西南财经大学
硕士学位论文
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
姓名：周文丽
申请学位级别：硕士
专业：世界经济
指导教师：侯立平
20081101
摘要
摘要
中国有句老话：“安居方能乐业’’。住宅作为人们日常生活的必需品，历
来受到人们的重视。我国经济在改革开放的三十年时间里得到了快速的发展，
随着人们生活水平的不断提高，人们对穿衣和吃饭的要求已得到了满足，居
民对改善住房的要求越来越强烈。
伴随国内房地产行业的迅猛发展，尤其自2003年房地产行业被确定为我
国的支柱产业之后，学术界对房地产业的研究也犹如雨后春笋般兴旺，在众
多研究领域里，住房消费行为研究作为最基础的分支研究领域，同时也是房
地产经济学和房地产营销研究的前提，逐渐受到学者和业界的重视，如：张怀
阳(2005)通过对消费函数的分析研究了住房消费；孙少峰(2004)比较全面地
对上海城市居民住房需求与消费行为进行了研究；从购买力角度，戴益文
(2003)通过对城镇居民有效购买力直接、间接影响因素分析研究。此外，
由于我国房地产的发展深受金融政策的制约，不少学者也从行为金融学的角
度对房地产进行了研究。但是针对住房购买能力方面的研究成果比较少，大
都是没有将各收入阶层的购买力划分开来，而且把各种收入住房消费者“一
视同仁”地研究，忽略了各住房消费群体的复杂性和特殊性，缺乏对房地产
市场具有较强理论指导意义的研究成果，因此，在我国房地产市场快速发展
的今天，开展这方面的研究就显得非常有必要。
基于这种状况，本人从住宅现状出发，进行全面而准确描述的基础上，
对影响住房消费购买力因素做一个初步的研究。目前我国城镇居民住宅房地
产市场存在着矛盾是需求与空置同时并存，居民对住宅的需求不能转变成有
效需求。这说明了两个问题，一、城镇居民无能力实现自己的住房要求，有
关调查显示：中国城市居民住房消费已经达到中高收入国家水平，但其中却至
少有70％的居民没有购买新房的能力；二、市场不能供应给与居民购买力相匹
配的住宅。就此得出结论：城镇居民各收入阶层在选择购房时的消费行为及
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
消费结构有较大差异。因此了解目前城镇各收入阶层居民的购房消费行为及
消费结构的状况及其变化，对于把握不同收入阶层居民的消费行为，引导消
费、引导生产有很大的意义。本文以收入理论为前提，根据我国实际，从分
析城镇各收入阶层居民对住房消费的不同入手，选择适合城镇各收入阶层居
民的消费理论，对其消费行为进行定性描述，再结合相关数据进行了数量分
析。分析表明，城镇不同收入阶层居民的消费行为有很大的差别，根据其消
费行为特征可分为三类，一类是无消费能力的低收入阶层的居民；另一类为
较接近凯恩斯的消费行为模型，同时又受不确定性因素影响较显著的中等收
入阶层的居民；再一类是接近投资理论的高收入阶层居民。在消费结构方面，
房地产市场提供的住宅产品可按面积大小和价格高低区分为高档商品住宅、
普通商品住宅和经济适用房。其中，高收入家庭购买高档商品住宅；中高收
入家庭购买普通商品住宅；中低收入家庭购买经济适用房。而廉租房是由政
府向最低收入家庭提供的政策性补助用房。
具体章节安排如下：
第一节：研究背景。首先，描述了我国目前住宅市场的现状，介绍研究
背景，得出目前我国住宅供需矛盾；住房供应结构不合理等问题。
第二节：研究的理论框架。先进行了研究理论文献综述、研究方法综述，
并在此基础上确定本研究的研究对象，研究思路和采用的理论；最后构建本
研究的理论框架并进行阐述。
第三节：对住房消费的相关概念的认识误区。
第四节：住宅消费偏好和购买力分析。本章是全文的重点。城镇居民各
收入阶层在选择购房时的消费行为及消费结构有较大差异。只有对城镇居民
住宅房地产市场主体的消费能力有一个较深刻的认识，才会建造与消费主体
的消费能力相适应的住宅。因此这里我们有必要区分自住性住房消费和投资
性住房消费，为后面促进城镇居民住宅购买力采取相关的政策措施奠定基础。
第五节：结合我国城镇家庭不同的收入水平，对于我国的城镇居民住房
问题应有一个清醒认识，针对我国城镇家庭住房的需求会出现的分层分类特
点，采用不同的对策解决居民的住房问题。
本文的创新点：(1)本论文以消费经济学、宏观经济学中收入理论为理论
基础，对住房消费特征、消费偏好和购买力上划分不同收入阶层的住房消费
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摘要
情况，以此形成自住性消费和投资性消费两类消费者，最后衍生出政策调节。
(2)缺乏对不同收入阶层住房消费行为的研究。当前针对住房购买能力方面
的研究成果比较少，大都是没有将各收入阶层的购买力划分开来，而且把各
种收入住房消费者“一视同仁"地研究，忽略了各住房消费群体的复杂性和
特殊性，缺乏对房地产市场具有较强理论指导意义的研究成果，因此，在我
国房地产市场快速发展的今天，开展这方面的研究就显得非常有必要。(3)
严格区分自住性消费需求和投资性消费需求。自住性消费需求市场的支付能
力决定了消费者希望与自己购买力匹配的合理房屋价格水平，而投资性消费
需求市场是以房地产价格不断上升为投资目标的。区分居住住房与投资住房
的目的在于：房地产既是耐用消费品，又是金融投资工具。这两类房子的需
求差别较大，对不同宏观调控工具的敏感度也不同。
关键字：房价收入比；低收入家庭；中等收入家庭；高收入家庭；自住性住
房消费；投资性住房消费；住房购买力
Abstract
Abstract
China has aproverb：‘'To live in peace and enjoy one’S work'’．The housing as
the people’S essential necessity is always valued．The economy of our country in
obtained the fast development since the 30 years China's reform and opening．
Increasing of the standard of living，the money people putting on clothes and
eating is enough．They want to improve their housing level，and this demand is
getting more and more urgent．
Following the domestic Real Estate Industry’S the rapid development，the
research on this area is prosperous，and especially after 2003 the Real Estate
Industry Was identified as China’s piHar industries．The housing consumption plays
a basic role in this research area．
The thesis starts from the present situation，basing on a comprehensive and
accurate description，and do a preliminary research on the housing purchasing
power．At presenL the housing market have some contradictory in demand and
vacant．The resident cannot transform the housing need to the effective demand．
This brings about two questions：one is the town residents have not enough money
to afford a house，and this limit to realize own housing request；Second,the market
cannot supply proper house to the resident who has purchasing power．The
conclusion is town residents who have different income have the different choice
and behavior on buying a house．We can divide into three kinds according to its
consumer behavior：One kind is the non··power of consumption in Low·-income；
simultaneously another kind resident iS medium income；the third kind is high
income whose aim is to invest．In the aspect of consumption Structure，the real
estate market provides kinds of the housing product according tO the size and the
price：the-high—grade commercial housing，commercial housing and affordable
housing．High‘income household purchase the high—grade commercial housing；
medium income household purchase commercial housing；the mid and low
Low-income family purchase affordable housing．Low-cost housing is provided to
the lowest Income family by the government．
The arrangement is as follows：
Chapter 1：Researching on housing background．First，describe our country
housing market，introduces the background，and get the conclusion that at present
supply and demand of housing is to be contradictory；Housing supply structure is
unreasonable．
Chapter 2：theory flame．Summarize related theory literature At home and
abroad；fmaUy get the construction of this research．
Chapter 3：the misunderstanding of some housing-related concept．
Chapter 4：the analysis on the Preferences and the purchasing power．This
chapter is the key point of whole theist．Town residents who have different income
have the different choice and behavior on buying a house．Only have deep
understanding Oil people who have different income have different housing
purchasing power,thus we can build housing to adapt people’S purchasing power．
Therefore，it is essential to discriminate owner-occupied housing consumption
from housing investment，in order to take some policies to promote the purchasing
power of town residents．
Chapter 5：The policy evaluation．Basing on the research we mentioned
primary chapter,we propose some policies to promote the purchasing power of
town residents．
Keywords：Housing-Price-to—Income Ratio；High-income household；medium
income household；Low—income household；housing purchasing power；Housing
Consumption；Housing investment
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西南财经大学
学位论文原创性及知识产权声明
本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，
独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，
本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对
本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标
明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。
本学位论文成果归西南财经大学所有。
特此声明
学位申请人：
年月日
1．前言
1*士
1．刖青
1．1城镇居民住宅市场发展现状
改革开放三十年来，随着人们收入的大幅度提高，住房制度的深入改革，
人们拥有自己住房的比例越来越高，住房消费的状况得到了极大的改善。特
别是1998年实行停止住房实物分配，实行住房分配货币化的政策以后，个人
在住宅消费上的积极性大为提高，城镇个人购买商品住房的比例迅速上升。
1987年，我国个人购买的商品房只有426．66万平方米，占当年商品房销售总
面积的17．9％，到了1997年个人购买的商品房总面积已经达到了5233．72万
平方米，占当年商品房销售总面积的66．6％，2005年则进一步提高为近97％。
住宅消费需求对于经济增长的拉动作用脱颖而出，越来越强有力，尤其是城
镇住宅消费需求的作用更加突出。
我国城镇居民人均住房建筑面积也有极大提高(图1)，2007年达到了28
平方米／人，相对2002年，人均住房建筑面积增长了22．8％。虽然我国目前人
均住房建筑面积还远没有达到西方发达国家的水平，但我国目前住房市场发
展较迅速，人均住房建筑面积预计以每年1平米的速度上涨，在2010年有望
达到32平方米。
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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
数据来源：中国统计年鉴2007
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
1．1．1城镇住宅房地产市场供给
1．住宅房地产开发投资。由于房地产生产周期长，特别是短期内土地和
原材料等生产要素的供给是无弹性的，这就决定了短期内住房的供给也是无
弹性的。从长远角度而言，土地在不同行业之间是可以调配的，因此住房的
供给是具有弹性的，会随市场价格的波动而波动。我国住宅房地产开发投资
一直保持较快增长，投资额从1995年的1753．1亿元～路攀升2007年的
18005．4亿元(图2)。尤其是2000年以后，全国商品住宅投资额基本保持
25％-35％的增长速度。
20000
15000
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5000
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图2：住宅房地产开发当年完成投资额
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数据来源：中国统计年鉴2007
2．城镇居民住宅房地产市场的供应体系
1998年7月3日国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快
住房建设的通知》明确了我国建立和完善以经济适用住宅为主的住房供应体
系(图3)，对不同的收入家庭实行不同的住房供应政策。按照建设部的有关
规定，房地产市场提供的住宅产品可按面积大小和价格高低区分为高档商品
住宅、普通商品住宅和经济适用房。其中，高收入家庭购买高档商品住宅；
中高收入家庭购买普通商品住宅；中低收入家庭购买经济适用房。而廉租房
是由政府向最低收入家庭提供的政策性补助用房。
2
1．前言
图3：城镇居民住宅供应体系图
有些人按收入作为划分标准，把年收入10万元以上的家庭列为高收入阶
层，年收入2．5万元至lO万元的家庭列入中产阶层，年收入2．5万元以下的
列为低收入阶层。国际上对于高、中低收入家庭的界定，比较流行的做法是
将样本居民的年收入情况与当地居民收入的平均值进行比较，低收入家庭指
’年收入不到当地居民年收入80％的家庭，中等收入家庭是指年收入在当地居民
年收入平均值的80～120％，高收入家庭是指年收入在当地居民年收入的120％
以上，此方法确定时所处的阶段与我国目前的经济发展状况、房地产市场发
育程度基本符合，因此用此标准来划分具有现实性、可行性。本论文便以此
标准划分(见表1)。
表1不同阶层的消费特性
阶层消费特性
高收入阶层拥有雄厚的经济实力和强大的社会背景，构成别墅、洋
楼等的主要消费来源：有较强的经济实力和较高的文化
程度，主要的购买对象为高层、电梯房等花园式住宅；
中等中等收入文化程度一般，自创业取得成功，讲究住房的经济使用，
‘阶层偏上阶层以公寓和普通住房为主要购买对象：
中下层大部分的工薪阶层，收入有限，购房时需要国家或单位
的补助，以经济适用房为主要消费对象：
低收入阶层处于贫困线上，无力承担住房开支，需国家给予政策
上的帮助解决住房。
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
3．住房空置率
国家统计局和央行的数据显示：近几年来房地产价格不断上涨，空置率快
速增加，截至2007年4月，全国商品房空置面积达1．27亿平方米，同比增长
4．2％。与此同时，全国各主要城市的房价仍在不同程度的上涨。我们可以看
到：从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所
放缓，即全国平均房价上涨幅度有所下落。但2007年以来，以北京房地产市
场为领头，全国大中城市的房地产市场仍在不断上涨。
国内房地产市场空置率过高，说明市场还有不少房子没有销售出去。如
果生产的产品卖不出去，那么产品的市场价值是无法转换与实现的。住房自
然空置率就如自然失业率一样，其在市场中有个确定的比重，但超过一定限
度就是资源处于闲置或浪费状态了。
1．1．2城镇住宅市场潜在需求
2004年11月22日，建设部政策研究中心颁布的我国居民住房的小康标
准：到2020年，我国居民住房要从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基
本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全"。到那时居住消费
支出要达到25％。这说明我国的住房消费仍有很大的发展空间。市场潜在的总
需求即社会对住房的一般需求很旺盛。具体表现在：
(1)居住水平提高的影响：我国居民的居住水平有了很大程度的提高，但
是由于底子薄、发展晚和经济发达国家的居住水平还是有很大的差距，我国
居民人均住房面积不算大，还有很大的发展空间。另据2000年统计，城镇人
口中居住面积不足6平方米的住房困难户有500多万户，随着城市人口的增
加，住房困难户还以每年40万户的速度增加。如果到2010年我国城镇人均
住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，如果按2000
年第5次人口普查11月1日零时的数据，我国城镇人口数为45844万人，不
考虑城镇人口数的增加，则每年尚需增加458亿平方米住宅面积。
(2)城市化发展的影响：城市化步伐趋于加速中，1997年的城镇化水平为
29．9％，2003年已上升至40．53％。预测2010年我国城镇化水平将达到50％以
上，城镇人口会达到6．5亿人左右。如果新增城镇人口中有60％需要解决住房，
4
1．前言
人均住宅建筑面积达28平方米，则年需住宅3亿平方米。这必然大大提升了
住宅需求。与此同时，城市化进程中的城市改造和拆迁也形成了大量的住宅
被动需求和投资需求。
(3)流动人口增长的影响：大量的流动人口既是生产者，也是消费者，他
们的衣、食、住、行的消费，对拉动经济也会产生积极的促进作用。流动人
口主要是农村劳动力流动形成的人口和大中专毕业生留城的人口。国家统计
局发布的2005年全国人口抽样调查数据显示，我国流动人口的规模已达1．47
亿。如此庞大的外来人口，以租赁的方式获取住房的占72．2％，而购买房屋
的只有1．5％。因此形成了这些城市房屋租赁市场的消费主体为房屋租赁市场
的发展奠定了坚实的基础。而与此同时全国进城务工的农民工达到1．2亿人，
据有关部门预测到2010年我国进城务工的流动人口将达到1．7亿人，按居住
最低标准每人一床(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)，则未来7
年需要新增2亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设2800万平方米以上的租
赁房屋。
(4)城市拆迁改造影响：在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东
部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，拆迁户用
拆迁费加银行按揭购买商品房，由此导致的被动型需求急速增长。拆迁改造
中包括自然折旧的影响：全国2000年城镇已有住房为92亿平方米，如果按照
住房折旧年限50年计算，每年折旧率取2％，每年需折旧1．84亿平方米。
(5)因家庭规模趋小产生的影响：近年来，我国城镇居民家庭呈明显的小
型化趋势(表2)。以1997年的城镇家庭规模为准，如果户均人口减少O．01
人，全国城镇将增加36万个家庭，按每个家庭需要有一套建筑面积60平方
米的住房计，由此形成的新增住房需求量约为0．2亿平方米。
表2我国城镇居民家庭平均每户人口数单位：人
年份1985 1990 1995 1997 2000 2005
户均人口3．89 3．5 3．23 3．13 2．95
资料来源：‘中国统计年鉴2006)
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城镇居民各收入阶层住房购买力研究
1．1．3城镇住宅房地产市场存在的矛盾及其分析
城镇既有如此大的潜在居民住房消费市场和十分美好的住房消费前景，
同时，住商品房空置率已达到26％，超过了国际上公认的10％的警戒线。我国
又是一个经济欠发达的国家，人量的资金被占压，必然会阻碍社会经济的发
展。
1．城镇居民住宅房地产市场的状况
城镇居民住宅房地产市场的现状出现的问题可以归纳为以下三点：
(1)空置增加，销售趋降。多年来，房地产市场上一直存在商品房大量空
置的现象、虽然国家出台了许多的政策都未收到很好的效果，商品房积压的
现象未得到根本的缓解。由此可以看出，在我国房地产市场飞速发展的同时，
存在着一个很不正常的现象：一方面是执币待购但又难以实现其愿望的消费
者，另一方面是大量中高档商品住宅的闲置。
(2)总量不足，结构失衡。首先是结构性矛盾。高价位住房开发商比较热
衷开发，对经济适用房的开发积极性不高。从历年空置商品房的情况来看，
空置房主要是售价在4000元／平方米以上的中高档住宅，而售价在3000元／
平方米以卜的商品房则空置较少，这表明目前住宅市场的产品结构存在严重
失衡，低价位的商品住宅供应不足。总量不足，支持这一观点的依据是，我
国在未来的儿十年内代表一个国家经济社会发展水平的城市化进程将有较大
的提高。在发达国家，城市化率大约为75％，而我国未来的城市化率预期到
2010年达到50％，再往后的30—40年间达到70％，年均提高l-1．2个百分点，
这样的增速大约是1978-1998年间的一倍左右。由此推算，农村向城镇人口
转移年均有近千万人。这一数量级的人口住房需求将是十分庞大的。需求庞
大并不意味着房价必然上升。对住房的需求不能转变为有效需求，从居民消
费支出能力的角度探讨，即从需求的角度探讨。本文认为，无论在发达国家，
还是在发展中国家，住宅开发者在实际规定住宅出售价格时，除考虑住宅造
价外，都要考虑居民收入水平和承受能力。一
(3)供给单一，缺乏层次。目前城镇住宅建设完成了由计划型发展方式向
市场型发展方式的重大转变，已经进入以需求为导向的发展阶段。城镇住宅
建设必须改变目前存在的面向高收入阶层、赚取高额利润的开发趋势。虽然
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1．前言
任志强因提出“富人买房论"而被千夫所指，现实是商品房的消费对象不包
括社会低收入阶层，只面向高收入阶层和部分中低收入阶层。由于低价房利
润率不高，房产商不愿意去开发低价房，会造成低价住房供给不足，从而使
一部分低收入家庭找不到合适的住房，影响人们住房消费水平的提高。
1．2研究的必要性
由住宅市场的现状推断出两个可能。一是房价太高，居民无力购买；二
是居民手中有钱，买不到想买的房子。第一种的情况说明居民的购买力不足。
第二种情况在住宅市场经济发展中少数的，只能是手中持有收入无法实现购
房愿望。这主要是由于住房制度改革的滞后、金融体制改革不到位、个人收
入水平有限、住房价格偏高脱离了居民的实际购买能力等因素，使住宅商品
的潜在需求没有及时有效地转化为现实需求。导致了住宅业发展呈现总量失
衡与结构失衡的格局。因此，只有深入了解住宅市场主体的消费能力，针对
不同收入群体的消费特点，提供与其消费能力相匹配的住房，才会将城镇居
民的需求变成有效需求，推动市场的发展。这就是本文研究的必要性。
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城镇居民各收入阶层住房购买力研究
2．消费理论与住房消费研究相关理论
消费理论一直以来是宏观经济学研究的重要组成部分。自凯恩斯的《通
论》出版以来，消费经济理论已经在宏观经济研究中起到了核心作用，理论
研究和实证研究进展层出不穷。西方经济学中关于消费的研究主要是围绕消
费函数展开的，形成了以消费函数理论为基础的消费理论。本文理论上属于
消费经济学的研究范畴，研究对象为不同收入水平下城镇居民住房消费行为
研究。
2．1住房消费研究进展
2．1．1国外住房消费研究
住房消费在理论上属于消费经济学的研究范畴，因此，国外学者大多数
是沿着“收入假说"消费函数模型对居民的住房消费行为进行研究，也有不
少研究成果与结论。
例如，Ridker和Henning提出住宅是一种多属性集合的商品，他们认为
各种住宅属性的组合与住宅的品质才是消费者住宅选择的重要因素，尤其是
邻里属性(如环境问题等)和住宅内部属性(如面积等)，这与Lancaster对住
宅属性的定义相似。而Rosen以Lancaster所提出的效用观念为基础，将住
宅视为各属性所隐含的边际价格的组成，这些具有边际价格的属性便是消费
者住宅选择效用函数的影响变量。Lu．Arrondel(2001)认为，影响住房消费的
因素可分为主体因素、客体因素和环境因素，客体因素是指住房本身的特征
(通常是住房的区位条件、环境条件以及住房质量等)；环境因素是指政策、
经济、自然等其他较大范围内的影响，如：经济形势、住房政策、当地自然条
件等；主体因素是指消费者本身的影响因素，包括消费者收入、储蓄、教育
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2．消费理论与住房消费研究相关理论
文化、偏好等等。Ortalo--Mange(2002)认为，住房的购买行为可分为住房
投资和住房消费两种行为，住房投资受到的影响因素比较多，如投资收益率、
市场风险、利率等；而住房消费相对来说则比较简单，主要受住房本身的特
征、住房价格以及消费者收入的影响。Leung，C．K．Y(2001)通过实证分析得
出，住房消费是一种比较稳定的消费函数，受住房价格的影响不明显，主要
受消费者稳定的收入与预期收入有关。
国外对住房消费的研究成果对国内积极开展住房消费有很重要的借鉴意
义，但是，国外学者的研究是基于西方发达的市场经济体制，而我国正处于
市场经济体制不断完善的阶段，尤其是房地产市场发育不成熟，住房价格持
续上升，居民收入增长缓慢。在这样的背景下，研究住房消费不能一味的吸
收国外的研究方法和研究思想，要考虑国内的实际情况，批判性地借鉴和吸
收。
2．1．2国内住房消费研究进展
自1949年到80年代改革开放初期，由于在理论认识上和管理公有制上
的原因，对住房问题的理论研究很少，而对住房市场的专门研究更是空白，
住房消费主要是通过实物分配来实现，完全受国家意志所控制，未形成真正
意义上的住房消费。1998年7月国务院下达《关于进一步深化城镇住房制度
改革，加快住房建设的通知》后，我国城镇住房分配制度才开始向商品化、
市场化方向发展，对住房消费的研究才真正开始。目前，国内学者从不同学
科角度对住房消费问题进行了大量的研究，如：社会学、经济学、法学、行
为学等等，取得了丰富的成果，并以各种各样的形式出现，如：专著、报道、
期刊杂志等，无论在理论上还是在实践上对启动住房消费，培育住房消费热
点都起着重要的指导作用。
我国学者关于住房消费的研究主要集中在经济发达地区，得益于杭州较
为成熟的房地产市场环境和浙江工业大学的学科优势，虞晓芬教授在住房消
费行为领域颇有建树，相继出版了《居民购房消费行为分析与我省(浙江省)
住宅需求发展趋势研究》和《我国居民购房消费行为特征及影响因素分析》。
其弟子胡奕斐也发表了《购房消费行为模式分析》，文章重点对住房消费行为
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城镇居民各收入阶层住房购买力研究
做了实证分析。此外，中山大学等国内高校对住房消费行为也有一定的研究。
但是，这些住房消费行为的研究不仅较为零散而且大多没有立足于营销的需
要，缺乏对住房营销实践的理论指导意义。以下重点对《我国居民购房消费
行为特征及影响因素分析》、《购房消费行为模式分析》和《商品住房营销中
的消费行为探析》进行简单概述和对比分析。《我国居民购房消费行为特征及
影响因素分析》重点分析了在结束福利分房后，中国居民住房消费行为特征
和影响购房行为的各类经济和非经济因素。《购房消费行为模式分析》比较全
面的分析了住房消费行为的各个方面，包括消费行为特征、外部环境及内部
心理影响因素和消费行为的基本模式，而文章重点落在对住房消费行为模型
的实证研究上。《商品住房营销中的消费行为探析》分析了购房的各种心理动
机和购房行为的多种影响因素。
总之，这些文献都从各个方面初步分析了住房消费行为的影响因素，而
《购房消费行为模式分析》具有全面和系统的特点，但是该文立足于指导银
行住房贷款的需要，重点在于对住房消费函数的实证分析(其居民消费行为数
据主要来源于杭州某银行)，缺乏对不同收入阶层住房消费行为的研究。当前
针对住房购买能力方面的研究成果比较少，大都是没有将各收入阶层的购买
力划分开来，而且把各种收入住房消费者“一视同仁"地研究，忽略了各住
房消费群体的复杂性和特殊性，缺乏对房地产市场具有较强理论指导意义的
研究成果，因此，在我国房地产市场快速发展的今天，开展这方面的研究就
显得非常有必要。
2．2本文需要的理论成果
从消费经济学的角度来看，至少可以从两个统计指标来考量居民的资产，
即居民可支配收入及居民的储蓄余额。然而，是否这两个指标都可以进入城
镇居民住房消费行为模型，成为影响居民住房消费的主要因素，则需要通过
进一步的实证研究来解答。本章的任务便是结合几项消费函数，旨在推导出
适合我国城镇居民住房消费行为的模拟函数。
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2．消费理论与住房消费研究相关理论
2．2．1弗里德曼持久收入
弗里德曼于1957年提出了“持久收入假定"的测度模式。他将消费者的
收入分为暂时收入与持久收入，将消费者的消费分为暂时消费与持久消费，
并且指出：消费者在某段时期的收入等于暂时收入加上持久收入，消费者某段
时期的消费等于暂时消费加上持久消费。在这些消费与收入的两两关系中，
只有持久收入与持久消费之间存在着固定的比率关系：
Ctp=KYtp
Ct=Ctp+甜
Yt=Ytp+Ytt
其中：c,p为持久消费9’Ytp为持久收入；K为常数；，Ct、Ct‘分别为实际消费
和暂时消费；Yt、Yt‘分别为实际收入和暂时收入。
弗里德曼用“持久收入假定"来重新解释杜森贝里的“棘轮作用"。他认
为，消费支出的变化滞后于收入的变化，这是由于消费者可以通过预支未来
的收入维持过去“高峰"时期的消费支出。显然，持久收入假定在理论上强
调了消费者未来的或长期的收入与现期消费支出之间的关系(后来弗里德曼
将这种长期性的收入发展为“是指一个人在比较长的一个时期内的过去、现
在和将来的收入的平均数’’)。其理论主体为，“前瞻的”消费者追求的是跨
时预算约束下的效用最大化。根据持久收入假定，消费者只要有了稳定的、
长期性的收入(来源)，他们的现期消费支出就可以超过其现期收入，也就是
消费者能够或可以超前消费。
2．2．2莫迪里安尼的生命周期假定
佛朗科．莫迪里安尼的生命周期假定与弗里德曼的持久收入假定在内容
上极为相似，两者都是对消费者的未来收入进行分析。但生命周期假定强调
的不仅仅是消费与收入之间的关系，而且更重要的是消费与财产之间的关系。
生命周期假定的要点是： 一
(1)一个家庭的实际支出在任何时期内都围绕着家庭的生活水平而上下
变动，一个家庭的生活水平则取决于其成员对自己财产状况的理解一即对整
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
个家庭生活周期内可以用于消费支出的预算财产的一种估计。一个家庭预期
的总财产=家庭开始时的净财产+目前的财产+预期的财产一计划的遗
产的价值。
(2)一个家庭的生活水平是与其财产水平保持稳定的比例，而不是与其收
入保持稳定的比例(若财产已达到所要保持的数额，余下的部分可以用于消费：
若还没达到，收入就有可能转化为财产，而不是用于消费)。因此，当各种社
会经济因素使得家庭的财产状况发生变化时，其生活水平和消费支出就要收
到影响。
(3)人的一生可分为三大阶段：少年、壮年、老年。在少年与老年阶段，
(4)根据以上假定导出的消费函数式：
C=Q co R+cYL
其中：∞R为实际财富；Q为财富的边际消费倾向；YL为劳动收入；C
为劳动收入(通过当前工作赚取的收入，不是诸如租金、利润之类的收入)边
际消费倾向。
生命周期假定以人的生命周期为线索，用更为理性和实际的方式，对人
们的消费与收入间的数量关系进行系统的分析与测定。
2．2．3虞晓芬居民最大购房能力’
虞晓芬将影响我国居民购房消费行为的因素可分为二大类：经济和非经
济类因素。将经济因素从理论上分析居民购房能力由二部分组成：现有资产
的积累，特别是货币资金积累量，它决定一次性支付房款的能力；对未来收
入的预计，直接决定购房者可承受的月偿还额高低，进而决定贷款能力，在
跨时消费条件下，居民最大购房能力可用公式表示：
F--A x牵+Σ世鲁掣
其中：A——现有资产
◇一现有资产中可用于一次性支付房款的最高比例
B——月收入中可用于归还月按揭贷款的最高比例
1虞晓芬。我国居民购房消费行为特征与影响因素分析。【J】中国房地产。2001(9)
12
2．消费理论与住房消费研究相关理论
B一未来年份月收入r银行按揭贷款月利率
D——按揭贷款月份数
考虑到银行为减少风险要求个人住房贷款购房者首付款比例必须在一定
比例以上(目前我国商业银行通常为20％)，这就是意味着无积蓄或积蓄
不到一定量的购房者在高收入预期下无法得到贷款维持当前住房消费，
因此居民的购房能力还受到下面公式的约束：
F一<A*O／j
其中：j——金融机构要求的首付款比例
所以居民最大的购房能力F应等于：
“ F--m迅协+Σ咝*掣，A6／jl
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
3．对住房消费相关概念的认识误区
3．1误区1：把“刚性需求”看成有效需求
近年来，国内房地产市场投资之快、房价上涨之快，犹如脱缰之马，难
以驾驭。有人认为是因为市场有“刚性需求"。而中国房地产市场的“刚性需
求”之大也就决定了国内房地产市场的现状。国内房地产市场的需求到底有
多大?国内房地产市场的价格为什么会居高不下?就在于社会有“刚性需
求”。因此，尽管经过了一年多的宏观调控．不少地方的房价同样是飚升不止，
原因就在于“刚性需求”。“刚性需求"是指住房作为每一个人最基本的生活
条件之一，它是个人必需的产品，因此这些需求是刚性的。如每年都有年轻
人结婚，那么结婚就得要有房子住；中国城市化率的提高．每年都有许多人
会涌入城市，而这些人涌入城市都得要有房子住。同时，随着城市居民收入
的提高，也刺激了他们的住房需求。因此得出结论国内住房市场的这种“刚
性需求”之大是难以估计的。
在这里．其实人们混淆了一个基本的概念．就是把需要与需求混为一谈。
在现代文明社会．住房当然是每一个人得以生存的必需品．而且住房条件与
环境的不同．还决定了个人的健康水平、生产能力及教育成长。但是住房需
要是不会统一标准的。个人的居住环境与居住条件也是十分具有弹性的。如
果先撇开住房为投资品来说，住房对个人需要既可以是满足基本生存的条件
(如住廉租屋)，也可能作为一个人生活的奢侈品(如住豪华住宅)。但是，作
为个人生活的基本条件或生活的必需品，住房仅是一种需要而不是一种需求。
一般来说，需求是指有效需求。即当市场上的供求关系达到平衡时，市
场的需求量便是有效需求。住房的有效需求不仅反映了对住房的需要，而且
必须有经济支付能力才得以达成。也就是说。尽管个人对住房有很迫切的需
14
3．对住房消费相关概念的认识误区
要．但如果没有经济支付能力来购买．那么这个需要只能是个人的一种欲望。
并不形成需求。如果一个人有支付能力，他可以拥有豪华住宅．也可能购买
一般商品住房；反之．如果一个人没有这种住房购买的支付能力，或许只能
寻求政府资助住廉租屋。也就是说，上面所说的“刚性需求一其实是一种需
要而不是一种市场需求。作为一种需要，它要转化为市场需求就得有支付能
力。
就目前中国的情况来说，居民对住房的需要量当然是一个无限大的量，
国内房地产市场要想满足这种需要．当然可以持续发展几十年。但住房的需
要并不是住房的需求。由于住房需求是与住房产品的价格与个人收入水平密
切相关．因此．市场住房需求大小就取决于住房的价格水平与个人收入水平。
3．2误区2：把自住性住房消费和投资性住房消费混淆
自住性住房消费和投资性住房消费虽然都属于住房支出，但是两个不同
的概念。目前国内一些文献在应用这两个概念时常常会发生混淆，例如将家
庭购买住房的行为看作自住性消费行为，将购房款作为自住性消费支出的一
部分等，这些都是不规范的，有可能给读者造成思路的混乱。因此我们有必
要将两者进行区分。住房消费和住房投资之间的区别之一是对象不同。自住
性消费的对象是住房所提供的居住服务，也就是一段时期的住房使用权。而
住房投资的对象则是住房的所有权。当家庭住在租来的住房里时，这一区别
表现得最为明显。这时家庭消费了该住房所提供的居住服务，但并没有投资
于该住房。
1、自住性消费
即把住宅以居住作为主要目的的需求，指住房为居民提供庇护、休息、
娱乐和生活空间的服务所引发的消费，这种服务与理发店为顾客提供理发服
务、宾馆为旅客提供食宿服务一样，都能给家庭带来效用，使居民产生消费
额。这种自住型，可细分为首套居住型、购买第二套以上的居住改善型、被
迫拆迁型。
显然，住房消费既可以通过租房，也可以通过买房来实现。按照国际惯
例，在计算住房消费时应分为租赁房屋和自有房屋两部分，但是因为我国目
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
前没有一个成熟的租赁市场，更加无法获得可靠的市场租金的数据来源，因
此本文重点讨论的是自有性住房的消费。
2、投资性消费
住宅的投资性需求即以住宅作为资产，主要用于出租或以保值和增值为
目的的需求。是指购买住房并获得住房所提供的投资收益的行为。这时就将
住房看作是同股票、债券类似的一种投资工具。建造住房时进行投资的是开
发商、银行或者其它权益机构，当这些住房出售给居民时，他们就提出了投
资者的角色，收回各自的资金，将住房所有权转移给购房居民，于是购房居
民成为了住房的投资者。住房的投资收益包括将住房用于出租时所获得的租
金、将住房用于自用时的隐含租金以及住房的增值额。因此，可将住房投资
分为购房出租型和闲置储蓄型。
随着我国住房分配体制的改革及房地产业的不断发展成熟，不少消费者
已悄然形成了投资买房的新型住宅消费观念，著名经济学家厉以宁提出的第
二套住宅的概念就含有投资的意思。在上海，住宅投资比例达到16．6％， 长
沙市的住宅投资比例为16％。目前，由于居民的购买力的限制，消费性需求仍
是住房消费的主流。
16
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
4．1住房消费的特征
住房的功能和特点决定了住房不同于其他一般的消费品，使得住房消费
具有复杂性和特殊性。消费者的住房消费行为受到各种影响因素的制约，住
房消费可以说是各种影响因素的函数，因此，居民购房消费行为出现以下特
征：
1．理性消费。消费者通常根据自身资产积累状况现行收入及对未来收入
的预计以及现行住房条件选择购买房产品。因此不同的收入群体间形成了不
同的购买力，在某一时点上，由于人们购买力的不同，高收入阶层的群体在
商品选择时往往处在较高的消费层次上，其他中低收入的群体则因为购买力
有限而限制了此方面的消费。与此同时，适度消费观念开始形成。
2．追求效用最大化。效用是指购房者购买房产品后得到的满意程度。指
人们在满足了住宅的基本需求后，随着家庭财富的不断增加而提出的进一步
发展和享受的需求，它包括社交、投资、美观、舒适、自我实现等高层次的
需求，它对住宅的一般物质需求是外部环境良好，内部功能完善，空间宽敞
舒适，设施设备齐全等。我国出现了在购房中不仅追求自己一生效用最大化，
而且考虑下一代人的需要，住房消费追求一次到位比例很高。
3．回避风险。购房者在购房过程以及消费过程中将面临实体风险、功能
性贬值风险、市场风险、开发商信用风险、利率风险、购买力风险、心理风
险等。上述种种不确定性因素使消费者的风险意识加强，风险预期和风险规
避行为常规化。一
根据居民消费的特征归纳起来，影响当前我国城镇居民住房消费行为的
因素可以分为偏好扩张和购买力约束。论文中直接把与消费者经济状况相关
17
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
的因素称为购买力因素，主要包括居民收入、资产、储蓄以及信贷能力等等。
购买力因素反映了居民住房消费的现实购买能力和消费水平，直接决定了居
民住房消费的档次、规模以及区位环境等，是形成住房有效需求的必要条件。
另一种影响住房消费的因素是偏好因素，主要包括消费者基于收入基础上对
房屋属性的选择。通常来说，在居民家庭收入不高、生活水平低下的条件下，
购买力因素在居民家庭住房消费影响因素中占主导地位，但是，随着居民家
庭收入水平的提高以及消费观念的转变，偏好因素对居民住房消费行为的影
响越来越明显。下面我们就讨论下两者对购房消费行为的影响。
4．2偏好因素
住房需要通常是市民的主观愿望，往往会超出其支付能力；住房欲望指
市民想要购房而还没购买的心里感觉。住房需要或欲望有强弱缓急之分，从
而形成了住房偏好。在不同层次的人对住房有不同的需求，根据实际状况，
对自己作合理定位显得至关重要。马斯洛将人类需要按由低级到高级的顺序
分成五个层次类型：即生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要和自我实现
需要。对住宅来说，市民住房偏好也分为五个层次(见图4)。
I 自我实琨l
I——耐自我完全满足的需求l
尊重与地位
——．对受到尊重、名誉、地位、碱照的需求
归宿与扭爱
——对住房自然与社会环境的需求
安全
——对住房质量的需求
生理
——对住房数量的需求
图4：居民住房需要层次
一是生存需要。即对住房面积、功能的基本需求。生存需要是最为基本
的需求，住宅首先是一种生存资料，满足人的生存需求是它的必然属性。生
存需求主要表现在两个方面一方面是价格的可接受性，有关住宅的支出不应
挤占其他生存资料的支出，当住宅支出超过收入的一定比例后会影响到生存
18
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
需求，因此人们只能根据自己的收入情况进行住房消费。另一个方面表现就
是生活配套设施是否齐全。
二是安全需求。安全在现代社会中，则表现为多方面的需要如住宅的房
屋质量、结构及设施的可靠性，住宅的防火抗震性，住宅周边的社会治安环
境以及小区物业管理安全防护和保安等。对于购买和租赁住宅，这和生存需
求一样是保健因素，即对于任何一个房地产开发项目人们都会有的基本需求。
三是享乐需求。作为个人和家庭的生活，不仅仅是生存，还有更多的需
求，如娱乐和享受，当住宅脱离了仅仅满足生存和安全而存在的时候，便作
为了一种享受资料。对于享乐需要，体现在对住宅外观和小区环境、公共设
施的偏好上，对享乐的追求，主要体现在宽适度、健康性、便利度等方面。
四是社区归属感和相爱。住宅及社区需要有足够的空间，考虑到住宅的
聚类性，让业主能够互相交流、接触，使小区富有人文气息，也会使业主有
归属感。这类购房者强调住房的美观、生活环境的舒适。
五是投资需要。有不少人买房是因为它的保值、增值性。这种购房者更
多考虑的是房屋的地段和交通的便利程度等与未来升值密切联系的要素。
当低层次的需要基本上得到满足后，更高层次的需要就成为主导需要。
没有一种需要会得到完全满足， 但只要其得到部分满足， 就会转向追求更
高层次的需要。不同的消费者有不同的偏好，经济实力不同的人对房屋的偏
好也不同。中低收入家庭对房屋的要求是安全、耐用，对中高收入家庭则更
在乎环境、社区配套设施和文明程度等因素。因此，当消费者对一种住房偏
好增强， 此种住房需求曲线向右移动。反之，需求曲线向左移动(图5)。
图5 个人住房需求受消费者偏好影响的变化规律
P
Q
P：住宅价格Q：住宅需求量d：住宅需求
19
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
4．3消费者的购买力分析
住房消费有效购买力即住房支付能力。住房支付能力与千家万户的实际
生活水平息息相关，近来引起广泛的关注，也出现了不少争论。评价住房支
付能力的指标有房价收入比(PIR)和住房可支付能力，房价收入比用于判断住
房价格是否合理，而住房可支付能力能够反映家庭购买住房的还贷能力。本
文在有关房价收入比、住房支付能力的文献基础上讨论不同收入消费者的购
买力情况。
4．3．1城镇居民住宅房价／收入比
虽然住宅价格是由住宅市场的供给和需求决定的，但从长期来看，住宅
价格应该与城市居民家庭的住房支付能力相适应。
虽然住宅价格是由住宅市场的供给和需求决定的，但从长期来看，住宅
价格应该与城市居民家庭的住房支付能力相适应。联合国人类住宅(生境)中
心所发布的《城市指标指南》，房价收入(Housing—Price—to—Income Ratio)
是指“居住单元的中等自由市场与中等家庭收入之比"；即采用住宅价格与家
庭所得之值来衡量。衡量之公式如下：PIR=P／I公式中，P代表房价，I是家庭
年所得，PIR为住宅负担能力指标。依公式计算结果，若PIR值越大，即表示
住宅负担能力越低。
房价收入比只是一种替代性的经验指标，并不具备严格的经济意义。事
实上，不同国家和地区房价收入比的差异很大。从1998年世界各国房价收入
比数据来看，各国房价收入比的数值是高度离散的。从目前的判断依据看，
国内目前流行的4至6倍的说法。根据联合国公布的有关资料，不同国家房
价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家
的房价收入比区间为0．8～30，平均值为8．4、中位数为6．4。
由于对房价年收入比概念理解的不同及获得的统计资料多数(国外多数
为存量房，且户型一般为一套、房价统计数据为中位数)为平均数，进而产生
了以下具有我国特色的不同房价收入比概念。本文主要按收入阶层细分角度
分析我国各不同房价收入比。
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
一般来说，人们总是根据自己的收入水平去购买能负担起的相应档次的
住房。收入较低的居民购买住房时选择房价较低的住房，而不去购买超过自
己消费能力的住房。因此，高价位的住房对于他们来说并没有多大的影响。
一个国家或城市的房价收入比指标仅代表的是这个整体所有居民购房的
一般能力，反映不出整体内不同收入阶层购房能力的差异。因此，对某一特
定的房价，应根据收入的不同层次计算其不同的房价收入比。其中，中等收
入者的“房价收入比”最值得注意。进一步的计算反映了不同收入阶层的居
民住房消费情况，对政策的指导性更有意义，也可以更准确的反映出我国的
房地产业是否已经出现了危机。’
根据城镇居民收入分组资料，分别计算出2000-2005年最低收入户到最
高收入户共七个组的房价收入比2(表3)。
表3 2000-2005年我国不同收入群体的房价收入比
全国平最低收低收中等偏中等收中等偏高收、最高收
年份均水平入产入户飞户入户上户入产入产
2000 6．28 14．76 10．81 8．50 6．67 5．26 4．17 2．95
2001 6．11 14．80 10．79 8．42 6．55 5．11 4．02 2．76
20033 5．75 18．85 12．37 9．13 6．72 4．98 3．70 2．22
2004 6．44 21．14 13．88 10．15 7．45 5．49 4．04 2．37
2005 6．77 22．69 14．74 10．6 7．75 5．64 4．10 2．45
数据来源：《中国统计年鉴》(200卜2006)，中国统计出版社
结果表明，中国不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大
的趋势。从表3还可以看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下
特点：
(1)中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中等收入
户的房价收入从2000年的6．67上升到2005年的7．75，增幅为16，2％。低收
入户的房价收入比从2000年的10．81上升到2005年的14．74，增幅为16．2％。
而最低收入户的房价收入比上升速度更快，从2000年的14．76上升到2005
年的22．69，增幅高达53．7％。
(2)高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。其中，高收入户的
房价收入从2000年的4．17下降到2005年的4．10，降幅为1．7％。最高收入户
2金三林．我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想【J】．经济研究参考．2007
3注：2003年统计年鉴没有公布2002年居民收入分组数据
21
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
的房价收入从2000年的2．95下降到2005年的2．45，降幅为20．4％。
(3)我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大，2000年
最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5．4倍， 2003年
扩大到8．5倍，2004年又扩大到8．9倍，2005年进一步扩大到9．3倍。
以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要小于全国平均水
平，其房价收入比可能会小于本文的计算值；而高收入家庭的人均住房面积
要大于全国平均水平，其房价收入比可能会高于本文的计算值。但是，又由
于高收入家庭的真实收入水平要大大高于统计数据，其真实的房价收入比应该
低于本文的计算值。因此，即使考虑人均住房面积差异这一因素，“我国不同收
入群体房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势"这一结论也仍然成立。
判断城镇居民的住房支付能力，需要比较房价与城镇居民收入的关系。
传统的房价收入比是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个地区的家庭收
入与房价之间的关系，通过对比不同年份的房价收入比，观察该地区居民购
买住宅的支付能力如何变化。
4．3．2城镇居民住宅支付能力分析
如果购房消费一旦超出人们的支付能力消费者就会放弃这种行为，由此
可见消费者是建立在自己收入基础上考虑自己可以承受的价格，因此最终影
响消费者购房行为的是消费者的经济能力。收入对居民购房消费行为的具体
影响可分别从个人收入、储蓄和信贷等几方面来考察。
个人收入(家庭)、储蓄和信贷等是影响消费者购房行为最重要的因素。
这些因素直接决定居民的购买力水平和有效需求，最终体现在住房消费水平
和消费结构上。住房消费水平反映住房需求被满足的程度，可以用人均住房
消费水平指标和住房的套型结构等来表示。住房消费水平的指标主要有人均
建筑面积、人均使用面积和人均居住面积等。住房消费结构包括不同地区或
同一地区不同结构类型的住宅比例和一套住房内各个功能分区的数量和面积
比例。
1．个人(家庭)收入。个人(家庭)收入有广义和狭义之分。从广义上
来讲：个人收入是指居民个人从各种渠道取得的收入，即为工资入、财产收入、
t各嘘入阶层城镇居R住房购*力分析
转移收入。工资收入为劳动收入：财产收入包括业主收入、金融资产收入、财
产性收入；转移收入包括事业救济、灾害救济、抚恤金等。个人收入主要采
取货币形式，也有非货币形式的自产自用地实物估值。从狭义上来讲：个人收
入是指个人货币收入，即以货币形式表现的个人收入它是指居民个人在一年
内从各种渠道获得的一切货币收入之和。
家庭每年有多少钱可以用于消费，是与每个家庭年收入直接相关的。但
决定城镇每个家庭消费支出的撮终因素是城镇居民家庭年人均可支配收入。
可支配收入就是实际进入公众手中的，可任其支配的收入。居民家庭年人均
可支配收入为实际进入家庭的可任其自由支配的收入与家庭人数的商。它可
以分为消费支出(其中包括利息支出)和个人储蓄。
(1)可支配收入。由于居民个人还要缴纳各种税费，如教育费、医疗费、
罚款及各种税款等因此，真正衡量和反映居民收入水平、生活水平的个人收
入应该是指缴纳个人税费之后的个人收入，这种个人收入即为个人可支配收
入(简称DPI)。可支配收入与收入的关系为：可支配收入=收入税金
城市经济发展是居民个人收入增长的基础，收入水平在绝对量上决定了
人们消费水平高低，反映出居民的现实购买力，直接决定了居民购房的档次、
购房面积，以及区域选择。从城镇居民近六年的可支配收入增长情况看，可
支配收入的绝对额一直稳步增长，增长率呈现v字型。2007年相对2002年，
城镇居民可以支配收入增长了79％，扣除物价因素，实际增长57 2％(图6)。
圈6；城镇居民可支配收入历年增长情况单位：元
卜1≥1、Ⅵ／二^11t1：
赍料来源国家统计局
_埴’^H}二”}￡““一、一学t、#’jI：蛩nn
城镇居R各收入阶层住房购买力研究
(2)储蓄。住房既是人们生存的必需品，又是种高价值、高档次的耐用
消费品，居民家庭没有一定的储蓄水平是很难形成有效的住房需求，进而也
就不可能发生购房消费行为，随着我国国民经济的快速发展，居民收入水平
的不断提高，居民家庭的储蓄水平也达到了前所未有的水平。考察近几年我
国城镇居民储蓄情况，可阱看出城镇居民人民币储蓄余额增长速度缓慢下降。
2007年相对2002年增长了98％(图7)。近三年来，城乡居民人民币储蓄增长
率ⅢU屡色Ⅱ新低。这表明，在经济不断发展，人均可支配收人不断增长的情况
下，城市居民把收入更多的用于投资和消费，其中购买住房是主要的用途。
围7：城乡居民人民币储蓄余额殛增长情况
2S
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资料来源：国家统计局
2信贷，住房消费信贷为居民购房提供了支付能力。1982年，国务院决
定在郑州、常州、沙市、四平等四城市进行住房制度改革试点，住房消费信
贷这一概念才首次在我国出现。经过十多年的探索与发展，住房消费信贷己
成为我国房地产市场，特别是住房市场中不可缺少的组成部分。
(1)我国住房消费信贷的模式．我国目前重点是以往房抵押担保贷款为
主的住房消费信贷，方式有：
A．个人住房委托贷款。是银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房
公积金存款为资金来源，按规定向交纳公积金的个人购、建、修普通住房而
发放的贷款。
B个人住房自营贷款。以银行信贷资金为来源对购房者个人发动的贷款，
分两种具体方式，一是个人住房贷款(向个人建、修、购住房而发放的贷款)，
二是个人住房抵押贷款(购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地
产开发企业提供担保的个人住房贷款)。
=f||I 淼I —i ||；■I 一■I 一■■■■
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4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
C．个人住房组合贷款。以住房公积金存款和信贷资金来源相同向借款人
发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组
合。
(2)我国个人住房消费信贷的现状。从最近7年我国个人住房贷款余额
走势看，个人住房贷款余额是连年上升的。2001年住房贷款余额为5598亿元，
而2007年则达到了30000亿元，贷款余额增长超过5倍。但由于个人住房贷
款余额是一个累计数据，同时又是一个相对增长数据(贷款余额是贷款总量与
还贷量的差)，因此从个人贷款余额的变化并不能清晰地对比出住房消费信贷
与住房市场发展之间的关系。而个人住房贷款余额年度增长量是一个年度数
据，在时间跨度上和住房销售量相匹配，比较两者的走势将更有意义。
图8：全国个人住房贷款余额年度增长量与住房销售量对比分析
万平力米亿元
I∞oc均
50∞0
40∞O
30∞O
20000
10∞0
D 2∞l龇嬲20能嬲蝴柳
一’ 一一⋯ ⋯～ i+健魔锈辔薇貔+往痨僚餐象籁年度增坯缓、
资料来源：国家统计局中国银行业监督管理局
80∞
∞∞
4ⅨⅪ
2000
O
图8显示的是2001—2007年全国住房销售量与住房消费贷款余额年度增
长量之间的对比关系。2005年之前，两者的走势是基本平行的，2005、2006
年出现了一定的背离，主要原因是当时银行信贷政策偏紧，限制了住房信贷
增长，但市场却处于上升期，表现为住房销售面积有比较明显的增长。随着
政策及市场的变化，2007年住房信贷恢复到历史发展轨迹上。从总体上看，
在全国范围内，住房贷款余额年度增长量与住房销售量之间存在相关关系，
相关度在60％以上。
(3)住房消费信贷存在的问题
住房市场的发展在很大程度上受到个人住房消费信贷的影响，同时，住
房市场的景气程度又反过来影响住房消费信贷量。住房消费信贷是住房市场
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
发展的必要条件，而非充要条件。实际上，从经济稳定的角度看，目前主要
住房消费信贷发放主体是商业银行，即商业住房消费信贷占据市场主流。既
然是商业盈利行为，那么商业银行就会特定条件下，特别是在利润的驱使下
有过量发放住房消费信贷的冲动。这种放贷行为在很多时候并不能与国家相
关调控政策合拍，也会自觉不自觉地为信贷危机埋下祸根。美国次贷危机是
前车之鉴，虽然我国并没有如美国那样开放和多样化的住房消费信贷衍生产
品市场，但信贷危机发生的机理基本相同。美国的次贷危机归根结底也是由
于房地产市场出现调整，价格大幅度下跌，购房人无力还款造成银行信用危
机的爆发。
我国住房金融的创新力度没有达到美国那样，住房金融仅限于住房贷款、
公积金贷款、住房开发贷款等传统领域，这在一定程度上能够降低美国次贷
危机对我国金融市场的波及，但另一方面，我国的住房消费信贷没有划分优
级与次级市场，潜在的金融风险并不能很好的监控和防范。这也形成了我国
住房金融市场的一个致命弱点。也就是说，我国住房消费信贷市场的质量远
没有想象的好，等问题真正爆发出来的时候，很可能比美国次贷危机的冲击
力更大。
4．3．3建立模型
个人收入(家庭)和信贷是影响消费者购房行为最重要的因素。这些因
素直接决定居民的购买力水平和有效需求。其中信贷有主要是建立在未来收
入还款能力上，因此这里的里的支付能力包括了个人(家庭)现实和未来的
收入水平、资产水平以及还款能力。
消费者购房时只要从两方面决定居民的购买力水平和有效需求：首付款
能力和未来还款能力。首付能力，银行为了降低风险对个人住房贷款首付款
都有一定的规定，购房者首付款比例必须在一定比例以上才给房贷(目前我
国商业银行通常为20％)。这一规定就必然要求有购买需求的消费者具有一次
性支付大笔金额的流动性较强的资金。还款能力：由于购房按揭贷款支出具
有长期性、稳定性等特点，居民往往是根据对未来持久收入的估计确定住宅
消费支出额。根据各种收入理论我们推导出公式：
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
C=KY
Co=Q∞R
Cl=cYL
其中C。是收付款消费选择
a财富边际消费倾向
∞R是实际财富，决定了一次性支付能力
C。未来还款消费
YL劳动收入，确定可承受的还贷能力
C为劳动收入(通过当前工作赚取的收入，不是诸如租金、利润之类的收
入)边际消费倾向。
这里我们也可认为住房消费C。为持久消费(分期向银行归还按揭贷款)，
劳动收入YL为持久收入(购房市民大多有稳定的收入来源)，弗里德曼的持久
收入假定认为在消费与收入的两两关系中，只有持久收入与持久消费之间存
在着固定的比率关系。同时人们预计未来的收入的主要依据是当前收入，而
现行收入在大多数情况下与个人资产积累有相关性，现行收入状况是直接影
响购房能力的重要因素。另外，消费支出(其中包括利息支出)和个人储蓄
存在97．97％高度线性相关性4。因此本文在做EVIEWS软件进行回归分析时对
模型进行修改：
C_-Q+cY
其中：c一—一购房总价
Y_——一家庭年收入
表4按收入阶层划分的城镇居民家庭人均可支配收入和住房消费支出
中等收入阶层
年份低收入阿‘层(元) (元) 高收入阶层(元)
高、低收
入阶层
人均住人均住人均住可支配
可支配房消费可支配房消费可支配收房消费收入差
收入支出收入支出入支出距
1995 2207．43 54．69 3732．37 94．36 6485．63 193．51 2．94
1996 2477．22 66．22 4187．13 119．24 7282．46 210．65 2．94
4周珊珊城镇居民储蓄影响因素实证分析．tJ]现代商贸工业2008(8)利于1980．2006年的相关样本
数据回归分析
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
1997 2817．79 7 8．38 4939．61 135．63 8801．59 279．86 3．12
1998 2884．59 92．34 5166．49 154．3 9378．98 333．83 3．25
1999 3048．73 111．67 5558．57 172．69 10295．34 379．3 3．38
2000 3132 106．26 5955．5 186．93 11299 370．59 3．6l
2001 3319．72 113．88 6444．07 198．45 12662．56 410．97 3．81
2002 3020．63 75．09 6757．29 173．51 15318．19 618．69 5．07
2003 3272．39 67．02 7403．63 180．58 17366．8 692．6 5．31
2004 3631．1 56．06 8337．64 181．09 20069．07 704．82 5．53
数据来源：根据1996—2005年的《中国统计年鉴》中的相关数据计算得出
按收入水平将城市居民分为低收入阶层、中等收入阶层和高收入阶层的
住房消费需求弹性进行测算。其中的收入采用各年各阶层的人均可支配收入
和住房需求量采用各年各阶层城镇居民家庭的人均住房消费支出(数据见表
4)。运用Eviews分别对这三个阶层建立对数模型。模型结果如下：
低收入阶层：LnC=一0．542+O．615LnY
中等收入组：LnC=一2．075+O．824LnY
高收入组：LnC=一5．4980+1．227LnY
从模型结果可以看出，低收入阶层、中等收入阶层和高收入阶层的住房
消费需求的收入弹性分别为0．615、0．824和1．227，反映城镇居民家庭的住房
消费支出随收入水平的提升而增加。
1．低收入阶层：由于低收入阶层模型的R2值o．106过小，该模型的拟合优
度不好，这主要是因为低收入阶层的收入水平低且在此水平下也很难获得住
房贷款，住房消费难以实现，因此，其住房消费支出和收入之间没有形成一
种明显的联系。
2．中等收入阶层：R2值0．765，拟合度较好。中等收入阶层的住房需求收
入弹性小于l，其可支配收入每增长1％，住房需求相应增加0．82％，说明中等
收入家庭购房主要是用于自住，还未将购买住房作为投资，对其而言，住房
是一种满足生活基本需要的消费品。
3．高收入阶层的收入：R2值0．973，通过F检验。高收入阶层的住房需求收
入弹性为1．23，其值大于1，表明其可支配收入每增加1％，住房消费相应增
加1．23％。这是因为高收入家庭不再把住房仅仅当作是遮风避雨和休息的场
所，而更多地是利用它来实现舒适的生活、显示地位和财富以及获取投资收
益。总之，随着经济的发展住宅市场的活跃以及居民收入水平的提高，城镇
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
居民家庭对住房的投资需求会逐渐增加，进而导致住房需求收入弹性的上升。
据统计我国城市家庭中，高收入和中高收入约占家庭总数的10～25％，低
收入仅占5％，而中低收入家庭则占到总数的70％以上6。高收入家庭经近几年
的房地产的市场发展，住房问题已全部解决，甚至在购买“二房"或“三房’’。
而中低收入家庭急需住房，因此，今后的房地产市场应重点发展中低收入家
庭住房市场。因此不同收入阶层根据购买住房的最终目的又可将购买行为分
成自住性消费和投资性消费。
4．4低收入阶层购买力分析
由于收入低住房消费难以实现的收入阶层。低收入阶层是社会的弱势群
体，由其经济地位决定了他们的住房状况位于社会的最低层，他们大多无力
负担市场上的商品房，因此满足这部分人住房需求的任务，应该而且只能由
国家来承担，需要享受国家特殊政策的关注。低收入家庭阶层，这一阶层具
有以下消费特征：
1．居住水平处于社会平均水平以下。在一定的条件下，“低收入家庭”与
“住房弱势群体"的概念是高度关联的。他们在购房的现实支付能力上与其
他群体有较大差别，无法依靠自身力量在房地产市场上进行自由地选择消费。
刚刚解决温饱水平的低收入家庭，在家庭中没有其他负担的情形下，住房问
题成为每天必须面临的问题。没有属于自己的住房、住房面积小、配套不齐
全、居住偏远不方便等问题，迫使他们需要改善住房条件。这个群体对住房
的需求迫切，居住条件差，而购房阻力大。
2．购房压力大，外援资助能力差由于其就业技能、知识水平等劳动力素
质处在社会中一种不利的地位；由于其社会圈层较小，所属阶层均属于中低
收入层次，父母无力资助，亲戚、朋友无力顾及，即便是借贷所需要的资金
援助也较小。如果依靠银行贷款，所面临的还贷压力过大，日常生活就难以
维系。因此，单靠中低收入家庭自己解决住房问题，购房压力非常大。而且
5川林增杰等．房地产经济学【M】．北京：中国建筑工业出版社，2003．3
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
这种压力仅仅来源于购房，还没有考虑家庭中其他方面的支出，如孩子上学、
家庭成员中的疾病或其他的变故，一旦出现任何变故，购房计划将重新改变。
3．在经济、社会生活中处于相对弱势。低收入家庭生活处于社会生活的
中低层，他们生活随遇而安，安贫乐道，是社会财富创造的主力军6。但是，
他们的住房需求常常在社会发展过程中被忽视，正是这种忽视，导致目前住
房市场的畸形发展，供需不平衡，表现为：大户型住房销售受阻，中低收入
家庭买不到合适的住房；住宅小区夜晚“黑灯"一片(新楼盘大多为投资投
机购买，无人居住)，而中低收入居民只能“望房兴叹一。表面上看住房市场
异常繁荣，交易量上升，房价节节升高，新楼盘供应活跃，而占社会总数绝
对比重的中低收入家庭的住房问题始终没有得到切实的解决。
4．中低收入人群构成多样化。按收入所划分的中低收入人群，在不同的
城市中收入水平很难确定，但是职业构成中也比较复杂7。包括中小学教师、
事业单位普通职员、公司普通员工、城市企业工人、外来打工者、新毕业的
农村籍大学生以及体制外的其他人，家庭年收入多在2万到5万之间。这部
分群体涉及面广泛，在自身职业群体中大多不是管理者，除固定收入外，其
他额外收入比较少，社会关系比较简单，社交圈单一。
4．5中等收入家庭自住性消费分析购买力
中等收入家庭的消费目的基本是自住性消费。这种自住型，可细分为首
套居住型、购买第二套以上的居住改善型、被迫拆迁型。购房用于自住的购
买者也大体分为三类：被动购房者，改善型购房者以及首套购房者。
一是城市建设中形成的拆迁户，也称为被动购房者。近年来，一些地方
政府出于“经营城市"、旧城改造的考虑，不停地进行居民住宅差迁。每一
次较大规模的拆迁，都催生了一批被动购房者。所谓被动购房，是指当事人
本来没有购房意愿或并不具备购买条件，由于被动地成为拆迁对象，在不情
愿或无准备的情况下进入了购房者序列。几年来，部分城市盲目地大拆大建，
6[杨慎著．房地产与国民经济fM】．北京：中国建筑工业出版社，2002．1
’
7林增杰，武永祥，吕萍，丰雷．房地产经济学【M】_匕京：中国建筑工业出社，2003
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
制造了大量被动性住房需求。早在两年前，～些城市拆迁安置需求一度占市
场商品住宅需求的一半，有的甚至达到60％．
二是城市中一部分比较富有的人即中产阶级，多处于房屋改善型消费需
求。中产阶级是商品住房的主要消费者。根据美国麦肯锡公司最近公布的调
查，到2011年，中国下层中产阶层(年收入在2．5万元到4万元之间)的人
数将达到约2亿9000万，这代表了中国城市中规模最大的社会阶层，并占到
城市人口的44％。从地域上看，中国的消费力将从目前的北京、上海、广州、
深圳等一类城市向二、三类城市扩散，三类城市几乎占到了家庭总可支配收
入的一半，与二类城市一起，其消费增幅将远远超过一类城市，是增长潜力
巨大的消费市场。
三是结婚购房的年轻人。这部分主要是年龄在24—35岁之间，主要是
毕业后从事工作一两年的年轻人，他们开始喜欢组建自己的小家庭，希望拥
有自己的私有空间，对于大部分年轻人来说，拥有自己房子也已成为结婚的
前提条件或者说是稳定生活、安居乐业的保证。由于经济能力的关系，这一
群体偏向购买小户型，主要为二居室或小三居室，面积在100平方米内，在
购房时对价格因素比较敏感。他们约占购房群体的40％。
近几年来， 城市的迅猛建设必然导致拆迁数量加大， 使得第一类人急
剧增多，城市房屋拆迁产生大量被动需求； 收入差距的不断拉大使得第二类
人成为一个比例相对较小但绝对数量却不少的群体；随着婴儿潮时期出生的
人群进入适婚年龄以及大学毕业生的激增，第三类人也迅猛增长。如从2001
年的115万人／年增加到2008年的559万人／年，8年累计毕业大学生数量为
2557万人(图9)。因此，这三个原因是近几年购房有效需求增加的直接因素。
图9：全国应届大学生毕业人数
全国应届大学生毕业人数
600
500
，、400
R 300
。200
100
0
200 l 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
其中，对于被动购房者和年轻购房者来说，无论是靠拆迁补偿还是靠个
人工资，绝大部分的消费者单凭个人力量是买不起房的，而向银行申请住房
按揭贷款成为主流，提前消费在我国已不再新鲜。
4．5高等收入住宅投资购买行为分析
除了自住性消费需求外，当前房地产市场中还存在着大量投资消费需求。
随着我国经济发展，居民可支配收入提高， 民间资金雄厚， 大量资金需要
寻找投资渠道，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。这类购房消费者
有一定得经济实力基本属于高收入阶层，通过上面模型分析我们知道高收入
阶层的住房需求收入弹性为1．273，其值大于1，表明其可支配收入每增加1％，
住房消费相应增加1．23％。这是因为高收入家庭不再把住房仅仅当作是遮风避
雨和休息的场所，而更多地是利用它来实现舒适的生活、显示地位和财富以
及获取投资收益。住宅的投资性需求以住宅作为资产，主要用于出租或以保
值和增值为目的的需求。这时就将住房看作是同股票、债券类似的一种投资
工具。
1．首先，房产是生活必需品，其本身具有使用价值，这是其他投资工具
所不具备的。所以既使一套住房的投资性消失了，但它的实用性仍然存在，
至少还可以自用。而相比较之下，股票本身没有价值，只是一种契约关系，
如果跌价的话，就只剩下一张纸而已；同时住宅是消费者首要考虑的消费品，
并且随着城市化进程的不断推进，消费者对于住宅的需求也随之上涨；
2．从投资收益和风险角度看。个人资本投资一般有储蓄、炒股及买房三
种方式。近年来，我国银行利率一直过低，一年期存款利率一直维持在1．98％
-2．25％之间，扣除20％禾lJ息税，实际利率只有1．58％-i．80％，考虑物价因
素，实际利率为负，把钱放在银行别说增值，连保值都成问题；中国最大的
资本市场是股市。但从2000年开始中国股市持续低迷，2006年以来才出现好
转。一般居民由于缺乏必备的专业知识和灵活的股市信息，只能观望，股市
分流闲置资金的能力有限，2006年持续飚升的股市行情并没有降低人们买房
的热情就是很好的证明。投资渠道的狭窄，使人们的投资视线转向正处于蓬
勃发展的房地产市场，大量资金纷纷涌向房产，致使房价持续上涨。我国居
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
民投资渠道单一的状况可以从其财产性收入来源反映出来， 2003—2004年期
间，城镇居民财产性收入中增幅最大的是出租房屋收入，其次是股息红利收
入，其他收入都成负增长之势，出租房屋收入成为城镇居民财产性收入的主
要来源。从收入来源上看，居民投资渠道并不狭窄， 但从收入规模上看，明
显存在投资渠道单一和集中问题(见表4)。
表4 2003—2004年城镇居民财产性收入来源单位：元
2004笠2003年增幅
财产性收入161．15 134398 19．39
利息收入18．39 20．27 —9．27
股息与红利收入34．17 30．57 11．78
保险收入2．66 3．22 —17．39
其他投资收入15．72 19．41 -19．01
出租房屋收入86．47 57．48 50．43
知识产权收入0．19 O．22 -13．64
其他财产性收入3．55 3．82 —7．07
资料来源：国家统计局，2005年中国价格及城镇居民冢庭收支调查体积年鉴
房价波动幅度不如股票剧烈，风险相对较小。房地产投资的收益率虽然
比不上股票与基金．但是它所包含的投资风险系数却比股票与基金都低．对
风险承受能力有限的个人投资者来说，是最好的选择。对于所购买的房产，
你可以收集、掌握许多的相关信息，比如你可以了解到你所买的房子的品质、
方位、结构、售价、周围的公共设施及环境等，而股票等所获得的信息就显
得比较“缥缈"。
4．5．1投资报酬分析
住房由于具有收益、保值、增值、消费四个方面的特性，已经成为人们
最理想的投资工具之一。这类购房者在购房时一是考虑所选择物业的地点，
即考察他的可达性、可视性及自然环境；二要考察楼盘的品质，即楼盘的耐
久性、适宜性、可更改性：三要查看室内空问之功能，即配套性、流动性、
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
紧凑性、尺度的合用性8。实践表明，房地产投资效益不仅取决于投资者的自
身因素，如资金实力、投资经验、经营管理水平等，同时还与投资项目所在
地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规息息相关。但
投资的最终目的是为了取得利润而投入货币，或为了交换到可察觉的利润而
提供资本。下面就着重从报酬角度分析个人投资需求。
动态投资报酬分析方法在分析中考虑了资金的时间价值，而且包含了对
风险的预测、考虑了整个投资计划期间的现金流和投资计划结束时出售资产
所产生的现金流。对于投资计划的缜密和风险防范而言，动态分析方法明显
优于静态分析方法。
动态投资报酬分析方法(1)采用投资回收期作为评价指标，投资者通过
市场调查和主观判断，认为合理的投资回收期是N年，经过计算，投资回收
期是N’年，只要N’<N，则可以投资。(2)采用净现值(Net Present Value，
NPV)法，则只要计算出来的NPV>O，一般来说就可以投资。(3)内部报酬率
(Internal Rate of Return， IRR)。同样，采用其他的比率指标或可行性
指标都可以作出决策与否的结论。
1．净现值
从现金流的角度来看，如果是一次性付款的住宅，那么现金流出主要包
括买入住房所支付的地产价格P。，合理的投资回收期是N年，而现金流入主
要包括各期间的租金收入P，和末期Pn的转让收入(或地产残值)。如果房款是
以分期付款形式支付，则现金流出主要包括首付款P。以及各期间的房款P⋯
而现金流入则是各期间的租金收入P。：和末期的转让收入(或地产残值)。其中，
每期的支出P。。(供房款和维修、经营产生的费用)和每期租金的收入P；：的
大小关系就决定了各期现金流P。(PI=P12-P。。)的净流入或是净流出的不同性质。
O
图7：房地产投资现金流量图
在理解了房地产的现金流量状况后，我们就可以根据金融学的相关原理
8郑华．论住宅的投资价值【J】．房地产市场：16．
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
对其可行性进行评估。公式如下：
NPV=一P。+P。／(I+K)+P：／(I+K)2+⋯⋯+P。／(I+K)“ (一次性付款支付)
NPV=一P。+(P。：一P。1)／(I+K)+(P22一P：。)／(I+K)2+⋯···+(P。。一P。。)／(I+K)“
(分期付款支付)
其中：一P。一现在必须支付的成本；
，P¨一每期的供房款
P。：一每期租金收入
Pn一末期的转让收入(或地产残值)
K一折现率，折现率一般采用投资者所要求的报酬率
n一投资期数
很显然，净现值是投资者根据对投资所要求的报酬率，计算在整个投资
期内，各年发生的现金流入及现金流出的现值总额。
1)对租金收入及维修和经营支出的预测，可以通过住宅近期经营历史或
同类住宅的最近历史来预测。这种方法更适合二手房市场，因为这类房产可
能具有齐备的历史资料。而新增房地产则更适合采用市场法进行预测。市场
法不仅适用于新增房地产项目，也适合存量房市场。因为用于出租的房产的
需求度、吸引力以及竞争对手的价格是影响租金大小的主要因素。预测期内
房产连续产租能力预测与这些因素的变化密切相关。
另外，还可以使用各种媒体及统计资料中提供的各种类型和地段的房地
产信息作为参考。
2)折现即是对资金时间价值的充分考虑。折现率K一般采用投资者所要
求的投资报酬率，因为投资者所要求的报酬率决定于投资计划所承受的风险，
若风险高，则要求的报酬率就越高，反之，风险低，投资者所要求的报酬率
就越低，因此折现率即是对风险的估计。通常采用的是同期银行存款利率代
替折现率。
一般地，净现值为正的投资计划都是可行的投资计划。因为房地产投资
性购买意味着需要放弃现在的资金以取得一种将来从房地产中获得报酬的权
利。如果未来报酬的现值超过了投资房地产时的总支出，说明投资者的财富
将增加。相反如果初始现金支出超过了未来报酬的现值，那么投资结果是财
富的减少。在有两个或多个相互排斥的投资计划时，净现值为正且最大的投
35
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
资计划最优。
净现值是最直观、分析效果最直接的分析方法，因此是投资决策的最佳
依据。
2．内部报酬率
IRR是NPV=O时的折现率，即一个投资计划的逐年现金流入现值总额等
于现金流出现值总额的折现率。如果一个计划的投资报酬率高于投资者所要
求的报酬率，那么投资者可以考虑采用该计划，即IRR>Required Rate of
Return，计划可行。
内部报酬率法无法比较两个计划的优劣，而且还有可能无解或多解，计
算过程繁琐。因此，在实际的分析中，更多的使用净现值法。
3．净现值案例分析：
案例1：单一项目的投资决策
单一项目的投资决策的关键问题是投资与否，因此可以采用投资报酬分
析指标进行决策分析，既可以采用静态分析指标，也可以采用动态分析指标。
决策的标准可采用主观判断法，即用评价指标与投资者心目中的合理指标相
比较，只要能够满足就可以投资。
例如：一个投资项目购置一套150，000元住宅，一次性付清。预计今后
8年内每年的可获得租金收入为15，000元，8年后出售该房地产商品产生的
税后现金流量为200，000元。最低的可接受报酬率为10％。
计算：预期现金流量用最低可接受报酬率作为折现率进行折现。
NPV=一150，000+15，000(P／(I+K)1，10％，i)+200，000(P／F，10％，8)
=23325>O
该项投资预计是可以盈利的，因此，该投资计划可被接受。
案例2：多方案投资决策
多方案投资决策的关键是投资哪个或哪几个项目。决策的依据是进行指
标排序，根据资金计划，选择较优的一个或几个方案进行投资。因为静态投
资分析方法存在这样那样的缺点，有些方案在静态分析中较优，但是在考虑
资金的时间价值和整个投资期的情况下会被排除。因此，多方案投资决策最
好采用动态评价指标进行决策分析，一般采用NPV法。
例如，几个投资方案的净现值计算排序之后的结果是：NPV。>NPV。>NPV。
36
4．各收入阶层城镇居民住房购买力分析
>⋯⋯>NPV．，如果只能投资一个项目，则投资决策应该投资项目1，如果有
足够的资金可以同时投资多个项目，则应该排列所有能够满足资金条件的项
目组合的ΣNPV，再选择最高的净现值之和作为投资目标。
例：某投资者可供选择的几个投资项目如表3．5，该投资者由于自有资金
的限制，在购置是最多只能支付200，000元，只能选择其中一个项目进行投
资。
表5：项目投资方案
项目购买时支10年内每年获得lO年后出售获得的净现值(NPV)
出(万) 的租金收入(万) 现金收入(万) (万)
住宅1 10 1 13．5 1．348
住宅2 15 1．5 20 1．926
住宅3 18 1．8 22 1．54
住宅4 20 2．0 25 2．31l
决策：从表5的计算结果可见：NPV。>NPV：>NPV。>NPV，，而且项目4在
购置时的支出投资者能够承担，因此可选择项目4进行投资。
这种分析方法也可以用于不同用途的投资方案进行比较，如投资房地产、
用于购买债券股票、或仅仅是储蓄。
4．5．2风险分析
投资者在进行投资决策应该考虑的另一个重要目标是尽量降低投资风
险。住宅投资的高风险性决定了其高收益性质。投资者往往是厌恶风险的，
希望冒最的风险，获取最大的收益，但实际上这是不可能的。获取更高的收
益，就意味要承担更大的风险。
风险对房地产投资者的第一个影响就是令投资者根据风险大小，确定其
合理的投资收益水平。由于投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的
预期或期望，所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望
收益相同，那么无论是选择何种投资途径都是合理的。只是对于不同的投资
者，由于对待风险的态度不同而可能采取不同的投资策略。比如有些投资者
天生喜爱冒险，他们不仅勇于接受风险，而且有意去承担风险；有些投资者
则无论在何种价格下，总是回避风险。房地产投资风险主要体现在投入资金
的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性。
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
4．6小结：
由以上分析可知，城镇居民收入差距的扩大，导致居民消费行为及消费
结构的很大差异。收入较低的一部分居民，其消费支出主要以基本生活消费
支出为主，其收入水平低很难获得住房贷款，住房消费难以实现，因此，其
住房消费支出和收入之间没有形成一种明显的联系。而收入在中等以上的一．
部分居民，购房主要是用于自住，还未将购买住房作为投资，对其而言，住
房是一种满足生活基本需要的消费品。收入较高的最高收入阶层，其收入在
近几年是增长较快的，而且他们住房问题等基本上都得到了妥善解决，更多
地是利用它来实现舒适的生活、显示地位和财富以及获取投资收益。
严格区分自住性消费与投资性消费。房地产的居住需求和投资需求，两
者形影相随。炒楼者最热衷炒的，并不是荒郊野地，而是枢纽闹市的楼房。
这正是因为枢纽闹市的居住需求最旺。有居住需求，投资才会跟进。炒家是
有把握地预测到强劲的居住需求，才来投资楼盘的。中国人的居住条件才刚
开始改善，房地产的居住需求是强大的，伴随的投资活动也必定是活跃的。
严格区分自住性消费需求住房与投资性消费需求的意义在于，政府可在
这两类住房的政策设计中，发挥不同作用。因此，各国政府都通过采取各种
措施保证居住需求住房的供给，实现社会公平。并且，自住性需求住房需求
价格弹性几乎为零，价格的市场调节不能有效发挥作用。因此，这一部分的
住房需求，不会过多地受房地产市场供求波动的影响。但由于我国目前针对
居住需求住房的“经济适用房"政策的设计存在缺陷，经济适用房并没有能
真正为低收入群体服务，有些甚至成为富有群体的投资渠道，使得房地产需
求情况复杂，矛盾突出，反而加大了宏观调控政策实施的难度。
如果两个市场不分开，投资性房地产可能出现空置，而实际居住住宅供
给不足，居者很难有其屋，也不可能有资源向低租金房地产流动，市场配置
资源的功能失灵了，政府的干预变得十分必要。从社会公平的意义上，政府
的调整收入分配的职能也应该在有利于弱势群体的房地产市场划分中充分发
挥作用。
38
5．促进城镇住宅购买力的政策建议
5．促进城镇住宅购买力的政策建议
我们以上讨论中，住房是一种商品，住房的生产、流通、消费是按照市
场原则进行的。每一个消费者都会根据自身的经济条件、实际需要、兴趣爱
好选购住房，形成对住房的有效需求，推动住房市场的多样化和层次性发展，
促进了人们住房消费水平的稳步提高。然而，市场不是万能的，在住房消费
的某些领域也存在失灵。根据汇丰银行和上海复旦大学最近公布的一项调查，
中国的中产阶层正以每年约1％的速度快速增长，尽管如此，目前有能力购房
的消费者不超过城市总人口的30％。在一个社会中，总有一部分人处于社会的
底层，他们收入水平低，无力从市场上购买住房，因而单一的住房市场化分
配势必造成部分低收入家庭住房条件恶劣，形成城镇贫民区，引起一系列社
会问题。因此需要社会向他们提供援助，这一援助的主体通常是政府。
5．1现有调控措施评析
目前中国是以不同收入家庭实行不同的住房供应政策划分的，即1998年
7月发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即
国发[1998]23号文件)，23号文件明确指出：“对不同收入家庭实行不同的住
房供应政策。最低收入家庭租赁由政府和单位提供的廉租房；中低收入家庭
购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。’’这样细
分住房市场对建立城镇住房供应体系具有很重要的意义。其实住房商品化并
不排斥住房的社会保障，一个好的住房制度必然是由市场机制和住房社会保
障制度有机构成的制度。政治安定、社会公平等因素是各市场经济国家和地
区建立住房保障制度的基本原因，但经济发展、市场运行效率、市场作用与
政府干预的关系也是各国政府决定住房保障方式的重要因素。
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
5．1．1针对中高收入阶层有效购买力政策措施评析
针对23号文件是市场价商品住房市场。市场价商品住房市场，其供房对
象是中高收入户家庭，住房供应主体是住房开发企业，住房价格由市场调节，
开发建设规模、住房建设标准由企业自主决定，开发企业不享受政府的优惠
政策，政府对利润水平不作限制，也不限制居民购买住房的数量，这是一个
由市场调节的住房市场，政府对该市场的干预最少。根据自住性消费需求和
住房投资需求两个市场调控政策试图将之分开，但从政策角度看，政府针对
商品住房市场划分依据是“购买第一套房”“第二套住房"这种粗略的简单标
准，这种方法容易操作，但漏洞较多，而且“一刀切"，对居住改善型需求一
起打压，抑制了这部分的需求。
(1)鼓励自住需求，限制投机需求。鼓励自主住房，无论是首次购买普
通住房还是首次购买改善型普通住房都是强调了首次、普通和自住的特性。
这样的安排就把投机性需求排除在政策优惠的范围内。如2006年6月1日出
台的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房
需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的执行首付款比例20％
的规定。首次购买需求被认为合理、低风险，得到了更多的认可和支持，地
方政府、银行往往对购买第一套房的消费者提供契税减免和降低利率等优惠
政策。在当前国际金融危机依然很严峻的情况下，我国没有盲目地放开住房
信贷规模的做法无疑是明智的。
(2)对改善型普通住房的定义不明确，这不简单的只是投资需求，还包
括了居住改善型消费。在利率调控中，银行对购买第二套以上房子的消费者
增加至少一成的首付款，并将贷款利率在基准利率上提高10％。在税收环节，
简单以“第二套住房"作为判断自住房与非自住房的依据，鼓励第一套住房，
限制第二套以上的住房。有些金融政策和税收政策区分不足，致使购房者的
负担加重，购房成本上升，影响了购房积极性。实际上，居民购买第二套房
不单是为了投资或投机，还有改善住房条件、变更工作重新购房、子女住房
等。这些以自住为目的的购房确实需要政策的信贷支持。此次房贷新政给出
了一定的政策空间，但由于相关标准并不明确，因此进一步加剧了市场的观
望态势。要打破这种观望，相关部门还是要对政策模糊点给予明确的裁定，
5．促进城镇住宅购买力的政策建议
这样才能有效启动市场，提高市场的活跃度。央行房贷新政并没有明确取消
第二套限制，而是引入了“首次改善型普通住房”的概念。但遗憾的是，在
目前的法律文件中并没有“改善型普通住房’’的认定标准。
(3)租赁住房。在我国，人人都想买房子，必须面对的现实是，现如今
的房子并不是人人都买的起的。在国外，买房与租房各领风骚(表6)，然而
我国的租赁市场却一直冷场，买卖市场可谓是一支独秀。我国截至2002年
82．1％的城镇居民家庭拥有自己的住房，居民租赁房比例一直都在降。
表6 20世纪末各国自有住房与出租房的比率
美国英国德国日本
私有住宅66％ 68％ 44％ 62％
租赁住宅34％ 32％ 56％ 38％
资料来源：汪利娜．《跨世纪中国住宅业的发展及政策选择》，中国社科院经济研究所网．2007—06-06。
一个正常的房地产市场应该是买卖市场和租赁市场的共同发展，政府应
该要改变现在房地产的发展模式，建立并完善多层次的市场体系，以满足消
费者的不同需求。从国际经验来看，只有少数居民能够购买得起新建商品住
房，大多数居民通过住房二级市场购买二手房以及租赁方式解决住房问题。
我国也应当加强对居民住房消费观念的引导，逐步改善住房消费和供应结构。
即：高收入居民购买新建高档商品住房，中等收入居民购买或者租赁普通商品
住房，低收入居民租赁二手房及廉租住房，等到中低收入居民收入提高到一
定程度后再改善住房条件，减少对新建商品住房的消费需求压力，形成梯形
住房消费结构。
5．1．2针对中低收入阶层社会保障政策评析
住房保障体系就是社会为住房弱势群体提供满足其基本生活所需住房的
若干制度安排，其实质是政府利用国家、市场和社会的力量解决住房困难群
体的住房问题生目前我国的保障性住房主要是指经济适用房和廉租房。从当
前的实施情况看，现行住房保障制度在一定程度上发挥了保障中低收入家庭
住房、调控房价的积极作用，而且也在很大程度上消除了住房市场发展的障
碍，有效地促进了住房市场以及住宅产业的发展。但是，由于住房保障问题
41
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
的提出时间相对较短，政策制度设计不可避免地会存在缺陷，伴随着住房保
障制度的实施，同时也不断涌现出新问题。
1．供应滞后，房源不足。经济适用住房和廉租住房供应滞后，廉租住房
的房源不足是当前推进廉租住房制度建设的主要问题之一。调整住房供应结
构步伐较慢，中小户型住房比重依然偏低。近几年来，90平方米以下套型供
应量占比不足20％。在提出90／70的要求后，总体情况落实较好，全国平均
达到了55％，但远未达到要求的70％。同时，由于受制于“经济因素”，经济
适用房的建设地段多选在偏远的郊区，虽然价格相对便宜，但是基础设施和
配套设施远不到位，不菲的交通费用也增加了中低收入群体的负担。
2．监督缺位。在经济适用房的购买群体中，一方面一直不乏高收人人群；
另一方面，尽管三令五申，经济适用房的大户型仍然未得到有效控制；此外，
不需划拨土地，仍有土地获利的限价房常常成为经济适用房的替代品。
3．地方政府积极性差。对经济适用房国家规定免征土地出让金，相关行
政事业单位收费减半。但由于土地出让金和税收恰恰是地方政府收人的重要
来源，于是使得这项对中低收人人群福利保障的措施与地方政府财源直接对
立起来。中央政府对建设廉租房明确规定各城市人民政府要将土地出让净收
益的一定比例用于廉租房建设，各级财政要加大支持力度。而对地方政府来
说，动用土地出让净收益来建设廉租房显然触动了其敏感的神经。因而，地
方政府在土地供应和政策执行监督力度上往往不愿意向经济适用房和廉租房
倾斜；甚至在国家调控房地产市场政策出台后，地方政府经常出台地方性法
规、条例或通过不作为的方式来消除、减弱调控效力，力保本地房地产市场
的繁荣。
5．2调控措施建议
5．2．1对有效购买力市场政策调控方面
在对住宅市场进行宏观调控过程中，把握自住性住房消费为主体是极其
重要的。采取的调控政策，对自住性住房消费需求与投资性、特别是投机性
住房需求，应有原则性区别，即在控制和规范投资性购房需求，遏制投机性
42
5．促进城镇住宅购买力的政策建议
购房需求的同时，应鼓励和支持居民自住性住房消费需求，更好地满足改善
住房条件、提高居住水平和居住质量的迫切要求。．
1．在自住性住房消费市场
(1)对目前调控争论的焦点是在怎样将改善型住房消费从“一刀切"中
独立出来。2008年10月，央行新政明确提出，对居民首次购买普通自住房和
改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠
条件给予支持。但是“改善型普通自住房’’，市场尚待确认，目前没有具体
的参考标准，在实际操作上增加了难度。因此明确改善型普通自住房定义十
分重要。建议：改善型普通自住房具有以下特点：一是以购买时间为限制，
在购买首套住房若干年之后购买的第二套住房，可以界定为改善性自住房；
二是对第一套住房所计算出来的家庭人均住房面积进行规定；三是对第二套
住房的面积进行限定，依然执行90平方米以下的中小户型标准。本文认为可
按上述三法综合法实行，消贾者三条全部满足才能要求享受优惠政策。
(2)住房供应政策向大众倾斜。“以人为本"，首先要以大多数居民的需
求为本。对大多数居民来说处于中等及中等以下收入水平，一般需要的并且
能够承受的是中档次的普通商品住宅，套型面积在60----70、80"--,90平方米左
右，要多建这类住宅，以满足他们的购房需求。目前每套在100平方米以上
的户型所占比例过大的状况必须迅速改变。为此，住宅开发量的统计指标要
作调整，从以平方米数量为主转换成以套量为主，性能、质量为主，激励开
发商多建中小户型住宅。房地产行政主管部门在把握住宅建设规划时，也要
以满足大众住房需求作为住房供应政策的主导思想。只有适应大众需求，才
能促使居民买房。
2．在搿投资消费"的市场
政府不用直接干预价格，但是要严格控制四方面的事情：
一是土地政策要科学合理。首先对城市土地进行计算， 然后根据各个城
市的人口结构把城市土地严格划分不同类别，这样就可以在土地拍卖时根据
城市人口结构来提供不同类型的土地。不同类型的住宅建设用地就生产不同
价格、不同类型、不同居住面积的住房。开发商获得这些土地开发时不得改
变， 否则要受到经济与法律处罚。用于开发高档住房的土地没有政策优惠，
完全市场竞拍，出高价者胜出。
43
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
二是加强对住宅贷款的监管，切实落实发展商的“封顶"规定。否则发
展商可以完全利用银行贷款，和所谓期房销售的变相银行贷款而不用任何自
有资金来开发，从而获取大大超过市场资本的平均利润，而风险都由银行承
担。为了避免住房开发企业空手套自狼。银行可以采取一系列措施，合理规
范投资行为，坚决抑制投机炒作：一是要求开发商具有一定的自有资金比率，
自由资金比率越高，该项目融资的风险相对越小。二是要求银行对项目贷款
总额根据商品住宅市场波动状况进行核定，在城镇商品住宅市场波动位势较
低时，将贷款总额控制在已完工的在建工程和住宅用地评估值的7、8成范围
内。在城镇商品住宅市场波动位势较高时，将贷款总额控制在己完工的在建
工程和住宅用地评估值的6成及其以下范围内。
三是严格控制投资消费需求贷款，就是限制靠炒作房地产赚钱的人的房
屋滚动抵押贷款。否则， 投资需求的“有钱人刀可以利用社会有限的资源赚
更多的钱，在造成财富分配和资源分配不公平的同时，会把为“赚钱需求"
提供的房屋供给的价格不断推高，进而拉高平均价格。
同时要严格防范房地产信贷风险，对住房贷款的利率以及办理转按揭的
间隔时间等根据住宅市场运行状况作出调整，既为城镇居民购买自住普通商
品住房提供信贷支持，同时又要抑制投机性购房的贷款需求。
四是分环节课税，发挥调控商品住宅市场的税收杠杆作用
我国目前的税收体系是简单以“第二套住房”作为判断自住房与非自住
房的依据。从长期来看我国还应出台有效的政策手段，例如采用综合所得税。
进而对抑制住宅市场投机、控制住宅价格、规范住宅市场交易行为等方面起
到明显的作用。税收政策对住宅市场的调控机制主要体现在三个环节：住宅
的开发、保有和转让等环节。
(1)在开发环节中对用于高档住宅、别墅建设用地征收土地使用税
我国目前住宅市场的发展主要受两方面因素制约：资源约束和购买能力
约束。因此，开征高档住宅、别墅消费税可从以下两方面引导住宅消费：一
方面鼓励将资源用于建设经济适用房和中低价位商品房，以满足多数民众。
居者有其屋。的住房需求，从而体现“以人为本和，利为民所谋’’的和谐发
展精神；另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售成本，也适度抑制了高
档住宅的需求。同时也从政策上彰显了在极其有限的土地资源下，不提倡或
5．促进城镇住宅购买力的政策建议
不鼓励大面积住宅的开发，这也是社会长期和谐发展、构建节约型社会的必
然要求。
(2)在住宅保有环节的税收调控
从国际比较看，美国的税收优惠政策仅对房屋拥有者的第一套住宅倾斜，
如贷款利息可以抵税等。对非自住房屋，则无法享受第一套住房的优惠，并
且房屋本身的维持费用相当昂贵，拥有住宅就得年年上税，一般税率在1％到
1．5％之间，中产阶层的住宅费用一般每年都要在4000美元左右，从而大幅度
增加了投资性住宅买卖和维持的费用，明显降低了住宅投机需求。
目前我国在住宅保有环节的税收却有如下突出问题：一是住宅开发环节
税种较多，税负较重；住宅保有环节和转让环节税种较少，税负较轻。二是
国家无法对住宅转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失，客观上增
加了住宅投机者的收益，间接地诱发了投机需求。三是不能随着经济发展、
住宅增值而相应增加税收收入。四是不能很好地发挥税收调控住宅市场的作
用。
因此，有必要改革我国对住宅的征税办法，体现区别征收原则，对第一
套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；并反映住宅的地
区差异性，在法律层面上，对城镇住宅的征税范围、基本税率确定、浮动幅
度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
(3)住宅转让中的差别性税收调控
在住宅转让环节应针对消费性需求和投机性需求、主动性需求和被动性
需求实行差别性税收政策。对购买者和出售者实行差别性税收政策，并考虑
实际占有权属时间长短设计住宅转让环节的税收体系。
转让收益增值部分课税：美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把住
宅转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得
税)，其中美国实行15％到34％的累进税率。我们应学习参照国外的成功做法，
首先开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税；
对购买房产一年内的转让所得征收25％的所得税，三年内的转让所得征收15％
的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真
实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入
未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3％
45
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳"，是因为仅仅征收
营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。对
拆迁户购房的税率给予减免，对原保障住房居住者购房的税率给予减免等。
对短期内买卖住房者课以重税，由此保护合理的理性需求，增加投机性需求
的交易成本。
五是拓宽居民投资渠道。与中国相对狭窄的投资渠道相比，西方发达国
家金融产品非常丰富、投资渠道比较广泛。可供一般居民选择的主要投资渠
道有储蓄存款、债券、保险和养老金、股票、信托资本证券化等等，尤其是
抵押贷款证券化，是美国最大的资本市场，超过了股市和债市。美国居民投
资渠道比较分散，一般储蓄存款占15％、股票占40％、保险和养老金占20％、债
券占10％、其他投资(包括自主投资)占15％，既有风险高、收益大的投资，又
有风险低、收益小的投资，既照顾到眼前利益，又考虑到长远利益，投资有
理性，不像中国居民投资过分集中在购买房产上。
改变居民投资过于集中房产的局面。规范证券市场秩序，增强居民投资
股票市场的信心；引导居民把眼前利益与长远利益结合起来，加强保险和养
老方面的投入力度；金融机构要加强金融产品的创新，推出符合居民需要的
的投资产品。引导居民树立自主创业意识，克服以逸待劳的保守观念。另外，
自主投资实业也是居民主要的投资渠道之一，国家鼓励公民进行自主创业，
利用已经积累的财富扩大再生产，以创造更多的财富。
3．完善我国住房消费信贷的建议
(1)加强研究房贷风险，积极进行银行房贷风险压力测试
当前，美国次贷危机正在深刻改变着美国金融界版图，也在改变着美国
政府对经济调控的原则和方式，这表明由房产市场萧条引发的次贷危机已经
给美国经济造成了重创，美国政府正在不惜一切代价挽救频临塌陷的金融系
统。我国政府金融系统特别应加紧研究房贷风险，确定我国房地产市场特别
是住房市场贷款的分布、结构、特点、风险点，充分吸收美国次贷危机的教
训，谨慎开展金融衍生品领域的创新。在银行系统内，继续进行房贷风险压
力测试，提前做好相关减值计提准备。
(2)在通胀预期稳定的情况下，应继续结构性放松金融紧缩政策
2008年以来，国际政治经济形势风云变幻，国内宏观经济走势也出现了
5．促进城镇住宅购买力的政策建议
明显调整迹象。我国政府为了防止股市和房地产市场这样肆意下跌，对这两
个市场持续调整势必要加剧宏观经济的波动。因此，当前货币政策势必要进
行放松。美国金融风暴突起和国内通胀减缓是促使央行下调存款准备金率和
贷款利率的两个外在促进因素。预计，未来几个月，在通胀继续保持平稳下
降的情况下，央行还会继续结构性降息和降低存款准备金率。当降息产生累
计效应时，住房市场将逐步活跃，个人购房贷款会显著增加。当然，这种货
币宽松政策依然是结构性的，主要目的是稳定宏观经济增长，同时确保房地
产市场不出现太大的波动。类似“第二套房”这样的政策不会被取消。
(3)积极开展商业住房消费信贷外其他住房金融手段
住房消费信贷应采取多维发展方式，商业银行可以作为盈利性信贷机构
继续支持住房行业发展，另外，我国还需要建立诸如住宅储蓄银行这样的专
业住房消费信贷机构，采用非盈利模式，最大程度避免信贷危机的发生。目
前我国已经建立了住房公积金制度，但公积金贷款在整个住房消费信贷市场
的比率较低，发挥的作用还有限、自身运行机制还存在局限性，所筹资金的
使用也存在一些争议。
目前公积金制度对居民住房消费起到了重要补充作用，但制度设计的缺
陷确日益显现出来，主要表现在，住房公积金月缴额度与工资挂钩。这就造
成想买房但工资低的居民公积金利用率低，而工资高有房子的人却没有使用
公积金的需求。住宅储蓄银行是专业做住房消费信贷的银行机构，能够平衡
这种贫富人群间对住房贷款的需求差异。因此，有必要对目前我国的公积金
中心进行机构改革，成立类似住房储蓄银行这样的机构，解决普通居民住房
一消费信贷问题。
4．激活住宅二级市场
目前造成住宅二级市场虽然开放但不活的主要原因：一是缺乏透明的市
场寻价机制，转让人出价过高，结果造成想出售的多、成交的少，房屋估价
缺少相应的标准直接影响了房改房交易的成交率；二是交易税费和成本较高；
三是缺乏金融支持，部分银行对二手房个人住房贷款再次收紧，房龄、面积
和层数成了限N-手房贷款的新杠杆：四是房产中介机构不规范，少数中介
服务机构违章、违法活动严重。因此，如何发展住房二级市场和房屋租赁市
场，充分利用存量房资源，就成为解决目前城镇住宅供需问题的关键。
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城镇居民各收入阶层住房购买力研究
相关的配套措施：一是适当降低税费，减少交易成本；二是简化交易手续，
对二手房各类权属的转让管理操作规程进行改革，逐步归并和统一其程序；
三是积极发展住宅二级市场抵押贷款，针对住房消费者的需求，实行差别化
的首付比例及设计灵活多样的还款方式；四是规范房产中介交易，服务住宅
市场，引导房产中介企业走向规模化和专业化经营，规范房产中介企业的市
场准入和退出制度，健全房产中介企业的行业自律；五是活跃和规范房屋租
赁市场，实行租售并举，解决城市低收入者和外来打工者住房问题。
5．2．2建立健全城镇住宅保障体系
尽管保障性住房福利性的特点决定了政府在其中扮演关键性的角色，但
限于政府财力，市场机制在其中的积极作用也是不可忽视的。然而，由于我
国长期受制于过去计划经济的影响，住房保障体系建设基本还停留在以行政
力量为中心的僵化的供给模式阶段。
西方保障性住房的建设与经营通常是多元化的，包括政府的资金注人，
也包括通过市场融资或政府举债的方式发行债券，以此作为长期的资金支持。
不少西方国家还通过各种政策和制度，充分发挥私营机构的积极功能。当保
障性住房的建设由过去的政府直接投资转变为政府引导下的民间投资的制度
体系基本形成，政府在保障住房供给中的压力自然而然就弱化了，各方合力
的作用显而易见。就此而言，如何充分发挥市场工具在住房保障建设上的积
极功能，是推动我国住房保障体系建设可持续发展的重要问题。
如上所述，目前我国住房保障的供给面临着政府与市场的双重缺位。一
方面，政府，特别是地方政府，没有涉足公共产品理论主张大力干预的某些
关键领域(保障性住房是其中之一)；另一方面，本来可以扮演积极角色的市
场机制被拒之门外。在这种情况下，如何有效地解决这两方面的缺位就成为
我国住房保障体系的建设中的关键。本人对此有几点想法：
第一，各级政府责任制度化，消除各级政府之间责任模糊的状态。—方
面，进一步强化对地方政府责任的有效监督，从而防止地方政府规避责任。
同时必须更加清晰地界分中央政府和地方政府的责任，特别是在资金承担方
面的责任。例如法国在住房保障体系中，各级地方政府是共同分担供给责任。
5．促进城镇住宅购买力的政策建议
其廉租房的建设资金由中央政府、’大区政府、省政府、市镇政府和一些大企
业或事业单位共同筹集，房屋建成后则交由各省政府市镇政府以及企事业单
位社会住房办公室管理，具体配额由中央政府统一确定。在我国目前阶段，
中央政府应该通过财政补贴以及专项资金的方式承担起更多的责任；地方政
府承担协同责任，在一些数字上进一步细化，比如筹集资金的比例、廉租房
占住房总体规模的比例等等，使其具有可操作性和可考评性。当然，相应的
考核和监督机制也需要随之完善。
第二，供给模式市场参与，实现政府在其中角色转变。我国现在拥有大
量的社会闲置资本，只要能够建立科学合理的制度体系，提供可靠的受益保
障是有可能的。这里可以借鉴很多国家的经验，比如他们在廉租房开发贷款
证券化、廉租房租赁方式的市场化、发展廉租房信托投资基金、廉租房开发
项目融资、发行廉租房建设公债等方面都作了有益的尝试。从而，地方政府
在廉租房供给中的角色转变为建设资金的信用担保者、廉价土地的提供者、
关系协调者等。这样大大减轻地方政府的负担，同时也为廉租房供给的可持
续性奠定良好的基础。
第三，推进相关方面的配套体制改革。对我国税收体制、金融体制和地
方政府宫员的绩效评价体制等等方面的配套性改革，使之与社会主义市场机
制的发展相适应；在法律上尽快出台《住宅法》来规范和约束政府和市场的
行为。
第四，政府和市场着力点不同。比如，政府的着力点应当放在对中低收
人特别是低收人人群住房的保障和补给上，而市场的着力点可以结合住房公
积金制度等，逐渐转向中高收人群住房的改善。
5．3结语一加强宏观调控，充分发挥住宅市场机制作用
总之，结合我国城镇家庭不同的收入水平，对于我国的城镇居民住房问
题应有一个清醒认识，针对我国城镇家庭住房的需求会出现的分层分类特点，
采用不同的对策解决居民的住房问题。最高和高收入居民可以完全依靠自身
实力购买大面积、高档次住房，或将购买商品房作为一种投资渠道，房地产
开发商可以根据高收入和最高收入户住房需求开发能满足高收入阶层个性化
城镇居民各收入阶层住房购买力研究
需求的住房；中等偏上和中等收入居民则可以利用多种融资方式购买适宜的
中小户型、中低价位适中的普通商品住房，加大普通商品房建设则是解决这
类居民住房需求的关键；而中等收入以下的居民从其住房支付能力来看是不
具备购买商品房的能力的，这部分居民的住房问题必须依靠政府完善的住房
保障体系来解决。
房地产是我国的支柱产业之一，而住宅又占整个房地产市场份额的70％
左右。住房市场对国家宏观经济的拉动作用和对人民生活的保障作用是毋庸
置疑的。因此，国家宏观调控政策的主要方向应该是保障行业的健康稳定发
展，同时保障人民基本居住条件。这两者的和谐平衡应该是房地产调控的终
极目标。
因此，坚持住房市场化的基本方向，需要不断完善住宅市场体系和保障
制度，规范住宅市场行为，进一步扩大市场作用范围，充分利用竞争机制和
供求关系来调节市场，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。同
时，要努力培育和规范发展住宅市场中介组织和行业协会，完善市场规则，
使企业真正成为自主发展、自我约束的法人实体，增强企业自我调节能力。
同时，要在全社会倡导“要住房，找市场”的观念，进一步培育起住房的市
场化投资体制和市场化消费体制。但国家和相应组织也要从经济和公共利益
等角度，加强对住宅市场的分析，加大对低收入家庭和弱势群体的住房保障
力度，合理确定和实施调控措施。城市政府要尊重经济规律和市场规律，既
不能越位，也不能缺位，更不能错位。同时，对于目前的房地产调控政策，
特别是对住房产业的调控，应当注意矫枉过正的问题。宏观调控目前已经成
为我国经济发展中时刻面临的政策性因素，但无论从横向国际比较，还是纵
向历史比较，政府大规模、全天候地控制市场，发布政策的情况是不多见的。
政府应有所为，有所不为。住宅市场真正健康发展的前提是房地产制度建设，
包括土地制度改革、房地产融资开发建设体制改革、房地产销售制度改革等。
这是政府在未来应着力解决的问题，而非当前“头痛医头，脚痛医脚”的房
产调控政策。
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致谢
致谢
我的硕士论文得以顺利完成，首先要感谢我的导师侯立平教授。从论文
的选题、结构安排、研究方案，论文的修改直至最终定稿，都倾注了导师大
量的心血，得到了导师耐心的指导和帮助。侯老师渊博的学识、严谨的治学
态度、一丝不苟的工作作风和坦诚待人的处事风范一直深深的影响着我，对
我的学习、工作和生活都产生了深刻的影响，是我终身的楷模。导师在我的
硕士学习期间对我在学术方面的指导、支持和帮助以及生活方面的关心都将
使我终生难忘!对此，我表示最崇高的敬意和衷心的感谢!
同时，还要感谢2006级硕士班的全体兄弟姐妹们朋友们在我的论文写作
过程中给予我的建议和帮助，感谢生活中他们带给我的快乐和友谊。感谢兄
弟姐妹们在三年的硕士学习生活中对我各方面的照顾和帮助。更要感谢我的
父母和亲人，他们不仅养育了我，更给予我生活、学习上的支持和鼓励。
最后，衷心的感谢各位评审老师在百忙之中审阅我的论文。
再次将诚挚的感谢和美好的祝福献给那些鼓励、关心、帮助和支持我的
人。
周文丽
2008年12月于光华园