按揭贷款信用风险概述
信用风险是指在以信用关系规定的交易过程中，交易的一方不能履行给付承诺
而给另一方造成损失的可能性。正如前文所述：住房按揭贷款是个人购房者支付一
定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款，然后以分
期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。从经济学的角度看，如果存在完全信
息市场且银行和借款人完全理性，则银行与借款人之间会通过市场调节达到帕累托
最优配置，银行不存在风险。问题是现实市场是一个不完全信息市场，在非对称信
息下，银行与借款人之间的行为是一种非对称信息的博弈，自然会产生所诮的逆向
选择和道德风险等问题，当借款人由于种种原因不能或不愿按期偿还贷款本金和利
息，从而造成银行信贷资金损失，信用风险便由此而产生了。
2．1．2住房按揭贷款信用风险的表现
20
青岛大学顾l：学位论文
住房按揭贷款的申请和执行过程中，存在很多可能导致申请人最终不能或者不
愿按期偿还贷款本会和利息的因素，既有主观的。也有客观的，最终形成信用风险。
在我国，住房按揭贷款信用风险主要表现有以下几种：
2．1．2．1借款人在申请住房按揭贷款时提供虚假不实的资料
某些借款人为了墩得银行贷款，有意提供与实际情况不符的虚假资料，而其实
际还款能力并不强甚至根本无法偿还，从而造成贷款违约，是形成信用风险的主要
方砸。具体途径主要有以下几种。
(I)虚高评估抵押物(房产)的价值
按照我们圜家的个人住房信贷政策，购房者在购房时，可以根据具体情况只支
付房产价值一定比例的款项，剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行
支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机，只要购房者能够通过某些渠道使得
体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值，便可
按政策套取到银行的高额贷款，即以虚高评估房产价值套取银行贷款。在上海市，
～套位于“世茂滨江花园”的复式高档房(面积938．34平方米)，2006年的买入价
是2400万元。即便按房价涨到每平方米4万元估算，真实交易额也就4000万元，
而上海光华房地产评估有限公司给这套房产的估值竟达1亿元。按七成贷款计算，
仅这一套，购房者便从浦发银行贷到了7000万元，除去真实房款，贷款人已从银行
套现4600万元。
(2)利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭
假按揭是指开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲
属的名字购下，从银行套取购房贷款。
办理假按揭的程序一般为：开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬，有
偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即
根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有～个协议，包括开发商
承诺不需要身份证持有人承担任何债务EI及保密条款等内容(如图2．1)。假按揭贷
款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款，是
商业银行发放零售贷款中的典型违规行为，这使得开发商在房地产丌发过程中所面
临的巨大风险转嫁给了商业银行。
二手房市场的假按揭套取银行贷款行为的危害较之新房市场有过之而无不及。
一些不法开发商为了掩盖空置房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实，通常会将空
置的房子转入二手房市场。他们的“操盘”手法是，要么把这些房子交给丌发商绝
对信任的中介公司，要么是自己成立几家房地产中介公司。通过“操作”，开发商
将空置房分割“卖"给自己的中介公司后，相关房产手续也被过户到这些中介公司
的几个控制人或利益人名下。接下来，房产中介一边以买房的名义向银行申请个人
21
笫．二章中国件虏板揭贷款风险分析
住房按揭贷款，～边以代理的名义出售楼擞，寻找到真证的买家后以转按揭的形式
“金蝉脱壳”。
图2．1假按揭操作流程
国家已经出台并且币在出台一系列针对房地产的政策，银行对房地产开发企业
的贷款开始从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不
到钱，其融资难度增大，成本提高。而对于二手房个人住房贷款，银行虽然比以前
严格了审查，但相对宽松，二手房能贷到五成左右，利率也不及开发商从企业间拆
借或从其他民间渠道直接融资的成本高。从按揭代理市场来看，成立一个房屋中介
公司注册资金很低，然后依赖与银行的关系，争取到银行按揭贷款指定代办机构的
头衔即可(如图2．2)。
， 、一次出售价格只
， 、
开
开
发
发
商
商
自
自
己
己
或
的
白
中
己
介
公
人二次出售价格墨(县>号) 司
L J ～ ，
图2。2开发商二手市场操作图示
在图示的过程中，开发商用假按揭的形式对房子进行了二次销售，而且二次销
售的价格P!通常要高于一次出售价格P。。在■次销售过程中，开发商便可以套取P：
X“贷款比例”数额的资会，这样“买卖”一批房子，就会套取银行数额巨大的资
金，以开发新的楼盘。新-丌发的房子销售得好，便可以回来救原来的楼盘，如果新
楼盘销售不好，就直接将包袱甩给银行。
(3)公证机构虚假公证
青岛人学硕士学位论文
公证机构在接受委托时，要么是被购房者收买，要么是被购房者欺骗，从而出
具具有法律效力的收入证明或者通过伪造交易合同虚高评估房价。在手续上几乎没
有漏洞，进而对银行造成欺骗。
2．1．2．2其他表现
借款人还款能力下降。借款人因下岗、失业、投资失利等原因造成经济收入下
降，导致还款能力受到影响，从而增加了借款人违约的可能性。借款人信用意识淡
薄或缺乏诚信，恶意拖欠贷款或逃废银行债务。由于借款人疏忽或误解合同的有关
规定而发生了违约行为，使银行不能按期或按额收回贷款。其他意外情况的出现。
借款人因病、致残、意外死亡等情况发生或婚姻状况发生变故，以及其他情况导致
借款人违约不能按时足额偿还贷款。
2．1．3住房按揭贷款信用风险衡量
2．1．3．1信用风险衡量模型
信用风险是商业银行面临的风险中最重要的风险之一，由于信用风险本身的～
些特点，运用VaR对其进行度量存在技术上的困难。但是随着数量技术的发展，新
一代金融工程学家运用新的建模技术和分析方法建立了一些基于YaR技术的信用风
险度量模型。其中比较著名的有KMV公司的K／vlV模型、JP摩根的信用度量术模
型(credit metrics model)和瑞士信贷银行的信用风险附加法模型(credi t ri sk+)
等。
(1)KMV模型的应用
KMV模型是由KMV公司利用默顿的期权定价理论开发的～种违约预测模型。模
型的核心分析工具是预期违约频率EDF(expected default frequency)，其原理是
银行贷款相当于是向债务人卖出的一个看跌期权，当企业资产的市场价值超过企业
的负债时，企业有动力偿还贷款，当企业资产的市场价值低于债务时，企业会行使
期权，选择违约。KMV模型根据借款公司的股票价格波动计算EDF，通过EDF来计算
违约损失额LGD。
在银行从事住房按揭贷款业务的过程中，该模型的原理可以解释为：银行对住
房按揭贷款相当于向购房者卖出一个看跌期权，当购房者所购的房屋的市场价值高
于其贷款额时，购房者有动力偿还贷款；而当购房者所购房产的市场价值低于其贷
款额时，购房者便会行使期权，选择违约。
①计算EDF
理论上知道购房者所购房产的变动性就可得出其违约的概率(EDF)，但实际操
作中并不知道房产的市场价值在整年中的确定概率。为此，模型引入了距违约触发
点的距离(DD)的概念。假设A购房者在t年里，房产的市值为V(A)，资产的变
动性为o A，DD的公式如下：
23
第二二章中国住房按揭贷款风险分析
DD：：—V(A)-—DPT_
吼(当t=l时) 2一(1)
DD：—r—(—A—)7-：D：．e—r』
、／％‘ (当t>l时) 2一(2)
其中，OPT表示个人贷款的面值，式中有两个未知变量：资产价值V(A)和资
产变动性0 A。
在计算企业的资产变动性和资产价值时，默顿对V(A)的计算公式进行了修正，
其通过利用公司股票市场价格的历史观测值，采用迭代法，求出资产价值V(A)和
资产变动性0 A。我们可以继续沿用默顿的思想，将房产价格的历史观测值运用迭代
法进行核算。
根据资产价值和变动性，就可阻求出DD值。根据DD值与EDF值的经验对应数
据，求出个人住房抵押贷款者在一定DD值下的EDF值。
②计算违约损失额LGD和预期损失EL
LGD 2(1一预期回收率)×贷款的面值2一(3)
预期收回率由各银行根据历史经验进行假设。
EL=EDF xLGD 2一(4)
EL为预期损失；UL为非预期损失；ALS为总溢价，指在银行收取的利息部分中
不含基准利率的部分。
。AIS=皿+嬲(预期回报) 2y(5)
③单个信贷资产风险计算
磁=EDFxLCD 2一(6)
!
叱=LGDx√脚×”脚) 2一(7)
(2)KMV模型的现实评价
KMV模型是一个动态模型，具有一定的前瞻性，模型的预测能力较强。着重于
违约预测，忽视了信用等级的变化，较适于评估与资产价值直接联系的信贷资产(基
本上只是贷款)的风险。模型基于资产价值服从正态分布的假设和实际不相符，模
型不能够对长期债务的不同类型进行分辨。反观我国的商业银行，目前尚无完善的
资产相关性数据库，在对预期回收率的预测方面，也没有丰富的历史经验可循。如
果我国商业银行要采用该模型对个人住房抵押贷款风险进行量化的话，便应该建立
青岛大学硕士学位论文
完善的资产相关性数据库并积累历史经验，合理预测预期回收率，以灵活充分的运
用该模型。
2．1．3．2信用度量术模型
该模型出J})摩根公司主持开发并于1997年推出，属于盯市类模型。模型的核
心思想是组合价值的变化不仅受到债务人违约的影响，而且还会受到债务人信用等
级转移的影响。该模型通过求解信贷资产在信用品质变迁影响下的价值分布，计算
信用IxL险的VaR值，即在给定的置信区间上，在给定的时间段内，信贷资产可能发
生的最大价值损失。
(1)信用度量术模型的应用
①单笔贷款信贷JxL险测算
第～步：通过构建概率转移矩阵计算借款人的期末信用等级转概率尸。转移概
率可利用历史数据得到。
第二步：估算未来不同信用等级下的贷款远期价值。计算贷款的现值公式为：
∥：R+≯～生一+二生生一2一(8)
。智(1+，；+J∥(1+‘+％)1
式中：R为固定年利息，F为贷款金额，n是贷款剩余年限，ri为第i年远期零
息票罔库券利率(无风险利率)，Si为特定信用等级贷款的i年度信用风险价差。
第三步：得出贷款价值的实际分布。将第一步得出的概率及从第二步得出的价
值相结合，即可得到贷款价值在年末的非正态的实际分布。
o
均值： ∥2备p九； 2一(9)
广． 1}
标准差： 口5【暑P-(“t 2+盯，2)一声2 j‘： 2一(10)
其中oi为各折现值的标准差。
第四步：求出VaR值。可利用信用等级转移概率和与之相对应的贷款价值表，
近似地计算出不同置信度下的VaR值。
②贷款组合信贷风险测算
JP摩根将单项资产模型加以扩展，使之成为组合风险计量模型。与单个信贷资
产风险的计算相比，计算组合资产风险时将各组合资产的相关性考虑进去，用各资
产的联动概率替代单个资产的评级调整概率。。
(2)信用度量术模型的现实评价
该模型属于MTM(market to market)模型，并据此计算信用风险的VaR值，
第二章中国住房按揭贷款风险分析
这与我国商业银行的经营理念比较吻合。
该模型对信用风险的评判很大程度上依赖于借款人的信用等级的变化，在我国
现有的信用环境下，出现大量损失的概率可能较高。模型假设信用等级转移概率是
一个稳定的马尔可夫过程，而实际中信用等级转移与过去的转移结果之间有很高的
相关性。模型假设无风险利率是事先决定的，我国债券市场尚不发达，还没有形成
合理的基础利率，而基础利率是计算贷款现值的重要因素。最重要的是我国目前尚
无比较客观、权威的信用评级公司，没有现成的企业信用等级转换概率和不同信用
等级企业违约回收率数据资料。在商业银行历史贷款资料库中，某一信用级别的企
业在不同时期转换成另一信用级别的概率可能是不相同的，某一信用级别的企业在
各个时期违约回收率的均值可能也是不同的。这些不同时期的转换概率和企业违约
回收率均值就构成了混沌时间序列。如果假设经济的宏观因素没有大的波动，可以
利用构成的混沌时间序列来预测短期未来的信用等级转换概率矩阵和企业违约回收
率均值。有了这些数据，我国商业银行就可以应用信用度量术模型量化和管理信用
风险。该模型在实际运用中需要能够做好信用等级评估工作的高素质的工作人员，
另外由于该模型采用了蒙特卡罗模拟，运算量较大，以国有商业银行现有的电脑网
络系统，每次计算VaR值都需要几个小时甚至十几个小时，这样的速度可能无法满
足业务发展的需要。
2．1．3．3信用风险附加法模型
该模型是瑞士信贷银行金融产品歼发部于1997年开发的，其基本思路是运用保
险经济学中的保险精算方法，将风险暴露划分成不同的频段，以提高风险度量的精
确程度。
(1)信用风险附加法模型的应用
①将银行持有的全部贷款按照单笔贷款的风险暴露额划分为若干频段，并求出
各频段的违约概率分布(假定贷款组合违约概率近似于泊松分布)。
p(，2)=等沁⋯’2，3⋯) 2-(11)
式中：∥表示单位时间内平均违约次数。
②计算各频段的损失分命。该频段中，
预期损失=平均违约次数×每笔货款风险暴露
③将各频段的损失分布加总就可以得到组合损失分布。
(2)信用风险附加法模型的现实评价
模型比较容易求出债券及其组合的损失概率和边际风险分布，集中于违约分析，
青岛大学硕二匕学位论文
所需估计变量很少，只需要违约和风险暴露的分布即可。该模型处理能力很强，可
以处理数万个不同地区、不同部门、不同时限等不同类型的JxL险暴露，根据组合价
值的损失分布函数可以直接计算组合的预期损失和非预期损失的值，比较简便。该
模型与KMV模型一样，只将违约风险纳入模型，没有考虑市场风险，而且认为违约
风险与资本结构无关，没有考虑信用等级迁移，因而任意债权人的债务价值是固定
不变的，它不依赖于债务发行人信用品质和远期利率的变化与波动。尽管违约概率
受到一些随机因素的影响，但风险暴露并不受这些因素的影响，每～频段违约率均
值的方差并不完全相同，否则会低估违约率，不能处理菲线性金融产品，如期权、
外币掉期。
2．1．4我国商业银行科学合理衡量信用风险的必要性和可行性
江苏省银监局2007年4月份公布了～份研究报告显示，不少银行不良个人住房
贷款中约80％是由虚假按揭造成的，虚假按揭已经成为侵蚀个人贷款业务健康发展
的最大隐患。据上海有关监管机构最新数据，截至2007年2月术，沪上中资银行
目前2400多亿元个人住房贷款中，不良余额比率为0．95％，比2006年初增加了0．37
个百分点。其中，虚假按揭导致的不良率在70％-80％左右。工行是目前我国最大的
个人房贷放贷银行，其房贷的情况具有相当的典型性，工商银行消费信贷部门最新
统计显示，其不良个人住房贷款中，80％是由虚假按揭造成的。虚假按揭贷款的典型
案例是工行与建行2006年9月涉及金额达5400多／J．元假按揭。北京中盛鑫房地产
开发有限公司的38名员工或前员工，并未向银行贷款买房，却在丌发商的“导演”
下，被银行起诉拖欠房贷，涉及建行假按揭3200多万元，工行假按揭2200力．元。
而2006年2月暴露的北京“森豪公寓”假按揭案涉案令额高达6．45亿元，并险些
影响了中行当年IPO的进程。
商业银行作为贷款发放的主体，在防范信用风险方面是首当其冲的。2007年底
是我国金融业入世保护期的终止日，金融体制改革的步伐明显加快，各商业银行积
极推行股份制改革，股穆!后，银行所有经营管理活动都要以努力实现股东财富最大
化为目标，产权制度的变革给银行风险防范提出了更高的要求。
随着我国金融体制改革步伐的加快以及金融业开放程度的提高，我国商业银行
必须强化信用风险管理，开发使用信用风险管理模型，以适应《巴赛尔新资本协议》
的(监管)要求。如果商业银行能够合理应用信用风险度量模型，将住房按揭贷款
信用风险量化衡量，会使商业银彳『在住房按揭贷款管理过程中更容易对症下药。
2．2住房按揭贷款的操作风险
2．2．I住房按揭贷款的操作风险涵义
27
第二章中国住房按揭贷款风险分析
住房按揭贷款的操作风险是指银行在住房按揭贷款的受理、调查、审查、审批、
发放及贷后管理等环节中，因不当行为而导致的风险。
2．2．2住房按揭贷款的操作风险的表现
2．2．2．1因内部员工的问题引起的操作风险
该类风险的突出表现是假按揭，包括内部欺诈和外部欺诈两类。J下如我们在上
文中所提到的那样，假按揭发生的原因，有的是不法开发商利用银行掌握的信息有
限进行骗贷，有的则是银行工作人员与丌发商勾结，共同骗贷。长期以来，我国商
业银行习惯将假按揭纳入信用JxL险进行管理，忽略了其操作风险的一面，因此在具
体的风险防范过程中，往往会顾此失彼，很难在发展业务和防范风险中找到平衡点。
从银行内部来看，这种现象的发生可以归结为客户经理能力不足，不能识别假按揭，
或者客户经理的职业道德存在严重问题，勾结开发商共同进行骗贷，即人员能力和
职业道德两方面的问题。
2．2．2．2流程问题引起的操作风险
我国现行的个人住房抵押贷款流程大致如图2．3所示：
图2．3我国住房按揭贷款流程
如图2．3所示：首先借款人提出贷款申请，经银行调查、审查和审批同意后开
立存款账户或银行卡，并到房管部门办理房七评估，然后持已评估的产权证书、身
份证明、婚姻证明、有关贷款用途证明签订合同。贷款行根据合同发放贷款，借款
人每月(季)末在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清
全部本息。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。各银行在设计并执行
住房按揭贷款的过程中，各个环节都会遇到问题。
一是流程设计方面存在问题，实际操作完全无法体现最初设计的目的。如在个
人的资信调查上，虽然我国已初步建立起个人征信系统，但是信贷人员在对借款人
提交的个人资料进行审查时，大多只能运用经验进行核实，无法达到确保真实性和
准确性的目的。流程的设计中，也没有考虑到要求信贷人员进行切实的真实性调查，
如果资料真实性存在问题，信贷人员又无须负相关责任时，这就是流程的失误。
28
青岛人学顾I：学位论义
二是流程设计初期未考虑到的问题。个人住房贷款丌展的初期，由于经验有限，
囡内的经济环境同国外成熟市场之间有一定的差距，我国商业银行在贷款流程的设
计和贷款合同文本制作上，存在大量没有考虑到的问题和漏洞，随着业务的发展，
这些问题逐渐暴露。比较突出的案例是提前还款。个人住房贷款业务}丌办初期，出
于我国商业银行在经营管理中面临信用风险的问题较多，所以对提前还款行为没有
进行相关限制，在合同文本中也很少约定相应的条款进行规定。业务发展到一定阶
段后，银行逐步意识到提自订还款可能会带来利率风险和流动性风险，这时才开始对
提再孑还款通过加收违约会等方式进行限制。这实际上就是操作流程设计上的失误。
三是系统问题。对我国商业银行来说，个人住房贷款的系统和数据库是近几年
逐步开始建立起来的，各大商业银行都逐步建立和统一了个人住房贷款的系统和数
掘库，基本上改变了以往手工作业、数据阻隔的情况，但在具体的操作过程中，仍
然存在不可忽视的风险。特别是个人住房贷款的数据库，未能引起商业银行的足够
重视，对个人资料的建档、管理(尤其是电子化管理)、数据利用和分析基本上处于
停滞状态，尤其是对个人资料的保密性管理，还没有明确的规定和办法，银行人员
可以轻易地将客户的私入信息外泄，这是很大的操作风险隐患。
2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22．31％的借款人
办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达
46．：31％、35．4％、32．83％和32．2％。我国住房按揭贷款的操作风险正在同益凸显，操
作风险所带来的危害不容忽视，切实改进目前商业银行个人住房抵押贷款操作过程
中的不合理之处势在必行。
2．3住房按揭贷款的市场风险
2．3．1住房按揭贷款市场风险概述
作为消费信贷的重要组成部分，住房按揭贷款具有金额大、期限长的特点。由
于住房按揭贷款的期限最长可达二三十年，对金融机构而言，便面临着很大的不确
定性，而且由于该种贷款是以所购住房为抵押，贷款收回的安全性与抵押物的市场
价值息息相关，房地产市场的波动将会直接影响着住房抵押贷款的收回。此外，在
漫长的贷款期内，市场利率波动的可能性很大，其中，市场利率的波动对个人住房
抵押贷款有很大的影响(我们已在前文讨论过)，另一方面利率的波动还会影响到房
地产市场，进而影响房地产的价格走向，加剧住房消费贷款的风险。因此，房地产
市场的价格变动以及金融市场的价格(利率)变动是住房消费贷款的重要风险。我
们将这种风险称为市场风险。
我们已在第二节里详细阐述了金融市场的价格(利率)变动对住房按揭贷款的
29
第．二章中国住房按揭贷款风险分析
影响，所以下面以房地产市场价格给住房按揭贷款带来的风险为主进行论述。
2．3．2住房按揭贷款市场风险分析
。从表面上看，住房按揭贷款有借款人以所购住房为抵押，似乎很安全，但在房
地产市场发生变动，市场房价普遍下跌的情况下，即便能够顺利地处罟抵押房屋，
处置收入也可能无法弥补未偿还的贷款和处置费用，使银行遭受损失。更严重的是，
由于房地产市场发生变化使得所抵押的房产贬值到～定程度时，许多借款入会发现
用贷款所购置的房产价值要低于自己负担的贷款价值，便会索性将已贬值房产让银
行收走，以换取继续还贷责任的免除。在这种情况下，显然，银行即使收回抵押房
屋，进行拍卖，所得收入也会低于贷款价值，况目．抵押物变现比较困难，银行处置
抵押物的操作难度大，变现成本高，这会使得银行遭受的损失更大。
我国近年来房价一直呈上升状态，涨势凶猛，2008年1月全国房价同比涨幅高
达11．3％。然而，进入2008年下半年以来，我国房价丌始进入下降通道，市场风险
突显(如图2。4)。
图2．4近年我国房屉销售价格指数同比增长率景嘲：比增长率示意图
(数据来源：国家发改委网站)
在全国房价上涨的大环境下，各大商业银行因为发放个人住房贷款而隐含的市
场风险被掩盖了。但是，我们应该看到，一方面国家宏观调控政策是趋紧的。另一
方面市场运行规律是呈周期性的，这是市场的本性，房价一路上涨但并不一定一往
直前。2007年，随着国三号土地新政的出现，房地产业界和很多学术专家丌始提出
房价拐点论，认为我国房价已经上涨到一定程度，拐点是时候出现了。房产大亨万
科也主动采取“降价销售”的策略，房地产市场的“集体唱多”的格局己被打破。
虽然对于“拐点论”尚有很多不同意见，正反不一，但是公众中持持币观望态度的
30
青岛大学硕十：学位论文
人数却大增，观望情绪浓厚。
2．3．3住房按揭贷款市场风险衡量
市场风险直接受宏观经济和经济政策的影响，是一种宏观的、系统性的风险。
在有限的时间段里，市场风险不存在稳定的发生概率，因而缀难预计其发生的概率
和损失的大小。市场风险往往是通过信用风险表现出来的，微观风险变成了宏观风
险的一种表现。例如．在房地产市场价格发生大幅下跌时，许多借款入尽管有足够
的偿还能力，也会主动违约，以实现自身效用的最大化。市场风险不仅发生概率和
损失难以预估，而且它的重要引发根源，即房地产市场和余融市场的波动，也并非
金融机构所能控制，因此银行以通常的信用风险防范机制无法对市场风险加以有效
管理。市场JxL险一旦发生，影响全面而集中，使金融机构难以应付，防范难度很大。
下面我们进一步研究分析房地产价格的走势对市场风险的影响。我们将贷款房
价比(10an—to—value)表示为LTV，反映贷款的价值相当于抵押房屋价值的百分比，
其公式为： Ⅲ=蒜淼川。％ 2一(12)
当LTV小于100％时，说明贷款的市场价值小于抵押房屋的市场价值，对于借款
人来说，其负债价值小于其资产价值，借款人拥有一定数额的净资产。如果LTV大
于100％，说明贷款的市场价值大于抵押房屋的市场价值，借款人的净资产为负数。
在房屋的市场价值减低，或贷款的市场价值提高，导致抵姆房屋的价值低于贷
款的价值时，都可能使LTV提高到大于l，使借款人的净资产为负，成了一个净负
债者。此时如果不考虑交易成本和其他因素，对于借款人来说，主动违约，即放弃
抵押的房屋的同时拒绝承担债务，是一个对自身有利的决策。因为其承担的债务大
于其履行债务后可以得到的资产，通过违约，他放弃的资产的价值小于他本应承担
的义务的价值，或者说，在他将资产和负债都放弃(拒绝)时，他失去的是一笔净
负债，即理性违约。
在不考虑市场利率及贷款价值变动的情况下，LTV的变动直接取决于房地产市
场的波动。房产价格下降会便LTV提高，发生市场风险的可能性也越大。二者呈反
方向关系。
2．4住房按揭贷款的系统性风险
住房按揭贷款的系统性风险主要是指由于经济、金融政策等宏观因素的变化以
及该业务自身的缺陷所导致的风险。宏观经济政策的变化是银行必须面对且又难以
预见的风险，往往发生于房地产市场快速发展后的震荡整理阶段，在这一阶段，政
第二章中国住房按揭贷款风险分析
府出于整个房地产市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，比如禁止、限
制期房转让政策、禁止外地人投资本地房地产的政策等。在这些情况’F．银行个人
住房抵押贷款往往都会面临政策风险。风险的表现主要体现在以下几个方面：
第一，利率Jxl险。个人住房按揭贷款期限长，一般在5---20年左右，最长可达
30年，在这样长的时I’日J跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮
波动。对于商业银行。尤其是实行固定利率制的商业银行，当个人住房按揭贷款业
务占资产业务的比重达到一定程度时，利率的波动极有可能给商业银行带来无法规
避的风险。
第二，流动性风险。流动性JxL险，是指由于金融机构缺乏足够的现金和随时能
转换为现会的其他资产，以至不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险，
具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付
提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。虽然近年来我国总体流动性过剩的
现象较为突出，但随着存款准备金率的几次上调、特别国债的发行，流动性已经大
为紧缩。尤其是建设银行等中长期贷款占比较大的商业银行，在这方面的矛盾更加
突出。根据国际经验，当一家银行个人住房贷款比重接近或达到18％'---20％时，这
家银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。
第三，住房贬值风险。近几年全国的住房价格增长率一直维持在较高水平，许
多大中城市的房价一路飙升，但随着国家宏观调控力度的不断加大和市场的理性回
归，以及史料不及的余融危机，一些城市的住房价格将会出现回调的状况，一旦房
价的降幅超过购买者的预期将给商业银行的贷款造成一定程度的风险。
2．4．1系统风险的具体表现
众所周知，贷款利率一般是根据当前经济形势及对未来经济前景的判断来确定
的，但是对经济的长期预期又不可能达到完美，这就意味着长期抵押贷款利率总会
偏离未来的市场利率，利率风险是不可避免的。住房按揭贷款属于“借短贷长”的
资本结构，只要利率发生波动，无论涨跌，银行都会遭到损失：利率上涨，银行会
因原来签订的低利率合同而增加机会成本：利率下降，借款人又有可能提前还款，
使银行的高利息预期无法实现。
按我国央行规定，存量长期存款利率按存入时约定利率执行，而存量贷款利率
却往往按新利率执行。当银行利率下调时，由于一年以上定期存款利率保持不变，
而个人住房贷款利率按新利率执行，相对于己存入的长期存款，这部分贷款的收益
空l’日J就会缩小，给银行带来利率风险。在利率上调时，银行存款利率保持不变，贷
款利率上升，银行存贷款利率差距拉大，但会使借款人的还款成本增加。如果借款
人的收入没有得到相应提高，特别是一些投资性购房者，又可能会出现由于还款困
难而违约。
32
青岛大学硕士学位论文
2004年7月，巴塞尔银行监管委员会发布了《利率风险管理与监管原则》，阐
述了利率风险的四种来源：重新定价风险、内含期权风险、基准风险和收益率曲线
风险。这四种JxL险在利率市场化环境下较为突出。其反映在我国住房抵押贷款上的
形式可分为以下几方面：
2．4．1．1重新定价风险
在银行的经营业务中，贷款的平均期限一般都高于存款的平均期限，这是造成
利率风险的主要原因。期限结构的不匹配使银行直接面对利率重新定价的风险，因
此，此类风险有时也称作成熟期不匹配风险。我国商业银行住房按揭贷款亦存在此
类利率风险。央行《人民币利率管理规定》指出：中长期贷款(期限在一年以上)
利率实行一年一定。贷款(包括贷款合同生效同起一年内应分笔拨付的所有资金)
根掘贷款合同确定的期限，按贷款合同生效同期相应档次的法定贷款利率计息，每
满一年后(分笔拨付的以第～笔贷款的发放日期为准)，再按当时相应档次的法定贷
款利率确定下～年度利率。因为住房抵押贷款提供资金的存款分为短期和中长期，
那么在这种规定下，如果我国商业银行使用短期存款作为中长期的资金来源，那么
银行基本上不存在利率风险，原有的存贷款期限不匹配的问题便不复存在。因为虽
然住房抵押贷款名义上是中长期的，但由于其利率一年一定，因此具有短期的性质，
与短期存款的期限恰好匹配起来。反之，银行使用中长期存款为住房抵押贷款提供
资会，虽然表面上二者期限匹配，但这种组合实质上并不匹配，住房抵押贷款实行
一年一定的浮动利率，中长期的存款却大都是固定利率。当央行下调利率时，中长
期贷款利率将随之下调，而中长期存款则须保持原来的利率直至到期同，从而给银。
行带来利率风险。
2．4．1．2提前还贷风险
提日玎还贷风险是我国商业银行在从事住房按揭贷款业务中面临的内含期权风险
的一个方面。通常，期权赋予其持有者买入、卖出或以某种方式改变某一工具或金
融合同的现金流量的权利，而非义务。当利率水平趋于下降时，住房抵押贷款的借
款人将利用该期以低利率获得的新贷款提早偿还该期以前高利率时获得的贷款，银
行因此需要承受利息收入减少的风险。尽管银行对提前还贷设定了一定限制条款，
但由于市场竞争激烈，各商业银行为了吸引更多的住房抵押贷款客源，很难采取相
对严厉的政策阻止客户提前还款。我国一直致力于利率市场化改革，1998年、1999
年中国人民银行连续三次扩大会融机构贷款利率浮动幅度。2004年1月l同，人民
银行再次扩大金融机构贷款利率浮动区间。商业银行、城市信用社贷款利率浮动区
间扩大到[0．9，1．7]，扩大商业银行自主定价权，提高贷款利率市场化程度，lO月
29日放开了商业银行贷款利率上限，城乡信用社贷款利率上限扩大到基准利率的
2．3倍。随着利率市场化进程的不断进行，利率波动将会变得频繁，从而客户的选
第二章中国住房按揭贷款风险分析
择权也会更加频繁使用。
2．4．1．3基准风险
基准风险也称为利率定价基础风险，是另一种重要的利率jxL险来源。在利息收
入和利息支出所依据的基准利率变动不一致的情况下，虽然资产、负债和表外业务
的重新定价特征相似，但因其现金流和收益的利差发生了变化，也会对银行的收益
或内在经济价值产生不利影响。例如，一家银行可能用一年期存款作为一年期贷款
的融资来源，贷款按照美国国库券利率每月重新定价一次，而存款则按照伦敦同业
拆借市场利率每月重新定价一次。虽然用一年期的存款为来源发放一年期的贷款，
由于利率敏感性负债与利率敏感性资产的重新定价期限完全相同而不存在重新定价
风险，但因为其基准利率的变化可能不完全相关，变化不同步，仍然会使该银行面
临着因基准利率的利差发生变化而带来的基准风险。当一般利率水平的变化引起不
同种类的金融工具的利率发生程度不等的变动时，银行的盈利就会面临一定的风险，
即基准风险。有些商业银行的住房抵押贷款和支撑该资产的存款在重新定价时间表
上没有任何差别，但如果存款利率的变动幅度与住房抵押贷款利率的变动幅度不是
正好相同，则同样存在利率风险。自改革开放以来，我国进行了多次利率调整，其
中，存款利率的增幅大于贷款利率、存款利率的减幅小于贷款利率，便有十数次，
商业银行在这个过程中便要面临这种挤压利润的利率风险。
2．4．1．4相对于收益曲线的投资组合风险
收益曲线是以图形形式来表示利率期限结构，通常被描绘为债券的即期收益率
对期限的曲线，这些债券的期限不同，但具有相同的风险因素。收益率是所有投资
收益的一般水平，在大多数情况下，收益率等于利率，但也往往会发生收益率与利
率的背离，这时资本会相应地流入或流出，从而使收益率向利率靠拢。收益率在特
定时期的走势未必均匀，这就有可能形成向上倾斜、水平以及向下倾斜的三种收益
曲线。此外，收益曲线的常见特征是：长期收益率高于短期收益率，而且无风险债
券曲线在每一点的收益率均低于高风险债券的相应点，利率发生变化时，收益曲线
的斜率也会发生变动。银行在进行个人住房抵押贷款业务的过程中，需要维持一个
重新定价期限不匹配的缺口头寸时，其净利差收入就会受到影响，进而导致银行持
有住房抵押贷款的机会成本也发生变化，间接影响住房抵押贷款的真实收益。
同样，在我国，住房信贷面临的利率风险包括重新定价风险、基本点风险和内含选
择权风险。由于我国正处于经济体制转型时期，处于利率市场化改革过程中，这些风
险也表现出体制转轨时期的特点。在我国的住房抵押贷款中，利率变化一般在下一年
才在计算贷款利息时生效，具有调整滞后性。我国央行在2007年连续五次上调存贷
款利率基准点，随着利率市场化的范围扩大，存款利率上升，成本在短期存款到期
后增加， 因而随着利率上升，银行收益和潜在价值都将减少。基本点风险是指利率
青岛人学硕}：学位论文
变动中由于存贷款利率波动不一致引致，而使银行收益和潜在价值发生变化，存贷
利差缩小导致银行净利息收人减少的风险。目前利率结构风险在我国外币市场已经
凸现，由于大额外币存款利率由各家银行自行定价，而银行又把利率水平高低作为
争夺市场份额和扩大资产规模的契机，客观上造成存款利率上升幅度远高于贷款上
升幅度，利率结构风险在逐渐加大。这是利率市场化面临着的不可避免的风险，住
房按揭贷款同样也面临着这一风险。当利率上升时，存款客户会提前支敢定期存款。
然后再以较高的利率存人新的定期存款当利率趋于下降时，贷款客户将以该期低利
率获得的新贷款提前偿还该期以前高利率获得的贷款，产生内含选择权风险。在我
国商业银行存贷款的期限结构不匹配，尤其住房按揭贷款很明显具有这种特征，实
际上就使得商业银行面临着客户在不同程度上的选择权风险。我国利率市场化的进
程虽然已经启动，但商业银行尚未完全建立与之楣适应的风险管理体制，利率风险
管理的意识薄弱，从而在主观上也加大了利率变动的风险。
2．4．2住房按揭贷款政策风险分析
2．4．2．1我国近几年个住房按揭贷款政策概况
中国人民银行统计数据显示，2000年9月，我国居民储蓄存款余额达到63243．27
亿元。与此同时，我国的商品住房空置量也在呈比例增长，2000年l至10月全国
商品房空置面积增幅l 1．9％。这是～种很矛盾的现象。如果按3000元／平方米的价
格计算，消化6787万平方米的空置商品住房需要资金2036．1亿元，仪占同期居民
储蓄存款总额的3．4％，再考虑到合理空置率的需要，所需消化资金更少。如果10％
的居民储蓄资金能流转到商品住房消费领域，住房会供不应求。但问题是，6万亿
个人储蓄存款中的70％是由30％的人拥有，进而导致“有钱人不缺房，缺房人没有
钱”。因此，合理、高效的投融资机制是盘活房地产市场，满足普通居民购房需求的
关键，我国急需这样的投融资机制。商业银行的住房按揭贷款业务正是在这样的背
景下应运而生。1998年国务院颁泰23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度
改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年丌始，停止住房实物分配，逐步
实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。5月9 R中国人民银行颁布《个人
住房贷款管理办法》，按揭业务有了法律依据。在政府、央行一再颁发法规、政策的
号召和指令下，各商业银行都曾有过积极的响应，住房按揭贷款市场在1998年活跃
了一阵。但是1999年，商业银行的热情却慢慢冷却了下来，主要表现为贷款条件较
苛刻，贷款额度较低，贷款期限较短等。老百姓还是抱怨买房贷款难。
政府和央行觉察到了这种情况，1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个
人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭
等新概念开始登陆中国大陆。9月23同同时下发了三个文件，以法律的形式强制商
业银行增加了贷款额度，从原来的最高70％增；0nN 80％和90％，延长了贷款期限，从
第二章中国住房按揭贷款风险分析
原来最长20年延长到30年，降低了贷款利率，尽可能地刺激居民购房抵押贷款。
另一方蕊，商业银行在经过1998年的兴奋期和1999年的调整期后也认识到：政府
刺激住房消费的政策应该支持，而且相对于投入到许多国有企业的投资性贷款来说，
居民住房按揭贷款的近期安全性还是比较强的。因此，各商业银行又纷纷调整信贷
资产结构，偏向住房按揭贷款，这样住房按揭贷款业务在2000年又有所回升。2003
年，政府发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第
一次明确房地产是支柱产业。2004年7月，根据国土资源部、监察部第71号文件
的规定：自2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采
取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。该举措被称为为“8·3l大限”。
住宅土地用地价格由此一路猛涨。在此期间，国内各个商业银行发放的个人住房抵
押贷款金额也迅速增加。
当政府发现国内房价上涨较快，隐含着较大风险，并且不利于保障民生时，便
从2005年丌始，出台了一系列从紧政策，进行宏观调控。2005年3月，国务院办
公厅下发了‘《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)，4月，国务院出台《加
强房地产市场引导和调控的八条措旌》(新“国八条”)，5月，国务院转发了建设部
等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，2006年5月，九部门制定《关
于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发。文件明确要求各城市
在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90／70”政策
(套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70％)被提出，税收和信贷
等政策进～步紧缩。2007年，央行连续六次加息，8月7同，国务院发布《关于解
决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，9月，央行、银监会发布第359号文，要
求提高第二套房首付比例。中国人民银行、中国银监会于9月27日联合下发《关于
加强商业房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)
以上住房的，要求首付比例不低于40％，贷款利率不低于同期同档次基准利率的1，l
倍。lO月，国土资源部发布第39号令．规定未缴清全部土地出让价款，不得分割
发放土地证。IO月1日起，《物权法》正式施行，拆迁须迸一步合法化i，
但是2008年下半年又是一个大的转折，我国经济社会发展经受了多方面的严峻
考验，克服了特大自然灾害和世界经济金融形势急剧变化造成的冲击，保持了经济
平稳较快发展和社会和谐稳定。当前国际余融市场剧烈动荡，世界经济增长明显放
缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多。为应对圆际会融危机对我国町能产生的
影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的会融服务水平，保障民生，按
照党中央、国务院的统一部署，人民银行对商业性个人住房信贷政策适时进行了调
整。调整的内容主要是：
第一，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0．7倍，最低首
36
青岛大学硕上学位论文
付款比例调整为20％。金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是
首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以
及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。
第二，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，会融机构可
在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款
条件，会融机构适当予以提高。第三，下调个人住房公积余贷款利率。其中，五年
期以下(含)由现行的4．32％调整为4．05％，五年期以上由现行的4．86％调整为4．59％，
分别下调0．27个百分点。
此外，由于我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均，各地经
济发展水平、居民收入状况、住房消费习惯等有较大差异。此次政策调整既与前期
政策相衔接，又避免“一刀切”，赋予金融机构更大的自主决策空间，兼顾不同地域、
不同层次的贷款需求，体现了以人为本、区别对待的和谐社会理念。
金融机构将继续在贷款利率、首付款比冽等方面支持合理的个人住房贷款需求。
按照此次出台政策的要求，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需
求，会融机构在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，体现了保障和
改善民生的原则。对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
2．4．2．2住房按揭贷款政策风险
国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策，均给房地产行业各方关系人
传递着第一时l’Ⅱj的信号。各方关系人根据所接收到的信号对其自身的行为进行相应
调整。我国目前一系列政策的出台．便给房地产行业的各方关系人传递了国家致力
调控高房价的信号。这些关系人会理所当然地认为房价走势很可能会发生变化，当
大部分关系人都有了这种市场预期，即他们对房价被控制的市场信心很强烈，其所
产生的力量是不容忽视的。作为住房按揭贷款的参与者——购房者，对市场的预期
便会变得乐观，会持币观望；房产投机者会加快退出：房地产商会重新考虑定价和
是否继续投资开发。这种预期必然会给房地产市场带来影响。进而给银行，住房按
揭贷款的另一方参与者带来政策风险隐患。
37
第三章荚固“次贷”危机对中国住房按揭贷款安伞的警乃÷
第三章美国“次贷”危机对中国住房按揭贷款安全的警示
3．1美国住房按揭贷款市场概述
3．1．1美国住房按揭贷款的构成与特征
美国房地产按揭贷款市场按是否由政府机构来提供保险划分为政府抵押贷款市
场和传统抵押贷款市场。在政府抵押贷款市场中，联邦住宅管理局、退伍军人管理
局为贷款提供抵押保险，而政府国民抵押协会购买有它们保险保证的住宅抵押权。
传统抵押贷款没有得到政府机构的担保和保险，在此市场中，根据是否符合联邦住
宅管理局贷款规定而又可以分为标准类抵押贷款市场和非标准类抵押贷款市场。标
准类抵押贷款市场主要的经营机构是联邦国民抵押协会、联邦住房抵押公司以及美
国联邦住宅贷款银行三家实体机构；而非标准类抵押贷款市场的主要经营机构是商
业银行、保险公司和商业性抵押贷款机构等，它们提供的非标准贷款包括次缴贷款
(Subprime Mortage)、Ah—A贷款以及大额贷款(Jumbo Moctage)。
我们可以从表3-1中清晰地看到美国房地产按揭贷款市场的构成及其特征。美
国两大类房地产按揭贷款市场中，住房类房地产按揭贷款市场和商用房地产按揭贷
款市场的主要特征与区别在于：就偿付来源而言，前者的偿付现金流主要来自于借
款人的收入，而非房地产本身，而后者则来自于房产本身；在借款人的职责方面，
前者借款人在债务额内承担无限责任，贷款人对借款人在债权额内有无限追索权，
而后者贷款人只能就该房产本身产生的现金流获得利息和本金偿付，不能对借款人
房产之外收入进行追索。由此可见，前者的风险依存于借款人的还款能力，后者的
风险依存于房地产本身的收益情况。
表3-1 美国房地产抵押贷款市场构成特征
类别住房(居住类)按揭贷款市场商川(非居住类)房产按揭贷款市
场
偿付来源偿付现金流来自借款人收入而1『!住房偿付现金流来自该房产本身
本身
借款人职借款人在债务额内承担无限责任、贷贷款人只能就该房产本身产生的现
责款人对借款人在债权额内有无限追索金流获得利息和本金偿付，不能对
权借款人房产之外收入进行追索
风险依存借款人的还款能力房地产本身收益状况
范围私人住房、共有公寓、合作住房等居办公人楼、公寓人楼、．I：业刖地产
住类(包括仓库等)、酒店、购物中心等
资料来源：曹远征，《美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示》，载《国际金融研究》，
青岛人学硕一L学位论贮
3．1．2美国住房按揭贷款的发展过程
过去一个世纪，美国住房按揭市场经历了三个发展阶段，1890年——1930年为
第一阶段，即城市化阶段，当时由于政策限制，房屋购买多以自有资余完成，按揭
贷款非常少；1930年——1980后期，为第二阶段，即储蓄信贷阶段，此时，按揭贷
款已经遍布全美，主要是信贷协会利用储蓄资金为住房者提供按揭贷款；1980年后
期到现在为第三阶段，即资本市场化阶段，通过资产证券化，资本市场投资者成为
按揭贷款主要提供者，它的特点是市场有效性更高，具有信息不对称性和难于监管。
次级债危机是处于向第三个阶段转变的过程。
与传统意义上的标准抵押贷款相比，次级抵押贷款对贷款者信用汜录和还款能
力要求不高，而贷款利率却比一般抵押贷款要高很多。那些因信用纪录不好或偿还
能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人。可以通过申请次级抵押贷款来购买
住房。因此，在美国房地产繁荣时期，次级抵押贷款曾一度成为实现穷人买房梦的
创举．许多低收入、低信用等级的购房者通过这一方式成为令人羡慕的有产者。
过去十多年来，美国商业银行面向600万贫困或信用不好的居民和新移民，．丌
发了次级房屋抵押贷款产品(MBS)，为了将这部分低信用、高ixI险的资产从银行资
产负债表上剥离，次级房屋抵押贷款产品被分割成不同的组合即债务抵押凭证
(CDO)，各会融机构根据期限和信用水平把MBS产品切割成不同的层级(Tranche)，
打造出不同风险等级的证券类产品。经过评级机构的评级“打分”，这些抵押贷款汪
券进入市场，由投行承销卖给对冲基金、退休基会、保险基会、教育基金甚至各种
政府托管基金。
在房价不断走高时，次级抵押贷款风险都被隐藏起来，即使贷款人现会流并不
足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款束填补缺口。但当房价持平或
下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账，导致大量房屋丧失抵押赎回权，进而引发
房价进一步下跌，直接引发经济衰退和社会震荡。
3．2美国次级抵押贷款债券运作模式分析
3．2，1次级抵押贷款债券运作的基本框架
我们可以用下面的流程框架图(图3．1)来清晰地描述出次级抵押贷款债券的
基本运作框架。
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第三章美国“次贷”危机对中国住房按揭贷款安全的警爪
弗一歹：廿j冒杉E挈抵州贝飘m苜坩一歹：仉‘¨I切甲反旦还城'啦’l。9百般1贝，，
1次级贷款
出售次级抵押贷款鲤I爻。。。．。。。。．阵订次级抵删、投资
消售次级抵、投
， 付，吓U盯口L俐
贷款债券一， jllo贷款侦；y 资
l发放人(发起人) 古付均掣偷翁(SPV) 银行者
l 发行收入支付价款
／ ＼ 一
抵发．，．，。I．一：7’ ’jI’—：、—；、
押嫠提t!；，．，·，‘．：：，，。7 ；委
。住；
房，欺担保．，·’．，‘7信用i托： 、
债务人f婴：．，r，‘，．：’’：。j {I，絮ri⋯。
⋯⋯⋯⋯一：
．． ．．7 V ：
＼ 发行次级侦及相关
】￡它1
信用信用服务人(通常由发起受托管理人
主要增级
评级人承担)
现合流
·账户管理衍生ijF券
参与机构
机构·账户管理·收取利息和奉金·侦券类
者·收取利息和本金·权益类
／
图3．1⋯次级抵押贷款债券运作的基本框架
次级抵押贷款债券的基本业务流程和主要参与者与一般的资产证券化流程并无
实质差异，只不过在这里，被证券化的基础资产是次级抵押贷款组合。
3．2．2次级抵押贷款债券市场的运作结构
次级抵押贷款债券市场并不仅仅局限于初级证券化产品——次级抵押贷款债券
本身，随着金融创新的不断深入，与次级抵押贷款相关的衍生品也成为这一市场中
十分重要的交易品种。从产品的层级来划分，广义的次级抵押贷款债券市场共分为
三个层级，第一层级是初级证券化产品，即次级RMBS市场；第二层级是次级RMBS
的衍生证券市场，包括抵押担保债券(Col—lateralized Mortgage Obligatit,n，CMO)、
房地产抵押贷款投资融资信托(Real Estate mortgage investment Conduit，REMIC)
以及剥离式抵押支持证券(Stripped Mortgage--Backed Security，SMBS)等市场。
第三层级是在上述基础上进一步衍生化的CDO市场。从最底层的包含次级抵押贷款
的基础资产，到合成CDO证券，经过层层衍生和复杂的结构化技术处理，复杂的数
学模型和产品结构使得投资者与初始贷款人之问信息已经极度不对称，基础资产现
金流的风险和收益特征已经被完全淹没，投资者难以准确估计真实的风险状况。这
为风险的积累和暴露提供了“温床”。此外，衍生证券的广泛试用，使风险在不同的
参与主体之间分散和转移，使得众多主体的流动性被捆绑在一起，也为风险的蔓延
提供了便利。
3．3美国“次贷”危机的形成机理与传导机制分析
3．3．1美国“次贷"危机形成与发展
【I】次贷风波研究课题组．次贷风波启示录【M】Ij匕京：中国金融出版社，2008。
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青岛大学硕士学位论文
3．3．1．1美国“次贷”危机发展过程
2007年2月7同汇丰控股宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元； 3月
12同美困新世纪金融公司濒临破产：4月4日裁减半数员工，新世纪金融公司申请
破产保护；4月24只数据显示美国3月份成屋销量下降8．4％；7月10只次级债评
级降低，全球令融市场震荡；8月l同美国信贷危机波及澳洲，澳大利亚麦格理银
行声明旗下两只高收益基金投资者面临25％损失：港股受累下挫；8月3日欧美股市
全线暴跌；8月6同房地产投资信托公司American Home Mortgage申请破产保护；
8月7¨中行、工行卷入美国次级债风波；8月9日法国最大银行巴黎银行宣御卷入
美国次级债风波；“次贷”危机重燃，全球大部分股指下跌；8月10 R美国“次贷”
危机蔓延，欧洲央行出手干预；美联储发表声明：将提供流动性促进市场运作秩序；
美国“次贷”危机累及全球股市下挫；8月11日世界各地央行注巨资救市，美联储
～天三次向银行注资380亿美元以稳定股市由于利率上升和房价下跌，按揭公司不
能如期收回购房者的按揭贷款．次级按揭抵押债券价格下跌，整个利益链条上的众
多商业银行、投资银行、共同基金和对冲基金均被殃及，随之带来货币市场和股市
的剧烈波动；到了8月份第二周，‘‘次贷”危机达到了高峰。在该周的最后两个工作
同，危机造成盒融市场资金周转枯竭，迫使美国、欧盟、日本、加拿大、瑞士、新
加坡和澳大利亚等经济体的央行向各自的金融体系注入巨资，总规模达到3262亿
美元。“次贷”危机全面爆发，并持续至今。
3．3，1．2美国“次贷”危机预计损失
据全美抵押贷款银行家协会的数据，2007年第一季度，次级抵押贷款的违约率
由2006年第四季度的1 1．5％升至13．77％。次级抵押贷款违约率持续攀升，各大机构
也纷纷丌始估算基于这类贷款的证券的潜在损失。由于缺乏集中的交易系统，次级
抵押贷款证券的投资人都必须依赖华尔街交易商来估算这类证券的价值，而这些交
易商多半也不知道这些证券的真实价格，仅凭己见各自提出所谓的“合理价值”。因
此各家机构的估价都存在相当大的差异。根据国际货币基金组织公布的数据显示，
由美国次贷危机造成的损失将可能高达4000亿美元，并已经造成数万金融从业人员
失业。
3．3．2美国“次贷”危机成因分析
美国“次贷”危机爆发的原因可归纳为以下几方面：
第一，美国20世纪80年代出台的一系列法案为次级抵押贷款的大规模发展提
供了法律环境。1980年《存款机构解除管制与货币控制法案》(Depository
Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA)解除了美联储
Q条例规定的利率上限。1982年《可选择按揭贷款交易平价法案》(Alternative
Mortgage Transactions ParityActofl982)允许使用可变利率。1986年的《税务
4l
第三章美国“次贷”危机对中国住房按揭贷款安伞的警示
改革法案》(Tax Reform Act of 1982)禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都
为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
第二，贷款机构问的恶性竞争是“次贷”危机产生的内在原因。为了能在激烈
的竞争之中不断扩大市场份额，许多放贷机构调低了借款人信用门槛。不少放贷机
构开始向～些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款，甚至推出“零首付”、“零
文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款入可以在没有资金的情况下购房，
仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编
造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来根本不可能
借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也被蛊惑进来。
第三，房地产市场膨胀过后持续降温是“次贷”危机爆发的直接原因。自2000
年开始，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励民众购房，直接导致了2000年
到2006年美国房价上涨80％。但从2006年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹
象，房屋价格开始持续走低。资金凼难的借款人很难再通过房屋增值获得新金融资
金，导致住房抵押贷款违约率急升，进而波及整个银行体系和资本市场。
第四，连续加息是“次贷”危机爆发的直接诱因。从2004年6月到2006年6
月间美联储连续17次调高利率水平，基准利率从1％调到5．25％，导致以浮动利率贷
款为主的次级抵押贷款利率不断提高，借款人的还款负担逐渐加重，违约现象大量
出现，“次贷”资产不良率大幅攀升。
表3-2美联储历次利率调整
调整L】期调整后利率调整ll期调整后利率
2004—6—30 0．0125 2006-3-29 0．0475
2004—-8—-10 O．015 2006-5-l l O．05
2004—9—2l 0．0175 2006—5—29 0．0525
2004～l 1一10 O．02 2007-9-18 0．0475
2004～12—14 0．0225 2007一lO一3 l 0．045
2005——2——2 0．025 2007-12～ll 0．042‘：
2005—3—22 O．0275 2008-l一22 0。035
2005—-5—-3 O．03 2008一l一31 0．03
2005—6—30 0．0325 2008-3-18 0．0225
2005——8—-9 0．035 2008-4-30 0．02
2005—9—20 0，0375 2008-10-8 0．015
2005一儿一3 0．04 2008—10 29 0．0l
2005一12一14 0．0425 2008-12一16 0．0025
2006一l一3l 0，045
数据米源：http：／／www．federalreserve．gov
第五，高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜。美国次级房贷在2003
42
青岛太学碗I岸位论文
年推出时就被认为是一项了不起的金融创新，在众多次级市场贷款公司“刨新精神”
的推动下，各种新的房贷产品大量涌现。这些贷款的共同特点是，降低贷款初期的
贷款利率，一舣在还款的开头几年，每月按揭支付根低且固定．等到一定时问之后，
还款压力陡增。特别是在房价持平或下跌，市场利率上升时，这些贷款就可能变成
高危品种，并由于借款者出现资金缺口而形成坏账。
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第六，资产证券化等衍生金融产品监管不到位是“次贷”危机迅速扩大的t要
原因。资产证券化是20世纪70年代在美国兴起韵一种金融创新活动，其首先也一
是从住房{时十贷款丌始的。本次“次贷”危机的爆发，也和美国大范田的资，“证券
化不无关系。当然，问题并不是证券化本身．而是资产证券化被误用的结果：首先，
是贷款机构进行证券化时，没有如实地披露基础资产信息，以及相关评级机构对证
券化产品风险估计不足：其次，相关监管机构对证券化产品的监管也流于形式，导
致以次级抵押贷款为基础资产的次糍证券被广泛推广，加大加深了“次贷”危机的
传导与影响范围。
3 3 3美国“次贷”危机对全球金融机构的短期影响
截至2008年第一季度．会融巨人瑞士银行(UBS)，凼“次贷”危机以损失超
400亿美元，居全球首位，德意志银行幽“次贷”危机已损失4()亿美元，英国Caliber
Global Investment旗下总值9亿美兀基会账iIi『亏损82％；法国最人银行——巴黎
银行固“次贷”危机冻结旗下=一只资产支持证券摹命的申购和赎回：澳大利征麦格
理银行因“次贷”危机，旌下两只高收益基金损失25％，其股票人幅下跌10％：荷
兰投资银行NIBC 2007年因“次贷”危机至少损失l_37亿美元；中国台湾人寿保
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第三章美国“次贷”危机对中国住房按揭贷款安全的警示
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3．3．4．1美国“次贷”危机爆发对全球股市的短期效应
美国当地时间2007年8月10日，美国穆迪投资者服务公司宣布，降低对总价
值约52亿美元的399种次级抵押贷款债券的信用评级。同日，标准普尔公司也宣
柿，可能会下调对612种此类债券的评级，总价值高达120亿美元。就在穆迪和标
普宣布下调次级抵押贷款债券评级当天，纽约股市收盘出现了6个交易同以来首次
下跌。三大指数中的两个均出现一个月来最大单日跌幅，道指下跌1．09％，标准普
尔500跌幅为1．42％，纳指跌幅为1．16％。欧洲三大股市10日当天也受到美股拖累
而大跌，伦敦、巴黎和法兰克福三地基准股指跌幅都超过1％，同样创下1个月来最
大跌幅。由于美国是亚洲的主要出口市场，任何美国经济前景的负面消息，都会影
响亚洲股市。10日日经指数下跌1．11％，香港股市也同样大跌，恒生指数创下1个
月来的最大跌幅，跌幅达1．22％。
3．3．4．2“次贷”危机影响全球股市的前景预测
美国“次贷”危机的愈演愈烈，将使得全球投资人的风险偏好大大降低，进而
导致全球并购领域和金融市场的衰退。仅就美国而言，“次贷”危机的恶化将使得美
国房价可能在未来10年内都难以回暖。而从更广泛的市场看，因“次贷”危机导
致的全球流动性紧缩将会引发金融市场的剧烈波动。次贷风波对会融市场的负面影
响可能要持续数月甚至更长。“次贷”泡沫的破灭，可能会导致美国股市，乃至全球
股市进行更长时期的深幅调整。
3．3．5美国“次贷"危机对世界经济的影响
经济合作与发展组织2008年4月15同发表一项报告预计，美国次贷危机造成
的损失将达到4220亿美元，其中美国各银行的损失约为900亿美元。而国际货币基
青岛大学硕：I：学位论文
金组织2008年《全球金融稳定性报告》则预测，美国房价的不断下跌以及被银行收
回的房屋数量增加，有可能导致抵押贷款市场产生5650亿美元的损失。如果算上与
商业房地产、消费信贷和企业贷款相关的证券行业，损失总额可达9450亿美元。
“次贷”危机只是信用危机的开始，下一步将是美国公司的信用危机。再下一
步将是美国国家层面的信用危机。无论是个人还是国家，信用是推动经济最强劲的
动力，失去了信用就没有美国经济。由于美国至今仍然是全球经济的龙头，美国经
济危机将很有可能会把全球推入经济衰退之中。
3．4中美住房按揭贷款市场比较分析
要真切地了解美国的次贷危机，先要了解美国的金融和房地产行业与国内的众
多不同之处，
第～，不同之一：首付比率。
美国的房贷的首付比率是可以很低的，低到3％甚至零首付。比如由政府担保的，
商业银行提供的FHA贷款，首付可以是3％，奥巴马的母亲曾用过这个FHA贷款买房。
信用记录不好的人也可以申请FHA贷款，现在商业贷款零首付基本不大可能了，
但是只要你信用评分不错，首付5％还是很容易申请到贷款的。比如南加州的按揭贷
款的平均首付比率约是9％或者11％，而南加州房价2年柬，已经下降了35％左右了，
而且还在降。
第二，按揭贷款的途径不同。
在国内，要申请按揭贷款，得到银行，由一个银行工作人员帮你完成这笔业务。
在美囡，很多人是通过中介贷款的，美国的贷款中介就像国内的房产交易中介一样
多，很多也是皮包公司，中介更关心的是促成这笔按揭贷款，好从银行拿到{埘金。
相比银行本身的工作人员，中介是不大关心房主的还贷能力的，而在银行眼里，房
主的还贷能力就等于这笔贷款的质量。
第三，按揭贷款的所有者不同。
在国内，银行直接拥有按揭贷款。在美国，银行可以把按揭贷款卖给房利美，
房地美，或者做成债券卖到市场上去，或者给贷款买个保险。如果～个银行真的把
所有按揭贷款都转卖到市场上去，或者买了保险，银行自己就不用承担风险了。为
什么大部分银行没有这么做昵?主要还是源于账面利润的差别。比如说，如果银行
把这些贷款都卖出去了，银行的风险是没有了，但是账面利润只有3到5亿美元，
银行在按揭贷款这一块，实际上就成了个大的中介而己。银行如果保有这些按揭贷
款(自然也承担了这些贷款的风险)，账面利润很可能是30亿到50亿美元，在次贷
危机爆发前，大多数银行，应该说是银行的CE0和高级经理入团队，选择了保有按
揭贷款，承担风险，为的是让银行的报表上有30亿到50亿美元的利润，这样自己
4气
第三帝美困“次贷”危机对中国住房按揭贷款安伞的警永
就可以拿大的奖金红包了。
这罩还涉及到复杂的按揭贷款保险(CDS)，还有MBS，MBS早还能根据优先权分
等次。即理论上，1000个按揭贷款打成一个包，做成5笔债券：A，B，C，D，E。A具有
最优先偿还权，B，C，D，E紧跟其次，也就是说1000个按揭贷款，每个月收回来的月
供钱，A先拿应得的20％，A拿完了，B拿它自己的20％，最后是E。如果这1000笔贷
款，只收回了90％，A，B，C，D没有问题，E的损失就大了。自然，债券A，B，C，D，E的
价格是非常不同的。
有的机构，把JxL险更多集中在自己身上以获取更多的账面利润，比如提供担保
的AIG。有的机构，比如Wel lS Fargo富国银行，是做按揭贷款的专家，能尽最大
努力控制风险，但还是有很多编外的房贷人员，没有倒闭，但是损失不小。还有少
量的银行，在诱惑面前保持清醒，基本没有太大损失，比如US Bank。
银行在次贷危机本身所产生的损失数额最多3，4千亿美元，相当于3，4百万
套房子被收回拍卖，银行平均每套损失10力．美元。(美国有1．1亿套房子)问题在
于由次贷危机引爆的美国和众多发达国家的信贷市场危机和“实体经济”危机。这
是个信贷紧缩的过程，伴随着很多纸面财富段时间内灰飞烟灭。欧美国家2001年到
2006年，房价上涨了’70％以上，主要在那些大都会地区和度假圣地，而历史上，房
价的平均年涨幅，基本只比物价高l％到2％。
因为房地产价格和股票价格下跌，负财富效应使得很多人觉得比以前穷了，
所以花钱少了，今年美国节同期I、日J的消费，比去年可能少了5％。参考一下美国2000
年，2001年的经济低迷时期，消费只下降了不到1％。2000，2001年的年术，奢侈
品的消费还能比往年增加个5％什么的，而2008年底，奢侈品消费可能比去年减少
了20％至U 30％，美国的经济70％是由消费推动的(中国是45％左右)，消费下降5％能
产生很大的经济危机。
3．5美国“次贷”危机对中国金融市场的警示
3．5．1“次贷”危机对中国未来宏微观经济的影响
3．5．1．1对中国宏观经济的影响
我国金融市场乃至整个经济体系与全球市场关联度正在增强，让全球市场人心
惶惶的美国次级抵押贷款危机，也将对我国经济产尘大致以下几个方面的影响：
第一，“次贷”危机有可能引发美元持续性贬值，这将给中国巨额的外汇储备带
来损失。
第二，美“次贷’’市场风险及其向其他市场的扩散将会影响到美国的消费市场
需求，这对我国的出口无疑是一个打击。一旦我国出口受到影响，在产能过剩压力
下，部分贸易部门会难以承受其打击而破产，同时很可能将使我国出现似胀似缩的
青岛大学硕_J：学位论文
复杂局面，加大宏观调控的难度。
第三，如果美国大众消费者的信心和信用出现问题，换句话}兑。美国整体经济
丌始滑坡的话，全球经济将一定受到极大影响。而与美国经济联系密切的中幽经济
自然会承受连锁反应，虽然从目前看，这种可能性较小，但并不是完全没有可能。
3．5．1．2“次贷”危机对国内银行的影响
美国财政部公布报告显示，截至2007年6月底，中国机构购入的美国按揭债
券总额为1075亿美元，占亚洲国家购入总量的47．6％。通常，次级{安揭债券在整个
按揭债券市场中的占比接近15％。如果单纯按照该比例推算，中国机构9均入的美国
次级按揭债券接近160亿美元。
据美国金融机构预测，中国银行等6家银行在次级债券危机中总计约产生49
亿元(人民币)的损失。其中，到2007年底，中国银行的投资亏损将达到38．5亿
元，这一亏损将占其2007年全年税前利润的4．5％，建行、工行、交行、招行及中
信银行将依次亏损5．76亿元、1．20亿元、2．52亿元、1．03亿元、0．19亿元。(见
表3-3)由于我国国内经济金融形式良好，我困银行业利涧近年来增长迅猛。从个
银行披露的2007年年报来看，各大银行利润均有大幅卜涨，由于美国“次贷”危机
造成的损失微乎其微。
表3-3美国金融机构香港公司对6家中资银行次级债投资损失的估计值
投资美次级债
与2007年
国证券
按揭抵按揭抵押
次级债估次级亏损估
银行规模
押债券债券规税前利润预
(百万
占比模估计值
计值(自债I‘i 计值
‘测值之比
(1j6) (百万元)
万元) 比(％) (自．万
(％)
元) 元)
中国银行590766 37．40 211202 2964l O．5l 3853 450
建设银行306685 10．80 33080 4433 0．07 576 O．70
工商银行199870 350 6940 930 0．0l 120 O．10
交通银行27583 5250 14488 194l O．10 252 1．20
招商银行34272 1730 5924 794 0．07 103 0．70
中信银行24052 480 1146 154 O．02 19 0．20
资料米源： 《证券市场周刊》2007～08—11
3．5．1．3对中国股市的影H向
美国“次贷”危机波及全球股市，我国股市也出现人幅震荡。我国股市大幅震
荡与固际股市波动有一定联系，但毕竟我国资本市场是一个相对封闭的市场，OFII
与QDII市场额度相对较小，因此，其大幅震荡的主要原因还在于股价连创新高后具
有内在调整要求。具体原因包括：
第～，国内无论公司还是个人，国内投资于次级抵押贷款支持债券的投资者还
47
第三章荧国“次贷”危机对中国住房按揭贷款安全的警示
是少数，因此直接暴露于这一风险的可能不大；
第二，虽然海外投资机构可能重新安排资金配置，但这对相对封闭的A股市场
来说，风险也不大；
第三，美次级债很可能加剧美元贬值，相应的促进人民币升值，对A股市场反
而形成激励作用；
第四，最重要的原因是中国出口未必会受到太大负面影响。近几个季度以来中
国对美出口增长并不快，显著慢于对欧出口增速。推动中国出口增长的基础没有动
摇。因此即使“次贷”危机升级，美国经济增长受到较大影响，其对中国出口和经
济增长的影响也不大，股市的基本面因素没有动摇。
因此，从经济增长、企业盈利、市场资金来看，都不会受到太大打击。加之中
国股市还未与国际市场完全融通，A股市场受美“次贷”危机之害的程度会较小，
但由于只渐开启的国门以及香港市场的联动效应，其后续影响可能会逐步显现。
3．5．2“次贷"危机对中国宏微观经济的启示
综上所述，“次贷”危机是在金融市场日益全球化和金融衍生品市场在过去十几
年中获得巨大发展的背景下，发生的一次波及面极广的金融风波，是半个多世纪以
来，国际金融市场上首次出现的银行系统和资本市场一起发生的危机，其对我国未
来的金融改革与发展具有十分重要的启示意义。
3．5．2．1对于宏观经济发展的意义
第一，不管是对发达的市场经济国家，还是对发展中国家，制度建设都是至关
重要的。这次危机发生在金融市场最发达、最严密的美国并迅速蔓延，说明即使在
高度发达的市场经济国家，制度缺失同样也是存在的。此次危机很大程度上反映了
次级抵押贷款市场制度上的不完善，如信息不对称、制度缺失、标准失控等。制度
缺失带来的风险往往是系统性的，破坏力更强、更持久，即使美国市场有很强的纠
错能力，但仍未能避免危机的再次发生。制度建设是市场经济发展的基础，这一点
在发展中国家表现得尤为突出，1997年爆发的亚洲金融危机就是一个例证。此次危
机对于我国发展资本市场，特别是衍生品市场有重要的启示作用，在市场发展过程
中，必须建设制度和规则，这是对抗系统性风险的重要途径。特别是近年来，受流
动性过剩等诸多因素的影响，我国以房价、股价为代表的资产价格增势迅猛，住房
信贷、住房抵押消费贷款增长很快。“次贷”危机表明，房价的快速上涨往往会掩盖
大量的信用风险和操作风险，银行必须高度重视房地产市场发展中的各类金融风险。
同时，监管部门要加强重点领域、重点机构的监管，防范局部风险向系统性风险转
化。。
第二，重视金融机构自身经营的审慎性。此次“次贷”危机产生的一个重要原
因是金融机构自身经营的不审慎。银行为了逐利，不惜放低借贷标准；机构投资者，
青岛大学硕I：学位论文
特别是保险基金、养老基金等本应履行谨慎义务的受托人，为了追求收益，不惜降
低风险溢价，参与对冲基金等高风险投资，这些不审慎的行为导致了危机的形成，
并加剧了由此造成的损失。这一点我国盒融机构应引以为戒。目前我国房地产市场
和股票市场正处于持续上涨或调整性上涨周期，在这一过程中，极易出现追求利润、
忽视风险的非审慎的经营行为，一旦市场形势出现扭转，可能对金融机构的持续经
营产生负面影响，因此加强会融机构内部控制制度建设，提高金融机构自身风险管
理能力，并适时有针对性地加强对金融机构的外部监管至关重要。
第三，关注直接融资市场发展中可能出现的新情况和新风险。此次“次贷”危
机充分暴露出金融市场自身的特殊风险。借助MBS、ABS和COO，银行以为能够通过
金融市场转移风险，但市场的流动性模糊了风险承担主体的界限，最终银行仍然因
为对冲基金而承担了巨大的风险和损失。另外，由于金融市场投资者众多，单个市
场的风险可能迅速在各个市场传递，并引发风险的跨市场共振。在此次危机中，美
国次级按揭抵押市场本身的规模与美国金融市场相比可以忽略不计，但市场的不确
定性，使得投资者预期迅速变化，导致了市场瞬问由流动性过剩变为流动性缺乏，
并引发螺旋式的自我恶化．造成了全球范围内的市场动荡。当前，我国正在大力发
展直接融资，其中的政策初衷就是通过金融市场分散风险，避免风险过度集中于银
行体系。在这一过程中，要严格按照这一原则发展直接融资，避免类似企业债发行
要求银行担保等不合理的政策规定，真正促进风险的转移和分散。同时随着金融市
场的发展，有可能出现各种新的情况和风险，需要引起高度关注。～方面是银行信
贷资金通过各种违规途径进入股市等高风险领域，可能引发市场风险向银行体系的
转移和集中，另一方面是金融市场有其自身运行的规律，可能出现不同于传统银行
体系的风险类型和风险传导途径，需要借鉴此次危机中各国政府采取各项措施的经
验和教训，合理引导投资者预期，避免风险的跨市场传递以及最大限度地减轻市场
冲击造成的损失。
第四，积极应对我国“走出去”战略可能面临的风险和挑战。尽管此次美国“次
贷”危机对我国的直接冲击并不大，但对于正在努力实现“走出去”战略的我国金
融机构和国内投资者而言，无疑是一个重要的警示。此次危机后，全球会融市场面
临更加动荡的环境，增加了我国金融机构和国内投资者“走出去”的困难。比如目
前『F在实施的QDII，由于受“次贷”危机引发的全球市场波动影响，多个QDII产
品出现跌破商值的现象。因此在新的外部坏境下，需要我国金融机构进一步强化风
险意识，审慎开展相关业务。同时要进一步加强对投资者的风险教育，提高投资者
自身的风险防范意识，正确判断自身的风险承担能力，理性选择相关对外投资的产
品。
3．5．2．2对于微观经济发展的意义
49
第三章美国“次贷”危机对中国住房按揭贷款安伞的警示
各银行应重视对住房信贷市场的监测和分析预警，准确判断房地产价格变化趋
势，提前采取措施避免房价回落的不利影响。要积极开展“房地产贷款业务风险压
力测试”，模拟在房价下跌或者其他政策改变的各种情况下，给银行带来的压力，提
防住房信贷危机因素的累积。各银行应进一步健全房地产信贷风险管理的长效机制，
在业务拓展与风险控制之问取得平衡，未雨绸缪，避免危机到来时手足无措。
各银行应严格保证现行按揭贷款首付政策的执行，并适时对银行按揭首付比例
进行结构性调整。对90平方米以上、按揭第二套房等情况，可考虑将首付比例提高
到40％～50％。当前应有步骤、有计划地通过增加首付比例、严格资产评估、提高贷
款门槛等方式提自玎将银行的信贷风I硷JJn以释放。同时，各银行应采取严格的贷前调
查杜绝虚假按揭，并加强贷后的跟踪管理。
各银行应重新审视“住房按揭贷款为优质资产”的观念，从美国次级房贷危机
的教训来看，不要把个人住房按揭贷款一味看作优质资产，而应当视为一种风险较
高的贷款。只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。现在要居安思
危，在形势表面大好的情况下，清醒认识到潜在的系统风险。当前，各银行要打好
基础，扎好篱笆．按照贷款数量充足提取拨备，对该核销的要及时加以核销。
各银行在贷款过程中首先应注重借款人的信用状况和实际还款能力，而不能仅
仅依赖抵押的房产等第二还款来源。在发放贷款时就考虑抵押物的变现价值这本身
就是一个误区，因为银行不是当铺，抵押不应也不能替代对借款人实际还款能力的
评估。
各银行应开拓思路，积极探索并尝试利用衍生品或证券化分散风险，避免房贷
风险高度集中于银行体系。银行在房贷创新产品的推销过程中，应切实坚持“买者
自负”与“卖者有责”的原则，让借款人充分权衡自己的收入水平和偿付能力，避
免不自量力，过度举债。
银行同业应加强自律，共同为房贷市场营造理性、有序的竞争氛围。各银行同
业之间应建立不良中介黑名单制度，尽快实现个人不良信用的信息共享，携起手来，
将低信用、炒房者等摈弃于银行信贷门槛之外。
青岛大学硕’卜学位论文
第四章加强中国住房按揭贷款安全性的对策研究
4．1吸取教训，稳步推进金融创新
金融创新的虚拟性与杠孝丁．性放大了风险。会融创新工具的交易通常是～种“价
值符号”的影子，其价格是投资人对未来一定时点上的收益预期，这种“虚拟性”
与贷款、股票、债券等基础资产不同，“虚拟性”导致风险的更多不确定性，此外，
还可以通过保证金制度，以小博大，利用杠杆原理实现四两拨千斤，在对冲、管理
风险，放大收益的同时，也进一步放大了风险。正因为如此，巴菲特将会融衍生品
喻为“大规模杀伤性武器”。
当然，金融创新具有“二重性”和“双刃剑”作用，从这个意义上看，我们不
能因资产证券化和衍生金融产品对次贷风波的放大和扩散而昆之如虎、因噎废食。
因此我们要全面、正确地对待金融创新，对每一种创新工具，都既要看到它能够发
挥的积极作用，又要看到它隐藏的JxL险，特别是要了解它的风险点。不能因为某些
创新金融工具未能正确运用出现一些问题，就否定创新金融工具的作用。因此，商
业银行要稳步推进金融创新，以提高自身的风险管控能力和加快经营模式转型的步
伐。从当前国际银行业金融创新的情况来看，资产证券化和金融衍生工具现已成为
西方银行业风险管理中最重要、最有效的工具，资产证券化和金融衍生品也将应该
成为我国商业银行近阶段的创新重点。
4．2规范商业银行操作，完善银行危机管理体系
第～，商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务
商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经
营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风
险的意识。
第二，建立科学严谨的银行个人信用评估体系
个人信用评估体系的建立是商业银行进行个人住房贷款信用风险管理的基础，
其中最为重要的是建立科学的个人信用评价指标体系。目前我国的个人信用评估体
系还存在很多缺陷，在评价指标的选取和分值的设定上都还存在着一些欠考虑的地
方。因此，目前我国的商业银行应借鉴国际标准化的个人信用指标体系，制定出～
套适合于我国各地区社会经济发展状况的个人信用评估标准。同时，针对不同类型
的贷款申请人(如住房公积金贷款的借款人和住房抵押贷款的借款人)，建立不同的
信用评分模型，对每～位申请人的授信内容进行科学、准确的信用风险评级。
第四章加强中国住房拔揭贷款安令性的对策研究
第三，建立个人住房贷款数据库并加强管理和维护
目前部分商业银行对数据库的建立、管理和维护已经引起重视，并歼始建立自
己的个人住房贷款数据库。需要指出的是，我国商业银行还没有认识到一个好的数
据库对业务发展的良好推动作用和在操作风险防范中能起到的指导作用。针对目前
危害很大的假按揭，一个有效的操作风险防范手段，是建立防范假按揭发生的数据
库，收集大量的案例进行统计分析，提取出高度相关的因素，方便在具体操作中对
假按揭进行防范。另外，目前我国商业银行对数据库，尤其是对个人数据的保密性
问题还没有引起足够的重视，银行一般工作人员，甚至行外人员，可以轻易获得借
款人的私人信息和资料，如果不尽早抓紧制订相应的办法和措施，今后可能引起很
大的纠纷和争议。
第四，构筑科学准确的银行风险预警机制
考察分析美国次级抵押贷款的发展历程，不难发现包括相对审慎的高盛集团和
较为激进的花旗集团等不同的金融机构，已经对住房抵押贷款市场的各种风险因素
得出相关结论。针对次级抵押贷款问题，可以看出，银行风险及危机预警是根据有
关的金融法规及金融稳健经营原则，对银行经营过程中已经暴露或潜在的各种风险
因素，通过选定一系列能反映银行风险和危机大小的专门指标，建立模型和区间进
行检测，进而进行科学的分析，作出综合评价与结论，确定该银行风险和危机的剧
烈程度，为商业银行防范和化解危机提供对策和建议的系统，并提出相应的监管措
施的科学分析方法。
第五，加强内控机制建设，不断提高贷款业务人员的综合素质
’
通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培
训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合
素质，减少主观放纵风险的可能。加强业务监督，尽可能避免单人处理与操作某一
环节的业务，强化业务人员的相互监督；定期对个人住房贷款业务进行事后稽核，
对业务人员进行责任审计，督促业务人员增强自律意识，杜绝业务处理与操作的主
观随意性，避免人为钻空子，以程序的规范性保障业务的安全性。严格责任追究制
度，一旦发现人为原因造成贷款风险，视情节轻重追究并严肃查处相关人员的经济、
行政甚至法律责任，绝不姑息迁就，对信贷业务人员形成一定的威慑力，使之自觉，
认真地做好个人住房贷款业务。
4．3理性应对国际化经营的机遇与挑战
第一，国际化经营中面临的机遇
次贷风波对中国金融机构，特别是对中资商业银行的国际化经营启示颇多。商
业银行可以密切关注国际资本市场的动态，借助国际市场的工具、产品和技术，弥
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青岛火学硕．1j学位论文
补国内市场投资的不足，以境外投资为切入点，积极参与国际市场股权和产权的收
购，探索资产全球化配置的有效途径和实现方式，促进资产配置的分散化和多元化，
加速推进国际化发展战略。同时，次贷风波也说明国际化经营的过程中存在许多挑
战。
统计数据显示，2007年中国共斥资292亿美元收购海外公司，海外投资者收购
中国公司的支出则为215亿美元，中国在海外的收购额首次超过了海外买家在中国
的收购额。从内部环境看，中资银行自身的组织框架和经营模式转型需要其走向国
际化。主要商业银行的发展战略也需要一其加快国际化经营的步伐。从外部环境来
看，外部股市处于动荡之中，金融机构类上市公司股价不断走跌，有可能蕴涵着较
大的投资机会。这需要我们：首先，实施“走出去”战略，适时开展海外并购，扩
大业务领域和经营范围，增强全球竞争力；其次，增强金融创新能力，运用全球市
场实现风险的分散化；第三，培育国际化人才。
第二，国际化经营中面临的挑战
中资银行进行国际化经营，首先要警惕的是类似次贷风波的系统性风险。其次
要面对激烈的全球竞争的挑战和不同法律制度的冲突，同时要面对国际化经营对中
资银行管理能力的考验。包括：第一，全球经济波动的风险和全球化竞争加剧的挑
战；第二，国际政治法律制度和经营环境变动的挑战；第三，衍生工具的复杂性对
风险控制能力的挑战；第四，全球化经宫对管理能力的挑战。
这～切不仅需要我们积极地应对，更需要我们理性的思考，在机遇与挑战中求
得新的生存和发展之路。
4．4进一步加强金融监管
这次由美国住房抵押贷款市场衰败引发的全球“次贷”危机，有关当局监管不
力是其重要原因之一。加强外部监管，是防范我国银行业出现类似危机的重要手段。
第一，处理好金融监管安全和效率的辩证关系
在金融体系中，金融安全的重要性永远不能够被忽视，金融市场本质上是对风
险进行管理和定价的市场。新的金融产品的出现可以提高金融市场的运行效率，但
是会融创新也是一把双刃剑，在创新的过程中不能忽视金融安全，要把握好安全与
效率的平衡。若处理不当，用于防范会融风险的金融工具也有可能带来新的金融JxI
险。同时，金融市场的发展目标归根到底要服务于实体经济的发展。在金融创新的
过程中，不仅要考虑产品本身和对于会融体系的风险，还要考虑到它对于实体经济
可能存在的风险因素。如果片面追求创新效率而忽视了安全，一旦发生危机，不仅
会欲速不达，降低了金融创新的效率，还有可能对实体经济产生伤害，影响经济运
行的效率。
第pq章加强中国{丰房拔揭贷款安伞性的对策研究
第二，盒融监管应当随着市场的发展而不断调整和优化
现代会融体系的监管应该更多地强化功能监管和事前监管。“次贷”危机证明面
对同益繁复的、频繁的市场创新和F1益复杂的创新产品，单纯依赖信息披露来保护
投资者利益，已经不够充分。随者现代金融产品的复杂性加大，投资者越来越难以
对其潜在的JxL险进行识别。因此，监管者仅仅做到确保信息的真实披露，或完全依
靠对透明度的监管，已经不够。同时由于会融体系中相互传导的原因，监管者如果
只关注一个产品表面上的风险，也是远远不够的，要求能够审慎地评估金融产品，
洞悉其对整个金融体系的风险，做到见微知著。针对这些变化，监管体系有必要从
过去强调针对机构进行监管的模式向功能监管模式过渡，即对各类金融机构的同类
型的业务进行统～监管和统一标准的监管，以减少监管的盲区，提高监管的效率。
同时监管者在事前的监管中，应当对创新产品有更深入的研究，并在此基础上形成
有效的产品风险评估，尤其是对可能引起系统风险性的产品，应当将其相应的监管
环节前移，深入分析和评估会融产品可能给监管体系带来的隐患。
第三，进一步加强监管的协调
“次贷”危机充分表确，在金融市场闩益全球化，金融创新日益活跃，金融产
品同益复杂的今天，传统金融子市场之间的界限已经淡化，跨市场金融产品同益普
遍。一个创新产品涉及的会融机构、数量也在不断地增加。因此，跨部门的监管协
调和监管合作就显得同趋重要。不同监管部门之间更好和更紧密地监管协调和合作
势在必行，从国际来看，虽然各国的监管体系迥异，但无论是英国的统一监管模式
还是美国相对分散的监管模式，对于跨iij场、跨领域的金融业务的协同监管都是监
管工作的重点和难点。现代金融监管体系要求不同的监管机构或同一监管机构的不
同部门，能够快速有效地应对市场中出现的种种问题，加强协作，提升监管效率，
共I司防范风险。，
4．5加强对房地产市场监控与预测
加强对我国房地产市场的监控与预测是积极有效预防商业银行住房抵押贷款风
险的有效措施之～。美国“次贷”危机之所以在2007年初全面爆发，其直接原因在
于美国房地产市场自2006年初依赖的持续低迷，以及美国金融市场利率水平的不断
高涨，直接导致次级抵押贷款者还款压力骤升，资金链断裂。商业银行加强对房地
产市场走势以及货币政策预测，是有效规避住房抵押贷款市场风险有效措施。
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攻读学位期间的研究成果
1．李俊一．全球经济虚拟化程度的加深为次贷危机推波助澜．青岛职业技术学
院学报，2009(2)
致谢
当我怀着激动的心情敲下“致谢”二字时，青岛的春天已经绿了，处处绿草如
茵、柔柳扶风、花团锦簇，一派盎然q三机。三年的研究生生活转眼逝去，看着自己
亲手敲出的一个个方块字，伴着油墨的清香从打印机中滑出，我的心中，除了轻松，
除了留念，更多的还是感激。
首先，衷心感谢我的导师朴明根教授。研究生阶段，朴名根老师对我要求严格，
指导细心。一堆堆的学术专著，一次次的耳提面命，一堂又～堂深刻而生动的课堂
●
讲授，～遍又一遍、一字一句修改出来的文章⋯⋯此刻，仍在我眼前、耳畔萦绕。
在本文的写作过程中，朴名根老师牺牲了自己大量的休息时间埘我进行点拨和指导，
并对文章作了细致入微地修改和斧征：同时也在精神上给了我莫大的支持和鼓励。
在我的心目中，老师是一个集智慧、灵性与高尚人格、学品于一身的学者。在朴老
师的门下三年，我得到的不仅是学术水平的增长，更是意志的磨练和情操的陶冶，
这些将让我受益终生。
同时，感谢经济学院邹立明老师等对我的指导、关一C与支持。
感谢远在千罩之外的父母亲。他们一如既往地用他们强大的精神力量支持着我。
以及身边的家人，在我的写作过程对我从生活到学习上的无微不至的照顾。
最后，感谢我的同学和朋友在我的写作过程中对我论文的讨论与帮助，与他们
共渡的美好时光给我带来了诸多的欢乐与动力。
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由于本人水平有限，文章难免有疏漏之处，敬请指正。