对外经济贸易大掌
硕士学位论文
Y 863036
论文题目基于改进TOPSIS法的房地产上市公司绩效分析
主题词房地产行业绩效分析多指标决策
TOPSIS排序
专业
研究方向
研究生姓名
研究生学号
导师姓名
写作时间
金融学
金融分析
何灿
200320111120068
刘树林教授
2005年8月至2006年3月
基于改进TOPS I S法的房地产上镱i公司绥效分攒
何灿
2006年4月
内容摘拦
本文首先介绍了前人的多指标决策的TOPSIS方法，然后通过构造一个最优
化模型，改进了原有的2DPS玛法，求簿器指标对应蛹容观权蓑，然斌利用奴黧
计算释上市公司分别与理想解和负理想解的距离，校据两个计算出的综含评价值
确定优劣排序。紧接着，建立了房地产行业上市公司的评价体系，并利用新方法
砖痨溉产行、盈主泰公蠢涎续效避行了译侩，{正稿了湃徐体系鞠评浚方法静畜效
性。所得出的结论不仅有利于上市公司了解自己在本行业所有上市公司中所处的
谴黄，对投资密也有一定勰参考债瞧。
关键词：膳地产行般绩效分析，多指标决策，TOPSIS，排序
Ⅱ
AMethod for Performance Evaluation on Real Estate
Industry Based on TOPSIS
HeCan
April 10，2006
Abstract
This paper introduces the TOPSIS model ofmultiple criteria decision making at
first，and then improves the old TOPSIS by means of an optimization model．It
calculates all the indices weighs and the distances between the listed company and
the ideal solution．And it ranks the listed companies according to the distance between
the listed company and the ideal solution．It establishes the indices system for the
listed company in real estate industry,and shows the evaluation result with the new
TOPSIS model，which has appeared in the published reference It also shows the
feasibility of the method The results are not only good for listed companies to
improve themselves，but also important for investors．
Key words：performance evaluation on real estate industry,multiple criteria
decision making，TOPSIS，ranking
致谢
本文的写作从05年8月至06年3月完成，从选题、初稿修改到最终定稿得
到了询：多老师和同学的帮助，在此表示感谢。
藩先，我慈表达对导师翔树林教授酶深深谢意。童入学至今，刘老瓣一直在
生活上和学业．j二给予我凭私的指导。在选蹶时，导师给予了极大的支持和及时的
指导。刘老师对论文靛严谨性韶毅颖往熬两条要求深漾遗印在我豹弦海里。在论
文写作的整个过程中都商老师的叮嘱和帮助。通过论文的写作，我一力面完成了
老师的要求，另一方面也实现了自己的心愿——即骂一篇有自己创新观点的文
章。舞然我翔遂它盼矮鬃到底如何还要经过专家教授的严格评审。
其次，我想在这里感谢帮助我收集数掘的彭新间学，这些数据是关键性的。
簸轰，我运要戆澍我在论文鳇霉{睾过程中疆拜读乃至诺蕊的书刊文章的幸#者
们，本文的部分观点是受他们的启发，文章的思路和部分结构编排也借鉴了他们
的诲多成果，在此向这必作者表示诚挚的谢意。
菇井，还要感谢所奢在这尼年中帮助遗我的其他老师帮雕发，没存俺们的帮
助，我不能如此顺利地究成论文所需的点滴知识的积累，感谢他们。
蠹于学谈稻写箨求平有浆，文中难免臻琥蘸满，诚恳老}莲l蟊嗣学攒教。
1．1问题的提出及研究慧义
第一章绪论
续效评价，叉稼续效评估、续效考评等等，它燕指主管或擐关人嚣簿企建的
业绩和员：[的=c作做系统的评价。我们把绩效评估定义为一种衡量、评价、影响
企业表现的更式系统，潋此揭示众业运行抟有效性及其未来二￡作的潜能，从丽使
企业本身、员工乃至社会都受益。绩效是经营业续和管理效率“的统称，包括活
动过程的效率和活动的结果两层含义。企业绩效评价就是运用科学、规范的评价
方溶，对企、韭一定经营瓣润豹资产运营、财务效盏等，避行定爨及定往辩晓分掇，
做出真实、客观、公正的综合性评判。对企业绩效谶行评估，特别是列上市公司
的绩效进芎一综合评接{#鬻重要。避过绩效的对毙，可以让上市公司渍躜地了勰自
己在本行业所有上市公司中所处的位置，遮样可以对上市公司经营者藏到激励和
鞭策的作用。另一方面，投资者在选择上市公司进行投资时，可以利用绩效评价
更清楚缝了解各个公司鹣监续情挠，荠鞋梵为蒎掭辍出蔓蠡}瓣授资选择。
1。2磷究的基本思路
上市公司绩效分析一直是学术上的热点，而上市公司的资本结构、股权结构、
段本集中度戳及公司治瑾黠企业续效懿影响蔓是学磐们讨论犟曩磺变匏黧点。文熬
[1]中汪本强、i：：I=可申选取我国航空工业上市公司的截面数据进行实证分析表明，
其资零结构与绩效之间并不存在照著相关关系。其原因在于“一股独大”、“所有
者缺位”、政府过多管隶l戳及聋亍螗自身困豢。因蘸，优亿羧投结梅、健全法人瀹
理机制、规范政府行为、注重融资方式的选择是改善其资本结构与绩效之间相关
关系翘骞效途镪。强肉9}学者对予羧本集申发与公霹绩蓑的实谨研究爨怨许多不
同甚歪完全对立的结果，根据文献[2]和[3]可知对于不同的数据和分析手段，公
司绩散与股本结构不存在确定的～致的相关关系。文献[4]对我国上市公司的研
究表嘲，由子麓有股东和流动黢系在公司治理中的低效率和消极作用，其持股眈
例与公司绩效之间并没有显著关系，法人股东在公司治理中的作用根据持股水平
嚣定。淤上这鼗分概礤究囊||重予麸公司本费去褥释隧某些魏务数据为表现形式豹
公司绩效，偏爨于定性分析，以定量分析为踅点进行上市公司绩效分析的并不多。
以多个财务指挺解释企业续效的分析可以运用数理或计量的方法，通过建立模
1经营业绩是指经营者在经营管理企业的过程中封企业的生存与发展晰墩樗的成粜和所做出的啦献，
2管理教枣是在获掰经罄业绩避糕申所表现鼬瘫豹盘剥熊力彝攘心竞争能力。
型，代入数据，进而得出以综合指标为评价标准的公司绩效。目前这样的定量分
析方法较多，有单方程模型、联立方程模型、DEA、多指标决策方法以及其他计
量经济分析方法。其中多指标决策的应用较为』一泛，且关于这方面的研究较多。
多指标决策，也称有限方案多目标决策，它在经济管理及工程设计等领域有
着广泛的实际背景。在对多指标决策问题进行分析时，如果指标权重和指标值都
是确定数值，那么已有许多成熟的技术与分析方法([5]和[6])。如加性加权法、
TOPSIS、线性分配法、模糊优选法([13]和[14])等。但在一些实际的多指标
决策问题中，决策者给出的指标权重信息可能是不完全的，而针对这类具有不完
全信息的多指标决策问题的研究已经引起有关学者的重视。例如，对于指标权重
信息不完全的多指标决策问题，文献([7]和[8])中通过引入方案贴近度和方案
满意度的概念构建最优化模型给出了进行方案选择的决策分析；文献[9]中通过
将BARS法、组合赋权法及TOPSIS3法有机结合在一起，提出了一种绩效考评定
量分析方法；文献(n0]和[II])中分别给出了借助软件包求解二次规划方法和
DEA方法来研究这类问题。还有其他的一些方法如离差最大法、虽大加权平方
法([15]，[16]和[17])等。本文将对论文[18]的TOPSIS方法进行改进，并运
用改进后的TOPSIS方法，以房地产行业上市公司财务指标为研究对象分析上市
公司的绩效，并凭借综合指标对上市公司的绩效进行排序。
1 3本文的研究方法及结构框架
1 3 1本文的研究方法
本文在建立了评价房地产上市公司各项目标的指标体系的基础上，获得这些
上市公司的财务数据，通过规范化处理4数据后，基于各企业与理想解和负理想
解之间的距离建立了关于各企业权重的改进模型，进一步求出各目标的客观权
重，再计算各企业与理想解之间的距离，然后根据对应的距离由小到大对各企业
的绩效进行优劣排序。
1．3．2本文的结构框架
本文首先对相关文献进行了回顾，分析了所研究问题的历史与现状。提出了
要研究的问题及其研究意义。第二章介绍了前人的TOPSIS多属性决策方法，据
此提出了新的TOPSIS方法。第三章介绍了上市公司绩效综合评价的指标体系，
并运用新的改进后的TOPSIS模型分析了部分房地产行业上市公司的绩效，并给
出了优劣排序。最后一章对全文进行了总结。
3(逼近)理想解法即TOPSIS法，TechniqueforOrderPreference bySimilaritytoIdeal Solution。
4根据数据类型的小吼进行舰范化处理的方式也不同，且同一种数据町进行不同的规范化处理。
2
第二章多指标决策的TOPSIS法的改进
文献[18]运用改进了的TOPSIS方法对供应商的指标体系进行了评估，该文
利用各指标下不同供应商的属性值关于理想解的距离来区分各供应商的优劣。基
于改进TOPSIS的供应商选择方法可应用于上市公司绩效综合评估中。F面简要
介绍该模型。
2 1基于改进TOPSIS法的供应商选择方法
2 1 1指标类型与属性规范化
指标的类型一般可分为最为常见的效益型指标5、成本型指标6等两种。假设
指标体系由m个企业组成集合A={4，A2，·Am}，由n个指标组成的集台
G={Gl，G2，·G)，由r个决策者组成的决策群体集合E={巨，岛，⋯E}，他们
共同参与决策。若第S个决策者对企业爿．在指标G．下给出的属性值7为
ajj(i=1，2，+，m；j=1，2，⋯，n；s=l，2，一，r)
则关于所有的企业的决策矩阵为
《，。=(。；)⋯
参照文献[12]进行效益型指标规范化：
4i—mmu 口二石2面葡j,J 2=1扣’⋯J21加‘'”‘1’
成本型指标规范化：
召2毒ma两xn；”一口1；’2，⋯，叫。1，2，⋯∥Q’
因而，按照上述公式可以得到第s个决策者的规范化矩阵z。=(z；)⋯。
5效益型指标即指标值越大越好的指标。
6成本型指标则是指标值越小越好的指标。
7此处的属性值指经过量化后的企业产品质量、产品价格、售届服务等指标下的数值
1
2，{。2靛优化模型
假设指标集中各指标的权重wj(j=l，2，⋯，H)组成权重向量
W=(Ⅵ，％，-岷)7，并且满足约束条件Σ叶=l，W』≥O,j=l，2，⋯”。
，2I
嚣决策方案在指标岔下翡瘸链僵与理想解差冥越小，刘说甓蒗决策方案在
这个指标下的效果比较好；反之，如果在攒标G．下决策方案的属性值与理想解
有较大的偏差，则说明该决策方案在这个指标下的效果比较菱。因此，扶决策角
度考虑，决策群体可以寻找所有决燕方案邋近理想解的综合情况来决定各指标的
较重，鼠蔼避一步褥蜀螽供应商与理想解(理怒方案)静距离，然后报据距离的
大小对各供应商排序。
在第s个蕊范亿怒簿z。=Q3i)。。姆=l，2：--,，)孛，英理想辫囱量为
矿+=(#?，乏，⋯z：)。企业(块策方案)4与理想解(理想方案)v+=(i，z：，⋯蠢)的偏
差(距离)定义为：
g(∥)=窆[d(露，z；)，】。=窆[《菇一彳罗，3]，』=l，2，⋯，m；s=l，2，⋯，， (3)
，=t p}
其中，《表示群体中第个，指标下的理想俊，即弓=懋骤{菇}。研(忉表示
第s个决策者评价第f个企业(决策方案)与理想解(理想方案)得到的偏差(蹑
离)。权重向量舻的选撵应该使所有这样的偏差(距离)之和最小。进而构造偏
差函数
rainD(W)=ΣΣg(w)=ΣΣΣ(《-4)2嵋(4)
s#l辟{ j={*}扛}
构造非线性最优化问题
构造Lagrange丽数
， Ⅲ *
rainD(W)=ΣΣΣ(露-4)2巧<5)
twl t=}，；1
s．t．Σw，=2妫≥o，，=l，2，⋯，H
，=l
r m Ⅱ *
F(W，^)=Σ⋯1ΣΣ(z；-4)2嵋+五(Σ叶-1) el，z1 Fl
(6)
关于毗和^求偏导数，并令它们等于零，得到
≮≯=z主s=l氘i=1彬～⋯吖啪，n
LlJ(71式，得到
__c3F(W,2)：宇w，一l：0 (8)
aA 智。
4弋／k(8)式，得到一窆_—三
’1 2ΣΣ(z；
即^ 善高j=l『“。， 81 2ΣΣ(z；一z∥l
j；1 J
代入f91式可知
(9)
(7)
嘉南撼sfliffil_，2『√乩：，⋯，”c11， Σ_FL·ΣΣ(弓一zj)2 l，√=1，2，⋯，”()
户1ΣΣ(z；一z；)2
扫l l=l J
进一步得到多指标群体决策的客观权重向量矿=(Ⅵ，w2，Ⅵ)7。
假设客观权重向量∥=(Ⅵ，W2，⋯‰)7已经求出，则方案4与理想解(理想方案)
之间的距离定义为
B：主主[d(弓，z：)b]‘=窆窆(弓一zj)2嵋(12)
s=l，=l |=I』=I
则按照距离D，由小到大排序，距离越小表明与理想界的偏差越小，则绩效越优，
由此得到各企业优劣顺序。
2 2原方法的进一步改进
上面所述的供应商选择模型中只考虑了企业靠近理想解的距离，但在
磊
TOPSIS方法中我们一般借助多蹦抓决策悯题的“理想解”祁“负理想解”8对待
选项醴进行孺蹿，将蕊壤靠近瓒总解又最远离受理想解雏项秘确定为簸优项露。
若决策方案在指标G。下的属性值与理想解差异越小，则说明该决策方案在
这个指标下的效果比较好：同样，如果在指标G．下决策方察的属性德与负理想
嘏有较大的编差，剿捌榉说明该决策方寨褒这个指标下的散架比较好。因此，我
们可融寻找所有决策方案逼近理想解君远离负理想解的情7兄米决定各指标的权
重，从而进一步得到反映各抉策方案优劣的综合评价值，然厝根据综台评价值的
夫审懿便对各方寨捧序。
在规范化矩阵Z=(％)⋯中，由于进行了式(1)和(2)后的规范化后，易知
zj=l，丐=0，其中=；表示第，个指标的理想指标l，巧=o表示第，个指标的
费理想菹0，J=l，2,--．H m鄹理恕解怨向量为V+=(27，z；，⋯z：)=(1，1，⋯{)，受理
想解向量为V一=(zi，zi，⋯z：)=(0，0，⋯o)。从而决策方案4与理想解(理想方案)
V+=(零，=；，⋯z：)=(1，l，⋯1)的偏差(距离)，(3)变为(3)’式
虿f∥)=Σ[菇(菇，‘)毪]
一主[(《-zj)2wi2] (3)7
，21
=窆[(苟-i)2叶2]，引，2，⋯川。=1∥2～，，
，。l
权重向量矿的选择应该使所有这样的偏差(距离)之和最小。(4)变为(4)’
rainD(W)=ΣΣg(谚
?? (4)
r Ⅲ 月
=ΣΣΣ(磊-1)2嵋，i=l∥2一m；j：l，2，⋯n；r=1w2．s
iz{扣j』=l
即权向量矿是下面非线性最优化问题的解
r m n w
rainD(W) ΣΣΣ嗡一|罗蟛蛙Σ一=l，匕≥O,j=l，五⋯，n (5)
5=l／-I』=l 尸l
另一方面，决策方案与负理想解(负理想方案)V一=(zi，z；，⋯巧)=(o，毡⋯O)
8规范化J香的决策矩桦中，对于所有的方案，缚一个指标下都有个最太值，这个值就是该指标下韵理想解
量理簿瓣静为指撂F肆连赞最小照，
的偏差(距离)定义为
《(∥)=窆p(。；，：j)w，]+=主[(《一z，)2％2]==窆(《叶)2，z=l，2，，m；s=1，2，，r(1 3)
投重向量酽的选择应浚使所有这群的编蓑疆l离)之帮最大。帮
maxd(W)=ΣΣ彰(川=ΣΣΣ《2《，i=l，2，·m；j=1，2，t·n；r=l，2，⋯s
即权向量∥是下面非线性最优化问题的解
maxd(W)=ΣΣΣz；2蟛虹Σw，=l，码>-0，j=l，2，⋯，&04)
综台考虑(5)’秘f14)式，构造下嚣豹两强标最优化问题
maxd(w)}llminD(w)一rΣ％=l，岵≥0 Os)
用线性加权法求解闻题(15)，即构造下面的单目标聚优化问题
minL=丑D(∥)一如烈朗
=窆芝艺f^(％一t)2一五：卉嵋“．宝％：l，吁->0，，：l，2，⋯，。
=窆芝耋[五《H每)+国一五)磊弦r=I”I J；1
一
其中^+如=1。这里^和如分别表示毋(帅和a／w)在这个蜘划问题中的重要
性。
构造Lagrange函数
F(矿，∞2喜善言B(t—zzo)+融一五)亏Ⅳ+五(喜叶一t)(ta)
关予w；帮i求馕每鼗，并令箕等于零，褥魏
掣=：妻缸(H％M一是)z玑一。∽)
掣攀：主妒i：o 08)
8是ie 3
吐1(17)式，锶到w．=一
代入(18)式，得到
z妻孙(t
即Z
÷—————————』L———————一一1：0
Z一-a 2Σ⋯Is=Σl。m[^(1—2勺)+(^一九)z羽
从而得到下面的式子
F——
智窆芝『^(，
，=li=1。
1
2zF)+(丑
窆艺『^(·也，)+(^ (19)
进一步得到多指标群体决策的客观权重向量∥=(Ⅵ，w2，⋯H)7。方案与理想解
和负理想解的综合距离为
‘：^窆q(w)一五窆4(w)：宝宝『^(勺一1)2一九Z，2]W，2，扛l，2，．．m(20)
，=l r#l r=1，=1‘
。
将权重值代入(20)式，计算出综合综合评价值即综合距离，然后按照‘由小到大
进行排序，即距离越小表明绩效越好，由此得到各上市公司的优劣顺序。
可以看出，当^=1，如=0时，‘即为供应商选择模型中的q，即只考虑了
决策方案与理想解的距离最小化问题；当^=o，^=1时，只考虑了决策方案与
负理想解的距离最大化问题；当0<^<1，0<如<1时，该模型综合考虑了上述
两者。
赢一，冱Ⅲ 一。ΣH 一n
。P厶一
第三章房地产行业上市公司绩效实证分析
上市公司的财务报表足上市公司全部重要信息的浓缩反映，而财务指标则是
诊断上市公司绩效的重要工具。我们通过设立反映E市公司绩效的指标体系，并
采用一定的综合评价方法对}：市公司绩效进行综合评价9。
3 1综合评价指标体系的建立
综合考虑我国股市特点和上市公司的实际情况，我们从L市公司的盈利能
力、偿债能力、资产管理能力、成长性、股本扩张能力和主营业务能力这六个方
面反映上市公司的绩效。
第，用丰营业务利润率、总资产利润率、净资产收益率和每股收益4个
指标反映上市公司的盈利能力。它们都是正指标。主营业务是上市公司的核心业
务，是上市公司重点发展方向和利润的主要来源。土营业务利润率越大，则上市
公司主营业务的盈利能力就越强。总资产利润率反映上市公司资产的整体获利能
力。净资产收益率和每股收益反映上市公司股东投资报酬的大小。
第二，用资产负债率指标反映上市公司的长期偿债能力。设立流动比率和
速动比率两个指标反映上市公司的短期偿债能力。它们都是适度指标。经营业绩
良好的L市公司，债务结构应该比较好，长期和短期偿债能力都比较强。
第三，用总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率反映上市公司在资
产管理方面的能力。它们都是正指标。资产管理能力反映上市公司在资产方面的
管理效率，经营业绩良好的上市公司应该具备良好的资产管理能力。总资产周转
率反映资产总额的周转速度，周转速度越快．』l|l|说明上市公司的销售能力越强。
存货周转率反映上市公司在存货方面的管理能力。存货周转越快，说明存货的占
用水平越低，流动性越强，存货转化为现金或应收账款的速度越快。应收账款周
转率反映I二市公司年度内应收账款转化为现金的平均次数，从一个侧面反映了应
收账款流动的速度。应收账款周转率越高，则应收账款的收回速度越快。
第四，用总资产增长枣、主营业务收入增长率和净利润增长率三个指标反
映J一市公司的成长性。它们都是正指标。经营业绩良好的公司应该表现出较高的
成长性。从资产规模的角度来说，上市公司资产总额的多少是衡量上市公司实力
的一个重要指标。总资产的增长速度在一定程度上能体现上市公司的成l殳速度。
主营业务收入增睦率在上市公司成长中也起到举足轻重的作用，它表明公司重点
发展方向的成长性。上市公司的积累、发展以及给投资者的l旦J报，主要取决于净
利润的增加。所以净利润增长率也是考虑上市公司成长性的一个重要指标。
利润的增加。所以净利润增长率也是考虑上市公司成长性的一个重要指标。
9徐困袢等人难《j一市公司经营业绌综合评价展其实证研究》一艾中址秆r详细的州述
9
第五，用每股净资产、每J1殳公积金和每肢未分配利润三个指标来反映h市
公司瓣莛殳本扩张能力。经营韭续好靛上市公司萁_|l曼本扩张麓力氆应该强。
第六，用j三营业务鲜明率指标来反映上市公司主营业务的鲜明情况。该指
标越犬，上赢公司主营业务也就越突出，缀剃能力也裁越有攥证。因此它是正拯
标。
综上所述，上市公司绩效评价的指标体系如表1所示。
裘1上帝公司综合评价指标体系
内容子指标指标计算公式
流动比率流动资产／流动负愤
偿债熊力速动眈率(流动资产存赞)／流动受债
资产负债率负债总额／资产总额
企存货周转率销售成本，平均存货
韭资产瞽瑷能力应收§《款周转销售收入坪均禽收账款
绩勰
效总赞产周转率销售收入，平均资产总额
评总姿产增长率报告期惑资产／蘩麓总资产一l
价成长能力主营业务收入报告期主营业务收入／基期主营业务
指增长搴收入
标一l
体净利润增长率报告期净}Ⅱ润／撼期净利润一1
系每股收益(净利润，平均总般本)×100％
盈翻麓力净资产收益率(净翻滤／平均净资产)x100％
主营业务利润(主营业务利润／主业务收入)x100％
总资产利润率(净稠润／平筠总瓷产)x100％
每股净资产净资产／总股本
股本扩张能力每股公积金资本公积射总般本
每殷来分配利来分配利满／总殷本
润
主营业努鲜明状主营业务鲜明(主营业务剥润一其他业务利润)／利润
况慧额
3．2综合评价方法的确定
在建立了上市公司缋效综合评价指标体系后，需要探讨一下上市公司绩效综
合评徐豹方法，主要包燕土审公司综合评馀数摆数{=羹处理、一生带公司综合译蹬棰雩
指标权重的确定和评价方法的确瓮等。
3．2。{数据秘琰链理
由于指标体系中的量化指标有不同的量纲，为了使这些量化指标值的综合评
定值整绷相一熬．具有可毖性，所以对数据进行标准化或摁范化处理，以消除出
于不鞠舶量纲之阀造成的不可拢骏蚀，使褥备指标数掇具有共同的比较乎台，实
现真实、合理、客观评价企业的日的。数据处理的方法见[12]。
3 2．2掇标投鍪和谭馀方法的确定
主帮公司综合评价蹿辫标投蓬嚣确定方法主要霄簿类：⋯粪是麦观赋投法；
另一类燕客蕊赋投法⋯。主援酸毅法够充分搭现指檬囊赛徐壤的重要牲，但不糍
体现各指标在翅体被评价对象上的实际观察值，一般用于综台评价指标数目比较
少，备指标对练合评价值确定的煎黑性易于区分，并且各指标闻稚关性比较小的
情形下。当备指标自身价值重要性基本相同时，可以采稻客观赋权法。利用各指
标实褥躐察德掰掇供懿倍患董大小泉确定撂撂薛权燕。
在磷究中，关于属性投耋信患确知和瓣性较重来知条件下分射有稳应懿多瘸
性决照的决策方法，在上市公司的绩效综合评价中，我们可根据具体纳权重信息
情况选撵适当的多属性决簸方法。
3．3詹域产{亏她上毒公羽绩妓实谜分摄
本文选取在上市公司中较有代袭性的板块——房地产板块，分析改进了的在
其中的运用。为耗反酸该扳块的实际清糯，本文良黢市波动捐对较为蠢常的2003
年{2弼3l霸的数据为参考集，数据采集蠡泼南证券公司霹站“，傻瓣了奉文建
立的指栝体系中麴5项指标。由于选取豹数掇为上市公司确定∞财务指标，则在
这个实谨分析中不存在决策者构成豹决策群体和不阉决策耆的不同决策簸阵，即
相当于模型中的，=1。
以43个艨地产行婕土市公溺为骈究辩象，选释总资产、挣年l润、存货周转
率、主营韭务举』润率、净资产收益率为评价辫标，其中这5磺搔标筠满予效益搿
指标，即摆标馕越太越好。鍪指橼德谗徐谯翔驸表t赝示，遴～步褥到翩始矩黪，
如驸表2辑示，其中深度驸影部分麴数字为该指标下的最大谯，较浅阴影部分躲
数字是该指标下的最小值。
出祷至《怒范评价矩阵，如隆寝3所示。
l
令^=也=去，表泳q(w)和西(帅同等煎要。根据规范化决策矩阵的数据，
Z
代入擂椽权重公式f19)。
得到各指标值的最优权重向蹙为：W=(O．0995，0．0890，0．0713，0．5600，0．1801)
‘竺婴赋枚法是根攒各指标自身价值的重襄怿来确定备指标的权重。客观斌权悬挂榴释指标的实际观察值
所提供胸错息量泉确定筹指标的权攫。“i蚺垫酗煞盐滟照簦蝤妪趁塑趟蜜睡逝。
”
将各指振澍痰豹矮往指标投重l弋入到练合评徐馕公式(20)，撂刘
tg=l，2，⋯43)瓣毽，麴戮表4掰示。
翅瑟，根掘各上市公嗣与理想麟耱受理想解之闽黪距裹，透过综合考虑上拳
公司舄理想瓣鲢鼯蔫最，j、化闫瑟班致与负璎想瓣匏距鸯最大佬焖题，将综合译{；}
值dI小到大进行排序，即得到上市公司的绩效优劣顺序。根据排序结果，绩效最
优的楚中国西贸，其次楚上实发展。其他薄名如跗裘4最后一≯《所示。
第蹒耄总绥与展望
本文建立了房地产{i韭上市公司绩效谱估的指标搏系静}关于该行避上市公
司绩效评价的改进TopSIs模型，利用各指标下不同上市公司的属性值关于理想
解和负理想解之间的距离来区分备上市公词的绩效。通过收集房地产行业上市公
司的辩务数掇，穰用本文t—p酶模鬻进行计箨，褥到了评徐结论，绩效最好嚣蔗中
国国贸，其次是上实发腱，绩效最差的是天地源。
本文运用改进了熬TOPSIS方法进行』二声公司的续效评{鑫思路清楚，计算麓
单，操作性强，在目前的上市公司绩效评估中应用尚少，以“上市公司”和“绩
效分丰厅”为关键词在中围期刊全文数据库中检索，还没有以多指标属性决策分析
方法磷究上京公司绩效鹋文章。潴着TOPSIS模鼙的不断发展，诺信箕程上市公
司绩散评估这～领域将有广泛的成用。
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企业
证券名
l 万科向
2 潦宝安白
3 ST深物业
4 沙河股份
5 濂宝值A
6 光彩建设
7 金融街
8 值大地产
9 银基发展
lo 流开挂
1l 世纪中天
12 莱茵置业
13，阳光股份
附表1 2003房地产上市公司原始财务数据表
指标1
总赍产(千)
15849791
4853904
247'9826
0a677T
1903靳g
330Tel4
4483885
55235l
2239030
5832S4
1458357
75662i
2353376
14 倍特高新1939697
15：名流置业1188549
16+渤海物流17d,4S92
1T，华发股份155717'49
18 t空港股份611472
19 l新疆城建1249222
20 广建5 29597'5
2I；中国国贸4501809
22 l浙江东日50687'4,
23 4中恒集团1852d,12
12加8
8492
1T1T2T
?'530
—
11488
天地源
36 中华企业
37 珠江实业
38 利亮股份
39 上实发展
40夭创置业
4l 世茂股份
42 新湖创业
43 亚慕集团
，臻癣指栎4 指标5
煮篡周转警主营业棼利润率；争资产收益率
0 23 30 10
0 25 31 82
0 20 34 91
0 28 25 65
0 38 5l 03
0 19 19 86
0 2S 32 81
0 64 36 02
0 26 19 52
0 28 36 43
0 12 30 7T
0 21 25 46
0 06 27 34
0 31 40 35
Ig 23 40 D2
0 32 33 83
ID 34 22 45
0 80 36 T5
^⋯⋯一
0 88 18 0T
0 38 42 80
23 86 55 62
0 45 2T 74
0 44 。40 98
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0 14
0 33
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0 14
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40 TT
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41 62
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56 08
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31 90
28 49
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13 58
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掰寸表3规范化后的决策矩阵
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2 0 2997 D131775 0 0105 0 4326 0 0714
3 0l《蹲0蒋％0 0∞{：0．※9 0 3锚8
4 0 0534 0 020i 0 01l-f 0 288 21 0 2钟2
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S 0 20i2 tl 0443 0贼0ls2e ； Oi∞9
0 2馆l 0{唾23 0 0105 O 4s58 ； 0髓∞
8 0 0257 0f1812 0 0268 0 5309 0 8302
9 O 1332 8 1137 0 0109 01450 O 2992
i0 8 0277 e 0195 0 0i1T 0 5tlY5 0《8镐
iI 0 0841 O 0026 0 0050 0 4∞1 t O 0967
12 0 03姻0 009Z 0 00811 。0 2839 0 3500
13 8 i《敝0．。。gs 813025 0 02筠￡i搐2
i4 0114l 0 00115 O．0130 ； 0 6321 0103l
1S 0 0663 01151 O 0096 0 6244 0 5'r09
15 01131"／ O∞S7 0 O 124 O 4797 O l㈣
lT 0∞。唾0∞∞ O 0142 0 2i3s 0．2鼋30
18 0 0295 0 0609 0 0335 0 5479 0 4063
’
19 O[1701 O 022i 0 0359 O illl O 1742
20 0 e∞《8爨13 0 elSe 0 5※ 0 88S9
2i 0 2TT3 0 4I艄1 0000 0∞。2 0 4389
22 0 022B 0 o。89 O．0189 0．1$56
23 0．1085 8 8i88 8 0184 0 54鹊8．18托
24 01995 O 0007 O 0059 0 3218 0 052I
25 0 0826 0 0400 0 2404 O 2010
O．35S2 O。2淞0 00e5 O，297s O．∞S7
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28 0 0000 O 00∞ O 0348 0 16∞ 0 0∞0
29 0 0802 O 0048 0 0142 O．趁83 0 10e2
30 0．16s8 0 0§S8 §0鸵l 0，《翳} 8．1黼8
3l 0卸5l 0 3831 0 0034 0 6384 0．48n
0 2T32 0 04S8 0 02TT 0 2533 01028
2．3 e 2188 D 0S77 0 e8￥l O《∞i 0．：t57S
34 0 601q 1．0000 0 00se 0 6420 0t383
35 01385 0 0721 0 0138 0 0000 0 1806
O 42i8 0i217 0 0042 O 6618 O 2∞4
珂0．。唾78 0∞12 0∞ 0 7542 0lS《3
38 0 0706 0 0。02 O 0084 0，?0tl 0 Oq32
39 0 6S0 O 0B觚0。0013 l∞00 01989
48 e 0始3 0．∞22 0．o。59 0 8融6 8《鬟啦
41 0 142 0 2T68 0 0000 0 0"4 ， l 00∞
42 088 0 0283 0 0025 0 4345 0 50S0
【o钎0．2lS3 e．昶田0 3548 0 2嚣84
8．日口9S O．0#90 0．8T13 O S600 0．180l
附袅4额方法诳份聪的缝果表
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