2006届研究生硕士学位论文
Y 89626S
学校代码：10269
学号：Ys03101001
攀浆镬忿勰黪
住房储蓄制度及其在中国的应用分析
院系： 直堂瞳经迹丕
专业： 堕渔丝进堂
研究方向： 庭垫主鳖盗堂
指导教师： 崔裴副熬握
硕士研究生： 直瑾
2006年4月完成·上海
摘要
当今世界，居民的住房问题是各国需要很好解决的头等大事，成功解决住宅
问题离不开住房金融体系的支持。中国房地产市场房价持续上涨、结构性矛盾突
出；中国居民收入水平普遍较低、占人口总数80％的中低收入群难以承受高价房，
再加上长期住房金融资金不足，中国居民难以实现购房梦想。在此环境下，住房
储蓄制度这种旨在帮助中低收入群体获得住房融资的住房金融制度引起了中国
改革者的关注。本文通过对两大住房储蓄模式——德国封闭式住房储蓄模式和法
国开放式住房储蓄模式的运作机制进行分析，在此基础上围绕中国引入住房储蓄
制度的适用性及解决中国的住房融资短缺问题的有效性进行讨论，使人们了解中
国引入住房储蓄制度的可行性和现实意义，最后结合中国的具体情况提出创新运
用的构想和配套建议。
全文在结构安排方面共分为五个部分：
第一部分是引言。说明住房储蓄制度吸引中国金融改革者关注的主要原因并
引出本文的研究目的和意义。
第二部分是住房储蓄制度的理论思考。首先，介绍住房储蓄制度的基本运作
机制。其次，从家庭、金融机构和政府角度介绍住房储蓄制度的一般特点并从社
会经济角度阐述住房储蓄制度对发展国民经济的效应。接着，对当今世界两大住
房储蓄制度——德国封闭式住房储蓄制度和法国开放式住房储蓄制度诞生、区别
以及取得的大规模成功进行阐述。
第三部分是住房储蓄制度的评价。分别从家庭、金融机构和政府三大角度
对住房储蓄制度引入的环境、影响以及帮助解决住房融资的效果等方面进行评
价。
第四部分是中国引入住房储蓄制度的适用性分析。首先就中国宏观经济环境
的主要特点及其影响住房金融的因素进行说明，从而为分析中国引入住房储蓄制
度的可行性做铺垫。然后，分别从家庭、金融机构和政府三角度对中国是否适合
引入住房储蓄制度；是否已具备了一定的条件以及适合引入封闭式还是开放式住
房储蓄制度进行讨论和分析。
第五部分是建立有中国特色的住房储蓄制度。先简单介绍了中国第一家真
诈意义上的住房储蓄银行——中德住房储蓄银行的建立情况。然后，从家庭、会
融机构和政府三大角度，通过分析中德住房储蓄银行的运作机制，说明中国引入
住房储蓄制度的现实意义并借鉴外国的成功经验提出相应的建议。
关键字：住房会融，住房储蓄制度，住房储蓄银行
ABSTRACT
IⅡthe world today，Ihe housing problem is a matter of the utmost concem in
every country．To successfhlly solving the housing problem，the support of housing
finance js indispensable．】n(mina，10w-and·middle incOme households account for
80％of gross pQpulation，people’s income lcvelis geneIally low and the capital
market is still underdeveloped．Under these cir“mst柚ces，(Ⅺntract saVings for
housing(csH)，a】【ind of housing finance system，which is aimed at help the 10w lo
middle income grOups obtajning long—te珊housing financc，has been becoming a
cause for concem．To make the readers rcalize thc fcasibjlity and practiced
significallce of the impl咖entation 0f CSH in China，the thesis made a discussion
about how suitable is CSH f醣China and whethc¨he CSH could effcctively solve
Cminese peopk’s housing踟ance p耐blems by姐alyzing细o dominant cSH models：
the French Epar印e—L09cmcnt alId the Ge珊an Bauspar in details．
The whole thesis is divided to five p硪s：The妊撇p趟is辫face。强e an饿邯
醚e姆ex露粕醴&蝴辩ns媳y翻糕lract s曩vi磷妇Ho醢s瓤g a重妇c垮礴i嬲e
fin锄dal reformers and thtm dfew out the purp0牝and significance Of也is thesis．
ne second pan is tlle tlleOry about Contract Savings Sch㈣e for Housing．In
凌is pafl，lhe au蠊or b矗e鬟y i嚣tfod珏ce蠢攮霉b勰耋c o辨糟缀堆班e矗臻is粥越蠡砖￡，戤斑穗e拄
e碰豳ed龇genefa重featu螨ofCSH a玎d set outt№effectthatCSHw丑lmake on
the natiOnal econOmyfrom prospect 0f sOcial econOmy．Fjnally，tlle author made a fIIll
exposition of the binh，di踟fe】蛇e and the large—scale success abonl the nench
基p矗fg∞-孙gemenl越t沁Go髓越B醐sp越
ne th打d pan is about the estiIIlation of Con”act Saving for Housing System．
ne author made estimation，觚蛆tlle th∽e panicipat衲g pafties，aboutthc condition，
}mp鑫c转鞠蠢t沁ef融s雠s蕊Vi珏g氇e纛。鞋s纽g幽秘ce爹}o毯ems ofl狂lf醛Hcbg CS薹董．
弧e如unll p越is thc reseal℃h of CsH suitabiljly t0 China．拍e anthor firstly
explained me maill featur。s of the macroeconolIlic enVi咖ment of China and the
factors也at will a虢ct the Chincse h咖sing氍nancc by do王ng w酗穗could paVe the
way fof an艇yZkg氇e￡ca鼬羹跨《融∞曲cing csH。弧en，拯e authof ma如a
discussion alld aIlalysis abOut whether i“s suitable for China tO introdudng CSH，
whethel China has had same conditions needed and what kiⅡd of mode is p10pet for
Ch{na幻{璜ple毽强￡．
The last part is about introducing the cSH with Chinesc chafac矧s乇ics．ne
authof started this ch印ter by brieny intmduced the building of first genuine Chinese
Bausparkasse that is Sino‘German Bausparkasse．1mefeafter，throu曲analyzing the
operation mechanism of Sino—Gennan Bausparkasse， the author made out the
operation sjgnificance and proposed seVeral advices to take by way of using the
foreign successful experience for reference．
Keywords：Housjng finance，(10ntract saVing for hous协岛Bausparkasse
学位论文独创性声明
本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及
取得的研究成果．据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文
不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果．对本文的研究做出重
要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意．
作者签名：耋咝
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校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电
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解密后适用本规定．
学学位位论论文文作作者者签签名名：：吗岛谚耀k 导师签名：
引言
一、概念界定
住房储蓄制度从广义上说分为强制性住房储蓄制度，表现为住房公积金方式
和契约型住房储蓄制度，表现为住房储蓄方式。狭义上，住房储蓄制度即指契约
型住房储蓄制度。
本文讨论的是指狭义上的住房储蓄制度，即契约型住房储蓄制度，这是一种
在欧洲比较流行的住房储蓄制度，是一种购建住房的互助融资体系。这种制度与
强制性制度的一个重要区别是它是自愿的，而不是规定缴交一定比例的制度。契
约型住房储蓄制度在德国、捷克、波兰、奥地利、比利时等国家都已开展了起来，
英国也有它的表现形式。它是一类独特的住房融资业务，住房储蓄银行通过和客
户签订住房储蓄合同，客户自愿缴交合同规定数额的住房储蓄，达到一定期限和
存款总额后客户取得申请住房贷款的资格，可向住房储蓄银行申请到相当于“合
同金额”总数的购房建房贷款额。
二、国内外研究现状
住房储蓄制度是一种购建住房的互助融资体系，起源于1775年英国伯明翰。
20世纪20年代，德国为缓解一次大战后融资困难所带来的住房紧缺问题，住房储
蓄制度得到很大的发展，一大批住房储蓄银行成立。二次大战后德国又一次住房
奇缺，而住房储蓄银行为战后住房的迅速重建发挥了巨大的融资作用。20世纪80
年代末，由于东西德统一带来的社会人口变动，导致购建住房融资需求上升，住
房储蓄银行又一次遇到了较大发展的历史机遇，目前住房储蓄制度已成为德国民
众最主要的购房融资手段之一。其后欧洲的许多国家陆续引入住房储蓄制度并获
得了成功，住房储蓄存贷额占整体住房金融市场的份额逐步增长。
住房储蓄制度的运行在战后欧洲取得了巨大的成功，许多欧洲学者就住房储
蓄制度进行了理论研究。B甜sch—supan和Stahl(1991)研究了政府补贴对住房
储蓄业务参与率的影响以及住房储蓄制度总储蓄率的作用：Michael．I．Lea和
Bertrand Renaud(1995)分析了住房储蓄制度的基本构思和运作机制；
cieleback(2001)研究了住房储蓄合同所有者的预缴行为；Dr．Friedemann Rov
(2006)对住房储蓄制度在全球的应用情况、基本运作机制、应用的原因以及常
见的问题等方面进行了较全面的介绍。
自19世纪中期，一些中欧经济转轨国家和发展中国家对住房储蓄制度表现
出越来越大的兴趣，吸引了德、法以外国家学者的关注，针对各自国家的情况对
引入住房储蓄制度进行了应用分析：Michael Lea，Jacek Laszek和Loic
Chiquier发表的Analysis 0f Contract Savings For Housing systems In
Poland(1998)：Kyiv发表白q Contractual Saving Schemes in ukraine(2004)；
德国私人住房储蓄银行协会发表的The Implementation of Contract savings
Schemes for Housing(Bausparen)in Belarus(2004)分别结合各国的实际情况
就住房储蓄制度的引入进行可行性分析。目前在欧洲，捷克、斯洛伐克、匈牙利
和克罗地亚等国纷纷成功引入了住房储蓄制度，罗马尼亚也于2004年启动了住
房储蓄制度。在欧洲国家以外，印度也开始采用住房储蓄制度；另外，住房储蓄
制度在波罗地海诸国，保加利亚，塞尔维亚，乌克兰，俄国，哈撒克斯坦，亚美
尼亚以及阿塞拜疆等国引起了关注和争论。
中国房地产市场房价持续上涨、结构性矛盾突出，中国居民收入水平普遍较
低，中低收入者占8096难以承受高价房加上长期住房金融资金不足，中国居民的
购房梦想难以实现。在此环境下，住房储蓄制度旨在帮助中低收入群体获得住房
融资的目的性加上符合目前中国以间接融资为主且居民储蓄率高的国情，住房储
蓄制度也引起了中国金融改革者的关注。许多学者提出了发展住房储蓄业务、建
立住房储蓄银行的建议，郑捷的《我国导入住房储蓄制度的若干思考》(2005)，
提出当前有必要抓紧解决相关法律、发展政策与实际操作中的一些问题，加快住
房储蓄制度在我国的真正建立与全面推广。姚先国的《住宅储蓄和住宅建设——
西德的经验及其启示》(2003)通过分析西德的住房问题及其解决过程提出我国从
中获得的启示。还有一些学者提出了建立住房储蓄银行的构想，但这些研究都是
简单介绍住房储蓄制度在发达国家的运作情况及优势并提出可加以借鉴的地方，
但并没有系统比较世界两大住房储蓄模式，也没有结合中国的实际情况进行适应
性分析并具体提出如何借鉴国外的成功经验加以创新运用。
三、研究意义及创新之娥
(一)研究意义
当今髓赛，詹琵躲谯房惩瑟楚各黧瀑要缓驽辩决戆头等太攀，露蔑是藏凌解
决住宅问磁的国家，基本上都离不开往房金融体系的支持。当前世界各国普遍实
行的住房金融制度主要可分为三种类獭：抵押式、赢助储蓄式和强制储蓄式。目
随，我国正受b在住房需求贬盛、住宅产业赢速增长的除段，上述三萃孛模式中经艇
一释都不黥攀独解决我潮瑷玲段戆住魔阚题，这就决定了中国往苈金融模式的复
合性，即不黻采取单一模掰=，而应当题两种或两种以上模式的并存和互补。
住房储蓄制度作为一种互助储蓄式住房金融制度，吸引中国众融改革者浪意
静原因在于它戆籍决中溪等经济转辕强家蘩今瑟浚夔嚣大囊令入绶穗懿阕蘧：l、
缺乏借款者的资信信息以及资产评估和风险管理信息。2、缺乏长期住房贷款资
金。然而，在住房储蓄制度下客户能通过定期存款并达到规定的期限来证明其支
付能力和信用度，由此能减少信用风险。此外，人们的住房储蓄合同存款能形成
一个资金总库为客户提供住房首期款并满足长期住房融资需求，由此能解决长期
住房资金短缺的问题。
目前住房储蓄业务在我国的发展基本属于空白，中德住房储蓄银行是我国第
一家合资住房储蓄银行也是第一家真正意义上的住房储蓄银行，于2004年2月15
日正式开始营业。本文就中国引入住房储蓄制度的适用性及是否能有效解决中国
的住房融资短缺问题进行讨论并提出一些政策意见对指导房地产实践有很强的
理论意义和现实意义。
(二)创新之处
将中国与战后的欧洲环境进行比较，我们对住房储蓄制度的效果会产生两大
疑惑。最直接的一点就是尽管我国目前通胀情况不严重，但长期来看仍然面临通
胀压力，一旦出现高而不稳定通胀率，住房储蓄制度会失去其对家庭的吸引力且
会给金融机构带来的风险。此外，如今的金融市场已与住房储蓄制度在欧洲取得
成功的当时大相径庭。信息技术革新，金融工具创新，金融自由化，经常项目和
资本项目的放开以及资本市场全球化等导致了许多国家原本封闭式的住房融资
模式衰败。中国能够且必须从此经验教训中学习并创造适合自己的住房储蓄制
度。本文的创新之处在于不拘泥于理论而重点从家庭、金融机构和政府三大参与
方角度对两大住房储蓄制度进行比较和评价，并在此基础上结合中国的实际情况
进行住房储蓄制度在中国的适用性分析，使人们了解中国引入住房储蓄制度的可
行性和实际意义，最后结合中国具体情况提出创新运用的构想和配套建议。
第一章住房储蓄制度的理论思考
第一节住房储蓄制度的基本运作机制
一、住房储蓄制度的起源
住房储蓄制度最早起源于1775年的英围伯明翰，一战后在德国引入并建立德
国住房储蓄制度“Bauspar”，德图住房储蓄银行最初用来为小规模的居民住房
建设提供贷款，帮助克服恶性通货膨胀带来的住房会融资金短缺的问题。二战后
德国住房储蓄银行业务扩展到各种所有权融资监务。德国住房储蓄制度下，住房
储蓄合同要求客户定期存入协议存款数量，达到规定的时间和数量后，金融机构
履行承诺以事先达成的条件为人们购房和改建大修住房提供贷款。德国住房储蓄
制度运行机制的特点在于提供同定的，低于市场的存款和贷款利率，这一设计使
得客户免受金融市场波动的影响，而这一制度最主要的吸引力在于以事先达成的
利率提供最终贷款。其后法国也相继引入住房储蓄制度，并在Bauspar基础上进
行改制，创立了法国开放式住房储蓄制度“Epargne—Logement”以满足居民的住
房融资需求。住房储蓄制度的运行在战后欧{91{取得了巨大的成功。
二、住房储蓄制度的基本运作机制
(一)合同约束、先存后贷
在住房储蓄制度下，家庭和金融机构之间签订。项协议，协议中金融机构承
诺在家庭成功履行住房储蓄合同后，于将来某一时间提供住房贷款，而家庭存款
者同意每年按规定在提供住房储蓄业务的金融机构进行存款，且存款额不低于规
定的摄低限额，达到存款期限后家庭存款者有资格获得住房贷款，即住房贷款以
事先存款为基础。
图1：基本运作机制
图1：基本运作机制
时间——————————————————————————。
合同期限
(二)住房储蓄业务三阶段
通常，住房储蓄合同可分为三阶段(如图2)：获得贷款资格前的存款阶段，
取得配贷资格后的等待阶段以及贷款阶段。图1中所示的“15”代表住房储蓄业
务提供贷款的最长期限。住房储蓄贷款通常是“第二住房抵押贷款”且贷款期
限比商业银行抵押贷款期限短，用于现有住房修建改造的贷款的限则更短，平均
期限仅为10年左右。
年数
图2：住房储蓄业务三阶段
O 4 5
第二节住房储蓄制度的一般特点及其对国民经济的效应
15
一、住房储蓄制度的一般特点
各个参与方对住房储蓄制度的期许和关注面不同(尽管难免会有重叠部分)，
因此住房储蓄制度的特点应根据不同的参与方从不同角度分别说明：
(一)家庭／储户角度：
l、贷款保证：住房储蓄业务为家庭提供的住房贷款保证意义重大，家庭只
需完成住房储蓄合同便可以获得贷款，贷款银行允许家庭在缺乏信用记录的情况
下通过定期定额存款来证明其信用。另一方面，住房储蓄业务以固定利率提供长
期贷款。而其他情况下，银行一般不提供长期固定利率贷款或仅以高额利率提供
长期固定利率贷款。
2、通货膨胀率：家庭参与住房储蓄业务进行存款的前提条件是稳定的通货
膨胀率。
3、金融创新：由于小额贷款成本较高无利可图，抵押银行一般只提供大额
住房抵押贷款业务，而住房储蓄业务为家庭购房提供了另一种取得贷款的渠道。
(二)金融机构角度：
1、信用风险：因为客户通过一段时间(一般至少3到5年)定期定额的银行存
款，能证明其预算能力并保证预留一部分收入进行存款，从而证明该储户是一个
1补充性质的抵押贷款，提供该项贷款的住房储蓄银行要求第二抵押权，第一抵押劝属于抵
押贷款银行。
．5．
可靠的借款人。因此，将资金出借给参与住房储蓄客户比出借给一个普通借款人
的风险小。这点可通过德国的一项调查加以确认，该调查显示持有住房储蓄合同
的人因违约造成抵押房产出售的情况比没有住房储蓄合同的人少。此外，德国住
房储蓄业务的坏账率仅占整个贷款组合业务坏账率的O．02％。
2、流动性风险：住房储蓄制度的主要风险是流动性风险或者说是银行资金
不充足不能满足未来贷款需求的风险。当最新存款和贷款还款的资金总额不足以
保证贷款承诺(承诺为已满足存款时限和存款额度的存款者提供贷款)时便可能
引起资金短缺，引起流动性风险。住房储蓄制度的流动性风险大小取决于三个因
素：第一，存贷期限匹配程度：存贷期限越匹配，流动性风险越小。第二，存贷
乘数(贷款额／存款额)：贷款比存款倍数越大，流动性风险越大。第三，贷款承
诺的性质：由银行决定贷款承诺额及何时提供贷款，流动性风险较低。
3、利率风险：封闭式住房储蓄制度下，因合同期间的存贷利率固定不受市
场情况的影响发生变动，住房储蓄合同限制了利率风险。开放式住房金融制度下
的利率风险则相对较大。
4、客户关系：银行与客户签订了住房储蓄合同后，就意味着银行与客户将
建立至少6年至多15至20年的关系。这一长期合同关系使得银行能进一步深化与
客户的关系并向客户提供各种交叉销售。如图3所示，在德国签订住房储蓄合同
的客户从提供住房储蓄合同的金融机构处至少购买了两至三种附加产品。
图3：在德国提供与不提供住房储蓄业务下的银行产品使用情况比较
数据来源：Ana_ysis of cont眦t savings For H呷sj嵋syste嬲I丑Pol毫nd．Pre靶nbti眦by
MichaeI L七_，Jacek h％咄t麻c№ukr
(三)政府角度
1、资金调动：政府认为住房储蓄制度能调动长期存款资会且由于住房储蓄
制度严格的财务纪律(要求储户定期定额存款)，住房储蓄制度能改善中低收入群
的融资渠道。
2、收入管理：签订住房储蓄合同的个人或夫妇每月都将维持固定数量的资
金用于存款或支付每月抵押贷款还款即使数额已超过了储户的工资申报额，因此
住房储蓄制度能成为管理合法但未公丌收入的手段。
3、政府补贴：政府考虑采取补贴政策来调动人们尤其是中低收入群的长期
存款积极性。这一政策的实施将银行住房储蓄与获得补贴相关联，这一关联可通
过银行存款建立购房资金的方式有效建立起来，而住房储蓄制度便是实现这一政
策目标的方式之一，因此住房储蓄制度是融政策性与商业性于一身的住房融资制
度，政府采取补贴政策的意图在于鼓励那些相对独立于市场利率和经济周期变动
的真实住房需求。
二、住房储蓄制度对国民经济的效应
(一)鉴别住房真实需求，稳定房地产市场
扰乱房地产市场正常交易秩序的短期投机行为阻碍了房地产市场的正常、
健康发展，使房价“虚高”上涨，增加了市场不稳定因素。资本投机者追求的不
是长远利益，而是短时间内的高额利润回报。住房储蓄制度的设计机制是将客户
的长期存款行为作为提供贷款和政府补贴的基础，因此住房储蓄制度的最大收益
者是那些体现住房真实需求的自用住房者，在住房储蓄制度下能通过长期住房储
蓄合同执行的配贷起到鉴别真实需求和投机需求的作用，并在此基础上通过给予
政府补贴鼓励真实住房需求，从而使全社会对住房的需求有一个稳定的、有效的
预期。再通过价格发现功能把这种需求传导给住房供给，则可以避免房地产市场
的大起大落，起到稳定房地产市场的作用。
(二)缓解高储蓄率压力，将居民存款引向住房建设和消费热点
如何把住房市场上巨大的潜在需求转化为有效需求，最重要的是提供完善的
住房金融支持，住房储蓄制度恰恰能吸引人们参加住房储蓄。
德国住房储蓄制度的贷款利率低于市场利率且是固定不变，其本身是个封
闭的体系，不受外界资本市场的影响。在市场高利率时期，住房储蓄业务贷款利
率较低，有利于减轻建(购)房户的负担。在法国住房储蓄制度下，提供与其他金
融资产(如政府债券)税后收益相比具有竞争力的存款利率，其贷款利率与合同签
订时的存款利率保持固定的存贷利差，居民把钱存入住房储蓄银行以用来买房，
同样能减少资金贬值的可能性，借款人能准确预知未来还贷额。因此住房储蓄制
度能通过优惠的利率和奖励措施，鼓励住房存款，支持建房、买房。从而能将人
们潜在的住房需求转换为有效的住房需求，将民间资金引向住房建设上，一定程
度上能缓解居民高储蓄率的压力。
第三节德国“封闭式”和法国“开放式”住房储蓄制度
一、两大住房储蓄制度的诞生
尽管有许多可能的住房储蓄设计模式，但主要模式只有两种：德国住房储蓄
制度BaUspar和法国住房储蓄制度Epargne—Log锄ent。德国和法国的住房储蓄制
度具有不同的特点和运作模式。最主要的区别是德国住房储蓄制度的封闭性和法
国住房储蓄制度的开放性。
(一)德国住房储蓄制度
进一步说，德国住房储蓄制度(Bauspar)严格遵循互动和透明的原则，由专
业住房储蓄银行Bausparkasse调动和管理住房储蓄业务资金。德国住房储蓄银行
的资金只用于向自己的储户放贷，如果出现资金不足以满足当前贷款需求的情
况，储户则根据约定的配贷原则，按顺序等待。这一封闭式运作模式使住房储蓄
银行不受资本市场的影响。德国住房储蓄制度是于20世纪20年代在当时的社会、
经济和金融背景下创立的，尽管第一家住房储蓄银行wustenrot在成立两年后就
转制为有限责任公司。起初，德国住房储蓄银行试图为购房者提供100％的融资，
然而由于住房储蓄合同规定以固定利率提供贷款，经证实10096融资是不可行的，
尤其在有通胀倾向的环境中。1938年政府正式声明德国住房储蓄银行的主要活动
是提供第二住房抵押贷款，第一住房抵押贷款由抵押银行通过资本市场进行抵押
债券业务提供。住房货币化改革后，德国住房储蓄制度得到进一步发展。1952
年《住宅建设奖励法》出台，旨在鼓励住房储蓄业务，进一步促进了住房储蓄制
度的发展。
(二)法国住房储蓄制度
法国住房储蓄制度(Epargne—Logement，简称E—L制度)是在德国住房储蓄制
度的基础上发展起来的。起初的“封闭式”法国住房储蓄制度于1970年改制为“开
放式”住房储蓄制度，法国住房储蓄业务不由专业金融机构提供，而由各商业银
行和储蓄银行提供，允许一部分储户不行使申请贷款的权利，只通过存款获得收
益，而住房储蓄银行也可使用这部分储户的存款资金提供住房贷款或投资于抵押
债券市场。战后的法国资本市场完全被政府的融资需求控制，“开放式”住房储
蓄制度的运行机制大大促进了银行长期存款的增长，满足了政府融资外的其他长
期融资需求。法国住房储蓄制度的诞生是1965年和1966年法国房地产金融改革的
一部分。改革的目的在于鼓励人们进行长期储蓄，促进市场经济下长期融资的发
展并结束战后通过中央银行再贴现提供长期住房贷款的局面，住房储蓄制度为人
们提供第二住房抵押贷款，而抵押债券市场的产生促进了第一住房抵押贷款的发
展。
法国住房储蓄系统主要由两种储蓄子系统组成，一种是1965年推出的住房储
蓄账户(cEL)，一种是1970年推出的住房储蓄计划(PEL)。其演变过程可分为以下
三个阶段：
第一阶段(1952年一1965年)：试验阶段的个人互助储蓄机构，机构不稳定且
不能满足房地产融资需要。
第二阶段(1965年至今)：法国住房储蓄制度诞生，提供住房储蓄账户(cEL)。
这一住房金融工具的合同条款与德国住房储蓄非常相似：最短存款期限为18个
月，低贷款乘数(1_5)以及低存贷利率。所有的银行都能签发住房储蓄账户合同。
然而这一金融工具的运用并不非常成功。
第三阶段(1970年至今)：1970年引入新的住房储蓄合同品种——住房储蓄计
划(PEL)。该合同贷款乘数较大(2．5)，存款期限更长(起初为4年，在20世纪80
年代经济萧条期延长至5年，于1993年起又恢复到4年)。PEL合同提供的8％存款利
率与长期国债的税后收益相比具有竞争力。该合同存款利率分为两部分：其中银
行支付4％的基本存款利率，政府奖励另外的4％。由于政府提供利息补贴，贷款利
率为5．5％，存贷差减少为1．5％。PEL住房储蓄制度是开放式的，PEL合同能调动大
量的长期存款，这些存款资金能满足各种与住房有关的融资需求而不仅仅提供住
房储蓄业务的贷款，且储户在达到最低存款期限后能立刻获得由拥有广泛支行网
点的商业银行和储蓄银行机构提供的贷款。如今，PEL合同已在法国取得了巨大
的成功并成为法国住房储蓄制度的主要金融工具。
二、两大住房储蓄制度的区别：
德国住房储蓄制度和法国住房储蓄制度在基本特征和合同权利设定方面存
在显著的差异。列表加以说明(表1)：
表l：两大住房储蓄模式区别
晶鞠Ii膏露18重；毫口l壁●_
提供者商业银行和储蓄银行专业住房储蓄银行
l、存款阶段
年存款最小限额设定设定不设定
早期存款给予奖励但给予定期定额存
款者优惠
最低总存款限额设定不设定
存款利率由市场竞争决定低于市场利率
住房储蓄合同可流动性合同可转让不可转让，但提供
过渡性贷款
政府奖励措施： 1、全免利息税1、全免利息税
1、利息免税? 根据银行支付的利息额给予补2、仅为住房贷款
2、提供利息补贴? 贴业务提供利息
(最高不超过10000法国法郎) 补贴
2、配贷等待阶段
4年(198l一1992为5年) 2年
一些合同根据需要适当延长但
自1992年起规定最长不得超过
10年
3、贷款阶段
何时获得贷款存款阶段后立即获得且贷款期一段不确定的等待
限可延长至10年以下期限后获得贷款
最高贷款限额贷款利息相当于存款利息的2．5 合同存款乘数为1
倍(最高不超过400，000法国法—1．5
郎)
贷款期限2—15年由借款者选择6—15年由借款者
选择，但倾向于鼓
励贷款期限较短者
贷款利率合同存款利率+手续费最小存贷利差为2％
贷款手续费贷款的1．7％ 贷款的2％
4、合同选择权
关于政府利息补贴政府利息补贴为银行存款利息政府利息补贴也是
的4／9到2／7，合同到期时提供合同规定的一部分
关于转让权合同可转让限制转让
关于贷款用途增量存量房购买，房屋翻修， 购房、建房、房屋
REITs(1993年起)等装修
关于贷款期限合同到期后是否申请取决于存取决于贷款者，但
款者对市场条件的反应，贷款期实际上依据事先约
限可延长至10年定的配贷原则
关于利息税免除合同存款利息可免税lO年以上不适用
Bela川s．P弛蛐nt·non byAssocia6∞ofPrI"k B丑us呻rhssen．
然而，从金融管理角度看，两大住房储蓄模式的主要区别也即两大住房储蓄
模式特色的关键点表现在利率，贷款乘数和贷款期限三方面：
(一)利率选择
德国住房储蓄制度(Bauspar)提供持续、固定且低于市场的存款利率(一般为
2．5％一4％)，反映出德国数年来稳定的物价水平。每个金融机构都有选择合同存
款利率的权利但相互间必须非常接近。此外，贷款利率与合同签订时的存款利率
保持固定2％的存贷利差。
法国住房储蓄制度(E—L制度)提供与其他金融资产(如政府债券)税后收益相
比具有竞争力的存款利率。贷款利率与合同签订时的存款利率保持固定的存贷利
差。存款和贷款利率由财政当局管理并随时进行调整。不同年份签订的利率不同，
甚至期限不同的合同可同时存在。由于合同签订和获得贷款不在同一时问，因此
在储户达到最低存款期限(一般为4到5年)，获得贷款申请资格时，贷款利率理论
上可高于或低于当时的市场利率。在实际操作过程中，E—L贷款利率至少比二级
抵押市场上的住房抵押贷款利率低400个基点(=4％)。
(二)“存贷乘数”和“利率乘数”
存贷乘数是协议贷款额与存款额之间的比值。德国住房储蓄制度下的存贷乘
数为1．5，即为累计存款额的倍数。
由于当时法国存在高通货膨胀率，“存贷乘数”已经被“利率乘数”所取代，
乘数的计算需考虑合同期间分期存款的方式。那些在合同早期存款较多者积累了
更多的利息，但从另一方面来看，他们遭受到了更多通货膨胀带来的损失。因此
使用“利率乘数”更为有效和公平——不同的期限和不同的利息收入对应起来，
排除了通货膨胀带来的影响。如此合同期间存款额和贷款额之间不再存在线形关
系。当储户借款时，需在贷款额和贷款期限之间做出折衷组合，而贷款期限取决
于所支付的贷款利息。住房储蓄账户(cEL)的“利率乘数”为1．5，合同规定的存
款期限较短仅为18个月，而住房储蓄计划(PEL)的利率乘数被提高到2．5，存款期
限为4年。
(三)配贷等待时间和“过渡性”贷款
在德国储户从完成存款目标到获得贷款，期间的等待时间长短不确定。德国
住房储蓄银行通过复杂的配贷程序2确保满足贷款需求，体现公平、公正、公开
的原则，由国家金融管理局进行监督管理。另外，德国住房储蓄合同中规定的最
短存款期限，理论上比法国住房储蓄合同的最短存款期限短得多，但实际上等待
配贷的时间一般为3到4年。
在“封闭式”德国住房储蓄制度下，储户的等待时间可能会超过合同期限，
因此储户可提前以市场利率(或接近市场利率)获得住房贷款即“过渡性”贷款。
这些“过渡性”贷款由德国住房储蓄银行提供(从其他金融机构获得存款或信贷
2银行决定优先贷款系数；存款×存款系数十利息×利息系数。对系数人的客户，可以优先
发放贷款，贷款和存款的比例一般是1：l。偿还贷款的形式是每月付银行固定的还款，但
每月偿还必须确保合同金额的6％。存款系数是储蓄银行进行调节的经验，每年公布一次。
一11-
额度)。而在法国住房储蓄制度下不存在“过渡性”赞款，法律规定借款者在合
潜存款阶段缩束后畿立都获得贷款。
(四)第～住房抵押贷款的融资渠道
往房储蘩制度黪在帮助储户建立自肖资本劳提供补充性住房贷款。无论是法
国住房储蓄制度还鼹德国住房储蓄制度都并非提供全部的僚房贷款。借款者一般
还逶i雯其经镶贷途径扩大矮贷款额。第一住赛羝择贷敖弥於了痔捡与住房继蓄会
同贷款总额之间的麓额。
程德国往房金融市场上，入们往技遴遥多释莱i羲来筹集第一往房抵释贷款。
借款者以固定利率从抵押银行或以浮动刹率从储蓄银行获德。在法国，商业银行、
储蓄银行和专业贷款机梅同时以固定和浮动利率提供第一往房抵押贷款。而第一
住房抵揆贷款的瓷金往往来源予法国往房镳誉渡务巾不申请住房贷款的储户豹
“免费”存款。
三、两大住房储蓄制度取得的大规模成功
两大制度都是在20世纪80年代成长起来的，其中法国住房储蓄制度发展速度
更快。
(一)德国住房储蓄制度
住房储蓄制度在德国的推广影响深刻。20世纪20年代为缓解一次大战后由
于融资困难所带来的住房紧缺问题，德国引入了住房储蓄制度；二次大战后德国
又一次住房奇缺，住房储蓄银行又为战后住房的迅速重建发挥了巨大的融资作
用；90年代德国住房政策的重点由原来兴建社会住房转向鼓励个人积累资金购
(建)房，住房储蓄制度又一次发挥了巨大的作用。德国20世纪90年代平均每年
建设的住房，比80年代平均每年建设住房增加了l倍多。
住房储蓄体系在德国住房融资中起着越来越重要的作用。从1940年至2004
年，德国所有住房储蓄银行参与了1200万套住房建设的融资，占德国现有3500
万套住房韵34％。2004年德国住房储蓄银行有589家，17000个分支机构。另外，
从德国人购房典型的房款来源结构来看，40一50％的房款来自于住房储蓄贷款，
30—40％来自于各种商业性抵押贷款，其余10—20％是家庭积累，也足以说明住房
储蓄制度在德国居民住房融资方面的重要地位。
为进一步说明，笔者分别从家庭、金融机构、政府三大角度来具体说明德国
住房储蓄业务在德国的深刻影响：
1、家庭角度：
20世纪90年代末尤其是自德国进入经济萧条期，人们普遍追求投资安全，住
癃德蓄疑行成功签订麴蛙房储蓄合阉数豢不叛增多，2902年德霾佼赛褚蓍贷款馥
务的市场份额已达到了36．8％。自j948年德国住壤储鬻银行提供超过￡7∞O亿住魔
袋款璃予授澄建设14∞万往宅戳来，如今每三位德鬣鼹民中瓶有一位拥有往房储
旗合同。+
2、衾融枫构／往魔储鬻银行角疫：
1)对售锭豁门静佟建
a)住房融资业务量：健房储蓄银行的融资比重凼80年代的40％上升到90年代
豹6筑，褥抵瓣镊行熬藏瓷}|：重扶l尊70冬瓣33篱醛歪《90冬健懿3链鞋下。9e年代签订
了住房德蕙含固的居民占憨羼民户数的l／3。如今，德国住房秸誉镊行在摁供住
麝贷款方面仍起着重簧的诈用。表2显示，2002年德溺金融机构撼供盼贷款额达
￡940亿，其中德国住房储黼银行支付的贷款额为e346亿。尽管2000颦至2002年憨
贷款支彳寸额肖所下降，但德国住房储蓄镶行的贷款额保持不变。由就可觅德国谯
磨懿蓄嘏簿蔻德国经痨金融索场上鼹耋蓑戆贷款提壤纛之一。
表2：德国信贷部门概况一览表
金融机构贷款支付额104．226 100．130 94．068
(包括人寿保险公司)
德国住房储蓄银行贷款支付额38．048 36．784 34．623
合同销售量
≯住房储蓄合同金额3，615，853 3，719，312 3，842，780
≯住房储蓄合同总数73．558．7 75．620．4 80。422．3
德国住房储蓄银行资金流入额36．654．6 36．557．1 37。379．9
住房储蓄银行合并资产负债153．881．5 158．764．5 163。493．3
一。其次是储鬻银行为31．9％即￡300亿贷款额。位于第三的是私人抵押银行，市
场分颧为16．296即￡152亿贷款额。大众银{子和人寿保险公司的贷款支付额分别为
莓82亿帮￡60亿。
图4：德国金融机构抵押贷款市场份额占比(2002年)
数据来源：Gor帅c乜Jal savln口schemes ln ukr口lne．Pl弓s日n七a廿on by’(yⅣ
(二)法国住房储蓄制度
法国从20世纪60年代开始起步的住房储蓄贷款鼓励制度，一直受到法国居民
的普遍欢迎。到1992年底法国已有1950万份住房储蓄合同；每三个法国公民就一
个以上办理住房储蓄业务；住房储蓄业务存款额己达6，110亿法国法郎，整个银
行体系的活期存款额达13，860亿法国法郎，定期存款额达2，60l亿法国法郎。住
房储蓄计划(PEL)存款额占法国住房储蓄总存款额的80％而cEL仅占20％。2000年新
发放的住房贷款总额在4000至4loo亿法郎的规模，其中住房储蓄贷款规模约为
300亿法郎。2001年，全法国住房储蓄资金总额达到15000亿法郎，分散在全国各
家房地产信贷银行。
(三)住房储蓄制度在其他国家
除德国和法国之外，住房储蓄制度也在其他国家引起关注并被成功引入帮助
解决住房融资问题。在欧洲有捷克，斯洛伐克，匈牙利和克罗地亚等。此外，罗
马尼亚也于2004年启动了住房储蓄制度。在欧洲国家以外，印度采用了住房储
蓄制度，2005年中国也启动了住房储蓄业务。此外，住房储蓄制度的引入在波
罗地海诸国，保加利亚，塞尔维亚，乌克兰，俄国，哈撤克斯坦，亚美尼亚以及
阿塞拜疆等国也引起了争论。现举例简单说明：
斯洛伐克的住房建设由住房储蓄银行，抵押银行和国家住房发展基金3(sHDF)
共目挺捩融瓷。强5显示了这三大撬梅鑫19§§年至2e02年提供倥痨贷款戆大致谤
况：
图5：颠洛伐竟住房金融市场(1996年一2002年)
年份1996 1997 1998 1999 2000 200l 2002
I里垡堡熊董堡堑．鼍竖塑堡堡里塑窒堡堡垄璧楚剑
数据来源；拍elmpI嘲en妇蛞强ofc衄拥穗s盯ln黟s曲绷髂for狲nsi搬g疆aHs弘弹n)触
Bel曩珊s．P嗽硼协Ⅱ0n byAss∽i囊tion of蹦硼te酗¨sp8rh鹞eH
如今，住房储蓄银行已成为斯洛伐克住房融资的主要提供者。斯洛伐克的住
房储蓄银行已提供了E 206，370万的住房融资量。提供的住房贷款额已达到住房
储蓄存款额的98％，该数据表明有98％的存款用于为住房储蓄银行的客户提供住房
贷款。住房储蓄银行的存款利率在2％至4．5％之间波动(资本市场利率在3％至6％之
间振荡)，住房储蓄银行的贷款利率介于2．75％至6％。住房储蓄贷款期限通常为8
—20年。住房储蓄业务贷款总额的37％用于住房改造和装修，23％用于住房建设，
40％用于购房。如图所示，三大机构中住房储蓄银行的市场份额位居第一。
此外，最近住房储蓄制度在印度和中国也有所发展。在印度，现有住房量和
新增住房需求量之间存在巨大的缺口(5500万幢)且住房需求有望以每年2000万
幢的速度进一步增加。中低收入群体由于很难证明其收入稳定性而无法获得住房
贷款，而住房储蓄制度的运作机制，使他们能够通过定期存款建立自己的个人信
用记录。住房储蓄制度已于2003年3月起全面启动。预计，住房储蓄制度的引入
将使印度住房储蓄银行每年吸引近25万新客户。
’国家住房发展基金(sHDF)的成立旨在扩大政府针对住房改善问题给予援助的覆盖面。s}fDF
主要为住房建设、改造和装修提供长期贷款和一次性补贴奖励。
·15一
中国房地产市场将以每年10％的增长速度迅速发展。我国部分大中城市房价
收入比是国际平均水平的6倍以上，有的城市甚至超过lO倍。政府鼓励居民能靠
自己解决住房融资问题，因此人们需要一种能将存贷结合的机制——住房储蓄制
度。2004年住房储蓄制度首先在天津成功试运行——中德住房储蓄银行建立。专
家估计，未来三年内该银行的住房储蓄合同量将增加至160，000份(相当于融资量
超过E10亿)。
第二章开放式和封闭式——住房储蓄模式的评价
繁一带家庭角度
一、往房储罄巷4波的家庭融资成本
家庭为籍参与往房熊蔷合婀?有哪些因素影响人们对该金融合同的需求?
为具有吸引力，住房储蓄制度应该提供比其他融资方式更廉价且／或具有其他融
资方式不具备的特色的信贷。住房储蓠制度下，家糜的融资成本澈决于贷款、存
款、补羹占方式镣。必矮考虑潋下颡素遗行分橱：
》住房储鬻渣务贷款的徐後取决于会阉潮定贷款利率鸯预期往斑抵摊赞款翻
率之闲豹蓑额，秘懿提供往赛馕蘩她务贷款取决于合疑规定(铡翔是慈需等
特怒贷)及贷款安撼鲍动悫变化(如存款量变纯)。对家窳恧京，往痿储蓄数
务贷款的价值可用和预期往房抵押贷款割率相比，按住房储麓合网条款取得
贷款而节省的利息现值来表示。
》“过渡性贷款”(如粜提供的话)的价值。联得岔同贷款资格的借款者可熊褥
等待一段辩闻屠才能获襻贷款。鞋市场翻攀或羧近带场短麓聱l率提供豹“过
渡性”货款雨予满足入们袄合同究成到最终获褥贷款瓣阉酶融瓷需求。这疆
爨鼗蔻窳纛提霉魏买释改建往房掇供了便利，黪减少了因以低予枣场利率滋
行存款嚣遮藏熬辊会成本。褒遥贷膨强环境下，这～选择方戏对家纛嚣富十
分重要。
》以低于市场利率进行存款带来的机会成本会减少住房储蓄制度对家麋的价
值。机会成本的大小取决于合同存款利率和存款期限相当的市场存款利率之
间的差异。这一成本可用存款期间损失的利息现值来表示。
≯影响住房储蓄价值的最后一个因素是补贴。补贴可以采取住房储蓄优惠税的
形式(例如利息减免)并由政府向个人存款账户支付奖金即利息补贴。补贴抵
消了由于存款利率低于市场利率造成的机会成本，因而增加了住房储蓄制度
的吸引力。
在决定是否参与住房储蓄业务时，家庭往往会选择成本最低的方式。借款者
签订住房储蓄合同，根据合同规定以存款形式存入部分住房价款，再通过贷款形
式获得剩余部分住房价款，依据这一过程住房储蓄制度下的年贷款利率计算公
式：rL=L产+Irl+s【rs．rD】。如果rL比其他融资方式成本低，家庭便会选择参与
住房储蓄业务。其中：
rL=CSH有效贷款率
r。=CSH合同贷款率
r1=过渡性贷款利率
r5=市场存款率
ro=CSH存款率(基本利率+政府奖励)
且L+I十S=1
L=合同贷款额
I=过渡性贷款额
s=合同存款额
(一)德国“封闭式”住房储蓄制度
多年来，德国住房储蓄利率保持在6％以下，住宅储蓄的存贷利差保持在2个
百分点，且贷款实行固定利率。而70年代至90年代，德国资本市场的利率则不断
交化，银行储蓄利率在6％一11％之间，德国住房储蓄贷款优势在自1982年稳步下
降而后在市场利率上升时又逐步增加，而存款带来的机会成本在20世纪80年代早
中期市场利率下降时减少，其后逐渐上升。另外，1952年《住宅建设奖励法》出
台，旨在鼓励住房储蓄业务，进一步促进了住房储蓄制度的发展。储户履行合同
条款(例如存款达到一定的期限和数额)后，能获得相当于25％一35％存款总额的政
府奖励，使得住房储蓄制度即能吸引储户又能吸引潜在购房者。
(二)法国“开放式”住房储蓄制度
PEL合同(住房储蓄计划)是一种法国住房储蓄业务合同，其存款额占法国住
房储蓄制度下存款总额的80％。PEL取得的成功在于它在存款阶段给予储户极具吸
引力的收益。多年来，PEL合同为储户提供的免税存款利息与购买政府债券获得
的税后收益非常接近，在住房产量和住房抵押贷款需求都很旺盛的70年代甚至比
购买政府债券收益更高。此外，该合同存款具有一定的流动性，合同持有者有权
在合同到期日将存款提出，即使没有申请任何住房贷款也能获得政府给予的存款
奖励。贷款阶段，E—L贷款利率通常为住房抵押贷款利率的40％—60％上下波动。
在20世纪80年代早期，市场名义利率很高导致E—L存款增幅减少和贷款发放的增
加。针对存款减少现象，财政当局规定延长最低存款期限。80年代中期，通货膨
胀现象减缓且在1989年后有所下降，住房储蓄存款数量又大幅反弹。
当然，法国住房储蓄制度的成功也离不丌政府补贴的支持。法国财政当局为
住房储蓄业务提供补贴的原因在于：
首先，这样做比提供生产性补贴或家庭消费补贴更能有效得利用有限的财政
预算并发挥杠杆作用刺激私人储蓄。由于住房储蓄制度特有的运作机制，政府补
贴对住房储蓄资金的杠杆作用也在逐渐增加，表现为两方面：第一，利息补贴从
1970年存款利息的l／2减少到如今的2／7。第二，存款阶段完成储户可行使贷款申
请权后，由于可获得政府补贴，有些储户会选择继续将存款留存于住房储蓄银行
内并为其他储户提供贷款。
其次，为扩大住房储蓄业务存款并吸引更多非借款性储户，法国财政当局提
供利息补贴以维持住房储蓄业务存款利率的竞争力。
二、住房储蓄制度对家庭特有的吸引力
除相对成本因素外，还有其他一些因素会影响家庭是否参与住房储蓄业务。
在完成储蓄合同后以优惠条件保证为购房和修建住房提供贷款是住房储蓄制度
的一大特色，但在法国开放式住房储蓄制度下，家庭不具有提取贷款的义务，“贷
款保证”可供家庭选择实施——允许部分储户只通过存款获得收益而不行使贷款
申请权。这一选择权对于那些不清楚自己在将来是否能以市场利率获得贷款的家
庭(例如低收入家庭或个体经营者)来说尤为重要，而封闭式住房储蓄制度没考虑
到这类储户的需要。
此外，住房储蓄制度还允许借款者通过持续的存款行为来证实其信用可靠
性，这～特点在缺乏信用记录的情况下非常重要。储户能通过定期定额的存款来
证明自己的支付能力和信用度即住房储蓄合同能起到“信号”作用帮助金融机构
挑选可靠的借款者。
第二节金融机构角度
在德国，住房储蓄合同由专业金融机构Bausparkassen提供(21个私营股份企
业，其中3个属商业银行所有；13个国家性质的属中央银行所有)。在法国，住房
储蓄合同可作为风险分散资产组合的一部分由任何的存款性金融机构提供(住房
储蓄合同的存款总额中80．4％来自商业银行；14．3％来自私人储蓄银行；5．3％来自
公共储蓄银行的分支行)。
一、住房储蓄制度的金融机构
(一)德国住房储蓄制度；专业贷款机构
从理论上说，住房储蓄贷款的提供者与其他金融机构没有本质区别，都是调
动存款资金，形成贷款来源。资金的来源和用途取决于它是专业机构还是普通信
贷提供者。德国住房储蓄银行是专业金融机构。通过住房储蓄合同获得资金，通
过资本金(例如利息和分期偿还的贷款)和其他负债资金(主要是银行存款)获得
现金流，并用于提供住房储蓄贷款和过渡性贷款，购买政府债券或在其他银行进
行存款。
(二)法国往痨储蓄制度：嚣专业贷款枧构
程法匿，住房谴蓉台鞠霹由经何静存款链念融枫梅提供。往房储蓄贷款楚镊
行资本盒的一部分，往痨储蓄存款则是负债资盒的一部分。秘德阑一样，法国住
房储蓠制度完全由金融监管机构负责管理，并为往房储蓄制度提供基本樵架，决
定每个参数豹篷。因建，住房罐蘩霪l发楚蚕钱达到辫务垮簿蔹纛鹣是金融装餐当
局而不楚提供住房储蓉业务的金融枫构本身。当住房储蓄业务存款产生避刹流动
性资产时，可用于为各种房地产投资提供资金。相反的，当往房储蓄业务存款资
金不慰以满足贷款需求射，提供该炊务的金融枫构不得不通避其能途径掇供住房
贷款。
二、住房储蓄制度的金融风险
金融贷款机构参与住房储蓄业务，主要是为了调动长期资金并满足客户的住
房抵押贷款需求。如果能产生足够的经风险调整后的高收益，贷款机构会提供住
房储蓄业务。作为住房储蓄业务的提供者，金融机构必须管理并控制好其资产组
合的金融风险。三大主要金融风险分别是：流动性风险，利率风险和信用风险。
(一)流动性风险
提供住房储蓄业务的金融机构面临的主要风险是流动性风险。当新进存款和
已还贷款额不足以满足贷款承诺时(如储户已完成住房储蓄合同)，现金短缺的可
能性就会增加。
住房储蓄制度下，流动性风险的规模取决于三大因素。第一个因素是存贷期
限。为使借款者能承受得起，住房贷款期限(尤其是购房贷款期限)必须较长(如
15年或以上)。分期偿还的期间越长，定期现金流就越小，贷款期限就越长。贷
款机构可以试图通过吸引非借款性储户和／或延长最低存款期限来匹配较长的贷
款期限。第二个因素是存贷乘数。乘数越大，流动性风险越大。第三个因素是贷
款承诺的性质。若由合格的储户选择是否申请贷款，则此情况下的流动性风险比
由贷款者决定何时提供贷款的情况下的风险要大。
1、流动性风险的控制
在封闭式德国住房储蓄制度下，贷款规模和配贷优先权具有明显的可协商
性，能较好的控制流动性风险的发生。在开放式的法国住房储蓄制度下，现金流
的稳定性则取决于放弃贷款申请权的储户提供的存款以及存款机构信贷员的存
款说服能力。
德国住房储蓄银行是专业机构，管理机构流动性风险的办法是在保证合同存
款可用的基础上以低存贷乘数(1到1．5)分配贷款资金，且贷款机构没有在特定时
期提供贷款的义务。储户被告知能否获得贷款取决于存款量，储户通常被划分配
贷优先顺序，那些定期存款额最大和那些选择最短贷款期限的储户将获得最高优
先权。
在法国，保持稳定现金流的办法是鼓励大量不需要申请贷款的客户进行存
款。为培养和鼓励这种行为，法国住房储蓄银行必须为此类储户提供接近或等于
非住房储蓄制度下的存款收益，但提供的存款利息越接近市场收益，存款资金对
贷款银行的吸引力就越小。住房储蓄制度对贷款银行的吸引力主要通过免税利息
加上政府提供的利息补贴(允许他们以远远低于市场的利率来吸引存款)来维持。
由于法国住房储蓄业务不仅可以由专业金融机构提供，而是在整个银行体系中广
泛开展，因此流动性风险可能会引起更大范围的潜在系统冲击。
2、流动性问题的解决
两大住房储蓄制度下，贷款机构均可在出现流动性问题时通过其他途径获得
资金。德国住房储蓄银行可通过同业拆借从其他银行获得存款和信贷。在法国，
若住房储蓄业务资金不足可在银行内部获得资金融通以满足住房储蓄贷款需求。
在德国住房储蓄制度下，对金融机构流动性的监管更为透明。如果德国住房
储蓄银行需要的合同存款不足以满足住房贷款需求而出现流动性风险时，只能通
过同业拆借方式向其他银行进行融通。这一安排的主要优势在于资金获得的公平
性和以市场利率进行融通。但广泛筹集此类非合同存款资金将给住房储蓄银行的
收益性带来负面影响。在法国，由于存款性银行即各大商业银行和储蓄银行均能
提供住房储蓄业务，住房储蓄业务贷款资金是各大存款性银行资产组合的一部
分，因而进行内部交叉补贴4的潜力巨大。在住房储蓄业务出现现金短缺时，可
通过银行内部渠道获得所需的融通资金。
(二)利率风险
德国住房储蓄制度下的利率风险可通过住房储蓄合同设计加以限制。存款和
贷款利率都根据合同期限加以固定且不受市场条件的影响，合同存款利率介于
2．5％一4．5％之间，贷款利率则依据固定2个百分点的存贷利差加以确定。
相比之下，法国开放式住房储蓄制度更易面临利率风险。如前所述，同一时
期法国住房储蓄合同的存贷利率虽然固定，但不同时期存贷利率并不相同而是根
据合同签订当时的市场条件和预期利率，由财政当局管理并随时进行调整。然而，
享受商存款利率的储户会维持定期存款且不愿意提取贷款，而存款利率较低的储
‘交叉补贴是指片j从另一个市场上的业务经营运作中所获得的资源和利润来支持在这个市
场上所采取的行动。
-21-
户会将其存款量减少歪最低并立即以低于市场的利率提取贷款，如此会给住房储
蓄镶嚣带震禚率菇险窝缀失。魏努，为蔽雩|j}会弱存款资金焉爨矮先筵类诺户提
供接近或等于市场存款利率也会引起利率风险。
(三)信用风险
无论怒德国封闭式还是法国开放式住房储蓄涮度，它们最大的吸引力在予能
降低信用风险。住房储鬻业务具有信号功能——储户通过成功究成住房储蓄含
同，能证实其预算能力辨保证能为将来留存部分收入，即储户“发出信号”表
鞠恁／恁跫霹蔫羧豹整歉簧。懿魏，耩款绘参与毯痨耱蓄监务静客户笼窭售鲶随
机的其他寓户风险要小得多。从法国和德国的情况来看，住房储蓄业务贷款的坏
帐率都相当低。在法国，住房储蓄贷款的拖欠率和坏帐率仅为其它房地产贷款的
l／10。悉谯德国，住房镳嚣韭务瞧螺焱率侵占整个贷款缀合鼗务坏张率的0．02蓠。
可以认为两个国家住房贷款业务总的坏账损失帮鞠对较低。
总之，住房储蓄制腱对金融机构的吸引力在于其业务的特征——带定的存贷
利差以及镣理流动性风险，利率风险脚信用风险的能力。法国往房储蓄制度下住
房赣蓄鱼务繁来载藏动豫风狳窥聪率嚣险更毽褥关注。这些蘸羧主要掇源手法国
制度下的☆同设计，尤萁是高存贷乘数，完成存款含同后直接获得的贷款资格以
及允许家庶同时提取多徽台同贷款等。
第三节政府角度
战后，德国和法国都集中力量扩大住房建设。二站期闻德豳城市遭受严熬破
坏，鏊爱辍裰开震重建工作。在法国，为配合大羹谯虏存货谲熬瞧霭逶行耋逑工
作。两个豳家最初的重建工作主要都怒大规模的公获建设项目，霞点满足住房租
赁的需求。
在德国，住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式并于1996年开始实
行经过改进的新政策，使更多的家庭能享受到政府的这项优惠政策，从而帮助更
多的家庭实现购买个人住房的梦想。德国住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖
励。任何16周岁以上、年收入5万马克以下的单身家庭，每月1000马克以下部分
的住宅储蓄，可以得到政府每月最高100马克(即10％)的储蓄奖励；年收入10万马
克以下的单身家庭，每月2000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高
200马克(即lO％l的储蓄奖励。另一种是购房奖励。对通过住房储蓄进行的建房活
动，政府还给予贷款总额14％的贷款补助。
在法国，政府于1960年通过房地产信贷机构开办住房储蓄品种。法律规定，
存款者在银行开设的储蓄账户，除了用于购买债券或股票有价证券之外，银行不
计利息，但对住房储蓄却是个例外，可以获得银行4％的利息，以及国家奖励1％，
国家奖励的资金全部来自中央财政。由于有国家奖励政策，因此很多人均愿意进
行住房储蓄。基于此，战后法国和德国的总储蓄率均处于相当高的水平，甚至在
1970年至1985年期间，法国和德国的总储蓄率超过美国的50％之多。
两大住房储蓄制度的运作情况显示政府补贴政策会影响参与者特性和总体的业
务状况。B甜sch—supan和stahl(1991)发现政府补贴会增加德国低收入群体的住
房储蓄业务参与率。但从政府观点来看，住房储蓄制度在带来住房产量扩大和预
期储蓄率提高的同时，政府也需关注以下三方面：首先是住房储蓄制度的政府补
贴问题；其次是住房储蓄制度的结构稳定性闯题；最后是在日益开放的经济环境
下，住房储蓄制度是否能适应市场长期融资发展和金融市场自由化趋势。
一、住房储蓄制度的政府补贴
政府尤其是财政部门关心的核心问题是如何最有效的分配住房补贴和其他
与住房有关的税收支出，并保证不影响宏观经济管理和价格稳定。
(一)政府补贴规模
住房储蓄业务的政府补贴规模可从两方面加以分析：绝对、相对数量以及补
贴对金融体系带来的影响。相对于补贴数量，意义更重大的是住房储蓄制度尤其
是开放式住房储蓄制度给大量的非住房储蓄贷款和金融体系间的资金分配带来
到深刻的影响。如前所述，由于住房储蓄业务能为法国储蓄银行提供低成本存款，
因此在80年代这些储蓄银行能以低于政府债券无风险收益率的利率提供第一住
房抵押贷款。这种政府干预的贷款定价方式使法国住房金融体系中出现市场扭
曲，这与当今开放经济和完全金融制度自由化的发展趋势不协调。此外，住房储
蓄业务只能由存款性金融机构(如储蓄银行)提供，如此会产生相对于那些必须通
过资本市场筹集资金的专业贷款者而言，对存款机构更为有利的市场局面。德国
住房储蓄制度造成市场扭曲的可能性远比法国住房储蓄制度小，因为德国住房储
蓄制度下，低于市场利率筹集的资金只能用于以低于市场利率提供第二住房抵押
贷款。
(二)政府补贴分配
住房储蓄制度的创立旨在为中低收入群提供获得融资服务的途径。德国住房
储蓄制度明确针对中低收入家庭提供利息补贴和利息税减免。而法国住房储蓄业
务(E—L)补贴并不具有明确的指向性，如此可增加对非借款储户的吸引力并减少
管理成本。E—L幸}贴中利息税减免所占比重较大，E—L利息税减免不可避免的为高
收入群体带来更多的好处。在20世纪90年代，法国55％的直接贷款提供给高中收
入群，而只有31％提供给中低收入群。尽管如此，法闼住房储蓄制度也确实给低
收入群豢寒一定程发毂利熬辩剥髑住赛锉蔷麴过裁滚动犍资产受璁稍提供贷款。
适当评价往房融资的补贴规模和分配闽题，应该明确考虑住房价格的可承受
悭和往房融资成本的可承受往添者之间的关系。住房储蓄制度补贴只能降低融瓷
成本，丽不能减少住房价格。警住房的份格收入比太高时(比方说大于5)，大部
分中低收入家庭仍无法赡褥住房获得房产粳。在法国，低收入群体之凝戳能获褥
往纛融资，与众融誊l度自基他(键使壤嚣扩大鼹蕉牧入群麴融资)蠢关，艇更重要
的是旗于PIR6值的稳步减少。
三、往房储嚣制度骢稳定谯
住房储鬻制廉的稳定住可从两个屡磷米分析：(1)往麝储蓄蒂《波的存贷结梅
稳定性。(2)隧着金融改孳深化和市场貊由化进程，住房储蓄制度的可持续性。
(一)存贷结构稳定性
孳|入往赛链蓄割凌辩德国帮法匡戆惫融髂嚣l均被∥穆麓营，黛今仍然热憩。
监管的主要对象是当住房储蓄业务合同到期时可能引起的存贷结构不稳定问题，
瓣在往痨镶豢精凌萼|入豹警耀，出于合爨签订量毙贷爨豹款瑛多，浚韵蠖资产兖
足，魍当到达市场饱和屠便会出现流动性资产不足的阀题。
德国封闭式住房储蓄合同可通过刚性规定避免存贷结构不稳定性。1987年合
同存贷比(贷款额／存款额)从1978年的74％上升到87％，因此实施了如将贷款乘数
保持在1．5以下，且只有在资金足够的情况下才提供贷款等等许多安全措施，来
增加储户获得贷款的平均等待时间。
法国开放式住房储蓄合同比德国住房储蓄合同灵活——贷款乘数较大且借
款者有权在完成合同后立即获得贷款，容易引起结构不稳定问题。在法国，为维
持住房储蓄制度的结构稳定性，普遍采用的方法是同一时期的合同借款者比例不
得超过总合同量的4096。监管当局一般还会采用另一种方法，即如果流动性比率
(一般按公式：流动性比率=卜未偿贷款与存款余额比)保持在40％左右，就能维持
住房储蓄制度的收益性且能有效避免流动性问题。20世纪80年代流动性比率出现
了暂时性下跌，跌至40％以下，便出现了预料中的流动性危机，于是政府将新签
订的住房储蓄合同期限从4年延长至5年。银行也对其客户施加影响说服他们延迟
借款。直至90年代，住房储蓄制度又恢复了稳定。在新的金融自由化市场的新环
境下，法国开放式住房储蓄制度将会遇到更难管理的长期性结构问题。
i住宅平均价格与家庭平均年收入比。其中P指一套建筑面积为65平方米的住房总价，I
指家庭平均年收入
一24-
(二)可持续性
在金融自由化制度下，发生市场扭曲比流动性问题更难解决。
由于德国住房储蓄制度是封闭式的，因此发生市场扭曲的可能不是很大。制
度的封闭性大大减少了利用住房储蓄业务中低于市场利率的存款提供住房储蓄
业务贷款以外融资(如第一住房抵押贷款)的可能。
在法国开放式住房储蓄制度下，当住房储蓄合同产生大量多余资金，就可用
于为其他住房贷款需求融通资金(如提供第一住房抵押贷款)，这样做会给那些
通过资本市场而不通过吸收存款来筹集资金的专业贷款机构(如抵押银行)带来
潜在的破坏和竞争，更严重的可能会破坏自由竞争的市场环境，从而影响新兴金
融市场的有序发展。这样的掠夺性竞争事件发生在20世纪80年代中期，储蓄银行
通过使用住房储蓄业务的低息存款，以低于或等于零风险政府债券利率提供第一
住房抵押贷款来抢占市场份额。
四、金融市场一体化下的住房储蓄制度
随着存贷工具选择的增加，住房储蓄制度的相对重要性可能减少。但由于住
房储蓄制度的种种优势，目前两种住房储蓄制度仍然受到重视。德国的住房储蓄
银行在近年来获得了合理的利润收入，与抵押银行和商业银行相比，住房储蓄银
行的资产收益率较高，权益收益率较低。尽管收入并不高，但住房储蓄业务设计
将潜在的流动风险和利率风险降至最低，德国住房储蓄市场保持了相当的竞争
力。尽管随着政府补贴的逐渐减少使得储蓄合同增长速度减缓，但合同参与率仍
保持较高，足以证明德国住房储蓄制度持续的生命力。而在过去几十年里，私人
住房储蓄银行开始陆续被商业银行收购，可见住房储蓄银行作为多种银行和保险
产品分销出路的重要性。此外，在法国人们同样认为住房储蓄制度将继续被当作
刺激住房部门发展的有效方式。1993年，法国住房储蓄合同作为住房促进计划的
一部分被修改并使其更具吸引力使用至今。
第三章中国引入住房储蓄制度的适用性分析
住房储蓄芾Ⅱ度的有效评价需建立在特定的运行环境下。战后欧洲的经济环境
与中国当前的形势大不相同——中央计划下的银行制度正经历大规模的整顿，宏
观经济环境仍不稳定，金融体制也较不发达尤其与战后的西欧相比。住房储蓄制
度若在中国引入将会产生新的问题。因此，有必要对中国的具体情况做具体分析。
第一节住房储蓄制度引起中国关注的宏观背景
一、长期住房金融资金缺乏
(一)中国仍面临通胀压力
从计划经济向市场经济转轨过程中，中国宏观经济政策与长期融资发展相互
作用。所有的经济转轨国家都经历过对经济产生重大影响的通货膨胀现象，而通
货膨胀现象通常在放开价格管制后发生。中国也不例外，在上世纪80年代末和90
年代初中国发生过严重的通货膨胀，反应为价格的急剧调整。对中国政府来说维
持个位数年通货膨胀率不是件容易的事，因为这需要深入的财政和金融改革以及
可靠的宏观经济政策。
中华人民共和国国家统计局公布的历年CPI(居民消费价格指数)数据：2000
年为O．4％，2001年为O．7％，2002年为O．8％，2003年1．2％f 2004年为3．9％，显示中国近
几年通胀现象并不严重。尽管如此，从长期来看我国仍面临通胀压力。国家统计
局2004年3月17日披露信息显示，1月到2月，城镇固定资产投资同比增长53％，增
幅巨大。2004年3月，温家宝总理在省部级主要领导干部新发展观专题研究班上
指出，今年中国经济工作的基本惹眼点是：实现经济平稳较快发展，重视防止通
货膨胀，抑制物价总水平过快上涨，防止大起大落。又在央行2003年货币政策执
行报告中指出： “全面反映通货膨胀压力的GDP缩减指数变动率，在2003年高达
4．5％，在一年内从2002年的一1．2％骤升至2003年的4．5％，表明通货膨胀的形势不
容乐观。”
一旦高而不稳定的通胀现象出现，会加剧人们的流动性偏好，使人们对长期
存款失去信心而减少向银行进行长期存款，导致银行缺少为房产等长期耐用品提
供融通资金的来源，从而限制了银行机构对住房提供信贷的潜力，尤其是以大多
数家庭能承担的条件提供信贷。
(上年=100)
表3：居民消费价格指数和商品零售价格指数
年份居民消费价格指数商品零售价格指数
地区全省(区、市) 城市农村全省(区、市) 城市农村
1994 124．1 125．O 123．4 121．7 120．9 122．9
1995 117．1 116．8 117．5 114．8 113．5 116．4
1996 108．3 108．8 107．9 106．1 105．8 106．4
1997 102．8 103．1 102．5 100。8 100．8 100．7
1998 99．2 99．4 99．O 97．4 97．4 97．6
1999 98．6 98．7 98．5 97．O 97．0 97．1
2000 100．4 lOO．8 99．9 98．5 98．5 98．5
200l lOO。7 100．7 100。8 99．2 98。9 99．6
2002 99．2 99．O 99．6 98．7 98．5 99．1
2003 101．2 100．9 101．6 99．9 99．6 100．5
2004 103．9 103．3 104．8 102．8 102．1 104．2
数据来源：中冒统计年鉴2005
(二)中国银行体系有待进一步完善
首先，银行信贷管理薄弱、机制僵化、信贷人员素质低使得贷款业务质量无
法保证。特别是由于信贷管理制度不完善，激励约束机制不健全，信贷管理力度
不足和过头的情况都大量存在，不仅不利于不良资产存量的盘活清收，也不利于
扩大有效信贷投放。
其次，2005年1月1日后开始实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、
冻结财产的规定》，新规定指出如果借款人没有其他住房，法院就不能对其抵押
房产进行拍卖、变卖或抵债。因此，贷款机构因借款者违约而取消其抵押品赎回
权，通常过程烦琐而冗长，花费的时间较长且成本较高。
如此，对银行而言，贷款业务质量的无法保证和遇到借款者拖欠还款取得抵
押品产权的不确定性，制约了银行提供住房贷款或仅以高额利息贷款。
第三，我国银行体系的存贷期限不匹配问题严重。中国社科院金融研究所所
长李扬指出，2003年我国一年期以上贷款余额已占总贷款余额的90．3％，而相应
存款的比重仅为45．9％，通货膨胀越高，资产负债表中反应出的银行部门的期限
不匹配问题会越明显。中长期银行存贷业务结构的严重错位令国内商业银行面临
巨大的风险。为规避利率风险和流动性风险，存贷期限不匹配问题抑制银行涉及
如房地产抵押贷款之类的长期信贷业务。
此外，对于商业银行来说还存在准确评估抵押房产价值的困难性，使得银行
难以控制和规避参与住房抵押贷款业务的风险和损失，从而抑制银行涉足住房抵
押业务的意愿。住房抵押类贷款按用途分类，可分为用于经营类的住房抵押贷款
和用于消费类的住房抵押贷款。但这两类用途的住房抵押贷款不可测因素较多，
违约概率也较高，其中用于经营类的，随着宏观调控的进行，经济环境的变化可
能导致相关行业受到影响，为此以房产抵押做经营类资金融资的企业可能因行业
不景气而导致违约现象的发生。而用于消费类的，资金的监控更难安排。
二、中国房地产市场房价持续上涨，结构性矛盾突出
(一)中国房价持续上涨，百姓难以承受
据中国统计年鉴显示，1999年至2004年房屋销售价格指数持续上涨，分别为
loo，0，101．1，103．7，104．8，109．7。另据中华人民共和国国家统计局数据，2004
年商品房平均价格同比增长14．4％，其中商品住宅价格同比增长15．2％，首次出现
两位数增长且首次超越居民收入增长，2005年第一季度，商品房及商品住宅平均
每平方米分别为3015元和2820元，同比又分别增长12．5％和13．5％，继续保持两位
数增长。根据中国2005年城市户均收入在1．5万至1．7万计，如果购买一套70平方
米的新房，房价收入比为13倍，这就意味着城市居民当中，至少70％没有购买新
房(商品房)的能力。
(二)房地产市场结构性问题严重
中国商品房结构性问题严重，主要表现为中低价位、中小套型住房供应量不
足，不能够满足广大中低收入家庭的需求。一方面，房地产企业开发企业卖不掉
高档和大型住房。另一方面，中低收入家庭买不到低价位房和小户型房。据对北
京、上海等城市房屋销售情况调查，2004年销售的商品住宅中120平方米／套以上
的住房都在4096以上，最高的超过60％，中小套型住宅比例则偏低。
(三)房地产市场秩序比较混乱
房地产开发、交易、中介服务和服务管理等各个环节不同程度地存在违法违
规行为，严重扰乱了房地产市场秩序，损害群众利益。尤其一些个别开发企业和
中介机构利用市场信息不对称，对国家宏观政策做歪曲解释，误导市场预期，人
为造成市场紧张，恶意哄抬房价，使得一些项目的房价短期内非正常上涨。
(四)中国住房需求水平很难确定
真实需求水平难确定的部分原因是其市场价格仍不符合真实价格。房地产市
场价格由少数高收入家庭决定，然而相对于那些中低收入群体而言，是完全无法
承受的。只有在平均家庭收入和购买力水平的基础上发展活跃的住房市场，住房
有效需求的真实水平才能被准确估计。
绦上所述，当前中国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不
足转变为屡郏瞧、缝椽性豹需求增长过抉，孛低份搜中小户塑普邋糍晶往房褥不
铡像障，推动腐价持续上涨。因此，市场鬻求偏大、供求绪构失衡是捺动近年柬
秘价j违快上涨的主要因素。
如此，长期住房金融资金的短缺加上离饿房价的难以承受，人们尤其是中低
收入群体难戳察现麴房梦想。委楚在这～餐蘩下，往爨穑鬻测度弓{超了中国金融
改孳密豹美滚。2004年2月lS日，中国建凌镊譬亍与德溺藏素银季亍合淡缀戆的中穗
住房储蓄银行在天津正式灌始鬻业，住房储鬻制度正式开始被中阑引入，旨在为
我缓矮民购房融资璞添毅逸撵，餐韵勰浃孛灏住房融爨短缺弱阔题。
第二节审莺弓l入住麝储蓄涮度酶霄剃条件
一、脊藉韵宏瓣缀济条件裔耢予住房储蓄洼努豹嚣震
审嚣嚣蘧经漭拷续褰蘧增长，一鏊行监投蜜过热，游费晶徐穆土涨，孛嚣藏
出现明显的邋货膨胀压力，但分析人士认为，这些行业的投资热和目前出现的价
橇上涨不会萼l发主整纪80冬代寒彝鳓年代镪发生我孛翟戆严熏漾强。20整鳃
90年代后期以来中国核一心通货膨胀率爨糯低通货膨胀特摄。2005年乃麓以后栩
当长的时期，中国经济的高速增长不其祷导致经济过燕和需求拉动整通货膨胀盼
现实惩险。巾固通货膨胀过程是嶷性的潮可控制的，最终消费品的通货膨胀率将
褶对濑和。鬣务院发展研究中心宏观疑济研究部张立群说：“瑷在的增长处于一
个委露静上舞逶逶，是基予露场调节约。特澍楚审场瓣供绘瓣璃苓簸力大大提舞，
在这种情况下，中国有条件实现较高水平经济增长和较低水平物价并存的发展格
弱。翔巢宏残调控得当，审謦宠全霹班避免严重豹遴袋澎强。”交予入爨进霞铤
亏亍姥篱豹煎掇条件是稳定的通货膨胀零，碰见目前低通货膨胀的宏蕊经济环境肖
助于住房储鬻业务在中国的开展。
二、住房潜在需求巨大，住房金融发展追切
我国的住房市场存在着巨大的潜在需求。2003年末，中国城镇居民入均住
房面积为23．8平方米。国家统计局在全国抽样调查显示，随着城市化进程的加
快及广大居民改善居住条件的愿望加强，目前中国每年新增1％的城市人口(大约
为1800力|一2000万)，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米计
算，每年将需要4．4亿平方米的住房。到2020年，约有3亿到3．5亿新增城市
人口需要解决住房问题，按人均25平方米的要求计算，存在着约80亿平方米的
住房潜在需求。此外，最近一些机构对多个城市的调查结果也显示，我国居民对
现有住房的满意率还不到20％，约有48％的居民提出在两三年内愿意换购住房。
因此可以说，住房潜在需求量相当大。
如何把巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，
大力推进住房分配货币化和住房商品化等政策外，更重要的是提供完善的住房金
融支持。但目前住房金融发展滞后，严重制约着住房潜在需求向有效需求的转化。
由此可见，如此巨大的住房潜在需求和住房金融发展的迫切需要，为建立
我国建立住房储蓄银行提供了广阔的发展空间。
三、居民储蓄存款余额大、住房公积金数量持续增长
改革开放以来，我国城乡居民储蓄存款余额呈持续增长趋势，据中华人民共
和国国家统计局的统计数据足以说明这一增长趋势(如图6所示)：
2002年9月末居民人民币储蓄存款余额达到84139亿元，截至2005年底居
民人民币储蓄存款余额已达到12．78万亿元．央行新近公布的金融统计数据显
示，我国居民储蓄存款余额达到15．12万亿元，同比增长18．3％。
图6：城乡居民人民币储蓄存款余额(200l一2005)
资料来源；中华人民共和国国家统计局
同时，我国住房公积金归集数量也在不断增加：另据统计截至2001年6月
底，全国住宅公积金归集总额为2825亿元，截止到2003年9月底，公积金归
集总额为5016亿元：统计至2004年6月底归集总额为6367．6亿元。。
城乡居民储蓄存款和住房公积金数量的持续增长，在很大程度上为建立我国
住房储蓄制度的资金来源提供了保证。
四、为住房储蓄制度的建立创造了良好法律环境
随着中国金融市场逐步对外开放，外资或中外合资商业银行的涌入，成为我
国商业银行体系的必要补充。《外资企业法》、《中外合资企业所得税法》、《担
保法》、《贷款通则》及《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律、法规逐
步完善，更为合资住房储蓄银行的设立创造了良好的法律环境。
第三节引入适合中国的住房储蓄模式——封闭式或开放式
在鼓励中国采用封闭式还是开放式住房储蓄模式之前必须回答如下问题：家
庭为何参与住房储蓄制度?住房储蓄制度在什么样的金融市场条件下，对哪～类
借款者具有吸引力?金融机构为何提供住房储蓄业务?住房储蓄制度在不同的
宏观经济环境下的带来的风险是否易于管理?住房储蓄制度将如何推动金融市
场和房地产部门的发展?金融当局在管理住房储蓄制度方面将面临什么困难?
因此有必要从家庭、金融机构和政府三大参与方角度进行分析：
一、家庭角度
从相对成本或可承受力方面来看，住房储蓄业务对家庭的吸引力主要取决于
通货膨胀和利率环境。为评估住房储蓄制度的适用性，Michael J．Lea和Bertrand
Renaud(1995)6在各种通涨和利率设定下，将住房储蓄业务贷款总收益率与市场
固定贷款利率情况进行比较。他们设定了三种假设情况：没有配贷等待时间(法
国模式)、2年等待时间和以市场利率在等待期间提前提供1％的过渡性贷款，并
假定住房储蓄贷款和房价之间的差额按市场利率提供贷款。在此基础上分别计算
贷款收益率、支付收入比和存贷乘数(操作结果见表4)。
(一)通货膨胀对家庭吸引力的影响
根据Michael J．Lea和Bertrand Renaud的假设模型。通货膨胀对住房储蓄
业务收益的影响如表4所示：2年配贷等待时间，年通胀率大于10％时住房储蓄贷
款收益大于市场固定利率贷款收益；提供过渡性贷款，年通胀率大于12％时住房
储蓄贷款收益大于市场固定利率贷款收益：没有配贷等待时间，年通胀率大于15％
时住房储蓄贷款收益大于市场固定利率贷款牧益。可见，由于通货膨胀造成实际
存款利率下降，住房储蓄制度对家庭的吸引力在通货膨胀期间明显减少，而住房
储蓄贷款总收益率在通货膨胀期间有所增加。
6 Contractual Savillgs For Housing．Presen诅tjon by Michael J．ha，Benr锄d Renaud．1995
-31-
(二)通货膨胀对家庭可承受力的影响
通货膨胀对家庭可承受力的影响也很始著。固定利率结构下累计存款的实际
徐鬣帮家庭对房价戆霹承受力会因逶簇现象嚣城多，絮鼗{差痨辖蓄鼗务捷貘赡赛
贷款的比例大幅下降，为购买住房，按市场利率提供的鼗歉比例便会相应的上升，
结聚导致支付收入比大幅增加。如表4所示，当通货膨胀率为10％时，住房储蓄业
务提供豹住痔贷款}E铡援为2l撼，支谤牧入魄为4鼹。楣发豹，当逶张搴下降，住
房储蓄业务提供的住房贷款阮例上舞且家纛对房价的可承受力提高n
(三)住房储蓄制度对家庭的吸弓l力的改善
往房德蓄露l发对家庭静狻雩l力哥逶遘臻鸯羹存货乘数翔毅改善。器熬表4瑟示，
提高存贷乘数会减少银行贷款总收益，并减少人们对市场利率贷款的依赖性，由
此减少总支付收入比。然而如表4所示，存馕乘数提高到1．5时效用仍不显著，通
货澎骚率太予l溅粒家塞魏可承受力仍然戒逡蘧虽当逶涨率丈予l瓣辩，不弱配贷
等待时间下的贷款收益率都商于市场贷款利率。而当存贷乘数提高剽2．5时(法国
模戏)会大大增加住房储蓄制度对家庭的吸碍I力尤其在融资成本方面(即使是2年
配贷等待期，警簪通货膨胀攀大予15％时，佼房储蓄业务仍是较便宜的融资方式)。
表4：通货膨胀环境下住房储蓄业务存贷乘数面临提高的压力
L／S 7=1．5 L／S=1．5
通货膨胀率通货膨胀率
5％ 10％ 12％ 15％ 5％ lO％ 12％ 15％
市场贷款利率10．O％ 15．0％ 17．0％20．O％ 10．O％ 15．O％ 17．O％ 20．O％
CSH IRR9：
8．2％ 12．5％14．6％18．2％ 7．2％ 9．5％ 11．2％14．4％
无等待时间
CSH IRR：
8．8％14．4％17．2％22．1％7．5％11．8％ 14．4％ 18．8％
等待两年
CSH IRR：
8．5％ 13．3％ 15．7％ 19．9％ 7．2％ 10．8％ 13．0％ 16．7％
提供过渡性贷款
CSH LTv9 43％ 31％ 27％ 22％ 72％ 51％ 45％ 37％
市场LTV 25％ 46％ 53％ 61％ o％ 25％ 34％ 46％
支付收入比28％ 41％ 47％ 58％ 24】}6 35％ 41％ 51％
资料来源：C蛐tr∽tIIaI S吖Ings F0r Houslng．pm蛐h伽Ⅱby Mkhael J．k_，Bertrand
Renaud．1995
7 L／s：住房储蓄合同中规定的存贷乘数
8 IRR：内部收益率
9 LTv：贷款乘数(贷款／房价)
(四)住房储蓄制度下的贷款保证对中国家庭的意义尤为重大
但由于从长期来看，中国仍处于不稳定的通胀环境下，因此从相对成本或可
承受力方面来看无论是德国还是法国的住房储蓄制度都并不特别吸引中国家庭。
然而，贷款保证即家庭不必具有信贷资格只要完成合同便能获得贷款，这点对中
国家庭的意义尤为重大——住房储蓄制度允许借款者通过定期的存款行为来证
明其信用度，弥补了中国信用记录的缺乏。此外，由于长期以来一直缺乏长期固
定利率贷款(2006年2月16日，招商银行首家在全国范围内推出结构性固定利率住
房贷款产品)。因此相对于短期固定利率贷款或其他各种利率贷款，住房储蓄贷
款对家庭更具有吸引力。另外，需要指出的是德国封闭式住房储蓄合同能够以市
场利率(或接近市场利率)为家庭提供“过渡性”贷款，这项贷款不仅能为家庭提
早购买和装修改建住房便利，还能减少家庭因以低于市场利率进行存款而造成的
机会成本，这对于能处于通货膨胀压力的中国家庭而言十分有利。
因此，尽管从相对成本或可承受力方面来看吸引力并不大，但无论是德国住
房储蓄制度还是法国住房储蓄制度下的贷款保证都是吸引中国家庭的最主要方
面，而其中德国封闭式住房储蓄模式下的过渡性贷款更符合中国通胀环境不稳定
的情况。
二、金融机构角度
住房储蓄制度呼吁贷款机构调动长期住房资金。但中国的贷款机构提供这项
金融服务是否能获得满意的回报?和发达国家一样，答案取决予金融机构对住房
储蓄制度风险管理的内在能力。
(一)流动性风险
由于人们的流动性偏好和缺乏多元化的融资渠道选择，中国的贷款机构相较
于发达国家更关心流动性风险。
无论是封闭式还是开放式住房储蓄制度，其运作机制均将存贷结合，规定储
户在最终取得住房贷款前必须先进行定期定额存款且需要达到一定的期限，如此
一定程度上能限制中国金融机构面临的存贷期限不匹配问题的发生，并减少由此
带来的流动性风险。
进一步分析，如前所述在法国模式中，贷款和存款利率随市场情况变动，借
款者能在合同完成后立即获得贷款加上其存贷比较高，这些业务特点可能给贷款
机构带来很大的流动性风险。此外，在法国开放式住房储蓄制度下，住房储蓄业
务由法国储蓄银行提供，如果将住房储蓄项目吸收的低成本资金(低于市场利率)
用于其他贷款目的，可能会破坏自由竞争的市场环境，从而影响新兴金融市场的
有序发展。而德国模式则更容易管理存款机构的流动性风险。在封闭式制度下，
敬繇存爨乘数(|到|。5)分囊l贷款瓷衾，嚣．袋款瓿擒没露在譬孥是粒潮掇供贷款豹义
务，巍怒巍贷款蠢决定秘辩携供贷款，蔽戴德滔模式麓掇对餐效餐壤流渤瞧斑羧。
《二)程率晟羧
在邋涨骡境下，利率撤除对予後翔潮定翻率众融互暴鹣辍拘柬说慰缀熬溪酌
润鼷。德圜谯赛鼹罄蠲爱韵封溺式模式褥熊鬻涎会串溪等经济转筑溺象，瓣淹封
溺式鹣逶臻模式缝锼贷款掇穗不受露场燹韵浆影鹋，姆将裳鼗痰赣蘩娥务中潜在
豹秘搴溅缎爨套纯。
(三)信用风险
住房储蓄制度最显著的特色在于能有效管理中国等缺乏个人信用记录的经
济转轨国家的信用风险问题。在发达金融体系下，两个关键的信用担保工具是支
付收入比和贷款乘数。但中国通常无法获得关于借款者还款能力的数据且收入状
况的真实性也不可靠。此外，由于中国缺乏完善的房地产产权市场即意味着缺乏
建立和监督抵押房产价值的机制，很难准确评估抵押房产价值而会破坏贷款乘数
这一担保工具抵御违约风险的作用。在住房储蓄制度下，储蓄过程具有预先筛选
功能，允许借款者通过定期定额存款建立个人信用记录且存贷乘数相对较低，从
而减少了房产价值评估和贷款乘数的重要性，弥补金融机构提供住房融资过程中
对抵押房产价值的评估问题。
因此从规避各种风险角度来看，中国的金融机构更适合引入德国封闭式住房
储蓄模式。
三、政府角度
(一)中国政府是否应该鼓励建立住房储蓄制度
如今，在发达国家创造专业化金融机制与金融市场一体化趋势以及依赖市场
供求来决定信用分配的趋势不一致。然而，由于中国目前的金融市场欠发达且运
作不良，尤其是没有建立完全以市场为基础的住房金融体制，住房储蓄制度能起
到重要的作用：(1)住房储蓄制度能帮助金融机构克服严重的信息不对称问题。
(2)调动人们进行长期住房储蓄的积极性，将较高的国内储蓄引向住房消费。其
中第一点好处是最主要的。
(二)住房储蓄制度的可持续性
关于住房储蓄制度的可持续性，两个最值得中国关注的问题是：(1)住房储
蓄制度是否会削弱以市场为基础的住房金融的发展，引起市场扭曲现象(2)住房
储蓄制度启动后是否会在金融体制改革进～步深化后衰退。两个问题的答案取决
于采用开放式还是封闭式住房储蓄合同，存贷乘数的大小以及住房储蓄合同的补
贴水平。
开放式住房储蓄制度下，住房储蓄项目吸收的低成本资金(低于市场利率)
可用于其他贷款目的，可能会破坏自由竞争的市场环境，从而影响新兴金融市场
的有序发展。而封闭式住房储蓄制度的专款专用机制使得市场扭曲的可能性大大
减少。中国的金融市场仍处于起步阶段，因此有必要模仿封闭式的住房储蓄模式，
限制住房储蓄业务的资金流向，专款专用。
综上所述，中国引入住房储蓄制度解决住房融资问题具有一定的可行性且德
国封闭式的住房储蓄模式更适合中国如今金融市场的宏观环境。
第四章建立有中国特色的住房储蓄制度
第一节中国第一家真正意义上的住房储蓄银行
一、中德住房储蓄银行的建立
其实早在1987年底，作为我国首批住房制度试点改革的烟台、蚌埠市就成
立过住房储蓄银行，这是新中国历史上第一批专业性的地方房地产金融机构。由
于住房储蓄银行仅仅局限于地区性的筹融资业务，也未能体现政策性房地产金融
的优势，反而因存款利率低、没有经营特色而缺乏竞争力和吸引力，不久经营就
陷入困境，后陆续改制为城市商业银行。2004年2月，我国大陆首家中外合资
住房储蓄银行一中德住房储蓄银行在天津正式成立，这标志着我国大陆地区第一
家按照市场化运作模式建立的住房储蓄银行开始启动运作，为我国居民购房融资
增添了新的选择。
中国建设银行的有关负责人称，合资组建的中德住房储蓄银行是有限责任公
司，注册资本1．5亿元。建行拥有75．1％的股份，施豪银行拥有24．9％的股份。
公司将按现代金融企业的运行模式，咀行长为首的管理层在董事会委托、指导、
监督下全面负责银行的日常经营管理工作。据了解，中德住房储蓄银行将采用
“固定利率、低息低贷”的原则，执行中央银行固定利率，无论期限长短，存、
贷款利率一经确定，不会轻易调整。此外所吸纳的资金及储户的还款专款专用，
不得用于风险投资。德国旋豪同中国建设银行天津分行的合作堪称中国金融领域
的首创，是中国房地产金融改革的试点作品。中德住房储蓄银行是模仿德国封闭
式住房储蓄制度建立的，如上一章所分析的，封闭式住房储蓄模式更符合中国国
情，应该具有较广阔的市场前景。
中德住房储蓄银行的建立标志着我国真正引入住房储蓄制度的开始。至此，
我国已借鉴新加坡的中央公积金制度建立了住房公积金制度，美国的住房抵押贷
款证券化也一直处在试点的前期准备阶段，这次引入德国的住房储蓄制度既是对
我国住房金融现有模式的一种补充也是对将来发展模式的一种积极探索，必须从
我国实际出发，寻求能尽快实现居者有其屋的可行之路。
二、中德住房储蓄银行的基本运作机制
(一)先存后贷，利率固定
客户先要进行存款，在客户签署了一定合同额的住房储蓄合同后，只要按合
同约定存够最低存款额和存足一定期限，并同意接受配贷，住房储蓄银行将为浚
客户进行配贷。所谓合同额为存款额和贷款额之和，即：贷款额=合同额一存款
额。住房储蓄银行在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款连同客户的住房
储蓄存款一起发放给客户。如此，在贷款阶段开始时，客户即获得了与合同额等
额的融资。利率方面，按照不同的合同类型而定。存款利率为年利率0．5％或1％，
贷款利率为年利率3．3％或3．9％。
(二)专款专用，封闭运作。住房储蓄银行所吸纳的资金及储户的还款一律专款专
用，不得用于风险投资以保证住房储蓄银行的安全运营，从而保障储户的利益。
(三)政府奖励
嚣蔫已设计≯三个产蒹，其中矗矗窝矗转穗应静贷款巍辜舞3．3％；矗C穗应酶
贷款利率为3．9％，AA和AB两种产品存款利率是0．5％，因此客户到中德住房储
蓄存款获得的利率并不高。能为吸引人们参与住房储黼龇务，除了银行利率外，
致翡还会进行麴瘴豹蛰煞——菇款狳段致藤每年绘予穰警予该客户蠢款额瑟生
翻惑100％(年存款利率O．5螂绒50％(年存款稿率l吣的免税补贴。政府补贴是天
津市政府为鼓励客户参与住膨消费而设立，通过中德住房储蓄银行向住房储蓄者
发敞的奖励。获褥政府奖励的条传是客户迭到配贷条传黩蒋谙蓄存款羯子天津枣
酌健虏清费。
(圆)灵活性强，W中途转让或解除合同
孛德往赛麟鬻镶行魏会鞫鬃有较强粒炙溪毪，惫援霹浚转谊台司、簿狳套弱
等。也就是说，潜储户不想贷款随时可以解除合同或燕转让合同，而这些在商业
银行按揭贷款和公积金贷款上很难做到，发生这些行为的储户不需要赔偿，不过
前掇是弥在签谤合同的时候缴纳合同服务爨，部是合燕顿的1‰毽如果符合一
定祭件方解除合闰，审德链鬻会把鼹务费邋_i丕给储户。
第二节中国引入住房储蓄制度的现实意义殿配套建议
和许多国家～样，住房也是中国家庭聚餐时经常闲聊的话题。这一点都不令
人惊讶，因为住房常常是人们财富的最大组成单位，住房占家庭总财黼的比重很
高。如果人们没森房子，藏嚣鬻渴望拥有它，拥有住房姻入藏秀望越黛少装修翻
耨～下舀己原鸯的住房。在簏鹜景下，翔俺为这类韭务撬供融资的阂憨由戴产生，
而送一问题与社会的‘珂支付能力”尤其怒中低收入群的“可支付能力”密切相
关。美国住房和城市发展部将“可承受的住房”定义为舔月租金或每周抵押贷款
运款额羝予家纛怒毂天20篱豹住房。当家纛支窭大于3隅嚣收入粒，入露往蕴会
节省其它必须品的支出，如医疗保健费。对于不能获得住房贷款的人们尤其是中
低收入者来说，通常有以下几方面原因：
第一，不健全的法律制度：有效运作的立法机构和规范的法律制度是银行『F
常运行的必要前提。就住房金融方面，不完整的土地登记制度(缺乏清晰的、已
登记的土地产权和抵押房屋产权)，使得银行通过房地产证券化来实现房地产向
流动资产转换、规避风险相当困难。
第二，落后的零售金融市场：发展尚不健全的中国银行部门缺少提供长期融
资的能力且其资产价值监控能力较差，因此对涉及住房金融业务有所顾虑。
第三，中国住房抵押市场的典型特点是房价和收入的巨大差异。此外，银行
在评估潜在借款者的信用等级时，很难将合法但未公开的收入考虑在内。然而，
这部分收入在个人总收入中所占比重往往很大。
如前所述，中国已具备了引入住房储蓄制度的条件并具有一定的适用性，是
中国居民尤其是中低收入群体获得住房融资的有效渠道之一。尽管总体来说德国
封闭式住房储蓄模式更符合中国国情，但不能简单的模仿，必须根据中国的具体
情况加以创新，建立具有中国特色的住房储蓄制度。本节将从家庭、金融机构和
政府三大角度，通过分析中德住房储蓄银行的运作机制探讨中国引入住房储蓄制
度的现实意义并提出相应的政策建议。
一、家庭／储户角度
(～)现实意义——低贷款利率使中低收入群体成为最大受益者
为拉动内需刺激经济，央行对房贷利率进行了多次调整。但是，对于购房者
而言增加购房欲望，减少购房压力的帮助并不大。中德储蓄银行银行推出的最优
贷款年利率为3．3％，将是目前国内各种住房贷款中年利率最低的，比央行5年
以上的利率减少1．74％，减幅超过34％，对购房者来说，每10万元的20年个人
按揭贷款按月等额还款方式，以往每月交662元，利息总额就是58920元，而按
专业住房信贷的利率可以每月付570元，总利息36736元，降低超过三成。这样
的优惠对购房者来说是相当具有吸引力的。
低息贷款是中德住房储蓄银行最吸引家庭的特色。与商业银行发放的住房抵
押贷款和公积金贷款比较，中德住房储蓄银行存在贷款利率方面的绝对优势：我
国的住房公积金贷款利率低，但供应量有限；商业银行住房贷款资金供应量大，
但贷款商。而住房储蓄业务的特点是采取自愿存款，公平贷款，使所有储户都能
够以较低的利率获得贷款支持，且由于实行固定利率政策，借款人又能准确预知
未来还贷额。
(二)存在的问题及建议：
中德住宅储蓄银行借鉴德国住房储蓄模式，卖点集中于超低的贷款利率并采
用低存低贷、不存不贷的封闭式运作模式。然而中德住房储蓄银行的运作模式在
以下情况下会给储户带来一定的损失：如果储户达到配贷条件后由于特殊原因放
弃贷款，一方面该储户将承担低息存款的机会成本。另一方面，若无法出具该笔
存款用于住房消费的证明，便享受不到一定的利息补贴(如果提供)。此外，如果
储户未达到配贷条件而提前支取存款，存款时交纳的占合同额1％的服务费也不
予退还，储户的损失比前～种情况更大。目前，中德住宅储蓄银行业务没有考虑
这部分储户的利益，会把这部分储户拒之门外。
因此，笔者认为可在吸收存款方面考虑人们的不同需要，给予灵活的存款利
率。对于今后打算通过住房储蓄贷款买房的储户实行低存款利率：而对于一开始
就不打算贷款的储户可模仿法国住房储蓄模式，允许他们不行使贷款申请权利并
直接给予市场利率通过存款获得收益；对于那些签订住房储蓄合同后由于某种原
因需提前支取住房贷款的储户。可以扣除一定的违约金后同样给予市场存款利率
并以市场贷款利率提供过渡性融资。提供这些选择方式对处于通胀不稳定环境下
的中国家庭来说意义重大。
二、金融机构角度
(一)现实意义
l、信用风险防范
由于金融机构发放住房贷款的对象是千百万的个体，而从成本考虑根本无法
对每一个体进行信用评估，但不进行评估又无法合理确定发放贷款的利率与乘
数。所以，完善的征信体系一直是金融机构开展住房金融业务所依存的最重要的
制度环境。而住房储蓄制度的导入正好可以加速我国个人征信体系的建立。住房
储蓄制度并不是简单的储蓄，而是一种个人信用建立和培养的过程，中德住房储
蓄银行运用一套严格的借款人资格评定体系，除了有最低存款额限制外，银行还
以存款额与存款时间相乘所得的“评估值”来决定配贷顺序，使得金融机构能更
好地了解借款人的收入状况、支付能力和就业、家庭的稳定性，降低抵押贷款的
信用风险。以这种方式建立个人信用记录能充分发挥“信号揭示”的作用，对于
个人信用制度刚刚起步的中国来说，具有很强的现实意义。
2、流动性风险防范
中德住房储蓄银行模仿德国封闭式住房储蓄制度，规定存款必须达到合同额
的50％，且最早要2年零3个月后才能获得贷款，所以尽管利率低，但得到贷款
所需要的周期较长，最少是两年以上，同时需要自己负担的金额比例也比一般商
业贷款要多。因而，住房储蓄贷款的资金来源于众多储户，资金有保证，是提供该
项业务金融机构有利的风险保障。另外，中德住房储蓄业务所吸纳的资金及储户
的还款一律专款专用，不得用于风险投资以保证住房储蓄业务资金的安全运营，
以期有效防止由于金融机构无法实现住房贷款承诺、满足储户的融资需求而出现
严重的流动性风险。
(二)存在的问题及建议
l、问题：
首先，封闭式的资金运作模式人为割裂了住房储蓄资金与资本市场的联系，
在降低风险的同时，也牺牲了风险收益。由于住房贷款的期限较长，在没有建立
抵押证券化制度的情况下，固定利率贷款确实会使银行面I临很大的利率风险，即
当市场通货膨胀率持续增高的情况下，如果市场利率调高，若银行仍然维持原来
的存贷款利率，一方面会出现贷款经营成本增长速度超过收益增长速度的情况，
另一方面由于人们的资金可能流向存款利率高的商业银行，出现住宅储蓄银行的
资金短缺的危机。
其次，将中国的金融环境与战后的欧洲环境进行比较，对住房储蓄制度效果
会产生的疑惑最直接的一点就是在高而不稳定的通货膨胀率下，住房储蓄制度会
失去其对家庭的吸引力，从而给金融机构带来严重的流动性风险。虽然可通过提
高存贷乘数来提高其对家庭的吸引力，但在中国等经济转轨国家高而不稳定的通
胀环境和压力下，如此反而会给提供住房储蓄业务的贷款机构带来更严重的流动
性问题。
另外，随若金融产品创新速度的加快和商业银行业务综合化及多元化的进
程，很多符合客户需求的高收益、低风险的金融产品不断推出。提供单一性住房
储蓄业务的专业金融机构在竞争中将处于弱势，“低存低贷”模式的吸引力也会
逐步降低。
2、参考建议：
1)利率风险防范：德国和法国住房贷款工具以固定利率贷款为主，固定利率
贷款占住房贷款总量的80％以上。我国目前实行的是可变利率贷款，住房贷款利
率每年都要变动。如前所分析的由于住房贷款的期限较长，在没有建立抵押证券
化制度的情况下，固定利率贷款确实会使银行面临很大的利率风险。然而利率风
险是无法消除的，要么由借款人承担，要么由银行承担，要么由借款人和银行共
同承担。我们可以适当打破完全封闭的资会运作模式，增加这种介于固定利率和
可变利率之间的贷款工具品种。
如将一笔贷款分为着干个阶段，每个阶段实行固定利率，当某一阶段到期后，
再根据当时的市场利率确定下一阶段的贷款利率水平。这样做即能增强借款人预
期稳定性，又能适当规避金融机构的面临的利率风险。此外，还可以考虑实行有
条件的浮动利率，设定存贷利率的浮动上下限或参考法国模式随时调整不同时期
的合同固定存款利率，提供与长期国债的税后收益相比具有竞争的存款利率，从
而提高通胀情况下的银行竞争力。
2)流动性问题的解决：
尽管中国目前的通胀情况不严重，但从长期来看仍然面临通胀压力，一旦出
现高而不稳定的通货膨胀率，即合同利率水平与当前市场利率水平相差很大，存
款者意识到以低利率存款为代价参与住房储蓄业务，自己仍然无法承担住房购买
和修建费用后，合同完成者会申请贷款，新储户则不愿意以很低的存款利率签订
住房储蓄合同，流动性问题便发生了。
中德住房储蓄银行模仿德国封闭式住房储蓄制度，从存贷期限，存贷乘数和
贷款承诺的性质三方面加以控制以期控制一定的流动性风险。然而完全模仿德国
封闭式模式，建立专业住房储蓄银行提供住房储蓄业务，这种流动性风险防范方
法要取得成功，通胀水平必须低而稳定，而在大多数经济转轨国家不太可能短期
内普遍出现，中国也不例外，且专业银行相对较难规避宏观经济的冲击。因此，
为避免严重通胀现象造成的流动性问题，在中国开展住房储蓄业务可依靠综合性
金融机构如商业银行的强大支持，在出现流动性危险时允许内部资金拆借，以避
免暂时性的资金短缺。
3)除如上所述为避免通胀情况下出现严重的流动性风险可以依靠综合性银
行强大的支持之外，从住房储蓄锘《度的建立应与金融市场一体化趋势相一致来
看，在中国也不适合建立专业住房储蓄银行。
若在中国建立专业住房储蓄银行，意味着业务单一和交叉销售机会少，可能
被视作实现金融市场一体化的障碍，且专业银行的机构参与者需雇佣称职的管理
人员确保专业银行的有效运作和稳定性，因此专业银行还会造成机构参与者的额
外成本。因此，可借鉴法国开放式模式，即大多数住房储蓄银行是商业银行的子
公司，使得住房储蓄银行成为商业银行开辟的一条重要业务渠道。我国可采用依
托商业银行广泛的营业网点优势，鼓励商业银行发起设立住房储蓄银行推出住房
储蓄业务，尽量多地借助母公司在全国的营业网点和已有的客户资源开展业务。
不但可以大大降低经营成本，还可以拓展母公司银行的中间业务。这样，住房储
蓄银行就可以与母公司银行一起为客户提供“一揽子”的组合贷款。
然而需要指出的是，中国的金融市场仍处于起步阶段，为防止出现住房储蓄
项目吸收的低成本资金(低于市场利率)用于其他贷款目的，破坏自由竞争的市场
环境并影响新兴金融市场的有序发展，虽然住房储蓄业务可以依托商业银行开展
并以予公司形式建立住房储蓄银行，但有必要规范住房储蓄业务的资金流向问
题，一律专款专用，如此既能避免造成市场扭曲现象又能防范流动性风险的出现。
三、政府角度
(一)现实意义
1、有利于配合各地的货币化房改
住房储蓄业务采取自愿存款、公平贷款的方式，使所有储户都能够以较低的
利率获得贷款支持，并且突破了住房公积金在任何特定时间只能享受一笔贷款的
界限。此外，住房储蓄业务的设计流程刚好吻合了大部分居民住房资金积累和住
房融资需求的过程，使住房分配货币化与职工参加住房储蓄的步骤刚好对接。因
此，住房储蓄可以积极配合住房分配货币化改革，加快住房商品化的进程。
2、补充和完善中国住房金融体系，有利于建立多元化住房金融模式
当前世界各国普遍实行的住房金融制度主要可分为三种类型：一是资本市场
融资制度，主要表现为商业银行住房抵押贷款方式；二是强制性住房储蓄制度，
表现为住房公积金方式；三是(契约性)住房储蓄制度，表现为住房储蓄方式。
目前，我国正处在住房需求旺盛、住宅产业高速增长阶段，因此上述三种模式中
任何一种都不能单独解决我国现阶段的住房问题，这就决定了中国住房金融模式
的复合性，即不能采取单一模式，而应当是两种或两种以上模式的并存和互补。
住房储蓄制度在一些发达国家和经济转轨国家都得到了很好的运用，在解决居民
尤其是中低收入群住房问题上发挥了一定的作用。中国若能在借鉴国外成功经验
的基础上发展住房储蓄制度，不仅能为中国住房金融增加一种产品，丰富住房储
蓄贷款与公积金贷款及商业银行贷款等不同金融产品的组合形式，还能补充和完
善中国的住房金融体系，有利于建立多元化的中国住房金融模式。
目前，我国个人住房金融体系由商业银行贷款和公积金贷款组成，住房储蓄
制度能与这两种住房金融模式并存成为住房融资渠道的有益补充。
首先，住房储蓄模式是公积金贷款模式的有益补充。住宅储蓄是一种优秀的
住房消费模式，针对有明确贷款买房和融资计划的人群，是金融市场的细分。公
积金是国家关于住房的一个金融制度，不以盈利为目的，是解决社会中长线居住
生存消费的政策，属社会保障体系范畴，两者存在本质性的区别。据房地产专家
预测，未来两年内，不算1．5亿进入城镇的农民需要购置住房，就现有的城镇人
口中也将有3500万家庭会产生个人住房贷款需求。相当多的公积金贷款只局限
在国有企业当中，目前的住房公积金的覆盖率只占城镇从业人员比重的32％。大
量非国有企业职工和个体人员，例如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”
企业和外商驻华机构的员工等，并不享有住房公积金政策。住房储蓄制度的运作
模式恰好能够弥补这一不足，给体系外需要买房的客户提供低息贷款。
其次，对于商业性房产抵押贷款而言，信贷资金供给十分充裕，整个申办过
程手续也简单，但贷款利率却显得相对较高，无疑增加了购房者的负担，加大了
人们尤其是中低收入群的贷款购房的难度，也影响了他们的购房积极性。住房储
蓄业务的低息贷款恰能为那些无法承担商业银行住房抵押贷款成本的中低收入
群开辟一条新的融资渠道。由于住房储蓄业务的目标受众主要是中等收入的家
庭，且住房储蓄业务只要求第二抵押权，商业银行住房抵押贷款业务则要求第一
住房抵押权。因此住房储蓄业务对商业银行来讲并不是一项与之竞争的业务，反
而是对其业务的补充，对商业银行住房抵押贷款业务的影响是有限的。
(三)政策建议；
l、政府鼓励实施住房储蓄制度的原因在于住房储蓄制度能克服信息不对称
问题并能调动人们进行长期住房储蓄的积极性，将较高的国内储蓄引向住房消
费。然而在引进任何一种住房储蓄模式之前，政策指定者必须确认并彻底调查并
弄清楚两点：
第一，住房金融制度与整个金融体制如何相互作用和影响。管理者必须保证
住房储蓄制度设计与金融制度的长期发展目标相协调。
第二，引入住房储蓄制度的各种可能的代价和好处。对配贷等待时间的具体
定义，存款的持续期限，需存款的额度，每个住房储蓄合同中内含选项的金融成
本和收益以及住房储蓄银行的监管等方面进行严格规定。
2、政府应抓紧制定与颁布《住房储蓄银行法》
目前，我国明文规定适用于住房储蓄银行运营的规定只有1997年4月颁布
的《个人住房担保贷款管理试行办法》，但该办法中的相关条文针对的是一般商
业银行发放的个人住房贷款，并没有真正考虑到住房储蓄银行的业务品种、操作
流程与特点。这使得住房储蓄银行的业务推广遇到很大的制度障碍。因此，有必
要借鉴外国成功经验制定与颁布《住房储蓄银行法》。
3、保持住房储蓄制度的稳定性和吸引力
为保持住房储蓄制度的稳定性和吸引力，客户的长期存款需给予特殊保护，
否则客户不会愿意将他们的存款托付给银行保管，一旦造成存款者的资金损失便
可能会给存款者将来的存款意愿以及接受存款的金融机构的生存能力带来持久
的负面影响。除此之外，住房储蓄制度的稳定性和吸引力还取决于人们如何理解
政府关于住房储蓄制度的定义以及住房储蓄业务提供贷款的方式。因此，为保持
住房储蓄制度的稳定性和吸引力，政府严格管理和监管是关键措施。此外，人们
对外商投资企业的信心可能会更高，因此建议政府可邀请外国投资者参与建立住
房储蓄银行。
4、恰当实施政府补贴政策
为了鼓励居民积极参加住房储蓄，我国政府可借鉴德国经验，对参加住房储
蓄的居民实施奖励措施：居民每进行一次储蓄，按其储蓄额的多少确定奖励比例
或具体数额。当居民真正准备购房时再给一笔固定的奖励资金，以资助居民的购
房款。除参照住房储蓄额外，还可以考虑家庭的人口数量和工资收入总水平，以
人口和工资收入等来确定奖励的数额。
然而，引入补贴政策是为了鼓励人们进行银行储蓄，补贴政策只能作为辅助
性手段而不能用于维持住房储蓄制度的运行，否则会产生另～种效果即人们进行
银行储蓄是为了获得补贴而不是出于购房动机。寻租现象会由此产生并导致市场
扭曲现象(如法国)。另外，投入资金调动已有的动机而是一种浪费，住房储蓄制
度应能自我维持。当真实利率有望下降且宏观经济冲击的可能性减少时，则应相
应得减少补贴。
结论
住房储鬻制度韪在增加银行的长期姥誉资金，并以低于市场利率提供低息住
房贷款。住房储蓄银行专门向鄢些由于滗力支付首期款蕊无法获得银行贷款的中
低收入群体提供住房贷款并要求籀二住房抵押枚。
住房储篱制度在中国的实施，签予家藏(客户)，金融梳檎和敬府之间的长麓
关系，需要全蘧译稳该往房惫融潮度：
一、跌家庭凳度
建房姥整会阉毙程邀瓷本积累并为提供低息贷款创造可娆。健痔锉蓄会同中
明确了存款娥定及具钵的存款目标，即获德贷款的数额靼要求。住房储蓄制度为
获褥贷款提供了更姆的途径，这对中低收入群体尤为重要，豳为德们可以通过定
期定额的存款诚明自己的财务状况。由此，银行会对这赡贷歙者做出更好的信用
评价．尤其怒农法翩尚不完替的黼家，途对证稿贷款者的信箱更为爨要。
二、金融机构角度
首先，住房储蓄制度能帮助金融机构克服中国等经济转轨国家严重的信息不
对称问题，起到“信号揭示”作用有效挑选储户，减少信用风险。中国的零售金
融市场发展滞后，立法机制不完善且收入申报制度存在问题，住房储蓄制度在筛
选，监督和建立储户的信用度方面非常有效，且住房储蓄制度能提高储户还款的
能力和意愿，从而降低金融机构的信用风险。其次，住房储蓄制度通过为期4到5
年的存款阶段，改善长期抵押贷款和短期存款义务之间的期限不匹配问题。最后，
住房储蓄制度也是发展和深化银行与客户关系(有利于进行交叉销售)的重要工
具。
然而，由于住房储蓄业务需要不断的资金流入以满足未来的贷款承诺，基于
这一设计住房储蓄制度会使金融机构产生流动性风险。另外，如果通货膨胀率高
而不稳定(即带来实际利率波动)，住房储蓄银行可能很难吸引新的储户，当合同
利率水平与当前市场利率水平相差很大，则合同完成者会申请贷款；而新储户则
不愿意以很低的存款利率签订住房储蓄合同，住房储蓄银行就会出现严重的流动
性问题，甚至出现挤兑现象。中国的宏观环境不适合完全模仿封闭式住房储蓄制
度，建立专业住房抵押机构。
三、政府角度
从政府角度来看，这一金融工具的基本用途只在于帮助储户建立首付款资
金。为补充房价与住房储蓄合同提供的第二抵押贷款之间的差额，提供第一抵押
贷款的资金也必须充足，此外仍然需要发展其他长期融资渠道。
封闭式和开放式住房储蓄制度之问存在关键的区别。
封闭式住房储蓄制度如德国住房储蓄制度具有严格的互助性且监管严格性。
随着金融发展过程中多种市场长期融资方式的出现，封闭式住房储蓄制度在积累
的竞争压力下相对更容易衰退。此外，封闭式住房储蓄制度要取得成功，通胀水
平还必须很低，而在大多数经济转轨国家不太可能短期内普遍出现，中国也不例
外。开放式住房储蓄制度如法国住房储蓄制度为部分储户提供具有吸引力的回
报，这些储户大多数不在储蓄阶段后提取住房贷款，而只通过储蓄获得收益，此
外，余融机构在提供合同贷款后的剩余资金能用于提供其他长期贷款。问题在于
为有效调动存款积极性，这种开放式设计可能会使住房储蓄制度变得不透明并最
终影响住房金融自由化的发展进程。
评价住房储蓄制度的发展潜力不能脱离其运行的经济和金融环境。尽管从家
庭、金融结构和政府角度来分析，德国封闭式住房储蓄模式更适合中国，但德国
住房储蓄制度的巨大成功是在战后欧洲的经济、金融和技术环境下取得的，在经
历了信息技术革命、金融改革，放松管制、贸易自由化、更大的利率不稳定、尤
其是80年代起资本市场的加速全球化后，整个世界的宏观经济环境发生了翻天覆
地的变化再加上中国特殊的国情和宏微观环境，中国不可能照搬德国模式，且建
立专业住房贷款机构的可能性很小。因此，中国有必要在封闭式模式的基础上吸
收开放式模式的优势加以创新，创造符合中国特色的住房储蓄制度。
另外，需要指出的是住房储蓄制度在完美的金融市场下将没有存在的必要。
经济越进步，金融越稳定，住房储蓄制度的意义越小。但对于如今的中国来说，
金融市场仍处于起步和不稳定阶段，住房储蓄制度能起到重要的作用。住房储蓄
制度能通过两种方式提供“特别好处”：(1)住房储蓄制度能帮助金融机构克服
严重的信息不对称问题。(2)调动人们进行长期住房储蓄的积极性，将较高的国
内储蓄引向住房消费。其中第一点好处是最主要的。
总之，住房储蓄制度的基本功能是协助客户完成住房首期款支付并提供补充
性贷款即第二住房抵押贷款，是目前中国房地产融资市场很好的补充形式，它的
建立将有助于未来我国房地产融资市场形成完善的体系：包括商业银行贷款方式
为代表的资本市场融资制度；以住房公积金为代表的强制性住房储蓄制度；以住
房储蓄方式为代表的住房储蓄制度，三种制度并存共同为居民提供住房融资的便
利，尽早圆了人们“住房梦”。
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vienna．“X)4
致谢
我的论文是在导师崔裴副教授的悉心指导之下完成的。入校至
今，崔老师一直鼓励和鞭策我。崔老师严谨的治学作风、孜孜不倦的
育人精神和一丝不苟的工作态度让我终生受益。是崔老师把我带进了
房地产经济的殿堂。本论文从选题到大纲的敲定，从初稿的完成到全
文的最终定稿，都离不开崔裴老师给予我的耐心指导。
起初我对所写论文主题中“住房储蓄制度”的概念有些模糊不清，
崔老师几次提醒我必须把概念搞清楚，要能准确描述这一概念。这对
我以后在查找资料和论文分析等方面起了很大的作用。此外，在资料
查找上，崔老师也给予我帮助，明确查找方向、建议查找途径和方法
等。崔老师对我们非常严格，对自己的指导工作也十分负责，一直督
促我们并及时给予我们有关信息。待初稿写完之后，崔老师认真地查
阅，指出分析不够或是其他不足的地方，并给予修改的方向和方法。
恩师难忘，借此机会向崔老师表达我由衷的感谢和敬意。我还要
感谢近三年来对我传道、授业、解惑的各位师长，感谢他们近三年来
对我的精心指点和帮助，他们孜孜不倦的教诲时刻鞭策着我、激励着
我。另外，我要感谢舒灏、计国忠，张烨他们给予我热情的帮助为我
解决了不少论文撰写过程中遇到的困难；我还要感谢我的同门李园，
李月红和李静及梁春艳、王菲等同学，感谢他们在近三年的学习和生
活中给予我的帮助和关心。
最后，感谢参与论文评审、对论文提出宝贵意见的各位专家、教
授和老师。
方璨
2006年4月