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学位论文作者：影娶略签字日期： ≯“年f月，歹日
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学位论文作者签名：碗咯‘ 导师签名：落畚蒙
签字日期： ≯11年s月，‘}日签字日期：么卅年f月卯日
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目录
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摘要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯I
Abstract．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．I I
第1章总论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．1
1．1研究背景⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1
1．2国内外研究现状述评⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯2
1．3研究内容及目标⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3
1．4研究思路与方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯4
第2章农村宅基地置换的相关概念及依据⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．7
2．1农村宅基地及宅基地置换的概念⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7
2．2法律依据⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7
2．3理论借鉴⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一10
第3章我国农村宅基地置换的试点研究与启示⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13
3．1上海嘉定宅基地置换试点⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13
3．2浙江近郊宅基地置换试点⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14
3．3启示⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．16
第4章茨竹镇宅基地置换现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．1 7
4．1茨竹镇的基本情况介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17
4．2茨竹镇农村宅基地使用现状⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18
4．3茨竹镇宅基地置换的具体情况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯19
第5章茨竹镇宅基地置换存在问题及成因分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23
5．1茨竹镇宅基地置换存在的问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23
5．2茨竹镇宅基地置换存在问题的原因⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26
第6章推进茨竹镇宅基地置换进程的对策建议．‘⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．31
6．1法律制度保障⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．3 1
6．2规范政府工作⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．33
结语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．36
参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯37
致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．40
附件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．41
在学期间科研成果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．50
摘要
重庆市茨竹镇农村宅基地置换问题研究
政治经济学硕士专业学位申请人谭晴
指导教师谭志惠教授
摘要
中国作为农业大国，农村宅基地面积与市区面积相当，随着农村人口不断挤入城市，市
区住房进一步紧缺，同时农村宅基地却相对呈现出量大、点多、分散、闲置多等特点，开发
潜力巨大。正是为了解决城市化、郊区工业化进程中土地供给缺口大的问题，同时结合农村
宅基地的实际情况，重庆市渝北区在2009年开始启动了农村宅基地置换工程，其中位于重庆
市渝北区最北部，东邻大湾、南接兴隆、西靠北碚区的石坝、偏岩二镇、北与四川省邻水县
高滩镇接壤，素有“重庆北大门”之称的茨竹镇即是试点之一。
本文以茨竹镇为例展开实证研究，由于茨竹地处重庆渝北最北边，宅基地更是存在量多
分散，管理不当，规划不到位等问题，引入宅基地置换正是为了解决该镇宅基地使用不当的
问题，促进该镇的城乡统筹步伐，而经过两年的试点工程，无疑，在一定程度上置换解决了
部分居民的生存难题，但从总体上来讲，置换过程并不算十分成功，据统计，在这两年中一
共仅126户村民愿意接受置换，为了调查村民放弃置换的原因，本文将范围缩小到该镇茨竹
村，在现有置换规划、内容、补偿形式等的基础上，结合政府提供的该村置换户数、置换原
因等数据，得出该村置换户数与总户数的比例以及置换的原因分类统计表，进而通过发放问
卷调查，包括对试点工程的了解程度、农民的成本收益以及农民参与宅基地置换工程的满意
度等分别进行调查，从主观上寻找阻碍该村村民置换的原因，另外在客观方面，结合该镇给
出的置换补偿标准，从村民自身、政府两个方面作出效益评估，最终总结出在法律、村民自
主意识、置换内部环节等方面都存在不尽人意的地方，最后针对性地提出完善该镇宅基地置
换进程的发展思路和手段。
到目前为止，宅基地流转的文章屡见不鲜，但关于宅基地置换的研究仍旧相对匮乏，而
相应的实证研究更是少之又少，本文按照“现状分析一发现问题一解决问题”的模式，以解
决当地宅基地置换困境，优化推进宅基地置换进程，促进城乡一体化发展，最重要的意义是
为我国城郊农村宅基地置换提供了一个引用和借鉴的平台。
关键词：重庆；茨竹镇；宅基地置换
industrialization process，and combined with the actual situation of rural residential land,In 2009
YuBei District started the project about the replacement of rural homestead,which is located in the
most northest of YuBei，the most northern areas，west of the DaWan，south of the XingNong，east of
two town of ShiBa and PianYa in Beibei District，north bordered谢th the Sichuan Linshui County
High Tan tOwn．known as the”northern gate of Chongqing",the town of CiZhu is one of the pilot
which is implemented the exchangment of the rural homestead．
This paper earrys out the empirical study of CiZhu,this town is located in the most northern
area of Chongqing，the situation of homestead is more and more dispersed,poor management,
no-planning and SO on，the introduction of replacemem Was tO address the homestead misuse
problems，to promote the untiy pace of urban and rural areas，but after two years ofpilot projects，no
doubt，to some extent,the homestead replacement solves somes problems of some residents，but
generally speaking，the process of replacement is not very successful，According tO the statistics，in
the past two years only 1 26 villagers were willing to accept the replacement，in order to investigate
the reasons of obstructing the villagers to replacement，this paper decreases the range to the village
of CiZhu，based on the existing planning，content，and other forms of replacement compensation，
and with the Government of the village households，the reasOns for displacement data obtains from
the government，then add up the total number of village households replacement ratio and the
replacement of the reasons for classification tables，and then through the issuance of questionnaires，
’to survey some dams，including the level of understanding of the pilot project，cost-benefit of
H
Abs打act
farmers and the satisfaction of peasants to participate in the project，respectively,subjectivly触ds
out the obstruction reasons．While objectivly，combines with the standard of compensation provided
for the government，makes two benefit assessments of villagers and government．and ultimately
concluded the obstruction reasons from the law,the villagers self-awareness，replacement and other
aspects of the internal，and rmally put forward the process ideas and means of improving the
development of the town Homestead Exchange．
Until now,there are so many articles about the circulation of homestead,but the interrelated
articles of homestead replacement are scarcity,and the corresponding empirical research is much
fewer．According to the”Current Situation-identify problems—problem-solving”．this paper is
approach to address the plight of the local homestead replacement，optimize to promote homestead
replacement process，and promote integrated development of urban and rural areas，the most
important meaning is providing a recommendence and reference platform for our suburbs to carry
out the replacement of homestead．
Key words：Chongqing；CiZhu Town；Homestead Exchange
III
第1罩总论
第1章总论
1．1研究背景
我国是一个农村人口占绝大部分的国家，其中有9亿多人口生活在农村，解
决好农民的生活保障问题、提高农民的生活水平是提高国家经济发展水平的重要
途径，而首要的是解决好农民的居住问题，目前我国陆地总面积为930多万平方
公里，农村土地面积占全国领土总面积的57．59％t¨，但农村的宅基地却出现许多
不规范的地方，包括分散、量多等，造成资源的极大浪费，也影响了农村的经济
发展，进而影响了农民的生活水平。
相比之下，城镇市区发展迅速，但土地资源的紧缺逐渐成为影响经济发展的
重要因素，建设用地的指标有限，全国土地面积必须均衡，所以经济发展必然受
限，因此，在贯彻落实科学发展观的过程中，我国一些市区围绕以工业向园区集
中、土地向规模集中、人口向社区集中为目标，把宅基地置换作为加快农村新社
区建设和推进“三个集中"的切入点，逐步实现了“三农"工作新发展。
重庆，作为全国四大直辖市之一，面积为北京、天津、上海三市总面积的2．39
倍【2】，是我国面积最大的直辖市，约82403平方公里；拥有三千多万人口的重庆也
是四个直辖市中人口最多的，占据四大直辖市的总人口的40％，但是尽管如此，
相对其它三个直辖市而言，重庆的经济发展情况却比较落后的，这是由于重庆的
特殊地理分布以及发展历史造成的，据统计，重庆农村面积占据全市面积的99％，
农村户籍人口也占据了全市的73％t31。
近年来，随着全国各地工业化进程的飞速发展，重庆市的发展规模不断加大，
城市建设用地显得紧缺，农村宅基地依旧呈现出量大、点多、分散、闲置纠3】的特
点，土地供给缺口逐渐增大，合理分配以及利用土地资源上升为解决我国城市化、
工业化进程中的首要措施，为了将农村土地集中、集约使用，规模经营，并且改
善农村生活环境，提高农民生活水平，我国部分经济较发达地区开展了城市郊区
宅基地置换工程，由于我国宅基地置换仍处于起步阶段，国内关于宅基地置换模
式的研究相对缺乏，对于实证研究则更匮乏，而我国农村土地制度的特殊性使得
我国无法完全仅凭借鉴别国经验，另外，由于各地的地理情况以及经济发展情况
等不同，宅基地置换效果也存在差异，因此，只有靠不断探索、总结才能寻找到
一条适合各地的宅基地置换的发展模式。
重庆市渝北区于2009年正式启动了农村宅基地置换试点工程，茨竹镇是试点
之一，本文则是以该镇宅基地的置换进程为中心展开分析调查，茨竹镇位于重庆
市渝北区北部，东邻大湾、南接兴隆、西靠北碚区的石坝、偏岩二镇、北与四川
省邻水县高滩镇接壤，国道“210’’南北纵贯全境，素有“重庆北大门"之称，地
西南大学硕十学位论文
势极为偏远，农村居民点也十分散乱，宅基地闲置、浪费现象尤其严重，土地利
用效率低，生产方式落后，另外，公共配套设施也不完善，导致农业规模化经营
更加困难，因此，实施宅基地置换正是解决当前的问题的最佳方案，在该镇开展
了一年的置换试点之后，对某些方面有一定的改善，例如有效减少了土地资源的
进一步浪费以及扩大城镇，推进城乡统筹政策向前发展，但其中也突显出来许多
问题，例如置换区农民动员难、农民置换赔偿低、地方政府资金来源少、置换效
益分配难等等，这些问题不但增大了宅基地置换进程的难度，也降低了政府对宅
基地置换的积极性，更重要的是损害了农民的利益，同时也降低了农民对置换的
积极性，本文通过对该镇置换过程进行实证研究，分析得出阻碍该镇宅基地置换
的种种原因，并总结出如何进一步推进该镇的宅基地置换进程的措施，为我国其
它城乡地区的置换进程提供可引用和借鉴的发展思路。
1．2国内外研究现状述评
宅基地置换工程在我国农村开展以来，参与其中的农民反应不一，由于各地
的经济发展情况以及置换补偿的标准等方面存在差异，造成置换区农民的动员效
果也不同，因此，宅基地置换工程存在明显的个性差异，另外，由于我国宅基地
置换工程处于初始尝试性阶段，困境的解决系统还不够完善，因此，宅基地置换
在实际工程中值得众多学者进行深入研究。
就我国而言，研究农村宅基地置换的文章还比较少，但就这些少数的有关农
村宅基地置换的文章中可看出，影响置换进程的原因一部分是由于我国长期以来
的二元土地产权制度，张伟伟(2010)的《临沂市城郊农村宅基地置换研究》以
及朱烨辛(2009)的《城市郊区宅基地置换模式实证研究》中都提到我国农村土
地产权制度对农民不利【3】；自解放以来，中国农村集体土地产权制度经历了很长很
复杂的历史沿革，李晓林(2006)曾在《中国农村土地产权制度变迁与创新研究》
中分段讲述了土地产权的历史变迁，包括从土地改革阶段到农业合作化阶段再到
人民公社阶段，最后到家庭联产承包责任制阶段，并提出对各时期的土地产权制
度做出总结【41；黄领霞(2006)曾在《我国农村土地产权改革研究》中对我国特殊
的农村土地制度进行研究，明确了我国宅基地集体所有、农民使用的特殊产权制
度。
另外，在宅基地流转方面，我国二元产权制度阻碍了农村集体用地的上市流
转，但为了有效利用土地，宅基地置换作为一种新型流转方式，一定程度上解决
了土地的紧缺，聂林琳(2009)曾在《农村宅基地使用权流转研究》中指明了产
权制度的历史沿革，2004年10月国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》
中指出【5】：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用
2
第1章总论
地使用权可以依法流转"，明确农村集体建设用地使用权可上市流转，这意味着农
村建设用地使用权流转进入了市场化阶段；另外，胡睿宪、冯连伟等人就我国集
体土地市场流转进行了深入的研究分析，对我国土地市场的二元结构提出对策；
王文伟(2009)在《新农村建设中拆迁存在问题及对策》中对房屋拆迁现状及过
程中出现的纠纷等进行法律研究并且提出通过相关法律制度的完善，以及通过明
确土地产权来解决纠纷【6J；对于本文重点部分，宅基地置换试点工程的情况，有众
多学者针对各个方面进行了研究，首先，陈宁(2007)在《宅基地置换效益评估
研究》中分别从政府、农民两个主体来评估宅基地置换所带来的效益，并进行比
较，最终得出，只有处理好两个主体之间的效益关联并使总效益最大化，才能顺
利推进宅基地置换工程建设；另外，苟滢华(2007)在《上海市郊农民宅基地置
换与城市化再推进》中以上海市郊为例，提出该地置换存在问题，并从制度保障
的角度提出对策。
相对国外而言我国的农村土地产权制度具有独特性，(《intergrating teconomic
and the social in property research))中提到西方发达国家是以土地发展权的模式存在
的，发展权与所有权的区别即是，所有权只是依法取得土地，且以正常使用价值
为限，而发展权则是指在所有权的基础之上想要提高土地利用集约度或变更土地
使用性质的情况【7】，但相比所有权而言，《Compulsory land acquisiti in Ghana-policy
and praxis))提到国外的发展权制度更具科学性、社会性、广泛性，能够更有效的
提高土地使用性能【8】，另外，土地制度也是建立在物权法的基础之上的，所有者与
使用者的权利与义务都有严格的法律予以规范，市场体系也是十分完善，市场机
制是资源配置的主要手段，因此并没有宅基地置换的概念。
在我国，有众多的学者研究过宅基地流转的相关问题，并取得了一定的成就，
但对于宅基地置换的研究却很缺乏，宅基地置换工程的开展必须需要许多方面的
支持，经验支持十分重要，然后国内学者关于整个置换工程的模式研究还处于初
步研究阶段，系统研究相对匮乏，而相应的实证研究更是少之又少，并且国外并
没有类似的社会工程背景，因此，本文对于茨竹镇的宅基地置换研究具有了实际
意义。
1．3研究内容及目标
本文首先通过对我国宅基地的现状以及置换的必要性进行了总体的介绍，然
后对宅基地置换相关的文献以及法律规章制度做了一个概括说明，随后通过两个
案例分析，不但了解了我国其它地区近效的宅基地置换现状，也总结了经验借鉴。
紧接着是本文的中心部分，首先介绍了重庆市茨竹镇的基本情况，随后是该镇的
宅基地使用现状以及置换的必要性作了个简单介绍，并在此基础上提出为何要在
3
两南大学硕十学位论文
该镇实行置换试点工程，通过对相关资料的搜集，包括该镇的置换路径、内容、
标准、规模等，描述该镇宅基地使用现状和宅基地置换现状；再提出该试点工程
在发展过程中存在的困境以及原因，为了有效的搜集并分析数据，本章将调查范
围缩小到茨竹镇中心村茨竹村，主要通过以下途径，大的方面，主要通过搜集茨
竹村宅基地置换试点工程的进展情况以及相关置换数据，得出该村的整体置换效
率；小的方面，针对性的对茨竹村做问卷调查，重点分析了影响该村农民参与宅
基地置换工程满意度的因素，以及经济补偿满意度的情况等，旨在得出推动置换
工程、提高农民参与满意度的政策措施；最后相应地找出该镇当下宅基地置换的
发展思路和手段，结合前面章节的置换困境以及原因，提出加快该镇经济发展的
宅基地置换模式。
本论文预期达到的目标有：(1)为农村宅基地置换实践的结构化和系统化提供
较好的理论框架。(2)寻求哪些因素对农村宅基地置换产生显著的影响及怎么影响
置换效果。(3)论文研究水平达到硕士学位论文的高要求。
1．4研究思路与方法
近几年来，重庆市的城市发展非常迅速，城郊的宅基地置换工作也有了一定
的进展，但是在宅基地置换过程中，在政策、制度、法律、社会保障等方面依然
存在不完善的地方，为宅基地置换工程带来一定的阻碍。本文就重庆市茨竹镇的
宅基地置换工作进行深入的研究，就其出现的问题提出完善方案，不仅可以为茨
竹镇的宅基地置换提供建议和对策，还可以向重庆市的其他城市提供经验和借鉴。
根据研究内容，本项目研究按照“发现问题一理论分析一实证研究一解决问题’’
的技术路线进行。
本文主要采用了实证研究法、比较法、综合分析法。
实证研究主要是通过与茨竹镇宅基地置换试点工程的负责人访谈，得出该镇
中心村茨竹村的整体置换效率；另外，针对性的对茨竹村做问卷调查，重点分析
了影响该村农民参与宅基地置换工程的原因。
比较分析法主要体现在第三章，通过对上海与浙江的宅基地置换试点研究，
运用理论与事实比较法，提出各地宅基地置换进程的异同点，由于各地地理情况
与经济发展状况等的不同，寻找适合各地宅基地置换的科学方法；另外，在茨竹
镇的宅基地置换过程中也用到比较法，通过对重庆市宅基地置换区置换工程的前
后变化情况进行比较，得出影响该镇置换工程的相关数据。
宅基地置换效率的影响因素众多，不仅与当地地理情况、经济发展情况有关，
也与政府行为以及置换区农民的社会经济、传统文化、行为活动等相关，运用综
4
5
两南大学硕七学位论文。
6
第2章农村宅基地置换的法理依据及相关概念
第2章农村宅基地置换的相关概念及依据
2．1农村宅基地及宅基地置换的概念
所谓农村宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体
所有的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以
及准备建房用的规划地三种类型【221。《物权法》将农村宅基地使用权归类于用益物
权，依照我国特有的集体拥有土地所有权、农民一定范围内享有土地占有、使用
和收益权利的土地产权制度，宅基地使用权人有权依法对集体所有的土地享有占
有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施，包括附属建筑物、设
施用地、庭院用地等，以及依法取得使用权但未开工建设房屋的土地。按照我国
目前的法律规定，宅基地使用权是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，仅
允许集体经济组织成员之间的交易，一家一户的农民居住的生活庭院用地在一定
程度上具有福利性质和社会保障的功能。
宅基地置换即是指在政府的引导下，宅基地使用人自愿的进行以土地换土地、
以土地换住宅的行为，在此基础上实现农民居住地空间的转换，或者是宅基地使
用人自愿的进行以土地换现金的行为，政府则获得与原宅基地的土地面积等同的
建设用地指标，并将置换出来的原宅基地用于复垦，以达到土地面积的均衡，最
终不仅能推进郊区城镇化，实现城乡统筹，也能推进农村建房集聚，改善农村居
民生存生活环境，促进土地资源优化配置等【201。
2．2法律依据
2．2．I物权法
为了维护国家基本经济制度和社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥
物的效用，保护权利人的物权，《中华人民共和国物权法》于第十届全国人民代表
大会第五次会议得以通过，并于2007年10月1日起施行。
《物权法》在现行《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》
以及《矿产资源法》等法律法规的基础上，对国土资源管理法律制度进行了改革
创新，完善了土地征收补偿制度，构建了以土地所有权、土地承包经营权、建设
用地使用权和宅基地使用权为主要内容的土地物权体系，明确了探矿权、采矿权
的物权性质。在土地物权体系上，《物权法》作出了多项创新性规定：一是明确了
集体土地的产权代表；二是明确了建设用地使用权可以在地表、地面或者地下分
别设立；三是明确建设用地使用权可以通过出让或者划拨的方式设立；四是明确
西南大学硕士学位论文
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权届满后的续
期，依照法律规定办理，并明确了地上建筑物的归属问趔91。
《物权法》的颁布实施，为国土资源管理部门“保护资源、保障发展、维护权
益、服务社会”提供了有力武器，也有不够完善的地方，就宅基地转让方面，宅基
地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转
让，转让条件也有限制，根据土地管理法的规定，国务院为加强农村土地的管理，
已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”【lo】。因此，宅基地使用权人经本
集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；
住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依
照规定转让宅基地使用权不得再申请宅基地，这些规定都是考虑到我国特有的农
村宅基地产权制度模式1111，以及我国并不全面的农村社会保障体系而设立的，在
我国，宅基地对于大多数农民而言至关重要，具有保障农民安居的功能，在此基
础之上，农村宅基地置换则是基于另一种流转模式，在这种情况之下，可以打破
以往的转让限制以及宅基地不能直接上市的局限，从某种意义上讲，宅基地置换
有利于实现城乡统筹，有利于新农村建设【12】，但要从根本上提高农民的经济条件、
生活水平，还需要从多个方面入手加以改善，这正是本文的研究目的所在。
2．2．2中华人民共和国土地管理法
《物权法》第十三章的第一百五十三条指明，“宅基地使用权的取得、行使和
转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。"因此，对于宅基地的所有权以及
使用权，还应该参照土地管理法的相关规定。
《土地管理法》的第八条规定，“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市
郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，均属于农民集体所有；宅基地
和自留地、自留山，属于农民集体所有’’，第十条规定，“农民集体所有的土地依
法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经
分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集
体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡
(镇)农村集体经济组织经营、管理。"03]该两条规定明确的提出将国有土地与集
体所有的土地分开管理，该法的第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需
要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住
宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共
设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。"该条规定的提
出更加加剧了国有土地与集体土地管理上的分离，宅基地使用权与建设用地使用
权相应地随之分立，但该法的第四十四条又规定，“建设占用土地、涉及农用地转
8
第2章农村宅基地置换的法理依据及相关概念
为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。"第四十五条又规定，“征收农用
地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。’’可见，两者并
非严格意义上的隔离，宅基地及其相关农地的使用权是可以在市场上流通的【14】，
但首要的是将该土地确定为建设用地，也就是需要有关批准文件并向县级以上地
方人民政府土地行政主管部门提出申请。
农村宅基地置换工程的提出，正是本着推动当地经济发展，通过集中、集约
规模经营后并保证相关耕地等指标符合要求的前提下提出申请，使集体所有的农
村土地可以经依法批准成为建设用地，同时集体作为这些土地的所有者可以将这
些土地用于创办企业或者以入股的形式与其它企业、个人合作用于创办企业。
2．2．3其它有关规定
农村宅基地使用权不光是从物权法、土地管理法中得以体现，一些相关的法
规也对其作了补充说明。
2000年通过的《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》提
出严格限制分散建房的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约
的宅基地可用于小城镇建设用地。该意见的发布为农村宅基地置换打下铺垫，指
出进镇农户的宅基地应该适时置换出来。为了进一步防止农村宅基地的闲置浪费，
2005年通过的《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力
若干政策的意见》指出鼓励农村开展土地整理和村庄整治，推动新办乡村工业向
镇区集中。
2007年通过的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政
策的通知》在土地管理法的基础上，进一步强调农村村民一户只能拥有一处宅基
地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房
后，再申请宅基地的，不予批准[151。为了保护农民居者有其屋，该通知中再次强
调农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住
宅或“小产权房”。
对于置换补偿的相关方面，《国务院关于促进节约集约用地的通知》对土地管
理法做了补充，提出对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅
的，当地政府可给予奖励或补助【l 61。
2009年《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》7
指出农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，用作折抵建设占
用耕地补偿指标必须依法进行，必须符合土地利用总体规划，纳入土地计划管理。
并提出根据区域资源条件修订宅基地使用标准，科学合理安排村庄建设用地和宅
基地。
9
西南大学硕+学位论文
2．3理论借鉴
2．3．1产权理论
1991年诺贝尔经济学奖得主科斯是现代产权理论的奠基者和主要代表，被西
方经济学家认为是产权理论的创始人，他认为没有产权的社会是一个效率绝对低
下、资源配置绝对无效的社会，一切经济交往活动的前提是制度安排，这种制度
实质上是一种人们之间行使一定行为的权力。清晰的产权制度侧重于资源使用的
经济效率，也与交易成本密切相关，如果交易成本大于零，那么产权就不能被完
整地界定；当产权没有被完全界定时，未被界定的部分则会被交易各方攫取。
50年代末，60年代初科斯产权思想的一个显著特点是将交易成本概念进一步
拓展为社会成本范畴，而社会成本范畴研究的核心又在于外在性问题：恰恰在外
在性问题上，产权界区含混所造成的混乱和对资源配置有效性的损害表现得最为
充分，结合我国的土地制度，我国长期以来一直保持着城市土地和农村集体土地
的二元结构，农村集体土地主要包括有耕地、宅基地、四荒地、乡镇企业用地，
所有权属于集体，农民对农村宅基地仅享有占有、使用权，可见农村的宅基地与
集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。但宅基地作为用益物权，又表
现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利【17】。这样的产权界定在政治
经济学上被认为是清晰的，无疑这对集体经济组织成员是一种社会福利，换言之，
权利人即农民取得宅基地使用权的成本基本为零，而非通过市场交易取得，但在
现代产权理论的层面，而正是因为这种零成本的农村宅基地使用权才激起了农民
想尽可能多占宅基地的欲望，即存在“外部性"和“搭便车"等问题fl 81，造成经
济人行为的私人边际收益不等于私人边际成本，社会边际收益不等于社会边际成
本，显然，这样的产权理论并不是清晰的。
因此，经济分析的首要任务需要清晰界定产权，明确规定当事人可以做什么，
如何使权利的交易达到社会总产品的最大化，宅基地置换，即是在土地利用总体
规划范围之内，为了节约集约用地，将分散的自然村落撤并，引导村民集中居住，
将村民原先分散的宅基地置换出来，重新在集体所有的土地上另辟新址建房，或
是在政府主导下，农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的
一套住宅，迁入小城镇居住，有利于打破城乡二元结构，推动城乡一体化进程，
盘活土地资源，解决农村就业，改善村民居住环境，提高生活质量。
2．3．2可持续发展理论
可持续发展(Sustainable Development)是八十年代提出的一个新概念，是指经
济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发
10
第2章农村宅基地置换的法理依据及相关概念
展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自
然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。
从以上定义中可看出它包含两个基本要素或两个关键组成部分：“需要”和对需
要的“限制”【l引。联系到我国的土地二元制度，满足需要则是指满足贫困人民的基
本需要，而对需要的限制主要是指对未来环境需要的能力构成危害的限制。宅基
地使用权对于农民而言即是“需要"，而对宅基地的使用范围以及方式的管理整治
即是对需要的“限制"。
可持续发展的具体内容涉及可持续经济、可持续生态和可持续社会三方面的
协调统一，要求人类在发展中讲究经济效率、关注生态和谐和追求社会公平，体
现到农村宅基地使用上，宅基地置换有利于当地实现城乡一体化，提高经济效率，
改变以往需要以牺牲环境的代价来发展经济的格局；对于闲置土地的复垦整治有
利于生态的可持续发展，通过置换这一过程，不仅促进了经济的向前发展，也保
证了国家耕地面积总指标的平衡；虽然不同的发展水平，其发展目标也各不相同，
但本质目标始终是改善人类生活质量，提高人类健康水平，创造一个保障人们平
等、自由、教育、人权和免受暴力的社会环境，置换的目标也不仅仅是为了经济
的进步，最终目的都是为了追求整个人类社会的可持续发展。
2．3．3政府干预理论
美国著名经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨提出政府干预理论，他认为政府干预理
论主要分为两个部分，即市场失灵理论和政府的经济职能理论。该理论的独到之
处在于不仅从各种表面现象论证市场失灵，而且还触及到了微观经济学的核心—吾利经济学的基本原理。
福利经济学，作为西方微观经济学的核心部分，它认为每一个完全竞争的经
济都能带来帕累托效率，并指出每一种具有帕累托效率的资源配置都可以通过市
场机制来实现。政府干预理论对此提出质疑，首先，福利经济学假定市场经济中
的买者和卖者通过观察价格即可掌握所有有关商品交易的信息，即人们是具有完
全信息的，但有关商品交易的事件空间远大于价格空间，价格并不能充分传递信
息【201。其次，福利经济学假定存在一套完备的市场，而事实上，构建市场是需要
费用的，信息不对称也限制了市场的完备性。最后，福利经济学假定市场是完全
竞争的，即每个厂商都是价格接受者，实际上，市场竞争更类似于垄断竞争【2r】。
因此，市场失灵无处不在，而政府干预理论主要作用是弥补市场失灵。
体现到农村宅基地上，农民“零成本"获得农村宅基地的使用权必然造成外
部性、公共品提供等问题，而通过采取适当的政策，政府干预可以带来帕累托改
进，但出现了一个新的问题，即是政府失灵问题，政府部门往往会因为某些原因
两南大学硕士学位论文
而严重缺乏效率，这就需要政府进行适度改革，例如在公共部门中引入竞争机制，
实现适当的公共职能分散化，使不同的政府部门之间开展竞争，从而提高政府效
率。·
12
第3章我国农村宅基地置换的试点研究与启示
第3章我国农村宅基地置换的试点研究与启示
3．1上海嘉定宅基地置换试点
作为四个中央直辖市之一的沿海城市上海，位于我国大陆海岸线中部的长江
口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地，是中国大陆的经济、金融、贸易
和航运中心，发展十分迅速，有超过2000万人居住和生活在上海地区，但它总的
占地面积却只有6340．5平方千米，仅占重庆总面积的8％，很显然，地理面积的局
限已经成为制约城市发展规模的重要因素，而随着经济的不断向前发展，解决好
当前的难题是推进上海市经济可持续发展的重要转机，于是，自2005年起，上海
市开始推行农村宅基地置换项目，借此以扩大上海市城区面积、解决城区住房以
用建设用地紧缺，以及深入推进农村改革、进一步加快城乡统筹发展。
2005年，西邻国际汽车城、北邻江苏太仓，实为上海第二大门的上海市嘉定
区外冈镇成为了上海市推行宅基地置换项目的试行城镇，虽然刚开始时还缺乏许
多成熟的经验，但凭借六年多以来的不断探索与努力，如今该镇开展的宅基地置
换试点工作在某些方面已取得明显成效，不仅缓解城市用地的紧张，也为农民带
来了福利。
据统计，至今外冈镇共置换农户1128户，每户平均置换面积230平方米左右，
平均得到新房2．5套，腾出宅基地977亩，建造农民集中居住基地34万平方米，
通过置换节余耕地485亩。目前，置换农民已基本入住集中居住区，土地完成整
理复垦，节余土地开发进展顺利，宅基地置换受到了农民的普遍欢迎，相比之下，
该镇在以下几个方面做得较突出：
项目影响评估：嘉定区外冈镇宅基地置换出来的土地主要用于房地产开发，
因此地理位置的选择以及环境情况的分析不容忽视，在进行置换之前，该镇对该
工程制订了严密的住宅项目环境影响评价，包括地理情况、大气环境质量、声环
境质量等【乃J。
规划先行：2004年上海市政府制定的《关于切实推进“三个集中”加快上海
郊区发展的规划纲要》，引导沪郊农民向居住集中化和城镇化方向发展，据此，外
冈镇被上海市政府列为全市11个宅基地置换试点之一，试点工作涉及全镇13个
村，原宅基地总面积977亩，农民集中居住基地——外冈新苑占地34公顷，总建
筑面积34万平方米，容积率1．01，共建成住宅2862套，总投资约6．2亿元，新房
设施齐全、环境优美，并且小区还配备有保安。
宣传到位：众所周知，宅基地对于农民而言至关重要，而宅基地置换对于农
民也属于一个新领域，并不太了解i让农民自愿的进行宅基地置换并不是容易，
为了让农民充分的认识到宅基地置换为社会以及为他们带来的益处，该镇通过张
13
两南大学硕。卜学位论文
贴公示，不定期地向村民们宣传着市委市府的“三个集中"，以及外冈镇宅基地置
换的意义和目的、外冈新镇的规划蓝图、外冈镇宅基地置换计户依据、被置换房
屋面积的确定、置换补偿标准、置换补偿安置方式、评估公示以及镇里对一些历
史遗留问题处理情况的公示，使村民们看得一目了然、心中有底。
资金方面：许多城郊乡镇要想规模化实现宅基地置换都需要大量的资金，成
本投入过大成为发展难题，其中包括动拆迁费用、宅基地补偿、复垦、为农民提
供镇保，而这些投入主要出于区镇自筹，收支平衡仅依赖于宅基地置换实施后带
来的资金回转，大多区镇都为此背负了极大的资金压力，而嘉定镇的合理成本开
支，以及房地产开发使成本投入得以回流。对于村民而言，通过置换，不用贴钱
就可以得到与旧房面积同等的新房，并可以上市交易，也积累了财富。
以上都是外冈镇宅基地置换试点工作成功的方面，但是，该镇宅基地发展也
存在一些缺陷，例如，对于村民生活保障方面，政府应该创造更多的就业机会，
使村民真正意义上解决生活问题，提升生活水平；另外，政策支持的力度还远远
不够。
3．2浙江近郊宅基地置换试点
浙江省上虞市章镇镇是东汉唯物主义思想家王充的故乡，位于上虞市南部，
依山傍水，风光秀美，曹娥江、上三高速、104国道贯穿境内，距上虞市区23公
里，交通十分便捷，区位优势明显，是上虞市“北工、中贸、南闲”总体规划中南闲
组团的核心，是浙江省级中心镇、浙江省级生态镇和绍兴市绿色生态乡镇。全镇
地域面积140平方公里，耕地5．1万亩，山林10．2万亩，下辖35个行政村，4个居委
会，常住人口4．6万人。
作为城镇建设起支撑作用的工业功能区，浙江省上虞市章镇镇拥有各类企业
450余家，规模企业25家，亿元企业2家，规划面积3000亩的工业功能区位于上
三高速章镇道口附近，是上虞市重点工业功能区，区内基本形成以五金机械、纺
织服装、建筑装饰等为主体的工业体系，大型企业领头发展，地理面积的局限逐
渐突显，自2010年起，通过加大农村宅基地置换工作力度，积极争取用地指标，
建设标准厂房，不仅在一定程度上缓解了用地紧张等问题，也解决了当地部分农
民的居住问题，还成功吸引了更多符合章镇产业发展的企业落户功能斟241，至2010
年底，章镇27幢共440套农民集中居住区多层住宅开工建设，该镇有以下几个方
面值得借鉴：
开展形式多样化：根据其特有的地理形势，上虞市农村宅基地置换改革试点
工作采取“l“+X”模式：aP 1个城市吸纳型集中居住区，4个集镇发展型集中居住
区，若干个中心集聚型和特色保存型集中居住区模式进行置换试点。目前，该市
14
第3章我国农村宅基地置换的试点研究与启示
已明确一批农村宅基地置换改革试点单位，章镇镇为集镇拓展型试点单位。不光
是对于各镇之间区别开展，特殊置换参与对象也区别对待，对联户联片10户及以
上、整村或整自然村置换中涉及的非农户，能自行拆除现有所有房屋(含地面所
有附着物)，并将其全部宅基地无偿退还给所在村集体的，允许到新区集镇拓展型
集中居住区按旧房合法建筑面积同等进行置换，可以一户多套，但置换面积不得
超过户均225平方米的上限规定，置换价格和拆除房屋残值补偿价格同上。对高
山移民、重点工程建设拆迁户、地质灾害避险户以及住房困难户等对象实行优先
置换。
奖励制度多样化：到新区集镇拓展型集中居住区置换的，奖励O．7万元／人；
到章镇城镇购买商品房自行置换的，奖励1．5万元／人。对联户联片10户及以上或
整个自然村置换的，联户联片30户及以上的置换的，联户联片50户及以上的置
换的，分别追加奖励0．5万元／人、l万元／人和1．5万元／人。经主管部门认定的属
高山移民、困难群众住房救助等对象的置换农户，可同时享受上述有关政策。到
新区集镇拓展型集中居住区和到章镇城镇购买商品房自行置换的，对拆除的房屋
以建筑面积按砖木、砖混结构分别给予120元／平方米、150元／平方米的残值补偿，
相关地面附着物和违法建(构)筑物不予补偿。自愿将户籍关系迁入章镇城镇的
置换农户，给予1500元／人的一次性社会养老保险缴费补助(凭劳动社保部门提供
的参保依据)。
模式创新多样化：(1)到新区置换多层公寓房。公寓房套型有45 m2、90 m2、
135砰、180 m2四种(具体以设计为准)，人均建筑面积限额45 m2，户均建筑面积
限额225 m2，允许一户多套(符合私人建房条件的无房户每户限置换一套，户均
限额135 m2)。适用对象为自行拆除现有所有房屋(含地面所有附着物)，退出现
有宅基地并承诺永久放弃宅基地使用权的本镇农户(含承诺永久放弃宅基地使用
权的无房户)。(2)到张村村置换联叠排房屋。置换叠排的，每户建筑占地面积最
高为65 m2，每户限置换一套；置换联排的，按农村私人建房标准执行，原则上要
求5户以上联建(具体以设计为准)。适用对象为符合农村私人建房条件的张村村
农户；章镇范围内符合农村私人建房条件的农户，同时必须自行拆除现有所有房
屋(含地面所有附着物)，退出现有宅基地并承诺永久放弃在原村宅基地使用权的
农户(含承诺永久放弃宅基地使用权的无房户)。(3)到章镇城镇购买商品房自行
置换。适用对象为自行拆除现有所有房屋(含地面所有附着物)，退出现有宅基地
并承诺永久放弃宅基地使用权的本镇农户(含承诺永久放弃宅基地使用权的无房
户)。
章镇镇的成功之处主要在于种种形式的多样化，能根据当地的独有形势制订
出恰当的置换形式、内容、标准等，分工明确，考虑周全，安排合理。
两南大学硕士学位论文
3．3启示，
●
本着“政府主导、群众自愿、连片开发、退占平衡"的原则，要使宅基地置
换得以更好的实现，必须要注意以下几个方面：
(1)开展创新
成功的经验值得借鉴，但不能一味的模仿，应该根据其独有的地理形势，制
订有助于该地区经济发展的置换方式、标准、内容等，区别开展宅基地置换工作。
(2)以人为本，关注农民权益
以上两个例子充分体现了以人为本的思想，宅基地的使用者是农民，宅基地
置换后所创造的利益更多的也是为了农民，农民处于中心地位。政府在制订置换
标准、补偿标准等时，除了要充分结合当地的发展状况，还应该增强农民的参与
程度，使政府与公众形成良性互动，充分了解农民需要，从根本的角度上提高农
民生活水平，让农民明白自己的利益，充分尊重农民的利益。
(3)资金支持
开展宅基地置换并非易事，上海试点的11个镇中，仅仅只有外冈镇在工程实
施后实现资金回流，其他几处最终都入不缚出，宅基地置换需要投入大笔开发成
本，包括用于宅基地复垦整理、置换房建设、公建配套建设，以及办理“镇保"
等所需费用，而且这笔开支都是由区镇自筹，若置换后得不到合理的开发，资金
周转必然存在缺口，也会给当地集体农民的经济带来冲击，为了缓解这些问题，
区镇应该采取多种筹资渠道。
(4)宣传到位
在我国，农民对于土地的思想还很落后，置换土地对他们来说是难以接受的，
即使接受，也是处于被动接受的地位，并没有意识到他们才是真正的执行者，这
就需要大量的相关知识的宣传，包括宅基地置换的意义和目的、被置换房屋面积
的确定、置换补偿标准、置换补偿安置方式以及镇里对一些历史遗留问题处理情
况等等，这不仅能提升农民的素质，改变他们落后的思想观念，也
维权意识，杜绝一些腐败现象的产生，让政府工作都在公开透明的
16
第4章茨竹镇宅基地置换现状
第4章茨竹镇宅基地置换现状
⋯
4．1茨竹镇的基本情况介绍
4．I．1地理位置
茨竹镇位于重庆市渝北区北部，东邻大湾、南接兴隆、西靠北碚区的石坝、
偏岩二镇、北与四川省邻水县高滩镇接壤，国道“210"南北纵贯全境，素有“重
庆北大门’’之称。镇政府驻地距重庆市中心70公里、江北国际机场40公里125]。
4．I．2自然环境
水文：茨竹镇的水资源缺乏，后河和温塘河是境内主要的两大河流，后河上
游建有卫星水库，温塘河上游建有两岔河水库。由于两水库地势低洼，水利用率
低，全镇灌溉仍以雨水为主。
土壤：土壤母质主要属休罗系须家河祖，由泥页岩、沙岩夹簿层页岩组成。
土壤类别主要为火红紫泥、冷沙黄泥，层土母质富钾，缺磷，呈弱酸性。．
植被：有杉木、松柏木、针阔木、竹类等。森林覆盖率达24．6％。
气候条件：亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，雨量丰富，年平均
气温15‘C一16．4。c，相对湿度为82％，无霜期294．5天一311．5天，雨量较为
丰富，年降雨量在1150mm以上。
4．I．3社会条件
全镇幅员面积112．79平方公里，辖16个村，2个居委会，总人口3．5万人，
拥有耕地面积30608亩，林地面积6．9万亩，可利用荒地1．8万亩。09年实现地区
生产总值2．3亿元，地方预算内财政收入350万元，已完成税收280万元。农民人
均纯收入实现5197元，09年固定资产完成投资1．46亿元，累计输转农村剩余劳
动力14765人次，实现劳务收入3．95亿元。
4．I．4产业现状
茨竹镇现有煤矿企业5家，其它工业企业18家，而主要产业仍以农业为主导，
紧紧围绕生态产业发展战略，依托“双七百万’’工程，培育“一村一品"、“农村
专业大户”，发挥农民合作示范带动的发展模式，通过秦双蔬菜专业合作社、大面
坡果蔬专业合作社、鑫银南瓜合作社、放牛坪砂梨合作社、自立飞凤花木合作社
带动了蔬菜种植业、畜禽养殖业、乡村旅游产业的发展。全镇建成特色专业村5
个，专业大户达309户。利用优越的自然资源优势，发展高山反季节蔬菜生产，
建成南瓜、辣椒、白菜等无公害蔬菜基地6000亩，依托放牛坪万亩梨园，建成“春
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两南大学硕十学位论文
观梨花、夏避酷暑、秋采梨果、冬赏雪景”的乡村旅游胜地，并已成功举办采果
节和梨花节。茨竹出产的梨、辣椒、嫩南瓜在市内各大水果、蔬菜批发市场都占
有一席之地，华蓥山生态鸡、华蓥山山羊，更是两块金字招牌，“两荤两素一果盘"
的农业格局已初步形成，建成重庆市菜篮子工程主要基地之一的目标已为时不远。
招商引资实现突破，先后引进大观园、冰岛农业、吉涛等16家企业，引进资金10320
万元，流转土地2500亩，特别是天友秦家高山牧场引进，促进我镇生态旅游业的
品质提升。’
4．2茨竹镇农村宅基地使用现状
茨竹镇、兴隆镇被列为渝北区首批宅基地置换试点单位，兴隆镇距离城区较
近，发展迅速，而茨竹镇位于渝北区最北面，相对还比较落后，当地农村宅基地
使用主要有以下突出特征：
(1)农民居住点过于零星分散
2008年，茨竹镇吸纳了华秦镇和中和镇，成为重庆市最北区的乡镇，物广人
稀，农民居住点显得更加分散，据统计，现全镇自然村落1256个，其中每个自然
村落在lO户以上的有464个，4至9户的有548个，3户以下的244个，尤其是
华秦村地处深山，房屋分布极为零星，交通受阻，居住条件艰苦，这种杂乱无序
的内部结构致使土地资源优势得不到更为合理、有效、充分的利用。
(2)管理混乱
基于我国的特有的土地产权制度，农村宅基地土地制度主要定位为保障农民
居住权而设计的。但随着市场经济的建立，在城乡统筹背景之下，为了实现利益
最大化，农户利用宅基地进行买卖、出租、抵押等变相流转形式逐渐活跃，但这
种并未得到现行法律的认可，因此农户常采取私下交易的方式，无疑增加了交易
成本和交易风险。另外，由于茨竹镇特有的地理形势，冬暖夏凉，是重庆夏天避
暑的好去处，近年来越来越受到城镇居民的追捧，导致地价的增长，商品房的升
值(2010年房价同比2009年增长3．4％)【261，部分城市居民投资农村宅基地，部分居
民买宅基地建房，导致农村宅基地管理混乱，从另一方面导致宅基地增多。另外，
农村宅基地取得的监管措施并不严格，批少占多，建新房也拒不交出闲置下来的
老宅基地，占有多处宅基地等现象比较普遍，加之农房继承等事实行为以及祖宅
不卖等风俗习惯，导致一户多宅和超标占地现象较为普遍，土地浪费严重。
(3)缺乏规划
在茨竹镇、中和镇以及华秦镇未合并之前，房屋相对集中，但合并之后，茨
竹镇各居民点缺乏统一的规划，政府监管力度不够，建房参差不齐，对于农村，
18
第4苹茨竹镇宅基地置换现状
松散的审批态度也使得一户多宅现象逐渐泛滥，随着农村人口进城数量不断增加，
废弃房屋更是随处可见，利用率低，耕地浪费严重。
另外，安居工程的建设缺乏规划，首先择址上未进行科学规划，规模过于扩·
大化，事实上这造成了土地资源的严重浪费，相关的配套设施也不够完善，达不
到标准，例如华秦村以及中和村，地处偏远，交通不便，极大地增加了公共设施
和生活基础设施的建设难度，包括医疗卫生、交通安全以及环境保护等方面，．导
致建设成本随之增加，造成了不合理的资金运用，另外，华秦村拥有丰富的煤矿
资源，正是由于险峻的交通以及配套设施的缺乏，无疑会阻碍了煤矿厂区的发展，
进而影响了城乡的建设。
因此，该镇现行的宅基地资源并未在统筹城乡的背景下得到合理配置，这些
特征必然会造成许多不利的影响，而通过宅基地置换可以有效的弥补其中一些缺
陷，对于茨竹镇这样地处偏远，幅员辽阔的地带，宅基地置换有利于加快实现郊
区的城乡一体化，通过集中人口，实现了农民居住布局由自然形态向规划形态的
转变，改善和提高农民居住条件和生态环境质量，也可以从某种意义上来减少建
设成本，将成本集中体现在如何改善、提高农民生活水平上，通过让农民结束以
农耕社会为基本特征的、落后的生活方式，开始向城市社会转型。
4．3茨竹镇宅基地置换的具体情况
’
4．3．1置换背景
茨竹镇现有115个村民小组，农户10439户，农业人口32110人，占全镇人口
的90．8％，其中农业劳动力人口21378人，常年外出务工人口8217人，占劳动力
人口的38．4％。全镇耕地面积30081亩(其中田13354亩，土16527亩)，为了引
导农民逐步向城镇和新社区集中，缓解新农村建设和镇域经济发展用地供需矛盾，
积极推进城乡统筹发展，根据《国务院关于统筹城乡改革和发展若干意见》、《重
庆市国土房管局关于集体建设用地指标置换与周转和农用地整理折抵有关问题的
意见》等文件精神，2009年重庆市出台了《重庆市渝北区农村建设用地复垦置换
试行办法》，决定在茨竹镇开展农村建设用地复垦工作，为了加强该镇宅基地的管
理，保证置换工作的顺利进行，随继出台了《茨竹镇农村建设用地复垦工作方案》
【27】
o
4．3．2置换规划
从2009年起，茨竹镇以农村宅基地置换为突破口，引导农民逐步向城镇和新
社区集中，推动全镇社会主义新农村建设。
19
两南大学硕士学位论文
在推进农村新社区建设的过程中，始终以节约集约利用土地为目标，坚持，
强化科学规划、政策激励、功能配套等以人为本服务，努力为农民群众建设功能
完善、环境整洁、管理有序的农村新社区。
宅基地在拆迁前，需要依法办理集体土地征收手续，将集体土地变更为国有
土地，即宅基地上的房屋应先征地、后拆迁，具体包括以下三个方面：
(1)由各村组织农户自愿申报，报镇政府审查，由茨竹国土所负责落实项目测
绘，规划编制及方案审查工作，镇政府上报方案，具体实施农村建设用地复垦工
作。
(2)在政府实施农村建设用地复垦工作的同时，为了有效扩大乡镇面积，实现
乡镇集中发展，由镇政府向乡镇周边农民征收土地及房屋，在这一过程主要涉及
土地征收以及房屋拆迁。
(3)镇政府向乡镇周边农民征收土地主要用于修建安居房，供被置换农户集中
居住，以及发展乡镇地方产业。
4．3．3置换对象
该镇宅基地置换的实施范围为全镇16个村，与其它置换试点相区别，茨竹镇
宅基地置换主要对象为全镇的垮塌户、危房户、地质灾害搬迁户、废弃工矿用地、
学校用地、交通用地、公益事业用地、及其它自动放弃宅基地经镇政府审查符合
复垦条件的户等。
4．3．4置换模式
我国现宅基地置换进程中，自愿放弃农村宅基地农户共有两种置换模式，包
括还建房户以及不还建房户，其中不还建房户主要是已有其它住房，不需再另择
房的农户，即放弃宅基地(房屋)货币化置换商品房，而还建房户则需另择房扯，
搬迁择址主要有本村另选房址、乡镇购房、城市购房三种选择，均是采取资金补
偿的方式，因地制宜，作为茨竹镇独有的置换新方式安居工程的成功试点，为农
户提供了一个新选择，目前，茨竹、秦家、中和三个康居示范村全面启动。
据统计，目前该镇在城镇和城市购房的农户424户，占比例66．2％，且选择本
村安置农户中，约10％家庭存有二套宅基地，仍有195户选择在农村居住。
4．3．5置换补助
(1)对不还建房屋户的补助
首先，原房屋
积计算，自行拆除
第4苹茨竹镇宅基地置换现状
元。原房屋整体不存在的，拆除时一律不予补偿。．
其次，复垦土地补助费。对象户自行复垦其原宅基地并经市、区有关部门验
收合格后，按复垦出的耕地面积计算，补助标准为15元／m2。
再次，放弃宅基地奖励。放弃宅基地按1000元／人奖励，但每户奖励资金最高
不超过3000元。
(2)对还建房屋户的补助．
～
首先，对象户必须到镇政府划定的茨竹、中兴、秦家三个康居示范点按规划
建房。
其次，原房屋整体存在且基本生活设施设备齐全的，不分房屋结构按建筑面
积计算，自行拆除房屋的补助标准为50元／m'，但每户补助总额最高不超过6000
元。原房屋整体不存在的，拆除时一律不予补偿。
再次，对象户自行拆除原房屋，并将原宅基地自行复垦后，按复垦出的耕地
面积扣除还建房占用耕地的面积，新增加的耕地面积经市、区有关部门验收合格
后，按15元／Ⅱr给予补助。
最后，对象户到茨竹安居示范点建房的，享受危房改造补助7000元／户，但拆
迁户要付相关的占地成本费用；而对象户到秦家、中兴安居示范村建房的，不付
相关的占地成本费用，也不享受危房改造补助7000元／户。
置换补助金的确定是通过置换标准得来，置换标准见附件3。
4．3．6进展成果
经过一年的置换工作，茨竹镇自愿放弃农村宅基地农户641户，宅基地置换
面积275483平方米(合413．22亩)，户均宅基地429．77平方米，在放弃农村宅基
地原因中，危房是最主要原因，所占比例达到59．13％，废弃宅基地及地址灾害原
因所占比例为32．6％、8．27％。集体建筑用地置换面积5261平方米，全年土地置换
面积达到421．1亩，按照新规划，农村宅基地面积控制在120平方米以内，将有
35．1亩面积用于农户建房，则通过宅基地置换可用于交易的面积为386．06亩(包
括集体置换土地7．89亩)，按成30万元／亩价格出让，可取得11581．8万元建设资
金，减去土地整理费84．232万元(0．2万／亩)，剩余1 1497．568万元，户均增加24．9
万元财产性收入。2010年有意愿放弃农村宅基地登记农户已有800余户，可见，
流转置换的潜力非常巨大。
为了具体地了解茨竹镇置换的进展情况，本文结合了茨竹镇政府提供的有关
中心村茨竹村置换以及测绘状况的数据【28】，见附件l、2，其中附件1中的面积总
计包括了房屋面积以及附属物面积，房屋面积包括房屋完好部分以及垮塌的部分，
附属物面积占据了30％的比例，主要包括未建房屋的土地、建过房屋但已无上盖
21
两南大学硕十学位论文
物、不能居住的土地或准备建房用的规划地。
从附件1中显示，茨竹村共有73户愿意进行置换，全计26042．26 m2，其中有
47户，即73％的居民户的房屋完好面积小于垮塌部分的面积，其中有28户，即
60％是属于房屋完全垮塌的，相当是废弃房，房屋完好进行置换的居民户有19户，
占26％，从合计上看，房屋垮塌部分占合计部分的41％，其中附属物面积占总面
积47％，而房屋完好面积仅占置换总面积的17％，可见，置换的情况大部分是针
对房屋不适合居住，或是在其它地方另有居住房的居民户，但茨竹村总宅基地面
积是179718 m2，置换部分面积仅占总面积的14％，因此，作为茨竹镇中心村的茨
竹村，置换情况并不容乐观。
从附件2中发现，有些地方与附件1并不吻合，因为在测绘时共有73户居民
愿意置换，而现今有4户居民户不愿意置换，均属于房屋完好的情况，因此真正
置换居民只有69户，表2中提到置换原因，其中有46户，即67％是由于废弃，
包括有12户是外出务工人员，在外地已有居住点，农村宅基地也基本属于完好的
情况，另外有14户属于危房，占据20％的比例，有3户属于破房，有l户属于地
灾搬迁，还有2户是属于地质灾害，除开外出务工已在别处拥有住房的，以及房
屋己破坏等某些客观原因之外，有3户是属于仅拥有一户宅基地，而由于主观意
愿进行置换。
另外，对置换后居民搬迁后另择房共有以下几种，本村本社另择房，本村别
社另择房，别村择房，城镇买房。附件2对茨竹村居民置换后搬迁地点作了大体
的统计，其中本村择房有36户(多搬迁至公路旁)，别村择房5户，搬至茨竹街
道有18户，别镇择房l户，城区择房7户，可见，于本村择房与街道择房比较普
遍，占据了主要部分，分别是52％、26％，而作为茨竹镇宅基地置换工程一部分的
安居工程一安居房，茨竹镇独有的择房选择，并未得到居民的青睐，只有2户居
民选择了搬迁至安居房。从以上的数据可看出，虽然从整体上讲茨竹镇的宅基地
置换的潜力巨大，但从中心村茨竹村的置换情况来看还不算成功，
民对置换的看法，以及其中置换过程中受阻的原因，包括安居房未
以下本文将通过问卷调查的方式作进一步的说明。
第5章茨竹镇宅基地置换存在问题及成因分析
第5章茨竹镇宅基地置换存在问题及成因分析
5．1茨竹镇宅基地置换存在的问题
无疑，宅基地置换的确为农民、政府、社会三方都带来或多或少的利益，但
在置换过程中也出现了一些问题，这些的出现一方面增加了宅基地置换工程的难
度，一定程度上降低了政府对宅基地置换的积极性，另一方面也损害了农民利益，
影响了农民与政府关系。为了有效统计使数据具有针对性，本文通过将调查范围
缩4,N村，依然以茨竹镇茨竹村为例，茨竹村共有农户1166户，总人口3430人，
其中包括10个组(社)，人均住房面积30平方米。其中一户占有两宅以上的农户
有30户，宅基地面积250平方米以上的有20户，宅基地闲置宗数占据总量的60％。
通过对茨竹村村民所填问卷调查结果进行统计分析，见附件4，共发出问卷
1000份，回收仅846份，回收率达84．6％，其中有27份不合理的数据，主要是由
于在逻辑上出现错误；有部分村民的问卷只做了部分题目，除去不合理数据，再
对部分合理数据加以整合统计，无效数据占数据的3．1％，有效数据共815份，总
体回收率为81．5％，见表5．1(有效回收率是相对于总数据量而言)。
表5．1 问卷收集情况分析表
通过对问卷调查的统计，再结合当地居住现状以及置换现状，主要有以下几
个问题：
5J．1置换区农民动员难度大
表5-2户口统计
表5-4农民补偿意愿统计表
两南大学硕士学位论文
满意基本满意不满意不清楚
在中国，土地作为农民世代生活的依靠，拥有了土地，就拥有了生活下去的
保证，对茨竹镇而言，表5．2、5．3显示，有94％的居民都是农村户口，在家务农
的居民更是占了85％，可见，大部分的居民是以小农经济为主，主要包括种植业、
农牧业、渔业等，这类农民生产自给自足，过着相对封闭的生活，对于生产生活
依然保持着古老守旧的思想，认为失去了土地，就失去了收入的来源。此外，直
观上，从表5-4来看出，满意以及基本满意者也仅占少数。
对于中国独有的土地制度对农民更是一种社会福利保障，由于取得宅基地使
用权的成本低廉，法律明确规定：一户符合购买条件的集体成员一般都符合重新
申请该集体组织内的一块宅基地的条件，尤其是申请的宅基地在不占用耕地的情
况下只需要缴纳少量的注册登记费。因此理论上讲，获得一所集体内部房屋的买
卖价格仅仅包括少量房屋的现值以及房屋建设时打地基的投入和房屋建造过程中
的管理成本。随着土地紧缺愈演愈烈，许多农民寄希望于通过缴纳少量费用尽可
能多的占有宅基地，即使离开宅基地，它也可以作为一种额外的保证，因此农民
都不愿意轻易放弃【291。
另外，农村的知识普及速度缓慢，相比正规的宣传而言，农民更容易听信身
边的谣言，会不自主地与身边的村民比较，容易产生一些逆反心理，比如，“别家
的补偿金额比自己的多"、“撑得越久补偿金额就越高"等等，这是因为宣传上存
在着漏洞，不仅需要政府拓展宣传途径，也需要政府给出置换补偿的明细标准，
让村民一目了然。
5．1．2置换补偿标准偏低
按照现行法律，农村集体可以为了公共目的收回农民的宅基地，并给予“合
适”的补偿，但“合适"的补偿标准却并未明确界定，因此给农村宅基地上的补
偿带来了很大的随意性。现对815份有效调查表分析，从上表5-4中可看出，农民
针对置换补偿的看法有65％的居民认为并不满意。
无疑，农民集中居住后，水、电、气、物业服务费等生活成本增加，集中居
住区远离承包地，交通成本也相应增加，耕种不便。同时，村民原有的一些家庭
产业经营在集中居住后也变得不太现实，一些农民的收入也将下降。
虽然《土地管理法》规定的对地上附着物给予一定补偿，但与国有
屋的补偿标准相比，明显偏低。通过置换效益评估来求证宅基地置换是
第5章茨竹镇宅基地置换存在问题及成因分析
利于增加农民利益，政府从中能获得何种收益，怎样才能实现政府与农民共同获
益，宅基地置换效益评估是有效实施宅基地置换工程的前提，也是评估宅基地置
换工程的重要手段，对宅基地置换效益评估的研究不容忽视【301。同样以茨竹镇茨
竹村为例，随着我国城市化进程明显加快，大量农民涌入城市，其中有相当一部
分农民在城市已有稳定的工作和收入，农村人口的减少，使得相当一部分宅基地
闲置，从附件二中可看出，有67％的居民是由于房屋废弃而置换，表5．4中对补偿
满意的那部分人也多是属于拥有多处住宅地的居民(包括外出务工人员等)，这类
居民愿意置换，是因为他们的宅基地对于他们而言属于废弃房，置换所得补偿是
额外的收入。
对于政府，在保证国家土地面积平衡的基础上，通过投入一部分资金与村民
宅基地及其附属农地进行置换。但要实现这一流通置换程序，必须首先将该土地
确定为建设用地，也就是需要有关批准文件并向县级以上地方人民政府土地行政
主管部门提出申请。通过置换，有利于实现城乡一体化，扩大乡镇面积，以发展
乡镇企业，加速乡镇发展进步，增加乡镇收入产值。
但最主要的是针对无多处住宅地的居民，实现这一绝大部分居民的利益才是
真正落实利民为民的准则，当然对于每一个理性社会人，希望得到更多的补偿是
情理之中的，可一次性的补偿金额远远弥补不了损失的缺口。
事实上，农民希望实现自身利益最大化与政府补偿标准偏低双方永远是一对
矛盾体，主观上讲，农民永远希望获得更多的回报，而政府却希望尽可能的降低
补偿标准，所以问卷中仅仅以农民的角度来探讨补偿意愿问题就显得不够全面，
所以，本文对该镇给出的置换标准做了一个计算，若是一个三口之家，照补偿规
定，若拥有200 m2宅基地，现进行置换可获得的补偿为，200*50=10000，。但最高
不超过6000元，首先得到6000补偿，另外自主复垦可获得15"200=3000，若选择
入住茨竹镇安居工程，另外再获得7000危房补助，总计16000元，人均不过5000
余元，将该镇提供的补偿标准与文中第三段提到的浙江省上虞市章镇镇进行比较，
到新区集镇拓展型集中居住区置换的，奖励0．7万元／人；到章镇城镇购买商品房
自行置换的，奖励1．5万元／人，对联户联片10户及以上或整个自然村置换的，联
户联片30户及以上的置换的，联户联片50户及以上的置换的，分别追加奖励O．5
万元／人、1万元／人和1．5万元／人，另外还除开对拆除的房屋给予的残值补偿以及
一次性社会养老保险缴费补助，相比之下，茨竹镇的置换补偿标准偏低。
5．1．3复垦达不到既定标准
茨竹镇土地复垦方式有两种，一种是由专业队伍进行土地复垦，另一种是由
农民自主复垦。专业队伍复垦的投入成本过高，政府为了节省资金，大部分放弃
25
西南大学硕士学位论文
了专业队伍的复垦方式，相比之下，由农户自主复垦，政府只需要投入小部分的
资金，而农户可以借此得到一部分补偿资金，因此也乐意自愿参加复垦。然而，
由于农户并不具备专业的复垦技术，其采用的方式方法不当，大多更是敷衍过关，
?‘最终导致复垦的各项指标均未达到标准。另外，政府面片追求土地开发的面积指
标，对于复垦各项指标并没有做相应的检测，也不够重视，因此，该镇多采取由
农户自主复垦的方式。
5．1．4安居房购买不规范
作为茨竹镇宅基地置换工程一部分的安居工程——安居房，虽然并非是搬迁
居民的首选，统计中显示只有几户农户选择搬迁到安居房，但实际上安居房一期
工程已经置换了48户，现统计二期工程已经有78户被统计入内。但是，安居房
购买用户中大多属于外来人员，而政策规划中明确指出集中居住区的房屋是安置
给特定的农民，禁止从事变相的房地产开发，按照茨竹镇的限制规定，购买安居
房必须要求本镇户口，可见该镇并未做到真正的严格规范，其中存在了许多管理
不到位的地方。首先，拆迁对地的补偿并不严格区分土地占有人，即便是集体外
的成员依然可以通过继承、购买等方式来占有农村宅基地使用权，这里就出现了
一个制度上的缺口，让许多理性经济人有机可乘，随着各地房价不断走高，购买
安居房可用于投资，使其升值；另外，在该镇实际管理过程当中，安居房除了安
置农民外，还有很大部分的剩余，建设单位也愿意将其对外卖出，获取利润，政
府为了吸引资金投入，增强乡镇实力，对这类情况也未加以严格控制。
5．2茨竹镇宅基地置换存在问题的原因
5．2．1产权不清晰
在土地物权体系上，《物权法》作出了明确规定：中国的土地制度保持着城市
土地和农村集体土地的二元结构，农村集体土地所有权属于集体，农民对农村宅
基地仅享有占有权、使用权，这样的产权界定在政治经济学上被认为是清晰的。
可本文第二章提到，清晰的产权制度侧重于资源使用的经济效率，也与交易成本
密切相关，如果交易成本大于零，那么产权就不能被完整地界定；当产权没有被
完全界定时，未被界定的部分则会被交易各方攫取。权利人即农民取得宅基地使
用权的成本基本为零，未通过市场交易取得，而正是因为这种零成本的农村宅基
地使用权才激起了农民想尽可能多占宅基地的欲望，即存在“外部性”和“搭便
车"等问题，造成经济人行为的私人边际收益不等于私人边际成本，社会边际收
益不等于社会边际成本，显然，这样的产权理论不够清晰【”J。
由于我国土地紧缺的现状，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得
第5章茨竹镇宅基地置换存在问题及成冈分析
超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基
地的，不予批准，为了保护农民居者有其屋，该通知中再次强调农村住宅用地只
能分配给本村村民，这也算是对我国农民的保障制度，但也存在一定的限制。随
入进城务工人员的不断增多，也有越来越多的居民拥有多处住宅地，导致农村空
置房、废弃土地不断增加，又由于房屋的私产属性，许多作为理性经济人的农户
凭借这一权利，将农住房改变为商业等经营用途，但由于受法律规定的宅基地交
易范围的限制，绝大部分的交易都只是在村集体内部甚至是村民小组内部进行，
从本文第四章搬迁择址的情况来看，有绝大部分的村民是选择在本村另外择址，
这样局限的需求市场必然会直接影响到交易价格，最终影响到农民的利益。
虽然法律规定城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，但
随着经济体制改革的不断深入和市场经济的大力发展，土地市场供求关系紧张不
断突显，宅基地的流转交易无法制止，加上现行法律法规对这种行为并不认可却
也没有明确的制止，因此存在许多“暗箱操作”、“随意定价’’的转让行为，这种
行为不仅使得本来属于村集体所有的土地大量流失，也是集体土地资产收益的极
大损失，农民也得不到合理的收益【321。这是因为，即使是随意定价的转让，也无
法达到市场价格的标准，硬性将国有土地与农村土地市场分割开来，一方面是为
了实现对农民的保障措施，这种行为在一定程度上也是一种局限。国有土地具有
明确清晰的产权分配以及流转过程，需求市场是竞争市场，经过市场竞争最终实
现最优市场价格，获取最大利润。而集体土地的产权与流转过程受到限制，首先
从需求对象上就受到严重约束，在一个小范围内是无法实现市场规模，达到市场
出清的，在无法实现市场竞争的情况下，自主定价定会伤害一部分民众的利益【331。
另外，通过宅基地置换补偿应该按一般市场价格进行，不然农民也是不会心甘情
愿的进行置换，更加倾向于自主转让，导致市场行为的混乱，而事实上，当下的
置换的补偿价格远低于一般市场价格，因此宅基地置换情况并不容乐观。
另外，虽然集体经济组织拥有所有权，但想要与拥有使用权的农户分配增值
收益是不现实的，因为不管是出租或是出售，所得的收益都是归属个人所有，本
着收益最大化原则，农户希望无偿拥有更多的土地，实现更大的收益，而拆迁对
地的补偿不区分土地占有人，即便是集体外的成员依然可以通过继承、购买等方
式来占有农村宅基地使用权，可见在确定宅基地受益人，而非单纯的占有人的这
一点上还存在着制度上的不足。
土地产权制度，作为一个大的前提，不光影响着茨竹镇宅基地置换的发展前
景，更是阻碍了全国的土地发展进程以及最广大农民的收益。因此国家需要尽快
制定统一的农村住宅拆迁补偿和集体建设用地流转方面的政策法规【341，从本质上
完善农民的宅基地产权，放宽农民宅基地交易权限和范围，引导和规范宅基地合
27
了解置换信息；另外，每隔三天当地就有赶集的习俗，而镇街要道并未粘贴相关
置换规划的布告，或者未及时更新，政府相关部门应及时反馈居民的要求或者疑
惑，进而针对性的进行讲解，宅基地置换作为整个渝北区的试点乡镇，政府应该
加以重视。
5．2．3资金不足
实现置换进程需要大量的资金保证，不同于城市周边的乡镇，茨竹镇地处边
远山区，成本投入过大更是成为难题，其中包括拆迂费用、宅基地补偿、复垦、
为农民提供镇保，而这些投入主要出于上级政府的支持，其次是区镇自筹，但主
要的负担依赖于上级政府的支持是达不到规模效益的，应该将收支平衡投放于宅
基地置换实施后带来的资金回转上。由于该镇的地势问题，资金回转更是难上加
难，如第三章的成功置换试点镇【24】，浙江省上虞市章镇镇，该镇通过引进房地产
第5章茨竹镇宅基地置换存在问题及成冈分析
●IIII量罾童曼曼曼皇置量|曼害量鼍罾罾|舅曾
开发工程项目，很成功的做到资金回转。
5．2．4复垦效率低
这主要体现在规划以及复垦部分，见下表5．8，有2 1％的居民未被划入拆迁项
目，这是由于该镇缺乏专业的勘测队伍，对于许多勘测过程中出现的细节都未做
到为民谋益。而复垦部分，由于农民自主复垦会得到相应的补助，政府也节省了
一大笔复垦开支，所以政府与大多农民都倾向于自主复垦，但这也带来了许多问
题，如多项土地指标达不到国家标准，该镇国土资源部缺乏专业的检查验收组，
甚至未对该镇生态农业复垦土地整理项目进行检查验收。
表5—8项目规划情况
5．2．5环境问题突显
由于缺乏专业的勘测及验收队伍，对项目工程质量、工程管理及安全措施等
得不到保证，安全及环境问题随之产生，环境退化和生态破坏所引发的环境灾害。
和生态灾难给区域发展造成严重威胁，给经济社会发展带来巨大的损失。生态环
境方面，该镇由农民自主复垦的土地上堆积了很多生活垃圾，严重影响生态环境，
生源中氮、磷超标严重，呈现一定程度富营养化。此外，还有一些农民拿到复垦
补偿金后，不及时对宅基地进行复垦，导致宅基地闲置。
5．2．6缺少就业渠道
。
从问卷统计上看，几乎所有的居民认为置换后的生存成本将随之增高，如表
5-9，其中有63％的居民认为在置换后政府未提供任何收入渠道。问卷中基本所有
．的居民都认为如果入住安居房，各项生活成本将提高，虽然居住环境有改善，但
农民失去土地，失去了自给自足的生活方式，没有了基本收入来源，政府也未提
供有效的收入来源方式，‘从长远的角度来讲，居民的生活质量反而下降。
表5-9政府是否提供收入渠道
两南大学硕士学位论文
5．2．7置换模式单一
浙江省上虞市章镇镇的成功之处主要在于种种形式的多样化，能根据当地的
独有形势制订出恰当的置换形式、内容、标准等，而茨竹镇置换的模式单一，对
于置换后择居形式除了常有形式外，该镇仅为农民提供了一种特有的置换模式，
即安居工程，而这种作为茨竹镇独有的为置换居民提供的换房模式，与其说是换
房模式，不如说是单纯的换地模式。不同于章镇镇，茨竹镇的安居工程并不是按
照宅基地面积多少的同等置换安居房，也没有修建多层公寓房进行置换，更没有
案例中提到的置换联叠排房屋【231，而只是为置换居民提供一些固定的土地面积指
标，然后由居民自主购买使用，主要是修建自居房，另外对房屋的楼高有一定的
限定，目的是避免居民为了获得更多利益再添加房屋楼层，无疑对于安居房的购
房成本，相比其它城镇房而言显得比较低廉。但对当地以农业支撑为主的农户，
仅靠置换补偿金，根本无法支付，即使入住安居房，随之而来的隐性生存成本不
断增多，农民更是难以支付，因此，该镇单一的置换模式在当地并不具有实用性。
30
第6苹推进茨竹镇宅基地置换进程的措施
—鼍曼鼍量舅置鼍置量I II II皇曼曼皇舅量量曼量邑曼皇兽曼量曼量曼舅曼量曼舅曼曼皇量量量皇量_
第6章推进茨竹镇宅基地置换进程的对策建议
6．1法律制度保障
6．1．1出台相关法律
虽然《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《矿
产资源法》等均对我国农村土地产权制度做了一定的规定，均明确指出在中国农
村，农民对宅基地有使用权、享有权，所有权属于集体，但集体所有的土地不允
许出让，不允许上市，即使是要上市交易，也必须是先转换成为城市建设用地之
后【351，但在实际的运行过程中，无法避免会出现许多违法却未被法律明令禁止的
行为，无疑会损害到社会以及个人的利益，另外，各法在农村土地产权制度上均
有一些创新的规定，但由于我国缺少一部专门调整农村房屋和土地方面的完整且
合理的民事法律，导致在处理农村房屋以及土地的问题上往往无法选择参照法律，
也难以做到“法法俱到”。因此，首当其冲的是出台一部有关农村房屋与土地方面
的民事法律【3酬，但随着经济的飞速发展，农村土地市场愈演愈烈，仅靠法律规范
无疑是捉襟见肘，还需要制度上的配套管理。
6．1．2完善产权制度
我国物权法、土地管理法明确规定了在中国农村，农民对宅基地有使用权、
享有权，所有权属于集体，但集体所有的土地不允许出让，不允许上市，即使是
要上市交易，也必须是先转换成为城市建设用地之后，这就使得集体土地与城市
用地之间处于不公平的地位。宅基地置换为此创造了条件，但在这过程中存在一
对矛盾主体【3。7。，即是农民与政府，政府希望通过宅基地置换创收，加快发展速度，
必然不希望集体用地可以自由上市，这会增值收益农民分享，减少了财政收入，
反而倾向于更多地向开发商批租土地，鼓励房地产开发，另外，征用农民土地低
成本、高收益更加加剧政府推进征地进程。由此可见，农民依然处于相对弱势的
地位，而政府基本处于强势地位，如果政府一味的图增收，那么被置换者的权益
必然得不到保证，加快经济发展也只是一个空壳，贫富差距、两级分化会越来越
严重，反倒会抑制经济的发展，因此，我国实行的国家所有和集体所有的城乡二
元土地所有制并未做到真正的公平，也未将人民的根本利益作为出发点。
另外，《土地管理法》的第四十四条规定，“建设占用土地、涉及农用地转为
建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。"第四十五条又规定，“征收农用地
的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。【38】"可见，两者
并非严格意义上的隔离，宅基地及其相关农地的使用权是可以在市场上流通的，
3l
两南大学硕士学何论文
但首要的是将该土地确定为建设用地，也就是需要有关批准文件并向县级以上地
方人民政府土地行政主管部门提出申请。在此基础上，由于经济利益的趋使以及
土地市场的需求，农地各种形式的流转十分泛滥，形成隐性市场【”】，不仅增添了
产权纠纷，也使土地权属管理更加困难。
因此，完善农村土地所有权制度，确立农民作为土地产权主体的地位是解决
以上问题的根本措施【加】，赋予农民宅基地产权，农民的农地可以参与市场竞争，
不是仅将土地视作耕地的工作，而是作为生产要素参加投资、分配收益，这是适
应市场经济体制的必然选择；其次，在保证二元体制不被完全改变的基础上，农
民依然是拥有国家保障的群体，当宅基地被用作商业开发和非农用途时，农民也
属于应当是投资者之一，农民可以从中受益，避免出现失地便失去生活来源的困
境，也避免了土地在流转过程中出现各种损失以及磨擦。
6．1．3完善宅基地有偿使用制度
我国实行土地二元制度主要是实现对农民的保障，农民获得土地仅需要少量
的成本，但这样的倾斜制度会连带出许多的土地浪费，建立宅基地有偿使用制度
是实现农村土地产权制度改革的基础，真正确立了农民作为土地产权主体的地位，
进而鼓励农地参与市场竞争，实现土地资源的最优配置，消除以往农村农地流转
的隐性市场，使其公开，成为一个规范化的交易市场【411。另外，传统的宅基地流
转都严重的受到区域范围的影响，例如农村宅基地只能在村集体经济组织内出让，
即使是存在隐性交易市场，在成交价格上也受到了极大的限制，最终导致农民的
利益受损，土地资源也被流失，宅基地有偿使用制度可以打破传统的这一系列限
制，推动农村住宅建设向城镇和中心村的集中。
6．1．4规范流转市场
农村宅基地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等，规范的流转市场与产权制
度的重构以及农地有偿使用制度相辅相成，缺一不可，共同构建了全新的制度规
范【421。另外，虽然农民须有偿获得土地，但这一部分资金相对交易市场上的房屋
价格并不高，所以必须要对农民拥有宅基地的数据加以限定，例如依然坚持一户
只能申请一处宅基地的原则，农民转让了土地使用权的，不能再申请新的宅基地；
为了防止商人投机大量购买，还需要进行必要的用途管制，通过限定城镇居民在
农村购买住宅的面积，禁止买方擅自将宅基地改为商品用地等。
32
第6章推进茨竹镇宅基地置换进程的措施
皇量量曼皇曼I曼曼曼曼曼曼曼量曼皇曼量笪曼曼曼量曼鲁量皇曼皇曼曼量曼皇量量量量曼葛量皇曼量曼皇皇曼曼量曼量量量量量量曼曼舅量曼置量量皇皇鼍曼量置置皇曼曼曼
6．2规范政府工作．
6．2．1加强宣传
旨在让村民充分的了解宅基地置换以及其社会意义，更重要的是带给村民自
身的益处，参照外冈镇宅基地置换的例子，再结合该镇具体情况，可通过以下途
径加强宣传工作：张贴公示，这是最直观的宣传方式，不定期地向村民们宣传着
新农村建设，城乡统筹，主要针对宅基地置换的意义和目的，以及对居民带来的
益处，包括置换补偿方式，补偿标准，安置方式掣431，使村民们看得一目了然，
张贴公示不仅有助于农民消除过去落后的思想观念，也有助于政府领导反馈农民
的各种生活情况，另外，该镇仍保有赶集的习俗，政府可利用到这一习俗，开展
相关的活动，发放相关的宣传讲义，直接地为村民讲解，消除村民的疑虑；网络
公示，作为一种辅助宣传，随着网络深入人心，该镇可通过完善政府网页内容，
将宅基地置换的内容添加进去，包括该镇的规划蓝图，以及置换的依据，补偿标
准，被置换房面积确定，评估公示等；开展会议，通过将任务下发到每个村的负
责人，对村民进行亲身的讲解以及宣传介绍，同样不仅有助于农民提升思想观念，
也有助于政府领导反馈农民的看法，并及时的进行修整，给了农民一个“说话"
的平台，充分体现了以人为本的宗旨。
6．2．2合理安排资金投入
与大多置换区相同的是该镇的置换进程收支失衡，原因在于两点，不合理的
成本投入，以及投入的回流受阻。而参考嘉定镇的成功置换【23】，在于事前进行合
理严格的成本预算，以及事后引进一些开发项目使成本投入得以回流，例如房地
产开发。因地制宜，该镇现有媒矿企业，改进工业化生产，引入工业企业，不仅
解决部分置换居民的生活问题，也能增加镇生产产值；该镇拥有宜人的气候，适
合发展旅游产业，现今，已有城镇居民到该镇买地建造自身的避暑山庄，可见，
发展乡村旅游是一个发展趋势；另外，利用该镇优越的自然资源优势，紧紧围绕
生态产业发展战略，依托“双十百万’’工程，培育“一村一品’’、“农村专业大户"，
发挥农民合作示范带动的发展模式；另外，该镇出产的梨、辣椒、嫩南瓜在市内
各大水果、蔬菜批发市场都占有一席之地，华蓥山生态鸡、华蓥山山羊，更是两
块金字招牌，“两荤两素一果盘"的农业格局己初步形成，建成重庆市菜篮子工程
主要基地之一的目标已为时不远，在此基础上进行产业化生产。
另外，合理安排资金投入还体现在专业队伍的规范上，包括勘测过程、复垦
过程，以及安全环保问题上，合理安排投入，不光照顾了农民贴身利益，也保护
了地球村的生态安全。
33
不同等级的房屋面积，对于居民而言，通过置换，不用贴钱就可以得到与旧房面
积同等的新房，并可以上市交易，也积累了财富。具体而言：1、置换至多层公寓
房。针对不同的居民生活水平，建造不同面积的公寓房【471，如45时、90时、135
吖、180 in'等，具体以设计为准，制定出人均建筑面积限额以及户均建筑面积限额。
适用对象为自行拆除现有所有房屋，退出现有宅基地并承诺永久放弃宅基地使用
权的本镇农户(含承诺永久放弃宅基地使用权的无房户)；2、置换联叠排房屋。
主要对象针对多户置换居民共同建房的情况，每户建筑占地面积最高可在上一种
限额基础上有部分提高，每户限置换一套。
6．2．4完善社会保障体系
我国农村土地制度是在我国并不全面的农村社会保障体系下设立的。茨竹镇
第6章推进茨竹镇宅基地置换进程的措施
在实施宅基地置换进程中，提高农民生活水平的方式不光是给予一定的置换补偿，
提供一个长期的收入来源才是真正解决农民生存的本质，可从以下几个方面入手
【48】：首先，构建多样化的奖励制度，依照置换补偿规定，该镇仅对还建房居民与
不还建房居民的补偿加以区分，以下通过一户还建房居民的例子来说明补偿的高
低，若是一个三口之家，照补偿规定，若拥有200 m2宅基地，现进行置换可获得
的补偿为，200*50=10000，但最高不超过6000元，首先得到6000补偿，另外自
主复垦可获得15"200=-3000，若选择入住茨竹镇安居工程，另外再获得7000危房
补助，总计16000元，人均不过5000余元，可见补偿明显过低，提高补偿标准势
在必行，通过对不同置换情况，例如，对于置换到安居工程的实施额外奖励，按
人头计算；到城镇购买商品房自行置换的额外奖励；对联户联片10户及以上或整
个自然村置换的，联户联片30户及以上的置换的，联户联片50户及以上的置换
的，分别追加不同等级的奖励。另外，经主管部门认定的属高山移民、困难群众
住房救助等对象的置换农户，可同时享受上述有关政策。
其次，完善社会养老保险制度。现今农村多出现空心村，老人村，要保证老
有所养，可通过一次性社会养老保险缴费补助(凭劳动社保部门提供的参保依据)，
并依照不同年龄老人建立区别领取补助制度，另外通过为老人提供与城市等同的
最低生活保障，即每月按照160元至180元不等的标准发放【491，具体运作过程可
由政府、集体、个人三方共同出资。
再次，保证农民生活质量的提高，最重要的还是要想方设法保证失地农民有
稳定的生活来源。大量引入生产企业，让失地农民拥有一份工作，或是继续发展
种植业、农牧业、渔业，不过与以前不同的是，由政府规划，集体出资，进行规
模化的发展建设。另外，为失地农民每人预留一定面积的商业用地，具体由村集
体统一运作，集中分配，共同保证农民有稳定的收入来源。
6．2．5加强部门间分工协作
参照嘉定区的成功试点，通过实现合理紧凑的部分分工，主要是采取区级统
筹、镇为主体、国有和集体企业运作具体项目的运作机制【501。归属于渝北区之下
的茨竹镇在实现农村宅基地置换的进程中也应该加强部分之间的分工协作，包括
全区负责统筹领导；乡镇具体负责规划的编制、工作方案的制订以及具体的实施
’过程；国有和集体企业具体负责置换地的复垦以及安居房之类的集中居住房的建
设等相关事宜，集体也可参与项目建设，扩大集体收入；另外，在进行置换的同
时，还应该与所在地区产业发展、重大项目建设结合，如茨竹镇的华蓥山生态鸡、
华蓥山山羊这两块金字招牌，保留有价值的村宅风貌，结合全区的城市化发展，
各个职能部门协同配合，各司其职，共同推进新城镇建设。
35
36
参考文献
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两南大学硕七学位论文
致谢
时间如白马过隙，转眼间，三年的研究生生活就要结束了。我也将要离开培
养了3年的母校。毕业了，我将用这篇毕业论文为我的学习作总结。
论文得以如期完成，首先得感谢我的导师谭志惠教授，在百忙之中对这篇论
文的选题、写作和修改全程的关注，并提出许多宝贵的意见，在此向她表示最衷
心的感谢!感谢经济管理学院的全体老师。
在校学习期间，有幸结识了很多朋友。论文的完成也得益于同学们的关爱，
学习上的帮助。朋友情义永记心中，同学友谊长存!
另外，我能够顺利完成学业，应当感激不言谢的家人，家人对我的期望、鼓
励、理解与支持是我不尽的精神动力，常使我从松懈中反省，不敢懈怠。最后，
我要感谢三年来所有向我提供帮助的人，深情的道一声：“谢谢!"
附件
附件
附件1茨竹村测绘队测量情况
面积(衅) 房屋面积(nr) 附属物面
姓名
总计小计房屋完好房屋已垮积(m2)
1 蒋明生516．75 406．5 93 313．5 128．25
2 周升琼188 112．8 112．8 131．6
3 黄维田1040 408 408 632
4 唐玉君374 229．45 229．45 213．9
5 黄维安200 200 200
6 桂来兵212．4 212．4 212．4
7 杨庭芳172．65 96．15 67．08 29．07 76．5
8 王中文390．39 65．1 65．1 325．29
9 唐作芬340 260 260 80
10 李茂兵艾治术495．44 0 495．44
1 1 张来福张来均622．57 231．44 231．44 391．13
12 漆云653．65 237．3 11 1．7 125．6 463．6
13 周永兰27 54 54
14 石真林25．9 25．9 18．5 7．4
15 罗世华43．4 43．4 43．4
16 黄明成周永兰35．28 35．28 35．28
17 罗世华34．65 69．3 69．3
18 黄明成6l。6 61．6 61．6
19 石明生68．6 68．6 68．6
20 石真文101．2 52．8 52．8 48．4
2l 石真伦110．4 57．6 57．6 52．8
22 村办公室162．4 72．8 72．8 89．6
23 陈从碧272．6 150．4 150．4 122．2
24 石全友46 46 46
25 石真全208 208 28．56 179．44
26 陈居会245．76 148．68 148．68 171．42
27 陈术兰318．62 214 188．8 25．2 180．22
28 陈依骏327．5 290 290 37．5
29 陈居富210．8 215．1 81．7 133．4 43
30 阳华清445．5 152 52．25 99．75 293．5
31 李中碧460 125 125 335
32 汪天华439．2 186．2 186．2 282
33 艾道彬219．8 207．19 207．19 64．75
34 贺中毕373．68 177．99 177．99 211．27
35 贺启芳210．14 211．4 180．74 30．66 29．4
36 宇世菊840 340 340 500
41
两南大学硕f：学位论文
37 谢文玉艾勇379．65 333．35 278．9 54．45 167
38 艾治凡273．05 328．05 110 218．05
39 熊中华147．65 243．7 194．2 49．5 18．75 ．
40 艾治平186．48 148．68 28．2 120．48 37．8
41 艾治贵89．25 89．25 89．25
42 艾道云艾大民298．8 258．1 112．3 145．8 153
43 金长明213．4 42 42 171．4
44 黄碧海59．84 22．5 22．5 37．34
45 黄碧芳525 216 162 54 390
46 宇世菊346．5 96 96 298．5
47 王昌珍邓肖英495．3 267．75 55．25 212．5 227．55
48 陈从刚147 102 102 45
49 王恒田1302 682 682 620
50 朱由贵221 221 221
51 王恒全96 96 96
52 周良华832．48 717．22 185．22 532 149．46
53 石真孝314 213 213 144
54 石桂花272 112 112 160 ．
55 陈厚文777 440 90 350 337
56 石辉国446．88 157．2 157．2 341．88
57 唐德芬700 42 42 658
58 黄如明774．25 198．75 198．75 643
59 周兴荣336 0 336
60 洪光荣230 230 230
6l 高代成300 300 300
62 洪光七1121 860 860 26l
63 黄显文322 322 322
64 黄维田364 364 364
65 高代明260 200 200 60
66 黄义树737 448 448 289
67 廖月芬543．85 366．7 56．7 310 205．5
68 周昌凤540 375 375 165
69 黄义成360 360 360
70 黄义全405 202．5 37．5 165 202．5
71 刘华荣374 216 216 158
72 陈邦福650 216 216 434
73 刘华树108 36 36 72
合计26042．26 15195．13 4480．16 10714．97 12181．45
42
附件
附件2茨竹村宅基地置换统计情况
序土地使用原因搬迁搬迁后备注：原有土地
号权证时间位置的用途
l 蒋明生废弃2005 茨竹村2社农村居民点
2 周升琼废弃2005 茨竹街道农村居民点
3 黄维田废弃2003 茨竹村2社农村居民点
4 唐玉君废弃2005 茨竹村2社农村居民点
5 黄维安危房2001 茨竹村4社农村居民点
6 桂来兵危房2001 茨竹村4社农村居民点
7 杨庭芳废弃2006 江北松树桥农村居民点
8 王中文危房2009 茨竹村6社农村居民点
9 唐作芬地灾搬迁2008 茨竹村6社农村居民点
10 李茂兵艾治术破房2005 茨竹村6社农村居民点
1l 张来福张来均废弃2004 茨竹村6社农村居民点
12 漆云危房2008 茨竹街道农村居民点
13 周永兰破房2005 茨竹村6社农村居民点
14 石真林废弃2004 茨竹村6社农村居民点
15 罗世华危房2008 茨竹街道农村居民点
16 黄明成周永兰废弃1987 茨竹街道农村居民点
17 罗世华废弃1990 两路． 农村居民点
18 黄明成废弃1988 茨竹街道农村居民点
19 石明生废弃1991 两路农村居民点
20 石真文废弃1985 两路农村居民点
21 石真伦废弃1992 茨竹街道农村居民点
22 村办公室废弃1990 茨竹街道农村居民点
23 陈从碧危房2005 茨竹梨园村农村居民点
24 石全友危房2005 江北观音桥农村居民点
25 石真全危房2009 木耳镇农村居民点
26 陈居会废弃2008 茨竹街道农村居民点
43
两南大学硕十学位论文
27 陈依骏危房2008 茨竹街道农村居民点
28 陈居富危房2009 茨竹安居房农村居民点
29 阳华清危房2009 茨竹安居房农村居民点
30 李中碧危房2008 茨竹街道农村居民点
— 31 汪天华危房2008 江北龙溪镇农村居民点
32 艾道彬破房2005 茨竹街道农村居民点
33 贺中毕废弃2007 茨竹街道农村居民点
34 贺启芳废弃2004 茨竹3社农村居民点
35 宇世菊废弃2009 茨竹3社农村居民点
36 谢文玉艾勇地质灾害2009 茨竹街道农村居民点
37 艾治凡废弃2004 茨竹村6社农村居民点
38 熊中华废弃2004 茨竹村6社农村居民点
39 艾治平废弃2004 茨竹村6社农村居民点
40 艾治贵废弃2002 茨竹村6社农村居民点
41 艾道云艾大民废弃2009 茨竹村6社农村居民点
42 金K明废弃2008 本社农村居民点
43 黄碧海废弃2005 茨竹村6社农村居民点
44 宇世菊废弃2007 茨竹村6社农村居民点
45 王昌珍邓肖英废弃2007 茨竹村6社农村居民点
46 陈从刚地质灾害2009 茨竹街道农村居民点
47 王恒田废弃2008 茨竹7社农村居民点
48 朱由贵废弃2008 茨竹街道农村居民点
49 王恒全废弃2008 茨竹7社农村居民点
50 周良华主观意愿2008 茨竹街道农村居民点
5l 石真孝危房2009 重庆南坪公路开挖
52 石桂花废弃2001 茨竹村9社农村居民点
53 陈厚文废弃200l 茨竹村9社农村居民点
54 唐德芬废弃2002 茨竹街道农村居民点
55 黄如明废弃2006 茨竹村9社农村居民点
44
附件
56 周兴荣主观意愿2006 轶竹村9社农村居民点
57 洪光荣废弃2005 茨竹村9社农村居民点
58 高代成废弃2002 茨竹村10社农村居民点
59 洪光七废弃2002 茨竹村10社原房屋不存在
60 黄显文废弃2002 茨竹村10社农村居民点
61 高代明危房2001 茨竹村9社农村居民点
62 黄义树废弃2002 茨竹村10社原房屋不存在
63 廖月芬废弃2002 茨竹村lO社农村居民点
64 周昌风废弃2002 茨竹村lO社农村居民点
65 黄义成主观意愿2001 茨竹村9社农村居民点
66 黄义全废弃2002 茨竹村10社农村居民点．
67 刘华荣破房2005 茨竹街道农村居民点
68 陈邦福废弃2004 茨竹村10社农村居民点
69 刘华树废弃2002 茨竹村10社农村居民点
两南大学硕}学位论文
附件3：渝北区农村建设用地复垦房屋补助标准
单位：元／平方米
结等补偿
墙体房盖其它
构级单价
内外墙抹灰、磨石(地砖)
甲288 内外24墙或条石墙楼地面、且外墙面为瓷砖、
马赛克面，铝合金窗。
砖
钢筋砼内外墙抹灰，瓜米石楼地
混乙270 内外24墙或条石墙
面。
24墙，部份穿斗或内外墙抹灰，三合土楼地
丙255
18墙或条石墙面。
砖
田225 内外24墙或条石墙
小青瓦、木柃、木室内外抹灰、望板、磨石(地
桷砖)地面。
木小青瓦、木柃(桷)、室内外抹灰、望板、三合土
肯乙210 内外24墙或条石墙
竹桷(柃) 地面。
石内外24墙或条石墙
小青瓦、竹柃、竹
墙丙195 或部份穿斗18墙或室内抹灰、简易地面。
乱(片)石墙桷
木板墙、双条墙、部小青瓦、木柃(桷)、
甲165 室内抹灰、望板。
份砖墙竹桷(柃)
穿
乙150 部份木板墙
小青瓦、木柃(桷)、
室内抹灰
斗竹桷(柃)
丙135 木桩、内外篾席夹壁
小青瓦、波瓦竹柃、
室内抹灰
竹桷
田165 全土墙小青瓦、木柃(桷) 室内抹灰、望板、简易地面。
土乙150 全土墙
小青瓦、波瓦、木
墙
柃(桷)、竹桷(柃)
室内抹灰、简易地面。
丙135 全土墙
小青瓦、波瓦、竹
柃、竹桷
部分内墙抹灰
简
甲105 单砖干垒、部份竹编波瓦、油毡、草盖
乙90 竹编波瓦
易
丙75 无墙、竹(木桩) 油毡
47
11．您未加入宅基地置换的原因是什么?
12．您是否满意经济补偿标准(包括房屋和农地补偿)?
A．满意B．基本满意C．不满意D．不清楚
13．若搬迁另择地，你是否愿意搬迁至安居工程地?
A．愿意B．基本愿意C．不愿意
14．您是否被规划到拆迁项目内?
A．有B．没有
15．您对茨竹镇安居工程有什么看法?
16．您入住安居房之后收入方式是什么?
48
17．政府是否为您提供其它收入渠道?
A．有B．没有
附件
18．您入住安居房之后日常开支是否有增加?
A．有B．没有
19．您认为茨竹镇宅基地置换进程中有哪些不足?
49
西南大学硕。卜学位论文
在学期间科研成果
公开发表的文章：
[1]谭晴：社会主义市场经济的理论研究， 《管理与财富》2010年第3期；
[2]谭晴：基于Eviews我国城镇居民储蓄率变化实证分析，《现代商贸工业》
2009年第8期。
重庆市茨竹镇农村宅基地置换问题研究
作者： 谭晴
学位授予单位： 西南大学
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