兰州大学
硕士学位论文
个人住房贷款风险防范研究
姓名：金立强
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：马雪彬
20090501
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
中文摘要
随着我国社会和经济的发展，城市化水平的快速提高，人们对居住条件提出
了越来越高的要求，个人住房己逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民
的人均收入还远远未达到能完全依靠自己一次性付款购买理想住房的水平，何
况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。商业银行在不断变革和开拓
新业务的情况下，顺应这种社会需求，逐步开展了个人住房贷款业务。
当前，我国个人住房贷款业务发展迅速，但也暴露出许多问题，面临多种风
险。同时美国次贷危机引发金融危机的教训也证明了控制个人住房贷款风险的重
要性。因此，借他国之鉴而防患于未然，防范个人住房贷款风险是我国目前迫切
需要研究的重要课题。
本文共兮为四个部分，第一部分从个人住房贷款概念的界定入手，介绍了我
国个人住房贷款发展现状：第二部分分析了我国个人住房贷款面临的诸如信用风
险、流动性风险、道德风险等主要风险；第三部分从理论与现实结合的角度探讨
了个人住房贷款风险的成因，认为信息不对称、个人信用制度不健全、金融机构
内部控制漏洞、法律法规不健全、房地产泡沫影响是我国个人住房贷款风险的主
要成因；第四部分从健全金融机构内部风险控制、加强外部监管、改善外部环境
等三个方面提出了个人住房贷款风险的防范对策。
关键词：个人住房贷款：风险；成因：防范；对策
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
Abstract
In pace with the development of otlr country’S society and economy,and along
with the progress of urbanization,the people’S requiring for better condition of
residence become higher and higher．The offering of individual housing move towards
cx)mlnerce and market regulation step by step．But,the per capita income of Our
country cannot allow US to buy a house by lump-sum payment,and at the same time,
spending the future money to solve the present housing problems has become very
popular today．So complying with the aspirations of the people,the commercial bank
progressively launch the personal mortgage loan．
At present,the personal mortgage loan develops very speedily,and many
problems am exposed and some new risks emerge at the some time．And the lesson of
subprime l鼬ding crisis proved the importance of controlling the risks of personal
mortgage loan．So how to use the experience ofother countries for reference and how
to provide against possible trouble have become important n&tv tasks ofour country．
The diploma work is composed of four parts．The first part started with the
conception ofthe personal mortgage loan,and then defined the current situation ofthe
personal mortgage loan．The second part analyzed the main risks of the personal
mortgage，such as credit risks，fluidity risks，morality risks,etc．The third part
inquired into the re斌sons of the personal mortgage loan,considering the asymmetric
information,the personal credit records system,the loopholes of inside control，the
imperfect legal system,and the foam of real estate are five main roasons．The forth
part put forward keep away measures in strengthening inside control，outside
supervision,improving the environment,etc．
Key words：the personal mortgage loan；risks；reasons；guard against；measures
lj
原创性声明
本人郑重声明：本人所呈交的学位论文，是在导师的指导下独立
进行研究所取得的成果。学位论文中凡引用他人已经发表或未发表的
成果、数据、观点等，均已明确注明出处。除文中已经注明引用的内
容外，不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对
本文的研究成果做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式
标明。
本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名：么三勺绽El 期：—1』翠—0
关于学位论文使用授权的声明
本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产
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单位仍然为兰州大学。
保密论文在解密后应遵守此规定。
论文作者签名：血3弘师签名： 巡日期：华∥
硕上学位论文个人住房贷款风险防范研究
引言
“眼下美国面临的金融危机是我所见过的最严重的，并且还可能持续一段
时间。在美国的房价稳定之前，金融市场状况将继续恶化，房价在2009年初可
能还很难见回稳势头，美国经济能躲过衰退命运的概率低于50％，我不相信全球
房市能抵抗这场百年罕见的严重金融危机所带来的冲击，事实上，我相信冲击正
在发生，预期未来可能会有更多的银行倒闭，不应该进行政府保护!”——美联
储前主席格林斯潘q’
格林斯潘的这段话，再一次证明了金融是现代经济的核心，金融市场是市场
经济体系的动脉，是市场配置的主要手段之一。金融体系的安全高效而稳健地运
行，对经济全局的稳定发展是至关重要的。
在经济全球化的今天，美国次贷危机已经波及了全世界的金融市场和许多国
家的房地产市场，而我国主要以房地产抵押作为担保的个人住房贷款，虽然从近
几年来看，可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在
当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风
险的金融产品。个人住房贷款属于购房者的消费贷款，通常与开发商没有直接的
关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借
贷资金的数量，尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住房贷款是项目预售收
入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源，由于预售房
屋还没有建成，所以商业银行发放个人住房贷款的风险一方面来自申请贷款的购
房者，另一方面来自开发商。购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各
种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险。因而，如果商业银行不能对当
前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷
款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。
《上海证券报》2007年9月的文章透露：“美国次级风波给全球金融市场敲
响了风险的警钟。建行研究部发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住
房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约的高风险
期，以美国次级抵押贷款危机为鉴．我国要加强房地产贷款管理，加快住房抵押
贷款证券化，健全金融机构内控机制”。Q’
虽然个人住房贷款目前在我国商业银行还属于质量较优的资产，但一旦其风
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
险失控，所造成的结果恐怕也难以估计，象美国次贷危机那样引起金融危机进而
导致经济危机也不是没有可能，因而，为了更迸一步严格而有效地防范个人住房
贷款风险，防范金融危机，保障国民经济的良好运行，社会的和谐安定，本文就
个人住房贷款风险的防范和控制进行了全面而详细的论述，并且提出了一些较为
前沿的观点。
一、我国个人住房贷款现状
(一)个人住房贷款概念的界定
国家统计局2008年11月4日发布的报告指出，改革开放以来，我国城市化
水平快速提高，城市数量2007年末达到655个，比1978年增加462个，同时城
市规模不断扩大，大城市数量增长迅速。报告还指出2007年全国城镇人口达
59379万人，城镇人口(居住在城镇地区半年及以上的人口)占总人口比重为
44．90％，比1978年提高了27个百分点。(3’
随着我国社会和经济的发展，城市化水平的快速提高，人们对自己的居住条
件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城
镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己一次性付款购买理想住房的水
平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在不断变
革和开拓新业务的情况下，也看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较
低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条新的出路。
本文所指的个人住房贷款是指个人住宅抵押贷款，即个人购买住房时，以银
行认可的其本人或第三人已经合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行
申请贷款的一种资金信贷方式(公积金贷款如果有工会做担保，也可以不需住房
抵押)。该款项主要用于买房、装修，抵押后的房产仍可以正常使用或出租。在
抵押过程中，借款人有权继续使用该抵押的住房。一旦借款人不能偿还贷款，贷
款人有权依法处分作为抵押物的住房，并优先受偿。
银行及各类金融机构发放个人住房贷款的过程构成了抵押贷款一级市场，本
文所研究的正是一级市场个人贷款风险规避和控制的问题，对于与一级市场相对
应的二级市场，即利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵
押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券并在证券市场上交易这些证券，从而实
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现房地产抵押贷款市场与资本市场的融合，本文不做深入探讨。
(二)我国个人住房贷款业务的发展状况
二十一世纪初，我国出现了通货紧缩和消费不足的问题，市场产品积压，经
济发展缓慢。为了扩大需求，发展刚刚兴起的房地产市场，当时大力推动了消费
信贷，发展个人住房抵押贷款，为此，中国人民银行于1999年3月颁布了《关
于开展个人消费信贷指导意见》，各商业银行以此为契机，积极组织筹划，向全
社会大力推行消费信贷业务。从1999年至今，各商业银行开办了各类消费信贷
业务，如个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款、装修贷款、大额耐用消费品贷款
等各种不同项目蓬勃兴起。
1、个人住房贷款规模
自我国开展个人消费信贷以来，人们逐渐改变原来的消费模式，敢于用未来
的收入圆今天的消费之梦，许多人从“美国老太太和中国老太太在天堂相遇"的
对比中得到了启发，大胆地利用消费信贷。贷款消费、提前消费成为时尚。再加“
上房地产市场的发展和居民收入水平的快速提高，个人住房贷款进展十分迅猛，
详见表一、图一：
表一： 历年个人住房贷款状况表(1997“2008) 单位：亿元
年代银行贷款余额个人住房贷款余额个人住房贷款余额占比(％)
1997 74914．1 235．46 0．31
1998 86524．1 426．16 0．49
1999 93734．2 1357．71 1．45
2000 99371．1 3376．82 3．40
2001 112314．7 5597．95 4．98
2002 13 1293．9 8288．95 6．31
2003 158996．2 11840．83 7．45
2004 175067．3 18477．57 10．55
2005 197826．0 20509．33 10．37
2006 218550．7 22455．09 10．27
2007 252426．0 30000．00 11．鹊
2008 303500．0 29800．00 9．82
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硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
1997 1998 19的20∞ 2∞l 2∞2 2∞3 2004 2∞5 20∞ 2∞7 2∞8
图1：个人住房贷款余额占比示意图
截止2008年9月末，我国个人住房贷款余额为2．98万亿元，比刚刚起步时
的1997年末(235．46．亿元)增加了29564．54亿元，增长了125．56倍，而个人
住房贷款在银行的消费贷款余额中所占比例要达到80％以上。虽然住房未被列入
消费品，但它已成为消费信贷的大头。有些城市，个人住房贷款占银行贷款比重
达到了50％以上，再加上银行为开发商提供的买地贷款和开发贷款，实际用在住
房方面的贷款量就更加巨大了，其利息成为了银行主要的业务收入来源。
2、现行个人住房贷款种类
从目前各金融机构发放的个人住房贷款种类来看，主要有以下三种：商业性
住房抵押贷款、政策性(住房公积金)住房抵押贷款和组合贷款。
(1)商业性住房抵押贷款，是指商业银行以贷款人信贷资金为来源，以所
购买的住房作为抵押担保，向购房者个人发放的贷款。利率有固定利率和可调利
率两种类型，我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初
开始，按新的利率规定计算利息。还本付息方式有按月等额还本付息、按月递增
还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还
款期末一次结清等方式。目前，我国个人住房贷款额度上限通常为所购住房价值
的70％，有些城市(如深圳)最高达到80％，贷款期限最长不超过30年。个人
住房贷款的流程包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷
款回收几个阶段。
(2)政策性(住房公积金)住房抵押贷款，是指商业银行根据住房公积金
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管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房
的个人发放的贷款，此种贷款其额度与年限与商业性住房抵押贷款基本相同，但
是利率相对较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的个人，且贷
款额度有一定限制。
(3)组合贷款，当政策性(住房公积金)住房抵押贷款不足以满足借款人
的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房贷款中的
组合贷款，即组合贷款是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一种贷款
产品，商业银行运用信贷资金和住房资金管理中心运用住房公积金向同一借款人
发放的用于购买自住普通住房的个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按
揭贷款的组合。符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金
的，在办理商业性住房抵押贷款的同时可以申请政策性(住房公积金)住房抵押
贷款。如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那
么，该客户还可向建行申请商业性住房抵押贷款，但此两笔贷款的总金额以房价
的70％为限。即对于该两笔贷款，如果房价为50万元，客户可申请的最高金额
为万元。某客户申请贷款25万元，其中个人住房公积金贷款金额为
10万元，贷款期限为15年，则该客户在此后15年内还款期为180期，根据个
人住房公积金贷款利率，每期还款现假设为667元，而的商业性住房抵押贷款金
额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据商业
性贷款利率，每期假设为1200元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额
为元。
政策性(住房公积金)住房抵押贷款与商业性住房抵押贷款在贷款性质、资
金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是
性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和
个人共同缴存的公积金存款商业性住房抵押贷款属于商业银行自主发放的自
营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房
公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款
方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委
托合同商业性住房抵押贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款
的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职
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职工商业银行发放的商业性住房抵押贷款可以对一切具有完全民事行为能力、
符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。住房公积
金贷款比商业性住房抵押贷款的利率更优惠。
二、个人住房贷款面临的主要风险
(一)信用风险
信用风险一般是指借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能
按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的
违约风险。具体表现在：
(1)还款能力方面。还款能力体现的是借款人的客观财务状况，即在客观
情况下借款人能够按时足额还款的可能性，个人住房贷款属于中长期信贷，其还
款期限通常要持续2卜30年左右，在这段时间中个人资信状况面I临着巨大的不
确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为
银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较
大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而
中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率
风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
(2)还款意愿方面。还款意愿是指借款人对偿还银行贷款的主观态度，如购
房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款，即购房者对市场的估计不够，进行了购
房投资，结果采取以租养贷的投资方式失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占
比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。
银行信贷风险也越来越大，有相当一部分“第二套住房"的购房者就因此出现了
拖欠贷款现象。另外，由于开发商违约，也会对借款人的还款意愿造成不良的影
响，如、房屋有严重的质量问题，无法正常居住； 、住房面积缩水，以次充
好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款； 、
开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入住； 、开发商尚欠
缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，
造成信贷风险； 、开发商为了售楼，过度地承诺，最常见的是开发商与业主签
订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款；、
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物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些
都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。
(二)流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，其具体表现就是银行资产结
构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时
融入现金的手段和渠道。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。对于银行
来说，个人住房信贷属于中长期贷款，其快速增长和比率的迅速提高，可能会带
来流动性风险，主要体现有两个方面：
首先，目前我国的住房贷款主要来源于储蓄存款和公积金，银行吸纳的储蓄
存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款，这种短
存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。
第二，个人住房贷款也可视为银行持有的一种资产债权，即预期在未来许多
年里可以给银行带来稳定收益的一种债权，然而这种债权却不易快速变现，极易
导致流动性风险，从而造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机
会成本带来的损失。
商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺
口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动
性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％
一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问
题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际
上已经开始面临到流动性问题。
从经济环境(即作为我国金融主体的国有商业银行的主要客户——国有大中
型企业总体经营已进入了一个新的周期，面临着兼并、破产、资产重组等新形势)
和政府行为(政府风险转嫁到银行自身)两个方面来看，目前银行潜在的流动性
风险呈不断扩大之势，而个人住房贷款所占比重的不断加大，更增加了这种风险。
(三)道德风险
在经济学中所谓道德风险是指在交易之后由于信息不对称所造成的问题。金
融市场上的道德风险是指：借款人可能在贷款人不知道的情况下从事一些贷款人
不希望其从事的风险或欺诈活动，因为这些活动可能会导致贷款不能归还。
房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高
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于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房
贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中
国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人
住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极
拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企
业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人
住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭"贷款就是一个代表性的现
象。所谓“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关
系获得银行的按揭贷款，从而达到套取银行信贷资金的目的。在假按揭中，开发
商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价，然后指使其亲属、朋友、员工等一大批
人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚
假的首期款收款收据、伪造收入证明，再让他们持自己有效身份证件和其他相关
材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，申请贷款所需的材料在形式上是
完整的，银行很难发现问题。借款人申请到贷款后，银行的一般做法是把贷款直
接划入开发商的帐户。在假按揭人数众多的情况下，银行划入开发商帐户的就是
一笔巨额资金。据笔者了解，在一起典型的假按揭案件中，当初销售情况非常好
的楼盘，在发放贷款后仅过了几个月，就出现了大部分借款人集体违约不还款的
情况。后来贷款银行经过调查才发现这些借款人大部分都是该楼盘开发商的员
工，他们持伪造的单位收入证明、虚假的购房合同和首付款收据申请贷款，开发
商套取了银行贷款后，仅帮借款人还款几个月后就不知所踪了。这一案件涉及金
额上千万元，而该楼盘也因此成了烂尾楼，银行无法处置抵押物，承受了重大损
失。
(四)利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产债权(包括个人住房贷款)价值带
来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还
是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就
可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越
大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资
或以低利率重新借款来提前偿还贷款，而这种提前还贷的发生使得住房贷款的现
金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
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在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等
都会发生变化，从而引起金融市场上利率的变化，有可能使借款人做出理性违约
或提前还贷的决定，使银行因此遭受损失从而形成利率风险。
(五)操作风险
根据巴塞尔银行监管委员会制定的《巴塞尔新资本协议》，操作风险被界定
为：由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。就
个人住房贷款而言，操作风险主要指贷前检查、贷时审查、贷后管理等环节由于
操作失范、失控带来的各种风险，贷款操作风险主要表现在以下几个方面：贷款
统计失真(即信息不准确、不灵敏、反馈不及时等)、担保手续不全、到期转贷
较多(转按揭)、放贷责任不清、贷后管理不严、员工素质低下(缺乏培训，不
能够适应新形势)等。
目前由于缺乏必要的相关法律约束，加之大商业银行之间激烈的竞争，银行
的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷
款人的审批条件，这就极大地增加了操作风险。
如在我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付一就极容易产生操作
风险。因为没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责
任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关，所以会让不法开发商与
客户之间达成一种默契来轻易地套取银行的资金。
(六)价格风险
由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施空间的需求，从而带
来了房地产市场的兴起。因此，从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发
展决定的。从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性运动，所
以相应地，房地产业的发展也存在周期循环的特点。所谓房地产周期循环是指房
地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
房地产周期循环的主要原因有：l、供给因素的影响，其中以金融相关因素
的变动最为关键；2、市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存
在时滞(Time=lag)；3、生产者与消费者一tL,理因素的影响，如追涨不追跌、一窝
蜂投机或非理性预期：4、政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制；5、
政治冲击、政治动荡；6、制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房
地产专业服务制度的健全程度等；7、其他，如生产时间落差、季节性调整、总
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硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
体经济形式等。
房地产市场是周期循环的，作为抵押物的个人住房，如果价格骤降，在借款
人不还款的情况下，住房的变现价格远远低于办理抵押贷款时的价格，从而导致
贷款人无法全额收回本金和利息，这种情况也是有可能的，美国在20世纪80
年代、日本在20世纪90年代以及最近这次的美国次贷危机其实一开始的直接原
因都是房地产泡沫破裂、价格狂跌，从而导致了金融危机乃至经济危机。
因此，从风险的重要性来看，价格风险应该是最难以防范、危害最大、也是
最值得重视的一种风险。前面几种风险，如信用风险、流动性风险、道德风险、
利率风险等，金融机构已经有了一定的防范措施，而且即使风险发生，也不至于
导致银行危机。而价格风险则不同，目前金融机构尚没有较为有效的防范方法，
并且一旦风险发生，就会导致大量的个人住房贷款变为银行的不良资产，而当不
良资产在银行的贷款余额中超过一定比率时，就有可能引发银行危机，更进一步
甚至还可能引发经济危机。本论文在第四部分中提出的几种较为前沿性的观点
(见结束语)，其实主要针对的就是价格风险。由于目前金融机构对价格风险疏
于防范，因此如何避免和防范价格风险就成为了本论文的重点内容。
个人住房贷款风险的成因
(一)信息不对称
按照西方微观信息经济学理论，信息不对称是指在相互对应的市场参与者之
间具有不对称分布的知识或信息，即市场中交易的一方比另一方拥有更多的信
息。现实经济中信息不对称是客观存在的，一方面是由于市场参与者获得信息和
知识的能力不同所致，另一方面也是由于市场参与一方无法真正了解另一方的行
动。在实践中，按不对称信息发生的时间，事前发生的信息不对称会引起逆向选
择问题，而事后发生的信息不对称又会引起道德风险问题。按照西方微观信息经
济学理论的奠基人之一、2 0 0 1年度诺贝尔经济学奖获得者——斯蒂格利茨对
信贷市场模型的分析，信贷市场中的借款人有高风险和低风险之分，但这一信息
只有借款人自己知道，而银行并不知道。在这种情况下，银行为防范风险只好提
高利率。当利率升高时，低风险的借款人不愿意借款，而高风险的借款人愿意支
付较高的利息，因此仍积极借款，从而出现低风险的借款人逐渐退出市场，而高
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风险的借款人充斥信贷市场的逆向选择现象。当双方签订合同后，银行对借款人
的行为无法监督，如果借款人不能严格履行合同，就会产生道德风险问题。
在个人消费信贷市场中，银行和借款人之间永远存在着信息不对称问题，信
息不对称中的逆向选择问题和道德风险现象在实际工作中普遍存在。一般情况
下，借款人在向银行申请借款时，知道自己是否具有偿还的能力，但必然会更多
地提供对自己有利的信息，而尽量少提或者干脆不提那些对自己不利的信息或者
不确定性因素。银行为防范风险只好提高利率或采取抵押担保形式，这样就增加
了客户的交易费用，使许多信用良好但不能提供抵押担保的个人不能或不愿向银
行借款，从而产生事前的逆向选择的现象。同时，由于银行面对着干家万户，不
可能对所有借款人的行为进行有效监督，不遵守信用的借款人就可能不按时归还
借款和利息，就会产生事后的道德风险问题。
在个人消费信贷市场中，信息不对称是产生信用缺失现象的主要原因，而信
用缺失的程度直接与市场中的信息不对称程度密切相关。信用是一种非正式的合
约安排，其作用在于减少交易费用，降低社会平均交易成本，使市场交易更加公
平合理和有利可图；而信用缺失则会增加交易费用，使得原本可以发生的交易不
能发生或继续维持下去。因此，如果不能有效地解决信息不对称问题，信用缺失
现象将不能避免。
(二)个人信用制度不健全
所谓个人信用制度是指能证明、解释和查验自然人资信而建立的一系列具有
法律效力的行事规则，它是发展消费信贷的一项基础性工作。当今发达的市场经
济国家大多已建立起完备、严密、透明的个人信用网络，每个人的信用记录无论
好坏都可以在任何一家银行查到，银行自然可以据此判断把钱借给某个人有没有
风险。
目前，理论界普遍认为，个人住房款风险加大除个人信用观念淡薄外，关键
原因还是由于我国以个人信用记录为主体的信用管理制度尚未建立。应该说，这
种观点有其正确的一面，但并不完全准确。市场经济是一种信用经济，市场交易
离不开信用基础。从个人信用来看，它包括道德信用和资产信用两部分。在明确
道德信用的同时，还应该紧抓资产信用的调查和评价，因为，是这两种信用的缺
失共同影响着个人住房贷款业务发展。
(1)道德信用，是指个人诚实守信的品质，它的好坏往往通过市场交易中
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的信用记录来反映。我国的现实是，个人信用记录的覆盖范围及其有限。绝大多
数居民所能提供的借以反映自身道德信用的信用证件：一是身份证和户籍证明，
二是所在单位的人事档案，这两样东西都难以反映出借款人以往的信用记录和真
实的诚信水平。
(2)资产信用，是指个人拥有的包括储蓄、债券、股票、不动产等资产所
具有的信用等级，它的高低由个人所拥有的资产的多少来决定，资产越多，信用
等级越好。目前我国的个人住房贷款中与资产信用有关的凭证就是个人存单和用
于抵押的房地产。个人存单只能提供个人的存款余额，却不能证明个人收人的多
少、来源及可靠性；这两样东西不能构成计算个人及家庭的总资产的基础。
从目前看，把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度：一是国内尚未建
立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度，人民银行个人征信系统尚未投
入使用，银行因而很难从整体上把握借款人的资产与负债状况，从而作出恰当的
信贷决策；二是国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助借
款人出具包括虚假收入证明在内的虚假证明文件已经司空见惯，对主动做假或协
助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；三是个人住房贷款还款时间长，借款人可
能因失业、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿。
以上现实决定了银行在办理消费信贷业务时很难准确掌握贷款人的资信情
况，为防范贷款风险必然慎之又慎，高贷款的门槛。而苛刻的贷款条件，繁杂的
贷款程序又使居民对消费信贷望而却步，难免就会出现消费信贷“叫好不叫座一
的现象。
(三)金融机构内部控制漏洞
1、贷前审查不到位
主要问题有：(1)能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；(2)有的购
房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，
在多处购房；(3)是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
所以，对贷款人的考察和贷款资料的审查不到位，即对借款人的资金来源、收入
与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等因素都掌握的不够准确，并且没有建立
相应的真正具有参考价值的档案，银行间也缺乏必要的资源共享和流通，是一个
很明显的漏洞。
2、对购房人还款能力的评估方式过于简单
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主要是指银行对购房人还款能力及抵押房地产的评估和变现能力分析等工作
不到位。对购房人还款能力的评估不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提
供单位证明、个人职位、学历、健康状况、家庭收入、配偶工作等情况，更为客
观、准确地对购房人的整体信用进行评估。由于房地产本身具有独一无二性及房
地产市场具有很强的区域性和一定的垄断性，从而会导致房地产的快速变现价格
大幅度偏离其正常市场价值或评估价值，所以对抵押的房地产不能仅做简单的评
估，还应做详细的真正具有参考价值的变现能力分析。
3、对外部经济环境变化缺乏分析和对策
目前的金融机构缺乏对外部经济环境变化所应有的分析和对策。由于个人住
房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非
常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值时，就会
在很大程度上对银行贷款资金回收构成威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款
人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。而且，目前个人住房贷款采用浮动利
率，果贷款利率突然变化较大，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加
重，某种程度上贷款违约率也会增加。未设置专业的部门，对未来经济趋势和房
地产价格走向做一个的预期，比如经常性地(每季度或每半年)通过对宏观经济
资料和房地产市场资料分析，从而对近一年内的房价做一个较为准确地预期，对
近三年内的房价做一个较为大致的分析，是一种银行内部控制的漏洞。
4、贷前检查、贷中检查、贷后管理流于形式
有的信贷人员对借款人、保证人的资信状况、担保能力等缺乏深入的调查研
究，不能准确的反映借款人和保证人经济效益和信用程度。调查报告只是信贷人
员坐在屋内根据贷户的一面之词而写来应付检查的。审查贷款时不严格，重形式
轻内容，对不符合国家或当地产业政策的项目仍然发放贷款等；贷后检查不及时，
在实际工作许多因为信贷人员贷款催收不到位，造成了贷款超过了诉讼时效，贷
户赖帐都无法起诉。由于贷款的贷前检查、贷中检查、贷后管理流于形式，导致
贷款出现风险难以控制。
(四)法律法规不健全
2005年1月起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、
冻结财产的规定》出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规
定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不
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能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产，
银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地
产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金(针对划拨、集体土地而言)后依
下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿
还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍
卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。
被执行人的权利得到了充分的保障，而债权人的权利又如何实现?由此，笔者认
为保护债权人的相关法律法规在我国还很不健全。
(五)房地产泡沫的影响
1、泡沫与泡沫经济
根据《新帕尔格雷夫货币与金融大辞典》的提法，泡沫是指在一个连续过程
中，一种或一系列资产价格的突然上升，随着最初的价格上升产生对远期价格继
续上升的预期，从而吸引新的买者，总的来看，投资者感兴趣的是买卖资产获得
的收益，而不是资产本身的用途及其盈利能力。
通俗地讲，泡沫通常有两层含义，一是指资产价格脱离经济基础而持续急剧
上升的过程或状态，可称为泡沫化；二是指资产价格远远高于经济基础决定的合
理价格的部分。尽管对于泡沫还有各种不同的看法，但最直接与基本的解释则是
——如果价格上升的原因仅仅是因为投资者相信明天的售出价格会更高，而基础
经济因素却似乎不对价格变动产生影响，那么泡沫就存在了。
泡沫经济是一个与泡沫相联系的概念，日本金融学会会长三木谷良一认为：
“所谓泡沫经济就是资产价格严重偏离实体经济而暴涨，然后暴跌这一过程，一
这个定义比较粗糙，并不是对泡沫经济的一个较为精准的描述。王子明(2002)
对泡沫经济做了一个比较全面的定义，他认为：“泡沫经济是指一个经济中的一
种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，且泡沫资产总量已经占到宏观经济
总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济各个部门发生了直接或间接性的联
系，并且泡沫一旦破碎，将给经济的运行带来困境，甚至引发金融危机，或者引
发经济危机。具有这样特征的国民经济，可称之为泡沫叫经济。’’泡沫经济发生
时，将有相当比例的人会卷入追逐泡沫资产的行列中，泡沫经济可以发生在一个
国家的某个地区、某个国家，或者某几个国家。
泡沫经济的载体包括范围很广：普通商品、债券、股票、城市或郊区的房地
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产、耕地，以及艺术品、油画、钱币、邮票、古董等等。一般认为，作为泡沫经
济的载体起码有如下两个特点：第一，供求关系不宜达到均衡；第二，交易成本
较低。由于股票和房地产在一段时间内供给量不宜大幅增加，而且股票和房地产
交易价值较高，交易手段比较规范，交易场所相对集中，交易成本比较低，因此
在股票和房地产市场上最容易发生泡沫经济，股票和房地产亦成为泡沫经济的主
要载体。
2、房地产泡沫的成因
房地产是泡沫经济的主要载体之一。那么，为什么房地产业容易出现泡沫
呢?除了泡沫经济载体所共有的两个特点外，起决定作用的还是房地产产品本身
的特殊性，包括两个方面：一是房地产供给的有限性，二是房地产产品的异质性
(或称独一无二性，即世界上没有任何两宗房地产是完全一样的)。房地产的供
给的有限性源于土地供给的有限性，而土地供给的有限性又是由于自然条件的制
约和土地利用规划、城市规划的限制。所以短期内如果出现供不应求，由于房地
产供给弹性小，价格上涨将非常显著。从长期看，房地产具有良好的保值、增值
前景，这是一部分人出于投资或投机目的而购买房地产的重要原因。房地产产品
的异质性是由房地产所处区位、地段的独特性，及建筑材料、建筑结构、平面布
局、朝向、楼层、设施配备等多方面因素影响所造成的。房地产产品既是生产要
素，又是生活必需品，市场前景十分广阔，房地产投资一旦成功，很容易获取暴
利。也正是由于对暴利的追逐，在房地产业繁荣时期，不断有新的投资者加入，
伴随着一夜致富的神话不断发生，房地产泡沫也就出现了。
3、房地产泡沫与个人住房贷款风险
泡沫经济往往会给金融部门传递错误信息，泡沫经济伊始，经济一片繁荣，
资产价格不断上涨且购买旺盛，投资者纷纷增加投资，投机者也伺机逢低买入资
产等待升值，金融信贷大幅增加，随着资产价格节节上涨，银行手中的抵押越来
越值钱，银行业务越做越大，利润也水涨船高。这种状况持续一段时间后，泡沫
经济特征已十分明显，有识之士逐渐觉察并开始发出警告，而这时资产价格一般
还会缓慢上涨。但此时，一有风吹草动，如中央银行提高利率，就会有投机者争
先恐后抛售资产，资产价格急剧下降，泡沫经济就破灭了，其后果便是银行抵押
资产(主要指房地产)严重缩水，大量贷款变成银行坏账，如果发生银行挤兑，
金融机构连锁倒闭，股市崩溃，利率上升，金融危机就发生了。
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可以这么说，在泡沫经济破灭的过程中，并不是每一个人都会直接受到损失，
可是银行一定会遭遇危机，而在泡沫经济破灭之后，银行绝不可能避免大量坏账
的出现。当银行系统不能正常运作的时候，社会上的每一个人都将直接或间接地
受到冲击。
在房地产的开发、经营、消费过程中，各个环节都需要注入大量的资金才能
运行，仅靠房地产开发企业的自有资金往往很难把这种再生产进行下去，这就需
要金融部门提供相应的融资服务支持以扶持房地产业的发展。而金融业出于规避
风险、提高利润的考虑，也离不开具有良好保值、增值前景的房地产业，所以在
现实经济生活中，房地产业与金融业是密切结合在一起的，二者体现为相互依存、
相互支持、相互促进、共同发展的关系。
从国外和国内的情况来看，银行贷款普遍是房地产业的一项重要资金来源，
而作为房地产金融的一个极为重要的组成部分——住房信贷在支持住房消费方
面也发挥着重要的作用。国际上房价收入比约为l：3至l：6，国内这个比例要
更高一些，平均大约为l：7至l：10，有些城市甚至更高。这意味着，我国一
个城市家庭在禁绝其他一切消费的情况下至少要积累7～10年才买得起一套住
房。但是，借助于住房消费贷款，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以
提前得到实现。对于房地产开发企业来说，这将意味着销售时间缩短，资金周转
加快，资金占用减少，利润也会随之增加。这无疑有利于房地产业的发展。
由于土地位置固定，资源稀缺，房地产本身就是银行良好的贷款抵押物，发
生房地产泡沫时，房地产价格持续上涨，这时银行更是乐于向房地产业提供贷款，
有的银行甚至会许以优良条件吸引客户。房地产泡沫膨胀期，这些贷款都是银行
的优质资产，为银行带来很大的利润，可一旦泡沫破灭，房地产价格急剧下降，
当房地产价格低至贷款金额以下时，这些贷款就反过来成为银行的不良资产了，
当不良资产的数量超过银行贷款总量的一定程度时，银行本身的财务状况就会恶
化，容易发生挤兑现象，爆发银行危机。
四、个人住房贷款风险防范对策
(一)强化金融机构内部风险控制
l、加强对房地产市场的监测，确保贷款安全
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如前所述，在银行对外部经济环境缺乏分析和对策的情况下，大部分贷款都
是以抵押而不是现金流为依据的，在泡沫经济时期，房地产、股票等资产价格持
续上涨，银行往往会过于乐观，放松贷款条件，而资产价格的上涨与银行贷款数
量和利润的增长是同步的，而且这是一个相互带动的加速过程，一旦泡沫破灭，
资产价格迅速下跌，银行贷款抵押物的价值迅速下降，就必然会导致银行不良资
产增加，资金匮乏，严重的就会爆发银行危机，进而诱发金融危机。
因此，银行自身加强对房地产市场的监测就显得十分重要了。目前，可以在
银行内部(至少市级以上的分行)设置相应的专业机构，通过建立一套房地产监
测指标体系，并予以确凿地落实和启动。银行不但要与政府有关部门保持经常性
的联系以确保对指标体系的掌握，而且银行自己也应该想办法在力所能及的范围
内建立自己的指标体系和分析方法，这样才能有备无患。建立这样一套指标体系，
不但要考虑其可比性强和具有可操作性的特点，还应该遵循先行性和全面性的原
则，即这套指标体系在房地产过热向泡沫转变的过程中确实有先行的预警功能，
而且这套指标体系的确是全面地反映了房地产业相关各方的状况和意见。
经分析，笔者认为金融机构最需关注的房地产市场指标有：
(1)房地产业增加值增幅(％)；
(2)房地产开发投资额增幅(％)；
(3)房地产开发投资额／全社会固定资产投资额(％)；
(4)新增土地供应面积(万平方米)；
(5)居住房屋拆迁户数(万户)(即存量土地供应量)；
(6)商品房新开工面积／商品房施工总面积(％)；
(7)商品房施工面积／商品房竣工总面积(％)；
(8)商品房销售面积／商品房竣工总面积(％)；
(9)商品房预售面积／批准预售面积(％)：
(10)商品房销售金额／商品房开发投资额(％)；
(11)新建商品房住宅空置面积／近三年商品房住宅竣工面积(％)；
(12) (商品房住宅空置面积+存量住宅空置面积)／住宅总存量(5)；
(13)商品房住宅预售价格指数年增长幅(％)；
(14)存量住宅买卖价格指数增幅(％)；
(15)当年新增个人住宅贷款额／(当年商品房住宅销售金额+存量住宅买卖
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金额)(％)
(16)当年新增房地产企业贷款额／当年全社会新增贷款额(％)：
(17)市场租值增幅(％)。
通过建立这样一套指标体系对其进行分析，并结合宏观经济资料和房地产市
场资料进行对比分析，设置的专业机构应该对未来经济趋势和房地产价格走向做
一个的预期，经常性地(每季度或每半年)对近一年内的房价做一个较为准确地
预期，对近三年内的房价做一个较为大致的分析，以供贷款各方参考。
2、加强对评估机构选择及评估流程的管理
(1)估价机构的选择
作为银行抵押贷款的风险控制手段之一，房地产抵押估价的结论对银行的放
贷额度的作用是关键性的。根据<巴塞尔新资本协议》，房地产估价机构是债权
的“外部评级一机构，监管机构要求具有不同的信用等级的机构承担相应风险权
重的债权评价，这意味着一定等级的房地产估价机构应承担与一定风险暴露相对
应的债权担保，同时银行要公布不同信用等级的估价机构信息。也就是说高等级
的估价机构可以承担高风险商业不动产的抵押评估业务，而低等级的估价机构则
相应承担风险较低的不动产抵押评估业务。目前由于我国房地产估价市场发育尚
不很成熟，房地产估价机构与不动产抵押风险暴露等级之间并没有建立一一对应
的关系，因此银行也没有公布房地产估价机构的选择方法。由于各房地产估价机
构的技术水平和市场资料掌握程度差异很大，就会导致对同一宗不动产的评估价
值可能差异较大，从而影响到银行对不动产抵押价值的恰当使用，也影响到监管
机构对银行债权风险的评价和监管。因此，那些合作时间长、信誉好、技术水平
高、资质等级高、掌握一定金融知识和具备较强房地产市场分析能力的估价机构
仍然应该是银行的首选。
(2)估价报告的专业审核
建设部于2006年以建住房(2006)8号文公布了《房地产抵押估价指导意
见》‘5’，在贯彻执行这一文件中，各估价机构、行业协会和银行均从不同角度，
提出了加强房地产抵押估价报告专业审核的课题。
所谓专业审核，是指房地产估价专业知识和实务经验较丰富、语言文字功底
较深厚、工作责任性强、为人正直敢言的审核人员，根据《房地产估价规范》(GB厂r
50291—1999，以下简称<规范》)和<房地产抵押估价指导意见》。(以下简称l：指
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导意见》)，从估价的合法性、规范性和合理性等方面，对估价机构出具的房地产
估价报告进行全面检查并提出专业评价意见的行为或过程。
专业审核包括审核估价报告的完整性及估价工作的合法性等多项内容，而银
行应着重审核估价技术操作的规范性和合理性，即对估价报告一系列估价技术操
作的规范性和合理性进行审核，其中包括估价对象的描述、估价假设和限制条件
说明、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定以及估价报告应用风险提示
等六个方面的内容。
第一，审核估价对象的描述
通过估价报告正文，审核是否正确、全面地描述了估价对象的范围、权益状
况(含产权、法定优先受偿权及处分权等)、实物状况、利用状况和区位状况等
方面的内容；是否由估价人员对估价对象法定优先受偿权利状况进行了尽责调
查，并对已知悉的内容进行了如实说明；是否针对估价对象具体情况，在描述中
突出了重点内容，突出了价格影响因素分析和体现了一定的专业水平。
通过报告附件，审核有关估价对象权属状况和法定优先受偿权的资料，是否
充分、真实、合法；审核有关实地拍摄的估价对象内外状况照片、实地查勘记录
及其他相关记录，是否表现出是由经营丰富的专职估价师尽责进行的实地查勘。
第二，审核估价的假设和限制条件
审核这部分内容，可以了解估价人员是否针对房地产抵押估价的特点和估价
对象的具体状况而正确合理地明确了各项估价假设前提，以及指出了如何防范估
价报告不当使用而提出的限制条件。应重点关注估价人员是否为了迎合委托方的
某种要求而滥用估价的假设和限制条件。同时还要特别注意，确定性因素一般不
得进行假设，只有一些不确定的、且对房地产价值有明显影响的因素，才需要进
行假设。这部分内容主要包括作为估价前提的一般假设和特殊假设，以及估价报
告使用的一般限制条件和特殊限制条件。
第三，审核估价方法的选用
主要审核是否对估价对象的最高最佳使用进行了正确、合理的判断，并说明
其合法依据；是否针对估价对象房地产类型和用途，类似房地产状况，根据<规
范》和其他有关技术标准，依据所收集到的各种必要资料，遵循一定的估价原则。
采用了正确的技术思路，并合理地选用了适宜的估价方法。而且，对已选定的估
价方法，以及在理论上适用而在实际中未被选用的方法，是否在报告中从正面说
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明了理由。
选用的估价方法数量，根据《规范》要求的“对同一估价对象宜采用两种以
上估价方法进行估价”，所以一般应采用两种或两种以上方法。但在特殊情况下，
如估价对象为市场发育、交易频繁的普通单套住宅，在充分说明理由后，依据有
关规定，也可以采用市场法这一种估价方法。
第四，审核估价测算过程
在外部审核中，完全可以对市场法中可比实例的选取、修正系数的确定，成
本法中土地取得成本、开发成本、有关税费、利润及成新率的确定，收益法中租
金(或经营)收入、经营成本、资本化率及收益年限的确定等参数进行抽查，看
看是否有人为低估或高估的现象。
第五，审核估价结果确定
主要审核在采用市场法时，如何合理地依据几个比准价格来求取评估价格；
在采用两种或两种以上方法时，如何合理地依据几个测算结果，求取一个综合结
果(通常采用算术平均或加权平均的方法来求取，有时也会只采用一种方法的结
果而放弃另一种方法的结果)；如何合理地结合考虑一些不可量化的价格影响因
素，有分析、有说服力地最终确定估价结果。同时还应注意审核估价结果内涵是
否与估价目的、价值定义及假设限制条件的有关表述和要求相一致。
第六，审核有关估价报告应用的风险提示
根据《指导意见》的要求，房地产抵押估价报告应包括估价报告应用风险提
示，提请抵贷双方关注。这部分内容主要是针对估价对象的具体特点，进行房地
产市场分析、估价时点的变现能力分析、时间变化对房地产抵押价值可能产生的
影响分析、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点分析、合理使用评估价值
的意见，以及定期或适时地进行房地产抵押价值再评估的意见等。
在审核时，要关注这部分内容中的分析和意见是否有针对性，是否体现了一
定的专业水平。考虑到有一些估价项目，特别是一些价值量较小和收费较低的项
目，由于受到估价作业时间短、估价人员调查取证权利有限及委托方不够配合等
多种因素的影响，而导致报告中所提供的分析和意见比较笼统和比较原则化，审
核人员应给予一定的理解，不应不加区别而对所有项目都过于苛求。
(3)应强调和提倡在抵押估价中首选收益法
房地产抵押估价结果不仅关系到金融机构信贷资金的质量高低与安全，关系
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到金融机构的安全，更影响到经济的运行，社会的稳定。为了保证房地产抵押估
价质量，防范金融风险，保障国民经济的良好运行，社会的和谐安定，在房地产
抵押估价实践中，根据相关的银行信贷业务主要为中长期的特性和社会经济可持
续性长期发展的内在要求，在估价方法的选用上，应以收益法为主，其余方法为
辅，从而收益法可起到经济发展的稳定器的作用。
首先，由对各种估价方法定义的分析，收益法符合银行信贷业务的中长期特
性及经济发展的长期性内在要求。
在金融机构信贷业务中，房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等通常以房地
产作为抵押物，一般均为中长期贷款，而国民经济的发展更是一个长期永续的过
程。
1：房地产估价规范》对各种估价方法的定义如下：
市场法(market comparison approach，sales comparison approach)，将估价对
象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知
价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法(income approach，income capitalization approach)，预计估价对象
未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算
估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法(cost approach)，求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，
扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法(hypothetical development method，residual method)，预计估价
对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估
价对象的客观合理价格或价值的方法。
由以上各种估价方法的定义我们可以清楚地看到各种估价方法中关键数据
的来源与取值依据。其中，市场法的关键数据比较实例的价格是。估价时点近期
交易的价格"，并将在其后的修正中做估价日期修正，将其修正到估价时点的交
易价格。由此定义可见：市场法着重考虑的是现在(估价时点)，而未重点考虑
估价对象未来的价值走向如何，其更适宜使用的场合应是出于交易目的等的估
价，但不符合信贷业务的中长期特性和经济发展的长期性质。
收益法估价中强调的是“估价对象未来的正常净收益"，即强调的是“未来一，
其着重考虑的是估价对象价值的未来性。
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成本法着重的是“估价对象在估价时点的重置价格或重建价格"，其关键数
据重置价格或重建价格是在“估价时点”的重置价格或重建价格，折旧考虑的则
无论是物质折旧，功能折旧，还是经济折旧，均是着重于过去，亦未考虑其未来
性，也就是说，如同市场法一样，成本法估价中考虑更多的是过去和现在，而非
未来。
而在假设开发法，其关键数据无论“开发完成后的价值’’还是“正常开发成
本、税费和利润等’’，均在一个“预计”的基础上得出，即假设开发法在定义中
清楚地强调了估价对象客观合理价格或价值的未来性。
由以上对各种估价方法定义的分析中，我们可以看到，市场法和成本法在估
价的具体过程中更侧重的是估价对象的现时价值，打个比方，这两种方法侧重考
虑的是估价对象价值的“现在时一、“过去时"(折旧)，而非估价对象价值的“未
来时一，未充分考虑估价对象未来的价值。这种估价方法本身内在的缺陷虽可通
过对估价对象的定义分析等做出弥补，但其对估价对象未来价值如何的未来指导
相对较弱。而收益法和假设开发法在估价的具体过程中侧重考虑了估价对象价值
的“未来时"，对估价对象未来价值走向如何的判断性强，因而对未来的指导性
也强。这其中，对于假设开发法来说，其未来的正常开发价值若以收益法而非市
场法得出，则其对未来的指导性显然要比单纯用市场法得出的未来正常开发价值
后再测算其评估价格要强，理由同上。
其次，价值规律告诉我们，价格与供求是互动的：一方面，价格是由供求力
量与需求力量的相互作用决定的，而另一方面，供求量与需求量又受价格的影响，
通过价格的调节得到平衡。市场价格是短期均衡价格，理论价格则是长期均衡价
格。市场价格的波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的，在正常情况下，
市场价格应与理论价格基本相吻合或不会偏离太远。而这时市场法与收益法的评
估结果也是趋于一致的。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会
较大地、较长时间地脱离理论价格，如在投机需求带领下、非理性预期下或人为
炒作下形成的畸高价格。
对此，<房地产估价理论与方法》(柴强，2007)中有明确说明：收益法求得
的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。市场价格是受供求
关系的影响而围绕着理论价格上下波动的，而在房地产市场存在泡沫的情况下，
市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值(事实上，根据笔者近几年的估
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
价实践，这种情况十分常见)，而反过来讲，如果市场法求得的价值大大高于收
益法求得的价值，则说明房地产市场存在这较为严重的泡沫。此外，从投资的角
度来讲，以未来收益还原模型为基础的收益法求得的价值应该是资产的可接受的
最高买价。而从某种意义上讲，银行的房地产抵押贷款业务，亦相当于某种意义
的买房行为，尤其是在债务人不履行债务时。因此，在银行信贷业务中估价方法
的选用上，收益法更能满足银行规避金融风险的需求。
理论来自实践，理论又指导着实践。价值规律是市场经济的核心内容，价值
规律是客观的，不以人的意志为转移的，在商品经济的社会中，人们必须遵循价
值规律作用，按价值规律办事，否则就会受到惩罚。但人们也可以利用价值规律
来发展商品经济。笔者以为，为了防范房地产信贷风险，避免类似美国次级贷危
机或“银行先死"等事故的爆发，在银行信贷业务中所涉及房地产抵押估价实践
中估价方法选用上，应以收益法为主，其余方法为辅。这样，既符合价值规律，
也符合利用价值规律来发展商品经济的目的。
第三，对于收益性房地产(个人住房有租金收入)，由于具有稳定的可观的
收益是其主要特点，使得在估价工作中或金融机构风险评估工作中若以收益法为
主进行评估，能规避用市场法所带来的风险，从而更能防范房地产信贷风险，保
障国民经济的良好运行。
收益性房地产可分为出租型(个人住房即属此类)和商业、生产经营型两大
类，无论其获得收益的方式是出租或商业、生产，都是有实际市场需求为基础的
刚性需求和理性需求，不易产生泡沫，因为收益性房地产的需求或是为解决自身
实际居住需要的房屋租赁者具有支付能力的客观需要，或是业主为获得一定的社
会或行业平均利润率的商业或生产经营需要以及同样追求获得一定的社会或行
业利润率的其他商业和生产经营者为了获取该平均利润在商业和生产经营场所
的投入上所愿付出的代价。
从笔者自身多年的估价经验来看，虽然近年来房地产价格不断上涨，但与其
相关的房地产租赁市场的租金相比之下却只有不大幅度的上涨，少部分甚至基本
维持不动。而在国内房价低迷下跌的今天，一些地方房地产租赁市场的租金甚至
不跌反涨。而租赁合同一般均是中长期的，出租房地产的业主是社会上的普通大
众或单个企业或集团，基本上不可能形成任何形式的价格联盟，因而房地产租赁
市场的租金不易受政策影响以及市场上某些力量如房地产中介或热钱等等的操
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
控，从而也是更为客观地反映了房地产租赁市场的实际供给和实际需求，以及各
地区经济发展的实际情况，不易产生泡沫。
3、注意对抵押房地产做有效的变现能力分析
房地产抵押贷款是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押
权人(商业银行、信用社等金融机构)提供贷款偿还担保后，银行向借款人发放
贷款，当借款人不按期偿还或无力偿还贷款时，银行有权依法对抵押的房地产进
行变卖以变卖所得价款优先受偿，从而实现抵押权的法律行为。由此不难看出，
房地产抵押就是假设当债务人不能履行债务时，要以抵押的房地产变现所得的价
款优先受偿，进而保障债权的实现。大量的案例表明各房地产价值的变现能力是
不同的，因此在贷款前仅仅对抵押物价值进行评估是不够的，还需要对抵押房地
产的变现能力进行分析，即哪些因素会对房地产的变现能力产生影响，影响程度
是多大，如何通过分析进行量化从而对房地产价值的变现能力有一个比较准确的
把握，从而最大限度地降低银行的贷款风险就变成了一个重要的问题。
(1)交现能力的定义
所谓房地产价值变现能力，笔者认为是指已经抵押的房地产在必须要求进行
变现的情况下，在一定的时间内以某种交易方式和所要求的某一价格水平能够出
卖的可能性，出卖的可能性大或出卖的价格高就应算作变现能力强，出卖的可能
性小或出卖的价格低就应算作变现能力差。不同用途的房地产变现能力是不同
的，就目前房地产交易中所反映出来的情况来看，变现能力由强到弱依次为：营
业用房，住宅用房，办公用房，工业用房。在其他条件相同的情况下，房地产的
变现能力与市场发育程度及其管理有很大关系。
(2)影响变现能力的因素
不同类型房地产以及在不同房地产市场状况下，变现能力是有所不同的。在
抵押估价中对抵押房地产的变现能力分析，实际上就是对影响抵押物变现能力的
因素是如何在具体的一宗抵押房地产上发挥影响作用的分析。这就需要明确影响
抵押房地产变现能力的因素构成。笔者认为这仍然可以从传统认可的三个大的方
面来对因素进行分析。
第一，房地产实物状况
房地产一般包括通用性、独立使用性、可分割转让性、总价值量大、开发程
度不同等特点，而个人住房尤其应该注意这样两点：A、房地产价值的大小，一
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硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
般来讲，价值量越大，则所需资金越多，房地产越难以变现，反之则越容易变现：
B、房地产的开发程度，一般开发程度低的房地产存在的不确定性因素会越多，
则变现能力就越差，例如在同样条件下，生地、毛地要比熟地变现能力弱，在建
工程要比现房变现能力弱，设施配备不全的房屋要比设施配备齐全的房屋变现能
力弱。上述这些内容在房地产估价技术报告中的个别因素分析部分应有较为全面
的反映。
第二，房地产区位状况
抵押房地产的区位状况，尤其是所处区域的未来规划及发展潜力对房地产变
现能力影响较大。例如，一宗住宅房地产所处区域较偏、繁华度一般，根据政府
未来5年规划，该区域将改造并新建为成片住宅区域，完善区域内的基础设施及
公共设施配备，合理分布商业格局，并且目前已进入实施阶段，在这种条件下，
该区域住宅房地产将会引起很多商家、投资者的关注，对于区域内抵押物的变现
将比较有利；又如一户住宅，从规划得知邻近区域将要建设热电厂，这对于其居
住环境极为不利，因此变现能力将可能变差。
第三，房地产市场状况
在房地产市场发展的繁荣时期，房地产变现能力强，投资者对房地产市场充
满信心，房地产交易量大；一旦市场进入低迷时期，购房者对市场缺乏信心，交
易量变小，房地产的变现性就会变弱。另外，宏观市场受政策面影响较大，例如，
近两年国家相继出台了一些目的在于限制投资者购房数量的有关房地产交易税
费的规定(如购买后未超过2年的住房再进行交易时卖方需缴纳营业税及个人所
得税)，这对于投资性房地产的变现性就会有一定的影响。
(3)抵押房地产变现能力的量化
将上述影响变现能力的因素尽可能量化，有助于金融机构更准确地判断居住
用房地产的变现能力。对此，笔者提出以下参考指标及量化判断标准，供金融机
构参考。
硕上学位论文个人住房贷款风险防范研究
表二： 居住用房地产变现能力分析表
因素分类权重分类相关判断
一级二级优良一般较差差
一级因素二级因素
权重权重(1．2) (1．1) (1．0) (0．9) (0．8)
市场交易成
O．08 0．08
熟程度‘6’
产权状况‘7’ 0．04 0．04
总价格水平0．14
价格水平O．32
单位价格0．18
建筑结构0．02
平面布局0．01
个别因素O．05
朝向0．0l
通风0．0l
距商服中心距离O．05
位置O．10
距区域中心距离0．05
附近公交车状况0．06
交通便捷度距长途站点距离0．15 O．03
距地铁站距离O．06
供水0．0l
排水0．0l
供气0．Ol
基础设施完
供暖0．07 0．0l
善度
供电O．01
固定电话0．0l
闭路电视O．Ol
小学O．0l
中学0．0l
幼儿园O．0l
公用设施完邮电所0．0l
0．08
备度公园0．0l
娱乐场所0．0l
医院O．0l
体育设施0．01
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
居民职业结构0．0I
居民受教育水平0．0l
环境质量优
治安状况0．05 0．0l
劣程度
污染状况O．Ol
绿化程度O．0l
容积率0．0l
规划限制建筑密度0，03 O。Ol
未来土地利用0．01
物业管理公司0．01
小区物业管
物业服务附加O．03 0．0l
理
物业收费0．Ol
通过上面这张表格，房地产的变现能力就可以较为明确地量化了。
4、加强银行内部控制的管理
(1)建立严密的贷款操作流程
坚持贷前审查、贷时审批分离原则，各个部门的职责分工要清楚合理，内
部岗位分工要明确，防范操作风险和道德风险，使各个环节相互牵制，相互监督。
坚持放贷和管理分离，贷款部门和管理部门各司其职，实行专业化运作。坚持分
级限额原则，严防越权审批、超额放贷现象的发生。
一定要在放贷前对抵押物情况进行核实，各级房地产交易中心应开通房地产
网上查询抵押权的业务，各银行可有偿通过专线查询抵押手续是否办妥，只有在
确认取得或补齐所须一切资料后才可放款。贷款档案资料专人整理、保管，建立
档案调用交接制度，确保个人住房贷款档案资料的准确、完整。
(2)把好个人住房按揭贷款的审批关
应对借款人及其配偶或共有人的身份、购房行为的真实性、还款能力、购
房的用途等进行认真的核实。对其提供的收入证明的真实性通过各种途径进行核
实，最好要求客户提供税单、现金流量证明或资产证明予以佐证。对于借款人或
合作商提供的复印件必须与原件核对一致，杜绝假按揭发生的可能。
(3)建立一支优良的贷款催收队伍
尽管按揭贷款是一种低风险贷款，但由于本质上属于抵押贷款，且相对企业
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
贷款而言，具有户多、额小、贷款周期长、按月还本付息等特点，因此也具有一
般个人信用特殊的风险属性。实践使我们体会到：此类贷款的事前防范固然重要，
但更重要的是，一定要建立一支责任强、作用优、韧劲足的专职催收队伍，做到
催收及时、方法得当、重点突出。对当月收贷日发生的违约户，要由专人分别电
话联系，提醒和督促其月底前来银行还贷。对下月继续催收无效，连续违约两个
月的，要登门催收。对连续违约三个月的，由于欠款原因较为复杂，催收难度相
对较大，应作为重点对象。一般情况下，如借款人说明的原因合乎情理，并可能
在近期一并还清的，可听其言、观其行。对继续违约的，应即与开发商取得联系，
通过扣收保证金和回购的办法予以解决。不能解决的，银行应按照“借款合同”
的约定提起法律诉讼，并通过相关的房屋中介机构，采取以大换小的办法，收回
相当于贷款本息部分的资金。需要强调的是，按揭贷款风险补偿的最后一道防线
是抵押房产的处置变现。虽然贷款只占房价的70％一80％，但由于贷款利息的
逐月发生，特别是还贷初期，利息沉积而使房价中银行贷款的含量上升，因此如
遇借款人连续违约，绝不能久拖不决，应即时依法处理，保全资产。
(二)加强外部监管
外部监管主要指中国银监会的监管和社会各界的监督。当然．中国银监会的
监管是主要方面。
中国银监会成立了近六年，在当前全球金融业正面临着自上世纪30年代以来
最为严峻的挑战——金融危机范围不断扩大、程度不断加深、严重性不断加剧的
环境下，中国银监会在维护银行业稳定、推动银行业金融机构迈向现代化市场方
面做了许多工作，对本国金融的稳定、实体经济的发展起了重要的作用。中国银
监会较为成功的经验有坚持宏观审慎的监管方法、发挥银行体系和资本市场之间
防火墙的作用、坚持最基本的监管原则和手段等，而就个人住房贷款来讲，银监
会还应在这几个方面加强工作：
(1)要完善审慎监管法规体系建设。从机构监管、业务监管、高管人员监管、
信息披露、研究监管人员行为规范等方面，全面建立既符合国情又适应国际监管
趋势、覆盖面宽、操作性强的银行业审慎监管法规体系。
(2)进一步完善风险监管方法、流程和手段。包括健全风险评价和风险预警
机制，增强现场检查的实效性，同时充分发挥非现场监管信息系统的作用；全面
实施分类监管，对风险突出、管理薄弱的环节(如信息不对称、流动性风险等)
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
实施更加严格和细致的要求和标准，采取更新更高级的手段：提高综合监管能力；
研究制定我国实施新资本协议的监管政策和措施，深化资本监管。
(3)建立和实施有效的监管责任制和激励机制。加强对监管人员履职的监督
和评价；建立金融机构内审部门与监管部门的内外监督机制；严厉查处银行业违
法违规案件，增强监管的威慑力和权威性。
(4)推进监管优化，加快监管创新。包括在风险可控的前提下，适当“放宽
管制一，简化新业务市场准入范围和程序；鼓励和引导银行业金融机构开发创新
产品(如发行个人住房抵押贷款证券)：支持银行调整资产结构，缓释银行流动
性风险或流动性过剩压力，为金融创新营造良好的环境。个人住房抵押贷款证券
化在中国算是一种金融创新了，它的优点就在于分散风险、提高银行资产的流动
性，而缺点就是风险蔓延过快难以控制或造成流动性过剩。但是，只要控制得当，
总的说来应该是优点大于缺点。金融创新需要服从投资者的长期利益，按照商业
可持续的原则进行规划设计，坚持金融创新适宜投资者的风险偏好和实际的风险
承受能力，要防止因信息不对称可能引发的商业欺诈行为。
而社会各界也对个人住房抵押贷款负有一定的监督责任。中介代理公司、担
保公司、评估公司，都可以并且应该对抵押物和借款人进行监督，对抵押物的瑕
疵或借款人的诚信问题向银行有关部门举报和揭发。而为了鼓励社会各界监督的
积极性，银行可以设立有关奖金或奖励方式并加以宣传，以便使社会各界人士可
以更广泛地参与进来。
(三)改善外部环境
1、建立健全个人住房贷款的法律体系
“有法可依"是简化手续、提高效率和解决问题的关键。由于没有完善和可
操作性强的与贷款相应的法律规定和管理办法，许多不归还的贷款最终都变成了
一场责任不明、耗时耗力、而又收效有限或甚微的官司。目前，美国在消费信贷
方面就有四部重要的法律，即<信贷机会均等法》、‘诚实借贷法》、<公平信贷报
告法》、<社会再投资法》；在授信方面也四部，即‘诚实贷款法》、‘信用卡发行
法》、‘公正贷款记录法》、‘公正贷款记账法》等法律，此外其‘破产法》中也相
当一部分有关消费信贷的内容。
笔者建议国家及中国人民银行应尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法
规，应对期房抵押登记、抵押债权转移、房产中介的法律责任、个人债务的追偿、
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甚至是个人破产制度等问题都做出明确的规定，应进一步完善抵押、拍卖制度，
简化手续，提高效率，切实解决抵押物处置难的问题。
各级政府应在国家有关部门已颁布的《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷
款管理办法》等一些相关法规的基础上，尽快配套制定关于抵押、贷款、保险规
定，规范完善房地产典当、拍卖市场，建立健全房地产交易的咨询机构、担保机
构和对房地产市场纠纷处理的仲裁机构，为银行处置抵押房产，合法有效地收回
贷款创造条件。
2、尽快建立完善的个人信用体系
从大的方面来讲，政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来
抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医
疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、
健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力
和风险承受能力进行全面评估。逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。
从具体的方面来讲，要防范个人住房贷款风险，从这样几个方面入手应该是
最有效率的。
首先，实行个人信用实码制。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的
个人信用资料锁定在一个固定的编码上，一个号码只能代表一个人。当个人需要
向有关人士提供自己的信用情况时，只要出示个人信用实码，对方就可查询所需
资料。同时，个人信用实码上的信用记录必须能准确、完整地反映一个人的收人、
支出及债务等情况。而要做到这一点，必须借助于政府以法律的形式强行推行。
第二，建立个人信用计算机联网查询系统。在美国，消费者到银行申请按揭
购车，银行职员只要将其社会安全保险号码输入电脑，就可立即查询到该人以往
的消费贷款有无不良记录。若确信其有还款能力，就立即通知汽车经销商为其选
车。可见，银行因为有周密完备的信用网络，借助于计算机等现代化管理手段，
从而能够迅速地确定能否向消费者提供贷款。因此，就我国来说，有了个人信用
实码还必须有计算机联网技术的支持，从而提高查询效率，降低成本，简化手续。
第三，建立对个人信用调查与评价的专业性机构。在市场经济不断发展的今
天，个人信用在社会经济生活的方方面面体现出其重要性，而个人信用的评定又
相对复杂，因而需要有专门的中介机构承担此项工作。商业银行将信用消费者日
常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给该中介机构，由中介机构
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将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该信用
消费者的信用档案，当银行面对个人住房贷款申请时，可以从中介机构获得申请
人的信用报告，并据此做出贷款与否的决定。国家在鼓励建立此类中介机构的同
时．必须对其注册资格、业务活动范围、法律责任等方面做出严格的界定，以促
使其从产生之日起就健康发展。
总之，建立个人信用制度，既是发展消费信贷之必需，又是一项庞大繁复的
工程；既需要借鉴国外的有益经验，更要注重符合中国实际，同时需要多方努力
配合方能有效建立及运行。该制度的建立最终可以在全社会形成讲求信用的良好
社会风气，并使那些信用记录不良、意图骗贷的不法分子无处躲藏。
3、强化个人住房贷款的保险机制
由于对购房者信用及预期收入缺乏全面了解，银行开展个人住房贷款业务具
有一定的经营风险，住房信贷难以大规模开发。从一些发达国家的经验来看，消
费信贷要想持续健康地发展，除了亟待建立较为完善的个人信用记录制度外，还
必须有强有力的金融机构做担保，而开展消费信贷保险业务则是一个非常有效的
手段。仅以美国为例，在银行个人消费信贷业务中，以保险公司提供的个人信贷
担保业务占了80％。这种以保险公司为个人提供信贷担保发放贷款的好处是变
银行一家承担风险为两家金融机构承担风险。并且，在贷款的发放中，银行可以
省去对私人进行资信评估和偿债能力的考察过程，即由保险公司来完成。而对于
业务众多的保险公司来说，开展此项业务，不仅为保险业开拓了更为广阔的天地，
而且增加了一项长久的保险费收入来源。
2002年4月，保监会对个人住房贷款保险范围进行了调整，除对抵押物的
不可抗力导致损失进行保险外，另对借款人由意外造成的伤亡，丧失还款能力，
也可由保险机构偿还贷款余额。这项个人住房贷款综合保险品种在很大程度上，
降低了银行与借款人的风险。
然而，仅此一项保险还不足以分解银行的风险，笔者建议增加由银行每月就
个人住房贷款余额按比例缴纳保险金，对于逾期超过某月未还的贷款，保险公司
支付逾期部分的赔偿金(保险品种创新)，当然，这种险种需要计算一个比较合
理的保费。一旦出现风险，银行可直接向保险公司行使保险权益，使债权获得最
大限度的保障，实现风险合理有效的转移，把贷款风险控制到最低限度，也可使
银行从繁琐的法律纠纷中解脱出来。当然，保险公司在我国目前缺乏个人资信制
3l
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度约束的市场环境中经营消费信贷保险业务同样面临着较大的风险，这就需要保
险公司在制定实务规程和条款设计时采取行之有效的措施加以防范。
4、加快个人住房贷款证券化改革的步伐
住房贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的房产抵押贷款转化
为可在金融市场上流通的有价证券。
对银行来讲，住房抵押贷款证券化可以在这样几个方面分散风险：首先，按
揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押
贷款资金的来源；其次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，
回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行就可以及时把长期抵押贷款资产在
资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，从而增强抵押贷款的
流动性；第三，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家(或少数)银行持
有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程
度上分散了抵押贷款风险。
对购房人(即借款人)来讲，住房按揭贷款证券化的益处为： 第一，由于
银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放比
率失调从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如
严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等，这就加大了购房人
买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展，而住房按
揭贷款证券化则可摆脱这些限制；第二，住房按揭贷款证券市场的建立有助于降
低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
住房按揭贷款证券既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低
风险和低收益，与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要
高一些，所以，住房按揭贷款证券化内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑
对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分具有吸引力的。
当然，住房按揭贷款证券化也存在着一定的风险，如风险蔓延能力较强、会
造成流动性过剩等，但这不是本文的主题，所以不再赘述。
5、实行较大空间的利率自主权
建国以来，我国利率一直实行严格的行政管理体制。这种严格的行政管理利
率曾在一定的历史时期发挥了积极作用，但随着市场化改革的深入，利率结构和
传导机制上的弊端逐渐暴露，即利率对储蓄、投资没有弹性，既不能反映资金供
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求关系，也不能指导资金流向，不能对社会资金配置起基础性的调节作用。
适当地赋予商业银行更大的贷款利率定价自主权，可以使商业银行根据项目
的期限、规模及风险灵活地决定利率，做到高风险、高收益的项目利率高，而风
险较低、收益也较低的项目(如个人住房贷款)利率也较低，从而使项目的性质
与利率的承担更加合理，资金流向更加有现实的依据，而银行的资产结构也会相
应地优化，收益率更加有保障。
利率市场化改革国家的成功经验证明：稳定的宏观经济环境、充分有效的金
融监管、健全的微观基础和完善的金融市场是利率市场化取得成功的先决条件。
结合我国实际情况，我国实行利率市场化改革既面临一些不利条件，同时也具备
一些有利条件。而根据我国国情，我国利率市场化改革应该采取渐进式、分步骤
进行，即先外币再人民币、先贷款再存款、先大额再小额，这样可以在整个改革
过程中保持对利率的灵活管理。而“利率调控在中央，利率决定在市场"是最终
的目标。
就目前来看，中国人民银行应授予各家商业银行更大的利率自主空间，让其
根据客户的综合情况，实行差别利率，以体现每笔贷款的风险价格。中国建设银
行2008年11月24日公布‘9’，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符
合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0．7倍
(这说明银行在贷款基准利率的基础上有30％的调整空间)，最低首付款比例调
整为20％。这就是一个很好的举措。
而目前，长期贷款实行次年调整贷款利率的办法并不合理，其中一方其实承
担了一段时间的利率风险，如果改为随人民银行公布基准利率的变动，次月调整
贷款利率就更加合理了。
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
结束语
当前城乡消费信贷业务在迅速发展，同时，也暴露出很多问题，重新认识个
人住房贷款的风险将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房
贷款风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、
烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但
由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游
戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题
越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。分析产生风险的原因和防范风
险，对保护和扩大国内消费需求，防范金融危机，创造良好的社会氛围与法制环
境都有积极的作用。
本论文的前沿性观点主要有：
(1)建议金融机构在内部(至少市级以上的分行)设置相应的专业机构，
通过建立一套房地产市场监测指标体系，来加强对房地产市场的监测，并对未来
经济趋势和房地产价格走向能做出合理的预期。
(2)强调金融机构应加强对抵押评估工作的管理，并提出在估价方法的选
用上，应以收益法为主，其余方法为辅，从而使收益法可起到经济发展的稳定器
的作用。
(3)提出了金融机构有关部门应注意对抵押房地产做有效的变现能力分析，
并就分析方法和应注意的问题做了详细的论述。
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注释
(1)格林斯潘美联储前主席格林斯潘于2007年9月24日在做客美国全国广播公司节
目时发表的谈话。
(2)<上海证券报》2007年9月文章；
(3)2008年11月0s日的<兰州晚报》；
(4)佐思研究报告和竞争情报平台，网址http：／／www．okokok．coin．on／；
(5)建设部于2006年以建住房(2006)8号文公布了‘房地产抵押估价指导意见》，
已于2006年3月1日起施行；
(6)市场交易成熟程度：是指房地产市场从交易内容形式、行政管理以及市场的活跃
程度等方面进行分析，比如住宅市场就可细分为商品房市场、安居房市场、房改房市场等，
对于不同的房屋国家有不同的上市要求和规定，这些要求和规定对市场交易有很大的影响，
这些就是需要我们注意和分析的地方；
(7)产权状况：主要是指产权登记状况，看看该房屋的产权是否完整、是否受到限制、
是否设有抵押、是否有共有权人、以及是否可以分割等等：
(8)该表每一栏里的分值为其横向及纵向权重系数的乘积，整体打完分、纵向求和后，
分值在1 10--120之间，则为优，在100-109之间，则为较优，在90--99之间，则为一般，
在80,--89之间，则为较差，80分以下则为差。优和较优当然是较为理想的抵押房地产；
(9)见搜狐房产(house．sohu．tom)2008年11月25日09：27，新华社‘实施区域房
贷利率和首付比例给予分行自主权》。
硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
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硕士学位论文个人住房贷款风险防范研究
后记
这是本人第一次撰写三万字以上的论文，现在已接近尾声，从选题、酝酿、
反复修改到最终完稿，至今已接近半年，确有一种“越学习越觉得自己浅薄、越
钻研越觉得自己愚笨”的感觉。几个月的到处搜集资料和彻夜的撰写，有迷茫，
有兴奋，有辛劳，有喜悦，有苦涩，有甜蜜，有沉沦，有激情!对于本人，这的
确是一项有挑战性的工作，本人的思想和意志都得到了不小的锤炼，同时，本人
也希望自己的论文能对银行、对社会有一定的帮助!
首先，本人要感谢导师马雪彬副教授，本论文的选题、结构、撰写，经过了
导师多次的指导和修改，是在导师的严格把关下才最终定稿的。导师渊博的学识、
高深的学术造诣、敏锐的学术洞察力以及一丝不苟、精益求精、勤奋求实的学术
作风，都给本人留下了难忘的印象和很深的影响，最终使得这篇论文较为圆满地
完成了。
其次，本人要感谢我的公司(兰州中瑞房地产咨询估价有限公司)及各位同
事，是他们在工作上的支持和帮助使得本人可以腾出精力和时间来无顾虑地进行
论文工作；本人要感谢招商银行、建设银行及炬龙担保置业有限公司的几位经常
接触的朋友，是他们使我真实而深刻地认识到了个人住房贷款的现状和存在的问
题：本人要感谢我的妻子刘小花，她是兰州大学药学院的老师，正是在她的督促
和帮助下我才能一步一步地完成我的论文。
最后，向在百忙之中挤出宝贵的时间来为我评审论文的各位老师表示衷心的
感谢!
金立强
2009年3月15日
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