对外经济贸易大学
硕士学位论文
个人住房消费贷款风险及防范措施
姓名：康静
申请学位级别：硕士
专业：金融学
指导教师：吴青
20050401
1
个人住房消费信贷的风险与防范措施
论文摘要
本文从工作实践入手首先分析了现存的个人住房消费信贷风险因素及特
点在此基础上提出自己的观点和看法最后本文指出了银行开展个人住房消费
贷款的风险防范措施探讨了个人住房消费贷款业务与信托证券保险等其他
金融产品结合使其社会化实现个人住房消费贷款的风险转移增强商业银行整
体抗风险能力的发展趋势
首先通过数据说明住房消费信贷规模在不断扩大各项宏观调控政策以及
各银行为争夺市场大力拓展业务使这项业务中的风险开始慢慢凸现引入需要
对个人住房消费贷款风险加以研究和防范
住房消费信贷规模地不断扩大使这项业务中的风险开始慢慢凸现尤其是
在目前房地产市场日趋饱和高房价和高空置率的双高现象并存房价上升
和房租下降剪刀差日益扩大泡沫论争论有增无减国家已采取多种宏
观紧缩政策对房地产行业限制的环境下对于银行按揭贷款业务的风险更值得
我们加以研究和防范
其次分析了影响个人住房消费信贷风险的四个直接因素这四个因素是
1 借款人的信用风险
我国目前尚未建立起一套完备的个人信用评估个人资信调查及个人破产
制度银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段加之个人收入的不透明和个
人征税机制的不完善银行难以对借款人的财产个人收入的完整性稳定性和
还款意愿等资信状况做出正确判断
2 假按揭的风险
采取欺诈的手段利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款从而达到
套取银行信贷资金的目的这种虚假按揭风险已经成为商业银行个人住房消
费贷款的最大风险虚假按揭的主要手段概括为交易行为虚假一房多售高
价套贷售后包租
2
3 由于房屋纠纷产生的风险
我国的住房消费主要采取购买期房的消费方式因此一旦借款人与开发商就
所构房屋发生矛盾极有可能导致采取以拒付贷款的方式对开发商施加压力
这是导致借款人发生群体性的违约不还款的重要因素项目纠纷案多发生于四种
情况延期交房变更规划物业管理问题产权证不能取得风险
4 银行的操作风险
由于国内商业银行缺乏消费信贷方面的管理经验尚未形成一套完善的管理
制度操作手段相对落后加上从事消费信贷业务的人员紧网点少往往不能
做到每笔贷款的审查都与借款人当面调查核对同时贷后的监督检查又跟不上
一旦发现风险不能及时采取补救措施致使住房消费信贷的潜在风险增大商业
银行贷款的操作风险主要有人员道德风险贷款审查风险和贷后管理风险
再次对影响住房消费贷款风险的间接因素进行了分析主要包括法律不建
全抵押物难以处置利率管制流动性风险
1 法律不健全
发展消费信贷个人信用制度的建立是重要基础而我国个人信用制度个
人破产制度等尚未建立在实际司法过程中保护借款人正常生活而忽视银行
债权法律保护的现象时有发生也给风险防范造成了一定的负面影响
2 抵押物难以处置
由于我国消费品二级市场尚处于起步初创阶段交易秩序尚不规范交易
法规也不完善各种手续十分繁琐交易费用偏高导致银行难以将抵押物变现
3 利率管制
由于目前我国利率尚处于管制阶段商业银行无法通过差别定价的贷款策
略增加对高风险客户贷款的风险贴水从而不能有效地降低消费贷款的平均损
失率
4 流动性风险
3
个人住房贷款贷款期限比较长 金额较大客户分散可商业银行的负债期
限相对较短从而形成短存长贷的格局使资产负债期限结构不匹配流动
性风险显著上升
第四部分指出面对住房消费信贷的发展过程种出现的各种风险商业银行急
需建立一套防范消费信贷的风险管理体系制定行之有效的风险防范措施
1 逐步建立全社会范围的个人信用制度
建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费信贷风险的前提保证
2 建立科学的个人信用评价体系
在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上各银行应根据自身业务特
点和发展战略制定具体的个人信用评价体系以此作为放贷的基本标准使之从
源头上发挥防范信贷风险的作用
3 定位恰当的目标客户群
选择风险低潜力大信用好以购房自住为目的的客户群是银行防范消费
信贷风险的重要工作银行对重点客户应加大营销和调研力度在促进业务发展
的同时有效降低贷款的预期损失比率
4 有效防范开发商的经营风险和骗贷风险
5 建立银行内部消费信贷的风险管理体系
从跟踪监控入手建立一套消费信贷风险的预警机制进一步完善消费
贷款的风险管理制度从贷前调查贷时审查贷后检查几个环节明确职责规
范操作强化稽核的再检查和监督
结论部分提出了本文的研究结论为了使个人住房消费贷款贷款业务健康发
展个人住房消费贷款的发展必将与信托证券保险等其他金融产品结合使其
社会化实现个人住房消费贷款的风险转移增强商业银行整体抗风险能力
1 实现住房消费贷款证券化提高住房信贷的流动性
4
商业银行将其持有的住房信贷资产按照不同地域利率期限等方式形成
证券组合出售给政府成立的专门机构或信托公司由其将购买的贷款组合经担
保和信用增级后以抵押担保证券的形式出售给投资者
2 进一步完善住房贷款的担保制度
一是建立和完善政府担保制度充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用
二是建立和完善住房金融二级市场充分发挥社会保险基金与住房金融组合
的支持作用
三是发展抵押贷款证券化推动住房贷款风险分摊的社会化
3 将个人住房贷款与保险结合起来
借鉴国外经验将个人住房贷款与保险公司的有关险种产品组合起来运作
4 实行浮动贷款利率
个人住房消费贷款业务已经成为各银行新的利润增长点并对改善银行的资产结
构和资产质量起到了积极作用因此商业银行在建立防范消费信贷的风险管理体
系制定行之有效的风险防范措施的同时应该积极拓宽思路学习国外先进经
验积极推动资产市场化的进程完善住房贷款的担保制度实现信贷产品与保
险产品的结合放开个人住房贷款的利率限制实现个人住房消费贷款的风险转
移增强商业银行整体抗风险能力使个人住房消费贷款业务健康发展
1
The risk individual housing loans and it’s preventive measures
The ever-growing individual housing loans are not at risk occasionally. Increasing saturation
of real estate market, coexistence of high prices and high vacancy rate, enlargement of scissors
gap between increase in housing price and decline in rental, controversy over the foam theory and
the governmental deflation macro-policy aimed at controlling the real estate industry are more
contributed more to the risks above-mentioned. Therefore, it is of necessity for us to perform
in-depth studies so as to formulate preventive measures to deal with the risks incurred by
mortgage loans.
1. Risk factors inherent in individual housing loans
(1)Credit risk of debtor
In China there is no a complete system in which the individual credit assessment, individual
credit survey and individual bankruptcy are dealt with. Banks have difficulties in correctly
evaluating such credit statuses as integrity, stability of private property and incomes, willingness
to repay the loans they obtained, for they are lack of effective means to inquire and survey the
debtors’ credit, with the non-transparency of income and incompleteness of individual income
taxation mechanism in view.
(2) Operational risk of developer
The high profit in real estate industry are still drawing enterprises into it in quantities, which
makes it possible that the risk of individual housing loans are resulted from the operational
risk of developer that are represented mainly by:
1. deficiet of project capital
2. risk of incapability to complete the project on schedule
3. risk of house sales
4. risk of project dispute
5. risk of failure to obtain ownership certificate
(3) operational risk of bank
2
The following characteristics of the commercial banks at home contribute to the growing
potential risks: 1. lack of both experiences in managing consumption loans and complete
management systems, 2.lagging operational means and shortage of staff engaged in consumption
loan in fewer service networks which make it impossible to verify every loan in the face of debtor,
3.the incompetent supervision after releasing loans and failure to take effective measures to
remedy it in time after finding out a risk are more contributed to the potential risks.
Operational risks in commercial bans are mainly staff morality risk, loan verification risk
and after-loan management risk
(4) Law risks
For consumption loan, the establishment of individual credit system is of fundamental role,
however, the individual credit system and individual bankruptcy system and so forth have not
been set up yet. It is frequently seen in judicial practice that the normal lives of debtors are
protected while the creditors’ rights are ignored, which pose negative impact on the risk
preventions to a certain extent.
(5) Risk of mortgage disposition
Banks find it difficult to refund by selling mortgages, for the secondary market are still
undergoing its inception with under-normalized transaction system, imperfect legal system,
lengthy and numerous procedures and transaction fees.
(6) interest risk
Commercial banks are unable to provide the high risk customer with risk premium by
differential pricing while reducing the average loss of consumption loans effectively.
(7) mobility risk
3
Individual housing loan is characterized by long term, large sums and scattered customers,
but the term of banks being in red are comparatively short, which presented a such situation of
“short deposit vs. long loan”, making equity-debt term out of line with their structures and
increasing the mobility risks.
2. Preventive measures on individual housing loan
Facing to the various risks present in the developing course of housing loans, it is necessary
for commercial banks to set up a complete risk management system and formulate effective
measures to safeguard them from the risks incurred by housing loans.
(1) Gradually establishing an all-society individual credit system
Establishment of scientific and effective individual consultation system is prerequisite for the
banks to control the consumption loan system.
(2) Based on the establishing of an all-society individual credit system and credit archives,
the banks is bound to formulate their specific individual credit system by giving their
consideration to their business features and strategy for development in such a manner that
the system may be used as the criterion of releasing loans so as to play a fundamental role in
preventing housing loan risk.
(2) Well-oriented target customer group
Choice of customers with low risk, great potential and reputable credit and aim to purchase
house for themselves is the centerpieces of banks’ tasks to prevent the consumption loan risk. It
is necessary for banks to intensify marketing and survey, aimed at speeding up their business
and reducing the estimated loss rate of loans.
(4) Effective prevetion of operational developer and loan fraud
1. prevention of developers’ operation risk
4
2. prevention of completion risk
3. prevention of fraud mortgage
(5) Establishment of internal risk management system of consumption loan
Proceeding with tracking and monitoring, A complete warning mechanism of consumption
loan risk is to be set up to perfect the risk management system of consumption loan, clarifying the
responsibilities in terms of such steps as pre-loan survey, verification during loan and after-loan
check with standardized operation and recheck and supervision intensified.
(6) implementation MBS to enhance the mobility of housing loan
Commercial banks formulate negotiable portfolios out of their housing loan assets they are
holding according to areas, interest and terms , then sell out them to specialized entity and trust
companies organized by government, they will have them mortgaged and enhance the credit of the
loan portfolios before sell out to investors in the form of MBS.
(7) further perfecting mortgage system of housing loan
in the first place there are establishing and perfecting governmental mortgage system,
providing the support of government to housing consumption loan. Next to it is establishing
and perfecting secondary financial market to give the social securities funds and housing
financial portfolio a full play. The last is to implement MBS, dividing the risk of housing
loan among all social groups.
(8) combination of individual housing loand and social secureties
viewing the experiences aboard ,carry out the operation by combing individual housing loan
and variety of insurance companies.
(9) implementation of floating interest and interest penalization for repayment in advance.
1
个人住房消费信贷的风险与防范措施
提要个人住房消费贷款是指用银行信贷资金向在中国大陆境内购置住房的自然
人发放的个人贷款虽然在国内操作时间不长但是对改善商业银行的资产结构
和资产质量提高人民的生活水平推动中国经济的高速发展发挥了重要作用
然而个人住房消费贷款的风险也慢慢凸现严重影响了商业银行的利益本文从
工作实践入手首先分析了现存的个人住房消费信贷风险因素及特点在此基础
上提出自己的观点和看法最后本文指出了银行开展个人住房消费贷款的风险防
范措施探讨了个人住房消费贷款业务与信托证券保险等其他金融产品结合
使其社会化实现个人住房消费贷款的风险转移增强商业银行整体抗风险能力
的发展趋势
引言
随着经济的发展和消费结构的升级换代居民的消费方式也在同步发生变
化由自我积蓄型滞后消费转变为信用支持型提前消费进入消费信用
化时代商业银行在传统的工商企业贷款业务的基础上为适应日趋激烈的银行
业竞争和满足消费者的需求而发展了住房消费信贷业务中国的个人住房贷款业
务始于1992 年1997 年以来迅猛发展截至2003 年全国个人住房贷款余额
高达12000 亿元个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的比重已由1997 年
的0.39 上升到2003 年的9.27 同时国内大多数商业银行的个人住房贷款
坏账大都控制在2 以下1 数据表明住房消费信贷业务已经成为当前商业银行资
产类别中质量最高盈利最有保证的贷款品种之一也是商业银行效益的重要增
长点
住房消费信贷规模地不断扩大使这项业务中的风险开始慢慢凸现尤其
是在目前房地产市场日趋饱和高房价和高空置率的双高现象并存房价上
升和房租下降剪刀差日益扩大泡沫论争论有增无减国家已采取多种
宏观紧缩政策对房地产行业限制的环境下对于银行按揭贷款业务的风险更值
1数据来源中国人民银行统计报告
2
得我们加以研究和防范
一 个人住房消费信贷风险的直接因素
个人住房贷款业务风险的直接因素主要有借款人的信用风险虚假按揭
风险由于房屋纠纷产生的风险及商业银行贷款的操作风险
一借款人的信用风险
商业银行对消费者信用的把握决定了消费信贷的开展程度在美国消费信
贷之所以成为人们乐于接受的消费方式除个人信用制度比较健全外银行有周
密完备的信用网络借助于网络等现代化管理手段建立了一整套信用消费管理
体系银行和商家通过网络可及时了解消费者的信用情况因而能够迅速确定能
否向消费者提供贷款美国消费者到银行申请按揭购房银行职员立即将他的
社会安全保险号码输入电脑查询以往的消费贷款有无不良记录查实能按
时还款后立即通知房地产开发商可以为其选房2
而我国目前尚未建立起一套完备的个人信用评估个人资信调查及个人破
产制度银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段加之个人收入的不透明和
个人征税机制的不完善银行难以对借款人的财产个人收入的完整性稳定性
和还款意愿等资信状况做出正确判断一般来说银行方面只了解贷款申请人的
一些普通资料如在什么地方工作从事什么职业性别年龄等对于申请人
的实际收入信用状况就不那么容易了解了并且普遍存在国营企事业单位开出
的收人证明往往偏低私营企业开出的收人证明往往偏高银行无法确切计算和
查证贷款申请人的实际收入水平增加了住房消费贷款的风险
通过分析借款人的购房动机可将购房人分为自住型投资型投机型三类
这三类借款人的信用风险又呈现出不同的特征
1 自住型借款人风险对于自住型的购房人其购房目的是从无到有
或以小换大以旧换新以远换近完全是为改善住房条件因此其还款
2 程虎著美国发展消费信贷的经验及其启示载于新金融2 0 0 3 年第7 期
2
得我们加以研究和防范
一 个人住房消费信贷风险的直接因素
个人住房贷款业务风险的直接因素主要有借款人的信用风险虚假按揭
风险由于房屋纠纷产生的风险及商业银行贷款的操作风险
一借款人的信用风险
商业银行对消费者信用的把握决定了消费信贷的开展程度在美国消费信
贷之所以成为人们乐于接受的消费方式除个人信用制度比较健全外银行有周
密完备的信用网络借助于网络等现代化管理手段建立了一整套信用消费管理
体系银行和商家通过网络可及时了解消费者的信用情况因而能够迅速确定能
否向消费者提供贷款美国消费者到银行申请按揭购房银行职员立即将他的
社会安全保险号码输入电脑查询以往的消费贷款有无不良记录查实能按
时还款后立即通知房地产开发商可以为其选房2
而我国目前尚未建立起一套完备的个人信用评估个人资信调查及个人破
产制度银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段加之个人收入的不透明和
个人征税机制的不完善银行难以对借款人的财产个人收入的完整性稳定性
和还款意愿等资信状况做出正确判断一般来说银行方面只了解贷款申请人的
一些普通资料如在什么地方工作从事什么职业性别年龄等对于申请人
的实际收入信用状况就不那么容易了解了并且普遍存在国营企事业单位开出
的收人证明往往偏低私营企业开出的收人证明往往偏高银行无法确切计算和
查证贷款申请人的实际收入水平增加了住房消费贷款的风险
通过分析借款人的购房动机可将购房人分为自住型投资型投机型三类
这三类借款人的信用风险又呈现出不同的特征
1 自住型借款人风险对于自住型的购房人其购房目的是从无到有
或以小换大以旧换新以远换近完全是为改善住房条件因此其还款
2 程虎著美国发展消费信贷的经验及其启示载于新金融2 0 0 3 年第7 期
3
意愿较强 通常不会超能力借款因此这类借款人的主要风险在于意外变故导致
无法还款如突患重大疾病突然亡故突然失去经济来源等等
2 投资型借款人风险
投资型购房又分为自用型和租赁型两种自用型的情况多为自己购房租给自
己公司用以租金抵月供10 15 年贷款还清后即可获得一份固定资产租赁
型的情况较多即用按揭贷款买下房产后出租以租金还月供待最终还清贷款后
即可获得一份房产和稳定的房租收入
无论上面哪种类型风险都在于如果购房人租金收益抵不上贷款月供将造
成还款意愿下降从而形成银行风险
3 投机型借款人风险
由于有银行按揭贷款业务的存在使购房人的购房能力在短期内可扩大5
倍即首付20 万元即可购买100 万元的房子为投机人提供了资金后盾据报
道3 上海某借款人从银行获取按揭贷款7000 多万元购房128 套具有明显的
投机因素然而低买高卖的赚钱方式在房价节节上升的时期是有利可图的
而在房市饱和时期则面临极大的风险因此银行对于一人购买多套房产的炒家
务必加以限制
二 虚假按揭的风险
我国的个人住房消费贷款普遍采取在建设过程中销售期房的做法由于销售
行为在楼盘建设过程中就完成了因此开发商大量依靠按揭回款进行项目资金投
入但是随着全国楼市已进入饱和的买方市场楼盘间竞争加剧销售回款不畅
的开发商为偿还银行开发贷款股东垫款拖欠的工程款等极有可能铤而走险
采取欺诈的手段利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款从而达到套取
银行信贷资金的目的这种虚假按揭风险已经成为商业银行个人住房消费贷
款的最大风险虚假按揭的主要手段概括为
1 交易行为虚假
开发商以其员工或关联人员身份证或以招聘为名获取应聘人员的资料或
花钱购进中介公司的客户信息做成按揭贷款的申请材料而且20 首付款由
3 人民银行案例通报
4
开发商垫付 即可获得银行80 按揭款假设每笔贷款金额为50 万元一个楼
盘只要做出200 笔假按揭开发商就能轻松搞到1 亿元资金以此类推由于在
假按揭中开发商对于房屋既是卖家又是买家他们期望以假按揭方式先套取资
金如果今后房子能陆续销出再逐步以收取的房款置换出假按揭资金偿还银行
如果销售发生困难则银行风险巨大另外假按揭中还有一个重要的特征是几
乎所有假合同的价格都高于当时的市场价目的就是为了多套资金少交首付
2 一房多售
由于在房屋销售中存在先付后收的特点即购房人在付完款后要等一年
半载才能收房因此在没有强制性公示制度的情况下一套住房是否已售出无人
对开发商进行监管开发商可采取一房多售的方式有要求购房人都足额交付现
金而一套房重复收了几份房款只有销售人员知道一套房卖给两个人其中一
个缴纳足额现金另一个以按揭贷款方式付款购房人都难以发现房子是否已卖
出等到实际收房时开发商已人去楼空卷款而逃
3 高价套贷
典型的做法是正常销售价为每平米8000 元的房子开发商和购房人串通
后签假合同虚报高价至10000 元向银行出具虚报的20 首付款证明后从银
行多骗得每平米2000 元的房款银行实际承担了每平米8000 元100 的房款风
险每套100 平米的房子银行要多放款20 万元如果是100 套房子则可多套
出银行2000 万元资金多套出的资金不是被开发商占用就是被购房人按事前
与开发商谈好的条件转用于经营使用
4 售后包租
有的开发商为了尽快售房向投资型的购房人开出了诱人的条件即房子售
出后由开发商以较高的回报率包租若干年并由开发商垫付20 40 首付款
更有甚者开发商为增加其包租的可信度还可提供虚假的已带租约的售房合同
银行放款后开发商以羊毛出在羊身上的方式用一次性获得的贷款资金以细
水长流方式用于分期偿还银行贷款但当其难以为继时在虚假租约或虽为真租
但租金抵不上房贷月供的情况下借款人必然会以种种借口不还款由此使银行
出现风险
三由于房屋纠纷产生的风险
5
我国的住房消费主要采取购买期房的消费方式 因此一旦借款人与开发商就
所构房屋发生矛盾极有可能导致采取以拒付贷款的方式对开发商施加压力
这是导致借款人发生群体性的违约不还款的重要因素项目纠纷案多发生于四种
情况
1 延期交房
开发商如果无法按期完工就无法按期交房也有由于交房质量没有达到楼书
标准存在更改设计质量问题甚至安全隐患导致业主们集体拒绝收房而造成
银行信贷资金的风险从现实中看导致这种完工风险的原因主要有1 开发
商资金不足而拖欠工程款2 建筑合同执行纠纷3 特殊事件如2003 年
SARS 灾难影响
2 变更规划
开发商虽然按时交付但偷换概念在原设计中的绿地上另盖新楼遮挡原楼的
视线或阳光或将小区内会所擅自出租或将原承诺的小区配套设施另改它用如
小学改为娱乐场所使业主有受骗的感觉为维权而拒付房贷
3 物业管理问题
由于物业管理令业主不满意如服务不到位乱收费等使借款人也可能会迁
怒于银行
4 产权证不能取得风险
开发商擅自变更规划如超规划建设等原因致使项目无法取得房屋所有权证
导致业主迟迟不能取得房产证而拒绝偿还贷款
四商业银行贷款的操作风险
由于国内商业银行缺乏消费信贷方面的管理经验尚未形成一套完善的管理
制度操作手段相对落后加上从事消费信贷业务的人员紧网点少往往不能
做到每笔贷款的审查都与借款人当面调查核对同时贷后的监督检查又跟不上
一旦发现风险不能及时采取补救措施致使住房消费信贷的潜在风险增大
商业银行贷款的操作风险主要有人员道德风险贷款审查风险和贷后管理风
险
1 人员道德风险
6
主要是指银行贷款经办人员不能按照规章制度严把贷款各个风险环节导致
贷前调查不真实误导审批人审批不符合放款条件时发放贷款放款后不能及
时落实担保手续等更有甚者个别经办人员知法犯法内外勾结故意伪造相
关材料骗取银行信贷资金
2 贷款审查风险
经办人员风险意识不强警惕性不高对借款人的真实身份收入情况家
庭状况等相关情况了解不详对相关材料的真实性合法性审查不严流于形式
对有瑕疵的材料没有认真调查核实有的银行为了扩大市场份额采取竞相降低
贷款人首付款比例或者放松贷款人的审批条件一味简化手续埋下了风险隐
患
另一方面由于没有一个完善的社会信用体系贷款审查手段单一对个人
的信用调查仅仅依赖借款人提供的身份证明及单位开具的收入证明等对借款人
的资产负债状况社会活动及表现有无违法记录有无失信记录等情况缺乏正
常程序和渠道进行征询导致银行和客户之间的信息不对称同时银行间信息沟
通不畅银行对借款人情况的了解十分有限加上全社会没有形成讲信用的风气
这就导致有的借款人伪造收入证明或者用一份收入证明在不同的银行同时贷
款甚至到异地银行贷款而银行对这些情况无法核实导致贷款风险加大
3 贷后管理的风险
大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理参照工商企业贷款的贷后管理
模式要求对每笔贷款定期检查报告而个人住房贷款具有单笔金额小数量
多客户分散等特点随着住房消费贷款业务的扩大和飞速发展一个行往往有
成千上万个客户客户数量远远大于公司类贷款客户数量如果沿用公司类贷款
的贷后管理办法根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况当可能出
现风险时银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生
二 个人住房消费信贷风险的间接因素
6
主要是指银行贷款经办人员不能按照规章制度严把贷款各个风险环节导致
贷前调查不真实误导审批人审批不符合放款条件时发放贷款放款后不能及
时落实担保手续等更有甚者个别经办人员知法犯法内外勾结故意伪造相
关材料骗取银行信贷资金
2 贷款审查风险
经办人员风险意识不强警惕性不高对借款人的真实身份收入情况家
庭状况等相关情况了解不详对相关材料的真实性合法性审查不严流于形式
对有瑕疵的材料没有认真调查核实有的银行为了扩大市场份额采取竞相降低
贷款人首付款比例或者放松贷款人的审批条件一味简化手续埋下了风险隐
患
另一方面由于没有一个完善的社会信用体系贷款审查手段单一对个人
的信用调查仅仅依赖借款人提供的身份证明及单位开具的收入证明等对借款人
的资产负债状况社会活动及表现有无违法记录有无失信记录等情况缺乏正
常程序和渠道进行征询导致银行和客户之间的信息不对称同时银行间信息沟
通不畅银行对借款人情况的了解十分有限加上全社会没有形成讲信用的风气
这就导致有的借款人伪造收入证明或者用一份收入证明在不同的银行同时贷
款甚至到异地银行贷款而银行对这些情况无法核实导致贷款风险加大
3 贷后管理的风险
大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理参照工商企业贷款的贷后管理
模式要求对每笔贷款定期检查报告而个人住房贷款具有单笔金额小数量
多客户分散等特点随着住房消费贷款业务的扩大和飞速发展一个行往往有
成千上万个客户客户数量远远大于公司类贷款客户数量如果沿用公司类贷款
的贷后管理办法根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况当可能出
现风险时银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生
二 个人住房消费信贷风险的间接因素
7
个人住房消费信贷风险的间接因素主要包括法律不建全 抵押物难以处置
利率管制流动性风险
一法律不健全
发展消费信贷个人信用制度的建立是重要基础而我国个人信用制度个
人破产制度等尚未建立在实际司法过程中保护借款人正常生活而忽视银行
债权法律保护的现象时有发生也给风险防范造成了一定的负面影响最近高法
新颁布的规定2 已从2005 年1 月1 日开始实施对于借款人生活所必需的居住
房屋人民法院可以查封但不得拍卖变卖或者抵债这项规定对银行通过处
置抵押房产收回违约贷款将产生重大不利影响
二抵押物难以处置
一旦借款人发生违约银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源而
抵押物能否顺利足额合法地变现就成为银行化解资产风险的重要环节由
于我国消费品二级市场尚处于起步初创阶段交易秩序尚不规范交易法规也不
完善各种手续十分繁琐交易费用偏高导致银行难以将抵押物变现影响了
银行消费贷款的健康发展随着消费贷款规模的扩大和抵押贷款的增加这类问
题将会变得更加突出现阶段我国住房一二级市场很不完善政策上要求对
大量非商品房产进行商业信贷支持而一旦购房人无力还贷这些非商品房产抵
押又无法进行过户转让银行很难得到充分的处置权贷款抵押形同虚设
三无法采取不同的利率定价
个人住房消费贷款的一个显著特点是客户分散且数量大客户风险状况存在
显著差异因此对不同客户群应采取不同的利率定价以实现贷款风险收益的
最大化但由于目前我国利率尚处于管制阶段个人住房消费信贷缺乏相应的风
险补偿机制商业银行无法通过差别定价的贷款策略增加对高风险客户贷款的
风险贴水从而不能有效地降低消费贷款的平均损失率
四流动性风险
2 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封 扣押冻结财产的规定法释[2004]15 号
8
资产证券化将不具备流动性的贷款转化成为具有流动性的资产 有利于提高
商业银行资产的流动性缩小商业资产和负债在期限和流动性方面的差距而个
人住房贷款贷款期限比较长金额较大客户分散可商业银行的负债期限相对
较短在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情形下银行无法通过资产证
券化等方式建立融通长期资金的渠道从而形成短存长贷的格局使资产负
债期限结构不匹配流动性风险显著上升
三 个人住房消费贷款的风险防范措施
面对住房消费信贷的发展过程出现的各种风险商业银行急需建立一套防范
消费信贷的风险管理体系制定行之有效的风险防范措施
一 逐步建立全社会范围的个人信用制度
建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费信贷风险的前提保证目前各
个银行都非常重视客户个人信息资料库的建设将分散在各部门保存的客户信息
资料集中起来建立全行性个人客户信用数据库资料包括个人身份信息存款
记录贷款记录履约记录等使每个客户都有相对完整的信用记录同时
北京市银行业协会已联合在京银行建立了个人消费贷款黑名单制度对于恶意欠
款借款人进行通报建立了各金融机构之间的信息互享制度第二步中国人民
银行正在牵头建立个人征信系统联合金融机构政法部门劳动力管理部门
企事业单位等搜集整理个人收入信用犯罪等记录评估个人信用等级为
发放消费信贷的金融机构提供消费者的资信情况目前已在全国9 个城市试点
虽然信息记录仅限于客户的借款情况和信用卡申领情况及履约记录但随着其他
部门的介入信息的不断扩充征信系统的有偿查询服务原则的设立将为住房消
费信贷业务的健康开展创造条件
二建立科学的个人信用评价体系
在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上各银行应根据自身业务特
点和发展战略制定具体的个人信用评价体系以此作为放贷的基本标准使之从
源头上发挥防范信贷风险的作用
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资产证券化将不具备流动性的贷款转化成为具有流动性的资产 有利于提高
商业银行资产的流动性缩小商业资产和负债在期限和流动性方面的差距而个
人住房贷款贷款期限比较长金额较大客户分散可商业银行的负债期限相对
较短在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情形下银行无法通过资产证
券化等方式建立融通长期资金的渠道从而形成短存长贷的格局使资产负
债期限结构不匹配流动性风险显著上升
三 个人住房消费贷款的风险防范措施
面对住房消费信贷的发展过程出现的各种风险商业银行急需建立一套防范
消费信贷的风险管理体系制定行之有效的风险防范措施
一 逐步建立全社会范围的个人信用制度
建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费信贷风险的前提保证目前各
个银行都非常重视客户个人信息资料库的建设将分散在各部门保存的客户信息
资料集中起来建立全行性个人客户信用数据库资料包括个人身份信息存款
记录贷款记录履约记录等使每个客户都有相对完整的信用记录同时
北京市银行业协会已联合在京银行建立了个人消费贷款黑名单制度对于恶意欠
款借款人进行通报建立了各金融机构之间的信息互享制度第二步中国人民
银行正在牵头建立个人征信系统联合金融机构政法部门劳动力管理部门
企事业单位等搜集整理个人收入信用犯罪等记录评估个人信用等级为
发放消费信贷的金融机构提供消费者的资信情况目前已在全国9 个城市试点
虽然信息记录仅限于客户的借款情况和信用卡申领情况及履约记录但随着其他
部门的介入信息的不断扩充征信系统的有偿查询服务原则的设立将为住房消
费信贷业务的健康开展创造条件
二建立科学的个人信用评价体系
在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上各银行应根据自身业务特
点和发展战略制定具体的个人信用评价体系以此作为放贷的基本标准使之从
源头上发挥防范信贷风险的作用
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信用评价体系一般采用客观的评分制具体分成四个部分客户基本情
况评分包括个人的身份情况如出生年月学历职业工作地点工作经历
工作单位家庭情况等等不同情况有不同的积分收入状况评分包括借款
人的收入负债情况及每月还款额占偿债后月收入的比例借款人的购房情况
及首付款比例评分借款人信用记录包括借款人履约记录根据上述累积得
分划分个人风险等级
信用评价体系是消费信贷风险管理的基础银行可以根据个人信用状况采取
不同标准的利率水平和贷款成数及相应的服务如贵宾客户可定期寄送银行资料
和服务信息信用卡透支额度可增大期限可延长个人消费贷款按揭贷款利
率在政策范围内可适当下浮而对于风险较高或列入黑名单的客户银行应拒绝
提供贷款
三定位恰当的目标客户群
选择风险低潜力大信用好以购房自住为目的的客户群是银行防范消费
信贷风险的重要工作银行应该确定单位稳定且有固定收入来源的客户为银行的
目标客户群可供选择的客户对象包括1 从事于优势行业的文化素质较高的
人群目前发展形势较好的行业有电信电力外贸金融计算机教育
医药等二国家公务员全国性大公司或外资企业的管理人员及营销人员他
们不仅工薪水平和福利条件高而且一般掌握较好的专业技能预期收入高失
业风险较低银行对重点客户应加大营销和调研力度在促进业务发展的同时
有效降低贷款的预期损失比率
四有效防范开发商的经营风险和骗贷风险
个人住房贷款业务的风险也引起了国家相关部门的重视中国人民银行于
2003 年6 月13 日公布通知3 要求加强房地产信贷业务管理对房地产开发企
业贷款个人住房贷款以及土地储备贷款做出了新的规定提高了贷款的门槛
商业银行应采取以下措施防范开发商骗贷风险
3 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发2003 121 号
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1 从按揭贷款源头控制风险商业银行在对个人消费贷款项目进行开发时
要对开发商进行严格的资信审查审查开发商是否合法的成立是否具有相应的
开发房地产的资质其资金是否充足有无违约记录等等选择有资金实力诚
信度高的开发商和畅销的楼盘合作按揭项目
2 严格审查开发商的自有资金投入状况开发商自有资金比例必须达到35
以上严防开发商单纯依靠销售回款进行项目资金投入
3 为防范完工风险严格在监管部门规定的工程形象进度符合条件的状况
下办理按揭
4 从多方渠道了解楼盘销售的真实情况包括从政府登记部门银行销售
帐户办理入住情况销售人员奖金收入高低水电煤气物业费收缴情况等
5 认真核实借款人材料注意发现关联人员的可疑之处坚持面谈甚至家
访通过多种形式的调查以发现假按揭的蛛丝马迹
6 由银行人员或律师到政府主管部门核实预售登记手续保证购房行为的
真实性
7 对项目价格进行客观评估了解同地段同类型其他楼盘房价或以同时
期二手房的市场价格上浮20%作为主要参考依据防范虚高房价
五建立银行内部消费信贷的风险管理体系
从跟踪监控入手建立一套消费信贷风险的预警机制加强贷款后的定
期或不定期的跟踪监控掌握借款人动态对借款人不能按时偿还本息情况或
者有不良信用记录的列入重点催收黑名单客户加大追讨力度并拒绝再度
借贷
要进一步完善消费贷款的风险管理制度逐步做到在线查询分级审查集
中审批集中贷后管理从贷前调查贷时审查贷后检查几个环节明确职责
规范操作强化稽核的再检查和监督
银行内部要建立专门机构具体办理消费信贷业务把有限的信贷资源整合起
来实现个人消费贷款业务的集约化专业化经营同时建立消费信贷审批委员
11
会或设立专职审批人作为发放消费信贷的最终决策机构做到审贷分离形成
平衡制约机制以便明确职权和责任防范信贷风险
四个人住房消费贷款的发展趋势
为了使个人住房消费贷款贷款业务健康发展个人住房消费贷款的发展必
将与信托证券保险等其他金融产品结合使其社会化实现个人住房消费贷款
的风险转移增强商业银行整体抗风险能力
一实现住房消费贷款证券化提高住房信贷的流动性
个人住房贷款证券化起源于20 世纪70 年代的美国经过30 年的发展个
人住房贷款证券化已经成为一种成熟的开发性金融产品2003 年美国个人住房
贷款债券总量已经达到2.4 万亿美元相当于说美国国内生长总值的23 4 使
其金融市场上的第一大券种目前主要的发达国家和一些发展中国家都开展了这
项业务它以抵押债权的未来现金受益为担保发行证券从证券市场吸引资金用
以支付购买证券化资产的价款以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本
息5
个人住房信贷往往以中长期贷款为主而其资金来源主要是短期存款造成
商业银行短资长贷加大了流动性风险因此是实现住房贷款证券化赋予其转
让流通职能从而达到分散住房信贷风险缩短银行持有时间的目的我国商
业银行也应以此为鉴既可以把银行的风险市场化又可以使中国的房地产市场
自身的调节功能越来越强
在证券化过程中商业银行将其持有的住房信贷资产按照不同地域利
率期限等方式形成证券组合出售给政府成立的专门机构或信托公司SPV
由其将购买的贷款组合经担保和信用增级后以抵押担保证券的形式出售给投资
者由于消费贷款具有利率借款人违约提前偿还等多种风险通过SPV 对证
4 摘自 新金融, 美国发展消费信贷的经验及其启示
5 参见沈沛著信贷资产证券化金融出版社1 9 9 8 年出版
12
券组合采取担保 保险评级等信用手段可保护投资人的利益同时也降低了发
行人的融资成本同时抵押担保证券以消费贷款的未来现金流量为基础期限
较长相对收益风险比值较高为金融市场中的长期机构投资者提供了较理想的
投资工具
由于目前我国有关房贷证券化的法律法规还是一个空白而且中国金融机
构分业经营和监管的框架使房贷证券化这一混业模式难以逾越的阻碍但是随着
住房贷款证券化法律体系的不断完善住房信贷资产证券化必将成为住房信贷业
务的发展趋势以此调节商业银行短存长贷的结构匹配缓解商业银行流动性压
力增强商业银行整体抗风险能力
二进一步完善住房贷款的担保制度
一是建立和完善政府担保制度充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用
组建规范的国家专门的住房担保机构不仅可以克服目前由企业出面担保的众多
缺陷又可以有效分散银行风险增加金融机构的安全性同时又可以通过担
保机构为中低收入家庭住房消费信贷提供担保住房消费者得到银行提供的贷
款解决居住问题二是建立和完善住房金融二级市场充分发挥社会保险基金
与住房金融组合的支持作用在住房一级金融市场的基础上尝试和支持保险基
金养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场更好地体现和
推动住房消费信贷的实施三是建立和完善住房二级抵押市场发展抵押贷款证
券化充分发挥抵押市场不仅可以进一步发展全社会的资产潜力为住房市场
提供具有竞争性的选择性资金来源又可以通过产权重组分散和转移了住房贷
款风险成功地将住宅金融市场与资本市场有机结合推动住房贷款风险分摊的
社会化是银行化解个人住房消费贷款风险的发展趋势
( 三) 将个人住房贷款与保险结合起来
在我国与住房贷款有关的保险产品包括住房消费信贷财产保险住房定期
人寿保险和人身意外保险以及住房消费信贷保证保险住房消费信贷财产保险
是购房人为其贷款所购房屋投保并承担保费银行作为受益人的保险但实际
13
上 由于保险责任范围内的原因给银行贷款造成的损失的概率要远低于由于购
房人自身的原因给银行贷款造成的损失的概率因此保险产品在实践中应用不
广而且被消费者认为是银行的霸王条款
相对来说世界上已经有很多成熟的房地产保险的运作模式由于银行难以
掌握借款者个人的健康状况和偿还能力的变化造成个人住房消费贷款最主要的
经营风险因此国外银行在开展住房信贷业务中都规定客户必须购买死亡险
以减少银行风险借鉴国外经验将个人住房贷款与保险公司的有关险种产品
组合起来运作如银行在发放住房贷款时可以要求借款人必须购买某种特定保
险一旦借款人发生意外不能偿还贷款时保险公司即要向保险受益人支付一
定金额的保险赔偿金而这笔赔偿金又足以偿还银行贷款本息这样一方面可
化解银行的经营风险实现住房信贷风险的合理有效转换另一方面也有助于保
险业的发展当然这种险种的保费应当较低廉使消费者既可以得到银行贷款
又可以得到保险的益处同时可在国内信用信息透明的情况下借鉴美国的信用
保证保险模式这种保险是以信用关系为保险标的的保险在发生不履约行为时
保险公司负责对银行债权人进行赔付这种保险既有履约的担保功能又有信用
的保险功能可以有效的保护银行的利益总之将个人住房贷款与保险公司的有
关险种产品组合起来运作是化解个人住房消费贷款风险的发展趋势
四实行浮动贷款利率
通过利率的杠杠作用实现差别定价的贷款策略增加对高风险客户贷款的
风险贴水从而有效降低消 费贷款的平均损失率是个人住房贷款的发展趋势
对贷款期限长利率风险大的住房贷款尽快实行浮动利率制度即在贷款合
同有效期内只规定最初一段时间内的利率在合同到期后就要根据事先约定
的新利率计算方法按照当时的市场利率重新确定下一阶段贷款利率浮动利率
包括一年期三年期五年期等不同期限以增加消费者的风险和收益意识规
范消费者和银行之间的行为方式和业务往来中国人民银行于2005 年3 月17
日调整利率已在利率浮动比率贷款比例和期限安排上给商业银行以更大的余
地以便更好地为客户服务更好地防范风险
14
五 结论
个人住房消费贷款业务已经成为各银行新的利润增长点并对改善银行的资
产结构和资产质量起到了积极作用因此商业银行在建立防范消费信贷的风险管
理体系制定行之有效的风险防范措施的同时应该积极拓宽思路学习国外先
进经验积极推动资产市场化的进程完善住房贷款的担保制度实现信贷产品
与保险产品的结合放开个人住房贷款的利率限制实现个人住房消费贷款的风
险转移增强商业银行整体抗风险能力使个人住房消费贷款业务健康发展
参考文献
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战略思考载于中国金融2003 年第15 期
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第10 期
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技术经济与管理研究2003 年第3 期
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14.参见潘淑清著消费信贷经验的洋为中用载于统计与决策2003
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15.参见侯勇黄黔著中美个人消费信用的比较分析载于武汉金融
2003 年第8 期
16.参见孙建林著当前商业银行办理按揭贷款业务中的主要风险与防范载
于北京金融2005 年第2 期