分类号
学校代码10542
密级学号—200803—020039
海南旅游房地产
价格影响因素研究
Research on the factors effecting Tourism
Real Estate Price in Hainan
研究生姓名：
导师姓名、职称：
学科专业：
研究方向：
陈祝叶
李蓉丽副教授
政治经济学
市场经济理论
湖南师范大学学位评定委员会办公室
201 1年5月
摘要
近年来，海南省房地产价格持续不断地快速上涨，极大地影响了城市居民的
生活质量，也给整个海南省的经济平稳发展带来了不稳定因素，特别是在建设国
际旅游岛的战略背景下，海南省的房价问题已成为海南政府和国家领导关注的重
要问题。
本文以海南省的旅游房地产市场作为研究对象，从旅游房地产以及旅游房地
产价格的概念、特征入手，并以三亚市旅游房地产统计数据为基础，使用定量分
析和定性分析相结合的研究方法，来具体分析影响海南旅游房地产价格的主要因
素。
本文内容具体分为以下六个部分：
第一部分绪论。简要阐述了本文选题的背景及研究海南省旅游房地产价格影
响因素的意义，进而叙述了本文的研究思路、研究方法及新意与不足，并归纳了
国内外对房地产价格影响因素研究的主要理论和主要成果，为论文的研究提供分
析基础。
第二部分主要阐述了本文的理论基础：马克思的劳动价值论、现代西方供求
理论、消费者理论，为后面的实证分析提供理论基础。
第三部分分析海南旅游房地产市场现状。详细分析海南旅游房地产市场发展
的有利区位特征以及海南旅游房地产市场的特点、开发模式等情况。
第四部分主要分析影响海南省旅游房地产价格的具体因素。本章从影响海南
旅游房地产价格的人口因素、经济因素、心理因素、政策因素等着手，分析了影
响海南旅游房地产价格的具体因素。
第五部分是实证部分。本文使用定量分析具体研究各影响因素与海南旅游房
地产价格之间具体的相关度，根据实证结果，本文得出金融机构贷款额、房地产
开发投资等因素是影响海南省旅游房地产价格的主要因素。
第六部分是本文的研究结果。在以上定性分析与定量分析的基础上，提出抑
制海南省旅游房地产价格过高的对策。一是规范海南旅游房地产的金融体系。二
是引导居民合理消费和开发商理性开发。三是加强土地市场管理以抑制地价过
高。四是建立科学的宏观调控体系。
关键词：海南旅游房地产价格影响因素
Abstract
In recent years，the real estate prices in Hainan province rise rapidly,which greatly affects the
quality of life in urban areas，to the whole of Hainan’steady economic development brought
unstable factors，especially in the construction of international tourism island strategic background，
Hainan’S house prices is the important issues for the government in Hainan and national
leadership．
Based on Hainan tourism real estate market aS the research object，this paper begin with the
concept and characteristics of the real estate and it's price，especially,we use Sanya’data,using
quantitative analysis and qualitative analysis of combining research methods，make a concrete
analysis of Hainan tourism real estate prices influence factors．This article is divided into the
following six specific components：
The first part of tI诧introduction．Brief description of the problem proposed tO study the
significance and background of factors affecting tourism real estate prices，described in this study
and research method and summarizes the impact of factors on real estate prices at home and
abroad on the main theory,has summarized the impact on real estate prices factors of the main
achievements of the domestic residential real estate price theory of the progress and status of
research on a comprehensive review,as the basis for later analysis．
The second part of this paper mainly expounds the theoretical basis：Marxist theory of labor
value，modem western supply and demand theory,the theory of the consumer,for the following
practice as the next theoretical basis．
The third part is the tourism real estate market situation in Hainan．Detailed analysis of Hainan
tourism of the development of real estate market advantageous geographical features and the
development ofHainan tourism ofthe real estate．
The fourth part of real estate price factor．Detailed analysis of economic factors affecting the
real estate prices，the demographic factors，financial factors，pshchological factors，policy factors，
analyzed the specific factors’influence of Hainan tourism real estate prices．
The fifth part is empirical parts．This paper using quantitative孤alysis to study the concretion
between specificly various influencing factors and Hainan tourism real estate prices．According to
empirical results，we draw the main factors which affect the real estate prices of Hainan provincial
tourism arc loans of financialinstitutions。investment of reaI estate development and other factors．
The sixth part is the results of the咖dy In the above of qualitative analysis with quantitative
analysis of Hainan province，and we put forward the cotmtermeasures of tourism real estate in
order to control the hilgh prices．First,standardize the financial systems of Hainan tourism real
estate．Second,to a rational development of rational consumption and developers．Third，
Ⅱ
strengthening the management ofthe land market to curb land price is too hi【gh．Fourth，establish a
scientific system ofmacroeconomic regulation．
Keywords：Hainan；Price ofTourism Real Estate；Factors
111
目录
摘要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯I
ABSTRACT⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．¨
1 弓I言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．1
1．1 选题背景⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯l
1．2 研究意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。2
1．3 研究综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．3
1．3．1 旅游房地产相关定义的界定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．3
1．3．2 国外相关文献综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．3
1．3．3 国内相关文献综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．5
1．4 研究方法、新意与不足⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．7
2 影响房地产价格因素的理论基础⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．8
2．1 马克思劳动价值论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8
2．2 现代西方供求理论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。8
2．3 消费者理论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
3 海南旅游房地产市场现状分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11
3．1 海南旅游房地产市场发展的有利区位特征⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1l
3．2 海南旅游房地产价格变化趋势⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ll
3．3 海南旅游房地产市场现状分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13
3．3．1 海南旅游房地产开发投资规模稳定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13
3．3．2 海南中西部地区开发投资增速迅猛⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14
3．3．3 海南旅游房地产开发资金充足⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14
3．3．4 海南旅游房地产市场以外省籍市场为主⋯⋯o⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15
3．4 海南旅游房地产市场开发模式分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．15
3．4．1 高档度假地产开发模式——陵水代表的滨海开发⋯⋯⋯⋯⋯⋯15
3．4．2 养老休闲地产开发模式——定安代表的“人居福地”开发⋯⋯16
3．4．3 复合旅游地产开发模式——文昌代表的城市拓展新区开发⋯⋯17
3．4．4 休闲度假开发模式——三亚代表的度假旅游产品开发⋯⋯⋯⋯18
海南旅游房地产价格影响因素分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯19
4．1 人口因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．1 9
4．2 经济因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20
4．2．1 居民可支配收入⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20
4．2．2地区生产总值⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯21
4．3 心理因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯22
4．3．1 房地产市场炒作行为⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯22
4．3．2 消费者对房地产价格的预期⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯22
4．3．3 投资者对房地产价格的预期⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯23
4．4 政策因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．24
4．4．1 金融利率政策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24
4．4．2 税收政策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24
4．4．3 离岛免税政策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯25
4．4．4地方支持政策⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯25
4．5 其他因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26
4．5．1 开发商利润率⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．26
4．5．2 地价因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26
4．5．3建筑成本因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26
4．5．4社会因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．27
海南旅游房地产价格影响因素的因子分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28
5．1 因子分析概念⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯28
5．2 变量的选取和解释⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．29
5．3 数据的无纲化处理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯30
5．4 变量的检验⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3 l
5．5 因子的重要性程度分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯32
5．6 实证结果分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．34
抑制海南旅游房地产价格过高的建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．35
6．1 规范海南旅游房地产的金融体系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．35
6．2 引导居民合理消费和开发商理性开发⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯35
6．3 加强土地市场管理以抑制地价过高⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯36
6．4 建立科学的宏观调控体系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．36
参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯38
附录⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯．⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯40
至殳谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．41
趋势图⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．12
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．1：I
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．1zI
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．：!l
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．：!l
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．23
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．33
表目录
表4-1三亚市2000-2010年三亚市旅游接待人数与旅游收入表⋯⋯⋯⋯．．19
表5-1三亚市2001—201 0年指标值⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．30
表5-2数据的无纲化处理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．31
表5—3 KMO和巴特利指标值检验⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．3 1
表5-4指标相关系数矩阵⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯“⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．32
表5—5变量解释表⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．33
海南旅游房地产价格影响因素研究
1 引言
1．1选题背景
改革开放以来，特别是1998年以来，我国国民经济取得了飞速发展，房产
消费占我国城镇居民消费的比重越来越高，同时伴随着住房观念的重大转变、住
房消费的有效启动以及住房商品化新体制的基本确立，使得房地产投资持续快速
增长。1988年刚建省后海南的房地产价格为1350元，平方米，到了1992年，房
地产价格猛涨至5000元／平方米，1993年飙升到7500元／平方米，最终导致房地
产泡沫，而后经过7年的调整，海南的房地产市场开始复苏，特别是在博鳌亚洲
论坛的带动下，旅游地产开始发展。目前，房地产业已成为我国国民经济的重要
支柱产业。特别是海南这个特殊的旅游城市，从2005年开始，海南省就把旅游
业与房地产业紧密融合，并且以旅游房地产为主打品牌进军房地产市场，随着
2009年海南国际旅游岛申请成功之后，海南旅游房地产市场越来越红火，同时
伴随的是海南旅游房地产的价格也越来越高。房地产业的发展对于改善居民居住
条件、提高人民生活质量、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了
重要作用，但是在房地产业快速发展的同时也出现了许多值得我们关注的问题：
当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区的房地产市场存在的问题比较严重
如当前我国房价已经超过正常水平以及房地产泡沫现象越来越明显。因此，房地
产泡沫对经济社会带来的负面影响应当引起我们足够的重视。当前，在北京、上
海、深圳这几大一线城市里，上万元／平方米的房价屡见不鲜，更有甚者，在黄
金地段有些能达到几十万元／平方米。在海南也出现了以上情况，在三亚、海口
等主要城市，房价上涨甚快。目前房价上涨速度和幅度大大超出居民可支配收入
的增长，房价与居民收入比远高于国际水平，近年，海南进入新一轮开发热潮，
根据海南省政府的有关资料，三亚海棠湾、万宁神州半岛、陵水清水湾、文昌铜
鼓岭、博鳌二期等10多个项目达成开发意向，面积达300多平方公里，相当于
全省城镇建设有史以来的用地总规模。
香港中信泰富有限公司就于2005年9月与海南省万宁市政府签订了框架协
议，共同投资100亿元，用10年时间合作开发用地面积超过5．7万亩的神州半
岛项目。这个海南首个投资达百亿元的旅游地产项目已经开始了基础设施建设，
硕士学位论文
据说将建设成一个示范性旅游度假综合发展区、现代服务业和科教知识产业汇聚
区。此外，香港华润集团投资50亿元的海南石梅湾旅游度假区也完成了规划设
计，建成面向国际和内地高端旅游市场的、类似泰国的普吉岛和印尼的巴厘岛的
国际海滨旅游度假区，其酒店更是拉来了欧洲大财团BELGRAVIA PROPEfmES
LTD联手投资开发。此外，中远集团、和黄地产、山东鲁能、美国芦荟株式会
社，都在海南开始涉足旅游地产。而在雅居乐投资的陵水县香水湾，富力也拟投
资10亿元建设综合型度假村。
在国内一线城市价格不断节节攀高的前提下，海南的旅游地产价格也是不断
走高，特别是2009年建设国际旅游岛获批后，海南旅游房地产均价迅速从11000
元／平方米翻倍至2010年的20582元／平方米。
本文主要探讨影响海南旅游房地产的价格影响因素，找出具体原因，从而有
效地在建设国际旅游岛的重大战略背景下，合理地发展海南旅游房地产市场，促
进海南省旅游房地产的合理配置。
1．2研究意义
房地产行业是中国经济的支柱产业，房地产业如何发展已引起人们的广泛关
注，学者们从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势，研究房地产的价
格走势规律有其现实的实践意义，理论的发展对于产业的实际发展也起到积极的
指导作用。同时，作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格的研究更是市
场经济发展的现实需要。房地产价格的影响因素众多，且房地产属于特殊商品，
具有明显的区域性，受其所在的地理位置影响很大。如南方和北方、沿海和内地、
城市和乡村、大城市和小城市以及经济发展水平等方面的不同，房地产价格在市
场上就表现为同质同量而不同价的区域特征，因此专门研究一个城市或地区影响
房地产业发展态势和价格的影响因素，不仅可以为当地政府提供进行宏观调控的
依据，还能为消费者提供信息支持，为房地产开发商投资房地产业提供投资建议。
海南省在建设国际旅游岛的战略背景下，房地产市场以旅游地产居多，其旅游地
产价格从2009年起不断加快上涨，已成为国内关注的焦点问题。正是在此理论
和现实背景下，本文选择了海南省旅游房地产价格影响因素进行研究。对于未来，
旅游房地产价格价仍然是整个房地产市场关注的中心。本文以旅游房地产价格作
为研究的核心，试图找出房地产发展的过程中决定海南旅游房地产价格的因素，
海南旅游房地产价格影响因素研究
并进一步探索这些因素在多大程度上影响房地产价格，从而为海南旅游房地产市
场健康发展提供政策建议，具有现实的理论和实践意义。
1．3研究综述
1．3．1旅游房地产相关定义的界定
在从旅游的危度来界定旅游房地产的概念中，比较流行的观点是旅游房地
产是以旅游休闲度假为目的的房地产开发、投资、营销模式，投资项目全部或部
分实现了旅游功能⋯。另一种观点是把旅游房地产等同于旅游景观房地产，该观
点认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源如自然景区、人造景区等，必须
注重旅游房地产的环境依托性[21；在从旅游业开发的角度来界定房地产的概念
中，房地产的建设项目凡是带来了旅游功能的活动即属于旅游房地产，目前兴起
的“分时度假”、“产权酒店”等属于这类项目；在从房地产的角度来界定旅
游房地产的概念中，比较流行的观点认为一切利用土地所进行的经营活动都属于
房地产范围13】。与常规的房产相比，旅游房地产具有以下优势：丰富的环境资源、
高质量的开发水平、专业的物业管理、高级的酒店管理、复合旅游休闲度假的设
计需求。在从产权所有权程度来界定旅游房地产的概念中，一般可以划分为以下
几个类型：完全产权如度假村、景区住宅；基本产权如产权酒店、时权酒店；使
用权如分时度假等【4】。借鉴以上学者的观点，本文把旅游房地产定义为只要是属
于旅游开发建设的项目，如主题公园、高尔夫球场、附有各种功能的旅游住宿设
施及度假区建设等相关的房地产开发、建设、经营活动所形成的房地产项目都是
属于旅游房地产。而房地产价格的定义也有所区别，按照保罗·萨缪尔森的效用
价格理论，房地产价格是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺性、有效需求这
三者的共同作用下而产生对房地产经济价值的货币表示。不同房地产的价格区
别、同一房地产的价格波动都是这三者的变化所引起的嘲。房地产是特殊商品，
其价格也具有特殊性，一般的劳动商品，其价格反映生产成本，从总体上来看，
其价格由成本决定，但房地产价格不一定含有生产成本因素，其地价本质上不是
劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。房地产最特殊的是具有保值性与增值
性，一般劳动商品都随着使用过程中的消耗磨损，其价值(或价格)逐渐减小，
但房地产却具有保值性与增值性的特殊功能。
1．3．2国外相关文献综述
三百年前，国外就开始出现房地产和房地产价格的理论。17世纪末，威
廉·佩第第一次提出级差地租的定义，并初步阐述了级差地租以及土地价格等概
’
念。此后至19世纪初的一百多年间，亚当·斯密(A．Smith)、大卫·李嘉图
(D．Ricardo)、马克思等人对土地经济问题以及住房价格等问题，分别进行了研究，
会因素以及人口因素的影响。在诸多房地产价格影响因素的实证研究中，卡
尔·E·凯斯(美，KatiE．Case)i已录了新英格兰1984．1988年的地产繁荣以及随后
海南旅游房地产价格影响因素研究
1988．1992年地产崩溃的过程，在这轮房地产周期中，价格飞涨，建筑业行业从
业人员达到百分之50以上，极大刺激着房地产的消费需求，整个国家的经济增
长都可以用房地产业的指标来衡量。另外，在房地产市场繁荣时期，银行72％
的贷款都集中在房地产业上，因此在房地产市场衰退时，房地产业贷款损失超过
了整个贷款损失的90％，同时伴随着高空置率、低房租及高资本化率，这些都
令房地产消费需求骤跌【91。根据KarlE．Case的相关研究，人口增长、就业稳定增
长、失业率低于3％以及个人收入持续增长时就会刺激房地产市场需求，从而刺
激房地产投资收益的增加，进而拉动房地产价格上涨【lo】。Crone和voith根据
17个美国MsA的资料进行研究，得出了写字楼空置率的循环情况，其结果是
不同的城市，写字楼空置率的频率和幅度的影响不一样，Dokk在此基础上，进
一步证实了他们的研究结果，该研究表明，各地方房地产市场价格的周期波动受
到地方经济景气指数和宏观经济指数的影响，最重要的还会受到通货膨胀预期的
影响。城市经济学派的伊文思教授(Alanw．Evans，英国经济学家)研究住房需求时，
认为消费者主要的权衡对象是其付出的成本即每日往返工作单位的“交通费用”
与由城市特殊级差地租所造成的城市不同选址点上的房租，而除此之外，在对房
地产进行选址时，居民的家庭结构、职业、收入以及爱好差异等都是重要的影响
因素。H．Saito对日本房地产产生波动的原因进行了分析并与美国房地产进行了
比较，提供了房地产市场波动融资，政府干预和房地产楼盘价之间的关裂ll】。
Quigley[12J(1999)采取平行数据利用回归分析和经济基本面的相关指标来解释
各城市住宅价格走势。
1．3．3国内相关文献综述
近年来，国内相关学者对国内房地产价格、房地产市场以及相应的政府宏观
调控措施及手段也进行了一定的研究。
易宪容(2008)通过分析我国房地产市场近20年的发展以及对房地产价格
的研究，提出了房价波动的主要影响因素以及政府应当通过抑制投资性需求，鼓
励消费性需求来控制房价的过快上涨，而不是增加供给来抑制房价，他认为增加
供给不是稳定房价的根本，房价问题的本质是金融问题，信贷政策是房地产价格
宏观调控的重点，而由于我国信用等级制度不健全，住房按揭贷款的证券化程度
也比较低，风险难以分散，而个人住房按揭以及企业贷款市场准入条件的过度宽
松，使中国住房按揭贷款的风险高于美国次级债券的风险u引。哈尔滨建筑大学建
设经济管理研究所关柯教授(2006)等学者在跨世纪中国住宅产业政策的研究下，
分析了在一定的经济发展条件下，居住水平、人均收入、房地产需求、房地产供
给都对房地卉的价格有着重要的影响，并对房地产市场、房地产市场的建设以及
房地产政策等方面进行理论探讨【14】，从以上学者的研究成果来看，有关房地产市
场价格及房地产市场供求关系的研究，都对分析城市房地产市场的发展提供了动
国房地产供求受商品房销售价格、人均国内生产总值、房地产投资额、地价等因
素影响【181以上分析表明，国内学者对房地产的相关研究还比较少，但近年来国内
学者对房地产市场也进行了一些研究，对房地产市场价格的影响因素也进行了一
定的研究，这些研究对抑制我国某些城市房地产价格过高与政府调控房地产市场
海南旅游房地产价格影响因素研究
具有一定的指导意义，但是仍具有一定的缺陷，主要表现在我国房地产市场运行
不规范、市场数据不完备以及数据难以获得等条件的约束，使国内学者的研究同
国外相比还有很大差距，尤其在定量分析和实证分析方面还有待提高。
1．4研究方法、新意与不足
本文在广泛参考相关文献的基础上，总结现有房地产价格影响因素理论，
结合海南省旅游房地产业发展的实际情况，采用定性、定量分析相结合的方法，
先对影响海南省旅游房地产价格的相关因素进行理论分析，接着用因子分析法筛
选主要经济指标，探讨在现阶段我国房地产市场环境下，哪些因素对海南省旅游
房地产价格产生的是主要影响，哪些是次要影响，从而为政府的宏观调控政策提
出建议。目前国内外有许多对房地产价格因素的分析与研究，但还只是停留在宽
泛的定性分析上，仅仅说明这些因素对房地产价格具有影响，却无法知道哪些因
素对房地产价格的影响是敏感的，这些因素的影响力到底有多大。故本论文正是
试图在对房价影响因素定量分析上做一些有益的尝试。而本文的新意就是在于运
用海南三亚市旅游房地产市场2001．2010年数据，详细分析海南省旅游房地产价
格与各影响因素之间的关系，由浅入深，层层发掘规律。由于在数据收集方面有
些困难及其他研究方法上的不足，本文的研究还有待改进。
在一定时间内，在每一价格水平上，消费者们愿意并能够购买的商品量；从厂
家来说，是指在一个价格水平下，他们愿意生产并提供给市场的产品数量。当供
给和需求达到平衡时，市场出清。否则会有供不应求或供过于求的现象。房地产
海南旅游房地产价格影响因素研究
虽属于特殊商品，其价格在市场经济当中同样遵循着该理论。一般来说，房地产
价格与需求成正比例关系，与供给成负比例关系，在运用供求理论来分析房地产
价格时，一般从房地产市场上的空房率、地方交易习惯以及房地产的一般价格走
势来具体确定。一般来说，空房率极高的房地产市场表明房地产需求不旺、供给
过剩；空房率较低的区域市场则相反。而从区域市场的交易习惯来考虑，当业主
普遍愿意出租房屋，则说明需求旺盛；反之则说明需求不振。我们还可以根据房
地产价格的一般走势中大致推测出某类房地产的供求状况，但此种分析方法应具
体分析。对于我国来说，城镇土地的所有权属于国家，居民只有使用权，因此，
市场中能够流通的仅是有时间限制期的土地使用权，土地供给主要是由国家控
制，这一政策对地价具有至关重要的影响。此外，在进行供求分析时还应加入时
问因素，作动态分析，因为现在的供求状况大部分是由于消费者对未来的预期而
形成的。
2．3消费者理论
消费者理论，指的是在市场经济条件下，消费者为生活消费而进行的购买、
使用商品或劳务的活动，对社会生产和再生产的基本经济问题起着重要作用。随
着房地产市场从卖方市场向买方市场转变，市场竞争日益激烈，越来越多的房地
产商意识到必须从消费者角度出发去建立竞争优势。对消费者来说，房产不仅仅
是作为单纯的住所，更意味着一种健康的生活方式和文明的社交空间，对于海南
省来说，适度的气候和阳光对于居住或旅游都是比较有吸引力，居于这一理念，
消费者不仅愿意来海南购买住宅也看中未来的房产投资。新古典理论认为消费是
收入和财富的函数。米尔顿·弗里德曼(M·Friedman)在1957年提出消费的持久
性收入理论，他认为消费者每期的消费取决于未来的预期收入，也就是劳动收入
和资本利得(包括房地产的资本利得)的贴现值。美国经济学家雷蒙德·弗农在
1966年《产品生命周期中的国际投资与国际贸易》中提出生命周期假说理论，
该理论将人的一生分为三个阶段即年轻时期、中年时期和晚年时期：在年轻时期，
往往把绝大部分的家庭收入用来消费，甚至会借贷消费，导致消费大于收入；在
中年时期，收入大于消费，往往就会积累财富和偿还债务：在老年时期，消费掉
财富和政府的转移支出。而消费者一旦获得额外的财富，就会将其平均分配到预
期的余生中去。霍尔(Han)在1978年根据无限期代表性家庭的持久收入模型
中加入了理性预期，从而产生了较为现代的理性预期持久收入假说(1迮．PIH)。
对原有模型进行发展之后，Hall得出了跨期消费的欧拉方程，即收入的可预测变
动对于消费的变动不产生影响，引起消费变动的只是消费者没有预料到的收入，
房产是家庭的固定资产，房产价格一旦发生变动，那么这种变动就会引起消费的
变化，这就是很多学者肯定的住房价格的财富效应渠道，例如Poterba就指出财
富效应一定会实现，而实现只是时间问题。因为家庭的预算约束决定了当个人收
硕士学位论文
入增加的时候，要么消费者自己消费掉这些财富，要么就是未来消费。不过另一
些学者对此表示质疑，他们认为住房自身具有很多特殊性，它既是固定资产又是
消费品，同时由于存在再分配效应和资本收益的不易获得性等问题，财富效应不
一定会实现。房地产既是固定资产又是消费品，仅考虑机会成本，对于准备长期
居住在某一居所的家庭而言，房价上涨只是补偿了更高的租房成本即住房价格波
动与住房租金波动相互抵消。同时，住房市场的再分配效应也会抵消一部分财富
效应。因为房屋的固定性决定了它并不能像其他的商品一样进行广泛的国际贸易
活动，一各国家最终售房者的收益实际上就是该国家首次购房者的损失，所以房
地产价格的上涨在刺激售房者消费的同时也抑制了购房者的消费，从而在总体上
使住房价格的财富效应并不显著。伦敦政治经济学院教授Buiter(2008)在封闭
经济的代表性家庭模型中考察了房价的财富效应，据他研究，房价如果正好反映
了住房的基本价值即未来租金的贴现值，那么其变动只会造成不同家庭间财富的
再分配而不会有“纯”的财富效应，财富效应只在房价存在泡沫的房价消费中产
生【2引。并且，当考虑到资本收益的取得性问题时，住房的升值也不会产生太大的
消费波动。
海南旅游房地产价格影响因素研究
3海南旅游房地产市场现状分析
3．1海南旅游房地产市场发展的有利区位特征
气候怡人、环境优美是度假旅游地最基本的要素。海南岛由于拥有国内最
佳的综合生态环境，因此被称为世界上仅有的几块未被污染的“净土"之一。
其他地方如韩国的济州岛。海南岛森林资源丰富，截至2010年，海南岛森林覆
盖率达到60．2％，活立木蓄积量增加到1．24亿立方米，现有的5大热带原始森
林(五指山森林区、霸王岭森林区、尖峰岭森林区、吊罗山森林区和黎母山森
林区)是世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统。海南地处北纬
180"-200，同世界知名旅游度假圣地的巴厘岛、盂加拉湾、阿拉伯海、红海、
加勒比海、墨西哥湾在一纬线上，是全国唯一的热带海岸带，海岸线长达1528
公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50％"-'60％。特别是在《海南
旅游岛建设发展规划纲要》中，明确提出要把海南最珍贵的资源一海岸带重点
保护。海南的旅游要素充足，主要体现在：海南气候宜人，年平均气温22"--26
摄氏度，阳光、海水、沙滩、绿色、空气样样俱全。并且海南也还拥有着丰富
的温泉资源、独特的热带雨林景观以及传统的黎苗少数民族风情，这些资源都
将海南岛装扮成我国最具特色的海岛型旅游度假胜地，也被称为祖国的后花园
和度假、休闲环境的绝佳地方。据2010年第一季度海南省环境质量公报显示，
全省环境空气质量总体保持优级，95．6％的监测日环境空气质量为国家一级水
平。绝大多数城市(镇)环境空气质量达到国家一级水平，仅昌江县石碌镇受可
吸入颗粒物影响，为国家二级水平。环境空气中二氧化硫、二氧化氮的日平均
浓度均符合国家一级标准，但部分城市(镇)可吸入颗粒物的日平均浓度个别监
测日仅符合国家二级标准，对空气质量有轻微影响。一般的评判标准是：一级
水平符合国家环境空气质量一级标准，适用于自然保护区、风景名胜区等；二
级水平符合国家环境空气质量二级标准，适用于城市(镇)居住区、商业交通居
民混合区等。同时，根据国际自然医学会标准，“世界长寿乡”的标准为每lO
万人中有7位百岁老人。而根据海南省老龄委办公室的统计，截止2010年海南
省有百岁及百岁以上长寿老人1371人，即海南省平均每lO万人就有百岁老人
13．22人[231。从以上数据可以得出，海南省是全国百岁老人密度最大的省份，是
名副其实的“长寿岛刀。
3．2海南旅游房地产价格变化趋势
1988年，海南脱离广东省独立建省成立海南省，大批的内陆人梦想来到海
南特区捞钱。1988年，海南的房地产平均价格为1350 frd-平方米，1989年房地
图3—1三亚市2002-2010年旅游房地产价格变化趋势图
海南旅游房地产价格影响因素研究
3．3海南旅游房地产市场现状分析
3．3．1海南旅游房地产开发投资规模稳定
2010年是我省推进国际旅游岛建设的第一年，海南房地产也迎来历史性
的发展机遇，国际旅游岛政策利好因素极大地推动了房地产市场开发，特别是
以旅游度假需求为主的房地产快速发展，开发投资不断扩大。2010年，全省房
地产开发投资总额为467．87亿元，比上年同期增长62．5％，增幅同比提高18．2
个百分点。从发展变化趋势看，2010年1月，海南房地产开发投资增速以高位
开局，2月至3月，开发投资分别增长了180％和140％。4月份以后，国家实
施以收紧土地和加息为主要手段的房地产市场调控政策，抑制了我省房地产开
发投资快速增长的势头。但这些政策对房地产市场的调控影响存在滞后性，使
4月至6月，开发投资仍维持相对较高的增长水平，分别增长96．5％、95．4％和
78．9％。在此基础上，海南省又推出“限购令”等政策，因此对房地产的调控影
响逐步显现，房地产开发投资持续回落，但由于海南房地产市场正处于结构调
整上升期，加上海南东环铁路开通的利好政策的共同作用下，市场信心较足，
房地产开发投资呈现增速平稳回落的特点，7月至12月，开发投资增速比较稳
定，在62％--70％区间(如下图所示)：
图3．2 2010年海南房地产开发投资额及增速图
并且房地产商在建设国际旅游岛的战略背景下以及利好政策的推动作下，
也积极进军海南房地产市场，房地产新开工项目也不断增加。据统计，2010年
海南省房地产施工的开发企业有545家，比上年增长34．6％。全省房地产开工
项目580个，比上年增长36．5％。可见，房屋施工规模不断扩大。
硕士学位论文
3．3．2海南中西部地区开发投资增速迅猛
根据国家统计局海南调查总队统计，2010年，海南共有4项主要经济指标
增速位列全国第一。分别是：第三产业增速排名第一；房地产开发投资排名第
一；全社会消费品零售总额增速排名第一；城镇居民年人均可支配收入增速排
名第一。其中，房地产投资增速也在海南省的房地产开发领域中迅速扩展，房
地产从东部向中西部、由沿海向腹地加快推进，中西部地区房地产开发投资快
速增长。2010年，东部地区房地产开发完成投资389．60亿元，比去年增加了
123．6亿元，同期增长46．5％，而中部和西部地区房地产开发投资分别是27．72
亿元和50．55亿元，同比分别增长了134．6％和425．7％，以上数据显示，中西部
开发投资增速均远远高于东部地区。而房地产开发投资呈倍数增长的市县分别
是东部文昌市增长1．69倍、中部屯昌县增长6．5倍、定安县增长3．2倍、琼中
县增长2．4倍；西部澄迈县增长6．1倍、儋州市增长3．0倍、乐东县增长1．8倍，
其中澄迈县开发投资额占西部投资总最的71．3％。
图3-3海南东中西部开发投资比例
3．3．3海南旅游房地产开发资金充足
2010年，海南省房地产开发企业本年财务资金来源总共970．84亿元，比上
年同期增长96．2％，增幅较上年提高41个百分点。投资资金来源是实际开发投
资的一倍，财务资金来源的充足性确保了开发商对投资资金的需求，为房地产
开发投资增长提供了强有力的经济后盾。在本年财务资金来源中，企业本年到
位资金(未包含上年结余资金)在房地产开发中达到797．18亿元，同比增长
84．8％。在本年到位资金中，定金及预收款的资金达到了409．64亿元，占全部
到位资金的51．4％，比上年同期增长155．7％，并且由于定金及预收款没有附加
利息和相关手续费的限制，不但使用成本低而且使用效率高，因此定金及预收
款的大幅增加，保证了开发资金的有效使用以及开发建设的进度。在其他的资
海南旅游房地产价格影响因素研究
金来源中，国内贷款达到135．65亿元，增长48．6％；外资达到0．71亿元，下降
97．6％；自筹资金155．70亿元，增长44．1％。
3．3．4海南旅游房地产市场以外省籍市场为主
据业内人士统计，由于明显的价格优势，省外人士是目前海南楼市购买的
主力军。他们普遍认为，三亚房地产本轮行情启动于2004年，且一开始海南旅
游房地产市场就是以外省购房者为主。经过几年的发展，形成了东三省、北京、
上海为前三名的格局。如今形成了“四高一都”的局面即以哈尔滨为中心的东
北高寒地区，以上海为代表的经济发达地区，以山西为代表的高收入者地区，
以重庆为代表的人口密集地区，及首都北京。据业内人士反映，“四高一都”形
成突出的原因如下：一是客观上三亚的环境、气候让越来越多的人了解和接受，
二是主观上三亚旅游房地产市场营销力度的加大，从数据可知三亚的旅游房地
产市场越来越大。而三亚的调查统计也表明，近几年外地游客购房比例至少占
了三亚商品房销售量80％以上，象三亚湾的一线海景房更是90％以上被外地
客人购买。购买者多数来自东北和华北等较寒冷的地区，其次为上海、浙江和
川渝；特别是江苏、浙江的购房人群，年末大增。国外的购买者多数来自美国，
其次为德国和法国，还有部分来自加拿大、奥地利、英国、荷兰等国家。
3．4海南旅游房地产市场开发模式分析
3．4．1高档度假地产开发模式——陵水代表的滨海开发
海南旅游房地产的开发目前主要在靠近景区和海湾的区域。比如三亚的湾
区——亚龙湾是热门的旅游度假地产开发区域，在亚龙湾之后，又新开发了另
一个高端度假旅游区域一海棠湾，中国的第一家的七星级酒店就建设在海棠
湾，其配备和设施都是按照高端度假景区来规划设置[241。特别是海南的另一旅
游地产开发热土——陵水，吸引了众多国内外投资者的眼光。陵水是中国仅有
的一个拥有热带海岸线的县城，其清水湾、香水湾、土福湾——三湾串起陵水
57．7公里的美丽海岸线，并且众多的旅游资源如吊罗山原始热带雨林、小妹湖
等使陵水的旅游地产开发潜力无限。这一类地产是海南旅游地产的主力军，也
是目前市场上销售的热门产品。2010年6月陵水房地产成交量为249套，销售
均价为27799元／平方米。这类旅游地产主要有以下两个特点：(1)具备“国际
湾区”形象的海景资源。这些海景资源项目以“国际湾区”的形象进行开发，
是海南主要湾区的核心景观，尤其是陵水的清水湾、香水湾等海南岛最后的热
带湾区，这些湾区全年可以实现海滨游乐，开发优势明显。清水湾的稀缺滨海
资源，使旅游地产的开发具有“高水平”的定位，比如香水湾l号位于陵水的
渡江县城段控制规划、母瑞山红色旅游区控制规划、潭榄河休闲带详规、丁湖
海南旅游房地产价格影响因素研究
路景观大道专项规划、见龙大道专项规划等。同时，全县完成10个乡镇总体规
划修编、5个连片生态村规划、5个历史文化名村规划。(3)客户基础雄厚。海
岛中部的养生养老价值逐渐被国内外人士熟悉，客户群体也不仅限于候鸟客户。
目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社
区中逐渐增多12副。但是此类房产也有一定的限制性：如早期的中部旅游地产一
般追求性价比，造成项目的“三低”即服务配套低、产品档次低、产品使用率
低。服务配套低主要体现在候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地”，远离城
区，项目规划单一，缺乏和周边社会的必然联系：产品档次低主要体现在中部
地产的主力产品是小户型的公寓，主要靠价格低来迎合市场：产品使用率低主
要体现在社区的入住率随着季节的变化大起大落，这给社区的管理带来了巨大
的挑战，也不利于社区气氛的行成。
3．4．3复合旅游地产开发模式——文昌代表的城市拓展新区开发
由于“文昌鸡”这个地域品牌，文昌这个地方在东南亚这一二带享有很高的
美誉，特别是近年来，随着航天基地的建设，越来越多的国内外企业看好文昌，
竞相来这里投资。文昌的城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快
车道。作为我国未来最大航天基地的文昌，正在着力打造中国旅游新地标的形
象。而这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同【261。此类房产的特
点如下：(1)地产升值潜力大。文昌借助低纬度的优势成为中国也是世界上为
数不多的航天中心。并且两条一路和东线高速铁路的开通，文昌迎来了发展的
黄金时代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻
番，市区销售均价达到5000余元／平方，一线海景房，达到每平米上万元，逸
龙湾高档高层带露台的最高价格甚至达到70000元／平方【2‘71。(2)“文化之乡”
的旅游地产开发特色。文昌有历史上著名的东郊椰林、龙楼镇的铜鼓岭和石头
公园、孔庙和宋氏三姐妹祖居等名胜古迹，在开发自然景观和旅游地产大项目
的同时，房地产开发商也把此类的“本土特色”融入其中，有助于文昌的旅游
地产保留特色、发扬光大“文化之乡”的品牌。(3)客户需求多元。这类地产
不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的大量商务人
群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。
但是此类房产的限制因素如下：海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本
配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施
缺乏。单个开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其
预留发展用地。
硕士学位论文
3．4．4休闲度假开发模式——三亚代表的度假旅游产品开发
三亚位于海南岛最南端，是进入中国的热带门户，是东方的度假天堂。三
亚终年阳光明媚、气候宜人，月平均气温在25摄氏度。在1919．6平方公里的
海洋热土上，拥有60％的森林覆盖率，209．1公里的海岸线，并且拥有19处优
质海湾，拥有发展旅游房地产的优势条件，这里汇集了海水、阳光、沙滩、森
林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹等十大旅游资源，是中国热带滨海
度假旅游资源最丰富、最密集、最完整、最自然的地区。最重要的是三亚是海
南发展旅游地产的标志。1996年1月1日，国家旅游局在三亚亚龙湾国家旅游
度假区隆重举行“中国度假休闲年”开幕式，拉开了三亚市发展国际性热带海
岛度假区域的序幕。近十几年来，三亚市已建成二十几处别具特色的旅游景区，
其中最为著名的有：17．8公里长的三亚湾椰梦长廊、“西岛”海上游乐世界、“蜈
支洲岛”度假中心、天涯海角风景区、南山文化旅游区、南山大小洞天旅游区、
亚龙湾国家旅游度假区及被社会各界誉为“世界级、世纪级’’的佛教文化工程
m108米南山海上观音圣像等重量级旅游景区项目。一般来说，度假休闲旅游
产品包括：高尔夫度假、温泉康体度假、热带滨海度假、潜水度假、游艇度假、
长寿养生度假、民俗风情体验度假、海岛度假和休闲渔业度假等休闲度假旅游
产品；观光旅游产品包括：天涯史迹观光、海景观光、热带雨林观光、热带农
业观光和热带渔业观光等观光旅游产品；专项旅游产品包括：海岛休闲会展旅
游、文化旅游、时尚购物旅游、节庆赛事旅游、海上娱乐旅游、体育旅游、生
态旅游、蜜月婚庆旅游等旅游产品；自助游产品包括：自驾车旅游、背包旅游
等。
海南旅游房地产价格影响因素研究
4海南旅游房地产价格影响因素分析
房地产是一种产品周期长、资金量大、产业链长、政策性非常明显的特殊商
品。因此，跟其他的商品相比，其价格会受到多种因素的影响。旅游地产更不同
于普通的房地产开发，它更依赖于自然环境和资金实力，因为旅游地产的客户群
体已不是简单的解决住房需求，而是讲究生活质量，注重投资效益的客户群体。
本文从海南的具体情况，对可能影响海南旅游房地产价格的主要因素进行概述。
4．1人口因素
人口构成也是影响房地产需求量的重要因素。首先，人口数量的多少是影响
房地产需求量的直接因素；其次，年龄差异、文化水平差异、收入差异也会直接
影响对房地产的大小、质量等的不同需求。海南跟全球知名度较高的马尔代夫和
巴厘岛等地相比，可能知名度比不上他们，但海南的旅游产品多样性是大大高于
这些地区的。在新兴的旅游产品方面，比如观鸟、高尔夫、野营探险、乡村游、
生态游等。由于此类旅游产品比较新鲜，所以吸引着国际和国内游客的眼球，特
别是在建设国际旅游岛的战略背景下，也吸引着越来越多的国内外投资者。投资
者和消费者的增加必将导致对房地产需求的日益扩大。同时，外来人口的增加，
间接影响当地人口的素质以及当地人口的文化水平，并且对该地区房地产的数量
及质量上的需求也越来越多、越来越高，外来人口的流动也带动了商业、服务业、
娱乐和旅游观光等事业的发展，这些因素都会间接地带动房价上涨。以下表格是
2000．2010年三亚市旅游接待人数与旅游收入情况：
表4-1三亚市2000-2010年三亚市旅游接待人数与旅游收入表
年度酒店接待人数(单位：万人) 旅游总收入(单位：亿元)
2000年205．2l 19．82
2001焦240．3 24．52
2002盔278．14 28．39
2003焦300．41 29．26
2004年364 39．14
2005年406．59 51．29
2006盔450 65
2007年500 80．1l
2008焦600 90
2009年656．61 96
2010盔771．49 110
注：资料来源于海南省旅游政务网
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4．2经济因素
4．2．1居民可支配收入
收入是影响消费行为最直接的因素。随着可支配收入的增长，人们的购买力加
强，对房地产的购买欲望会相应增加，而且购买力的增加会影响消费者的消费层次
和结构。同时，随着收入水平的提高，有住房的人们会提升居住标准，他们呢倾向
于向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的房地产发展：没有住房的人们，原
来没有购买力的需求通过可支配收入的增加，就会转化为有效需求。因此，可支配
收入与房地产价格呈正相关关系即居民可支配收入上涨，房地产价格也会跟着上
涨，反之则下降。同时，随着可支配收入的增加，也会增加人们的投资需求。房地
产作为一种特殊的商品，不但具有供人居住、商用的消费功能，而且也具有投资价
值，特别是对建设国际旅游岛的海南来说，旅游房地产更具有投资价值。因此，收
入的增加应该导致房地产需求增加，从而引起房价上升。2010年海南省城镇居民人
均可支配收入达15581元，比上年增长13．3％。目前国际上通常用房地产价格与居
民可支配收入的比例来判断房价是否与经济状况相符，按国际上的标准，发达国家
的房价收入比一般在1．8．5．5倍之间，在发展中国家，认为合理的比例应当在3-6倍
之间【2嚣J。而我国目前全国的房价收入比己超过7．8倍，深圳、北京、上海等地的房
价收入比则更高。在上海，80平方米的住宅价格是每户一年可支配收入的27．5倍。
1 2009年城镇居民三口人30平方米的房价收入比为8．3，2010年是8．76。据测算，
房价收入比维持在3．6左右比较合适，超过7，居民就会负担不起。根据统计数据，
目前海南省房价收入比为11．62，而实际数据可能还要高，居民就更难以接受T[29]。
以下图4-l是三亚市2001．2010年居民可支配收入变化图：
1数字据中国社会科学院刘建昌研究院测算
海南旅游房地产价格影响因素研究
2001-2010年三亚市居民可支配收入系列图
200 1 2003 2005 2007 2009
j!亘塞配蝗△《霾2】
图4-1 2001—2010年三亚市居民可支配收入
由上图可见，’三亚市居民可支配收入在十年间，增速很快，从2001年的6860
元达到了2010年的17400元，十年间增长了1．54倍，但是跟房价的增速相比，房
价的增速明显高于居民可支配收入的增速，从图4．2可见三亚市的房价趋势：
图4-2 2001-2010年三亚市旅游房地产价格
根据图4．2可见，三亚市的旅游房地产价格在lO年间增长超过了10倍，严
重超过了居民可支配收入的水平。
4．2．2地区生产总值
良好的经济发展状况是房地产市场健康发展的一个重要因素，国内生产总值
(GDP)又是衡量国民经济发展的总体指标，是房地产经济活动的主要影响因素。
如果GDP增长较快，说明地区经济发展水平高，地区对工厂、办公室、商场、房
2l
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1工●^1，工，l
硕士学位论文
地产和各种娱乐设施等的需求就会增加，从而导致房地产价格上涨；反之亦然。根
据2010海南省经济和社会发展统计公报新闻发布会信息，2010年海南省人均地区
生产总值突破3000美元大关，强大的综合经济实力，将为海南省旅游房地产行业
的发展提供强大的经济支撑。
4．3心理因素
心理因素对房地产价格的影响也是不容忽视的。一般来说，影响房地产价格的
心理因素主要有下列几个：(1)购买或出售心态即消费者购买和投资者出售；(2)
个人欣赏趣味(偏好)；(3)时尚风气；(4)接近名家住宅心理。“居者有其屋”、“安
居乐业”是我们中国千百年传承下来的中华传统，所以，买房居住是每个中国人的
愿望，这个千百年积累下来的居住传统和文化观念，文化传统和社会制度间接影响
着人们对房地产的需求。中国传统文化中非常重视拥有自己的住房，有自己的住房
才会有归属感。现阶段的80后和90后青年没有自己的住房就无法谈婚论嫁。因此，
心理因素也是影响房产价格的重要的因素。
4．3．1房地产市场炒作行为
投资需求是指居民买房用来出租，获得租金收益，如果租金收益低于利率，
人们就会把资金存入银行，而不进行投资。投机需求是指消费者先购买房子，一旦
房价上涨，就出售，赚取差价，获得收益的一种行为。特别是近几年，股市低迷，
大部分资金转到了房地产行业，这些投机者不仅包括居民，还包括专门的炒房者。
据统计，温州民间炒房资金已超过1000亿元，从事炒房的人员达lO万人，所到之
处便令当地房价上涨至少20，造成隐性泡沫现象。特别是在海南，自然环境优越，
国际旅游岛都吸引了许多外来投资的房地产开发商、工厂、企业等，同时也吸引了
前来投资买房的人群，这些人的投资行为直接影响了海南省旅游房地产价格的波
动。
4．3．2消费者对房地产价格的预期
消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产
的需求者对未来的预期将直接影响消费者对房地产的需求，同时对房地产价格的影
响也具有举足轻重的作用，是房地产业健康发展的重要因素。海南旅游房地产的价
格其在很大程度上取决于投资者的心理预期。不同的预期会产生不同的需求效果。
根据房地产投资基本法则—对租金收益率的预期：一套市场价为60万的商品房预
计每月租金3000元，则租金收益率=3000"12／60万=0．06，显然租金收益率越高，
对投资者吸引力茸越大。从房地产投资需求来看，如果预期经济形势不好，则市场
对土地的需求量和可作为投资的物业的需求量就会减少，购买意愿下降，更多的购
买者会选择持币待购，更多的潜在需求难以转化为现实需求。反之，如果预期将来
海南旅游房地产价格影响因素研究
的经济形势上升，投资者期待经济回升后可获得更多的超额利润使投资者的购买意
愿上升，会有更多的购买者选择购买，而不是持币待购，更多的潜在需求转化为现
实需求，刺激当前的土地和物业需求。更多时候消费者“买涨不买跌”的消费偏好
心理，直接推动了房价的上涨。并且由于从众心理，当看到身旁的人也在买房时，
自己也会考虑买房，当看到房地产的销售面积不断上涨时，就会更加刺激其他的消
费者购买，当近段时间房地产价格上涨时，投资者的心理预期会判断房地产价格将
进一步上涨：当房地产价格下跌时，投资者的心理预期也马上会判断房地产价格将
进一步下跌。因此，房地产的投资需求与房地产价格呈正向变化，如果预期房地产
价格会上涨，自住需求者会提前释放消费需求，而投资需求者更是会伺机跟进，引
起需求的增加；如果预期房地产价格下降，则消费者和投资者都会推后自己的当前
消费。市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，也形成了对价
格的推动。
4．3．3投资者对房地产价格的预期
房地产是一个投资很大的产业，所以房地产完成投资的多少，是决定其发展程
度的一个重要因素。特别是旅游房地产，在建设国际旅游岛和东环高铁的开通，对
海南省旅游房地产的发展起到很大的推动作用。2010年，海南省房地产开发投资总
额为467．87亿元，比上年同期增长62．5％，增加180亿元，增幅同比提高18．2个
百分点，房地产开发投资的强劲增长，表明投资者看好海南旅游房地产市场发展，
这些最终都会影响房价的波动。以下是旅游房地产城市的代表一三亚的房地产开发
投资额：
图4-3 2001-2010年三亚市房地产开发额
I
现在将近二分之一的家庭拥有两套房产，为此国家又实行了5年之内二手房交易收
海南旅游房地产价格影响因素研究
取5％的营业税的政策，一定程度上缓解了以上现象，也相应的影响了对商品房的
需求量，从而影响房价的波动。很多国家都运用物业税的征收调控楼市的一种手段，
物业税的征收将大大减少人们一开始购置房产的成本，对降低房价有一定的作用，
对于开发商而言，开征物业税将增加他们的持房成本，最终“逼迫”炒房者降价出
售存量房，平衡市场供需关系，还将使开发商有更多动力开发中小户型，更利民生。
对于购房人而言，总体负担不会有大的改变。但土地的分次付款，反而会剥夺有能
力一次性付款者的选择权，让他们额外承担这“类似利息”。
4．4．3离岛免税政策
海南省计划在海口、三亚建立两个免税店，以后逐步拓展到万宁、琼海等地。
并由目前的一家代理公司发展到多家符合规定的、有雄厚实力的公司合理竞争营
业。从免税店的不断增多，到免税地域的逐步放大，高端的旅游度假中心、更多的
娱乐种类、便利的购物条件、宜人的气候环境等，使更多的消费人群流连于海耕331。
大批国际知名品牌进驻海南，更多以购物消费为目的的游客必定涌入海南，必将给
海南房地产行业带来巨大契机。韩国济州岛在实施“离岛免税”购物政策后，带动
游客增长11％，由此推动了房价的上涨。
4．4．4地方支持政策
房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，关系着国民经济的健康稳定发展。
据估计，房地产业的发展会直接带动57个相关产业的增加，因此房产业的发展是
促进地方经济发展的重要推动力量。市场机制的作用也是决定房价走势最重要的力
量。但在我国，政府这只“有形的手”对房地产市场的作用也不可忽视。房价如果
有大的波动，势必会影响整个国民经济的稳定与发展。从中央政策来看，政策既不
允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力，但也不希望房价有太大的波动，影
响金融、社会稳定。“国八条”等政策的出台目的就是完善调控政策，加大力度继
续控制房价涨幅。2010年1月15日海南省也出台了房产政策即暂停土地出让和审
批新的开发项目，被简称为“两个暂停”。该暂停持续了65天后解封，随后，海南
省政府再次推出调控措施，包括“琼11条"以及限购令政策。目前，海南房价暂
时不会出现过大幅度波动，都要看政策落实情况而变化，这是一个长期的过程。总
的来说，影响房地产价格的因素互相联动、错综复杂，这些因素除了自身会直接影
响房地产价格以外，其他因素相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格，同
时也会影响到开发商开发规模、消费者购买等方面。而且，房地产价格也会反过来
影响这些因素，如房地产价格对建安成本等也会有影响。
引起投资加大，对生产资料的需求增加，会进一步推动生产资料价格的上涨。
海南旅游房地产价格影响因素研究
4．5．4社会因素
影响房地产价格的社会因素主要有以下两个方面：政治安定状况。政局稳定，
社会安宁，就会增强投资者购买房地产的信心，是保证房地产价格稳定的积极因素，
在某种程度上，也会促使房地产价格上升。反之，政治不稳定，会造成房地产价格
下降；二是地区治安状况，包括地区的物业管理质量、房地产所在地区治安好坏，
这些因素在一定程度上会影响销售从而影响房地产价格水平【34】。因为这些因素也很
难量化，所以在本文的实证研究中，没有引入该指标。
4．确定因子个数。计算因子得分，进行统计分析。
海南旅游房地产价格影响因素研究
通过因子分析，将海南旅游房地产价格影响的若干因素进行总结概括，进而明
晰影响海南旅游房地产价格主要驱动因子，并加以分析。
5．2变量的选取和解释
影响海南旅游房地产价格的因素是多方面的，那么这些因素哪些是主要的，哪
些是次要的，都是必须弄清的问题，只有弄清楚了影响价格的主次因素，分析了它
们的成因，才能进一步研究导致海南省旅游房地产价格上涨的原因，寻找解决思路。
根据全面性、客观性、代表性和获取性原则，结合分析问题的需要，本文主要以旅
游房地产市场——三亚市作为样本进行数据收集。在进行人口因素的分析中，本文
选取了三亚市城镇居民人口，虽然外来人口也是人口统计的一部分，但是在统计年
鉴中，未收集到，所以本文只以城镇居民人口(RS)作为样本进行数据分析；在进
行经济因素的分析中，根据现代西方经济学理论，本文选取了三亚市居民可支配收
入(SR)、地区生产总值(GDP)作为数据分析，选取标准主要是因为数据的可量
化和可取得性；在进行心理因素的分析中，根据消费者理论，本文从消费者的心理
因素和投资者的心理因素进行分析，消费者的心理因素主要是体现在销售面积
(XSMJ)上，而投资者的心理因素主要是房地产开发投资额(Tz)和年竣工面积
(JG~U)这两个指标，而分析心理因素时，还存在房地产市场的炒作行为，由于
该指标没办法量化，本文在后面的实证中没有提出；在进行政策因素的分析中，本
文主要选取了金融政策，包括机构贷款余额(DK)和利率(LL)，主要是这些政策
因素可以量化；而本文还提到了其他政策因素如：税收政策、离岛免税政策、地方
支持政策，这些因素对海南房地产价格也会有一些影响，但由于没办法量化，所以
本文在后面的实证分析中，并没有引入该数据，而不是这些因素不重要；在进行其
他因素的分析中，本文实证部分主要是引入了地价(DJ)和建筑成本(CB)这个
指标，而开发商利润率和社会因素由于没办法量化，也没有引入该指标。2001．2010
年三亚市的上述各指标以及相关的原始数据主要是根据<三亚市2009年统计年鉴》
以及海南统计局的最新统计数据进行处理后得出以下表格(见表5．1)：
硕士学位论文
表5-1三亚市2001-2010年指标值
房地城镇居民销售地价建筑房地年竣GDP 金融利
年份产均居民可支面积元／m 2 成本产投工面亿元机构率
价价人口配收万m 2 元／m 2 资额( 积万贷款(％
格元(万人) 入亿元) m
2 额)
／m
2 (元)
Y Xl x2 x3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 XlO
200l 1500 22．52 6860 21．1 llOO 780 2．6l 33．9 36．82 30．4 5．85
2002 2000 23．43 6960 29．2 1210 820 4．2l 56．47 41．99 31．3 5．3l
2003 3600 23．74 7230 50．7 1315 850 8．37 40．8l 47．88 43．31 5．31
2004 4000 23．97 7360 51．2 1500 1000 14．39 42．33 57．86 50．05 5．58
2005 5000 24．22 8325 51．76 2500 1200 19．75 92．08 68．34 58．83 5．48
2006 5105 25．69 9416 54．68 3000 1500 29．66 97．96 100 75．66 5．85
2007 7449 26．55 11642 92．97 4650 2000 51．39 95．06 122．3 93．20 7．47
2008 10159 27．29 13471 109．69 4800 2500 76．18 122．06 150．4 95．33 5．3l
2009 11154 28．10 15233 129 5000 2800 97．89 “9．18 166．9 145．92 5．56
2010 19217 28．30 17400 115．29 5500 3000 97．39 73．49 188．6 160．20 5．81
注：数字来源于三亚市统计局
5．3数据的无纲化处理
为了克服由于指标间的纲量不同对统计分析结果带来的影响，即10个影响因
素中由于数据单位不同而对结果造成的影响，首先对原始数据按指标(即变量)用
以下公式进行标准化处理。得到标准化数据，如下表所示(见表5-2)：
，2持善c％由2。N：样本个数，
Xi：Xo-Xj
’
■(i--1，2，3，⋯，m：j=l，2，3，⋯n)
海南旅游房地产价格影响因素研究
表5-2数据的无纲化处理
年份RS SR XMJ DJ CB Tz JMJ GDP DK LL
200l 0．985 0．972 0．967 0．980 0．987 0．98l 0．763 0．987 0．962 0．235
2002 0．972 0．960 0．954 0．967 0．974 0．968 0．753 0．974 0．949 0．232
2003 0．967 0．954 0．949 0．962 0．969 0．963 0．749 0．969 0．944 0．230
2004 0．980 0．967 0．962 0．975 0．982 0．976 0．759 0．982 0．957 0．234
2005 0．987 0．974 0．969 0．982 0．989 0．983 0．765 0．989 0．964 0．235
2006 O．98l 0．968 0．963 0．976 0。983 0．977 0．760 0．983 0．958 0．234
2007 0．763 0．753 0．749 0．759 0．765 0．760 O．59l 0．765 0．745 O．182
2008 0．987 0．974 0．969 0．982 0．989 0．983 0．765 0．989 0．964 0．235
2009 0．962 0．949 O．944 0．957 O．9“ 0．958 O．745 0．9“ 0．939 0．229
20lO 0．235 0．232 0．230 0．234 0．235 0．234 O．182 0．235 0．229 0．056
5．4变量的检验
在SPSSl5．0中输入上表数据得出下表(见表5-3)，KM0值是用来比较观测相
关数值与偏相关系数值的一个指标，其值越接近l说明对变量进行因子分析的效果
越好KM0值在0．9以上，非常适合；0．8-0．9，很适合；0．7-0．8，适合；0．6-0．7，
不太适合0．5-0．6，很勉强：0．5以下，不适合。根据Kaiser的观点，如果KMO的
值小于0．5则不适宜进行因子分析。现在KMO值为0．86表明适合因子分析。Bartlett
检验值344．496，说明相关矩阵不是单位矩阵，可以进行因子分析：
表5-3 KMO和巴特利指标值检验
取样足够度的Kaiser-Meyer-O． ．kin度量0．860
Bartlett的球形度检验近似卡方344．496
Df 36
Sig． 0．000
巴特利特球度检验卡方值344．496，自由度36，显著性概率0同时，指标的相
关系数矩阵(见表5-4)显示各指标间存在较高的相关性，有必进行因子分析和提
取公共因子：
3l
硕士学位论文
表5-4指标相关系数矩阵
指标， 旧关系数矩阵
RS SR 舢DJ CB Tz JMJ GDP DK LL
RS 1．000
SR 0．965 1．000
XMJ 0．968 0．944 1．000
DJ 0．977 0．957 0．950 1．000
CB 0．982 0．992 0．966 0．976 1．000
TZ 0．974 0．988 0．974 0．958 0．996 1．000
JMJ 0．771 0．649 0．737 0．787 0．726 0．712 1．000
GDP 0．990 0．988 0．958 0．979 O．996 0．987 0．728 1．000
DK 0．960 0．980 0．936 0．936 0．97l 0．973 0．637 0．974 1．000
LL 0．225 O．173 0．190 0．346 O．188 O．14l 0．146 0．207 0．195 1．000
5．5因子的重要性程度分析
由于原始数据之间有些指标的相关系数较大(较多达到0．9以上)，部分因子
之间存在着高度的正相关，因此采用方差极大旋转(允许因子之间具有相关性)后，
得到相关系数矩阵的特征值、贡献比例和累计贡献比例。如表5—5所示和表5—6所
示：
海南旅游房地产价格影响因素研究
表5-5变量解释表
公共公因子提取公共因{己
因子方差贡献累积方差方差的贡
特征值宝贡献率特征值献率累积方差
Fl 8．410 84．100 84。100 8．410 84．100 84．100
F2 1．979 9．785 96．883 1．979 9．785 96．883
F3 0．484 4．841 98．726
F4 0．063 O．63l 99．357
F5 ‘0．034 0．343 99。700
F6 0．021 0．214 99．914
F7 O．007 0．068 99．982
F8 0．002 O．018 99．999
F9 0．0015 O．ool6 lOO．000
FlO 0．00l O．0012 100．000
提取方法：主成份分析．
如表中数据所示，旋转后有两个公共因子(F1和F2)的特征值大于1即
Fl=8．410，F2=1．979，并且两个公共因子的累计方差贡献率达到了96．883％，说明
只要提取前两个公共因子，其所代表的信息量就能较充分地解释并提供原始数据所
能表达的信息。同时碎石图也同样说明了这一点，如图5-1所示，除了前两个公共
因子特征值较大外，其余公共的特征值都微乎其微。因此本文提取前两个公共因子，
即F1、F2。
成分数
图5-1碎石图
本文采用常用的主成分分析法提取公共因子，由于系数没有很明显的差别，所
以要进行旋转(一般用Varimax方差最大旋转)，使系数向0和l两极分化，得到了
旋转后的因子载荷矩阵，如表5—7所示。
硕士学位论文
表5-6旋转后的因子载荷矩阵
公共因子
FI F2
RS ．0．235 ．0．345
SR ．O．345 ．0．234
XMJ O．935 O．462
DJ 0．955 0．567
CB 0．886 O．377
TZ 0．987 0．564
JMJ 0．95 0．654
GDP 0．785 0．478
DK 0．989 O．612
LL 0．930 0．236
5．6实证结果分析
以上对海南旅游房地产价格的影响因素进行了实证分析。由于一些指标不能量
化，但本文的实证分析依然能得出一些有用的结论。首先，因子分析模型从众多因
素中较好地选取了两个公共因子即Fl和F2。由于Fl的方差贡献率最大，为84．1
％，因此根据表中Fl一列的数据大小来判断各个因素的重要程度大小，即影响海
南旅游房地产市场价格因素的重要程度大小为：金融机构贷款余额>房地产开发投
资>地价>年竣工面积>销售面积>利率>建筑成本>GDP>城镇居民人121>居民可支配
收入，其中城镇居民人口和居民可支配收入呈负影响。
l
34
海南旅游房地产价格影响因素研究
6抑制海南旅游房地产价格过高的建议
一般来说，城镇居民人口和居民可支配收入也是影响房地产价格的因素，但是
对于海南省的旅游房地产市场来说，其影响是负的，因为根据以上分析，海南旅游
房地产需求者以外地购买者为主要市场，并且旅游房地产价格的上涨已超过居民可
支配收入和三亚市GDP的上涨，因此本文结论是符合海南省房地产发展情况的，
所以我们得出的主要影响因素还是在前面的几种因素即金融机构贷款额、房地产开
发投资、地价、年竣工面积和销售面积，以下主要针对以上因素而提出的对策。
6．1规范海南旅游房地产的金融体系
房屋作为一种商品，除具有一般商品的特性外，还有一个重要的特点是单位价
值较高，房地产市场属于资金密集型市场，从供给方来看，较小的房地产项目也需
要几千万资金，大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元，这么大的资金量仅
靠开发商是无法提供的，因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来
源，据统计，目前房地产开发资金中的60％来自于银行贷款，2010年12月末，海
南房地产贷款余额541．63亿元，占全部各项贷款的21．58％；不良贷款余额2．50亿
元，不良率0．46％。根据本文结论，金融贷款余额是影响海南省旅游房地产价格最
重要的因素，所以银行系统必须加强对房地产贷款的监管，控制总量，合理调整结
构，严格按海南省发布的信贷管理条例控制房地产开发商的投资需求，以免过度投
资。同时，政府也应当通过引导机制来拓宽房地产开发商的融资渠道，改善房地产
企业的资金来源，提高房地产开发企业的实力和竞争力，努力重构海南住房金融机
构体系。一般来说，中国的房地产市场对住房金融机构有着很大的依赖性，银行信
贷和房地产市场间的相互关系处理不好极易造成市场的震荡，使资源过多流向房地
产市场，并造成金融体系内风险的积累。因此要重构中国住房金融机构体系，具体
措施有：推出如德国住房储蓄银行优惠的政策支持措施，支持合作性住房金融机构
的形成和发展；借鉴美国推出强有力的关于商业性住房金融风险管理、特别是信用
风险管理的监管措施，促使商业银行建构多层次的信用防控体系。
6．2引导居民合理消费和开发商理性开发
根据本文结论，开发商的房地产投资额和年竣工面积以及消费者出发的销售面
积是影响海南省旅游房地产价格比较重要的因素，因此，应当引导居民对房地产进
行合理消费，控制居民对房地产的不合理需求。同时，也应当引导开发商理性开发。
我国既存在住房消费不足，也存在住房消费过度的现象。我国国土总面积为960万
平方公里，仅次于俄罗斯和加拿大，居世界第三位，但是我国人口基数庞大，人均
占有的土地面积只有世界人均数的29％，是澳大利亚、加拿大、俄罗斯、美国人均
硕士学位论文
土地的1．8％、2．4％、7．O％和21．0％。是人均资源十分短缺的国家，土地、水、能
源、矿产资源全面紧缺。对于海南省来说，2010年海南省人均GDP虽然超过了1．6
万元，但与国际发达地区相比还有很大差距，同时也拥有庞大的低收入家庭人群，
因此，根据国际经验和我国国情，海南省应该控制旅游房地产的开发数量，政府相
关部门应按照计划、住房供求、价格涨幅等信息，规范开发商的宣传，稳定市场心
理预期，引导消费者适度消费，使居民住房消费与经济发展水平相适应，使当前住
房消费与经济可持续发展相适应，从而促进房地产市场理性发展。这就需要在海南
省统计局和有关部委的统一部署下，尽快组织各界力量研究价格体系架构，确定价
格信息来源，统一房地产价格信息并设立权威的发布平台，引导开发商理性开发、
购房者理性消费，逐步使对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保证
海南旅游房地产市场快速、健康、协调发展以及保持房地产市场价格的基本稳定。
6．3加强土地市场管理以抑制地价过高
根据以上结论，地价因素是影响三亚市旅游房地产价格的主要因素之一，地价
也是房地产商品重要的组成部分。一般来说，土地购置费用约占房地产开发投资的
35％，为此，政府适当降低土地出让金，对抑制过高的房价也很必要。因此，应进
一步规范土地出让行为和明确土地拍卖程序，积极探索土地拍卖较合理有效的新方
式，克服和避免土地拍卖时的非理性、盲目性和无序竞争现象，从而从源头控制房
地产市场的过热。如北京的居住用地全部采用招标方式出让，以控制地价被过高抬
升。海南省应该按照国际旅游岛建设规划，合理编制土地利用年度计划，将每年新
增建设用地、存量建设供应、房地产开发用地供应纳入土地利用年度计划管理体系，
统筹兼顾，合理安排，确保民生和重点项目用地需求。根据海南省各市县经济社会
发展的用地需求和土地市场运行情况，采取年初下达、年中奖惩、年终调剂追加的
方式，分批下达土地利用年度计划指标，合理控制供应的时序和规模。加强对土地
利用计划执行情况的跟踪检查和考核评估，将土地利用计划执行情况作为指标调
剂、奖惩的重要依据。
6．4建立科学的宏观调控体系
积极采取各项土地管控措施，稳定土地价格，市场经济要靠法律来维护，要确
保市场稳定，需要建立一套完善的法律法规和交易程序。保证建筑市场的稳定，保
证建筑成本的平稳，扩大。规范市场秩序”成果，继续确保公平公正和信息对称。
目前，国家出台了“国八条”以及海南省政府出台了“限购令"等政策，房地产市
场交易秩序得到进一步规范，消费者的合法权益正在得到维护。但是，海南省的房
价还是居高不下，一些深层次和根本性问题尚未得到彻底解决， 如房地产需求总
量并未得到有效释放，特别是投机性需求仍然潜伏，一旦时机成熟，将会强烈反弹；
真正自住需求仍未得到满足，相反炫耀性需求和过度需求仍未得到有效抑制【37】；政
海南旅游房地产价格影响因素研究
府主管部门之间有时在调控指导思想上不统一，执行部门不得力，在一定程度上影
响调控目标的顺利实现等。
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附录
论文发表：
1《文昌航天城失地农民可持续生计问题浅析》——文史博览，2010．09
2《湖南推进新型工业化进程的思考》——文史博览，2009．07
致谢
作为一篇硕士学位论文，本人在写作之前进行了较长时间的酝
酿，希望把三年来掌握的经济学知识和自己在实践中对房地产市场的
切身体验结合起来，做一件有意义的事情。但是，真正动笔以后，很
快感觉到知识储备仍然不够，有一些地方的分析尚不能做得非常深
入，收集到的市场数据尚不够丰富，在对学位论文格式的把握上也缺
少经验，整个论文写作过程面临很多困难。本人非常感谢我的导师李
蓉丽副教授以及刘艺蓉等其他教授给予耐心细致的指导，帮助我终于
完成了论文的写作，从中我也亲身体验到了导师严谨治学、为人师表
的学者风范。在这里，我还要感谢我的师弟罗印和张思强，在我的论
文写作中给予我帮助，同时，还要感谢我们宿舍的周思、邹宁静、张
晶同学，在我写作遇到困难时，是你们叫我不放弃，是你们耐心地安
慰我，感谢你们。最后，感谢我的家人，谢谢你们这么培养我，给了
我一切，谢谢你们，我的家人!另外，一些同窗好友也给予了及时的
鼓励、支持和帮助，本人在此一并表示感谢!
陈祝叶
二0一一年五月
湖南9币范大学学位论文原创性声明
本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，
独立进行研究工作所取得的成果．除文中已经注明引用的内容外，本
论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文
的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本
人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。
学位论文作者签名：际袖叶
I
W／f年厶月倦日
湖南师范大学学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，
研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属湖南师范大学。
同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，
允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的
全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫
描等复制手段保存和汇编本学位论文．
本学位论文属于
1，保密口，在⋯⋯年解密后适用本授权书．
2、不保密口。
(请在以上相应方框内打“~／")
作者签名： 际引
导师签名：森雾丽
日期：M峰b月鸬日
日期：z夕11年‘月f∥日
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海南旅游房地产价格影响因素研究
作者： 陈祝叶
学位授予单位： 湖南师范大学
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