华中科技大学
硕士学位论文
政府对房地产开发土地批租及价格调控作用的研究
姓名：陈嘉
申请学位级别：硕士
专业：西方经济学
指导教师：张卫东
2002.11.2
华中科技大学硕士学位论文
摘要
(随着我国社会主义市场经济发展，房地产业呈现高速发展的势头，日益显示其
l 在{烩生产和居民生活两方面不可缺少的双重功能，并逐步发挥出其作为国民经济
基础产业的重要导向作用。在房地产业成为国民经济中新的“增长点”的同时，也
暴露出许多问题，如房地产投资增长过快，超过了城市经济发展规模相应的比例；
土地出让数量增长过猛，土地出让价格偏低，随意性很大，致使政府应有的土地收
益大量流失，使政府的宏观调控能力下降；房地产开发公司过多过滥、施工公司不
具备开发能力，其主要业务是转手倒卖房地产项目等等。产生这些问题的根本原因
是没有建立起政府部门对房地产市场的宏观调控机制。因此，建立以公共利益职责
．、，
的政府干预机制是十分必要的。)，
本文的目的在于说明如何加强政府在房地产业的调控功能和调控作用，特别是
在土地批租和定价方面，如何改变当前的政策措施，提高土地的批租价格，增加政
府收入。土地是非再生资源，政府在调节宏观经济增长时要充分重视土地资源的作
用。另外，还要完普土地市场调节机制，使土地市场能真正起到调节土地资源的作
用，达到一种最优配置．尤其是提出武汉市政府应在发展武汉市经济过程中，充分
发挥土地资源的作用，不要出现土地资源大量被开发，武汉市的经济却没有起色或
没有发展的这种状况。建立活跃的房地产二级市场，建立完善的房地产投资的金融
市场，处理好商品房与经济实用住房建设的关系等等。只有这样，才能通过房地产
业的发展推动武汉市的经济发展，走上可持续发展的道路。
关键词；房地产土地批租价格调控监测体系
华中科技大学硕士学位论文
Abstract
With the development of socialist market economy in China．the reaI estate industry
appears a rapid growth pace，and increasingly shows its two necessary functions in the
social production and the resident’S iives．and gives the important direction in the national
infrastructure industry．At the sine time，when the real estate industry has become the new
‘‘growth point”in the national economy，a lot of problems are exposed：such as the rapid
increase of the real estate investment，which surpassed the proportion corresponding with
the economic development scale；sudden increase of the sold land quantity and its low
land price，which caused a large amount of land income of the government run o佤which
made the macroscopic regulation and control ability ofgovernment descend；the excessive
real estate companies and construction companies have no ability to exploit．The basic
reason for this is that a macroscopic regulation and control mechanism by the government
department to the real estate market has not been established．Therefore，establishing
regular government regulation mechanism with the public interest as the duty is quite
necessary·
The purpose of this essay is to show how to strengthen the regulation function and
control effect of government on real estate industry,and especially on the land wholesale
rent and land price fixing；how to change the present policy and measure SO as to raise the
land wholesale rent．The land is the non-regenerating resourc沱and the government should
pay full attention to the effect of land re$ource when adjusting macroscopic cconomic
growth．Moreover,we still need perfect adjusting mechanism of land market，and make
the land market genuinely act as the effect of adjusting land resource so as to achieve the
super disposition．The focal point is put forward that the Wuhan municipal government
should fully play a role in the effect of land re目DUI'Ce$in the development of Wuhan
economy，without the land resource being largely exploited and little improvement in
Wuhna economy．To build bfisk real estate two grades market and establish perfect
financial market for real estate investment，we must build good relations between
commercial housing and economically practical housing construction etc．Only by doing
SO，Can we promote the development of Wuhan economy through the real estate industry
and go to the path on the maintainable development．
Key words：Real estate industry
Price controI
Land wholesale rent
Monitor system
¨
华中科技大学硕士学位论文
1房地产价格影响因素分析
房地产价格，按西方的价格理论，是指由房地产本身的效用、房地产的相对稀
少性和现实供给量及对房地产的有效需求几个因素共同作用而产生的对房地产经济
价值的货币表示I“，不同房地产的价格差异和同一房地产的价格的波动，归根到底
都是这几个因素的变化引起的。而这几个因素的确定性程度足不同的。由于人们所
生活的城市不同，生活习惯、收入、文化习俗等等不同，使得影响房地产价格的因
素具有随机性和模糊性，因而在进行房地产估价时，必须着重考虑其对估价结果的
影响，从而才能得到较确切的结果。
1．1房地产市场的特征
按照主流经济学的严格界定，只有符合以下四种特征的市场，才能叫完全竞争
市场：价格既定；产品同质；要素自由；信息充分121。但是，房地产市场却不具备
这四个条件，因而房地产市场是典型的不完全竞争市场。房地产市场的特征可以简
化归纳为以下三点。
1．1．1市场组成复杂
房地产具有许多复杂的特性．市场中除了实际进行买卖的人之外，还有许多
辅助市场运行的参与者，如金融机构、建筑公司、当地政府、估价师、律师等，他
们各自提供专业的服务，以帮助市场交易的顺利进行(这种服务的费用，是交易费
用的一部分)。
1．1．2产品具有异质性
土地经过不同的开发而产生不同的房地产商品，诸如道路、住宅、写字楼、购
物中心等，这些商品无论在构建、使用和交易方面，性质几乎截然不同，即便是属
于同一类的房地产，其差异亦极大。例如，同是住宅，在我国目前就有经济适用
房、安居工程住宅、普通住宅、智能型住宅、别墅等等。
华中科技大学硕士学位论文
1．1．3市场具有分散性
由于房地产具有不可移动性，所以整个房地产市场是由许多分散于各地的区
域市场所组成，而且各个市场间大多自成体系，在某种程度上，是彼此隔绝的。因
此不仅在市场中，买者与卖者可能存在较大差异，即使通过市场进行交易的房地产
项目，其类型也不尽相同【3】。
价格通过议价方式形成基于前三项特征，房地产商品在某一特定时点并没有所
谓的公认价格的存在【41，所以大多数房地产交易是通过议价的程序来完成的，因此
一笔房地产交易在成交之前，其成交价格是不确定的。当然，我们在市场上可以看
到，几乎所有的物业都有公开的标价。但是，从来没有任何两栋房地产的标价是相
同的。而且，就同一栋房地产而言，成交价格与标定价格不同，不同楼层的房屋的
价格也不同。
由前述完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，可以发现，房地产市
场中的买者与卖者都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信
息不充分也不对称，因而，房地产市场是一个不完全竞争的市场(值得提醒的是，
这是所说的不完全竞争并不等于垄断)．所以市场中的房地产价格可能高于或低于
完全竞争市场下的成交价(或均衡价)。因此，不完全竞争的市场状况导致，在存
在交易费用时，房地产市场将形成供求双向缺口，一方面，部分房地产卖不出去，
另一方面，部分消费者没有房子可住。
1．2影响房地产价格的因素
房地产价格虽然由多项复杂的因素构成，但大致可分为一般因素、区域因素和
个别因素三大类【5】。其中个别因素是以房地产本身的物理特性为中心，加上相关接
近条件和法令上的限制而形成的；一般因素是以人文条件，即人与房地产的相关关
系为中心的，所以，一般因素是对整体的房地产价格水平作抽象的规定。区域因素
是对各地区的房地产价格水平作具体的规定，然后再以区域的价格水平为瑟础，加
上个别因素的作用，从而形成个别房地产的具体价格。
一般而言，影响商品房价格的因素包括以下5方面：
2
华中科技大学硕士学位论文
1．2．1国际和国内政治、经济形势
国际和国内政治、经济形势对房市有重大的直接影响，如果国际风云变化，某些
国际政治事件的发生，使人们无心从事簧业投资洇家或地区未来发展有潜力，房市就
会看好。
1．2．2物价变化
房地产价格属于物种价格，一般物价水平上涨，必然导致房地产供给价格提高，从
而减少房地产需求量。反过来，如果物价水平下降，房地产供给价格也会随之下降，从
而增大市场需求量。一般说来，物价与房地产价格的关系是：前者价格涨落是后者价
格涨落的原因，后者价格涨落是前者价格涨落的结果聊。表现为：社会货币景增减一
物价涨落一房地产价格涨落。
1．2．3政府政策
政府政策的变动对房地产市场及其价格产生重大影响，例如地区行政隶属关系变
更。会直接引起供求的变化；建立经济特区和开放城市，也会大幅度提高房地产价格。
我国西部大开发，对西部甚至东部房地产价格和供求关系均有影响。地区政府引进外
资。也将引起房地产投资高潮。另外，建筑材料和人工费用、取费费率的调整，对商
品房价格的影响更为直接和明盟。
1．2．4国民经济的发展状况与居民收入
一个国家或地区经济实力的稳定发展会大大提高房地产品供给能力；另一方面，
国民经济的发展又反过来增加对房地产品的需求。根据边际消费倾向规律，一个原来
收入水平低的国家或地区，当收入有所增加时，可能会将增加的大部分收入用于消
费。住房是消费领域的重要组成部分，随着国家经济实力的增强和人民收入水平提高
房地产投资和需求量会随之增大，其商品房价格亦会升高‘71。
1．2．5地理位置和区域环境
地理位置的好坏直接影响房地产价格的高低，靠近交通和社会活动中心的地方，
商品房需求量就大，价格就高：反之需求量就小，价格就低。再者，开发区域服务环境，绿
化环境、公共环境好坏，亦会直接影响房地产供求关系和商品房价格。环境优雅，而
华中科技大学硕士学位论文
且保障齐全，收费合理的开发小区商品房销售就看好，反之则差。
在我国经济体制改革背景下，影响房地产价格形成的因素有其特殊性。目前，
我国正处于经济体制改革时期，正在由计划经济体制向国家宏观调控下的社会主义
市场经济体制转轨。这就造成了一个房地产价格形成在体制过渡时期具有某种不确
定性的经济社会环境，其主要表现为：
1．经济体制改革，会造成体制过渡时期的不确定性环境。在体制变革中，许
多经济人一时适应不了新的环境，其行为出现盲目性，此外，经济体制的目标模式
也是在实践过程中逐步形成的，这也增加了经济人对未来经济制度认识的不确定性
【8】o ．
2．经济增长带来了人们观念的变化．也会影响到未来的人口状态、家庭结构
等，故人们对未来的生活模式认同上的不确定性，使得对房地产需求也具有一定的
不确定性。从而导致房地产价格多种形成因素的不确定性。
3．收入水平的不确定性影响人们的一些经济行为，从而导致房地产价格的升
降。
4．投机行为的产生．在新旧体制并存，多种房地产价格并存的条件下，为房
地产投机活动提供了客观条件。而由于市场体系不健全，各种市场机制之间彼此
割裂，各种投机行为很可能产生一种虚假的市场繁荣，因而房地产价格此时可能会
很大程度背离其价值。
1．3房地产价格形成因素的确定性与不确定性
1．3．1房地产价格影响因素确定性程度分析
就房地产价格影响因素自身而言，有的具有确定性，有的具有随机性，有的具
有模糊性，还有的具有随机模糊性19I。如房地产的位置是确定的，因此，房地产属
于不动产；而环境污染，由于污染的发生，如废气泄漏，噪音的分贝增高受很多偶
然因素的影响，何时发生，危害多大都具有随机性。又如，建筑物与周边环境的配
合，这涉及到规划布局和美学观念，因而是模糊的。最后来看周边环境，对住宅来
4
华中科技大学硕士学位论文
说，它与居住者的职业、活动范围、社会地位、文化水平、生活方式等直接相关。
这里所说的文化水平“高”“低”，是一个模糊概念；当人们对居住者的这些情况
进行调查时则是随机的，因而“周边环境”具有随机模糊性。
1．3．2房地产价格影响因素的不确定性分析
房地产价格形成因素自身不论具有确定性还是不确定性。它们对房地产价格形
成的影响作用大多是不确定性的。如“交通状况”对房地产价格的影响。“交通状
况”包括离市中心距离的远近及交通设施完善程序，交通状况具有确定性的，但
是，它对房地产价格的影响却是不确定性的，不同的消费者对交通状况的要求不
同，因而，交通状况对价格影响因不同的物业、购买者而具有不同的影响Il州；因此
“交通状况”对房地产价格的影响是不确定的，而交通设施完善程度的概念本身就
属于模糊概念。
虽然我们认为房地产价格影响因素对房地产价格的作用大多是不确定性的，但
这并不否认其中也存在确定性，如。当物价上涨时，房地产价格必会处于一个较高
的价位，这是确定的事实，但是，对于广大消费者而言，其主要经济收入来自工
资，一般而言，物价上涨总是跑在工资增加的前面，房地产过高的价格只会造成有
价无市，因而，在什么样的消费状态下，房地产才能保持其价格的上升趋势，这又
是不确定的。所以，影响房地产价格因素对房地产价格作用时，不确定性和确定性
两者是有机结合的。
1．3．3影响房地产价格因素的不确定性同时包含着随机性和模糊性
模糊性和随机性是两种截然不同的性质的不确定性。从质和量两方面来看，模
糊性是比随机性更为基本的不确定性【¨l。随机性是在事件是否发生的不确定性表现
出来的条件不确定性，事件本身的性态和类属是确定的，模糊性则是事物自身性态
和类属的不确定性。关于影响房地产价格的人口状态，有关人口数量、人El密度的
数据收集是随机的，但是人口密度到多少时称为人口密度“大”或“小”却是模糊
的。过去，人们评估房地产价格时，只考虑到了从类似房地产的选取到资料搜集过
程的随机误差，而忽略了其模糊性，如果同时顾及到这两个方面，可使我们得到对
华中科技大学硕士学位论文
影响房地产价格影响因素不确定性的新的认识。
1．4房地产定价实例——商品房价格组成即定价方法
1．4．1商品房价格是有其开发的过程客观决定的，主要包括以下五个方面【121
1．征地拆迁费用
目前房地产开发商的开发土地是通过有偿手段取得的，一般是通过购买和拍卖
方式取得。开发土地在房地产开发中占相当的比例。征地拆迁费用基本上是定数。而
随城市大小、地段不一，其价格差别较大。再者该开发地段按城市规划要求开发的面
积及其房型不一，折算到每平方米房价上亦有差别。中小城镇折算到每平方房价为
lOO一200元。而大城市则为1000---2000元，甚至更高。
2．建安工程费用
建安工程费用即建造房屋所发生的费用，它包括土建装修及安装费用。该项费用
占商品房价格比例较大，一般为40％--60％，它取决于商品房的结构、构造形式、装
修标准。目前砖混结构形式的住宅建安工程费用一般在500__700元，m 2。在施工
过程中通过加强预决算审查，或招标方式选择施工队伍，把建安工程费用尽量降下来，
这样商品住宅价格就可以相应降低。
3．代收费用
商品房代收费用占售价10—12％，它包括市政基础设施费，人防费等，各个城市均
有明确规定，一般折合分摊50—180元，m 2。网点费和新材料基金不应摊入商品房价
格中。实际上应由网点经营者和材料研制者负担，然后再从经营收入和新材料售价中
收回。政府为促进房地产开发力度，将出台一系列优惠政策，免去或部分免去代收费
用。这样会大大降低商品房销售价格。
4．开发管理费用
按国家规定取成本费用的卜-3％从该比例上看并不高，但应注意取费基数。有
个别开发商在计算开发管理费时，将代收费、营业用房建设费等纳入基数取费，这样
6
华中科技大学硕士学位论文
会加大商品房售价。其他工程费用是指未列入建安工程费用和代收费用之中的费用，
如：非经营发生性共建，勘察设计及前期工程费，基础设施'，J、区道路，围墙，绿化，供水，供
电，供暖，外管线等。这部分费用开发商应在售房时分明细列清单按面积分清数额以
后再逐项增加【13l。另外，集中供暖设备和外管线，煤气工程，给水工程，高压供电，电话
外线施工等费用不应列入商品房成本费用之中。
5．利润和税金
商品房的利润和税金组成了商品房生产经营中的全部盈利，它是商品房的生产企
业为社会创造价值的货币表现，是价格扣除生产成本和流通费用后的余额。开发商在
生产过程中需向国家交纳的税有：营业税、城市建设维护税、土地使用税，因其所有
的固定资产需向国家交纳房产税、车船使用税，因其盈利需向国家交纳所得税。能源
交通建设基金以及奖金税。商品房价格扣除生产成本、流通费用、生产过程的税以
及固定资产的税后，形成企业生产的净效益【14】。净收益扣除所得税就为企业留利。
国外房地产开发商的利润为lO—15％，目前，我国房地产开发商利润一般较高，为20一
—30％。另外，我国大力发展经济适用住房，这类住房税金低，利润不大于3％。
1．4．2确定商品房价格的方法
商品房的价格由多种费用组成，且受诸多因素的影响，所以，商品房的价格确定方
法也是多种多样的。
1．成本加成定价法
该方法是在单位产品成本上加上一个预期的利润率而形成的，可根据单位成本的
高低，资金周转率和以往成本利润率来确定，一般所加利润率在20一30％。这种方
法的特点是：加成应与单位成本成反比，即单位成本越低，加成百分越高；加成应与资
金周转成反比。而资金周转越低，加成的百分越高。该方法的优点是：①以单位成本为
重心确定售价，不仅可以定价适当，而且能被用户接受，操作方便；②同类产品价格不致
相差过大，这样既有利于均衡市场供求，又有利于企业获得稳定的投资Nile；③有利于
房地产商前期操作，奠定开发的决心：④这种方法对供求双方都比较公平，可克服短期
华中科技大学硕士学位论文
供求变化对价格的影响叫。
2．地段定价法
成本加成定价法不能反映同一开发小区不同地段商品房差价，目前房地产商多采
用地段定价法来处理这一不均衡现象，对交通方便，距社会活动中心近，绿化人文环境
优的定价高，一般高于平均价格的lO一20％；对不利地段、不利朝向的商品房定价
低于平均售价lo_—心O％。
3．折扣定价法
该定价法又称优惠定价法，它分现金折扣定价和数量折扣定价两种：①现金折扣
定价，就是以房地产交易中付清楼价的期限为依据提供的买卖优惠。如在规定成交之
日内全部付清价款，给予一定现金折扣优惠，目前折扣优惠5％。这种方法好处是增加
房地产商的变动能力，提高资金周转率：减少信用成本和防止吊帐产生。②数量折扣
定价。是以楼宇的套数、分层和整楼购买力为依据所提供的定价优惠【16】。如购买整
单元者优惠2％，购买整楼者优惠5％等．开发商希望尽快收回资金、着手开发其他
新项目，多采用这种方法。
4．市场定价法
该方法分市场周期定价法和市场价值定价法两种：
(1)市场周期定价法
按照产品市场中先后经历低谷期、成长期、成熟期和衰退期4个阶段来确定房
屋价格高低。对处于衰退期、造型过时、使用功能退化建筑物，要酌情定出低于市场
售价的价格，以便及时淘汰不符合市场需要和不盈利的产品。对于正处在成长期或成
熟期、造型美观、使用功能合理、布置超前的建筑物，定价需高于市场价格，等待高
利润的产生【17l。
(2)市场价值定价法
这种方法定价原则是以市场所愿意接受的产品价格作为销售价格，以此确定产品
的销售数量。成本和利润。这种方法的定价过程是：市场调查(分析发展前景)一了解价
华中科技大学硕士学位论文
格一确定价格一确定销量一计算成本一计算利润。
9
华中科技大学硕士学位论文
2我国房地产的现状分析
2．1我国房地产业发展现状
在当代中国经济发展与产业结构调整过程中，房地产做出了重要贡献，其本身也
是一个充满着希望，具有良好发展前景的产业。然而房地产业在我国毕竟还是一个
新兴行业，产业尚处于起步阶段，市场也正在发育的过程中。目前，房地产业的总体
发展主要呈现以下几个特点“”： -
2．1．1发展迅速，但波动较大
资料显示，1995年增长率为134．9％，1997年全国完成房地产开发投资达3553亿
元，比上年增长41．79％市场交易达1809亿元，比上年增长20％。但从1998年开始，
房地产业发展速度减缓，甚至出现了下滑。1999年随着城镇住房制度改革的逐步深
入和年底福利分房的停止，一度平淡的房地产市场开始升温，全国住房消费呈稳步上
升趋势。全年商品住房销售额达112G．9亿元。比上年同期增长50．4％。房地产业发展
中周期波动现象明显。且波幅较大。
2．1．2社会一般需求旺盛。但有效需求不足
以住宅需求为例。我国人口众多，且人均住房面积很低，按照建设部提出的到
2000年城镇居民人均住房面积8平方米计算，到本世纪末还需新建住宅25．6亿平方
米。但我国人均收入低的特点限制了这种购房欲望，同时受住房制度改革和金融制
度改革进程的制约，未能有力地刺激住宅的有效需求，从而在房地产市场供给与需求
之间产生一定的脱节观念。一方面是商品房屋积压，占用了大量资金，随着时间的推
移，利息也不断增加：另一方面是城镇居民人均居住面积还不足9平方米，包括城乡
无房户、困难户在内的居民要求拥有一套住房和提高居住质量的需求十分强烈，潜
在市场可谓巨大。从长远来看，房地产商品特别是住宅的供过于求，只是一个表面
性、暂时性的矛盾“”。
Io
华中科技大学硕士学位论文
2．1．3商品房价过高，居民购买力相对不足
近年来随着城镇居民收入水平的提高，改善居住条件，提高住房水平的需求日益
明显。但是，，商品房价格过高，使广大普通居民望楼却步，不利于住宅需求成为消费
热点。1999年，尽管商品房价格涨幅略有回落，但商品房销售价格的绝对水平依然较
高。初步测算，1999年三十五个大中城市中，北京、广州、深圳的商品房销售价格在
5000元／平方米以上，其它城市的商品房销售价格也高达1400--2700元／平方米。三
十五个大中城市商品房的平均价格约2500元／平方米。按此价格计算，购买一套建
筑面积为60平方米的商品住宅，至少需要15万元。2000年，三十五个大中城市城镇
居民人均可支配收入7169元。如：一个三口之家的年收入约为2万元，去掉日。常消
费支出，全年最多积蓄约3600元。按此水平计算，购买价值15万元的60平方米的
住宅需用近40年的积蓄。
目前，高房价与低收入的矛盾突出，而近期内迅速提高居民收入的可能性不是很
大，比较有效的途径是降低商品房价格，造成商品房价格较高的原因是多方面的，主
要包括：
1．土地交易价格的上涨是引起商品房价格上涨的一个重要原因
土地是不可再生的稀缺资源，1999年伴随着房地产市场的逐步升温，土地开发、
购置面积也逐步回升，客观上带动了土地交易价格的上涨。与上年同期相比，1999年
土地交易价格上涨2．2％。据有关部门统计，我国土地开发费用约占商品房价格的
30n5，高于国际上2006的水平。某些房地产商非法倒卖土地的使用权，客观上更加大了
土地的开发费用。一些地区甚至房子还没有开始盏，土地开发费用已经占到全部房
价的50％啪’。
2．固定资产投资价格上涨，导致房地产建设成本加大，推动了商品房价格的上
涨
在商品房的成本中．建筑成本通常占到40％。固定资产投资价格包括建安装费、
人工费、材料费等，其价格的上涨直接影响到商品房的主体工程价格。2000年，虽然
固定资产投资价格比去年下降0．2％，但建筑安装工程价格和人工费价格却分别上涨
0．5％和4．8％。
华中科技大学硕士学位论文
3．房地产税费和利润依然偏高
目前商品房的销售价格之所以高挺，其中还有一个重要原因就是房地产税费过
高，不合理的收费、摊派过多，利润过大，导致商品房开发建设成本增加。其中市政
配套费中大部分属于不合理摊派。如幼儿园、小学、文化站、道路等的建设费都摊
入房价。尽管中央三令五申宣布取消各种不合理收费，降低商品房价格，但实际上难
以执行或取而不消。此外，我国房地产业的利润过高。据调查，房地产业的利润前几
年平均在40％左右。即使是在市场形势不够乐观的现在，平均利润也在20％以上“”。
面对我国房地产业的现状，我们应该做好以下几方面的工作：
1．产业政策方面从我国长远来看，房地产业将逐步成为国民经济中一个支
柱产业。然而，我国房地产要成为支柱产业应该是有序的，这种有序性表现在空间上
就是房地产业发展的地区性。各地区根据本身经济发展的水平，对房地产业制定相
应的政策，以避免出现超越阶段或实际发展的能力，盲目发展房地产业的现象嗽1。这
种分别对待有利于资源配置的优化，也有利于房地产本身的持续发展。
2．调控机制方面当前，我国对房地产业的调控采取的是行政手段，这在一定
阶段是必要的。房地产市场由于其本身产品的稀缺性、异质性及其位置的固定性，
市场信息流动的不固定性。是个不完全市场，从而使政策的干预必不可少。”。但过分
依赖于行政手段且运用不当，容易把市场管“死”。长远来看，随着我国市场经济的发
展。对房地产业也应逐步做到以市场机制调节为主，进～步加大市场配置房地产资源
的力度，形成公正、公平、公开的市场环境，以增强房地产业活力和土地利用效率，
只要两者有机结合，范围恰当。该管牢的管牢，该搞活的搞活，就能够形成一个竞争有
序，活而不乱的房地产市场。
3．市场需求方面前几年，在房地产热中形成的市场需求既有相对稳定的因
素，如随着社会经济的发展，对商业用房办公用房的需求增加：随着人民生活水平的
提高，对住宅需求的增加，但也有些不稳定的因素如单位需求往往受单位经济形势的
影响，起伏较大。由某些过度投机行为形成的短期需求更具有自发性、盲目性的弱
点。这些非稳定的需求主体，常常导致房地产市场的忽冷忽热。但目前房地产市场
上的供需矛盾或商品房的积压并不意味着我国房地产商品总量上已经过剩，而只是
华中科技大学硕士学位论文
说明房地产市场需要培育稳定的需求来源作为支撑。这一点，只要努力，应该是能够
做到的。
2．2武汉市房地产的现状和问题
2‘2 I武汉房地产的发展现状
十一届三中全会以后，随着改革开放政策的贯彻实施，城市经济的发展以及住
房制度、用地制度的改革，武汉房地产业得到迅速发展，城市建设开始从过去的零
星分散建设，发展为“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”。武
汉房地产业发展迅猛，主要有以下几个原因”“：
1．全省改革步伐加快
邓小平同志南巡讲话后，湖jE改革开放掀起了新的高潮，省委、省政府确定了
以武汉为龙头，以湖北长江经济带的开放开发为重点，搞好沿三江(长江、汉江、
清江)、三线(京广、汉渝、宜黄)的开放开发，并建立一批经济技术开发区。
在不远的将来，武汉将建设成为中国钢铁、汽车、高新技术三大产业基地，成
为金融、流通、运输、信息、科教中心，使之成为中国中部地区开放式、多功能、
现代化国际性都市。所有这些都为房地产开发提供了广阔的市场，也为投资房地产
创造了一个良好的政策环境。
2．对外商投资的政策具有吸引力
近几年，湖北省先后颁发了鼓励外商投资和港澳台同胞投资的规定，并制定了
一系列优惠政策。”。省政府规定，在用地上，外商投资兴办的商品出口型企业和先
进技术型企业，除设立在省辖市市繁华地段外，从用地合同规定之E1起，免征场地
使用费4年；在税收上，“三资”企业在规定的减免企业所得税期满后，继续免征地
方所得税3年；“三资”企业进口设备和实物，除国家另有规定外，免征关税和工商
统一税，“三资”企业的城市房产税和车船使用税暂缓征收，车辆用油、用电等优先
供应。武汉市政府还调整了一些费用的征收标准和办法、规定。对外商独资、中外
合资、中外合作经营企业和港、澳、台人士办的企业，凡建设面积在3万m2以下
华中科技大学硕士学位论文
的零星房屋建设工程，免缴教育设施和商业网点配套补偿费。
3．能获得较好的经济效益
武汉对“三资”企业的政策，给房地产投资者在税费上很大优惠；在土地使用
上，由于刚实行土地有偿使用，价格较低，将来房地产增值的比例较大，再加上房
地产开发不像工业生产那样，需要高、精、尖设备，也没有复杂的工艺流程，只要
有雄厚的资金，众多的技术人员，高超的管理水平，就能产生较好的效益。
2．2．2出现的问题
武汉房地产在迅猛发展的同时，也出现了不少问题，突出体现状在一下四个方
面： ’
1．不服从行业管理的问题较突出
国家建设部、国家工商行政管理局规定，所有从事房地产开发的单位都要经过
建设主管部门进行资质审查，然后到工商行政管理部门领取营业执照后，爿能从事
房地产开发。但个别单位和部门未经批准，在资金、技术、管理人员缺乏的情况
下，盲目搞房地产开发，办“三无公司”；有的开发公司只领取工商执照，不办理资
质证书；有的开发公司既无房地产开发资质证书，又不愿从城市建设规划管理，通
过关系搞到土地进行开发。经济效益可观而社会效益低下。
2．可能或已经带来一些环境、灾害问题
目前房地产开发集中在老城区改造上，一些城市基础设施遭到破坏，可能或已
经造成不同程度的人为环境灾害，比如塌陷、渍水、蚊害。
乱施工加重溃水灾害。近年来，武汉三镇一些往年不渍水的地段也出现不同程
度的渍水。据市政部门分析，这些新出现的渍水点大多与一些建筑工地破坏了排水
设施有关。目前，开发工程越来越多，这类现象也愈演愈烈。
3．武汉房价过低造成土地资源浪费
武汉房价是低出了名了的。在全国十多个副省级城市中，武汉的房价最低，是
全国唯一处于2000元／平方米以下的大城市。房价低有利于市民购房，启动住房消
费，但低房价也暴露出一个问题，即制约住房二级市场的发展，助长了人们对住房
贪大求新的恶性消费心理。长此以往，不利于土地资源和房屋资源优化配置，妨碍
14
华中科技大学硕士学位论文
城市的可持续发展。
据有关部门统计，目前，全国城镇住房价格平均为2100元／平方米左右，作为
特大中心城市的武汉，其房价平均为1958元／平方米，其中住宅均价仅为1730元／
平方米左右。若与同等城市相比，武汉的差距更大。在全国十多个副省级城市中。
武汉的房价是最低的，不及北京、广州、上海、深圳的1／3，是全国唯一一个房价
处于2000元／平方米以下的副省级城市。武汉市的高档住宅仅3000元／平方米左
右，比北京远郊经济适用房的价格还要低1000元；同等品质的住宅，同是国家级
住宅试点小区，武汉的房价只有1600元／平方米左右，而北京、上海、深圳lI等城市
则是我市的数倍；大连人均可支配收入与武汉相差无几(去年仅比武汉多98
元)，但大连的住房均价却在3500元／平方米左右：沈阳、西安人均可支配收入均
低于武汉(去年分别比武汉低913元和400元)，但其房价分别为3513元／平方米
和3351元，平方米，几乎是武汉的一倍。
武汉的低房价，令其他城市的居民羡慕，也令一些业内人士困惑。武汉房价为
什么这么低?有人说，武汉的房价之低是与武汉市民收入低相适应的。其实，这只
是问题的一个方面，但不是主要方面。为什么与武汉市民收入差距不大甚至低于武
汉的城市其房价却远远高于武汉呢?我认为，武汉的低房价主要是由以下原因决定
的。
(i)武汉的地价低。长期以来，武汉实行低门槛政策，1992年——1995年，
是武汉市土地批租的高峰年，据测算，3年土地批租价平均为327元，平方米。据
《中国地产信息》统计资料反映，上海1993年毛地批租的平均价为2500元／平方
米，南京为1742元，平方米。再以中心地价作比较，上海每平方米地价为1．5万
元，南京为1．25万元，大连为1．2万元，厦门、杭州在O．8万元以上，而武汉仅
为0．5万元。近几年，武汉划拨的土地，破产企业的闲景土地，以及市郊土地大量
流入市场，进一步降低地价，而其他城市的地价不断上升。据调查，在房地产开发
中，武汉市土地成本仅占房屋成本的20％--25％，其他城市土地成本则占40％左
右，香港高达80％以上。
(2)武汉的高层住宅少，受地价低的影响。武汉住宅市场上风靡的是多层住
华中科技大学硕士学位论文
宅，地价较高的城市却流行高层住宅。在建筑成本上，高层住宅与多层住宅差别很
大，6层的住宅，其建安成本仅600元左右，12层左右的高层，其建安造价达1200
元以上，相差达l倍左右，超过12层的，其建安成本更大。
(3)武汉的毛坯房多。随着家庭成为住房的购买主体，因家庭经济水平、人员
结构、审美情趣的不同，其对住房的装修标准、装饰风格亦不相同，开发商为了降
低成本、减少浪费，对住房只提供房屋基本的框架和必要的水电器进户，其余的装
修却让给消费者自己处理。目前，武汉市场上绝大多数都是提供这种毛坯房，其他
城市特别是北京、深圳、上海、广州等城市已逐渐摒弃毛坯房，要求开发企业提供
成品房。毛坯房与普通成品房的价格一般相差300元，平方米左右。·
(4)武汉的住房大多集中在城郊结合部。长期以来，武汉住宅小区大多集中在
城郊结合部，常青花园、南湖花园、百部亭花园等大型小区都在市郊。在每个竣工
的约600万平方米住宅中，有500多万平方米是在城郊，位于老城区的不足100万
平方米。位于郊区的开发成本无论是土地成本、拆迁安置成本、规划设计成本都远
远低于旧城改造的成本。
(5)武汉的开发费税较低。客观地说，武汉市房地产开发过程中的费税名目虽
多，当标准不高，特别是近几年通过降低费税，在武汉从事房地产开发须交纳的前
期费用每平方米仅260元。远远低于同类城市。
(6)武汉的供应量大、供应渠道广。武汉的住宅建设可谓多轮驱动，包括商品
房、经济适用房、公务员住房、合作集资建房、单位自建、城镇集体私人建房、危
破房改造等等。据统计资料显示，武汉城镇全社会每年竣工住宅达700万平方米以
上，普通商品住宅不过400万平方米，商品房所占比例偏低且受其他类型住房价格
的打压。
J6
华中科技大学硕士学位论文
3推动房地产业稳定增长的政策选择
3．1香港房地产的管理、政策与制度
香港的房地产业在发展中形成了富有自己特色的管理、政策与制度，其中不少
做法对于内地房她产的管理可起到借鉴作用。
3．1．1港府对房地产的管理
香港地产业的发展，一直处于政府的土地行政管理和法规管理之下。政府统一
管理土地的使用开发。以契约方式将土地出租给使用者，建筑施工要按规定程序申
报。先批准，后施工。政府安排土地使用的原则基于两点：一是符合政府的规则；
二是效益高。土地使用的高效益，主要是通过土地拍卖、项目投标、修改土地用途
等途径来实现。这些正是政府土地行政管理工作的主要内容。另外，制定建筑私人
楼房管理章程，并按章程的低标准执行管理，也是他们的土地管理工作内容。
3．1．2港府对土地拥有的权利
港府将土地使用权与所有权相分离，在保持土地所有权的同时，允许土地使用
权在一定期限内有偿转让、抵押或再转让，这一点可以说是香港房地产业权制度的
最大特色和核心内容。港府对土地拥有的权力，具体说有以下三点：(1)执行地契
权力。政府通过这一权力对土地用途加以限制。香港的土地所有权归港府所有，它
卖的只是土地使用权的一个期限，港府拥有最终业权，土地到期后要连上面的建筑
一并交还给港府，并无赔偿。(2)建筑物条例权力。港府通过这一条例，对土地用
途作出限制，主要的限制是楼字覆盏率(某一层楼层的面积和土地面积的比例)、
地积(楼字面积与所占土地面积的比例)以及建筑物的投影等。(3)城市设计权
力。香港早在60年代就拟订了总体规划，即‘香港发展纲略》，而且几乎每个区
都有城市设计规划，制订有本区发展大纲图。此图经过“草图阶段”后，进行立法
使之具有法律的约束力。
华中科技大学硕士学位论文
3．1．3香港土地使用权的转让
土地作为香港政府的一项经济资源，从来是有价的，任何私营企业需要投资于
土地开发或经营，须以法律手续获得土地的有偿使用权。土地的有偿使J}]通过土地
批租形式得以实现。土地批租的方式主要有以下几个方面：(1)政府公开拍卖。及
政府按规定预先指定使用年限，使用性质及相应的约束条款后，公丌拍卖，定期进
行。拍卖时，政府规定标底价，如卖价低于标底价，政府将予以收回而不再出卖。
这实际上保证了港府的垄断价格。(2)公开投标竞争。指在一定期限内，让角逐者
以书面投标争夺某片土地的发展权。投标的内容可以是仅限于出价，也可以附出详
细的发展计划，或者由提供土地的一方指定若干具体条件，规定投标者必须遵循。
(3)官方特许批地。即对那些不谋利而政府必须扶持发展的行业，可申请以低于市价
的官方优惠价供给。(4)临时租地。政府把待拟定发展规划的临时闲地以及其他认为
不宜长期固定租用的土地，以半年为期向外出租。(5)直接与买方订约。主要用于公
用事业的土地。如发电厂、停车场、码头等。(6)私人协议。私人协议其实就是买卖
双方(经过或不经过代理商)讨价还价，直至买、卖双方满意为止。
3．1．4香港房地产业权登记制度
根据香港‘房产转让及业权法例》，任何房地产业权转变的交易过程中，买
卖双方均须签署一份买卖契约，明确双方的责任、权利及交易日期。此文件由律师
预备、见证、双方签署后在政府田土注册署登记。在交易日，买卖双方还须订立一
份业权让渡契约，令业权正式转让，即将楼宇或土地使用权移交对方。该契约也需
由律师预备、见证、双方签署到田土注册署登记才有效。在交易过程中，买方如要
银行作财务支持，必须与有关银行签订一份抵押契约，由律师见证后到田土注册署
登记。
3．1．5香港±地使用权的规定
土地的使用权转让后，为了合理使用土地，香港政府对土地的使用还做了以下
一些规定：第一，凡土地一经批租，发展商必须在1～2年内完成其基础工程并建造
上部建筑主体；第二，土地一经批出，除特殊情况(如收地扩建道路、兴建地下铁
路等)外，港府需要等待租期届满才有机会将土地收回；第三，当局山于发展公共
华中科技大学硕士学位论文
设施(如扩建马路，建天桥、公园等)的需要，向私人收回已拍卖的地皮，也要按
现时地价向私人补价，还要通过协议解决，如果协议不能解决，则交由土地审裁处
裁决；第四，批地契约中，包括规定使用土地的条件和使用人在某个具体期限内对
这些土地开发用途的保证。
3．1．6香港房地产业的投资
概括起来，香港房地产业的投资资金主要来源于三个方面：一是香港银行、财
务公司的贷款。二是“卖楼花”。这种制度是促成香港房地产投机炒卖的原因之
一。所谓“卖楼花”，实际上就是预付款。三是“供楼”。这实际上是一种契约买
卖，也就是分期付款。其办法是，由银行或财务公司同地产商和置业人(买房者)
分别订立合同，由银行或财务公司一次性代置业人把楼款垫支给地产商，地产商把
楼契交给银行或财务公司，然后由置业人按楼价首次付现金一至三成给垫款人，后
逐月分期交纳余额和利息，通常为lO年，最长为30年交清。
3．1．7香港的公屋政策
香港自1954年实施公共房屋计划以来，至1992年8月底止，共建成各类公共
屋村178个，居住单位8l万个，受益市民302万人，占全港人口的52．98％。现时
一般公共屋村都有齐全的设施，如就近的商业中心有商店、银行、餐厅、酒楼、诊
所，还有街市、中小学校、托儿所、幼儿院、老人宿舍及游乐活动场地、停车场和
公共汽车站等，以生活设施齐全和交通方便为特点。香港公屋计划执行效果之所以
这样好。主要是得益于以下公屋政策。
1．把解决居民的住房闯题看成是促进社会安定和繁荣的重要措旆。在港府的
庞大财政支出计划中，每年约l，3的公共建设开支、i／10的全年经常性开支拨作公
共房屋发展之用(这一数字远远超过一般发展中国家公认的应将5--．6％的公共开支
用于建造公屋的目标)，用于住宅建设的投资应占国民生产总值约6％。
2．让广大市民受惠。专职策划和营建公屋的房委会，根据居民的实际情况，
制定入住资格准则，为中低入息家庭提供入住政府兴建的高补贴低租金的公共租
屋，或给他们提供政府资助的特惠(免地价、长期低息贷款、按成本价出售)约为
19
华中科技大学硕士学位论文
市价50％的自置(购)居屋。政策还规定，高龄人士和体恤人士可以得到特殊照
顾，如降低入住条件，优先配屋等。政府还新辟临时房屋区，专门用于安鼹因灾害
造成无家可归的灾民。由于中低入息人士占香港人121的大多数，港府的这些措施，
得到广大居民的拥护。
3．公屋建设采取由房委会“四统一”的高度集权政策。它包括：1)统一规
划。首先，建屋规划受土地供应的宏观控制，每年供应多少土地由更高层决定。房
委会在提供建造公屋的土地量范围内制定建造公屋的年度建屋计划和5年、10年中
长远规划。前者根据经济发展要求和轮候待编的居民人数，确定各类屋村的建造量
和各区的建设计划。2)统一建造。所有公屋均由房委会属下的机构统一兴建，或由
房委会交私营发展商营建。完成后按规定价格由房委会收回，不管是房委会自己兴
建或交由发展商建屋，都必须按房委会批准的单位面积和标准兴建。3)统一编配。
公屋分为廉租屋、公共租屋和居有其屋三个档次。公屋申请人都必须遵照政府制订
的公共租屋入住条件或购置居屋资格准则，统一向房委会提出申请，经审查合格后
则由房委会公开编号统一轮候，按号入住公屋，或公开抽签挑选栋楼购置居室，任
何人士都不例外。4)统一管理。所有公屋的管理均由房屋署一名副署长主管的屋村
管理处负责，设一总部，处理屋村方面的政策、公屋申请人登记注册，住宅与非住
宅楼字的统配、清洁屋村的合约，以及“居者有其屋”计划的设计、兴建和屋字管
理。每个村设一个办事处，负责日常管理事宜。
4．购置居者有其屋普遍实行按揭贷款．由于居屋单位水准较高，多数购置居
屋的市民一次性付清全部款项较困难，因此港府支持银行或财务机构发放按揭贷
款。
5．严格管制公积金。
3．1．8港府对房地产业的宏观管理
港府为加强对房地产的宏观管理，协调了一套严格而完备的宏观调控机构。从
其行使的职能划分，有四大系统。1．决策系统。房系统由土地发展委员会、城市设
计委员会、房屋委员会、地政公务科、房屋科等组成，主要负责土地管理制度、城
市规划、统筹公共房屋事务等。2．执行系统。由房屋署、屋宇地政署、建筑署、拓
华中科技大学硕士学位论文
展署、路政署、土木工程署、机电工程署、水务署等构成，主要负责管理公屋、楼
宇建筑事务等。3．保障系统。由田土注册处、差饷物业估价署、土地巾裁处、消防
处、环境处等组成，旨在保障政府的土地产业权和业主的租业权。4．监督系统。由
委员会中的各类机构(如财政小组、建筑计划小组等)和监督政府公务员的廉政分
署组成。
港府加强对房地产业的宏观管理主要是通过一系列法规条例来进行的。香港的
房地产业法比较复杂，涉面广泛，调控的范围包括房产和地产的所有、使用、管
理、楼宇建造、转让、按揭(或抵押)、租赁等，其法律形成由历年颁布或形成的
条例、规则、命令以及判例等构成。有关地产权及地产管理的法律对地产权的归属
及有关地产契据的法律问题作了明确规定。
3．2城市土地储备制度的功能机制
3．2．1城市土地储备制度的运作方式
在建立了土地储备制度的城市，一般都设立有专门的机构，负责土地储备制度
的运作。城市土地储备制度的运作分为三个主要阶段：1．收购。即土地储备机构采
用对农用地征用，对城市划拨用地转制，对城市出让用地置换，购买和到期回收等
方式将士地集中起来。2．储备。分为两个阶段；首先。储备机构将收购集中起来的
土地进行开发和再开发，通过拆迁、平整、整理和基础设施的配套建设，形成可供
出让和出租的“熟地”。其次，储备机构将已完成开发的“熟地”进行储备，等待
出让。3．出让。储备机构根据城市土地出让年度计划，有计划地将储备地出让和出
租(图3．1)。
2
华中科技大学硕士学位论文
图3．1城市土地储备制度的运行方式
资料来源：作者编制
3．2．2城市土地储备制度功能定位和目标体系
由于城市土地储备制度是一种新的制度尝试，因此，明确其功能定位十分必
要，只有明确了建立城市土地储备机构在探索在把后明确的方向，在决策时具有判
断的标准，同时目标体系也是储备机构在制定计划和政策时的依据。我们认为，城
市土地储备制度的目标主要有：
1．促进城市土地市场的健康规范发展。
2．提高政府对城市土地市场的调控能力。
3．从城市土地使用制度改革以来，由于灰色市场的存在和政府官员的“寻
租”行为，致使大量应归国库的土地收入流失到个人和组织的手中，建立城市土地
储备制度以后，应使这部分收入成为财政收入。
4．为居民提供可负担的住房。
5．提高城市居民的生活质量。城市土地储备制度应能保证城市交通、绿地、
基础设施和公共设施的用地，使城市居民拥有畅通的交通系统、良好的基础设施和
便利的公共设计。
6．促进城市经济的健康发展。城市土地储备制度在保障城市土地市场规范发
华中科技大学硕士学位论文
展的同时，应加强政府行政部门的服务意识，充分提供一级市场信息，简化投资者
的用地审批手续，这样就能改善投资软环境，吸引投资者，促进城市经济发展。同
时，土地储备制度应能及时调节土地供应，防止地价的过高增长，避免出现“泡沫
经济”现象。
3．2．3城市土地储备制度各目标之间的关系
城市土地储备制度的各种目标之间存在一定的联系，既有相互促进的，也有相
互冲突的。各目标之间的促进关系如(图3．2)所示。而为居民提供可负担的住房和保
护城市郊区农地这两种目标之间则存在冲突，前者要求政府增加农地征用数量，从
而提供更多的住宅用地，后者则要求政府尽可能减少对农地的征用。因此，要求土
地储备制度在实际动作中要考虑各种目标，不能厚此薄彼，应根据特定的环境和条
件，协调如种种目标之间的关系。但是，促进城市土地市场的健康、规范发展应作
为土地储备制度的关键和根本目标。
提高政府对土地市
场的调控能力
增加政府财政收入
促进城市土地市场
的健康，规范发展
市土地
备制度
证规划的
施
促进城市土地市场
的健康、规范发展
为居民提供可
负担的住房
保护城市
效区农地
提高城市居民
的生活质量
加政府
政收入
图3．2城市土地储行制度各种目标之间的促进关系
资料来源：作者编制
储备机构在具体运作过程中，应明确城市土地储备制度的功能定位，按照储备
制度应达到的目标，采取相应措施解决实践中的问题。例如，有些城市在土地出让
过程中认为采取招标、拍卖方式就是要提高地价，增加政府财政收入，结果使出让
华中科技大学硕士学位论文
地价不断攀升。实际上，土地储备制度的建立不仅要使原来流失到个人和组织手中
的土地收入重归政府，而且要为居民不能只以地价高代为依据。
3．2．4完善城市土地储备制度的途径政策建议
1．公开市场信息。土地储备机构所掌握的土地市场信息包括：年土地出租
市、出让计划；一级土地市场交易资料；土地储备数量；土地利用总体规划；城市
规划；土地出让、出租公告；储备法规政策等。应定期公靠土地出让年度汁划，以
供各方面参考。
2．交易方式以招标，拍卖方式为主。对于经营性城市用地，都应用招标、拍
卖方式进行出让，这样可以避免政府官员在出让过程中的“寻租”行为，既可以增
加一级市场交易的透明度，保持交易的公正、公开、公平性，又可以防止低价出让
城市地，造成国家的损失。
3．垄断一级市场。土地储备机构应该垄断一级土地市场，做到“统一收购、
统一开发、统一规划、统一出让”，这样可以保障土地利用总体规划和城市规划的
顺利实施，有利于土地赘理，有利于城市土地的集中。
4．制定科学的土地出让年度计划，计划的制定应以城市经济发展水平、市场
中的土地需求量、市场地价和城市规划为依据，计划草案应征求规划、环保、交通
等行政部门和科研机构的意见．科学的土地出让年度计划能够有效地调控市场，维
持地价的平稳性。
5．保持一定数量的储备土地、只有储备土地积累到一定数量，才能使政府在
市场中土地供应短缺、地价暴涨时具备调控市场的能力。也只有巨大的土地储备，
才能使储备机构以合理的价位提供住宅用地，从而实现为居民提供可负担住房的目
标。
6．采用科学的决策程序，由于城市用地有限性，以及它和居民生活的密切相
关性，对于重大的土地决策，应确保其合理与科学性，而决策的科学性在很大程度
上取决于决策程序的科学性。因此，对于重大的用地决策，储备机构应该征询有关
行政部门和专家学者的意见，集思广益，以避免重大失误。
7．严格执行土地利用总体规划和城市规划。土地利用总体规划和城市规划是
华中科技大学硕士学位论文
城市土地利用的强制性文件，土地储备机构应严格按照两项规划确定土地的用途和
利用方式。同时，应该在统一开发后再按照规划集中出让，以解决“散、乱、差”
问题。应实行土地用途管制政策，严格控制城市郊区农地的非农化等等。
3．3强化政府土地批租管理和土地供应总量控制
目前，中国房地产市场的混乱根源在于土地一级市场，为此需要在理顺土地管
理与规范管理的关系，构建集中统一的城市土地发展管理机构的基础上，建立和完
善土地市场，强化政府对土地批租和土地供应的管理工作，实现国家对土地一级市
场的垄断经营是当务之急啪1。
33．J强化政府土地批租管理
1．总量控制．严格审批行政划拨用地。在统一土地管理权的基础上，对土地
出让实行总量控制。制订合理的土地供应计划，严格审批行政划拨用地，运用现代
信息技术，建立完备、详细、高效的土地利用动态管理系统，严格监控土地的最终
用途，对违反规定用途、超期闲置不用的土地收回，杜绝行政划拨用地非法流入市
场以及地皮炒卖现象。
2．垄断经营，从出让生地向出让熟地转变。目前政府批租土地主要以生地方
式供应，开发工作由各房地产公司自己承担，结果不仅由于开发商的违规拆迁导致
纠纷不断，更因为生地价格低廉而使应有收益流失。在香港，政府通过一级开发、
出让熟地，由此获得数倍于开发成本的土地增值效益，大致每投入1亿元可获得5
—10亿元的回报“”。因此，可考虑成立国有土地开发公司，专门从事土地一级开
发，从出让生地向出让熟地转变，实现垄断经营，从而大大提高土地增值收益。
3．规范操作，从协议出让向招标拍卖转变。土地出让方式逐渐全部采用市场
化的招标投标、拍卖形式，减少行政性、非市场化土地出让方式，改变土地出让过
程中的“双轨制”现象。招标、拍卖方式不仅透明度高、竞争性强，有利防止寻租行
为，更能以高出让协议价格几倍、几十倍的价格成交，最大限度地实现国有土地的
潜在价值，体现土地资源的稀缺性，并能大大减少土地炒作投机行为。
华中科技大学硕士学位论文
4．政府垄断城市土地出让市场(一级市场)，加强政府土地供给能力，同时
逐步放开土地转让市场，允许参与城市建设、房地产开发的企业通过土地二级市场
转让城市土地使用权，使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组
【28】
o
3．3．2建立城市土地储备制度和新型土地供应机制
城市土地是城市范围内最大的存量资产，是城市政府最大的财富。因此，在开
展城市资产全过程经营时，首先就要最大限度地盘活城市土地资产，把自然资源变
成城市资产和财富。
1．针对目前大部分城市土地供应“双轨制”、土地出让市场尚未完全由政府垄断
以及城市土地收益流失等现象，近期要尽快建立城市土地储备制度。1)城市用地
全部进入土地储备库，需要盘活和用于房地产开发的土地由政府收回或回购，全部
转入土地一级市场．2)由政府主管部门根据城市建设计划，编制土地储备计划和
年度土地储备计划。
2．确立市场化的新型土地供应机制。首先根据城市建设用地需要，编制“十五”
期间城市用地供给计划和年度上地供给计划。其次由政府垄断土地一级市场的出让
行为，土地出让逐渐向全部采取招标、拍卖方式过渡汹1．
3．不断扩大土地经营范围和方式。首先对城市建设用地实行统一规划、统一
征用、统一管理、统一聚财，企事业单位建设用地一律实行使用权转让、拍卖，通
过土地转让、土地级差、土地隐形收入等获得建设资金。其次对城市空地、企业闲
置厂房和基础设施两侧的土地进行开发，面向社会公开招标，实行开发权拍卖。第
三对近年来政府投资建成的市政设施周边地区试收环境收益金，同时对新建市政设
施周边土地进行预征。防止土地收益流失。第四在科学评估的基础上，把二t地综合
开发权转让给开发商，开发商按照城市规划的要求，完成用地上的主体和配套建
设。第五引入金融中介机构，通过金融创新，盘活金融部门积淀的土地资产。
4．为提高土地储备制度与土地供应机制发挥实际效果。可以在细化城市规划
的基础上，尽快推行法定规则，以法律形式确定城市土地性质和用途，确保城市总
体规划顺利实旄。同时，为保证土地储备制度和土地供应机制有机结合，同时推动
华中科技大学硕士学位论文
以城市土地和市政设施为主体的城市资产经营，由公司统一运作，下设土地储备中
心具体操作，同时接受建设、规划和土地部门的指导。
3．4培育土地交易市场，规范土地交易行为
土地作为一种自然资源和基本要素，在人类从事经济杜会活动过程中扮演着十
分重要的作用。在市场经济条件下，专门承担土地交易和产权转移、反映土地供需
关系状况的土地市场，构成房地产经济的运行基础，成为整个市场体系中不可或缺
的重要组成部分。回顾我国土地制度改革房地产商场发展历程。不论是试行有偿使
用制度，还是推行公开拍卖方式有偿转让土地使用权，都与市场化发展程度以及市
场经济体制的逐步建立相一致。由此推论，当市场经济发展到一定阶段，市场经济
体制初步建立并逐渐完善之对，进一步深化土地制度改革，设立专门进行土地交换
的固定场所，组建和培育土地交易市场，规范土地交易行为。便成为建立和完善社
会主义市场经济体制的基本要求和必然选择㈨。
3,4．1培育土地交易市场是深化土地制度改革的新突破
如果说1987年深圳首次以拍卖方式出让国有城市土地使用权，标志着改革开
放以来我国土地使用制度改革的率先突破，那么1998年颁布的‘深圳经济特区土
地使用权招标、拍卖规定》，修订‘深圳经济特区土地使用权出让条例》，则意味
着以市场化方式出让土地使用权为重点的这一阶段改革基本完成，以土地拍卖和土
地招标为代表的市场配置机制纳入法制化轨道，同时对土地使用权的协议出让方式
也进行了严格规定，初步形成土地的市场配置机制。
在此基础上，随着市场经济体制的逐步建立和不断完善，把各种土地使用权的
出让行为全部纳入市场并按市场机制规范化运作，已成为深化土地制度改革的迫切
要求，标志着我国土地使用制度改革进入到一个新的阶段和重大突破。其突出表现
集中在三个方面：
1．土地交易范围涵盖土地使用权出让、转让和租赁三个层次．从而构成完整
的土地交易体系脚’。从1987年以拍卖方式出让土地使用权以来，不论采取市场化
华中科技大学硕士学位论文
的拍卖、招标，还是采取行政性的协议方式，土地交易基本上都局限在土地使用权
的出让范围之内，即允许一级市场上的土地交易行为，至于出让后的土地使用权的
转让或租赁并无明确规定，使得土地交易体系出现明显断裂，进而导致房地产市场
内部房屋市场与土地市场的分割，结果在一定程度上影响房地产市场体系的完整性
和统一性。对于这种发展过程中的缺陷，需要规定土地交易既包括土地使用权的出
让，又包括土地使用权的转让和租赁，从而构成完整的土地交易体系，在改革土地
使用制度上形成有效突破。
2．土地交易方式按市场规则运作，通过招标、拍卖、挂牌三种方式公开进行
土地交易嘲．从1987年通过拍卖方式出让土地使用权以来，除了在出让经营性土
地时部分推行招标和拍卖两种市场手段以外，具有行政审批和领导审批特色的协议
批租方式仍然在土地使用权出让过程中大量存在。这种土地交易方式市场化与非市
场化并存、非市场化交易大量存在的结果产生了不少负面影响。一方面。市场机制
对配置土地资源的基础性作用难以完全发挥，影响了土地的优化配置和高效利用；
另一方面，土地交易过程难以在公平、公正、公开的基础上进行，土地出让过程中
的不规范行为甚至腐败现象时有发生。这就需要在明确市场化交易方式和规范交易
行为方面也进行一定的突破。首先经营性土地使用权在出让时必须全部采取招标、
拍卖等完全市场化的交易方式，这就有助于避免重新出现部分经营性土地以市场方
式出让，而别一部分经营性土地以非市场方式交易的不合理现象；其次对仍需按协
议方式出让土地使用权的项目(如高新技术等重点扶持发展项目、文化教育等公益
性、非营利性项目)，要求到有形土地交易市场办理有关手续，这实际是把协议出
让土地行为纳入市场程序并按市场规则运作，从而有助于增强协议出让土地的透明
度，便于对这种土地交易方式的监管；第三对属于二级或三级市场交易行为的土地
使用权转让或租赁，也必须到全市统一的土地交易市场上以招标、拍卖或挂牌方式
进行交易，这当然有利于对各种土地交易行为按法规进行规范和监管。
3．土地交易统一管理、集中操作，推进土地交易行为过程的规范化。伴随土
地使用制度改革的不断推进和房地产市场的逐步建成，政府既是土地管理部门，又
是土地交易手续办事机构的职能重叠现象和由此产生的系列问题越来越突出，土地
华中科技大学硕士学位论文
宏观管理决策职能与土地交易服务职能越来越需要相互分离，建立专门从事土地交
易、为交易双方提供市场服务的有形土地交易市场已成为深化土地使用制度改革的
迫切需要””。为此，需要明确提出建立土地有形市场，组建土地交易中心，在合理
分解政府作为土地宏观管理部门和土地交易中心作为土地交易服务机构之间职能和
权限的基础上，通过固定场所、完善交易规则、提供相关服务，实现包括出让、转
让和租赁在内的全市土地使用权的集中交易、统一管理，从而营造土地使用权公
平、公开、公正交易的市场环境。
3．4．2建立和培育统一规范的土地交易市场是优化土地配置的重要途径
在从计划经济向市场经济过渡转型时期，土地使用权的市场交易行为与带有计
划经济体制特征的行政配置行为同时并存，而且对市场配置和行政配置缺乏严格规
范和透明的监管，结果一方面，导致在土地使用权出让过程中往往出现各种违规操
作和不规范行为，土地使用权转让、租赁等未能规定的交易行为大量存在，土地批
租过程中的腐败现象也时有发生；另一方面，导致市场机制对土地资源的配置功能
难以有效地发挥出来，土地使用效率难以最大程度地提高。因此，当市场经济体制
初步建立以后，针对土地交易过程出现的各种弊端，进一步规范土地市场交易行
为，把土地使用权的各种出让、转让和租赁行为纳入市场体系，按市场程序进行规
范化管理，已成为一项十分重要的任务。
～般来说，通过建立和培育全市统一的有形土地交易市场，规范土地交易行
为，充分发挥市场机制在土地配置过程中的基础作月J，把土地使用权出让、转让和
租赁等交易行为全部纳入场地固定、操作透明、交易集中、规则统一的有形土地交
易市场，具有十分明显的意义：(1)有助于确保土地交易的合法性和安全性，规范
土地市场秩序和创造良好的市场环境；(2)有助于引导土地交易双方依法交易，同
时建立和完善对土地交易行为的全程监管机制；(3)避免因监管范围不够、监管力
度不足等因素所造成的不规范操作，从机制上和运作程序上根除土地批租过程中的
违规行为和腐败现象：(4)有助于强化土地交易行为的市场化程度，增强土地投资
丌发决策的科学性，为实现土地优化配置和商效使用提供具有基础作用的市场机
制，进而确保土地要素市场能够顺利发挥在发展房地产业和推动经济社会方面的重
华中科技大学硕士学位论文
要作用。
3．4．3规范土地交易操作是确保政府廉洁高效的有效手段
随着以市场经济为导向的经济体制改革加速推进，我市日diiF处于市场经济体
制从初步建立到逐渐完善、进而率先基本实现现代化的关键阶段。从国外普遍经历
的情况来看，经济转型过程往往伴生着腐败不断增多直至高峰期的特有现象。据不
完全统计，近年来我国涉及土地批租领域的经济案件，约占领导干部以权谋私、贪
污受贿案件的1／3左右甚至更高，充分说明在我国经济转型时期的腐败高发期中，
土地批租领域是一个易发、高发的重点领域。从客观上分析，土地批租过程所出现
的腐败高发、多发现象，既与土地批租程序不规范、缺乏有效的监督机制有关，又
与土地管理部门职能配置不合理、权力约束不到位有关。这就需要加快经济体制改
革和行政体制改革，以廉洁高效为目标，不断转变政府职能，规范政府行政管理行
为，建立与市场经济体制相适应的权力配置与约束机制。从这个角度来说，建立场
地固定、集中管理、操作规范、交易透明的有形土地交易市场，是进一步转变政府
职能、规范政府行为、确保廉洁高效的重要途径。“。
1．建立有形土地交易市场后，政府作为土地宏观管理部门不再承担原来办理
土地使用权属转移等具体事务，实行土地决策管理职能与具体操作执行职能相互分
离，进而使政府真正承担起土地宏观规划与管理的公共职能，成为与市场经济体制
相适应的土地管理部门。
2．建立有形土地交易市场后，政府在出让土地使用权时，以及对土地使用权
转让和租赁等交易行为进行宏观管理时，不论是采取招标、拍卖等市场配置和管理
方式，还是采取协议等行政配置和管理方式。政府相应行为都应纳入土地交易市场
并按市场规则公开、透明地操作。这对于推动政府规范自身行为，改革办事程序，
简化办事环节，杜绝暗箱操作，当然具有『E面促进作用。
3．建立有形土地交易市场后，意味着土地供给方式从行政审批为主转变为市
场配置为主，土地使用权交易从分散、隐蔽和无序状态转变为在固定市场内集中、
公开和有序地进行，政府管理行为不但要与之相适应，而且还要接受备方面的监
督，这实际上成为从源头上、机制上和体制上防范土地批租腐败现象的重要途径和
华中科技大学硕士学位论文
有效手段。
3．5建立房地产周期景气监测体系
3．5．1合理选择房地产景气指标是建立房地产周期景气监测体系的关键环节
在经济周期理论和实际应用中，有关景气监测体系的理论和操作方法已经较为
成熟和完善，相对而言，合理选择景气指标成为建立景气髓测体系的关键环节。同
样，在建立房地产周期景气监测体系过程中，合理选择那些能够反映房地产业波动
形态、代表房地产业发展趋势的房地产景气指标，便成为一项关键性环节。
一般来说，在选择房地产景气指标时，同样应当遵循有关经济景气指标的选取
标准和基本原则。在美国国家经济研究局(NBER)所公布的景气综合指数中，其景
气指标的选取标准为：(1)经济重要性，用以反映所选数列是否能够代表整体经济
活动的范围与程度，其权重为15％；(2)统计充足性，用以判断统计数列的品质及编
纂方法的优劣，依掘资料报道系统的品质、资料所包括的范围、资料所涵盏的期间
单位、时间数列的期间长短及资料的可比性等标准来计算，其权重为15％：(3)时间
一致性，用以反映循环转折点出现的时间与基准循环是否一致，其权重为25％；(4)
循环对应性，用以反映特定循环与基准循环之间所呈现的包括难向与反向两种形式
的对应关系，其权重为15％；(5)曲线平滑性，用以表现时间数列是否平滑而少出现
不规则变动，其权重为1 096；(6)资料及时性，用以反映所选资料是否能够及时获
取，其权重为10％：(7)资料精确性，用以反映所选资料是否经常修J下，其权重为
10％。按照上述景气指标选取标准，台湾学者提出从投资面、生产面、交易面和使
用面等四个层面来选择房地产景气指标，并以此为基础分析了台湾的房地产景气周
期‘⋯。
我认为，根据提出的房地产冲击传导机制，按四个阶段依次循环而形成房地产
业的周期波动，既是房地产经济运行的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成
部分之一。所以，这两个方面的某些经济变量和参数，可以构成用来考察和分析房
地产周期波动的景气指标，并可将此类景气指标分成以下两种类型、三个层次：
华中科技大学硕士学位论文
1．问接指标，主要是一些与宏观经济周期波动相关指标，它们对房地产业的周
期波动有重大作用和影响，但本身并不直接体现为房地产业的波动循环o”1。如国民
经济增长率、中K期贷款利率与货币供给年增挺率、物价指数等。
2．表层指标，主要是一些本身就能直接反映出房地产周期波动的表面性指
标，如房地产价格与租金、交易量、空胃率、土地与楼宇供应最等。
3．内层指标，主要是一些虽能直接反映房地产周期波动，但不如表层指标那
样可明显观察到的较深层次的指标，如投资收益率、利润率、就业率、破产率与新
张率、股地联动关系等。
在上述三个层次的房地产景气指标中，其中表层指标和内层指标都属于房地产
业领域内的特有指标，相对于反映宏观周期与房地产周期关系的间接指标而言，又
可合称为直接指标o”。从总体上看，房地产景气指标中的直接指标与间接指标，大
致反映了在由冲击一一传导机制构成的房地产周期波动中，内部传导机制与外部冲
击力量对房地产周期波动的综合影响。
3．5．2房地产周期波动的襄层指标
1．房地产业增加值增长率。作为反映房地产业整体发展状态的房地产增加
值，能够从总体上反映房地产经济运行水平，同时通过其增长率的变动情况，可以
较好地表明房地产的周期阶段与进程。一般来看，当房地产业增加值上升、增长率
上升，那么房地产经济处于扩张期：当房地产业增加值上升、但增长率出现下降，
那么房地产经济可能进入收缩期，形成增长型房地产周期；如果房地产业增加值出
现绝对下降，增加值增长率也相应下降，那么就可能出现古典型房地产周期㈣。
2．房地产价格与租金。可以说土地和物业的价格与租金波动，是最能直接和
即时反映房地产市场波动的指标，这不仅表现在它们与房地产周期波动在走势上的
同向性、在时间上的同步性，而且也表现在强度上的同幅性””。因此。房地产价格
与租金水平的波动，可以成为反映房地产周期景气循环状况的直接指标。
3．房地产交易量。一般来说，包括房地产物业买卖和租赁两个方面的房地产
交易量，与房地产周期波动也存在高度的一致性“⋯。在复苏与繁荣阶段，物业成交
量(包括买卖数量、转让数量和按揭合同等)随之增加；在危机和萧条阶段，交易
华中科技大学硕士学位论文
量则相应减少。
4．土地与楼宇供应量。在市场经济发达的国家，政府通常要根据房地产‘市场
的波动而斗u机增减土地供应量，也就足说，上地供应量成为政府调控m场的重要t
段。即使在实行土地私有化的国家，其供应量同样也会通过市场这只霸不见的手而
依周期循环进行波动。因此，土地供应量的变动也就成为考察和分析房地产市场周
期波动的重要景气指标。一般来说，当房地产市场处于复苏和繁荣阶段，土地供应
量会急速增加；而土地供应量的减少，则意味着市场进入衰退与萧条期‘“1。同样，
楼字供应量也与房地产周期波动具有类似的关系，因而同样成为一个较为明显的景
气指标。-
5．房地产投机行为与房地产泡沫。一般来说，当房地产投机者增加、投机行
为数量与类型上升，房地产经济出现泡沫，此时房地产经济进入扩张期，并在繁荣
期内达到最大；相反，当房地产投机者减少、房地产经济泡沫破灭，那么便意昧着
进入房地产经济收缩期，并在萧条时达到最小甚至完全消失。因此，通过房地产投
机行为与房地产泡沫的变动情况，可以反映房地产周期波动进程“”。
6．房地产空置率。虽然与上述几个指标不同，房地产空置率与房地产周期呈
明显的反向关系，但房地产空置率仍然同样也是反殃房地产周期波动的良好指标。
～般来说，在衰退与萧条期，物业空鼍率增加，表明市场交投量减少，处于萎缩状
态：随着复苏与繁荣阶段的到来，物业空置率大幅下降，反映出市场的乐观情绪和
扩张态势。
3．5．3房地产周期波动的内层指标
1．房地产投资收益率。对房地产投资者而言，投资收益率不但可以直接表现
为当期房地产投资回报水平，而且也决定着未来房地产投资规模与投资结构，成为
社会资金进入或退出房地产领域的重要影响因素“”。因此，房地产投资收益率的变
动能够反映房地产周期运行状态，对未来房地产经济运行也具有重要影响。
2．房地产租金收益率。对于建购置物业以获取租金收入的投资者来说，其物
业租金收益率的变化也同房地产周期波动息息相关。一般情况下，在房地产周期处
于衰退与萧条期，其租金收益下降，甚至出现负增长，表明房地产投资者的租金收
华中科技大学硕士学位论文
入下降乃至出现亏损；而在复苏与繁荣阶段，其租会收益上升，表明房地产投资者
获得的回报上升。
3．房地产企业利润增长率。对于房地产丌发商而苦，其利润增长率的变动也
与房地产周期波动紧密相连。在房地产衰退与低潮期，房地产企业的利润增长率普
遍下降，甚至可能出现亏损：而在房地产上升与高潮期，房地产企业的利润增长率
普遍上升．利润总额持续增长。
4．房地产企业新开张率与破产率。由于房地产业风险较大，因而在市场周期
波动中，房地产企业的新开张率与破产率也会相应变动。在房地产周期的扩张期
(复苏与繁荣阶段)，随着其他行业的企业纷纷转入房地产领域，新注册成立的房
地产企业增加，企业总数随之上升，新开张率上升；在房地产周期的收缩期(衰退
与萧条阶段)，房地产企业破产情况增加，甚至一些实力雄厚的开发商也不得不李
清或宣告破产，破产率上升。
5．房地产业就业率与失业率。房地产业从业人员与失业人数的变动水平，也
是反映房地产周期波动的景气指标。在房地产周期扩张期内，房地产就业率扩大，
从业人员增加，失业率下降；在房地产周期收缩期内，房地产从业人员减少，就业
率下降，失业率增加。
6．房地产物业类型与结构变动。物业类型与房地产周期循环的关系，可以从
三个不同层次来分析。首先就物业种类来看，住宅、商业楼字、工业厂房对房地产
周期波动的相关性或敏感性依次减弱。也就是说，房地产市场周期波动的传导过
程，大致按上述顺序进行，即住宅最先受影响，接着商业楼字也顺势调整，而工业
厂房则较为迟钝。因此这三类物业依次传递而形成的波浪型变动，反映了房地产业
的周期波动。其次就同一类型的物业档次(品质)来看，住宅类的中低档多层和高
层楼宇，对市场走势的反映通常会比别墅等高级楼宇更为灵敏；商业房地产类的中
高级商场、写字楼受市场趋势的影响更快。调整起来也更迅速：相比之下，专业性
的工业厂房更容易受市场周期影响，而通用型厂房相对要滞后一些。第三就同一类
型、同一品质但位黉不同的物业来看，地理位簧优越的写字楼和商场，与位胃相对
较差的同类物业相比，前者对市场衰退与萧条期的反应比后者要慢要小，而对市场
华中科技大学硕士学位论文
复苏与繁荣期的反应则比后者要快要大；地理位置因素在住宅类对市场周期的指示
j：小如商业楼字那么l蚰显，]：业厂房的情况也大致相同。
7．股l也联动系数。住股票证券市场和房地产市场都较为发达的国家或地区，
股票dj场与房地产市场的价格波动具有较为明显的趋同性，同时股票市场中的房地
产板块史是不但受股票市场波动影晌，而且也会因房地产周期运行而相应波动。这
样股地之问便相互拉扯而达至同步化，由此形成“股地联动效应”【44】。因此，股地联
动系数也就成为考察房地产周期波动的深层景气指标之一，利用股票市场价格波动
(tf，长期走势)，特别是房地产股的走势，可以较好地反映房地产的周期波动状况
和趋势。一般来说，股地波动与经济循环存在如下的关系，即股地上升则经济趋于
扩张上行，而股地下降则经济趋于紧缩下行。从股地联动效应角度来分析，预测股
票市场走向的技术分析方法和指标，也可间接用以指明房地产的周期景气循环““。
3．5．4预测房地产周期波动的外部指标
如前所述，房地产周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期循环也大体上
与宏观周期相协调，即在波动方向上同向，尽管在周期的时间与强度上可能有所差
异。这表明，通过考察宏观经济的景气指标，包括超前指标、同步指标和滞后指
标，可以间接地分析和判断房地产的周期循环。其中最能反映房地产景气循环的宏
观经济指标包括如下几项；
1．国民经济增长率。一般而言，国民经济增长率
(如GNP、GDP及NI的年增长率)从总量上反映国家经济状况，从而决定房地
产周期波动的大势和走向。二者虽然存在时滞现象，但在波动趋势上基本上呈正相
关态势。
2．货币供应额及其增长率。货币供应额及其增长率大体上反映了资金供应的
庆状，其扩张与紧缩明显地左右着房地产周期波动的走势，两者基本上形成J下向关
系。
3．中长期贷款利率。中长期贷款利率与房地产周期波动呈现出负向运动的关
系。当贷款利率提高，势必增大房地产经营成本，影响房地产交易量及建造量，从
而对房地产经济的扩张行为有所抑制；相反，当中长期贷款利率降低，则促进房地
华中科技大学硕士学位论文
产经济扩张，推动房地产经济进入发展及繁荣时期。
4．物价指数与通货膨胀率。在通胀压力F，房地产保值效应可以在一定程度
上带动其自身价格的上升，而且物价上扬也会拉动房地产成本及其价格涨升：但在
通胀压力下形成的对宏观紧缩政策的预期，尤其是在“滞胀”威胁而前，又会缓解物
价上升对房地产价格涨升的拉动效力．从而形成对房地产周期波动的缓解效应。‘461
华中科技大学硕士学位论文
4政府在房地产开发中的职能和作用
4．1政府在房地产开发中的职能
4．1．1对土地利用的控制
政府对土地利用进行控制的中心任务是消除土地利用的外部因素的侵害，防止
私人滥用土地，避免环境公害和生态的破坏。对土地利用进行控制的主要形式是各
级政府颁布和实施各种与土地利用有关的管理法规和城市规划。。
对土地利用的控制扩展到具体的土地利用和安排、土地的细分和开发管理问
题。有三种手段：
1．分区规划条例。把目标地区划分为居民区、商业区、工业区，或合三者为
一区。
2．细分条例。此条例连同分区规划条例一起用来贯彻市政当局的土地利用规
划。其宗旨在于维护城市公众利益，并使市政府承担公共设施的正常运转与维修保
养之责。
3．建筑法规。此类法规是为了维护公众健康与安全而订立的，其宗旨在防止
建筑结构上的缺陷和防火。在房地产开发过程中，必须进行工程检验，以保证工程
建造符合最低限度的安全质量标准。
4．1．2提供公共设施及土地征用权
政府所以对房地产业进行干预，还有一个重要的原因，就是某些公共设施(如
交通运输系统、水电供给和排水系统等)非公营不可，这种公共财产山市政当局所
拥有。此外，像娱乐区用地也应由中国各级市政府来提供。
所谓土地征用权是指政府征收私人土地作为公用并给私人以公平补偿的权力。
土地征用权的行使只能是为了公众地公共利益，而且必须给予补偿，从而涉及到补
偿价格的问题。补偿价格由评估机构进行公iE的评估，私人享有就补偿价格向法院
华中科技大学硕士学位论文
起诉的权利。所以，对政府来说征用土地的时机是非常重要的。
4．1．3房地产税收政策
地方政府对应税不动产的价值进行评估，并按一定的税率进行征收。有时候，
地方政府为了达到某种社会控制目标而采取相应的税收减免的措施。主要山以下几
种
1．土地填空税收优惠在迅速开发的城市地区，会出现跳跃式的发展现象，
对此，地方政府采取土地填空优惠的减税措施，鼓励_丌=发商利用城市中心区的二f：
地，以此防止城区无计划的延伸，减轻市政实施的支出。
2．选址地价税这种税的计算只涉及地价而不考虑任何改建工程。虽不带有
强制性，然而按不同的税率足以迫使未开发土地业主去开发土地，从而降低城市边
缘区的吸引力，有助于减轻市政公共投资的负担。
3．使用价值税按土地现时用途课税而不考虑土地最佳利用的最高价值。这
样，农业或者林业地便在事实上享受一定的税收减免。
地方政府采用上述三种征税方法以及具有限制作用的分区规划管理条例，足以
使它正确的决定应先行开发何类地区，有助于减少公共设施的财政支出。
4．1．4保护房地产消费者的利益
为房地产用户提供某些保护是中国政府的职能之一。其中最重要的保护措旌是
进入房地产经纪业进行限制以及对该行业的经营制定规范。中国政府明确规定，凡
履行房地产经纪职能的人都要从省级管理机构取得执照。此外，中国房地产有⋯些
全国性和地方性的协会，这些协会的宗旨是提高从业人员的行为标准和保护公众的
公共利益。从保护用户利益的角度出发，政府还可能经同租户团体与街区协会接触
后，对不动产开发与投资业务采取其它措施，如限制不动产使用权或控制租I金。
4．1．5政府其它方面的职能
中国政府除了在上述四个方面对房地产进行干预与管理外，收集管理房地产的
基础数据资料也是政府的基本职责“”。有关政府部门必须持有纳税清册，不动产、lp
主名单及其财产价值估算表，还有保存市场数据资料以及有关住房格局、公民收入
39
华中科技大学硕士学位论文
等动态资料。此外，政府除了要协调不动产投资活动为，还得协调备级政府之问本
身的活动，妥善处理政府部门政策上和具体做法上的矛盾。最后，政府对稳定与鼓
励住房开发以满足公民的需要也是责无旁贷的。
4．2政府的责任
实践证明，房地产业的发展，不仅能够促进城市基础设施建设，改善投资环境
和生产、生活环境，为国家创造财富．增加财政收入，而且对于启动市场，活跃经
济，扩大丌放，吸引外资，优化产业结构，促使合理用地，调整消费走向，加速国
民经济运行，都具有重大的现实意义和深远的战略意义。因此，必须加强房地产综
合丌发的管理，使其健康顺利发展、为此，应抓好以下几点：
1． 《房地产法》应尽快出台，使房地产业的发展有章可循
2．加强房地产开发公司资质管理，适当控制开发公司增长速度
凡新组建的房地产开发企业，必须经资质审查合格，并持资质等级证书到工商
行政管理部门登记注册，领取营业执照，方可从事开发。已在工商行政管理部门登
记注册的公司，未经资质审查的。都要进行资质审查。对未报或报审不合格的企
业。要立即停止其房地产业务。与此同时，建立房地产开发公司等级动态管理和升
降级制度，创造平等竞争的机制，优胜劣汰。
3．做好涉外房地产管理工作
对外资发展房地产业，要加强管理，外商投资开发经营涉外房地产，应按规定
办理手续，且主要采取中外合资经营、合作经营形式。合资企业注册资金中，外商
出资金额一般应在200万美元以下。当前应把重点放在涉外房地产的外资到位E：，
凡资金未到位的，不准开工，国内银行也不应贷款。
4．土地的出让、开发应全部公开招标，应加强地产评估工作
目前出让土地的形式主要有协议出让和公开招标出让。公丌招标的地价普遍比
协议出让的价格高，今后应完全采用公开招标的办法出让土地””。出il：_-k±k涉及到
地价评估。目前评估工作跟不上，地价混乱。政府应积极出面组织一个包括上地、
40
华中科技大学硕士学位论文
建设、税收、财政、物价、科研等部门参加的土地评估委员会，儿出i【=的土地，均
应通过土地评估委员会评估后，才能出让，通过划分地等级和价格评估。采取征收
出让金、收益金、增值费、使用费(税)等办法，减少困家土地收益流失。
5．地产、房产应实行统一管理
我国法律和现有管理体制把地产、房产分割丌来，【：地的权属LiI土地部门发
《国有土地使用证》，房屋的权属由房管部门发《房屋产权证》，由此产生了不少
矛盾和摩擦。因此必须实行“房地合一，以地带房”的原则，在机构上也应该把土地
局和房管局合并，以加强对房地产业的行政管理和提高管理水平。
4．3武汉政府应当采取适合本地特殊情况的措施
1．加大武汉整个房地产市场的开放度，同时强化其投资环境的改善，让更多
的房地产商进入武汉房地产市场。武汉房地产市场上目前不仅是中低收入者住房供
给短缺，在中低收入者住房要求增加供给的同时，这些房地产商品也要求增加供
给。这样，每一时期用于增加房地产商品总供给的投资中，中低收入者住房以外的
其他房地产商品必然要占去一定份额。这种供给结构的分配具有客观必然性，是正
常的。所以，增加武汉中低收入者住房的～个基本前提，是扩大武汉房地产商品总
供给，表现为扩大房地产总投资能力。一个投资者，只有当他决定投资于房地产，
才谈得上是否选择住房作为投资对象，进而也才谈得上是否选择中低收入者住房作
为投资对象。房地产市场总供给不增长，其他房地产商品同中低收入者住房投资的
情况必然会加剧，这必然使中低收入者住房市场形成一种“环压”，在市场竞争机制
作用下，这种“环压”必然使一部分房地产商自动进入中低收入者住房市场。因此，
作为彻底解决武汉中低收入者住房供给不足闯题的一种必要铺垫性环境建设，这项
工作必须给予充分重视。今后在扩大武汉的房地产商规模时应把好三关：一是多增
加外资房地产商(包括武汉以外的国内商和国外商)；二是多增加有成刀’发建设能
力的房地产商：三是严格审查自带资金到位情况。
2．继续协助中低收入者办好住房公积金和住房合作社。住房公积金和住房合作
华中科技大学硕士学位论文
社足中低收入者在住房问题上“自救”的一种有效途径，虽然在解决增加中低收入者
住房供给难题上的能量很有限．但作为补充不可少。它们的更大意义在于，动员叶1
低收入者参与自身住房问题的解决。在这方面，政府E要是积极协助，在用地、税
费等方面给予照顾和优惠。
3．政府每年应从财政巾拿出～定投资直接用于中低收入肯的住房建设。前而分
析过，政府可拿出的投资有限，但很重要．它在中低收入者住房供给市场中起着调
节剂的作用，不可没有。
4．发挥对地产所有权的垄断优势，充分运用地产的调节功能。土地的稀缺性决
定了它的供给缺乏弹性，而它却是生产经营房地产商品所必需的要素，任何房地产
商要从事房地产开发建设和经营，取得地产使用权是先决条件。我国城镇土地只归
国有，并山政府具体行使这个所有权，实行垄断经营，这为政府调控房地产市场提
供了强有力的保证条件。武汉政府应当充分运用这个调节工具，调控整个房地产市
场。这是行政行为方法体系的中心环节，是行政行为的重点。
5．建立活跃的房地产二级市场(二手房交易市场)
二级市场的建立可以调节优化资源的配置。通过市场的调节房屋的供求双方可
达到相对均衡，激活市场需求可帮助想换房屋居民实现愿望，同时，也可满足急需
住房的居民有一套经济实用的居室，实现在现有收入下拥有自己的住房的理想。另
外，还可以促进和激活房地产一级市场的需求。同时也可以加强政府的宏观调控作
用。
6．建立完善的房地产投资的金融市场，建立允许“抄楼花”的投资机制，多方
位吸引更多的资金参与房地产投资，可以改善目日口我国房地产资会奇缺的状况，繁
荣房地产金融市场，促进整个区域经济的发展。
7．处理好商品房与经济实用住房建设的关系
商品房和经济实用住房的投入分配不同，意味着利益格同的变化，利益格局变
化意味着财富的重新分配，我认为，首当其冲的是既得利益的房地产商。若只能强
调加大经济实用住房即安居工程的投入则会损害广大房地产丌发商的利益，削弱房
地产开发公司发展的后重力，最终会影响地方经济的发展。因此，经济实用住房的
华中科技大学硕士学位论文
建设固然重要，但是，商品房的投资和建设则更重要，这是因为土地是不可再生资
源，使用完后就难以进行土地的丌发。
我认为，土地储备制度的建立是非常重要的，这是凶为上地储备制度产生了‘
种财富转移，它可以增加中央和地方的财政收入。实际上．它是中央和地方政府政
府把房地产商口袋中的钱转移到自己的口袋。过去，二l二地也可增值，但郝落到了用
地单位和房地产丌发商手里了，政府拿不到多少钱。实行土地收购储备以后，政府
拿到了土地的收购权和批发权，土地的收益自然由政府控制了。
在实行土地储备制度后。政府和新的房地产商之间又形成了新的利益纽带。从
一定程度上讲，开发商的利益就是政府的收益，他们是一致的，如果开发商大量破
产，政府的财政就会出现问题，比如税收锐减，银行贷款出现闯题，相关产业必然
产生的连锁反应等。因此，我认为，武汉市政府在土地储备制度的建立和房地产开
发中不能仅仅只考虑安居工程更应该考虑房地产业的繁荣对经济发展的促进作用，
特别是当前，如果要使武汉市经济得以更犬的发展，就必须在房地产开发政策上作
出创新，重点发展商品房的建设，同时也应加强对经济实用房建设的管理，保持社
会的稳定。这样，既可以增加市政府的财政收入，又可增强房地产开发商的发展后
重力，激励开发商的开发热情，促使房地产经济的发展，拉动武汉市经济的发展促
进武汉市经济的腾飞，最终来提高全市人民的收入和生活水平，使武汉武汉市经济
走上可持续发展的道路。
华中科技大学硕士学位论文
致谢
在攻读硕士学位的三年中，我得到经济学院徐长斗i教授、庸齐鸣教授、方齐云
教授、汪小勤教授、张建华教授、宋德勇教授、李煜文教授、彭代彦副教授、张1{
英副教授、王健副教授、兰素萍副教授、毕志伟副教授等各位教师的帮助指导，同
时也得到了共同学习的各位同学的关心与支持，在此谨向支持帮助我的各位师长、
朋友表示衷心的感谢。
特别耍感谢的是我的论文指导老师张卫东教授，在论文的选题、写作、定稿的
过程中，均给予了悉心指导和大力帮助。尤其是张教授渊博的学识和治学严谨的学
术作风，给我留下了及其深刻的印象，为我今后的学习与工作树立了榜样。
最后，我要衷心的感谢张培刚教授和谭慧阿姨，没有他们，我就不可能有这次
读研的机会，我和我的家人们一辈子都感激他们二老。
由于自己水平有限，文中失当之处在所难免，望各位老师和同学批评指正，并
能得到你们的教诲和指导。
陈嘉
2002．10
华中科技大学硕士学位论文
参考文献
【l】It．Leitner，Capital markets，the development industry，andd urban office
market dynamics：rethinking bui Jding cycles．Environent and Planning
A1994 Volume2
【2】欧阳绵等．模糊数学导论．武汉：武汉大学出版社，1988，27—30
【3】雷仲篪等．房地产经营管理理论与实务．北京：红旗出版社，1993，7—9
【4]4 谭刚．深化土地制度改革的新突破．特区理论与实践，2001(5)
[5】Bruce Harwood，Real Estate Principal．Reston Publi sthing CO．Virginal，
1997(3)：20—23
【6】张元端．房地产业概论．北京：中国建筑工业出版社．1991，63—64
【7】吴慧强．香港房地产发展现状与前瞻．香港：香港大学出版社．1998，17—18
【8】Leo 6rebler and Leland S．Burns，Construction Cycles in the United
States Since World War two，AREUER，Journl Vol lO，1982
【9】周汉荣．张元端．中国房地产业务大全．北京：中国物价出版社，1993，60—65
【10】张永岳．房地产市场营销．北京：北京高等教育出版社，1998，11卜113
[1 1】柴强．房地产估价．北京：北京经济学出版社．1996，78—80
【12】沈利生．中国经济波动和宏观调控研究．北京：社会科学文献出版社，
1995，130—133
【13】张金鄂．房地产投资与决策分析一理论与实务．台北：台湾华泰书局，
1998，71—73
[14]谢贤程．香港房地产市场．香港：香港商务印书馆，1992，35—37
【15】洪宝川．探索地价涨落之谜．台北：台湾大同出版社，1992，42—44
【16】罗龙昌．房地产业宏观管理．北京：经济管理出版社，1999，108—109
[17】刘震，王玉平．中国房地产市场．武汉：湖北人民出版社，1999，87～89
[18】深圳国际房地产咨询股份有限公司编．城市地产理论与实践．北京：测绘出版
华中科技大学硕士学位论文
社，1993，141一142
[19】Li Wen，Yang J IRUI，Reform of the Uran Land System{n China，Soc[al
Sci ences in Cbina，1992(2)：j22—124
【20】包亚钓，汪洪涛．房地产经济论．上海：同济大学出版引=，1998，85—87
【21】王洪卫，简德三，孙明章主编．房地产经济学．上海：．}二海财经大学出版社，
1997，156—157
【22】钱昆润，卢金峰主编．房地产经济．北京：中国计划出版社，1999，161—163
[23】Stephen A，Pyhrr，1994．Astins Persj stent Real Estate Cydcle．From Boom
to Bust to Robust(A Four Part Article)，Greater Austin’s Commercial
Property Joural
【24】申立银，俞明轩．房地产市场风险．天津：天津大学出版社，1996，125—126
【25】盏伦．E．格里尔，迈克尔．D．法雷尔，龙胜．房地产投资决策分析．上海：上海
人民出版社，1997，64-66
[26】毕宝德．中国房地产市场研究．北京：中国人民出版社，1994，88—89
【27】潘耀明，孙明章主编．房地产市场与金融．上海：上海财经大学，1998，94-96
【28】Jack Harvey，Urban Land Economics，Me Graw=Hill。1949，11卜113
f29]胡文政．房地产供求与中国的经济发展，西安：陕西人民出版社，1995，162—
164
【30】梁运斌．世纪之交的中国房地产：发展与调控．北京：经济管理出版社，1996，
201—203
【3l】云志平主编．我国住房制度改革的探索．北京：中国财政经济出版社，1991(8)：
40一42
【32]Geoffery H Moore，Business Cycle Indicator Volume T Contribut{on to
the Analysis of Current Busihess Conditions，Prineton Press，196l
[33j毕宝备主编．最新房地产投资与估价运作手册．北京：中国发展出版社，1998
(4)：56—58
[34】束金中主编．城镇房地产开发经营．合肥：中国科技技术大学}I¨扳社，1998
华中科技大学硕士学位论文
======================================≈=====================：===========================一
(4)：12一18
【35]秦虹著．房地产交易．北京：北京经济学院出版社，1995，2卜24
(36】Barras．R．Ferguson．Dynamic Modelling of the Bui lding Cycle，
Environment and Planning，March 1987
【37】梁运斌主编．房地产估价方法与实例66则．北京：中国城市出版社，1994(3)：
32—35
【38】Alan Rabinowitz，The Real Estate Gamble New York．AMACOM—A Divi sion of
America Management As—SOCiation，1980
【39】H．Leitner’Capital markets，the development industry，andd urban office market
dynamics：rethinking building cycles，Environent and Planning A1994 Volume26
[40】吴红华．房地产价格影响因素分析．温州大学学报．2001(3)：45—48
【41】Roger Bernhardt，Real Property，West Publishing Co．，1981，Study of Uran
Land Storage System
【42】张永岳，陈伯庚主编．新编房地产经济学．北京：高等教育出版社，1998，67—
69
【43】Fred E．Case，Real Estate Economics．A Systematic Introduction Los
Angeles．California Association，1974
f44】吴福明．房地产证券化探索．上海：上海人民出版社，1995，72—76
【45】谭刚．房地产业的周期波动及景气指标．住宅与房地产，1994，64-68
【46】Carr．j．＆Smith，L．b．Public Land Banking and the Price of Land
【47】柴强．房地产估价．北京：北京经济学院出版社，1993(2)，1993(4)：1 l一12
【48】王彦主编．房地产价格．北京：中国物价出版社，1992(9)：25—28
47
华中科技大学硕士学位论文
附录1攻读学位期间发表论文目录
【1】陈嘉．政府对房地产业调控作用的研究．经济师(增刊)，2002(2)
政府对房地产开发土地批租及价格调控作用的研究
作者： 陈嘉
学位授予单位： 华中科技大学
本文读者也读过(10条)
1. 姚文强 我国开放式基金的流动性风险研究[学位论文]2002
2. 胡松 我国电视产业政府管制的经济学分析[学位论文]2002
3. 王建新 我国GDP核算偏差问题研究[学位论文]2002
4. 王卫东 对我国证券市场监管制度及其建设的研究[学位论文]2002
5. 林虹 浮动佣金制度下我国证券公司发展趋势研究[学位论文]2002
6. 罗佳 中国风险投资进入与退出机制的研究[学位论文]2002
7. 陈卓淳 货币联盟：理论及实践[学位论文]2002
8. 曾志球 粤港经济一体化及对广东经济发展影响的研究[学位论文]2002
9. 齐民 清江流域经济发展研究[学位论文]2002
10. 丁际刚 交易第三方的独立性与合约设计——一个分析框架及其应用[学位论文]2002