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硕士学位论文
我国住宅产业周期波动研究
陶武
学科专业亟渔经渣堂
指导老师塞仨友塾援
论文答辩日期2Q!Q生蔓旦兰!旦学位授予日期——
答辩委员会主席重巍塾援
论文评阅人奎童医塾握周建胜硒究旦
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2010年6月6日
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论文作者签名： 陶武导师签名： 靛蛑6月6日
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
我国住宅产业周期波动研究
摘要
近十几年来，我国住宅产业迅速发展成为国民经济的支柱产业，
但是整个发展过程并不是平稳的，而是波动式的。关注住宅产业的周
期性波动，研究住宅产业周期波动的特征和主要影响因素，并有针对
性地提出有效管理周期波动的政策，对仍处于起步阶段的我国住宅产
业具有重要的现实指导意义。
本文运用现代经济学的分析方法，结合我国的实际，在简要提出
住宅产业周期波动的相关概念的基础上，探讨住宅产业周期的主要影
响因素、形成机理和作用过程，并据此对我国住宅产业的运行趋势进
行实证研究，最后提出一些相关的政策建议。
首先，在定义住宅、住宅产业、住宅产业周期等相关概念基础上，
分析影响住宅产业周期的主要因素，对住宅产业周期的形成机制和作
用过程进行探讨，认为：住宅产业周期波动是住宅产业内在的传导机制
和通过传导作用于经济活动的外在冲击共同发生作用的结果。冲击传
导过程大体经过了外部冲击阶段、初始响应与内部传导、内部传导与
振荡衰退阶段和进入稳定状态四个阶段。同时指出由于市场机制不完
善并处于转轨阶段，内部传导机制作用较弱，我国的住宅产业周期波
Ⅱ
广西大学硕士学位论文
动主要受外部因素特别是宏观调控政策因素的影响。这使我国的住宅
产业比较缺乏稳定性，容易形成波动。
其次，利用前述相关的分析对我国住宅产业周期波动进行了实证
研究。文章选取具有代表性且数据可获得的一些指标，采用扩散指数
(DI)方法描述我国住宅产业周期的波动趋势。研究结果表明：经济增
长率是我国住宅产业周期的基础要素，说明其与宏观经济增长周期基
本同步；住宅投资的波动也在很大程度上影响着我国的住宅产业周期
波动；另外，由于我国住宅产业市场化程度不高，加上我国正处于转
轨时期，政府既是改革的推动者和制度变迁的引导者，又是产业政策
(特别是土地政策)的制定者，所以“政策周期"成为我国住宅产业
周期最明显的一个特征。
最后，根据前面的研究成果，提出加强我国住宅产业周期管理的
政策选择。包括加强住宅产业周期性规律的研究和预警系统的建设；
完善我国住宅市场体系；优化土地供应结构，合理配置土地资源等几
方面对我国的住宅产业加强管理，以实现我国住宅产业的持续稳定健
康发展。
关键词：住宅产业周期波动外部冲击一内部传导机制
HI
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
STUDY ON THE PER 1 0D I C FLUCTUT 1 0N OF HOUS l NG
l NDUSTRY I N CH l NA
ABSTRACT
Over the last decades，谢Ⅱl the rapid development of China's housing industry,it
has become a pillar industry of national economy,but the whole development process is
not stable，but fluctuations in type．Concern about the cyclical nature of the housing
industry,study the characteristics and the main factors，and puts forward effective
management of cyclical fluctuations in the policy,it is important practical significance
to the housing industry still in its infancy．Base on a brief introduction to the relevant
concept of the housing industry cyclical fluctuations，This article analyzes the impact of
China's housing industry cycle，the main factor,formation mechanism，transmission
mechanism and process of using the method of modern economics，while together with
the reality．
First of all，this article discusses the formation mechanism of the housing industry
cycle after definition of the housing，housing industry,housing industry cycles and SO
on．The results show that：the periodic fluctuations in the housing industry is the result
of co．occurrence about the intrinsic conduction mechanism and the external
shocks．Impact transmission process is the impact of external shocks stage，the initial
response and the internal conduction,the internal conduction and oscillation decay stage，
the steady state form．This article points out the role of the intemal transmission
mechanism is weak,because the market mechanism is imperfect and the transition
phase，so，on the contrast,China's housing industry is mainly affected by cyclical
fluctuations in external factors，especially the influence of macro·control policies．It is
precisely because of this feature，to compare China's housing industry,the lack of
IV
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
stability,easy to form fluctuations．Our housing industry is relative lack of stability and
easy to form fluctuations．
Secondly,using the aforementioned cycle theory on the analysis of the housing
industry,the article study China's housing industry empirically．The articles describes
the trend of housing industry cycle fluctuations by diffusion index(DI)method，the
results show that the rate of economic growth is the basic element for the housing
industry cycle，that is the housing industry cycles and economic growth cycle of the
basic synchronization；that the volatility of residential investment is also a great
degree of impact on our housing industry cycle fluctuations；as the degree of market
housing industry is not high,together、^，im China is in transition,the government is not
only the changer and guider,but also industrial policy(especially land policy)makers，
Therefore，the¨policy cycle”has become the most obvious feature of China's housing
industry cycle．
Finally,according to previous research findings，this paper proposes policy options
to strengthen the management of housing industry cycle．We should strengthen the
research of the periodic law of housing industry and the establishment of early warning
systems；We must continue to improve China's domestic market system；We should
optimize the structure of land supply,and be rational allocation of land resources．These
will contribute to China's housing industry continued steady and healthy development．
KEY WORDS：Housing industry；Cycle； External shocks—intemal
transmission mechanism
V
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
目录
摘要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯II
ABSTRAcT⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．IV
第一章导论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．1
1．1研究背景、目的和意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．1
1．1．1研究背景⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯l
1．1．2研究目的⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1
1．1．3研究意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1
1．2住宅产业周期相关研究综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．3
1．2．1住宅产业周期相关研究综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．3
1．2．2文献研究评述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．11
1．3研究思路、方法和创新⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．12
1．3．1研究思路⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．12
1．3．2研究方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．12
1．3．3主要内容和创新⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．12
第二章住宅产业周期理论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．14
2．1住宅产业周期及其主要影响因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．14
2．1．1住宅产业周期的定义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．14
2．1．2住宅产业周期的阶段及其特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．16
2．1．3住宅产业周期的主要影响因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．18
2．2住宅产业周期机制分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．23
2．2．1住宅产业周期波动的内部传导过程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．23
2．2．2住宅产业周期波动的外部冲击机制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．24
2．2．3外部冲击与内部传导在住宅产业周期波动中的作用⋯⋯j⋯．26
2．3住宅产业周期波动的评价指标⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．27
2．3．1单项指标法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯27
2．3．2合成指数法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯27
2．3．3扩散指数法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯27
2．3．4其他方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．28
第三章我国住宅产业周期的实证分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯29
3．1我国住宅产业的发展历程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．29
3．1．1住宅产业的萎缩期(1949年——1978年)⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．29
3．1．2住宅产业的形成和初步发展期(1978年——1997年)⋯⋯⋯．29
3．1．3住宅产业的快速成长期(1998年至今)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30
3．2我国住宅产业周期实证分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32
3．2．1我国住宅产业周期波动景气指标及统计描述⋯⋯⋯⋯⋯．．32
3．2．2基于扩散指数的我国住宅产业周期波动的实证分析⋯⋯⋯．．35
3．2．3我国住宅产业周期波动的特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．38
3．3我国住宅产业周期波动的成因分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯40
3．3．1经济发展趋势对住宅产业周期起着决定性的作用⋯⋯⋯⋯．40
3．3．2住宅开发投资的变动对住宅产业周期有明显的影响作用⋯⋯．40
3．3．3土地供应对住宅产业周期有着重要的作用⋯⋯⋯⋯⋯⋯．40
VI
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
3．3．4宏观政策因素对住宅产业周期的影响具有关键性的作用⋯⋯．41
第四章加强住宅产业周期管理的政策建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．42
4．1加强住宅产业周期性规律的研究和预警系统的建设⋯⋯⋯⋯⋯．42
4．1-1住宅产业预警系统的基本原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．43
4．1．2住宅产业预警系统的指标体系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．44
4．1．3住宅产业预警系统的基本方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．45
4．2完善我国住宅市场体系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．47
4．2．1保持适度的投资开发规模，确保供求总量平衡⋯⋯⋯⋯⋯47
4．2．2促进合理的住宅供应结构⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯47
4．2．3发展和健全存量住房市场⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯47
4．2．4完善租赁市场体系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯48
4．3优化土地供应结构，合理配置土地资源⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．49
4．3．1做好土地使用规划管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．49
4．3．2规范国有土地使用权出让收入管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．49
4．3．3落实政府与市场相结合的土地供应方式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯50
结论和展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯52
参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．53
致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯57
攻读学位期间发表的学术论文⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．58
VⅡ
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
1．1研究背景、目的和意义
1．1．1研究背景
第一章导论
随着我国住房制度的改革，住宅产业已经发展成为我国经济的新增长点和支柱产
业。研究住宅产业的运行规律对于继续推进住宅产业及房地产业的发展，巩固和加强其
在宏观经济中的支柱产业地位，具有重要的意义。2005年在“国八条"的严格控制下，
住宅市场明显下调，成交量几乎下跌了一半，与此同时商业地产和办公地产市场却呈波
澜不惊之态；2007年在住宅市场再度爆发时，商业地产和办公地产依然步履稳健n3。因
此，笼统地研究房地产业的发展规律已不能满足现实的要求，本文认为有必要将住宅产
业从房地产业中区分出来进行独立的研究，文章就是从经济周期理论的角度探讨住宅产
业的运行规律，如同经济周期理论是研究经济理论的中心问题一样，把握了住宅产业的
周期性运行规律也就很大程度上掌握了住宅产业的状况和发展趋势。
1．1．2研究目的
将住宅产业从房地产业区分出来，使研究更具有针对性，更好地理解我国住宅产业
的现状和发展趋势，把握我国住宅产业周期的特征和成因，这样，更有利于针对我国住
宅产业的周期性波动，制定出正确的反周期策略。文章将采用经济周期研究中的冲击一
传导学说对我国住宅产业周期进行研究，希望能更好地对我国住宅产业的波动轨迹进行
描述和特征分析，并提出具有针对性的一些建议。
1．1．3研究意义
增长与周期波动是宏观经济学研究两大的核心问题乜3。作为“周期之母"的房地产
周期波动关系到其他产业乃至整个国民经济的持续健康稳定发展。在我国目前国内投资
总量中，约有20％直接用于住宅投资，住宅投资的周期波动会影响整个投资和总产出的稳
定。再考虑到住宅投资对民生和社会稳定的重要影响，因此研究我国住宅投资的周期波
【1】杨红旭．商办市场与住宅市场差异性突显【J】．上海商业．2008(04)．
闭【美】保罗·萨缪尔森，威廉·诺德豪斯．萧琛主译．宏观经济学．人民邮电出版社，2008年．P57
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
动无论是对经济政策制订者来说还是对于普通消费者、住宅抵押贷款金融机构以及开发
企业而言，都具有重大的现实意义。
(1)理论价值：
在总结国内外关于房地产周期有关研究的基础上，结合住宅产业的重要性和特征，
更有针对性地研究住宅产业周期规律。一方面，丰富房地产周期波动理论的研究，另一
方面，更好地把握住宅产业及整个房地产业的发展规律，为我国的房地产业乃是国民经
济的持续、稳定、健康发展提供指导。
(2)现实意义：
研究住宅产业发展的周期性有重大的现实意义n1。通过对住宅产业周期的针对性研
究，能够更清晰地认识住宅产业的运行周期，正确把握住宅产业的发展规律，有助于指
导参与住宅产业运行的各方针对具体情况采取相应策略。具体表现为：
①有助于政府有关部门充分了解住宅产业的周期规律及其与国民经济发展的关系，
为制定有效的宏观调控政策提供参考性依据，从而推动住宅产业的稳定健康发展。
②有助于政府根据住宅产业的现状和发展趋势，引导居民理性的购买住房，避免住
宅产业发展的大起大落，使住宅产业的发展更好地与国民经济发展相协调。
③有助于住宅开发经营与管理企业正确地理解住宅产业的运行规律以及市场需求
的变化，主动适应宏观经济形势的变动，及时调整企业的发展战略，减少因住宅产业周
期性波动造成的损失，规避经营风险，实现利润最大化。
【u谢伏瞻．李培育，刘士余主编．住宅产业：发展战略与对策【町．中国发展出版社。2000年．P16
2
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
1．2住宅产业周期相关研究综述
住宅产业是房地产业根据物业类型划分后的一个子产业，是指以生产和经营城乡住
宅为最终产品的产业群体，包括住宅的规划设计、投资开发、部品生产、施工建设、租
售经验、服务管理等各个环节，涉及建筑业、建材工业、房地产业和服务业等多个产业
部门。因此借鉴房地产周期及其相关的理论对于研究住宅产业周期波动是有意义的
1．2．1住宅产业周期相关研究综述
(1)国外研究现状
美国是最早研究房地产周期的国家之一，Mitchell(1927)是较早地将经济周期的相
关理论应用于房地产周期研究的一位经济学家，他认为研究经济周期时应注意区分对待
不同的经济活动，如建筑业和其它工业行业等；Riggleman(1933)选择美国较具代表性
的52个城市，利用人均建筑许可面积研究了1887年到1932年的建筑量。结果显示，
在此期间出现了三个期限为18年左右的长周期。同年，Hoyt(1933)也针对芝加哥100
年地价变化进行了研究，发现了每个地价周期大概在20年左右。Burns(1935)则比较系
统地研究了整个美国的房地产建筑周期的长周期。20世纪80年代的，美国经济出现了
“滞胀"， 经济周期波动的相关理论引起了经济学家更多的重视。这时，房地产周期作
为一个相对独立的研究领域才开始形成并发展起来，再加上此时计量经济方法和时间序
列分析等先进的经济分析工具的应用，房地产周期波动的理论越来越丰富n1。概括起来
主要包括以下几个方面：
①房地产周期的定义
目前还没有一个公认的关于房地产周期的概念，几乎每个文献都有各自的关于房地
产周期定义和测算指标，如空置率、价值(价格)、投资回报率等。但是这仅仅是观察
的角度不同而已，它并不影响理论界对相关现象的理解，一个大家都可接受的定义是：
房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后于其他房地产指
标。
②房地产周期的实证研究
【1】刘学成．国外房地产周期研究综述[J】．中国房地产．2001(04)．
3
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
Grebler和Burns(1982)把房地产建筑和住宅建筑、私人建筑和公共建筑区分开来，
并就此针对美国1950—1982年的数据进行分析。结果发现在此期间美国经历了6个住宅
周期和4个非住宅的房地产周期，并指出宏观经济周期到达峰值的时间比房地产周期提
早11个月m。
Brown(1984)的研究也比较深入，他对1968年至1983年美国相关住宅销售情况的
数据进行处理，将季节影响和趋势影响剔除之后，发现房地产周期仍然存在，而且与国
民经济周期具有很强的相关关系圈。
Wheaton(1994)根据美国的家庭组成情况，区分了单家庭住宅和多家庭住宅，并分
别进行了研究，结果发现住宅产业的周期波动与国民经济周期非常接近口1。
③房地产周期成因解释
——内因论：
根据建设周期比较长这一房地产的特殊性，在短期内，如果房地产需求上升，由于
供给难以跟上，房地产价格就会上扬。紧接着利润的增加促使众多开发商纷纷加入这个
产业，增加供给，房地产业进入上升阶段。也是因为房地产很长的建设周期，当后来的
一批开发商的房子上市时，房地产业的供给就已经超过需求，即供大于求，价格走低，
整个产业开始收缩。这种观点被称为建设滞后观点，其代表有Guttentag(1960)和
Prichett(1984)。
Downs(1993)的研究则表明：房地产周期存在差别是由于产业条件的基本差别造成
的，如在某些产业中可能存在快速增长的公司或正经历人口的快速增长。因此，比起相
对静态的产业来，动态产业存在更频繁或更剧烈的周期波动H1。
Pyhrr和Born(1994)利用价格水平波动、通胀水平波动、房地产生命周期等变量研
究房地产收益和价值的变动情况，认为房地产周期波动主要是受基本经济因素(如GDP
增长率、通货膨胀率等)的影响啼3。
【1JLeo Greber and LeIand S．艮rns．Construction CycIes in the United[J】．States Sin∞WorId WarⅡ．AREUER．
OournaI VbI 10．1982
ⅢM．Gord∞Brown．Beh甜ieraI Research in ReaI Estate：A search for the Boundaries．JournaI of ReaI Estate
Practi∞and Educati伽．6：1．85一”2．1984
pJWi I I ian C．骱eaton．Urban Econ伽ics and ReaI Estate Markets．New Jersey：Prentice-HaId。Itic．1994
H^nthony，Do帅s．How se叫ritizati∞affected traditi∞aI teaI estate cycIe。Nati∞aI Real Estate
Investion．Feb 1．1993
例Stephent A．Pyhrr．Aust i n’s Pefs istent Rea I Estate Cyc I e：From Boom to乩st to Robust(^Four Part
ArticIe)[J】．Greater Austin’s ColtlmerciaI Pro呻rty JouenaI．1994
4
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
Matteo Iacoviello(2002)基于SVAR模型分析了欧洲6个国家房价与经济周期之间
的关系n1。F．Ortalo和Rady(2004)分析了英格兰和威尔士住宅交易量与宏观经济波动之
间的关系，特别揭示了20世纪80年代金融自由化、人口结构变化对产业中房地产交易
量的影响，最后得出结论认为住宅需求的波动是产业交易量变化的关键因素心1。
——外因论：
Hekman(1981)认为，金融因素是房地产周期波动形成的主要原因。由于人们的贷款
决策往往会失误，而且也不会因为先前的错误而改变自己的行为。当房价上涨时，开发
商和个人总是会比较容易的获得大量贷款，从而造成过多的供给和过度的需求，助推房
地产价格继续上升，并形成泡沫。相反，如果房地产价格下跌，银行又会紧缩信贷，使
获得贷款的难度加大，供给和需求都会下降，泡沫破裂，加速价格下跌。
Moore(1997)， Rady(1998)，和Chen(2001)等都对资产价格的周期进行了论述。他
们的结论至关重要的一点是信用约束(管制)和间接价值(土地／房屋价格)的相互作
用导致总变量发生剧烈的持续的波动。
Borio，Kennedy和Prowse(1994)、Renaud(1997)表明1985年到1994年在OECD国
家之间出现了一个全球性的房地产周期。Bertrand(1996)研究了1985年到1994年全球
房地产周期，认为这期间全球房地产周期的形成和泡沫崩溃主要是国际资本流动(日本
的对外投资)、各国资本产业的自由化、扭曲的财政政策、金融管制的放松和土地利用
制度等原因造成的。Case、William和Geert(2000)则基于21个国家22个城市的数据
分析，较全面的考虑了房地产周期波动共变性的国际因素和国内因素，认为自身经济基
本面的变动对房地产周期的影响比较大。Otrock和Terrones(2005)讨论了在工业化国
家房价之间是否存在国际性的协同变化规律、房价与金融产业收益率、宏观经济波动之
间是否存在共变性，结果表明在这些国家之间的房价增长率具有惊人的同步性，而且发
现这种同步性与各国的利率有显著的相关关系。Leung，Lau和Leong(2002)，Feng(2005)
发现价格的短期波动是由于“下降的偿还效应"引起的，认为国际资本产业的发展对房
地产业也产生了较大的影响。
Jim Clayton(1993)用理性预期理论来解释房地产的周期波动，把理性预期假设引
【1】Matteo IacovieI Io．Dynamic ModeII ing of the Biulding CycIe[J]．Envi ronment and Planning．March 2002
[21杨丽．房地产周期波动的经济解释及实证分析【D】．对外经贸大学论文．2007．
5
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
人房地产价格模型中，指出房地产周期波动主要是人们的理性预期造成的。Robert
H．Edelstein和Jean Michel Paul(1999)提出“理性泡沫理论"，并以此解释了日本1990
年代初房地产泡沫的破裂。指出国际资本流动、严格的土地利用限制、低利率、优惠的
税收政策和无弹性的土地供给是泡沫产生和破裂的主要原因。因为这些政策使人们对土
地价格形成了过高的预期，并导致了房地产投资过热，最终形成脆弱的泡沫。当意外冲
击发生时(土地利用限制弱化)，泡沫破裂。John M．Ouigery(1999)对基本经济条件和
预期等几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验。认为基本经济条件和预期对房
地产周期的影响是存在(具有统计意义)的。但是，预期模型的解释力(拟合优度)要
高于基本经济条件模型，如果把这两个因素综合在一个模型中进行分析，那么模型的解
释力会更好，对“周期转折点"(如从衰退转入复苏)进行预测的命中率显著提高n1。
④经济周期与房地产周期的关系研究。
大量研究表明，国民经济周期与房地产周期紧密相关。西蒙·库兹涅茨在研究了多
个国家房地产业周期后总结出房地产业发展与经济增长率之间的一般关系。大体而言，
只有GDP增长率超过5％，房地产业才能得到稳定发展。Grebler和Burns对美国
1950—1982年的数据进行分析，发现宏观经济周期的峰值比房地产周期提早11个月。美
国写字楼租金周期约为12年，小于国民经济周期(Wheaton，1987；Greladier，1995)。
住宅市场周期比写字楼市场更接近国民经济周期(Grebler and
burns，1982：Wheaton，1994)。
(2)国内研究现状
由于我国房地产业发展历史较短且统计数据不完善，国内对于房地产业周期研究的
起步较晚，但随着社会主义产业体制的逐步建立和住房制度改革及房地产业的发展，在
参考国外研究经验的基础上也取得了一定的成就。主要的研究成果有：
①房地产周期的定义
国内较多地探讨房地产周期的概念，虽然各自有别但是仍可大致分为以下两类：
一是借鉴经济周期的概念对房地产周期进行定义，认为房地产发展周期就是指房地
产业在发展过程中随着时间的变动而呈现出复苏、繁荣、衰退、和萧条等阶段的循环波
动现象，这就是房地产周期。此类观点主要有何国钊、曹振良、李晟圆(1996)，
11】刘学成．国外房地产周期研究综述【J】．中国房地产．2001(04)
【2】何国钊．曹振良．李晟．中国房地产周期研究【J】．经济研究．1996(12)
6
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
梁桂叫(1996)，谭刚‘幻(2001)等。
二是根据房地产业的运行过程来定义房地产周期，认为房地产经济在一个周期内连
续不断循环运动过程中所经过的各阶段和环节，包括房地产开发、建造、营销、使用、
维修与服务、废弃等，就构成了房地产周期波动。此类观点的代表有陈柏东、张东璐1(1996)
和张金剥町(1996)等。
②房地产周期的实证研究
张元瑞(1996)采用增长率与商品房销售额增长率的对应关系对我国房地产进行了
实证分析：认为自1979年开始可将房地产划分为4个周期： 1979—1985年；1986—
1991年；1992—1993年；1994—1995年。
何国钊等(1996)采用城镇住宅投资、商品房价格、实有房屋建筑面积、自有住宅
面积、城镇新建住宅面积、房地产从业人员、城镇住宅竣工面积、房地产买卖成交面积
等作为衡量指标对我国房地产周期波动进行实证分析。认为从1981年到1994年我国房
地产业共出现了3个周期，分别为：1981—1986年，1987—1989年，以及1990年以
匕：嘲
，口。
刘学成(2001)采用了房地产开发投资增长率、房地产基本建设长率、商品房价格
增长率、商品房销售面积增长率以及从业人数增长率数等来计算合成指数，把我国房地
产业从1981年到2000年划分为5个周期：周期一(1978一一1986)，周期二(1987—
1990)，周期三(1991—1995)，周期四(1996—1999)，周期五从1999年开始旧。
谭刚(2001)借鉴经济周期的冲击一传导理论对我国房地产周期波动进行了实证分
析。认为我国房地产周期自改革开放以来可以划分为4个周期：周期(1978—1986)，
周期二(1987—1991)，周期三(1992—1995)，周期四(1995年以后)忉。
洪涛(2006)利用GARCH族模型对商品房平均销售价格分类指数1998年1月至2007
年10月的数据进行了实证分析。认为中国住宅价格在近年来的持续快速上涨受到泡沫
【l】梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究[J】．经济研究。1996(7)
翻谭刚．深圳房地产周期波动研究[J】．建筑经济．2001(8)
网陈柏东．张东．房地产经济学[岫．华中科技大学出版社．1 996．
嗍转引自谭刚．房地产周期波动[岫．经济管理出版社，2001．
埘何国钊，曹振良．李晟．中国房地产周期研究[J】．经济研究．1996(12)
嘲刘学成．国内房地产周期研究综述[J]．中国房地产．2001(5)
17J谭刚．房地产周期波动[岫．北京：经济管理出版社，2001
7
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
扩张的显著影响口1。
孙雅静、张庆君(2008)采用增长率分析法、时间序列H—P滤波分析法、协整检验
分析法等，结合我国1978～2007年GDP和房地产业的年度数据对我国房地产业的周
期性波动进行了实证分析。认为，1978年以来我国房地产业总共出现了九次短周期波
动，两次中长周期波动、目前正处在第九短周期、第二个中长周期波动的上升调整期。
短周期波动的平均波长为3年，基本符合基钦周期。房地产业的中周期波长为15年，
基本上属于库兹涅茨周期嘲。
谢娜、张红(2008)选择全国整体居民住宅用地、普通住宅用地、高档住宅用地三
个交易价格指标，利用谱分析方法对我国1998--2007年的住宅用地交易价格变化规律
实证研究。认为全国整体居民住宅用地、普通住宅用地和高档住宅用地的交易价格均以
4个季度左右的时间长度频繁波动；普通住宅用地在所有居民住宅用地的交易中占据绝
对份额，对全国整体居民住宅用地交易价格影响很大；高档住宅用地交易价格的变化方
向与全国整体居民住宅用地普通住宅用地恰好相反，且波动幅度最为剧烈。指出政府应
加大普通住宅用地的供应力度，完善地价监测披露机制口1。
高波、赵奉军(2009)以我国1952年“2007年住宅投资的时间序列数据，并结合OECD
国家的数据，采用HP滤波和BP滤波以及谱分析等工具研究了我国住宅投资的周期波动
特征。指出：(1)在改革开放前，我国的住宅投资是一种古典型周期；改革开放之后，
呈现增长型周期。(2)谱分析表明，在古典型周期阶段，我国存在3年左右的住宅投资
周期；在增长型周期阶段，住宅投资周期存在10年左右的主周期和3年左右的次周期。
(3)交叉谱分析表明，住宅投资周期与总产出周期在10年周期上具有较强的相关性并基
本上同步H’。
③房地产周期的形成原因
——内因论
梁桂(1996)指出应该从房地产业的内部供求关系来解释房地产经济周期的原因和
方法。因为房地产总供给和总需求的波动及其相互作用而呈现的周期性波动特征，就是
房地产经济周期。这是杨蕾、武玉英(2004)运用房经济周期理论和博弈论的古诺模型
和伯兰德悖论，对我国各个时期的房地产波动进行分析之后，发现房地产业的稳定结构
是一种产业集中垄断的产业结构，容易产生房地产泡沫并形成周期波动璐1。关涛(2005)
则从行为经济学的角度解释了房地产周期的微观基础。
【1】洪涛．房地产业周期波动研究综述[J】．现代管理科学．2006(3)
【2】孙雅静．张庆君．我国房地产周期波动与经济周期的实证分析(1979—2008)[J】．吉林工商学院学报．2008(7)
【3】谢娜．张红．基于主成分分析与谱分析的房地产市场周期研究[J】．清华大学学报(自然科学版)．2008(∞)．
闱高波．赵奉军．中国住宅投资的周期波动与测度(1952--2007)[J】．经济前沿．2009(08)．
【5l杨蕾，武玉英．房地产波动周期的博弈分析[J】．计划与市场探索．2004(03)．
8
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
——外因论：
王勉、唐啸峰(2000)对我国房地产投资波动与经济周期进行了定性分析和定量分
析，认为二者存在显著地正相关性：房地产投资波动主要是受国民经济增长率变动的影
响，国民经济的波动是导致房地产投资波动的重要因素。汪晓宇和华伟(2000)利用商
品住宅销售量对我国房地产周期进行了实证分析，指出我国住宅制度改革是房地产周期
形成的重要原因。认为我国的住宅产业要成为新的经济增长点并成为经济可持续发展的
源动力，政府在其中的作用举足轻重。刘学成(2001)认为体制等外部原因对我国的房
地产经济波动具有强大的作用。张晓晶等(2006)分析了驱动房地产周期的增长面、宏
观面与制度面因素，并指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时
期内仍会呈稳中趋升的态势n1。
——内外因综合论：
何国钊等(1996)研究发现，宏观经济政策是房地产经济周期的外在因素，投资是
房地产经济周期的内生因素，二者的共同作用促使了我国房地产周期的形成。谭刚
(2002)借鉴经济周期的冲击一传导理论从产业运行和宏观经济变量两方面入手，研究
了我国房地产周期波动的主要因影响素，指出政府和投资是房地产周期形成的关键因素
圆。丁烈云(2003)认为投资、政策、产业行为心理和城市信息化水平等是房地产周期
的主要原因。在投资方面，房地产领域也存在投资饥渴症，而且在时间上存在集中性、
在物业类别及其定位上存在同质性；在政策方面，我国的经济政策存在明显的周期性；
在产业行为心理上，房地产消费具有明显的羊群效应，对未来期望过高，开发商由于开
发的周期长而容易出现判断失误；在信息方面，我国城市的信息化水平不高，影响了产
业的有效性口3。梁云芳等(2006)认为我国房地产产业价格的偏离只是受部分地区的影
响，信贷规模的变化对房地产投资有较大的影响H1。
④房地产周期与经济周期的关系研究
王勉、唐啸峰(2000)根据我国的有关数据，从定量和定性两方面对我国房地产投
资波动与经济周期的相关性进行实证分析，对二者进行一元线性回归分析得出两列数据
11]张晓晶，孙涛．中国房地产周期与金融稳定[J]．经济研究．2006(01)．
【2J谭刚．房地产周期冲击一传导模型及其主要因素分析[J】．建筑经济．2002(6)
13]丁烈云．房地产周期波动成因分析【J]．华中科技大学学报(社会科学版)．2003(02)
【4】粱云芳，高铁梅．我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J】．管理世界．2006(08)．
9
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
的相关系数是0．86，表明两列数据具有强相关性，说明二者高度相关，发现房地产投
资波动与GNP波形大体相似，有相同的波峰、波谷。从整体上看，我国国民经济每增长
1个百分点，房地产投资增长率相应增长12．17个百分点；反之，国民经济增长率每下
降1个百分点，将使房地产投资增长率相应下降12．17个百分点。因此，国民经济周期‘
性波动是导致我国房地产投资波动的重要因素，我国国民经济增长率的变动对于房地产
投资波动具有决定性作用。尹惠媛采用GDP增长率作为反映经济周期的指标，选取国房
景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与宏观经济周期
的关系。
田传浩、王建新(2004)对浙江省的总体经济周期与房地产周期进行了实证研究，
认为二者基本上是同步的，但是房地产周期的波动振幅更大，峰位更高，谷位更深n1。
李海英(2007)根据1987"-2005年我国房地产销售面积和GDP的历史数据运用因
果关系检验、协整理论、误差修正模型、脉冲响应函数、方差分解等现代计量分析方法
对房地产周期与宏观经济周期的关系进行定量的分析，认为房地产周期与宏观经济周期
的波动有相似性，房地产周期波动幅度明显大于宏观经济周期波动幅度，房地产业衰退
期明显短于宏观经济的衰退期。协整检验的结果显示，长期来看房地产经济与宏观经济
之间存在长期稳定的正向关系：Granger因果关系的结果显示，GDP对房地产经济存在
着单向可信的Granger因果关系，因此研究GDP的波动有助于预测房地产经济的波动：
从误差修正模型来看，宏观经济的短期波动对房地产经济的短期波动有较大的影响，误
差调整项的系数为负，说明两变量之间的系统具有自我调整机制。从脉冲响应和预测均
方误差的贡献百分比来看，房地产经济以上结果表明，GDP对于房地产经济具有显著的
单向作用，当前GDP的走势对于房地产经济的发展具有决定性的影响，根据GDP的走势
可以比较好的预测房地产经济的走势。GDP的波动会引起房地产经济更加剧烈的波动，
一旦GDP出现下滑趋势，将给房地产带来巨大的负面影响：而GDP的持续上涨，会给
房地产经济的发展带来持续的信心脚。
孙雅静，张庆君(2008)结合我国1978，--2007年GDP和房地产业的年度数据进行
协整检验结果表明，我国房地产业的长周期与GDP的长周期具有相类似特征嘲。
【1】田传浩．王建新．经济周期与房地产周期的互动与演化[J】．浙江经济．2004(13)．
【2峰海英．我国房地产周期与宏观经济周期的实证研究[J】．新疆农垦经济，2007(07)
【31孙雅静．张庆君．我国房地产周期波动与经济周期的实证分析(1979-2008)[J】．吉林工商学院学报。2008(7)
lO
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
⑤其他的如中外房地产周期比较研究：马万里(2007)在采用合成指数法探究杭州房
地产周期波动情况基础上，对杭州房地产周期波动的影响因素进行了分析；并比较了日
本和香港等发达国家和地区的房地产波动。认为杭州应根据其经济和社会发展的现状、
发达国家和地区的经验教训，在有危机出现或有危机征兆出现时能提前作出反应，预先
采取适当的宏观调控措施，使房地产周期性危机平稳渡过，维持房地产业持续健康发展
及与整个国民经济的良性协调n1。
1．2．2文献研究评述
(1)国内研究的内容总结
①房地产周期概念的界定；
②房地产周期的影响因素、原因解释和实证研究；
③其他如房地产周期与经济周期、通货膨胀的关系研究等；
(2)国内研究存在的问题
一直以来，由于对房地产经济学的研究工作比较少，房地产业周期研究理论很薄弱。
同时，我国在相当一段时间内房地产业的发展出现中断甚至消失，这使得国内对房地产
业的研究较为滞后。主要存在以下一些问题：
①房地产业周期波动的分析中还存在周期原因、影响因素、指标体系区分不清的问
题，这是由于研究条件差，统计数据不齐全或者可靠性较差、实践调研难度大等造成的。
②尚未建立起独立的房地产周期理论体系，难以从经济周期中区分出房地产周期的
独有特征，这是因为国内研究的理论基础薄弱，基本上是沿用国民经济周期的原理和方
法进行房地产周期研究。
③对于数学计量的分析用得不够；结合产业和产品独特性对房地产业周期波动的研
究较少。
(3)国内研究的发展趋势
①对完善的市场经济条件下的房地产周期进行研究；
②结合产业和产品独特性对房地产周期进行研究。
【11马万里．杭州市房地产周期波动研究及与日本、香港的对比分析Ca]．经济社会体制比较．2007(5)
11
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
1．3研究思路、方法和创新
1．3．1研究思路
在进行相关的理论综述之后，对住宅产业周期的相关概念进行了界定，之后在分析
影响住宅产业周期的内外因素的基础上，提出住宅产业周期的作用机制并以我国住宅产
业的相关数据进行实证研究。最后提出应对我国住宅产业周期需要采取的一些措施。即：
住宅产业周期的定义——假说(住宅产业周期理论分析)——实证(我国住宅产业
周期的实证研究)——政策建议(加强我国住宅产业周期管理的建议)。
1．3．2研究方法
(1)理论分析方法：对住宅产业周期进行相关的理论探讨。文章第二章在分析住
宅产业周期的作用机制时使用该方法。
(2)实证分析方法：对我国住宅产业周期的实证分析，研究其发展的规律性。文
章的第三章选取一些具有代表性的指标并量化后对我国住宅产业周期波动进行实证分
析。
(3)扩散指数法：文章的第三章在进行住宅产业周期的实证研究时，应用该方法
较好的描述了住宅产业周期的波动轨迹。
(4)结构分析法：将住宅产业周期的影响因素划分为内因和外因，再在内因和外
因中寻找若干子因，最后将这些子因综合起来考虑其对住宅产业周期的影响。在第一章
的文献综述中将各种理论归纳为内因论和外因论；在第二章分析住宅产业周期主要影响
因素是将各因素分为内因和外因，在对住宅产业周期的机制分析中将其概括为外部冲击
和内部传导两个相互联系的过程。
1．3．3主要内容和创新
(1)主要内容
第一章、导论：主要介绍本文的研究背景、研究目的、研究意义、研究思路、研究
方法以及研究的主要内容和创新点。住宅产业周期相关理论综述：分别从国内外介绍住
宅产业周期相关理论的研究现状及成果并进行述评，为研究住宅产业周期理论做好铺
12
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
垫。
第二章、住宅产业周期理论：主要介绍住宅产业周期的理论基础，在对住宅、住宅
产业和住宅产业周期等相关概念进行界定之后，描述住宅产业周期的几个阶段及其特
征；然后对影响住宅产业周期的主要因素进行分析，最后分析住宅产业周期的冲击一传
导机制及其作用过程。
第三章、住宅产业周期的实证分析：概括我国住宅产业的发展历史和现状，然后运
用扩散指数法，对我国住宅产业周期进行实证分析，从而得出我国住宅产业周期的规律
性，并总结出我国住宅产业周期的波动特征，并指出经济增长率的变动、住宅开发投资
波动和宏观调控政策等是我国住宅产业周期波动形成的主要原因。
第四章、政策建议：根据前面对我国住宅产业周期波动的特征和成因分析，提出了
构建住宅产业预警系统、完善我国住宅市场体系、优化土地供应结构等促进我国住宅产
业健康稳定发展的建议。
结论和展望：总结本文得出主要结论和成果，说明研究中存在的问题，并对研究的
趋势作出展望。
(2)创新点
①通过对住宅产业进行研究以发现其运行规律，相对于房地产周期而言具有更强的
针对性；
②结合住宅市场要素(包括住宅开发投资、土地供应等因素)对住宅产业周期进行
研究； ’
③将经济周期研究中的冲击一传导机制和扩散指数法应用于住宅产业周期。
13
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
第二章住宅产业周期理论
2．1住宅产业周期及其主要影响因素
2．1．1住宅产业周期的定义
(1)住宅的定义
住宅是人类生存和发展所需要的最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和居民
生活水平的重要标志。对于住宅的定义，中外的各种资料都有不同的表述，但是实质差
别并不大，都在着重从住宅与家庭生活的紧密关系来说明。例如：
《辞海》对住宅的释义是：住家的房屋；居住的地方。
于光远主编的《经济大辞典》称：住宅是供居民家庭栖身生活的建筑物。
-《中国土木建筑百科辞典》称：住宅是供人们家庭生活需要的建筑，以户为单位，
通常包括居室、卧室、厨房、浴厕、阳台等空间，每户至少由一问居室和一些辅助用房
组成。
《大美百科全书》称：住宅是一栋旨在作为一人或多人住所的建筑物。
联合国高等教育和发展区域研究所认为：住宅本质上是一个家庭的场所——家的含
义深深融入了人类的灵魂之中；它表明，一个住宅不仅仅具有物质因素，还包括社会的、
精神的和心理的因素。
总结以上的各种表述可将住宅定义为：住宅是固定地占用一定土地和空间资源，为
个人和家庭居住的，为劳动力和人口再生产提供物质空间的建筑物。由此可见，住宅主
要是向人们提供居住条件，综合身心庇护、家庭生活、社会交往、财富储备以及经营辅
助等多种功能的各类建筑物的统称n1。
(2)住宅产业的定义
“住宅产业”是日本首先使用的。1968年日本第一次提出“住宅产业”概念，并认
【1】邓卫．宋扬．住宅经济学[岫．清华大学出版社．2008．P4
14
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
为住宅产业是继汽车、家电行业之后的一个主导产业，它既不是新生的产业，也不是现
有产业分类经重新划分后而形成的产业，而是标准产业分类的各产业领域中与住宅有关
各行业的总合，是“系统划分的产业概念”，是指国民经济各产业领域内与住宅有关的
各行业的总和，即“住宅及其有关部件的生产、销售企业及其经营活动的总和。"按照
日本通产省的解释，住宅产业一般包括四方面内容：一是住宅建设相关产品的生产行业，
包括住宅建材业、住宅设备制造业、室内外装修装饰材料业；二是住宅新建和改造产业，
包括住宅建筑业、住宅维修维护业、室内外装修装饰业：三是住宅、住宅用品、建筑材
料和建筑设备流通产业，以及与住宅相关的各种服务业；四是支持居民自己改善居住条
件的DIY(Do It Yourself)产业。狭义的住宅产业系指从事装配式住宅及其构件的生产
和销售的企业或其经营活动的总称。再广一点含义也包括采用传统施工方法建造的住宅
的生产和销售的企业及人工造地的企业。广义的住宅产业包括从事与住宅有关的设备、
部件、材料的生产销售企业，也包括住宅出租、金融等企业n，。
我国的住宅产业是指生产与经营以住宅为最终产品的产业，涉及住宅的规划、设计，
施工的材料，部件的生产与供应，还涉及住宅的经营与管理等多个行业，是一个与人民
生活和国民经济发展密切相关的综合性产业。主要包括住宅投资业、住宅生产业、住宅
设备业与部品制造业、住宅流通业、住宅消费服务业等乜1。
根据以上解释，我们可以将住宅产业简单地概括为“生产和经营住宅及其相关产品
的产业”，是进行住宅或住宅区开发建设、经营管理的综合性产业。这里的住宅产品不
仅包括住宅本身，而且也包括与住宅相关的各种产品、设施和服务。如下图2-1：
建筑业住宅产业： 房地产业
l
I
装修线路、管其他住宅
装饰道和设备土木建筑
业安装业工程业
建筑
业
增量存量商业工业其他
住宅住宅物业物业物业
； !
；．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．j
图2—1：住宅业、房地产业与建筑业之间关系
资料来源：邓卫，宋扬．住宅经济学[岫．清华大学出版社。2008年P258
【1】李忠富．住宅产业论——住宅产业化的经济、技术与管e／[M]．科学出版社．21)03．P8
嘲邓卫．宋扬．住宅经济学[岫．清华大学出版社．2008年P257-P258
15
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
(3)住宅产业周期的定义
借鉴房地产周期的概念，结合上述对住宅和住宅产业的定义，可以认为住宅产业周
期波动是指在住宅产业发展过程中，随着时间的变化而出现的住宅经济水平起伏波动、
周期性但不定期的反复运动过程的经济现象，表现为住宅产业在运行过程中交替出现复
苏、繁荣、衰退、萧条等扩张与收缩的交替循环。它一方面同宏观经济总的发展态势密
切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度密切联系。
2．1．2住宅产业周期的阶段及其特征
住宅产业周期波动作为宏观经济周期波动的重要组成部分，是经济周期波动在住宅
产业领域内的表现形态。从经济周期波动角度来看，住宅产业周期波动与宏观经济周期
波动相似，也是指住宅产业上升与下降循环交替，相对有规律的上下波动，呈现为大致
有规律的周期性波动。借鉴经济周期和房地产周期的波动特征，可以将住宅产业周期分
为四个阶段，即复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。这种划分并不意味着各个阶段的分
割，从哪一个阶段开始仅仅取决于观察点的不同。
(1)复苏阶段
该阶段主要特征为：
①复苏初期，期房价格低于现房价格，买房的人基本上是自用的，大部分是刚性需
求，炒房的人很少，但房价止跌企稳。
②住宅开发投资开始增加，买房的人逐渐增多，市场开始回暖。随着人们开始对市
场充满乐观，买房的人特别是炒房者逐渐增加，需求趋旺刺激现房价格慢慢回升。不但
现房价格上涨，期房价格也回暖，市场交易逐渐活跃，同时交易量的增加也反向推动住
宅开发数量的上升，住宅的开发与建设速度加快
(2)繁荣阶段
一般而言，繁荣总是短暂的，该阶段的特征主要表现为：
①住宅开发企业的开发与建设规模逐步增大，甚至其他行业的企业也因住宅市场的
高额利润而进入，投资量剧增，于是现房和期房均大量推出，住宅成交量猛增。
②房价上涨越来越快，房价越来越高特别是期房价格，先是紧跟现房价格并逐渐同
16
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
步，最后甚至超过现房价格，并在房价上涨过程中起带头拉动作用，带动整体价格迅速
上升。真正自用的买房人大多已经被挤出市场，市场投机盛行，只留下炒家的投机资金
支撑旺市，形成有价无市的局面，泡沫开始形成。这严重影响了国民经济的发展，形成
的泡沫一旦必将影响整个经济。
(3)衰退阶段
该阶段的主要特征表现为：
①房价仍然继续上升，并高到把真正的消费者挤出，但是涨幅明显放缓，仅仅依靠
投机资金支撑，现房价格基本上停顿不前，交易量明显减少。住宅产业也开始由盛转衰，
预示着危机和衰退阶段的到来。相对来说，这一阶段也是较为短暂的。．
②当外部冲击出现时，住宅价格就会急剧下挫。爆跌的价格势必使真正的消费者及
炒家退出市场，炒家会因转手困难纷纷抛售，从而加剧了住宅价格的下跌速度和深度。
市场推出楼盘逐渐减少，一些抗风险能力较差、实力较弱的开发商宣告破产，并且破产
率呈上升趋势。
(4)萧条阶段
这一阶段持续的时间相对较长，其特征主要有：
①住宅交易量锐减，住宅价格大幅下跌，甚至跌破原值，期房价格加速下降而大大
低于现房价格。
②房地产商破产现象更加普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也在所难免。整个行
业一片萧条，人们对此丧失信心。
综上所述，住宅产业周期波动可以理解为：
第一、住宅产业周期具有相似的波动模式，或者说具有相同的展开过程，表现为复
苏一繁荣一衰退一萧条等扩张与收缩交替循环的波动形态。这就是住宅产业周期波动的规
律性。
第二、住宅产业周期在本质上具有相似的波动传导机制——即外部冲击与内部传导
机制。
第三、住宅产业周期波动存在特殊性，不仅波动的长度不同、振动频率、振幅不等，
17
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
而且引发波动的具体原因和波动路径也存在不同，从而形成各具特色、千差万别的波动
形态。
2．1．3住宅产业周期的主要影响因素
根据对住宅产业周期的影响方式不同，可以将各种影响因素进行不同的分类，目前
的分类方法主要有三种：第一种是直接因素与间接因素。为了更准确地界定影响住宅周
期变动的根本原因，可将影响因素分为直接因素与间接因素。直接因素指的是房地产的
供给与需求，间接因素指的是政策因素(包括投资政策、金融政策、产业政策)、市场因
素(包括市场特征、市场结构、市场行为)和人口因素。第二种是层面分析法。考虑各因
素对房地产周期影响作用大小等情况，将影响房地产周期的因素系统的分为三个层面：
核心因素——房地产市场、需求与供给：产业市场特有因素——房地产市场运行特征、
房地产市场特征、房地产市场行为；社会经济宏观因素——政策因素、经济因素、心理
因素、其他因素。第三种是根据经济周期的冲击—传导理论，按照影响周期波动的主要
因素在传导机制和作用途径的具体差异，划分为内生因素、外生因素和随机因素。内生
因素是由房地产经济体本身内在原因产生的，内生因素形成房地产周期波动的内在传导
机制和内在结构基础。外生因素是由房地产经济体系以外的原因产生的，外生因素则形
周期波动的外在冲击或外在条件。随机因素则是影响住宅产业周期的一些不确定因素。
本文主要参考第三种分法。
(1)影响住宅产业周期的内部因素
住宅产业周期波动的内生因素是指住宅经济体系的内部因素，主要包括住宅供求、
住宅投资、住宅市场运行特征和住宅市场结构等。这些因素依其自身的特征以内部传导
机制方式，直接影响住宅产业周期的波动及不同的住宅产业周期在波动原因、波动频率、
波动幅度的差别等，住宅产业周期波动的周期性和持续性本质上是由内生因素决定的。
这些因素不仅引发了住宅产业的周期性波动，而且它们之间还会相互影响，使得住宅产
业的波动呈现周期性的逻辑必然性。
①住宅供求关系的变化
住宅供给是指在一定条件下，一定的时期内，在每一个价格水平上住宅开发商最多
愿意生产的住宅数量。主要受技术、劳动、资金、管理等条件变化的影响下而不断发生
扩张或收缩的变化。住宅需求是指一定条件下，一定时期内，在每一个价格水平上消费
18
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
者愿意购买的最大住宅数量。住宅需求总量受价格、收入、政策以及预期的影响而不断
发生变化。当住宅供给和需求在总量和结构都能达到平衡时，住宅产业就会持续快速地
发展。否则供求总量和结构的任何一方面出现失衡，住宅产业会进行调整，引发住宅产
业的波动。总体而言，住宅的供求平衡时相对的，不平衡是绝对的。这是因为住宅的生
产过程较长，使得住宅供给在短期内不易增加。因此可以将住宅产业周期波动理解为住
宅供求关系从非均衡向均衡状态的逼近过程。
一般而言，由于住宅的建设周期相对较长，而且受住宅不可移性等因素的制约，短
期内住宅供给相对比较稳定，如果住宅需求相对上升，势必造成供求之间的矛盾，导致
短期内住宅产业的周期性波动。另一方面，由于前期开发的住宅持续投入市场，使得住宅
供给增加，但此时因住宅需求由于受消费者收入等宏观经济的影响而相对不变。结果导
致供大于求的非均衡状况，由此产生住宅产业的短期波动。
②住宅投资的变动
住宅投资分为住宅直接投资与住宅间接投资两种。住宅直接投资是指投资者直接参
与住宅开发或购买住宅并参与有关管理的行为，它又包括住宅开发投资与住宅置业投资
两种形式。一般来讲，住宅开发投资通常属于短期投资，形成住宅市场上的增量供给，
目的是赚取开发利润：住宅置业投资则是从长期出发，以获得保值、增值、收益与消费
等多方面投资收益为目的。住宅直接投资周期长、额度大、不确定因素多且风险高，受
到预期的影响很大(tt宅价格预期上升时，投资会迅速增加，预期下降时，投资也会急
剧减少)。住宅间接投资是指资金投入与住宅相关的证券市场的行为。
③住宅产业的运行特征
在住宅产业的运行内容方面，住宅产业运行实际上是住宅经济与地产经济相互交
容、互相联系的有机统一过程，但在运行轨迹上两者会存一些差别：一方面，住宅经济
与地产经济形成的相互交织、相互继起的运行关系共同决定住宅产业的波动式运行趋
势，并在形成价值与价格的过程中相互强化对按照某一趋势运行的住宅产业起着乘数式
的增强效应或抑制效应。在此共同作用下形成了较强的周期性波动。另一方面，按照各
自轨迹的运行住宅经济与地产经济存在差异性使得二者很难统一协调运行，这导致了住
宅产业系统在受N--者的运行差异影响后出现整体运行的波动。
在住宅产业的运行时间方面，住宅完成一次循环所需时间较长，直接影响到住宅产
19
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
业周期波动。首先从不同运行周期之间的衔接来看，如果上一周期运行出现问题，那么
紧接而来的后一期住宅产业运行也会受到影响。结果导致住宅产业波动在不同运行过程
之间出现。其次在同一运行周期内，如果在开发投资、经营使用与再开发等不同阶段出
现问题，特别是在住宅交易环节中如果不能及时售出住宅，住宅产业运行就会出现阻碍，
导致住宅产业波动。当这种波动不断强化时，就会导致住宅产业运行出现周期性波动。
④住宅市场结构对住宅产业周期波动的影响。
首先是住宅市场的不完全竞争性。受土地供给垄断、住宅投资额大、回收期长、专
业门槛较高等因素的影响，住宅市场具有不完全竞争性。这决定了住宅市场上信息不完
备、商品缺乏流动性、交易双方难以自由进出，从而导致资源难以进行优化配置，造成
住宅供给上下波动，并导致住宅产业运行的周期波动。
其次是住宅市场的区域性。住宅商品的不可移动性特点，决定了住宅市场具有明显
的区域性。一般而言，不同区域的住宅是不可能通过流通代替的，在价格上也难以比较。
如果一个区域的社会经济出现周期变动，那么不但该地区的住宅市场会出现波动，而且
会因为住宅的高产业关联度，而导致波动在不同地区之间相互传递、扩散，形成更大区
域、更大范围的住宅产业周期波动。
(2)影响住宅产业周期的外部因素
住宅产业周期波动的外部因素是指住宅产业体系以外、通过内生因素的作用实现对
住宅产业周期波动形态的影响、对住宅产业活动产生外部冲击和作用的影响因素，是波
动的初始原因或初始推动力，它引起周期波动的特殊性。主要有以下两类：
第一类的社会经济与技术因素主要是指经济增长方式的转变和城市化水平、国民收
入和消费水平、经济增长率等。目前我国的城市化进入快速发展阶段，城市化促进了人
口的增长和流动，带动了城市基础设施、交通运输等行业的发展，这些都会对住宅的需
求产生重大的影响。国民收入的变动会影响消费者对住宅的支付水平，并影响到住宅的
需求水平。同时在经济发展的不同阶段，住宅产业的发展水平有所区别，经济增长率越
高，住宅产业发展速度也越快，这是由住宅产业发展与经济高度正相关决定的。以上这
些因素都会影响住宅产业和各类住宅市场的发展趋势，进而影响到各类住宅产业周期波
动的特征。
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
第二类是影响住宅产业周期波动的政策因素是指与住宅产业密切相关、敏感程度较
大的宏观经济政策、产业政策(包括投资政策和土地政策等)、货币政策等。这些因素
在短期内对住宅产业运行状况的影响是较为显著的。
此外，技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对住宅产业的发展造成一定冲击，
从而影响住宅产业的周期波动。
①经济增长率
住宅产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占有相当重要的地位。在市场经
济发达国家，住宅产业往往是拉动国民经济增长的重要因素，被社会各界公认为支撑经
济增长的支柱产业。1995年美国著名学者M．Ball和T．Morriosn通过对许多国家住宅投
资问题研究，详细分析、总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系，得出结论：
按照一般规律，住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系，人均GDP在500美元以下时
住宅建设投资占GDP的比例在2％以下；人均GDP达到2500美元时，这一比例为3卜5％；
人均GDP达到或者超过5000美元时，这一比例达到最高值6％-7％。此后，住宅建设投资
随着人均GDP的增加，绝对值增加，但占GDP的比例呈下降趋势。这就是著名的倒U曲
线。1997年底日本总务厅运用投入产出分析方法对日本住宅建设投资变化和国家经济增
长的作用进行了研究，并取得了很好的成果。根据他们的研究，在日本，住宅建设是国
民经济增长的重要拉动因素。1986年-1994年间，日本国内生产总值平均增长率为3．1％，
其中住宅建设投资对国民经济增长贡献率为0．3％，住宅建设对国民经济增长的贡献率达
到10％n1。由此可见，经济发展的不同阶段，住宅产业的发展水平有所区别，经济增长
率越高，住宅产业发展速度越快。
②人均可支配收入和消费水平
一方面收入变动会影响消费者对住宅物业的支付水平，进而影响住宅需求水平。例
如收入的波动会对居民的现金持续支付能力(如租金或分期付款)产生影响，并由此引
起住宅需求的波动；另一方面，收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响
住宅需求水平。例如收入变动影响家庭成员一生财富积累的预期，并通过这种财富积累
的预期对住宅需求产生影响。个人可支配收入扣除储蓄以后的余额部分就构成了居民的
消费水平。按照恩格尔定律，在收入水平和边际消费倾向既定下，随着消费水平和消费
结构的变化，住宅需求也会发生变化。由此引起住宅产业发展的相应扩张或收缩，从而带
动住宅产业的波动。一般来说，消费水平及其影响因素，如个人可支配收入、储蓄倾向、
[11姚玲珍．刘旦．经济增长与住宅价格的因果关系分析[J】．江西社会科学2008(01)．
21
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
消费者偏好、商品价格水平、家庭财产状况等，都会会对住宅需求产生影响，从而影响整
个住宅产业发展。从实际情况来看，欧美日等发达国家的住宅消费占生活费的比重基本
达到15％左右，而低收入国家的住宅支出则不到10％。改革开放以来，尽管积极推行了住
房制度改革，但我国居在总消费支出中的比重仍然较低。
③宏观经济政策
这些政策因素主要包括投资政策和土地政策等产业政策及金融政策，这里仅就进入
政策的影响作一些分析。住宅产业是个资本密集型的产业，对金融业有着强烈的依赖关
系，从投资到消费的各个环节都离不开金融的支持。金融政策对住宅产业周期的影响主
要是投资和消费两个渠道：投资方面，主要是影响住宅开发企业，进而影响到住宅的供
给。从获得土地使用权、土地开发、建筑安装到销售，开发企业在每个环节都需要大量
的资金。在自有资金相对固定的情况下，商业银行可提供的住宅开发贷款在很大程度上
决定了开发企业开发住宅项目的规模，这主要取决于利率和存款准备金绿。消费方面，
由于商品住宅价值量一般都比较大，购房者往往难以一次性付清所有款项，这样商业银
行的个人住房贷款条件就决定了住宅的社会总需求。这主要受利率和首付比例的影响。
①利率的提高一方面会增加住宅开发企业的财务成本，受资金限制的影响，开发商
不得不调整住宅开发的规模和速度；另一方面会导致按揭购房者月供的增加，使持币代
购者的支付能力下降，从而减少对住宅的需求。这样，提高利率就会影响到住宅市场的
供求规模，使得该产业出现下滑，甚至衰退或萧条。反之则相反。
②存款准备金率的影响：虽然提高存款准备金率并不是专门针对住宅产业，但由于
银行的贷款规模受到较大的限制，使得本来融资渠道就很单一且对银行依赖度很高的住
宅开发企业面临资金来源的短缺，从而不得不减少住宅的供应量。其影响类似于利率的
提高，但是强度要大得多，可能造成住宅产业出现更大的调整。
③首付比例的影响：购房首付比例的提高是为了抑制投机活动，而住宅本身兼具消
费和投资的双重功能，投资需求在住宅的总需求中也占有很大的比重。如果不能很好的
区分投资和投机，势必会造成这部分需求的较大波动，进而影响到整个住宅产业的发展。
(3)、影响住宅产业周期的随机因素
影响住宅产业周期的随机因素主要是指战争、政治风波等社会突发因素，地震、洪
水等自然灾害，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对住宅产业波
动有直接、突然、的影响，但一般是短期的。
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
2．2住宅产业周期机制分析
萨克斯和拉雷恩认为，各种经济周期理论中关于经济周期波动机制的解释基本上都
可以总结为冲击一传导机制n1。参照这个观点，本文在分析和研究住宅产业周期波动时认
为住宅产业系统内部传导过程与外部冲击机制相互作用的结果导致了该产业运行的周
期性波动。本节的以下内容将对内部传导和外部冲击及其相互作用是如何影响住宅产业
运行的问题进行分析，解释住宅产业周期的形成机理。
2．2．1住宅产业周期波动的内部传导过程
假定没有外部冲击或干扰，经济系统内部结构决定周期波动的产生和发展，内部传
导机制是指经济系统内部的信号或变量以滞后方式进行传递、扩散的经济运动过程。即
周期波动的现象主要表现为与系统的内生变量相联系的结构参数的规则或不规则运动。
如果考虑来自系统以外随机性或周期性因素，那么内部传导机制可以认为是对外部
的冲击或干扰的一种响应，起到加速或延缓的作用，以至于住宅产业的运行出现具有周
期波动特征的运行轨迹。住宅产业周期就是这种波动在住宅产业的产生和发展，主要经
历以下阶段(如表2-1所示)：
表2-1：住宅产业周期内部传导的各个阶段及其特征
阶段名称特征
外部冲击阶段外部因素如宏观经济政策、经济制度等的制度变迁对住宅经济系统产
生冲击
初始响应与内住宅系统对外部冲击作出初始响应。住宅系统内部传导机制将对外部
部传导阶段冲击作出滞后反映，并予以传导、扩散。住宅经济系统对外部冲击的
敏感程度可以从振动幅度看出：振幅越大，住宅系统对外部冲击反映
越敏感，反之，敏感度则越小
内部传导与振在内部传导过程中，由于系统本身的阻力， 在经济系统内部对外部
荡衰减阶段冲击进行响应，并进而将响应予以扩散的过程中，初始响应曲线会逐
【1】杰弗里·萨克斯、费利普·拉雷恩．‘全球视角的宏观经济学>．费方域等译上海三联书店、上海人民出版社，1997
年．P452
23
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
渐减弱。也就是说，外部冲击对住宅经济系统产生的影响会越来越小，
住宅经济波动的波动强度、波动振动幅度、波动频率等都会逐渐减小，
像稳定状态靠近。
稳定状态或恢当反应系统内部结构的各项变量值的波动减缓之后，住宅产业的运行
复正常的运行也开始重回稳定状态或正常轨迹。从外部冲击的初始产生，到住宅经
状态阶段济系统重新进入稳定状态所需的时间，是我们在研究住宅经济系统时
所需考虑的重要指标，波动幅度的长短就是对这一指标的形象反映。
波幅越长，说明住宅产业系统在受到外部冲击后重新恢复稳定或正常
运行需要越长的时间，那么这一住宅产业系统对外部冲击的抵御能力
就越差，其内部特征也就越差。相反，波幅越短，说明住宅经济系统
需要花费较短的时间就能恢复稳定，也就说明住宅经济系统具有较强
的抵御能力，其内部特征也就越好。
综上所述，住宅产业运行的一个完整波动周期就是从受到外部冲击而出现不稳定或
改变运行轨迹开始，然后由系统内部进行自我反应和调整，经过内部传导机制的作用，
影响整个经济系统的波动，并随着传导作用的减弱，最终回归稳定状态或正常运行轨迹
的过程。而当外部冲击呈连续状态或者不断重复时，住宅经济系统的外部和内部机制便
会进入连续的循环反应中，最终形成住宅产业周期波动。
2．2．2住宅产业周期波动的外部冲击机制
在经济学中，外部冲击机制实质上是一种经济运动形式，它的作用离不开内部的顺
畅传导。对于住宅产业系统来说，外部冲击机制是指，当住宅产业受到外来的干扰或冲
击时，对住宅产业内部系统产生作用，通过内部传导机制，导致住宅经济系统的整个运
行趋势发生变化，即导致住宅产业原有的运行趋势发生转折或者在运行水平和程度上发
生变化的一个运动过程。
一般而言，住宅产业外部的自发性冲击可以分为两类：随机性因素和周期性因素。
在因随机因素产生外部冲击时，如果住宅产业本身不存在滞后作用，那么系统将会出现
非周期性的波动；如果存在滞后作用，那么系统将会单调向上或向下运动、或者振荡衰
减或振荡发散，促使住宅产业系统内部呈现周期性波动。但是如果外部冲击是有周期性
因素引起的，那么不管住宅产业系统是否存在滞后作用，都会导致住宅产业系统出现周
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
期性运动。
根据政府政策变化以及其他事件对时间序列的经济变量产生影响时所引入的外部
干扰模型，外部干扰或冲击影响时间序列经济变量的方式是以多种多样的，可能是使该
经济变量在原来的趋势上发生水平或程度上的变化，也可能以中断或者衰减的方式改变
该变量趋势。不管以何种方式，最终都会导致时间序列的经济变量发生变化，使系统原
有的正常运行轨迹出现偏离，产生波动。
住宅产业周期波动是宏观经济周期波动在住宅产业领域的具体表现，所以它不仅受
到使经济产生周期性波动的外部冲击的影响，而且宏观经济周期波动运行本身也可能成
为住宅产业的外部干扰或冲击因素之一。由此，对住宅产业系统产生干扰或冲击并导致
其发生周期性波动的外部冲击主要有以下几种(如下表2-2所示)：
表2-2：外部冲击的类型及其内容
外部冲击类型内容
政策性冲击主要是指经济管理部门的政策调整，包括货币政策冲击、金融政策冲击、
投资政策冲击、财政政策冲击、土地政策冲击等。如货币供给的创新或
冲击会对住宅产业系统产生政策性冲击。
体制变动冲击主要是指由于经济政治体制改革引起的制度变迁(包括所有制结构变动、
宏观经济运行机制转换和政府宏观经济调控体系调整等体制性因素)，对
住宅产业系统产生的冲击。我国正处于从传统计划经济体制向市场经济
体制转变的过渡时期，住宅产业受到体制因素变动的影响作用十分明显。
国际经济和政国外经济政治形势的变动，会对住宅产业的运行产生程度不同的直接或
治冲击间接的外部冲击。
实际供给冲击包括技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等。例如，
随着建筑技术不断发展、建筑产品的科技含量日益提高，使得以建筑产
品形态出现的住宅也取得新的突破，从而推动住宅产业的快速成长，为
住宅产业的发展提供良好的产业技术支持。
实际需求冲击包括消费冲击、投资冲击、货币需求性冲击、财政冲击等。其中货币需
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
求性冲击是由于金融制度变化所导致的资产组合选择或货币需求的变动
(包括利率、存款准备金率和贷款率的上限、资产负债表等金融指标的
波动)导致对经济运行预期的变化，从而促使住宅投资、住宅消费等实
际需求出现变动的冲击。
其他经济增长方式的转变、产业结构的升级以及宏观经济总供求模式的变迁
等宏观经济发展模式的调整变动，也会对住宅产业的运行产生明显的外
部冲击。
2．2．3外部冲击与内部传导在住宅产业周期波动中的作用
在住宅产业内部，外部冲击和内部传导对其周期波动产生了不同的影响。外部冲击
来源于外生变量的变动，强调对时间序列的影响，通过内生变量的传导作用，影响住宅
经济波动；内部传导机制则归因为内生变量的变动，反映了系统内部的结构效应，强调
经济系统对外生变量的滞后响应，通过系统内在机制的作用在系统内部进行扩散的过
程。相对于外部冲击，内部传导机制更强调系统自身的自我响应和调节。外部冲击对经
济系统波动起了推动作用，但并不决定住宅经济系统波动的周期性以及波动的持续情
况；而内部传导机制通过对波动的叠加作用，导致波动形态的整体变动，对经济波动产
生更为强势的影响。虽然从表面看来，内部传导机制是外部冲击的滞后反映，但在住宅
产业中，内部传导机制才是经济周期波动的决定性影响因素，它通过内生波动的单一积
累，影响波动的幅度、频率等，最终从根本上改变波动的整体情况。在影响住宅周期波
动的因素中，还有另一种因素，很难区分它属于外部冲击还是内部传导，这种因素属于
随机因素。
从以上分析可知，促成住宅产业周期波动的各个因素都可以分解为内部因素、外部
因素、随机因素，由此可得住宅波动的理论模型，即：
住宅产业周期波动F=f(内生因素、外生因素、随机因素)
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2．3住宅产业周期波动的评价指标
关于判断住宅产业周期波动趋势，目前还没有一套成熟、统一的模型，但归纳起来
主要有一下几种：
2．3．1单项指标法
单项指标法是指主要利用对住宅产业周期波动影响较大的一项指标作为代表进行
景气指数分析。至于选择哪一项指标迄今为止还没有非常科学或者权威的论证，主要还
是取决于研究者考察的角度。这种方法的优点是简单易行，横向可比性强，研究成果的
重复利用性好；缺点是代表性差，不足以代表全部波动过程，因为住宅产业周期是整个
住宅经济体系的波动周期，而不仅仅单独是某一项指标的波动。利用这种方法的代表有
梁桂(1996)的商品住宅年销售量；曲波等(2003)的商品房销售面积年增长率。曲波等认
为与其它的单一指标相比，销售面积增长率的变化具有代表性，统计数据质量较好，与
综合指标的指示效果基本一致，而且销售面积增长率与宏观经济波动指标具有可比性，
比较适合于周期研究。
2．3．2合成指数法
合成指数(CI)是指所考察的指标序列的综合标准平均变化率。该指数的优点是能将
匹配情况不同的时间序列综合起来并进行量化后将它们反映出来，较好地反映转折点和
波动幅度，缺点是指标的选择和权重的确定比较困难。利用这种方法的有王诚庆等
(2002)根据选择房地产投资增长率、房地产业增加值增长率、商品房价格年上涨率、房
屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率、房屋销售增长率等共六个指标。采用环比法
计算单个指数变化率，确定单个指标的权重并对相关数据进行三年移动平均来构建住宅
产业的合成指数。刘学成选取住宅产业开发投资总额、住宅产业基本建设投资、住宅产
业的就业人数、商品房面积的增长率、商品房价格等的环比增长率，并计算出每单项指
标的算术平均值进行三年期的移动平均，从而得出反映房地产业周期的合成指数。
2．3．3扩散指数法
扩散指数(DI)是指一定时期内扩张序列个数占组成全部有效序列个数的百分比，对
各种时间序列加以综合，能比较准确的判断景气周期的转折点。这种方法是目前用得最
多的一种方法。代表性的有曹振良等(2002)选择了城镇住宅投资、产业从业人员、房产
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买卖成交面积商品房价格、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇新建住宅面积、
城镇住宅竣工面积等八项指标按环比增长率计算各单项指标的周期波动，综合其图形并
利用扩散指数的计算方法就得到了房地产业周期。丁烈云(2003)选择房地产业国内生产
总值、城市居民可支配收入和居民居住消费价格指数、住宅投资、房地产业开发总额、
土地开发面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房面积、等9个指标，用扩散指数
法描述了房地产业的周期波动。
本文拟采用该方法对我国住宅产业周期波动进行研究。具体原理将在下文中介绍。
2．3．4其他方法
近年来一些学者还通过其他方法来测定和分析我国的住宅产业周期波律，如谱分
析、人工神经网络模型构建及聚类分析法等。
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第三章我国住宅产业周期的实证分析
3．1我国住宅产业的发展历程
我国住宅产业是在1978年经济体制改革以后才逐渐形成和发展起来的，是改革开
放、住宅商品化和市场化的结果，真正起步的时间是在20世纪80年代初期。此前，由
于我国实行土地公有制和无偿划拨以及住房福利分配制度等原因，住宅产业逐渐萎缩以
致消失。随着经济体制改革和国民经济的迅速发展，我国的住宅产业逐渐形成，并在不
断波动中发展，且在不同时期表现出不同的特征。从总体上可将建国以来我国住宅产业
的发展历程大致划分为三个时期：即住宅产业的萎缩期(194卜1978年)、住宅产业的
形成和初步发展期(1978--1997年)与住宅产业的快速成长期(1998年至今)。
3．1．1住宅产业的萎缩期(1949年一1978年)
在新中国成立前近百年的半殖民地半封建社会时期，住宅产业就已经存在。但随着
社会主义公有制的建立，住宅作为商品被禁止，受此经济制度和相关宏观政策的影响我
国的住宅产业基本处于萎缩乃至消失状态。
3．1．2住宅产业的形成和初步发展期(1 978年——1 997年)
随着我国的改革开放社会主义市场经济体制的建立和完善，在高速增长的经济带动
下，我国的住宅产业开始复苏并快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。但是由
于起点较低，市场规模小，市场化程度低，功能和配套不全，我国的住宅产业仍处于基
本功能型阶段，
(1)起步阶段(1978一1991年)。1980年代初，随着改革开放政策的实行和经济
特区的设立，市场经济开始起步，外商的涌入和国内的个体户开始发展起来。由于他们
无法获得福利分房而只能通过市场途径解决，提供了住宅市场的形成和发展最初需求。
另外，我国1986年开始的住房商品化政策和土地使用制度的改革探索也为住宅产业的
发展打下了基础。例如，1986年出台和实施的《中国人民共和国土地管理法》在一定程
度促进了住宅产业的发展到1988年住宅建设投资总额为579亿元，比1987年增加了139
亿元，增幅达31．5％。但从总体上看，这一时期我国的住宅市场仍处于探索阶段，住宅
29
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
交易规模较小，住宅产业只是处于起步阶段，交易价格波动不大。
(2)超常规发展阶段(1992_1993年)。这个阶段是我国住宅产业发展的第一次热
潮，主要表现为住宅产业以超常规的速度发展，以致到了失控的地步，产生了严重的泡
沫，严重影响了宏观经济的正常运行，留下了至今没有治愈的后遗症，如大量的烂尾楼，
低质量的商品房和混乱的城市建设等。主要集中在沿海的广东、海南和广西，尤以海口、
广州、深圳、珠海和北海最为突出。
(3)调整阶段(1994_1997年)。为了防止泡沫的继续扩散，规范市场的交易秩序，
国家于1993年下半年开始对住宅产业进行了宏观调控，住宅产业进入调整阶段，开始
了急剧发展之后的收缩期。具体表现为：投资增长速度剧降，房价大幅度回落，市场成
交量急剧萎缩，空置房数量快速增加，土地供应量减少等。致使1994年出现大幅回落，
市场投资结构出现调整。这一时期住宅商品化程度有较大提高，对产业的市场构成、运
行机制和结构体系的初步形成都起到了积极作用，住宅经济开始走向多样化和国际化。
1997年东南亚爆发金融危机，国内经济进入了新一轮的结构调整，住宅产业进入了低迷
期，有效需求不足，导致住宅开发投资出现负增长，空置率加剧上升。1997年是我国住
宅市场供求关系失衡状态充分表现的一年。
3．1．3住宅产业的快速成长期(1998年至今)
(1)1998---2002年，平稳发展期。在1998年取消住房实物分配为主的住房体制改
革和2000年按揭政策的开始实施，并下达经济适用房开发计划，培育和发展住宅金融
等一系列启动住宅消费的措施。住宅产业迎来了长达5年的快速发展阶段，住宅投资进
入平稳发展时期，住宅产业成为国家的支柱产业之一，从此步入一个崭新的阶段。商品
房销售好转，住宅产业向良性方向调整。同时也促进了房地产金融的发展，房贷成为了
银行争夺的主要业务，个人购房比例持续上升，商业银行发放的个人住房贷款总量在不
断增长。
(2)2003年至今，我国住宅产业进入了快速发展期，调控持续不断。2003年以来，
房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上升明显。不但房价增速越来越高，而且
增长的范围从北京、上海等一线城市向全国范围内各级城市扩散。特别是2007年，不
论是一线城市还是二、三线城市，房价涨幅明显，国家统计数据显示，2007年10月份，
全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9．5％，其中新建商品住房销售价格同比上涨
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10．8％。2007年12月，北京同比上涨45％；深圳为51％；广州为30％；当月天津、上海、
重庆三地的房价同比涨幅也在15％以上。同时，随着土地“招拍挂"的施行、住宅项目
开发资本金比例的提高、购房首付比例的提高、房屋转让征收营业税、物权法的施行等
措施的实施拉开了住宅行业宏观调控的序幕。
2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在
持续紧缩的信贷政策下，房价与交易量均出现了明显的下降；住宅产业发展减速明显，
行业内调整的深度及广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一
轮的全面调整期，从近期的经济和行业发展情况看，这一调整在2009年下半年已经出
现复苏迹象，但是还不是很稳固。
这个时期我国住宅产业进入快速发展期，被认为是我国住宅产业的黄金十年。住宅
产业发展逐步迈入成熟，行业运行状态趋向繁荣。尽管如此，仍然存在一些问题：如住
宅结构不尽合理，普通住宅供应不足；住房保障制度尚不健全；住宅交易体系不够完善
由蟹在盘【l】
气字i半o
[11黄兴文，蒋立红等著．住房体制市场化改革一成就、问题、展望[M】．中国财政经济出版社．2009．P18-36．
31
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
3．2我国住宅产业周期实证分析
基于我国住宅产业的发展阶段的不同和各指标的变动及相互影响，本文拟采用经济
周期的扩散指数(DI)理论方法对我国住宅产业的周期性波动进行实证分析。
3．2．1我国住宅产业周期波动景气指标及统计描述
住宅产业周期波动景气指标的选择应遵循四个原N-(1)重要性和代表性。指标所
代表的内容是经济发展某一方面的综合反映，在经济的总量活动中居重要地位，同时又
具有某类指标的基本波动特征。(2)可靠性和充分性。可靠性是指数据的准确性和统计
口径上的一致性。充分性要求指标样本具有足够的长度，以满足季节调整的数据处理要
求，并能揭示其循环波动的规律。(3)一致性和稳定性。一致性是景气波动发生变化时，
指标的波动状况发生相应的变化，或提前、或延迟一段时间表现出来。稳定性指标总能
以相对稳定的时滞发生这种变化。(4)及时性和光滑性。景气指标用于短期分析和预测，
因而要求及时地获得统计数据，并要求指标具有一定的光滑型，不规则波动因素较少的
指标更能满足预测的要求n1。结合上述对住宅产业周期影响因素的分析，本文针对我国
住宅产业发展现状有及关统计数据的可得性，并参考相关文献的基础上以1993—2008年
作为研究期，所选择的景气指标基本上涵盖住宅投资、供给、需求、及影响住宅的外生
因素等各个方面，希望能够较好地反映我国住宅产业周期波动的趋势。
(1)外生因素
——国内生产总值GDP
本文用国内生产总值(GDP)来表示住宅产业的总量指标，以反映住宅产业综合运行
的状态。国内生产总值指一个国家或地区所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成
果。宏观经济的运行趋势关系着住宅产业的发展状况，宏观经济增长越快住宅产业的发
展速度也就越快，住宅产业发展水平与宏观经济增长率呈现显著的正相关关系。所以，
住宅产业周期波动主要受宏观经济增长率变动的影响。
——城镇居民人均可支配收入和城镇居民人口数量。城镇居民人均可支配收入指城
镇居民家庭人均可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭
【11王东．陈诗骏．基于优化扩散指数法对房地产周期波动的研究——以深圳为例[J】．经济评论．2∞7(∞)．
32
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
可以用来自由支配的收入，是指家庭总收入减去所得税、个人社会保障费再加上记账补
贴后的收入。它决定了居民的消费能力，与城镇居民人口数量结合起来可以从总体上反
映对住宅总的有效需求。
(2)内生因素
——住宅投资类指标
住宅投资因素在住宅产业发展过程中起着非常重要的作用，从住宅投资情况中可以
反映出住宅产业的周期波动情况。住宅开发投资额是最能反映住宅产业投资情况的指
标。住宅开发投资直接影响当年以及未来的市场的供给量，因而其波动必将直接影响住
宅产业的波动，是描述住宅周期的重要指标。1999年以来我国住宅投资占固定资产投资
比重都在20％以上，为反映住宅投资对周期波动的影响，选用住宅开发投资增长率作为
投资指标。
——住宅供给类指标
‘
住宅供给类指标主要反映供给的规模和状态。本文选择住宅施工面积、竣工面积指
标来反映住宅产业的生产状况。住宅施工面积从总量上反映了年度施工情况，而竣工面
积则反映了当年住宅产业实际生产状况。
——住宅需求类指标
住宅需求情况选用具有代表性住宅销售面积、住宅销售额指标来进行研究。住宅销
售面积从数量上反映了住宅产业的交易情况，而住宅销售额则从价值上反映出住宅交易
收益情况。
——住宅产业金融类指标
住宅产业金融类指标主要用来反映住宅企业的资金情况，住宅竣工价值越高，住宅
企业可得获的资金越多。由于数据资料来源的限制，本文只能选用竣工房屋价值来间接
代替住宅企业利润情况。
——住宅价格类指标
利用现有住宅价格类指标，可以反映住宅产业运行过程中的价格变动情况。由于住
宅的异质性，不同区位、不同品质和不同类型的住宅价格差异较大，为此选择具有代表
33
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
性的商品房平均销售价格来表示。但销售价格是销售额与销售面积的商数，会出现重复
现象，因此可不用。
(3)随机因素
由于难以量化，暂不列入，在定性分析中再加以考虑。
表3-1：1991年—2008年我国住宅产业周期波动景气指标
全社会住宅施全社会住宅竣住宅销售面积住宅销售额增全社会住宅开发
年份
工面积增长率工面积增长率增长率长率投资额增长率
1993 (0．0805) 0．5831 O．9197 0．4635
1994 0．2797 0．2349 0．0137 0．0018 0．5196
1995 0．1104 0．1018 0．1093 0．4018 0．3593
1996 0．1072 0．1348 0．0164 0．0809 0．0975
1997 (0．0376) (0．0067) 0．1400 0．2716 0．0331
1998 O．1199 0．0534 0．3767 0．4258 0．1905
1999 0．0814 0．0920 0．2005 0．2027 0．1040
2000 (0．0033) (O．0343) 0．2748 0．3376 0．0758
2001 O．0118 (0．0305) 0．2033 0．2455 0．0981
2002 0．0600 0．0275 0．1888 0．2329 0．1281
2003 0．0596 (0．0287) 0．2564 O．3198 0．1473
2004 0．0599 (0．0406) O．1357 0．3173 0．2476
2005 0．1020 0．0637 0．4662 0．6897 0．1458
2006 0．1076 (0．OL08) 0．1177 0．1870 0．2532
2007 0．1885 0．1132 0．2655 0．4788 0．2934
2008 0．1274 O．017l (O．1949) (O．2011) (0．1169)
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续表3_1：1 991年——2008年我国住宅产业周期波动景气指标
城镇居民人均可城镇居民数全社会竣工房屋完成土地开发
年份GDP增长率
支配收入增长率量增长率价值增长率面积增长率
1993 O．2718 O．0310 0．1400 -0．0805
1994 0．3565 0．0300 0．1310 0．2349
1995 0．2250 0．0294 0．1090 0．1018
1996 O．i298 0．0606 0．i000 0．2129 0．1348
1997 0．0664 0．0575 0．0930 0．0757 -0．0370
1998 0．0513 0．0547 0．0780 0．1853 0．0487
1999 0．0791 0．0514 0．0760 0．1945 0．2056
2000 0．0728 0．0493 0．0840 0．0274 0．2518
2001 0．0923 0．0470 0．0830 0．0829 0．3128
2002 0．1229 0．0447 0．0910 0．i022 0．2677
2003 0．0999 0．0431 0．i000 0．1959 0．1417
2004 0．i121 0．0364 O．1010 0．0443 -0．1094
2005 O．1137 0．0355 0．1040 0．2504 0．1487
2006 0．1207 0．0266 0．1160 0．0668 O．1963
2007 0．1723 0．0290 0．i300 0．1740 0．0161
2008 0．1447 0．0217 0．0900 0．0415
资料来源：国家统计局．中国统计摘要．中国统计出版社．1 992年-2009年
3．2．2基于扩散指数的我国住宅产业周期波动的实证分析
参考相关研究文献并结合数据可得性的基础上，本文选用GDP增长率、竣工房屋价
值增长率、城镇居民人均可支配收入增长率、住宅开发投资增长率、住宅销售额增长率、
住宅施工面积增长率、住宅竣工面积增长率、完成开发土地面积增长率、住宅销售面积
增长率等十项指标并采用扩散指数法进行研究。
扩散指数法，是指在经济分析的基础上通过计算上升的经济指标个数占全部选用的
经济指标个数的百分比，来判断预测未来经济增长趋势的方法。它反映处于扩张状态的
3S
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
成分在经济总量中所占百分比的时间序列数据。按照该理论，当经济活动向上，大部分
经济指持标续上升，经济处于景气繁荣状态。相反，当下降的指标占上风时，经济开始
进入萧条阶段。因此，根据反映经济活动的各类指标的变动情况，可以计算出扩散指数
以此综合地反映在各项经济活动相互影响和交叉作用下的波动状况n1。
其计算公式为：DI=扩张指标数／选用总指标数*100％
根据这一原理产生的扩散指数变动与经济总体波动间的关系。具体说来，扩散指数
的作用主要表现在：
①它是由许多变化比较规则的重要经济指标计算而得的，主要用于反映宏观经济行
的方向、经济扩张或收缩的程度以及经济波动扩散的过程。和其它任何单一指标相比，
扩散指数更具权威性和可靠性。
②由计算方法可知，DI大于0而小于100％，并且处于不同区域的扩散指数所对应
的景气空间是不同的。扩散指数在50％至U 100％之间时经济呈增长趋势，处于景气空间；
在O和50％之间时，经济呈下滑状态，处于不景气空间；若等于50％这一直线被称为景
气转折线。
③扩散指数在每一个区域停留的时间代表经济波动在相应阶段扩散的速度，时间越
长表明扩散越慢。这样一来利用扩散指数就可以把经济形势的分析和经济波动的比较定
量化、规则化。
④根据指标的时间层次和经济分类，可以计算不同性质的扩散指数，利用先行指标
计算的扩散指数可以预测宏观经济形势的动态趋势，滞后指标的扩散指数可以判断经济
景气或萧条是否开始(或结束)。
根据选用的反映我国住宅产业的指标，可以计算出92-08年我国住宅产业扩散指
数值。如表3—2．
表3—2：我国住宅产业周期波动扩散指数
年份1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
D1 0．6875 0．6250 0．3889 0．3889 0．3000 0．7500 0．4000 0．5000
年份2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
D1 0．5500 0．8000 0．7000 0．4000 0．7500 0．4500 0．8500 0．1000
‘1J朱瑞庭．改进的扩散指数法一我国宏观经济监测法探讨阴．杭州大学学报，1990(09)．
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根据以上扩散指数可以描述=的我国住宅产业周期波动曲线(如图3-1)，可以明显看到
1993—2008年我国住宅产业已经经历了3个波动周期，从2008年开始第4个周期，每个
波动周期平均在6年左右。
1．0
0．8
0．6
0．4
0．2
0．0
图3—1：我国1993年-2008年住宅产业周期波动图
对我国住宅产业周期波动趋势图进行对比分析得出自1993年至今可以分为四个长
周期：1993年一1998年、1998年一2002年、2002年一2007年、2007年以后。其中第一
个周期1993年和1998年为波峰，1995年为波谷；第二个周期1998年和2002年为波峰，
1999年为波谷；第三个周期2002年和2007年为波峰，2004年为波谷。第四个周期从
2007年开始。
周期一(1993年一1998年)：1990年前后由于政治和整顿宏观经济的影响，住宅开发
投资受到很大冲击，跌幅很大，1990年跌至谷底。1992年邓小平南巡讲话后，我国住
宅投资迅速增加，到1993年我国住宅产业达到的第一次高峰。但是由于投资盲目、结
构混乱、市场行为不规范等原因，1993年7月起，中央开始对住宅产业实施宏观调控政
策，1994年和1995年贷款利率达到历史新高，货币供应量明显减少，导致1994年起我
国住宅产业总体开始回落，到1997年加上东南亚金融危机的影响，住宅产业跌至最低
点。但1998年下半年，国家进行了取消福利分房的住房制度改革，并采取鼓励消费者
购房，扩大信贷规模，尤其是个人购房贷款规模，减免部分交易税种等措施，刺激了住
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宅市场的活跃，我国住宅产业逐渐恢复，，投资规模稳步上升，并再次达到高峰。
周期二(1998年-2002年)：在1998年各项利好措施出尽之后，1999年我国住宅产
业出现短暂的回落。但随后几年，在宏观经济和住宅开发投资的带动下，住宅产业开始
出现复苏，并于2002年达到另一个高峰。如GDP增长率1999年仅为7．6％，2002年达
到了9．1％，而住宅开发投资增长率也由2000年的7．58％增加到2002年的12．81％。
周期三(2002年一2007年)：这一阶段我国住宅产业进入了快速发展期。由于2002
年和2003年上半年国内部分地区的房价快速上涨，住宅产业出现过热现象，政府为了
稳定市场，2003年开始进行全面的宏观调控，央行宣布从2003年9月21日起提高存款
准备金率1个百分点，2004年相继出台8．31大限、“三个暂停"以及国务院28号文等
土地调控政策，开始实质性收紧建设用地供应。使得2004年住宅产业出现了一定的回
落，该年完成的土地开发面积出现了负增长，为-10．94％，使得扩散指数值从上年的0．7
降到0．4。但是随后经历了2005年和2006年的震荡后于2007年在热钱、炒作、人民币
升值等因素的影响下，住宅产业又发展到了一个顶峰。
周期四(2007年以后)：2007年政府不断出台了各种调控政策，但是并没有能够防
止住宅产业的全面过热。2008年受宏观经济政策和国际经济环境全面衰退的影响，国内
经济出现了较大的转折，房价与交易量均出现了明显的下降，住宅产业发展减速明显，
整个行业伴随经济调整进入新一轮调整期。
3．2．3我国住宅产业周期波动的特征
_是周期长度极不规则，发生频率高。从1993年到2008年16年间，我国共发生4
次住宅产业周期性经济波动，平均周期为5__6年。波动长短不一，极不规则，说明我
国的住宅产业运行受随机因素的影响很大，这些随机因素中最主要的是政治、经济政策
的频繁变动和经济体制的深刻变革。而发达国家和地区的住宅产业周期波动的平均周期
长度为8．35年，与其相比，我国住宅产业周期波动发生频率是比较高的。
二是波动幅度大。从峰顶至峰谷的落差最大扩散指数值差额为0．75，最小的也有
O．3。振幅列第一位的是2007年那个周期，其扩散指数值从2007年的0．85降到2008
年的0．1，两者之差达到0．75的最大差值。波动幅度如此之大，主要是因为通过近三十
年的改革开放，我国经济的市场化和跟国际接轨的程度都有了相当大的提高。所以2008
年我国的经济增长和住宅产业的发展受美国金融危机影响的广度和深度都较以前严重
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广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
的多，由此造成的波动幅度就很大。
三是我国住宅产业周期波动基本上是增长型的周期类型。从1993年至2007年的3
个周期中，虽然出现各种波动，但是基本上是相对增长率的上下波动，而不是绝对量的
增减变动。这是因为住宅产业行业作为现阶段的基础行业和支柱产业，其自主发展的内
在动力和客观要求逐步提高。其周期在波谷的增长力度也逐渐增强。
39
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
3．3我国住宅产业周期波动的成因分析
从以上分析可以看出，造成住宅产业周期波动的原因有很多，但是在我国主要有以
下几个方面：
3．3．1经济发展趋势对住宅产业周期起着决定性的作用
以上结果表明，经济发展趋势即GDP的变动对于住宅产业周期有着显著的作用，例
如1997年兽东南亚金融危机的影响，我国经济增长受到较大地影响，而当年的住宅产
业也处于周期一(1993—1998)的谷底。2007年GDP增长率为13％，是1995年以来的
历史最高增幅，受此影响当年住宅产业的扩散指数值也达到了O．85的最大值。所以根
据GDP的波动性可以很好地预测住宅产业的走势。GDP增长率降低，将给住宅产业带来
巨大的负面影响；而GDP的持续上涨，会给住宅产业的繁荣带来持续的信心。
3．3．2住宅开发投资的变动对住宅产业周期有明显的影响作用
住宅投资变动也直接影响住宅产业周期波动的重要影响，虽然我国已经推行了多年
的住房制度改革，但居民住宅消费支出在总消费支出中的比重仍然较低，消费水平的波
动对住宅市场的冲击并不十分明显。与之相比，投资水平的波动对住宅产业冲击则更重
要得多。因此，人们常常将住宅开发投资看作是影响住宅产业周期波动的引擎。住宅开
发投资的变动与住宅产业周期的波动基本上是一致的，住宅开发投资的增加会引起住宅
产业的扩张而进入繁荣状态；相反住宅产业会出现萧条。例如1997年住宅开发投资仅
增长3．31％，而1998年为19．05％，这两年的表现就是1997年是住宅产业周期的波谷，
而1998年是波峰。
3．3．3土地供应对住宅产业周期有着重要的作用
土地供应是住宅供应的基础和前提，其供应量与住房供应高度相关，是影响住宅价
格的一个重要因素。根据反映我国住宅产业波动情况的CI指数与土地出让收入增长率
之间的回归模型，二者相关系数高达0．889。这表明土地一级市场的供给情况与住宅产
业市场的波动存在非常紧密的联系，土地不仅是住房开发过程中的重要生产要素，其投
资品和抵押品属性也导致土地价值波动可能通过资本渠道和财政渠道对住宅产业产生
显著冲击，较高的地价水平一方面加大了开发商的开发成本，从而降低了其开发能力，
导致住房建设速度的延缓；另一方面，地价的变化也使开发商减缓土地开发，以选择最
柏
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优的住房供应时机，获得等待期权的激励。由于土地供应的方式、数量、结构和价格不
仅仅直接影响着住房供应的数量、结构、价格和预期，而且在价格传导机制作用下，也
会对住宅需求产生影响。由此可见，土地供应对住宅产业周期波动起着重要的影响。
3．3．4宏观政策因素对住宅产业周期的影响具有关键性的作用
我国住宅产业市场化程度不高，土地国有，我国利率也没有市场化，而利率和土地
政策等因素对住宅产业的影响比较大，再加上我国正处于转轨时期，政府既是改革的推
动者和制度的供给者，又是政策的制定者和调控者。所以国家政策在住宅产业的发展中
一直起着十分重要的导向作用， “政策周期"是我国住宅市场最明显的一个特征。
首先、以产业管理的角度来看，在不完全竞争和不完全开放的住宅市场上，针对市
场失灵而进行的宏观产业调控一旦出现失误，就会形成对住宅产业运行的干扰与冲击。
其次、以体制改革的角度来看，在影响住宅供求关系的各种因素中，与住宅产业有
关的经济体制与管理制度也发挥着十分重要的影响作用，特别是我国正处于经济体制转
轨的时期，体制因素对住宅产业供求关系变动的影响就更明显。
再次、与宏观经济运行过程中的政策周期相类似，在经济扩张政策与经济收缩政策
的相互交替变动作用下，使得转轨时期的我国住宅产业也具有明显的政策周期特征，
政策因素作为经济周期的外部冲击力量对我国住宅产业周期波动发挥着重要作用。
41
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第四章加强住宅产业周期管理的政策建议
住宅产业作为国民经济的组成部分，地位重要且行业较特殊，其受国家政策影响较
明显。从经济周期与住宅产业周期的关系来看，二者基本同步，但是经济周期对住宅产
业周期具有决定性的影响。经济的波动会引起住宅产业更加剧烈的波动，一般而言，当
经济下滑时，会给住宅产业带来的负面影响，并促使其随经济的走势而出现向下波动；
当经济的持续上涨趋势时，会给住宅产业的向上运行带来信心，出现一片繁荣状态。世
界各国住宅产业发展的经验也表明，住宅产业要保持持续、快速、健康发展，避免大起
大落，力求可持续发展，就必须使住宅产业发展现状与国民经济发展的要求相适应，既
不能使住宅投资增长速度高于固定资产投资增长速度，超过国民经济资源的承受能力和
需求水平。也不能使住宅投资水平过低，造成住宅供给不足，形成社会和经济其他资源
闲置和浪费。总的来说就是使住宅产业的发展速度既能满足居民消费增长需要，又能满
足整个国民经济可持续发展的需要，而且住宅产业的发展是建立在经济效益、社会效益
和环境效益的基础上的。
未来几年，扩大内需仍是我国一项基本国策，如果没有住宅市场的活跃，扩大内需
就会缺少活力，经济发展也将缺少动力。因此，宏观调控政策首先要立足于保持住宅产
业的健康发展。一方面，根据国民经济的发展状况，力求与之相适应，防止住宅产业过
热或过冷；另一方面，也要充分发挥住宅产业的新经济增长点作用，积极促进国民经济
的发展，延缓周期波动，缩小波幅，实现可持续发展。
4．1加强住宅产业周期性规律的研究和预警系统的建设
一般而言，我们可以通过住宅投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市
场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量住宅产业的周期波动，评判住宅产业发展周期所
处阶段。为此，应加强住宅产业周期的研究，积累经验，建立住宅产业周期运行的监控
指标体系，为正确评判住宅产业发展周期所处阶段提供科学的依据。判断正确与否，是
实施反周期策略是否有效的前提。
预警是指对被预警的对象进行预测和监测，并根据历史经验或者理论上预先确定的
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
警戒线，通过分析被预警对象相关的征兆、信息偏离警戒线的强弱程度，对未来可能出
现的风险因素及其概率发出预警信号的过程。住宅产业预警就是对住宅产业发展过程作
出经验分析的基础上，归纳总结出住宅产业运行的基本规律，并通过指标体系的选择和
建立，揭示、认识具体指标同住宅产业总体运行态势和局部特征之间的内在联系，从而
实现正确的预期和评价住宅产业的走势，及时地预报警情以达到控制风险的目的。
住宅产业预警的作用不仅在于及时发现住宅产业是否处于发展过热状态，而且当住
宅投资出现萎缩时也同样能够发出预警信号。因此，建立住宅产业预警模型，对住宅市
场的运行态势进行监测预报，既可以为住宅开发企业的开发经营、投资决策提供依据，
又可以为政府引导住宅产业健康发展、维持住宅市场的秩序提供帮助。
4．1．1住宅产业预警系统的基本原则
根据住宅产业自身的规律，设置住宅产业预警系统时需要遵循一定的原则：
(1)一般性与特殊性相结合原则
住宅产业预警是指根据预警理论针对住宅产业选择具有代表性的指标和适当的方
法建立起来的用于预测住宅产业运行趋势的一套系统，是经济预警系统在该产业的一个
分支。在构建过程中既要遵循预警系统的一般性规律，又要针对住宅产业的特性，关注
住宅产业的实际情况，利用经济预警中已得到检验的成熟理论和方法，在方法选择、模
型设定、指标选取方面对预警系统理论的一般性规律作补充和修改，形成适用于住宅产
业的一套预警系统。
(2)可比性原则
可比性原则是指指标口径范围和计算方法的纵向可比与横向可比性。在选择评价住
宅产业的运行趋势的指标时，应注意对同一时期不同事物之间的评价中的横向可比，对
同一事物不同时期的评价应纵向可比n’。
(3)实用性原则
实用性原则是指在进行预警分析既能使预警系统与我国住宅产业的实际情况相吻
合，又要使得研究结果和政策建议能够满足不同相关利益主体的特殊要求，使得他们能
【1】陈峰．中国房地产风险预警系统的缺陷及改进思路阴．统计研究，2008(12)．
43
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根据警度警源作出相应的决策。以达到住宅产业预警系统的设计目的：评价住宅产业的
发展状况是否异常，为住宅产业实践和决策提供依据。
(4)协调性原则
应注意选取指标的全面性，并使其与所采用的预警方法相协调，消除指标之间的相
互干扰和替代。
(5)定性分析与定量分析相结合原则
采取定量指标对住宅产业进行预警评价的应用越来越成熟，但是定性分析也有不容
忽视的作用。随着分析工具与方法的日益丰富，定量分析与定性分析结合，能够更好地
发现住宅产业周期波动发生和发展的规律性，二者相互补充m。
4．1．2住宅产业预警系统的指标体系
住宅产业预警系统是对产业的综合指标进行预警，而不是单纯地对住宅产业发展的
某一项指标进行的。因此，为了及时反映住宅产业的综合性特征，我们需要建立起住宅
产业预警指标体系，以实现通过指标的分解，达到预警的目的。预警指标的选择是构建
住宅产业预警系统的基础，也是一个重点，按性质可将各指标归纳如下：
(1)生产类预警指标
这一类指标旨在对住宅开发过程进行刻画，主要有住宅开发投资占固定资产投资的
比重、住宅开发投资总额和增长率、土地供应量、土地出让面积、新开工面积、竣工面
积等
(2)交易类预警指标
通过对住宅交易的状况进行分析以判断市场是否存在投机行为及其程度。如商品房
销售面积增长率、商品房销售额增长率、土地转手率、存量房交易比重等指标可以衡量
住宅交易状况是否平稳。
(3)消费类预警指标
这是从需求方面描述住宅产业运行情况的指标部分。如果房价的上涨超过了需求面
Ill韩立达．我国房地产预警系统研究综述川．云南社会科学，2004(06)．
“
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的正常增长，那么就可能出现过热的格局。常用的指标有商品房销售价格增长率、土地
价格增长率、房价／家庭平均收入、空置面积、房屋拆迁面积等指标。
(4)金融类预警指标
金融类指标可以用来观察住宅产业泡沫的大小。如货币供应增长率、住宅贷款增长
率、中长期贷款利率、住宅开发本年资金来源、个人购房抵押贷款余额等
(5)宏观经济类预警指标
除了描述住宅产业内部发展的上述指标外，也应包括能够阐明当前宏观经济运行状
况的生产类指标以了解住宅产业和其他行业的协调发展情况。如GDP、工业总产值、经
济增长率、城市居民人均可支配收入、失业率、通货膨胀率等指标。
4．1．3住宅产业预警系统的基本方法
(1)数理统计方法一景气分析法
景气分析法，是以周期分析为基础利用相关经济变量相互之间的时差关系，构建相
关的合成和扩散指数来对产业的运行情况进行监测预警。它把整个产业运行的过程区分
为景气区间和不景气区间，通过先行、同步、滞后三类指标综合判断警情状态，在分析
预测之后，确定产业活动何时进入景气区间或不景气区间。先行指标扩散指数是预警信
号主要的参考指标，而同步指标扩散指数和滞后指标扩散指数则分别用来判断当前的住
宅产业景气状况以及验证并作为修订调控政策的依据n1。
(2)计量经济方法—_ARCH预警方法
自回归条件异方差模型(ARCH)是将当前一切可利用的信息作为条件，采用某种回
归形式来刻画方差的变异，从统计上提供了用过去误差解释未来预测误差的一种方法。
应用ARCH建立预警模型，根据ARCH模型异方差的特性，确定具有ARCH特征的警限，
从而使预警的结果比较真实地反映住宅产业的运行状况。
(3)系统论方法
这是一种以系统理论为基础，运用系统结构功能、历史相结合的方法，通过建立动
m韩立达．我国房地产预警系统的基本特征及方法阴．燕山大学学报(哲学社会科学版),2004(03)
45
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
力学模型并借助于计算机仿真定量地研究高层次非线性、多重反馈复杂时序的系统分析
技术，以现实存在的客观事物为前提，用对系统实际观测所获得的信息在计算机上进行
动态仿真，获得系统未来行为的趋势性描述，以求改善系统行为的最优策略和途径。根
据系统论原理，一个完整的城市商品住宅系统不仅包括城市商品住宅的供应和需求，而
且还包括城市土地、人口、经济、社会、环境以及政策等其他子系统，是一个复杂的经
济社会大系，只有建立一个适合于该系统的动态分析模型才有可能全面准确地研究系统
中各因素间的相互作用关系及其它们对系统行为的影响。
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4．2完善我国住宅市场体系
4．2．1保持适度的投资开发规模，确保供求总量平衡
住宅产业是我国国民经济发展的支柱产业和新经济增长点，要保持相当水平的住宅
投资规模，按照住宅产业与经济社会协调发展的要求，保证合理规模的土地供应、鼓励
自住需求、维护企业正常经营环境，实现供求平衡，应充分发挥住宅产业国民经济发展
支柱作用和对其他众多产业的带动作用。
4．2．2促进合理的住宅供应结构
随着我国住宅产业的快速发展，住宅的供应量逐年大幅度增加，供应规模越来越大。
如2000年至2006年的住宅新开工面积和竣工面积都翻了一番多，2006年的住宅开工面
积是2000年的2．64倍竣工房屋面积是2000年的2．22倍。由此可以看出近年来我国房
地产是很大的。但是我国的住宅供应结构极不合理，首先在供应类型上，普通住房特别
是经济适用住房和廉租房的供应量不足而高档或中高档住房却出现较高的空置率，其次
是供应户型结构不合理，即市场上供应的中小户型，特别是小户型住宅很少，大部分是
大户型住宅。因此，我应调整住房供应结构，增加住房有效供给。应该优先满足人们住
房的刚性需求和改善性需求，加大保障性住房供给以满足中低收入阶层的住房需求。
4．2．3发展和健全存量住房市场
存量住房市场俗称二手房市场，是居民自用的商品房在市场上进行交易，实现房屋
的流通和置换的市场。它与增量市场即新建住宅市场并不是各自独立的，而是相互关联
具有密切关系的市场。葛亮等关于增量市场与存量市场的互动机理分析的研究结果表
明：存量房市场是住宅市场发展的动力源泉，其发展对整个市场的发展意义重大n1。在
市场经济发达国家如美国的二手房市场占到市场总量的80％，西欧个别达到95％以上圆。
而在我国相应的比例很低，及时在发达城市如北京也只有不到20％，很难对整个住宅市
场形成一定的补充。所以应着力建立健全存量房交易市场体系，完善市场机制，促进二、
三级市场联动及协调发展，促进存量住房市场的有序发展。
首先，应区别对待，把短期投机行为与自住性正常换购区别开来，按照持有房产的
【11葛亮，徐邓耀．房地产增量市场与房地产存量市场的互动机理分析田，统计决策理论版，2007(03)
【2】赵振宇，李柏洲．存量与租赁住房对房地产投资结构调控研究，学术交浇2009(01)
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广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
年限逐渐降低交易环节的各项税费，以达到既能抑制投机，又能鼓励存量房市场的正常
流通：
其次，应加大金融支持，调整银行政策，增加信贷品种，努力扩大住宅抵押贷款范
围，建立个人住宅抵押贷款担保制度，增加消费信用等级，从而使存量住宅消费得到有
效地支持。
4．2．4完善租赁市场体系
一个健康完善的住宅市场，应有租售相结合的完整的住房消费市场。如下表4-I所
示，发达国家都有比较发达的租赁住房市场。
表4-1：各国自有住宅和租赁住宅的比率(％)
住宅类别美国英国德国日本荷兰
私有住宅66 68 44 62 50
租赁住宅34 32 56 38 50
资料来源：谢伏瞻，李培育。刘士余．住宅产业：发展战略与对策．中国发展出版社，2000年P43
但自1998年房改以来，我国的住房政策和信贷政策都是鼓励只售不租的商品房，
使得住宅租赁市场发展相当缓慢。随着社会经济的发展，人口流动性的增强以及相对贫
困群体的存在，住宅租赁市场在很大程度上解决了一些缺房户、少房户的住宅需求。所
以促进完善租赁市场体系，协调发展销售市场和租赁市场，建立健全包括廉租房、公共
租赁房、市场租赁房的完整租赁用房体系，有利于住宅市场投资结构优化、保持住宅市
场健康发展。
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
4．3优化土地供应结构，合理配置土地资源
土地是住宅产业最重要的生产要素之一，也是住宅产品的必须载体。1999年到2007
年中国城市土地出让面积每年以22．8％的速度在增长，但是这个增长大部分用于制造业。
例如2007年，制造业土地出让面积占到将近58％，而住宅只有28％。而所有住宅土地供
应中，用于商品房开发的土地几乎占到80％，用于保障房的土地占比则很小。所以说，
我国住宅产业的问题，归根结底是土地供应结构的问题。因此增大供应的同时，需要注
意结构的调整，特别是应该加大保障性住宅用地的比例。中国指数研究院副院长陈晟认
为，土地供应结构要变，包括促进存量土地入市以及加大保障性住房用地权重。
4．3．1做好土地使用规划管理
规划是供应各类用地的基础和前提，所以要搞好规划修编工作，利用规划来严格限
制用地。根据居住用地价格变化状况，加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住
房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。
加强建设项目用地预审、新增建设用地的审查报批和批后检查，并出台新的禁止供地和
限制供地项目目录，其中，对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，
不予供地。
4．3．2规范国有土地使用权出让收入管理
政府对土地一级市场的垄断供应会产生高额的利润。土地垄断可以为部门带来极大
的利益，一些市、县的土地出让金已经达到当地财政收人的35％，有的高达60％。地方
政府为了追求政治业绩或财政收人，实施土地供应垄断造成土地价格远高于市场价格，
从而获得更多的土地出让金，就是政府追求土地垄断高价的内在动机。2001年全国土地
出让收入仅为1295．89亿元，占地方本级财政收入的比重仅为16．6％，2007年全国土地
出让收入已达11947．95亿元，比重提高到50．7％(如表4-2所示)。因此要规范国有土地
使用权出让收入管理，探索建立国有土地收益基金和经济指标体系，充分发挥土地价格、
税费在调控土地供应中的杠杆作用。主要有将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支
两条线”管理，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会、加强土地调控的一项重要
举措。首先要明确国有土地使用权出让收入范围，加强国有土地使用权出让收入征收管
理。国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地
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广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由国土资源管理部门负责具体征收。国土资
源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地
出让收入及时足额缴入地方国库。地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解
和拨付等各项业务，确保土地出让收支数据准确无误。其次应将土地出让收支全额纳入
预算，实行“收支两条线"管理土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴
入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收
支两条线"。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。另外规范土
地出让收入使用范围，建立土地储备资金财务会计核算制度加强部门问协作与配合，建
立土地出让收支信息共享制度，强化土地出让收支监督管理，防止国有土地资产收益流
失等。
表4-2：土地出让金占地方本级财政收入的比重(单位：亿元)
年份全国土地出让金总收入全国财政地方本级收入所占比重(％)
2001 1295．89 7803．30 16．6
2002 2416．79 8515．00 28．4
2003 5385。11 9849．98 54．7
2004 5894．14 "893．37 49．6
2005 5505．15 15100．76 36．5
2006 7676．89 18303．58 41．9
2007 11947．95 23572．62 50．7
资料来源：唐在富．中国土地制度创新与土地财税体制重构rM]．北京：经济科学出版社．2008．p159
4．3．3落实政府与市场相结合的土地供应方式
如果由市场自发调节，由于高档房屋的利润高，普通商品房和中低价商品房的利润
低，开发商会加大高档商品房的比重，而削减普通商品房和中低价商品房的比重来获取
更多收益，这容易造成中低收入阶层买不起所需住房。因此，政府与市场相结合的土地
供应方式应该尽快得到落实。一方面，作为供方的政府依据计划妥善安排土地的供应总
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
量和供应速度，保持土地市场和住宅市场公开安全和稳定运行，防止楼市动荡；在房价
高、地价高的时期增加市场上的土地供应；在房价低、地价低的时期对囤积土地、假开
发、不开发的土地按照土地管理法严格执法，避免囤积土地行为，通过调节土地供应调
整与需求的矛盾，协调房价；提高中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例，
严格控制低密度高档住宅和大户型高档住宅用地的供应，加大普通住宅用地的供应力
度。另一方面，完善土地市场价格监测披露机制，不断完善地价监测技术体系，加强数
据统计公布的工作力度和实效性，建立高效透明的信息披露机制，加强土地供应和地价
动态监测工作并及时、全面地公布土地市场价格变化的真实资料，以便公众获取信息和
实施监督。加大闲置地清理力度，积极盘活存量建设用地用于房地产开发。
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广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
结论和展望
随着住房制度改革的不断深入，我国住宅产业呈现供需两旺的势头，极大地拉动了
我国经济的增长并迅速成为国民经济的支柱产业，但是一些诸如“房奴”、“断供"、“泡
沫"等问题也在困扰着我国的住宅产业。因此研究我国住宅产业的运行规律，有助于我
们了解并采取有效措施促进住宅产业的持续健康发展，本文就是借鉴经济周期理论中的
冲击—传导学说对我国住宅产业的运行趋势进行实证分析，得出了一些有意义的结论，
但是由于数据、篇幅所限以及成文时间较为仓促，文章的研究也存在一些不足，是为今
后学习和研究应该努力的方向。归纳起来主要有以下几点：
1、如同一般的经济现象一样，我国住宅产业也存在着周期性波动现象。但是基于
我国相关的数据还没有进行独立的统计，使得研究的深度受到了较大的限制(如研究数
据的时间序列较短导致对周期的观察不够充分；商业房地产的相关数据尚未独立统计使
得相关的比较研究难以进行)。随着我国统计数据的完善和住宅产业的不断发展，以后
将在这一方面能够进行更加完整深入的研究。
2、将扩散指数应用于我国住宅产业周期的研究，能够较好的描述了我国住宅产业
周期的波动轨迹。但是由于扩散指数存在的局限性，不能明确地标出经济波动的强弱和
测定转折点的具体位置。所以还需要结合其它的研究方法(如合成指数、谱分析等)对
我国住宅产业的周期波动现象做更深入的研究。
3、基于住宅本身的价值量大等特点，住宅产业是一个与金融业密切相关的产业，
本文虽然分析了相关的金融因素是如何影响住宅产业周期波动的，但是在实证分析时没
有就相关因素进行量化(如利率)列入分析的过程，是为一个遗憾，也是未来应该努力
地一个方向。
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广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
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广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
致谢
三年前来到广西大学深造，有幸师从朱仁友教授，时光飞逝，短暂的研究生生活即
将结束，心中思绪万千⋯⋯
首先，我要感谢的是我的导师朱仁友教授!我零七年进入西大，内无寸业之长而外
有骄慢之气，恩师如慈父，不以我鄙陋，三年来循循善诱，呵护倍至，言传身教，使我
的学业有所进益。朱老师严谨的治学态度、忘我的工作精神更是深深地影响着我，成为
我人生中弥珍贵的财富。本论文就是在朱仁友教授的严格要求和悉心指导下完成的，论
文的字里行间，无不凝结着老师的心血。感谢朱老师在百忙之中抽出宝贵时间对本论文
进行翔实的批阅并提出的宝贵意见。
感谢杨克斯教授、覃巍教授、庄晋财教授、甘宜沅教授等在论文的开题、资料的收
集、正文的研写过程中给予的指导和帮助。
感谢商学院政治经济学系的其他同学特别是陈静思和岳冠英同学对我的支持、鼓励
和帮助!
最后，我要感谢我的家人，是他们的支持和鼓励让我顺利地完成了学业。他们给了
我前进的勇气，他们的期待是我不懈进取的动力，愿他们平安，健康1
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作者：陶武
2010年5月于广西大学
广西大学硕士学位论文我国住宅产业周期波动研究
一22
攻读学位期间发表的学术论文
1、陶武．广西房地产投资与经济增长关系的实证研究[J]．市场论坛，2008，(08)：20
我国住宅产业周期波动研究
作者： 陶武
学位授予单位： 广西大学
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