对外经济贸易大学
硕士学位论文
住房按揭保险研究
姓名：王绍文
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：徐忠
20090301
摘要
住房按揭保险对刺激个人住房消费、降低住房按揭贷款风险以及提高居民住
房自有率能够起到保驾护航的作用。然而我国现有的住房抵押贷款保险与国外主
流产品相比，在保障范围、运作机制、监管方式等方面存在明显差异，实际上并
不是真正意义上的住房按揭保险，无法充分发挥住房按揭保险对保障住房金融的
威力。有鉴于此，本人选择系统研究成熟的住房按揭保险体系，引进其理论基础
与实务经验，对比分析国内初级阶段的住房抵押贷款保险发展中暴露出的问题，
希望推动国内住房抵押贷款保险向住房按揭保险发展的进程。
在此背景下，全文分为三个部分：
第一部分包括论文第l章，即引言部分，主要介绍论文的选题背景，介绍了
论文的研究框架与研究方法，以及论文研究的难点与创新之处，其中明确本文的
研究目的是如何在我国推动住房抵押贷款保险向成熟的住房按揭保险发展。
第二部分包括论文第2、3章。第2章是定义部分，解释了国外主流住房按
揭保险的概念、作用、运作机制、监管等实务问题，并对相关理论文献进行了梳
理。而第3章则从发展演变的角度介绍了国外住房按揭保险市场的先进经验，具
体包括了美国、墨西哥、中国香港等国家及地区。
第三部分是论文的第4、5章。在第二部分认清真正意义上的住房按揭保险
应该怎么发展之后，第三部分进行融会贯通来指导国内实践。
第4章开始对国内住房抵押贷款保险市场的发展现状进行分析，探讨了发展
中暴露的各种问题和原因，更加明确了在我国发展住房按揭保险的重要性和不可
替代性。既然从住房抵押贷款保险向住房按揭保险发展的趋势不可阻挡，那么第
5章建设性的提出建立政府担保和商业信用相结合机制的政策建议也就顺理成
章了。
关键词： 住房按揭保险，信用风险，贷款房价比LTV
Abstract
Mortgage insurance plays a significant role in stimulating individual housing
consumption，reducing mortgage loan risk and helping residents have their own
houses．However，compared with the major mortgage insurance products of
foreign countries，our existing mortgage loan insurance has a long way to go in
aspects of protection coverage,operation mechanism and supervision pattern．In
fact,our mortgage loan insurance is not working in its true sense，and thus does
not play out the real effect of protecting housing finance．To solve this problem，I
choose to study mature mortgage insurance system，SO as to bring in their
theoretical system and practical experience．Through comparative analysis of the
domestic mortgage loan insurance market,I analyze the problems exposed in the
development of our market．At last,I hope to promote the transmitting process
from mortgage loan insurance to mortgage insurance．
The thesis consists ofthree sections：
The first section contains chapter 1，explaining background and significance of
the study on mortgage insurance，introducing the research framework and
method，as well as the difficulties and innovations put forward in the thesis．It is
clearly noted that the purpose．of this thesis is how to promote our mortgage loan
insurance to mature mortgage insurance．
The second section includes chapter 2 and 3．Chapter 2 sets the definition of
mortgage insurance and explains the conception of foreign major mortgage
insurance，their operation mechanism and practical supervision pattern．Plus，
this chapter reviews relevant theoretical literatures．From the perspective of
evolution and development,Chapter 3 introduces advanced experience of some
mortgage insurance markets，including the United States，Mexico and Hong
Kong．
The third section includes chapter 4 and 5．After having a clear understanding Of
the true meaning of mortgage insurance in the second chapter,the third section
uses the above theory to guide domestic practice．Chapter 4 analyzes the
development of the domestic mortgage loan insurance market and discusses
problems and their solutions．This chapter addresses the importance and
necessity of developing mortgage insurance in our country．Since the
development trend from the mortgage loan insurance to mortgage insurance is
irresistible，it is natural to make constructive suggestions of using national credit
to set up a national housing guarantee institution to accelerate this development
process in Chapter 5．
Keywords： Mortgage Insurance，Credit Risk，L1【．v
Il
学位论文原创性声明
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独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容
外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成
果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已
在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本
人承担。
特此声明
学位论文作者签名： 王绍乞p罗年垆月髟El
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学位论文作者签名：互鲤之一
导师签名：徐寇夕
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1．1背景分析与研究目的
第一章引言
为了配合住房体制改革1，20世纪90年代初期我国从香港地区引入按揭购房
方式，在深圳、广州、珠海等地区进行了一段时间的实践，仍沿用香港地区的叫
法，称为住房按揭贷款。但是，国内并不具备香港地区英美法系的传统与制度支
撑，只能应急性的在现有的法律制度框架下以抵押制度对其进行解释。在经过一
段时间的发展后，住房按揭贷款被相关部门法律规范确认为住房抵押贷款2，与
此对应的，住房按揭保险也改称为住房抵押贷款保险。
从理论上说，住房按揭保险作为专门的信用保障工具，可以促使贷款机构放
心的减少对购房者首付款比例的要求，对刺激个人住房消费、降低违约信用风险
以及完善住房金融体系能够起到正面促进作用。然而我国现有的住房抵押贷款保
险与国外主流产品相比，在保险人、保险责任、运作机制等方面存在明显差异，
还处于不成熟阶段，实际上并不是真正意义上的住房按揭保险。从市场表现看，
该项业务也一直处于不温不火的状态，甚至一度由于购房者对银行强制购买保险
条款的抵制而陷入停滞，在一定程度上阻碍了我国住房金融发展与居民安居保障
目标的实现。因此，系统总结我国现阶段的住房抵押贷款保险制度发展的经验与
教训，引进国外成熟住房按揭保险市场发展经验，完善住房按揭保险制度的理论
基础，进而为发展适合我国国情的成熟的住房按揭保险制度提供政策建议，具有
很强的理论意义与实践价值。
另外，本人在对外经济贸易大学金融学院求学期间曾接触过国内外住房按揭
保险领域的许多专家与学者的经历，也直接促成了我选择住房按揭保险进行理论
探索。尤其是2008年3月19日，我有幸参加了由世界银行集团国际金融公司与
对外经济贸易大学金融学院联合举办的“按揭保险国际研讨会”，聆听了来自国
内外监管机构、业界以及学界专家们对我国住房按揭保险发展问题的精彩演讲与
讨论。会后，在导师的指导下，我开始有意识的在住房按揭保险方面进行一些初
步的理论探索。
‘我国城镇住房制度改革在二十世纪九卜年代初启动，标志性事件是1998年6月召开的全国住房制度改革
和住房建设工作会议正式提出“改革城镇住房分配体制，从当年下半年起，全国城镇停止住房实物分配，
实行住房分配货币化”，具体请参见‘人民日报》l 99 8年6月18日第一版。
2建设部于1997年4月颁布《城市房地产抵押管理办法》，将预售房按揭融资确定为“预购商品房抵押贷款”，
此后一直延续以抵押规则适用于住房按揭实务。2000年12月8日最高人民法院发布《关于适用<中华人民
共和国担保法>若干问题的解释》第47条专门规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他
建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，这被认为是我国对按揭担保方式
的正式法律适用。
1
适逢从2007年至今，美国爆发了自1929年“大萧条”以来最大的房地产次
贷危机并深化为大规模的金融危机，席卷了全球各主要经济体并引发了前所未有
的商业银行、保险公司、投资银行倒闭的狂潮。而这次危机的前哨，就是美国房
地产市场的崩溃，其中就涉及住房按揭保险行业的动荡。因此，我开始积极关注
美国房产按揭保险市场的发展动态，搜集相关资料，从实务角度开始研究住房按
揭保险行业，并逐渐与我之前的理论探索相融合，最终选择《住房按揭保险研究》
这个课题作为自己研究生阶段学习成果的总结，希望可以提出可行性较强的政策
建议，能够为我国住房金融体系的平稳发展和社会主义市场经济建设的持续繁荣
贡献一份力量。
1．2研究思路与方法
1．2．1研究思路
本文的研究框架，主要遵循“明确研究目的一分析研究对象一给出政策建议"
的逻辑顺序展开阐述，因此分为三大部分。
第一部分(论文第l章)一明确研究目的。
第1章是引言，主要介绍论文的选题背景，阐述了论文的研究框架与研究方
法，以及论文研究的难点与创新之处，其中明确本文研究目的是如何在我国推动
住房抵押贷款保险往成熟的住房按揭保险发展的研究，而非两者之间的简单比
较。
第二部分(论文第2、3章)一分析研究对象。
第2章是定义部分，解释了国外主流住房按揭保险的概念、意义、运作机制、
监管等实务问题，并对相关文献进行了梳理，从实务与理论两方面对本文关注的
住房按揭保险进行了明确定义，得出结论住房按揭保险之所以特殊就在于其与经
济因素系统风险的内在相关性，这种内在相关性也是区别住房按揭保险与住房抵
押贷款保险的关键。
第3章开始寻求国外成熟住房按揭保险市场发展经验的帮助，详细介绍了几
个特色市场的发展现状、产品服务、监管模式等，具体包括了美国、墨西哥、中
国香港等国家及地区，还专门对次贷危机影响下的住房按揭保险市场动态进行了
总结。师夷长技，是为了更好的服务本国需求。通过对国外经验的整理归纳，基
本上完成了对本文所要研究的住房按揭保险体系的全方位整理过程，可以开始指
导国内实践并提出政策建议了。
第三部分(论文第4、5章)一给出政策建议。
第4章开始对国内住房抵押贷款保险市场的发展现状进行分析，探讨了我国
9
住房抵押贷款保险市场发展中暴露的问题和背后深层次原因，最后得出结论我国
目前的住房抵押贷款保险还不具备住房按揭保险那样与经济因素系统风险的内
在相关性，因此不是真正意义上的住房按揭保险，无法发挥促进国内住房金融发
展、维护社会稳定的正面效应。既然住房抵押贷款保险无法达到目的，那么在我
国发展住房按揭保险就是必然趋势。
既然第4章已经得出决定要发展住房按揭保险的结论，那么接下来第5章就
提出了可操作的方案，即利用国家信用建立全国性住房置业担保机构来推动我国
住房按揭保险发展的政策建议。之所以提出加强国家信用的方案，因为住房按揭
保险特殊在其保障了一部分系统性风险，不能盲目要求商业性保险公司来化解这
种风险，因此政策性担保机构是未来发展的突破口，而且国内已经认识到这个问
题并开始了地方试点，这个政策建议无论从理论上还是实务上都具备了发展起来
的条件，可行性很强。
1．2．2研究方法
考虑到我国住房抵押贷款保险市场发展历史较短、总体规模很小、累积的数
据资源不多，而且是与国外住房按揭保险差异很大的过渡产品，因此本文将在借
鉴和吸收国外关于住房按揭保险的研究成果及实务经验的基础上，采用规范分析
和实证分析相结合、定性分析和定量分析相结合、静态分析和动态分析相结合、
比较和归纳相结合的研究方法。
1．3研究难点与创新
本文研究的难点在于：
1、由于国内各大保险公司推出的住房抵押贷款保险在称谓、条款等方面形
式各异，即使同一公司在不同地区的相关产品也变化繁多，再加上监管
机构与法律法规缺位，因此想要梳理出我国住房抵押贷款保险市场发展
的清晰脉络比较困难。
2、受制于国外信息披露与语言环境差异，目前国际上先进经验大多与美国、
加拿大等住房按揭保险市场相关，而新兴市场如墨西哥、香港等的研究
资料比较少而且不易获得。
本文的创新之处在于：
1、对住房按揭保险所应该覆盖的风险进行了明确界定，即不包括人身风险
与抵押物物理损失风险，而应包含主动违约与被动违约的信用风险以及
抵押物市场价值损失风险，并进而提出住房按揭保险特殊性正在于其与
经济系统的内在相关性。既然我国目前的住房抵押贷款保险并不具备这
种内在相关性，那么自然并非真正意义上的住房按揭保险。这个判断，
是本文对国内住房按揭保险理论研究的一次大胆尝试。
2、对次贷危机引起的全球金融风暴影响下的住房按揖保险行业动态进行了
分析，指出住房按揭保险在住房金融体系建设中的基础地位不容动摇，
但美国过分商业化的逐利动机与缺乏监管必然导致政策性保障功能的削
弱与边缘化，因此我国目前最适合的是设立以政府信用为核心的严格监
管的商业化运营的政策性全国住房置业担保机构。·
第二章住房按揭保险的一般理论
2．1住房按揭贷款面临风险分析与住房按揭保险
2．1．1住房按揭贷款面临风险分析
房地产风险主要包括财产风险、责任风险、信用风险和人身风险1。由于贷
款机构(主要是商业银行)发放住房按揭贷款首先面临的就是借款人人身安全风
险，以及借款人具有正常健康状况与行为能力情况下违约的信用风险，最后便是
发生违约时即使取得抵押财产也可能面临财产价值损失的风险，因此银行与借款
人对上述三类风险格外关注。
1、人身风险
在长达十几年甚至几十年的还款过程中，借款人可能因自然灾害和意外事故
或疾病导致死亡或丧失工作能力，从而影响其还款能力，最终导致银行贷款的损
失。住房按揭贷款中的人身风险与一般人身风险相比并无太多特殊之处，可以通
过购买人寿保险公司提供的寿险产品来保障。
2、信用风险
信用风险也称为违约风险，指在贷款合同期，由于借款人不能或不愿按约定
偿还贷款本息而使贷款机构蒙受损失的风险。从原因来看，信用风险又可以分为
两个方面：被动违约风险与主动违约风险。前者如由于借款人失业而使收入流中
断，导致贷款无法偿还的借款人失业风险；而后者是指若违约带来的经济利益超
过损失，借款人就有可能故意违约的道德风险，比如住房价格大幅下跌致使借款
人在住宅上的权益变得很小甚至为负，即使有偿还能力，借款人也可能拒绝偿还
1谢经荣、殷红、王玉玫，房地产金融，第201页， 2002年版，中国人民大学出版社
4
债务。
在现代商业银行经营中，信用风险是影响安全运营的主要原因，在许多发达
国家，由于信用风险集中爆发，导致呆账和不良贷款不断增加，产生流动性危机，
最终诱发倒闭，给整个国民经济造成严重损失。世界银行对全球银行业危机的研
究表明，导致银行破产的最常见原因便是信用风险1。正是信用风险的巨大威胁，
导致银行对专门的风险转移措施的需求。
3、抵押物价值损失风险
抵押物价值损失风险是指抵押物价值完全或部分损失以至不足以清偿借款
本息的情况下，银行即使获得抵押物时也会遭受损失的风险。导致抵押物价值损
失的原因可以是意外或自然灾害造成的物理损害，也可以是宏观经济环境、房地
产市场状况的变化造成的市场价值损失。如果是物理损害，可以同过购买财产保
险公司提供的房屋财产保险来规避，并无特别之处。而抵押物发生市场价值损失，
其特别之处在于经常会导致借款人权益降低至主动违约的程度，因此往往与信用
风险交织在一起爆发，也需要专门的风险转移措施来保障。
对上述风险及所需保险产品的具体描述，见图1。
图1：住房按揭产品面临风险分析
1应红，中国住房金融制度研究，第134页，2007年版，中国财政经济出版社
0
由图1可知，住房按揭保险主要用来保障信用风险(包括主动违约风险与被
动违约风险)与抵押物市场价值损失风险。
2．1．2住房按揭保险的定义
住房按揭保险(Mortgage Insurance，MI)，是一种专门的信用保障形式，用
于保护住房按揭贷款机构和投资者免受因借款人违约而造成的损失1，在有的文
献资料中也会以住房按揭违约保险(Mortgage Default Insurance)或住房按揭保
证保险(Mortgage Guarantee Insurance)的名称出现。具体来说，住房按揭保险，
就是在贷款房价比(Loan to Value，UV)超过一定比例时，由借款人向保险公司
购买，要求保险公司为其做偿还贷款的保证，促使银行更放心对借款人发放贷款
的保险产品。住房按揭保险的目的，就是保障由于贷款房价比UV过高可能导
致的违约风险，降低首付款比例。
下表1详细列出了成熟市场上住房按揭保险应该承保和不承保的风险。不过
在条件还不成熟国家的住房按揭市场，某些不承保的风险可能也会被纳入住房按
揭保险的保障范围内2。例如，还款保障保险(Payment Protection Inslll"ance)保
障借款人因失业导致暂时失去收入来源时，在特定期间内使其能正常支付月供；
缺口保险(Gap Insurance)承保因按揭或产权登记延误而导致的、在某一特定时
期内银行无法执行抵押房产的风险；按揭人寿保险(Mortgage Life Insurance)保
障借款人死亡或残疾时支付按揭月供或余额。
表1：成熟市场住房按揭保险通常承保和不承保的风险对比
通常承保的风险通常不承保的风险
借款人丧失还款能力无法确立房屋产权或违约后无法执行
抵押房屋
借款人丧失还款意愿房屋的物理损害
房地产市场风险借款人死亡或残疾
区域经济衰退自然灾害
经济危机欺诈或银行内部风险
资料来源：本人根据多方资料整理得出，具体包括Roger Blood于2008年3月19日在对外经济贸易
大学“按揭保险国际研讨班”上的发言稿；Sally Merrill，”Affordability and Credit Risk：Mortgage Guarantee
Insurance in Emerging Markets”，Urban Institute，April 2006；Quintin Johnstone，‘‘Private Mortgage Insurance'’，
Wake Forest LawReview,Winter 2004
1引自Roger Blood于2008年3月19日在对外经济贸易大学“按揭保险国际研讨班”上的发言稿。
2
Roger Blood，“Mortgage Default Insurance：Credit Enhancement for Home,ownership'’，Housing Finance
International，Sep 2001
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由表1可以看出，住房按揭保险与其他保险相比的特殊之处在于住房按揭保
险的风险因子深受经济因素(如利率、失业率、收入增长率)的影响，本身即隐
含着系统性的风险，而且各种风险因子如借款人信用记录、房地产市场价格、宏
观经济形势又经常交织在一起爆发，加上承保的时间又长，因此对于银行和借款
人而言更加重要1。而本文提出中国现有的住房抵押贷款保险并非真正意义上住
房按揭保险的判断，核心依据就在这里，具体请见第四章。
2．1．3住房按揭保险的作用
1、对借款人
(1)提高购房的支付能力，推动住房消费增长
住房按揭保险机制的建立，大大改善了借贷条件，住房按揭贷款逐渐从短期
转变为20、30年的中长期，贷款房价比L1V也升高到80％甚至更高，从而使更
多有可预期收入来源、但当期储蓄较少的居民进入了住房市场，极大地推动了住
房消费的增长。
(2)获得税收优惠
在美国，2007年实行的新税法允许年收入在10．9万美元以下的个人购买住
房按揭保险的保险费可以在所得税前抵扣，为借款人合理避税提供了新的工具2。
2、对银行
(1)提高抗风险能力
住房按揭保险机制的建立，保障了银行在贷款违约或抵押品价值损失时；可
以从保险公司得到全额或部分赔偿，从而降低了高贷款房价比L1V下与住房按
揭贷款相关的信贷风险。
另外，由于专业的住房按揭保险公司的介入，使得银行可以共享保险公司风
险审核的系统与管理体系，锻炼从事房贷审核业务的员工，降低了内部操作风险
发生的几率。
(2)拓展市场至广大中低收入购房者人群
由于大多是中低收入人群需要通过住房按揭保险的支持来获得更高额度的
住房按揭贷款，因此银行可以借此拓宽市场范围，获得更多的贷款利息收入和其
它中间业务收入。
(3)满足监管要求
1
Arthur D．Little公司1980年出版的经典著作‘按揭违约保险的显著特征》如此表述：“这种保险要承保的
是最根本的风险一即影响整个国家的经济灾难，使其产品完全不同于任何其他保险种类，并且需要非常特
殊的分析和规制方法。”
2从2007年1月1日至2010年12月31日，美国个人住房按揭保险的保险费可以在所得税前扣除，参见”
2008-2009 Fact Book&Membership Directory”，MICA-
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在有些情况下，银行运用住房按揭保险可以达到满足监管资本的要求的目
的。有评级的住房按揭保险符合新巴塞尔协议下的银行信用风险缓释手段条款
(前提是交易对方的信用评级至少是A一，而且保证必须是直接的明确的无条件
不可撤销的)。对于意大利、美国、澳大利亚与以色列市场，对LTV大于70．80％
的住房按揭贷款，如果获得住房按揭保险保障，其风险权重可以由100％降低至
50％l。
3、对国民经济
(1)提高住房自有率，维护社会稳定
住房问题是关系国计民生的关键，居者有其屋是各国政府经济发展和社会进
步的重要目标之一。旨在提高居民住房自有率的住房按揭保险机制，能够加快政
府住房制度改革的进度，成为维护社会稳定和人民安居乐业的重要支柱。
(2)促进房地产业和国民经济发展
住房按揭保险作为住房金融的一个有机组成部分，其风险转移和损失赔偿机
制在一定程度上分散了住房按揭贷款业务中的风险，减少了住房金融快速发展过
程中的风险损失成本，从而促进房地产业的发展。作为国民经济发展的支柱性产
业，房地产业的发展又将带动多个重要关联产业的发展，实现国民经济的长期可
持续发展。
(3)为住房按揭贷款二级市场的发展提供了坚实的基础
完善的住房按揭保险机制，不仅能够降低贷款的信用风险，也加快了按揭合
约标准化、规范化及住房按揭资产池保险的发展，从而提高了住房按揭支持证券
(MBS)的信用质量，为住房按揭贷款证券化的开展提供良好的条件，增强了
投资者的信心。二级市场的发展反过来又可以进一步降低银行的流动性风险，维
护一级市场的繁荣与稳定，从而形成良性循环的住房金融互动体系。
2．1．4住房按揭保险的历史
住房按揭保险最早诞生于美国，目前在美国发展最具规模、最为成熟，为世
界上已经开展或准备开展住房按揭保险计划的国家提供了优秀的范本。因此住房
按揭保险的历史，实际上是住房按揭保险在美国的发展史。
1875年，美国纽约州批准成立了第一家产权保险机构(Title Insurance)提
供住房按揭贷款还款保证业务2，标志着私营住房按揭保险业(Private Mortgage
Insurance，简称PMI)的诞生。1911年，纽约州通过法律进一步允许产权保险
1引自Sacha Polverini在3rd Workshop on Housing Finance in Transition Economies的发言稿，"Benefits ofa
Mortgage Insurance System in Transition Economies”，Warsaw,December 5-6，2002
2美国按揭保险协会2008-2009年度报告，"2008—2009 Fact Book&Membership Directory"，MICA．
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机构购买和出售有担保的住房按揭资产，从而出现了首个住房按揭贷款二级市场
和住房按揭支持证券，并直接促成了20世纪早期纽约州PMI行业的风光局面，
共有50多家公司进行竞争。然而好景不长，20世纪30年代的美国大萧条导致
很多居民因为付不出贷款而失去房屋，巨额赔偿以及储备金投资股票市场损失导
致了住房按揭保险行业的崩溃，早期的PMI公司也全部倒闭。
后来，1934年美国设立国家信用担保的公立住房按揭保险机构美国联邦住
房管理局(Federal HousingAdministration，VHA)，接着又于1944年成立退伍军人
管理局(Veteran Administration，VA)，为居民房贷提供保险。虽然公立住房按
揭保险机构的信用较高，但是由于行政管理效率低、保险覆盖范围有限的劣势，
PMI公司又开始迎来了复苏的契机。1957年，房产律师Max Karl率先成立了
Mortgage Guarantee Insurance Company(MGIC)，后来又相继涌现出别的PMI
公司，它们以较低的费率、更灵活的条款、更高的风险覆盖赢得了很多不符合
FHA／VA承保条件的购房者，并于1 973年正式成立了行业组织美国按揭保险协
会(Mortgage Insurance Companies ofAmerican，MICA)。值得一提的是，美国又
于1938年特许成立了联邦国民按揭贷款协会(Federal National Mortgage
Association，Fannie Mae，以下简称“房利美")，之后又成立了政府国民按揭贷
款协会(Government National Mortgage Association，C_洳nie Mae，以下简称“吉
利美”)和联邦住房贷款按揭公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，
Freddie Mac，简称“房地美’’)，共同为住房按揭贷款发行证券时作担保，向购买
MBS的投资者保证支付本金和利息，化解银行所面临的流动性风险、利率风险
和市场风险。在这三家二级市场担保机构的支持下，作为一级市场信用担保中介
的住房按揭保险机构开始蓬勃发展起来，并为美国大萧条后几十年的房地产市场
繁荣以及较高的住房自有率水平做出了突出贡献。
受到美国经验的启发，世界上许多国家也积极开展了住房按揭保险计划的实
践。根据世界银行调查，截至2004年，全球已经有30多个国家设立了住房按揭
保险计划，典型的国家及其住房按揭保险计划见下表2。
表2：世界各国的住房按揭保险计划
国家开始年份发起人类型承保范围保费比例
阿尔及利亚2000 公立90％ 2％一2．2％
澳大利亚1965 私营lOO％ 预付140美元．3．2％
加拿大1954 公私合作lOO％ 预付1％．3．75％
爱沙尼亚2001 公立24％ 预付3％．3．5％
法国1993 公私合作100％ 每年2％+O．15％
爱尔兰1999 公立lO％一20％ 每年0．2％．1％
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以色列1998 私营20％．30％ 预付3％．4％
思人币U 2003 私营10％一20％ 每年0．4％．2．5％
立陶宛1999 公立25％ 预付2．77％．4．56％
墨西哥2004 公立10％一30％ 每年0．3％-2％
新西兰20世纪70年公私合作20％一30％ 1 40美元．3．2％，
代100％ 预付2％
荷兰1957 公立／私营100％ 预付0．3％
巴勒斯坦2000 公立70％ 预付3％
菲律宾1950 公立85％．1 00％ 每年1．25％．1．7％
葡萄牙2003 私营10％。20％ 每年0．4％．2％
南非1989 非盈利组织20％ 预付约2％
资料来源：2008年3月Roger Blood在对外经济贸易大学“按揭保险国际研讨班”上的发言稿．
2．2住房按揭保险实务操作
由于国际上运作最成熟的住房按揭保险市场在美国，而美国公立住房按揭保
险机构如FHA、VA在保险产品费率、投保程序、承保范围等方面缺乏PMI公司
的弹性和广度，因此本节介绍住房按揭保险的运作如不特别说明，一律以美国市
场上PMI公司的实务为基础，在某些方面适当补充其他国家发展中的先进经验。
2．2．1住房按揭保险的分类
1、按保险形式分
住房按揭保险一般以三种形式提供：初始保险(Primary Mortgage Insurance)、
资产池保险(Pool Insurance)和再保险(Reinsurance)。初始保险是最普遍的住
房按揭保险，下面将首先介绍一下后两种特殊保险形式。
资产池保险对银行的住房按揭贷款组合提供保障，保障在一定范围内资产池
中贷款违约造成的损失。资产池中每笔贷款的违约损失都会列入保险公司的承保
范围，但有累积损失(Cumulative Losses)的上限，即止损位(Stop Loss)，一般为
原始住房按揭贷款本金的5％至25％，也有另一类资产池保险是对池内每笔贷款
都单独设立了止损位。对于资产池的构成，银行与保险公司共同选择具体哪些贷
款进行组合，并就保障水平进行谈判。
住房按揭贷款证券化标准流程一般为：
(1)贷款打包形成资产池
FI-IA、VA和PMI公司保证借款人定期支付本息于银行，银行将这些有保障
10
的贷款按到期R、利率、性质等分类并打包后出售给发行机构如“房地美”、“吉
利美”、“房利美”等。
(2)发行机构以资产池为抵押发行证券MBS，出售于二级市场投资者，并
定期支付红利给投资人。
可见，资产池保险形式的存在，最主要原因是服务资本市场的需要，银行只
有获得资产池保险保障的贷款才能被发行机构所认可并购买，达到降低银行流动
性风险、利率风险的作用。
再保险的存在，主要是住房按揭保险公司为了降低手头持有的风险头寸而选
择将部分保险再分包出去的一种形式，具有分散风险的效用，在美国某些州是有
法律强制再保险的。不过，一旦签订再保险协议，初始保险机构必然面临保费损
失的困境，因此如何在风险收益间取得平衡是做出再保险决策的关键。
2、按覆盖类型分
按照保险覆盖的分类，美国住房按揭保险可分为以下几种。：
(1)全额保险。保险公司承担因借款人违约给银行带来的所有正常损失，
包括借款人所欠本金、利息以及处理房产须发生的各种费用，如律师费、税费、
评估费、维护费等。
(2)限额保险。保险机构最多只承担按初始贷款本金的一定比例计算的限
额损失。
(3)共同保险。损失额在原始贷款本金的一定百分比内则完全由保险公司
承担，超过这一限额的部分则按相同的比例在银行和保险公司之间分配损失额。
这样，如果承保率为20％，一笔10万美元贷款有3万美元损失，那么保险机构
会承担20000+(30000—20000)掌20％即22000美元的损失。
(4)自我保险。银行承担全部的违约损失。
上述四种方式下保险公司、银行各自承担的损失额的大小可用表3表示。
表3：不同保险方式下损失分担比例
全额保险限额保险共同保险自我保险
承保率20％ 20％
贷款本金100000 100000 100000 100000
累计利息8000 8000 8000 8000
交易成本2000 2000 2000 2000
总债务110000 110000 llOOoo 110000
减：变现所得70000 70000 70000 70000
1 Terrence M．Clauretie，G Stacy Sirmans著，龙奋杰、李文诞等译，房地产金融．原理与实践(第三版)，经
济科学出版社，2004年12月
11
总损失额40000 40000 40000 40000
保险公司承担40000 20000 24000 O
银行承担O 20000 16000 40000
资料来源：本人研究整理
2．2．2住房按揭保险的运作
l、审核
一般住房按揭保险公司会提前提供给各大银行标准的保险审核程序与评判
系统，由银行代为审定一般情况下的保险请求，保险公司会采取定期审计的方式
检查银行是否严格遵守自己的审核标准来进行监控。在这种方式下，保险公司会
与银行事先签订主约(Master Policy)，约定借款人违约时保险公司所提供的服务、
续约权、解约权、除外不保的范围、赔偿计算、理赔程序等，相当于给予银行承
保授权。如果对于申请人信用记录、购房目的等判断比较困难的情况下，银行会
移交给保险公司亲自审核，由保险公司决定是否签订保险协议。具体流程可见下
图：
图2：住房按揭保险审核流程图
资料来源：本人研究整理
一般保险公司设定的审核标准包含以下几项内容：
(1)贷款房价比UV值满足保险公司要求
(2)每月负债占收入比例不高于一定界限，一般在25％-30％
(3)购买房产的用途是住宅还是商用，是新建房还是装修改装房屋
(4)抵押品的状况，关键是能否在市场上流通
(5)借款人既往信用记录
最后，如果决定承保，保险公司会与借款人签订协议，上面载明承保的范围
及其他条款，一般保险协议在保险人缴纳第一期保费后开始生效。
2、缴费
住房按揭保险保费缴纳有借款人缴纳(Borrower Paid Mortgage Insurance)与
银行缴纳(Lender Paid Mortgage InSuranCe)两种，前者为最常见的形式，因为
住房按揭保险的主要风险束自借款人的违约，因此由借款人支付保险费比较符合
“谁受益，谁缴费”原则。如果选择银行缴费的方式，那么贷款利率将会相应提
高。
保险费率高低取决于u_v、贷款期限、固定或浮动利率、承保范围等，以下
图3为典型的美国最大的PMI公司MGIC的费率结构表。
图3：MGIC费率结构表示例
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3、理赔
若借款人违约，银行将向保险公司提出理赔申请，这一过程必须发生在保险
协定规定的时阃范围内，而且之前应该先向保险公司发出违约通知。保险公司有
两个选择来赔偿，或者向银行支付全部金额并获得对房屋产权，或者按保单规定
的比例支付索赔金额(通常为20．30％)，但房屋产权仍归银行。
另外，一旦违约通知从银行发出，保险公司将要求银行提供关于贷款违约情
况的报告并依照法律或行政规定获得对抵押物的所有权和处置权。一般情况下，
由于处置抵押物不可避免会造成所收回金额无法弥补贷款本息，而且会产生一些
费用如法律费用、经纪人费用、房屋修缮费用等，因此保险公司希望能够采取一
些缓和措施来努力降低损失。这些缓和措施包括：
(1)还债义务延迟
说服银行允许借款人在定期限内减少或停止每月缴付的利息与本金，通常
适用于那些暂时经济困难但有明确意向未来将解决欠款问题的借款人。
(2)变更贷款条件
借款人确实无法达到原先贷款支付约定的，保险公司撮合银行与借款人共同
协商变更某些贷款条件如利率浮动范围、贷款期限等。
(3)保险公司暂时代替还款
当借款人面临严重财务问题而违约，但预期未来能够具备还款能力，那么保
险公司可以选择暂时替借款人支付到期的本金与利息。
(4)暂时宽限
保险公司给借款人宽限一些时间去解决债务问题，通常发生在对方为社会机
构、等待房屋出售等情况下。
理赔金额的计算等于最高理赔金额与执行抵押房产(Foreclosure)后计算出
的损失中较低者。其中，后者的计算方法为：
损失金额=违约时的贷款余额+应付利息(包括逾期期间的利息)+执行抵押
房产时产生的各种费用．房屋出售所得．银行的任何清欠所得
表4：住房按揭保险理赔示例(最高理赔金额=30000)
房价跌20％ 房价跌10％ 房价涨10％
贷款余额100000 100000 100000
逾期利息10000 10000 10000
各项费用5000 5000 5000
房屋出售所得80000 90000 l10000
总损失35000 25000 5000
理赔金额30000 25000 5000
银行损失5000 0 O
资料来源：本人综合整理
最后，下图4展示了典型美国市场PMI运作的全过程。
14
资料来源：Sacha Polverini在3rd Workshop On Housing Finance in Transition Economics的发言稿．”
Benefits ofa Mortgage Insurance System in Transition Economies”，Warsaw,December 5-6，2002
2．2．3住房按揭保险的监管
鉴于住房按揭保险的特殊性，在监管上，美国对PMI公司相当严格，各州
都制定了相似的法律来监管住房按揭保险行业，具体有：
l、专业化经营
由于住房按揭保险品种的专门化程度高，风险周期也一般较长为几十年，因
此PⅦ公司必须为专业经营住房按揭保险的公司，而不能与其它业务相混合。
此外，为了保证业务发展的独立性与公平竞争性，PMI公司不能被任何贷款金融
机构所控制。
2、资本与准备金要求
对于PMI公司，美国有必须达到的最低资本要求，并且该要求随着住房贷
款比L1’V与承保范围的比例而变动。一般风险／资本比例最低为25：1，即每承保
25元风险需要l元资本的支撑。其中，风险头寸=未偿还贷款余额幸承保比例。
此外，PMI公司的信用评级要达到AA．或更高才能为市场所接受，并且必须
建立各种形式的准备金。实际上，PMI公司主要使用准备金支付赔款，并没有过
多动用资本，这与商业银行形成了鲜明对比。由于住房按揭保险赔付率波动很大，
有时出现极端高的赔付率，并且波及面很大，所以被视为具有巨灾保险的性质，
在准备金方面需要特别的谨慎。正因为如此，除了普通保险公司必要的未到期责
任准备金和未决赔款准备金之外，．保险监管机构还要求PMI公司必须计提意外
准备金，计提数额等于全部已赚保费的50％，至少保存10年不准动用，除非遇
到赔付显著上升的特殊情况。
3、投资组合分散要求
因为保险公司资金来源比较稳定可靠，未来支出也可以通过精算模型进行预
测，因此是资本市场上极佳的长期机构投资者。对于PMI公司，由于与房地产
市场息息相关，因此美国法律严格规定其投资于房地产行业的比例，一般最高不
能超过股东权益的10％，这样有效的控制了房地产市场风险的扩散对PMI公司
的打击程度。
4、再保险要求
美国各州监管部门一般都不允许PMI公司保险的金额超过贷款金额的25％
以上，对超过部分必须进行再保险。
除此之外，对PMI公司的监管还包括对关联交易、保险合同、保险费率、
消费者保护问题等的重视，监管的原则是既能促进了住房按揭保险行业的发展，
又能有效预防因风险聚集而导致行业崩溃现象的出现。
2．3住房按揭保险理论研究
2．3．1国外文献综述
由于成熟的住房按揭保险体制已经在美国成功运行了几十年的时间，因此国
外学者研究住房按揭保险，主要集中在新兴国家如何引进住房按揭保险体系以及
该体系建立后对一国所能产生的影响分析。
Canner，Passmom和Mittal(1994)1从提供可承受的住房按揭贷款保险产品
角度出发，比较分析了公立机构如FHA、VA与PMI公司的产品分布、借款人偏
好、保险条款，以及借款人使用两类机构典型产品的成本效益比等方面。最后，
他们分析了当时PMI行业所推出的让老百姓可承担的住房按揭保险产品的前景，
认为尚缺乏足够的运营实践与经验，与公立机构竞争时会面临劣势，但长远看，
随着市场占有率的升高和产品创新，PMI行业在中低收入水平人群中的市场前景
是值得期待的。
David Liu(2000)2分析了在美国以外市场开展住房按揭保险的可行性，最后得
出结论认为在不忽视本地化问题的前提下，美国住房按揭保险行业经过检验的成
熟经验是可以适用于别的市场的。具体来看，他认为国际化有三大潜在收益：拓
展市场并增加保费收入来源；分散只在美国本土经营保险所蕴含的区域性风险；
满足美国投资者渴望投资国外住房按揭证券产品的要求。对国家的选择，他也给
出了基本的判断标准，包含定量与定性两方面。定量标准有：宏观经济因素如
GDP总量、GDP增长率、人均GDP、失业率、汇率、就业增长率；地理因素如
人口总数、年龄分布、人口增长率：房地产市场因素如房价走势、新开工规模；
以及住房按揭市场因素如按揭总量、利率、历史违约率等。定性标准则主要包括：
政局是否稳定，住房金融体系是否健全，经济形势是否乐观，监管体系是否完善，
以及国民素质的高低等。
Struyk与Whiteley(2002)3参考美国住房按揭保险体系建立的经验来分析俄
罗斯市场，指出俄罗斯当前并不具备建立住房按揭保险体系的条件，但提供了改
进建议和政策方向，包括政府出资建立住房按揭风险保障基金、中央银行开始组
织研究住房按揭保险计划并收集足够的数据、加快住房按揭保险条款标准化进
。Glenn B．Canner,Monisha Mittal，and Wayne Passmore，“Private Mortgage Insurance''，Federal Reserve
．Bulletin，Oct．1 994，v01．80，pp．883-899．
2 David Liu，“Exporting Mortgage Insurance beyond the United States”，Housing Finance International(32-41)，
June 2000．
’Raymond Struyk，Douglas E．Whiteley,“Mortgage Default Insurance in the US：Implications for Russia"，
prepared for Instimte for Urban Economics．March 2002
1 6
程、完善住房金融方面的法律法规等。Blood与Whiteley(2004)1则更进一步的
提供了用于诊断俄罗斯是否适合开展住房按揭保险计划的记分卡系统，范围从1
分到5分，1分代表完全不符合开展住房按揭保险的要求，5分代表完全符合，
并分五大类几十个小项给出了对俄罗斯的诊断结果。最后，他们指出俄罗斯当前
开展住房按揭保险的最大障碍是银行在借款人违约时处置抵押物的法律环境、处
置方式等还不明确，亟需立法保障。
Johnstone(2004)2在详细介绍了美国PMI体制的基础上，最后从法律监管
的角度得出结论：美国对PMI市场各方的法律监管暂时不会出现大的调整，但
是不排除在发生经济衰退或房地产市场危机的情况下会有较大的动作的可能性。
总体而言，国外学者对按揭保险的界定比较一致，将其作为成熟的市场体系
来进行研究。
2．3．2国内文献综述
住房按揭保险横贯保险、金融和房地产三个领域，对其进行专门研究需要比
较复合的知识结构与学术背景，以及大量的文献搜集与归纳总结。据我所知，目
前国内还没有专门的著作对其进行周密而系统的理论研究，一般散见于保险、金
融和房地产三个领域的书籍和学术论文，在讨论房地产金融或住房金融体系时有
关保险机制的章节中介绍，研究对象是比较初级的住房抵押贷款保险产品，研究
方法多为结合国内保险公司实际运作中出现的经验教训进行总结归纳，间或会对
美国、加拿大、澳大利亚等的先进经验进行比较分析，但介绍的程度也并不够深
入。
根据本人的总结，国内学者关注住房抵押贷款保险，集中在以下几个方面：
1、住房抵押贷款保险的内涵
住房抵押贷款保险是指借款人在申请抵押贷款时，根据合同约定购买住房贷
款保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担
赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿
还贷款本息时负责承担替贷款人偿还贷款本息行为。(吕海，1999)3
从住房抵押贷款保险所承保的风险和住房抵押贷款保险的实务看，住房抵押
贷款保险兼有财产保险、人身保险和保证保险的三重属性。(李云，2006)4
我国个人住房消费贷款发展过程中，与之相配套的保险主要有按揭住房财产
1
Roger Blood，Douglas E．Whiteley,‘'Mortgage Default Insurance for the Russian Federation’'’prepared for
Institute fbr Urball Economics．January 2004
2 Quintin Johnstone，“Private Mortgage Insurance’’’Wake Forest Law Review,Winter 2004
3吕海，何谓住房抵押贷款保险，中国房地信息，1998年第8期
4李云，浅析我国住房抵押贷款保险中存在的问题及对策，周末文汇学术导刊，2006年第1期
17
险、房贷履行保证保险、房贷人寿险三类。(陶丽琴，2007)1
住房按揭保险在险种设计上，必须至少存在三类保险：l、抵押住房的财产
险，主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；2、贷款者的定期信用
人寿保险，主要保证还贷期内在贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或
死亡的情况下，银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住在该房屋内，其
保险期间与贷款期间相同，保险金额以应偿还贷款余额为限，逐年递减；3、抵
押贷款购房履约保证保险，在这种保险中，保险公司扮演了担保人的角色，向购
房人收取一定的保险费作为担保费，并为购房人的经济信用提供担保，当被担保
人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时
行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。(王英明，2008)2
此外，李燕(1999)、杜学文(2005)、高志坚(2008)、王梦静(2008)等
都对住房抵押贷款保险的内涵有过类似表述，在此不再一一赘述。
值得一提的是，陈丽萍、杨向群(2007)3假定未偿付额服从一般扩散过程，
房产价格服从带非时齐Poisson跳的扩散过程，利用保险精算方法和期权定价理
论分析了住房抵押贷款保证险的定价问题，并给出了全额担保和部分担保两类住
房抵押贷款保证险的精确定价公式。这种定量分析的理论文章，为我国住房抵押
贷款保险研究带来了新意。
2、我国住房抵押贷款保险的发展现状及对策
目前我国住房抵押贷款商业保险险种大致分三类，即财产保险、信用人身保
险和保证保险。三个险种出现已有几年时间，却始终步履蹒跚，至今仍处于萌芽
状态。(王琨，2001)4
我国的住房贷款保险大致可以划分为四个阶段。第一阶段是1992—1994年，
是住房贷款保险的起步阶段，中国人民保险公司上海市分公司推出针对住房公积
金的《抵押住房保险条款》；第二阶段是1994—1998年，是住房贷款保险的发展
阶段，适应商业性住房贷款的发展需要，中国人民保险公司上海市分公司又推出
《抵押商品住房保险条款》，天安保险公司和太平洋保险公司开始试点住房贷款
保证保险业务；第三阶段是1998．2000年，是住房贷款保险的上升阶段，抵押住
房保险由地方性条款逐步上升为全国性条款，抵押贷款定期人身保险条款开始推
出；第四阶段是2001年至今，是住房贷款保险的完善阶段，各家公司先后推出
了集抵押住房保险和住房贷款保证保险于一身的抵押住房综合保险，全国很多城
’陶丽琴，住房金融民事法律新问题研究，知识产权出版社，2007年9月第l版
2王英明，完善中国住房按揭保险制度的法律思考，社科纵横，2008年9月
3陈丽萍、杨向群，房价服从非时齐Poisson跳扩散的住房抵押贷款保证险的定价，应用概率统计，2007
年11月第4期
4王琨，我国住房抵押贷款商业保险问题研究，中国房地产金融，2002年第4期
18
市成立住房置业担保公司，提供住房贷款担保业务。(李文忠，2004)1
我国住房保险依据承保的保险标的和风险种数，可以分为房屋财产保险、房
屋利益保险、责任保险、保证保险、信用保险、综合保险以及建筑工程
保险。(罗兆文，2005)2
黄波(2001)3对从1993年以来苏州市场上相关保险产品的演变情况进行了
调查，分析了目前住房抵押贷款保险实施过程中存在的若干问题，提出了调整个
人住房抵押贷款保险的建议：尽快建立住房抵押保险制度；扩大财产险保险范围；
明文规定银行可根据借款人情况增加险种等。
施建祥(2002)4对我国住房抵押贷款市场现状的分析采取问卷调查的方式，
共发放1500份问卷，回收1116份，发现：l、购房者对住房抵押贷款保险了解
很少，主动购买保险只占三成；2、房屋遭受自然灾害风险的可能性较小，购房
者投保积极性不高；3、购房者普遍认为保费太高，对趸缴保费难以接受；4、保
险范围责任过窄，难以满足购房者的风险保障需求；5、保险金额确定的依据不
合理，权利与义务并不对称；6、保险期限确定不合理，购房者承担了不必要的
支出。
张锐(2005)5分析了成都房贷险市场现况，也发现经营中存在以下问题：1、
产品内含价值低；2、银保合作层次低；3、财务数据不真实；4、内部管理有漏
洞；5、会计核算不合规。
此外，应乔义(2001)6，从银行和保险公司两方面分别分析了开展住房抵
押贷款保险时出现的几个误区，并提出了应该探索利用国家信用建立政策贷款抵
押保险公司和担保机制。何惠珍(2004)7详细剖析了国内市场上在保险金额、
保险期限、保险赔付、保费缴纳、退保等五个方面的不规范操作，建议开发如住
房抵押贷款寿险、房地产产权保险、房地产质量保险、建筑工程险等创新产品，
以及利用国家信用发展住房抵押贷款保证机制。李云(2006)8也提出，保险监
管部门应该加强应该严格执行保险精算报告制度，并可借鉴日本的车险费率管理
体制，调动行业协会的力量成立一个类似费率算定会的机构，为住房贷款保险提
供参考费率。
值得一提的是，学者对国内银行作为保险赔付的优先受益人的条款分歧很
大。正方代表如中国人民银行商洛市中心支行课题组(2006)9认为住房抵押贷款保
’李文中，住房贷款保险研究，首都经济贸易大学硕士论文，2004年
2罗兆文，住房抵押保险亟待完善，商业经济，2005年第9期
3黄波，苏州市个人住房抵押贷款保险的发展与演变调查，中国房地产金融，2001年第ll期
4施建祥，住房抵押贷款保险存在问题及其改进意见，上海保险，2002年第9期
5张锐，成都房贷险市场调研报告，上海保险，2005年第6期
6应乔义，关于发展住房抵押贷款保险的探讨，上海保险，2001年第8期
7何惠珍，个人住房抵押贷款保证保险凸显五大问题，浙江经济，2004年第21期
8李云，浅析我国住房贷款保险中存在的问题及其对策，周末文汇学术导刊，2006年第l期
’中国人民银行商洛市中心支行课题组，个人住房贷款抵押物保险合同中银行作为优先受益人的法律分析
1 9
险合同是合同双方自愿签订的，而不是银行强迫购房者签订的。如果购房者认为
规定银行作为优先受益人不公平，那么他可以拒签。但现实是，购房者没有拒签
合同，就说明他不认为受益人条款存在不合理的地方。另外，杨爱花、秦征(2005)
1也引用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第
80条专门规定，认为银行是保单的第一受益人是有法律依据的。而反方代表刘
敏(2005)2认为银行作为保险合同的受益人既不合理，也没有必要。依据《保
险法》规定：受益人应当是由投保人指定的。购房者花钱给自己的房屋买保险，
而银行是受益人，这与法律精神相违背。其次，银行的这个强制性规定完全是没
有必要的，因为根据上述第80条规定，如果发生保险事故，不作为保险合同的
受益人，银行也是可以优先受偿的，没有必要做这种看似获利、实则无利的行为。
3、对国际住房按揭保险市场经验的借鉴
国内学者对于美国的住房抵押贷款保险研究较多，而对其他国家则很少涉
及。虞晓芬(2000，2001)3分别从保险产品定价、审核、理赔、监管等方面详
细介绍了美国与澳洲的住宅按揭贷款体系，并为我国发展个人住房抵押贷款保险
提供了有价值的建议。李有观(2003)4则通过编译国外资料的方式介绍了加拿
大的住房按揭保险体系。
施方、俞自由(2002)5认为美国住房抵押证券化的巨大规模，与
它在住房抵押贷款一级和二级市场上所提供的保险机制有密不可分的关系。它为
住房抵押贷款所支持的证券提供了双重保险，促进了抵押贷款证券化的发展。对
于中国的借鉴，应该由政府提供足够的信用保证，增强投资者对这一新型金融产
品的投资信心是至关重要的。而在当前我国金融市场还不发达，各种关系尚未理
顺的前提下，应走以政府为主导、私人机构为辅助的道路。借鉴美国的成功经验，
首先应建立以政府为主导的运作方式，在住房抵押贷款的一级和二级市场建立政
府信用的担保机构。其次，在以政府为运作主体的同时，积极鼓励私人担保机构
在这方面的业务拓展，使其作为必要的补充。
此外，王彬、高广阔和宋艳婷(2006)6对中美的住房抵押贷款保险机制进行了
比较研究。针对当前房贷险颓势引致运行不畅现象，他们应用比较分析方法，借
鉴美国房贷险风险保障机制的先进经验，并结合我国的国情，找出并剖析影响房
贷险正常运行的诸多因素，提出我国建立有效房贷险风险保障机制的解决方案与
与思考，西安金融，2006年第12期
1杨爱花、秦征，对我国个人抵押商品住房保险业务发展的思考，中国房地产金融，2005年第3期
2刘敏，个人抵押商品住房保险问题探析，金融理论与实践，2005年第9期
3虞晓芬，美国的住宅抵押贷款保险体系及借鉴，中国房地产金融，2000年第11期；虞晓芬、亓琳、王德
光，澳洲住宅抵押贷款保险业务概述，保险研究，2001年第4期
4李有观，加拿大的住房按揭及按揭保险，中外房地产导报，2003年第21期
5施方、俞自由，美国住房抵押贷款证券化中的双重保险机制及其借鉴，经济师，2002年第7期
6王彬、高广阔、宋艳婷，中美房贷险风险保障机制的比较研究，华东理工大学学报，2006年第2期
夕0
政策建议。
从上面可以看出，我国学者研究的住房抵押贷款保险，还只是住房按揭保险
体系发展不成熟阶段的过渡产品，与国外差距很大，基本上是脱节的。因此，本
文研究国外成熟的住房按揭保险制度并考虑其在国内发展的思路，是与前人不一
样的研究路线，希望可以丰富我国在住房按揭保险制度方面的理论实践，并加快
与国外研究的接轨进程。
第三章国外住房按揭保险市场发展经验
目前世界上运行住房按揭保险机制的国家主要分为两类情况。第一类是发达
市场经济如美国、加拿大、澳大利亚，其住房按揭保险产业已经发展了几十年的
历史了，虽然产品设计与监管模式依当地社会文化经济环境不同而有差异，但不
约而同的都吸取了美国的经验而稍加改变。另一类则是发展中国家或地区，希望
借助住房按揭保险机制来振兴房地产市场并提高居民住房自有率，达到住房制度
改革的目的，因此先以政策推动建立官方或半官方的住房按揭保险机构，之后才
放开私营住房按揭保险机构进入市场(通常是第一类发达国家市场中运作经验丰
富的PMI机构的海外子公司)，并进而利用保险的信用加强功能发展二级住房按
揭贷款证券市场，建立完善的房地产金融体系。，
本章将按照上述分法分为两节，第一节介绍最具代表性的美国成熟住房按揭
保险市场，第二节介绍发展中的墨西哥、中国香港住房按揭保险市场。
3．1美国住房按揭保险市场
3．1．1公私合营的住房按揭保险体系
在美国市场上为住房按揭贷款的发放提供保险的是FHA、VA以及PMI。这
三种机构分别针对不同的人群提供担保和保险。
1、FHA和VA的保险运作机制
VA和FHA都是政府全资机构，为住房按揭贷款提供政策性保险和担保。VA
只针对退伍军人及其在世配偶。凡在战争期间服兵役90天以上，或和平时期服
过一定年限兵役的退伍军人，都有资格申请VA担保的住房按揭贷款。vA只对
住房按揭贷款的一部分提供担保，而非100％的保险，保险的比率依据住房按揭
贷款的金额而定，贷款的最高保证额有如下限制：贷款数额在45000美元以内的，
为贷款额的50％；贷款数额在45000至56250美元之间的，不超过22000美元；
贷款数额在56250至144000美元之间的，为贷款额的40％，但不得超过36000
美元；贷款数额在144000美元上的，为贷款额的25％，但不超过50570美元1。
VA担保的贷款不用支付首付款。由于服务对象的限制，VA担保的住房按揭贷
款份额很小。
FHA主要对中低收入家庭(购房债务支出占家庭收入29％．41％的家庭)和第
一次购房者的住房按揭贷款提供全额保险，即承担借款人违约给贷款人带来的所
有正常损失的赔偿，因此风险较大。为了控制风险，FHA有贷款额度、贷款房
价比的限制：FHA的贷款最高限额平均为20万美元左右，贷款房价比一般为70％
左右，借款人最低首付比可低至3％左右。这种做法，既体现出政府积极执行向
中低收入家庭倾斜和扶持弱小的政策取向，也防止人们利用政府保险来购买过于
奢侈的住宅。
公立住房按揭保险机构的建立，大大增强了住房按揭保险贷款一级市场上金
融机构的信心，降低了呆账和坏账产生的概率，引导更多资金流向住房按揭市场，
从而扩展了住房按揭市场的资金来源。另外，由于公立机构主要面向中低收入家
庭或只为合格的常规住房按揭贷款提供保险，而市场上还有许多贷款房价比很高
的非常规的住房按揭贷款需求，这就为PMI提供了契机。
2、PMI的保险运作机制
不能申请政府担保的常规住房按揭贷款，当其贷款房价比大于80％时，就必
须购买PMI保险，以之作为获得低首付贷款的必要条件。
PMI运作机制为：
(1)1998年，美国国会通过《住房所有人保护法》，规定：当贷款房价比
降到房产原价值(而非市场价值)的78％以后，PMI保费支付要求必须自动停
止，但当时借款人的还贷支付必须处于正常的状态；如果借款人最近的还贷情况
正常，那么在贷款房价比达到80％后，借款人可以要求停止支付PMI保险费；
如果还贷支付正常，那么在任何情况下，贷款期过半后就不能要求再支付PMI
保险费。
(2)PMI保险的承保率一般为住房按揭贷款额的12％．30％。那么，假设当
贷款房价比为80％时，保险部分就为整个贷款额的9．6％．24％。
(3)一旦购房者出现违约，PMI公司需要向债权人提供赔偿时，通常可以
采取以下两种方式：一是向银行支付全额贷款，并获得房屋的所有权；二是按住
房按揭贷款违约保险的合约，向银行支付约占贷款金额20％--30％的赔偿金，让
银行拥有房产的处置权。
3、公立住房按揭保险与私营住房按揭保险的比较
1张琛嫣等，借鉴美国成功经验发展我国住房抵押贷款保险市场，上海理工大学学报，2002年12月
22
下表5详细比较了占美国住房按揭市场主要份额的FHA与PMI所提供的住
房按揭保险产品的差异，下表6与表7显示了两类机构在住房按揭保险市场上的
份额差异。
表5：FHA和PMI住房按揭保险产品比较
FHA PⅦ
贷款房价比上限最高97％ 最高97％
承保比例loo％承保一般12％．30％
贷款上限低成本地区121296美元一般50万美元
高成本地区219849美元
保险期限15到30年最高40年
保险费率1．75％．2．25％的一次首付，加视贷款房价比与其他因素而定，
上O．5％的年保费一般为年费0．32％一0．9％
借款人债务比例29％_41％ 通常限制为月收入的33％左右，
对信用很高的借款人，可放宽
缴费方式一次首付，以后开始月付可选择月付、年付或一次性支付
退保约定贷款期间不得取消一般本金偿还到一定比例，借款
人可以取消，保险公司不得取消
资料来源：本人综合资料整理所得，参见：David Liu,"Exporting Mortgage Insurance beyond the United
States'’，Housing Finance International(32-41)，June 2000；Terrence M．Clauretie，G Stacy Sirmans著，龙奋杰、
李文诞等译，房地产金融．原理与实践(第三版)，经济科学出版社，2004年12月；张恩照主编，中国住房
金融创新研究，中国金融出版社，2003年3月第一版。
表6：按承保数量计算的市场份额对比(1982．1 993)
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数据来源：Glenn．B Cannel Wayne Passmore,and Monisha Mittal，“Private Mortgage lnstlrarlcc'’，Federal
Reserve Bulletin，October 1 994．
表7：按承保会额计算的市场份额对比(1981—2000，单位：10亿美元)
数据来源：Roger Blood，‘"Mortgage Default Insurance：Credit Enhancement for Homeownership”，Housing
Finance International，Sep 2001．
由上可知，美国公私合营住房按揭保险业务，对于支持美国房地产业的发展
发挥了重要作用，不仅使得许多原来由于支付不起高首付而不能获得贷款的人实
现了置业梦想，也为这些贷款业务打包进入二级市场提供了信用支持，在按揭贷
款证券化过程担当了积极的角色。以信息披露比较完善的PMI行业为例，从1988
至1991年，每年新增保险合同金额一直稳定在400亿美元左右，1992年首次超
过了1000亿美元并从此一直保持在千亿以上。1999年，新增合同金额首次超过
2000亿美元，2007年则首次超过3000亿美元，年末有效保单金额更超过8000
亿美元。截至目前，PMI行业共帮助了约2500万美国家庭以更快地速度或者以
更少的首付购买了住房。
3．1．2在次贷危机中的表现及对我国启示
l、住房按揭保险行业受次贷危机影响情况
在次贷危机中，由于其直接导火索一“次级借款人违约、无法支付住房按揭
还款”正属于住房按揭保险的承保范围，因此住房按揭保险公司直接面临了承保
业务的损失，而不像普通保险公司那样是由于投资住房按揭相关债券遭受间接损
失。世界上最大住房按揭保险公司之一的PMI在2007年第4季度发生了创纪录
的lO．1亿美元损失，而2006年同期则为1亿美元盈利。另一大公司MGIC在
2007年第4季度预计亏损13亿美元。就全行业而言，在次贷危机不断加深的过
程中，随着借款人违约率的上升以及房屋价格的不断走低，住房按揭保险业务的
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赔付率直线上升，并出现了全行业的亏损。2006年行业平均赔付率只有40．77％，
综合成本率65．01％，承保利润高达12．“亿美元；2007年，赔付率和综合成本
率大幅跃升至134．65％和153．97％，承保亏损则高达22亿美元。2007年因此成
为美国私营按揭保险行业承保业绩最差的年份之一1．鉴于住房按揭保险行业的
亏损情况，评级机构下调了相关公司的信用评级。例如惠誉国际于2008年6月
再次对部分按揭保险公司开展调级行动，将原来从级的Genworth公司划入
“Negative"行列；将PMI也整体降级，其欧洲公司从AA级调整为A+级，其
澳洲公司从AA级下调为AA．级。
在次贷危机中，尽管遭受了巨额承保损失，受到了二级市场投资者的怀疑，
住房按揭保险公司的股票价格普遍下滑，但整体上看，站在风险最前线的私营按
揭保险业运行仍然相对良好。MICA最新发布的统计数据显示，截至2008年7
月，私营住房按揭保险的业务增长良好，财务基础仍然稳健，资本实力虽然受次
贷影响有所削弱，但没有受到根本动摇，2007年的风险资本比率为13．50倍，虽
然比2006年的9．04倍有显著上升，但仍远远低于25倍的监管要求，处于正常
水平，而且随着美国房地产市场的可能会回暖趋势，未来的发展情景仍然十分光
明。这与银行业、证券业等受到次贷危机全面冲击的情形形成了鲜明对比。，
图6：美国私营住房按揭保险业损失比率变化(1986．2000)
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来源：Roger Blood："Housing Mortgage Default Insurance：Credit Enhancement for Homeownership”，
Housing Finance International，Sep 2001．
1田辉，美国私营按揭保险业对我国的启示，国研网
25
150％
125％
100％
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75％
50％
25％
图7：美国私营住房按揭保险业损失比率变化(1998 2007)
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-一Expense
P 一一Combitled
1995 1 999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
※《MortgageInsumcec。Ⅻ1％ofAmerica：“2008·2009F*tBook∞dMmbershipDir“torf
2、对我国启示
从上图6、图7可以看出，美国住房按揭保险行业近二十年来的经营状况一
直比较稳定，基本保持盈利的状况，即使在经济危机(如80年代末和当前的次
贷危机)中当期损失率会增加到超过100％，但随着房地产市场的好转也会慢慢
改善，而且行业特殊的监管政策(如专业经营、资本充足率要求、足量准备金制
度等)也保证了行业的长远稳定。总体来看，美国市场的经验证明，住房按揭保
险作为住房金融体系中的基础性制度建设，在房地产市场危机中更能体现其保障
居民安居目标的核心作用。
不可否认的是，此次次贷危机也确实暴露了美国住房按揭保险体系出现的一
个问题，即过度商业化会导致政策性保障目标的偏离和被边缘化，结果政府想要
达到的安居目标没有完全实现，反而造成了房地产市场的泡沫和价格的过度波
动。
具体来看，由于所保障风险的特殊性以及商业化运作程度对盈利的渴求，住
房按揭保险机构在保险费率、审查标准上会有相对较高的要求，执行起来也会比
较严格和繁琐。这样的话，在房地产价格平稳向上的市场环境中(如次贷危机发
生前的几年)由于赔付风险往往难以暴露出来，住房按揭保险看上去似乎可有可
无，因此购房者会寻求相对便宜的替代品，产品提供方也会乐于降低对风险的关
注，放松贷款审批条件，开发出各种结构复杂的金融产品例如附加贷款
(Piggyback Loan)等来满足市场需求，同时监管者由于对金融产品的复杂性预
期不足，多头监管、麻痹大意而疏于防范，最终爆发出次贷危机，对房地产市场
与整个实体经济造成了巨大冲击。现在美国政府已经认识到这个问题，政府寅布
接管两房等机构，从住房二级市场为一级市场提供增强的流动性和政策担保支
持，整顿规范评级机构，对行业公司如AIG提供信贷支持等。种种干预市场的
行为表明美国已经认识到了政策性业务完全放任商业化公司市场化经营所可能
带来的种种弊端，并下定决心进行改正。
3．2发展中的住房按揭保险市场
3．2．1墨西哥住房按揭保险市场
墨西哥是发展中国家，拥有约1．08亿人口，居民年龄结构比较轻，中值为
24岁，因此对住房的需求量很大。此外，墨西哥与别的国家相比有一个最大的
不同，那就是非正规部门就业人数比例很高，约占全部家庭的46％。在非正规部
门就业的这些人群，其未来收入保障难以预期，加上墨西哥住房市场还不太发达，
因此为住房按揭保险提供了难得的机遇与复杂的挑战。
具体来看，2002年，墨西哥在原有的一家政府流动性提供机构(Fondo de
Operacion Financiamie nto Bancario a la Vivienda，简称FOVI)的基础上成立了联
邦按揭公司(Sociedad Hipotecaria Federal， 简称SHF)，初始资本金为10亿美
元，提供一系列金融产品与服务，包括为非存款金融公司提供长期资金、住房按
揭保险、财务担保等。SHF的董事会由来自国家机关的相关部门如财政部代表组
成，其年度财务报表采用国际会计和审计准则，日常经营主要根据对预期和非预
期信贷损失的精算预测来确定费率、准备金和资本水平。
SHF提供的住房按揭保险产品，适用于自住购房，而不适用于投资房产，其
最高贷款金额为50万墨西哥比索，负债与收入比最高为25％(适用于与通货膨
胀率挂钩的贷款)或33％(适用于一般比索贷款)，贷款房价比U’v最高为90％，
最长贷款期限为300个月(适用于与通货膨胀率挂钩的贷款)或240个月(适用
于一般比索贷款)，而且借款人必须事先投保人寿险和意外险。这些限定都是为
了确保产品可以满足中低收入家庭的需要，同时降低自己经营中承担的过多的借
款人的信用风险。
在审核手续上，除了贷款人的信贷审批外，SHF还会对每笔投保的贷款进行
审核，对借款人的家庭结构、会员资格、职业、收入以及从事的小生意性质等按
照自己设定的标准模板进行评估和记录。SHF的审核程序实际上是很灵活的，根
据借款人的情况不同而有变化。比如，对于正规就业部门的雇员申请住房按揭保
险的，SHF会要求借款人提供收入证明、银行账户对账单等证据，而非正规就业
部门的雇员申请住房按揭保险，则可使用其他形式的收入证明代替，包括房租收
据、公用事业交费单等。
2005年，墨西哥通过法律，开始允许PMI公司从事住房按揭保险业务。其
中，PMI公司一般针对较高收入的借款人，而SHF则集中于向中低收入人群提
供保险。此外，SHF的主要作用不仅仅是提供住房按揭保险产品，还包括引导住
房市场改革、为私营贷款机构提供信用支持等，其根本原则是集中政府力量专注
于服务资源比较缺乏的住房市场。
总体而言，墨西哥的住房按揭保险市场是公私合营的典型范例，虽然只发展
了短短数年时间，但由于政府对主导机构SI-IF的严密控制与科学管理，以及专
注于提供符合本国市场需求的住房按揭保险产品，整个市场发展态势十分良好，
其经验值得其他准备发展住房按揭保险体系的国家进行借鉴。
3．2．2香港住房按揭保险市场
香港的住房按揭保险市场比较年轻，最早是1999年3月由香港按揭证券公司(删C)与美国和香港的5家再保险公司合作推出。从贷款房价比UV看，
HKMC初次推出的产品就是针对LTv最高为85％的住房按揭贷款，后来2000
年将上限提高到90％，2004年更进一步提高到了95％。至于贷款金额的上限，
2001年将现房按揭贷款金额由500万港元提高到800万，2002年将期房按揭贷
款金额也提高至800万，2005年更将U’v在95％或以下的贷款金额提高至2000
万港元。目前，HKMC能提供的住房按揭保险产品所能接受的最高浮动利率贷
款额为2000万港元，最高贷款房价比为95％，每月前款占收入比的最高限为
50％一60％，最长贷款期限为40年。表8统计了截至2007年12月HKMC的主要
业务数据。
表8：HKMC的主要业务数据(截至2007年12月)
累计总申请次数96353次
累计总申请贷款额1881亿港元
平均贷款额195万港元
L1V分布70-80％占14％，80．85％占19％，85．90％
占46％。90．95％占21％
房屋类型分布购买新房占19％，购买二手房占81％
资料来源： 2008年3月HKMC公司业务推广及发展部经理黄文浩先生在对外经济贸易大学举办的
“按揭保险国际研讨会”上的发言稿。
在审核保险时，HKMC原则上要求只能作自住用途，而非投资，对每月还
款额占收入的比例上限要求为一般50％，不过借款人收入较高情况下可以放松至
60％。在审核时，HKMC会详细审查借款人的收入证明文件，以及调查借款人是
28
否有可供抵押的房产。
为了防止非预期风险对自己业务发展的可能威胁，HKMC在准备金提取上
采取了比较保守的做法，共有三类：一是未到期保费准备金，即与当个会计年度
无关的预收保费，将拨作未到期保费准备金；二是未定索赔准备金，即已收到索
赔申请但索赔数额尚未确定或保险公司还未接到索赔通知的风险事故所需的准
备金；三是或有责任准备金，即与国外同行类似，为应付经济衰退时的风险而准
备的。
香港住房按揭保险市场虽然发展只有十年，但其发展步伐明显快于欧美先进
市场，其值得借鉴的主要特色为：
1、在风险管理方面，除了再保险外，还会采用其他避险方法如发行信贷挂
钩票据或信贷掉期安排等。
2、不像欧美国家住房按揭贷款大多以固定利率为主，香港的住房按揭保险
产品主要保障的是浮动利率的按揭贷款，设计有许多基准进行利率挂钩，因而在
产品灵活性和多样性上占据优势。
3、欧美国家由于个人信用体系的完善，在审核住房按揭保险时多采用信贷
评分制，而香港则主要依靠对相关证明文件的判断和分析，这也是发展中住房按
揭保险市场经常采用的手段之一。
总的来说，由于经济环境、文化习俗与地理位置的相似性，香港住房按揭保
险市场的发展经验对我国具有重要借鉴意义。
第四章我国住房抵押贷款保险市场发展
4．1我国住房抵押贷款保险业务发展历史
我国住房抵押贷款保险是随着住房抵押贷款业务的发展而发展起来的，主要
分为以下三个阶段：
1、1992年到1996年的探索阶段
20世纪90年代初，我国开始探索住房制度改革，主要方向就是鼓励个人购
买商品房。为响应国家号召，我国经济比较发达、政策比较自由的两个地区上海
与广东分别开始了各自的试点。其中，上海学习新加坡的经验，1991年在我国
率先建立了实行住房公积金制度1，而广东地区则选择引进香港商业按揭贷款制
度2。无论哪种贷款方式，在我国个人信用制度不健全的情况下，参照国外相关
1谢经荣、殷红、王玉玫编著，房地产金融， 2002年版，中国人民大学出版社，第166页
2陶丽琴编著，住房金融民事法律新问题研究，知识产权出版社，2007年9月第l版，第75页
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做法，银行在发放按揭贷款时都要求借款人将设定抵押的房屋向保险公司投保。
由于保险公司尚没有相关的险种，上海市房改办、公积金管理部门、建设银行上
海市分行及中国人民保险公司上海市分公司进行了合作，于1992年在全国率先
推出了《抵押住房保险条款》，主要针对公积金贷款。后来，人保上海分公司与
上海市房改办再次合作，又推出了《抵押商品住房保险条款》，这次针对的是商
业住房贷款。至此，无论个人申请公积金贷款还是商业住房贷款，均可以投保住
房抵押保险，成为我国后来出现的住房抵押贷款保险的雏形。
与此同时，其他保险公司也开始意识到摸索与房贷相对应的专门险种的必要
性。1996年，随着保监会加强对保险公司经营住房贷款险种与费率的管理，在
严格审查后，准予住房抵押贷款保险正式在国内推出。
2、1996年到2003年的兴起阶段
本阶段的主要特点有两个：一是住房抵押贷款保险由地方性条款上升为全国
性条款，二是在单纯财产保险基础上又增加了保证保险等内容。
1998年中国人民银行颁布的《个人住房抵押贷款管理办法》，被公认为我国
保险业发展个人住房抵押贷款保险业务遵循的最权威政策指引。从此之后，住房
抵押贷款保险不仅限于上海、北京、·广东等发达地区，开始在全国快速发展起来。
国内各大保险公司包括平安财险、太平洋保险、华泰保险等迎头赶上，推出了自
己全国性的住房抵押贷款保险产品。
从保障范围来看，住房抵押贷款保险最大的风险还是借款人不能按时还款的
信用风险，而非简单的抵押物财产灭失。因此，住房贷款保证保险开始成为保险
公司所注目的新的业务领域。1995年底，天安保险公司在全国首先推出了试行
的《商品房按揭保证保险条款》，成为全国首家被保监会批准经营此险种的财险
公司。后来，其他保险公司纷纷采取了将抵押物财产保险与贷款信用保险及保证
保险综合在一起的购房综合保险形式，险种称为商品房抵押贷款保险、住房抵押
贷款综合保险等。特别是2001年下半年，上海市在全国率先由保险同业公会牵
头，联合各家保险公司参与，推出了全新的个人抵押住房综合保险1，其最大特
征，就是明确在原财产保险的基础上增加了保证保险的内容。有了行业标准，住
房抵押贷款保险的发展更上一层楼，保费规模也蒸蒸日上。
但是，由于住房抵押贷款保险赔付率一直较低2，因此被各大保险公司视为
优质业务而激烈竞争，出现了许多违法、违规现象，同时银行强制保险、费率过
高、保障范围太窄等问题也引起借款人的极大不满。住房抵押贷款保险市场出现
的无序现象，为2003年的退保风潮和整个市场长期陷入低迷种下了祸根。
1寿松，上海实施“个人抵押住房综合保险”新方案，中国房地产信息，2002年第2期
2 1999至2001年，贵阳市三大财产保险公司开办住房抵押贷款保险，赔付率一直较低，有两家甚至一直保
持零赔付，具体参见《保险研究》2003年第4期由吴让军撰写的‘贵阳市个人住房抵押贷款保险调查报告》。
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3、2003年至今的低谷阶段
2003年底开始，由于中国人民银行出台了调高个人住房贷款利率的政策，
大量借款人选择提前还贷和退保，退保率达30％．40％，使住房抵押贷款保险陷
入困境。由于在产品推出初期保险公司为招揽业务以返还部分保险费等方式向商
业银行支付了高额佣金，保险公司经营住房抵押贷款保险至少要五六年才能盈亏
平衡，可现在消费者往往在三四年后就提前还清贷款，保险公司要将未到期责任
年限的保费全额退还给客户，但支付给银行的手续费和回扣却无法追回，保险公
司的亏损也就在所难免。与此同时，原本问题重重的强制保险条款广遭诟病，社
会大众表现出强烈不满和反感，中国消费者协会更毫不客气地将其定性为“霸王
条款"予以批判，导致不少保险公司开始主动收缩甚至退出房贷险市场。
幸运的是，2006年6月26日，国务院颁布了《国务院关于保险业改革发展
的若干意见》(简称国十条)，这是以国务院名义发布的专门针对保险业改革发展
的指导文件，其中专门提出了稳步发展住房、汽车等消费信贷保证保险的任务，
为住房抵押贷款市场的未来发展注入了一针强心剂。
目前，住房抵押贷款保险的格局出现了新的变化：
其一，在一些保险公司，住房抵押贷款综合险继续存在，但对保证保险条款
的内容加以明晰化，明确保证保险的被保险人是银行。
其二，住房抵押贷款保险细化为财产险和人身保险两类，原综合险在删除了
保证保险的内容后成为独立的财产险，同时一些以还贷为内容的人身保险险种被
开发出来。
其三，房贷寿险开始积极发展。
4．2我国住房抵押贷款保险市场发展暴露的问题及原因
4．2．1我国住房抵押贷款贷款保险市场发展暴露的问题
下面将选取2003年版《上海个人抵押住房综合保险条款》进行案例分析，
该保险综合了财产险与还贷保证保险，能够比较全面地代表我国目前住房抵押贷
款保险产品。
1、保险责任过窄
下表9总结了CE海个人抵押住房综合保险条款》的保险责任与除外责任。
表9：住房抵押贷款保险的保险责任与除外责任对照表
财产保险责任还贷保证保除外责任
险责任
火灾、爆炸被保险人在战争、类似战争行为，军事行动，武装冲突，
保险期限内， 恐怖事件，罢工、暴动、民众骚乱
暴风、暴雨、台风、因遭受意外核子辐射或污染；地震或地震次生原因
洪水、雷击、泥石流、伤害事故所
雪灾、雹灾、冰凌、致死亡或伤行政行为或执法行为；被保险人或其家庭成
龙卷风、崖崩、突发残，而丧失全员的故意行为
性滑坡、地面突然塌部或部分还
陷贷能力，造成
空中运行物体坠落以连续三个月被保险人的疾病、猝死，或在整容手术、内、
及外来不属于被保险未履行或未外科手术中发生的医疗事故
人所有或使用的建筑完全履行《个
物和其他固定物体的人住房抵押
被保险人的自杀、自伤、饮酒过度、滥用药
倒塌借款合同》约
物、违法犯罪行为
发生保险事故时，被定的还贷责被保险人因酒后驾车、无有效驾驶证的驾驶
保险人为防止或者减任的或驾驶无有效行驶证的机动交通工具造成
少保险财产损失所支死亡或残疾
付合理的、必要的费被保险人从事潜水、跳伞、攀岩、探险、武
用术、拳击、摔跤、赛车、赛马、特技表演等
高风险运动
被保险人在港、澳、台地区和中华人民共和
国境外被推定死亡或失踪的
被保险人擅自改变房屋结构
资料来源：本人研究整理
从上表可以发现，其实保险公司财产保险承保事故的出险率并不高，而且除
外责任已经详细的规避了很多风险，无怪乎国内保险公司鲜有赔付。而且随着建
筑水平的提高，住房抵抗台风、暴雨、洪水以及火灾的能力己大大提升。不过，
我国是地震多发区，比如2008年的汶川大地震，给民众带来了极大的损失，但
地震却位列除外责任，是不合情理的。
而还贷保证保险，也并没有像国外那样涵盖因经济环境、住房市场恶化等情
况下造成的借款人主动违约情况，对借款人被动违约情况的保险范围也过窄，比
如失业问题造成借款人暂时收入流中断而无法还款的情况就没有涉及
2、强制购买侵犯了借款人权益
根据有关研究，一般贷款房价比超过一定比例时借款人的违约概率递增，因
而信用风险需要住房按揭保险的保障，国外这个L1’v比例一般为80％以上。而
我国对所有住房抵押贷款保险实际上是强制购买的1，那么对那些首付比例高的
借款入，实际上保险的购买是浪费的。而且实务中，由于保险公司支付高额佣金
给某些银行要求专门办理自家产品的投保，侵犯了借款人选择保险公司和产品的
自由。
3、保费条款不合理
《上海个人抵押住房综合保险条款》中规定保险金额根据被保险人《个人住
房抵押借款合同》项下的借款额确定，保险期限为自《个人住房抵押借款合同》
生效日零时起至被保险人按照《个人住房抵押借款合同》规定清偿全部借款本息
余额日24时止，而且投保人应在签订保险合同时一次性缴清全部保险费。
首先，保险费率的高低与保险责任的大小、风险程度的高低及市场需求状况
等有关。而财产保险所面临的风险程度同房屋本身的结构、建筑材料的性质以及
该地区的自然地理条件、人文环境有着密切的关系；还贷保证保险的费率应该和
被保证人的借款金额、借款期限、收入水平及资信状况等密切相关。所以，对所
有的借款人执行统一费率是缺乏科学性的。
其次，虽然目前我国开始采用按未偿还贷款计算保险金额的方式，符合国际
惯例，并且每年的缴费系数为保费贴现系数，体现了货币的时间价值。但是房屋
本身存在着折1日，价值会不断降低，而不同结构的房屋的折旧速度是不一样的，
因此简单地认为各种房屋的折旧速度相同，只考虑贴现是不够的。而且，由于抵
押物的存在，随着贷款的偿还，余额的减少，借款人的违约成本逐步上升，违约
的可能降低，贷款机构面临的风险不断下降。显然，保持均衡的年保险费率也是
不尽合理的。
另外，从保险期限来看，一般借款人购买的是期房，在房产建成交付之前，
对住房是没有可保利益的，这期间所发生的一切风险实际上应归属于房地产开发
商投保的在建工程险的承保范围。因此，住房抵押贷款保险的开始时间应该是住
房交付借款人所有后，对于这一点，中国人民银行明确规定应该退还借款人在签
订借款合同至交付住房这段时间内的保费2，但实务中保险公司往往含糊其辞，
没有尽到告知的义务。
最后，国内只存在一次缴清全部保费的方式，而国外则灵活的多，既有一次
缴清也有先预缴一部分再月付或年付等方式，充分体现了客户至上的原则。保险
业归根结底是服务行业，如何更好的为借款人服务是国内住房抵押贷款保险公司
’2005年国内工商银行、建行、中行和农行先后宣布取消房贷时的强制购买住房抵押贷款保险的基本条件，
然而，工行和建行的“自愿购买”仅限于优质客户，具体参见陶丽琴，住房金融民事法律新问题研究，知
识产权出版社，2007年9月第l版，第85页。
2何惠珍，个人住房抵押贷款保证保险凸显五大问题，浙江经济，2004年第2l期
33
需要关注和改进的。
4、概念上保证保险与信用保险混淆
当银行以借款人的信用为标的，以自己为受益人与保险公司签订由于借款人
不能按期还款而由保险公司赔付该损失的合同，应为住房信用保险合同。保险费
由银行缴纳，受益人也是银行，保障的是银行害怕购房者主动违约的风险。而住
房保证保险，则是借款人以自己的信用为标的，以自己为受益人与保险公司签订
由于自己不能按期还款而由保险公司赔付该损失的合同，应为住房保证保险合
同。保险费由借款人缴纳，受益人也是借款人本人，保障的是借款人自己的被动
违约风险。从保险的基本原理看，这两种做法都是符合“谁保险，谁受益"的基
本原则的。
实务上，两种形式都存在于国外住房按揭保险市场，区别在于保费的缴纳人
是谁，如果是银行(Lender Paid Mortgage Insurance)，则是信用保险，保障的是
主动违约风险；如果是借款人(Borrower Paid Mortgage Insurance)则是保证保
险，保障的是被动违约风险。
而在我国，目前出现的还贷保证保险实际上是由借款人支付保费，但银行成
为保险受益人的安排，明显混淆了保证保险与信用保险的内涵，具有内在缺陷。
4．2．2原因分析
1、银行过分强势，收益风险划分不尽合理
在国外，住房按揭保险的作用机制十分明确，即银行为了减少自己受借款人
违约的信用风险而将风险转嫁给专门的保险公司保障，而借款人也由于获得保险
的信用加强而可以更少的首付比例购房，保险公司则通过自己的专业经营获得细
分市场的收入。
在我国目前的住房抵押贷款市场，由于间接融资体制主导下银行系统信贷的
垄断地位，导致银行在要求获得购房者抵押物承诺的同时，又强制要求购房者加
保一份保险来保障银行的利益，这是不符合市场经济逻辑的不负责任的做法。实
际上，银行不可能也不应该把自己需要承担的所有信贷风险完全转移出去，有些
风险完全可以通过成本收益配比、客户信用分析等方式进行判断。更过分的是，
由于银行代理渠道的资源丰富，导致保险公司为了扩大保费来源而给予银行不低
的手续费，而银行在代理审核保险申请时却并不会太注重风险管理，因为“抵
押+保险”的双重保障已经使银行不会受到违约很大的影响。这种道德风险的存
在，很容易使保险公司陷入赔付过多而经营困难的危机。
2、忽略了政府在住房抵押贷款保险中的作用
由于住房按揭贷款制度的高风险性和其保障居民住房的社会效益，住房按揭
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保险在许多国家发展初期都是以政策性保险业务来定性的，需要专门的政府机构
主办或者得到政府大力支持。而我国目前推动这项业务发展的主要是综合化经营
的商业保险公司，让它们承担政策性保险的业务必然会带来信用级别不足以及商
业利益激励不够等问题，这也是我国住房抵押贷款保险市场始终无法大力发展起
来的最主要原因。
3、法律法规监管极度匮乏
目前我国只有两部部门规章对住房抵押贷款保险法律关系进行初步界定：一
部是1997年6月1日建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》，其中第23条
规定：“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，
保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保
管。在抵押期间，抵押权人为保险偿还的第一受益人。一另一部是1998年5月9
日中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》，其中第25条规定：“以房产
作抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵
押期内，保险单由贷款人保管。"而其他规范性的条例则由相关监管机构单独下
发，例如2006年4月23日，保监会与银监会联合下发《关于进一步加强贷款房
屋保险管理的通知》，对保险金额、保险责任以及缴费方式等进行了严格规定。
总体而言，由于缺乏专门法规的调整，没有具有可操作性的实施细则的补充，
造成法律对住房抵押贷款保险的许多特殊问题并未设置相应的规则，有些制度内
容对实务的新情形无法对应适用，而有些问题在制度上根本没有规定，因此许多
争执与矛盾在现行法律制度中无法得到有效解决。因此，应该尽快出台有关住房
抵押贷款保险的司法解释，对保险的性质、法律适用等问题进行明确，解决现实
中存在的纠纷。然后，在条件成熟时，通过对《保险法》的修订把信用保证保险
这一特殊险种的基本原理通过立法的形式巩固下来。
中国保监会作为保险业的监管机构，可以通过制定规章和规范性文件，来规
范住房抵押贷款保险业务。在详细调研、充分论证的基础上，制定一套平衡各方
利益的规章，对保证保险的准入资质、合同条款、保险费率、保险合同条款、代
理人和经纪人的资格和职责等问题做出规定。
中国保险行业协会是保险业自律性社团组织，它可以通过签订自律公约、制
定住房抵押贷款保险行业标准和行业指导性条款来约束实践中的不正当行为，维
护公平竞争的市场环境，建立健全保险业诚信体系，加强从业人员和中介机构的
自律管理，监督其执业行为。
4．3我国住房抵押贷款保险并不是真正意义上的住房按揭保险
综合上面分析，可以看出我国目前的住房抵押贷款保险的风险保障范围还是
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以财产保险为主，基本没有涉及到信用风险。虽然还贷保证保险开始有了想保障
信用风险的意思，但条款的设计更多的与人身意外险和人寿险的保障范围相交
叉，而且又混淆了信用保险与保证保险的内涵，可以说还贷保证保险是个四不象
产品。
而国外住房按揭保险明确定性为保障借款人主动违约与被动违约的信用风
险与抵押物市场价值损失的风险，这些风险之所以可以在一起保障，其共性在于
都内在的蕴涵着相同与宏观环境、．经济形势等系统性风险的内在相关性。这种内
在相关性才是住房按揭保险所能具备稳定经济社会安全作用的核心特征，很遗
憾，我国目前的住房抵押贷款保险并不具备这个特征。
因此，我国目前的住房抵押贷款保险不是真正意义上的住房按揭保险，其未
来的发展趋势必然是向住房按揭保险发展，逐步加强与经济因素系统性风险的内
在相关性。这个发展过程可能很漫长，但可喜的是国内对住房按揭保险产品的需
求客观存在，而且当前国内金融机构发放个人房地产贷款规模已经达到相当规模
1，如何协助购房者降低首付款比重，降低银行发放贷款后可能遭受的违约风险
并促进房地产业发展，达到三赢目标，住房按揭保险大有可为。
第五章建立政府担保和商业信用相结合机制的政策建议
写作至此，本文基本上已经确定了最后思路，即到底应该怎么做才能加速我
国初级阶段的住房抵押贷款保险向成熟的住房按揭保险的发展进程。吸取当前金
融危机下美国住房按揭保险市场发展的教训，本文提出以国家信用为基础来构建
政策性住房保障保险体系，建立政府担保和商业信用相结合机制的政策建议。
5．1政府担保机制的突出优势
1、化解商业性保险公司的政策性负担
由于我国社会信用体系不完善，保险公司自身缺乏对借款人资信评估和对抵
押物估价的能力，外部服务层缺乏资信评级机构和房产评估机构的良好支持，因
此对于复杂的住房按揭贷款系统性风险，仅靠保险公司单方面努力是难以奏效
的。此外，由于住房按揭贷款有一些社会福利性质在内，即使真的发生违约也不
能轻易执行房产让借款人流落街头，因此最好是政府出面担保某些中低收入人群
的信用。
1截至2008年末，我国金融机构个人住房贷款余额已经达到了1．93万亿元，参见中国人民银行2008年第
4季度货币政策执行报告。
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2、政府信用为市场注入了强大的信心
国家信用是信用的最高形式，它的资信等级远远高于商业保险公司，这点毋
庸置疑。
3、政府出面救济扶贫体现了社会公平与正义
政府担保的服务对象主要是中低收入人群，他们本身生活就比较艰难，如果
购买住房占用了日常生活中过多的收入流，将必然引起社会的动荡与不安。因此，
政府出面保障中低收入人群住房的需求，是社会主义市场经济的题中之意。
5．2地方住房置业担保公司的出现及其缺陷
为了弥补市场信用的不足，推动住房置业担保的发展，2000年5月22日，
建设部发布了《住房置业担保管理试行办法》，并在上海、沈阳及成都等大城市
先后推出了住房置业担保试点。目前来看，试点城市市场反应强烈，深受消费者
欢迎：不仅费用少，而且做到意外事故债务免除，生活特困罚息减免，抵押物灭
失债务免除，有力地保障了消费者利益。同时由于它对公积金贷款进行反担保，
因而为公积金的安全运行提供了保证。遗憾的是，它只受理纯公积金贷款的担保
业务(上海已实施对组合贷款中的公积金贷款也进行担保)，大部分购房者仍享
受不到这个优惠。
总的来看，从我国当前政策法律、经济环境来看，地方性担保公司面临以下
缺陷：
1、信用不足问题
地方性住房置业担保公司一般由各市房地产管理部门出人、出资组建并管
理，没有其他部门的参与，更没有地方政府参与，性质只是房地产中介服务的企
业法人，很难获得社会的广泛认同。
2、资金和规模太小
只要1000万元实有资本就可以成立，而《保险法》规定保险公司的最低注
册资本是2亿元，资金规模与日后可承保风险大小对比明显。
3、市场分割
住房置业担保公司都是以各个城市或区域为分界线，相互独立，不能相互进
行资金拆借，其担保基金主要来源于公积金的汇集，显然其融资风险较大，抗突
发大额理赔事件风险能力不足，而且也没有考虑社会发展带来的人员流动到别的
城市后的住房担保需求问题。
4、政策性安置职能与商业性盈利渴望冲突
地方住房置业担保公司的性质是商业性的房地产中介服务企业，因此其生存
压力必然导致对优质客户的追求和盈利渴望。而政策性担保职能的要求是保障中
低收入人群的担保需求，对这个群体担保费标准不能制定太高，因此一般地方性
住房置业担保公司的长期生存能力令人怀疑。
5．3建立全国住房置业担保公司的构想
1、国家住房担保公司应由中央财政拨款，辅以住房公积金收益的增值部分
或者从国有商业保险公司提取一定比例资金，由建设部门、中国人民银行、社会
保障部门、司法部门共同参与，直属国务院领导。国家住房担保公司的总部应设
在北京，分支机构设立到县、市一级，基本与行政区划一致，由总公司垂直管理，
避免地方干预。其实政府无需动用大量资金，重要的是政府参与为借贷双方提供
了充足的信心，资金的解决主要靠资本市场的融资机制以及运营后的利润留存部
分。
2、国家住房担保公司应该是国有独资的政策性担保公司，专门经营住房按
揭贷款担保业务，不以营利为目的，主要为中低收入者解决住房问题间接提供国
家信用支持。担保费的收取应该比商业性保险公司略低，但不能造成亏损的程度，
以免影响公司经营的长期性和可持续性。
3、保险范围限定于中低收入居民的住房按揭贷款。当中低收入居民向银行
申请住房抵押贷款，却无法满足银行的贷款要求时，由国家住房担保公司与银行
签订担保合同，为借款人提供连带责任担保，承担借款人违约给银行造成损失的
全部责任。为了有效地给中低收入居民提供担保，国家住房担保公司应根据各地
具体情况，制定相应的操作规范。如规定担保申请人应具备的基本条件：具有完
全民事行为能力、具有当地户口或者有效的居留身份证件、家庭收入水平在当地
属中低水平、第一次购房或者是换购住房、无不良信用记录、有还本付息的能力
等。
另外，随着住房按揭贷款业务的发展，应鼓励商业性保险公司积极参与，最
后形成以国家住房担保公司为主体，多家商业性保险公司并存的良性竞争局面。
商业性保险公司根据自身的保险技术水平和风险承受能力自主决定自己的住房
按揭保险业务范围和客户资质要求，而监管部I"J N从侧面积极鼓励政策性担保业
务和商业性保险业务的不断创新。
总而言之，政府担保与商业保险相结合的住房金融保险体系，既有利于在住
房按揭贷款保障领域有效发挥市场机制的基础调剂作用，又能发挥政府调节对
市场失灵的弥补作用，是现阶段我国住房抵押贷款保险向住房按揭保险发展过程
中的理想选择。
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致谢
此论文的顺利完成得益于我的指导教师徐忠教授。自入学以来，徐老师在学
习和生活方面都给予我很多关怀，特别是带领我多次参加了由国内外顶尖金融机
构与学术院校组织的研讨活动，开阔了我的视野和思路。徐老师在治学上的严谨、
一丝不苟的工作态度和不断探索的创新精神给了我很大的启发，学到了宝贵的人
生经验。没有徐老师的鼓励和鞭策，我不会Jf,质N完成本文的写作。
同时，也要感谢爱我的父母。没有你们无私的支持与鼓励，我的人生经历
不会如此幸福和完整，儿子会永远陪伴你们左右。
意!
最后，向所有曾经帮助过我的老师、亲人、同学、朋友表示自己最诚挚的谢
42
2009年3月
个人简历：
个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果
王绍文，男，1985年4月30日生。
2006年7月毕业于对外经济贸易大学，获管理学学士学位。
2007年9月进入对外经济贸易大学攻读金融学专业硕士研究生
43