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# 412我国住房储蓄金融创新模式研究

河南大学
硕士学位论文
我国住房储蓄金融创新模式研究
姓名:贾晓萌
申请学位级别:硕士
专业:金融学
指导教师:刘书印
20100501
我国住房储蓄金融创新模式研究
中文摘要
伴随着我国经济的高速发展,我国居民的住房需求也呈现出需求量大,需求
层次多,成交量大等供求两旺的特点。尤其是1998年、2003年国务院相继出台了
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《国务院关
于促进房地产市场可持续健康发展的通知》之后,各大商业银行相继开始涉足到
住房抵押贷款业务领域,我国的住房金融从单纯的住房公积金制度实行福利分房
阶段转入到了住房金融多样化的新阶段。我国的住房金融迅速发展起来,截止到
2008年12月底,我国的商业银行住房贷款余额达到了5.28万亿元,房地产开发
贷款余额1.93万亿元。
随着住房金融的高速发展,我国的住房金融也出现了新的问题和新的矛盾,
例如住房金融机构不健全、住房金融融资渠道单一等,这些问题不利于中低收入
者住房问题的解决,更不利于我国国民经济的长期稳定发展。尤其是,此次由美
国次贷危机引发的全球范围内经济的衰退更是把住房金融中的风险问题暴露无
遗,教训深刻,值得我们好好学习。本文就是在此背景下,结合我国住房金融的
发展轨迹和现状,在借鉴国际上的成熟的住房金融模式的基础上,提出构建我国
的住房储蓄金融新模式一住房公积金制度与住房储蓄银行联动的具有“先存后贷”
特点的住房金融模式。
关键词:住房储蓄金融;住房储蓄银行;住房公积金制度
我国住房储蓄金融创新模式研究
Abstract
晰t11 the rapid deVelopmem of Chinese economy,Chinese people’s housing demaIld
is also showing demand,Inultiple leVels of dem锄d觚d supply, 廿le Vol啪e of
charactI啦stics.Especially in 1 998,2003,me state councilissued the one about缸ther
deepen tlle ref.0m of urball housing system,accelerate tlle notice of tlle housing con删ion and the state council on promoting the healthy deVelopment of real estate
m破et aIld suStaina_ble”notice of t11e big commercial bar墩,in succession to housing
mortgage business field,CKnats housing finance行om simple syStem of housing
accumulation f妇d executes、Ⅳelf打e to diVide into tlle housing finance diVersified stages
of a new stage of deVelopmem.Cllina.s housing finaIlce r印idly urltil 2008 at the end of
December,Cllillats co删[Ilercial Banks houSing loan baJaIlces t0 528仃illion”aIl,real
estate deVelopment loall balaIlces 1.93仃illion ywm.
with the rapid deVelopment of the housing finance,Cllim’s housing finance also
印peared a new problems aIld new coll仃adictioIls,such 2Ls houSing,finaIlcial iIlstitutioIls
is not pe“.ect,me houSillg f.maIlce financing ch锄els,etc,mese problems is single
low-income housing problem solVing,more detrimental to our national economy of a
long-te姗stable d“elopment.Especially,tlle U.S.subprime moIrtgage crisis caused by
the global recession is the housing problem in me f.maIlcial risk,锄d teach deep expose,
be wonh uS to study well.ms矾icle is in this context,诵m Clli眦ls housing finance
tlle deVelopment位Ick of the s咖s quo and the硫emational ma:ture housing finaJlce
mode iIl C11i11a is proposed,based on tlle new mode of houSing saViIlg tlle finaIlcial
System ofhousing acc吼ulation缸1d of housing of linkage、析tll me saVings Banks witll
¨bonowedI.世er be being put first charact缸stics ofhousing fmance mode.
Keywords:HouSiIlg SaV嵫FiIlancial; Housing Savings B卸止; HouSing Fulld SyStem
Il
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本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明:所呈交的学位论文是
本人在导师酌指导下独立完成的,对所研究的课题有新酌见解。据我所知,除
文中特别加咀说明、标注和致谢的地方外,论文中不包括其他人已经发袁或撰
写过酌研究成果,也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而
使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作
了明确的说明并表示了谢意。
学位中请人(学位论文作者)签名: 鲎堕亟
20『o年6月弓目
关于学位论文著作权使用授权书
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了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文的要求,即河南大学有权向国家
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学位获得者(学位论文作者)签名: 堕啦茧
20,o年6月罗日
学住论文指导教师签名:
20/
我国住房储蓄金融创新模式研究
第1章绪论
1.1研究背景
伴随着我国经济的高速发展,我国居民的住房需求也呈现出需求量大,需求
层次多,成交量大等供求两旺的特点。尤其是1998年、2003年国务院相继出台了
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《国务院关
于促进房地产市场可持续健康发展的通知》之后,各大商业银行相继开始涉足到
住房抵押贷款业务领域,我国的住房金融从单纯的住房公积金制度实行福利分房
阶段转入到了住房金融多样化的新阶段。我国的住房金融迅速发展起来,截止到
2008年12月底,我国的商业银行住房贷款余额达到了5.28万亿元,房地产开发
贷款余额1.93万亿元。
世界范围内的住房金融模式可以简单的分为抵押贷款型模式、互助储蓄贷款
型和强制性储蓄贷款等三类模式。而我国的住房金融则主要是住房公积金制度和
商业银行个人住房信贷制度并存的模式。但是,随着中国房地产市场商品房价格
的过快、非理性的上涨,房地产市场的结构性矛盾也逐渐凸显出来。中国的整体
居民收入水平还处于一个普遍较低的阶段,中低收入阶层比重过高,并且其中80%
左右的家庭对于过高的房价表示不能承受,再加上长期稳定的住房融资渠道选择
较少,现阶段,大多数中国居民的购房梦想尚不能完全实现,更不利于我国国民
经济的长期稳定健康发展1。尤其是,此次由美国次贷危机引发的全球范围内经济
的衰退更是把住房金融中的风险问题暴露无遗,教训深刻,值得我们好好学习。
本文就是在此背景下,结合我国住房金融的发展轨迹和现状,在借鉴国际上
的成熟的住房金融模式的基础上,提出构建我国的住房储蓄金融新模式一住房公
积金制度与住房储蓄银行互助联动的具有“先存后贷’’特点的住房金融模式。
1.2研究意义
本文的选题具有一定的理论意义和现实意义。理论意义在于希望通过构建购
’2003年,国务院在《国务院关于促进房地产市场可持续健康发展的通知》中明确表明,房地产业已经成为
我国国民经济的支柱产业。
l
我国住房储蓄金融创新模式研究
房者、金融机构与政府等三方的利益模型,提出三者的利益博弈均衡解。现实意
义在于通过比较我国成熟的住房公积金制度和商业银行个人住房信贷制度与国外
发达的住房金融模式,构建出适合我国发展实际和居民需求实际的新型住房金融
模式,并结合剖析中德住房储蓄银行的生存现状,力图论证符合我国实际需求的
住房金融制度。旨在通过这一模式解决购房者缺乏长期稳定的购房信贷流动性需
求,降低住房金融对于金融系统的流动性风险和信用风险,最大限度的满足购房
者的需求,促进房地产产业的健康发展。
1.3文献综述
世界范围内的住房储蓄起源于17世纪的欧洲,在二战后在德国得到了长足的
发展,住房储蓄模式现在在欧美以及印度等国家发展较为成熟。国外学者的研究
大致上有以下的成果:
1.3.1住房金融的政策和模式
Bertrand Renaud(1984)在《发展中国家的住房和金融机构概览》中,系统的
论述了发展中国家的住房金融情况。Ibbert M.Buc蚶ey(1989)的研究主要侧重于
发展中国家的经济发展程度、人口规模、基础设施建设情况和金融体系,运用制
度经济学的方法,从交易成本的角度确定了发展中国家的住房金融分析框架,分
析了发展中国家的住房金融制度。Supall&Sthal(1991)的研究重点则集中在总储
蓄率和住房储蓄的影响以及政府补贴对于住房金融参与率的效应分析。Micihael
Lee&Jacek LaLszek(1998)的研究成果集中于对住房金融模式的构思和运作机制的
完善。Peter King(2001)对于住房金融的研究着重从政府的住房政策出发,其在
代表性著作《解读住房金融》一书中详尽的阐述了英国的住房金融政策的发展历
史和这些政策对于英国房地产行业的影响。
1.3.2住房金融的融资问题
Rall捌(1988)的研究以住房抵押贷款为切入点,对美国的住房抵押市场进行
了研究。研究表明,抵押贷款金融市场与商品住房市场是一种联动的契约关系。
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河南大学研究生硕+学位论文
商品住房市场直接影响抵押贷款金融市场,并对抵押贷款金融市场的健康发展起
到重要的先导性作用。Mark Bo鲫(1990)的研究重点在于住房金融体系和住房金
融制度,他在《住房金融》一书中将住房金融的筹资路线分为直线型、契约型、
存款型和抵押储蓄型等四类融资系统。DaVid Ganlett(1991)的研究结合了英国的
住房金融实际,提出了住房金融的三种融资模式:资本型融资、年收入支持型融
资和一般性收入支持型融资。他的研究表明,人们倾向于将储蓄和收入形成购房
资本,用于购买住房,或者改善居住质量。投资性的年收入则重点保障正常的流
动性收入,由于支付贷款成本和保持较高的生活质量。Friedem籼Roy(2006)在其
研究中全面的介绍了世界范围内的住房储蓄模式运行状况,并分析了住房储蓄模
式的运作机制,提出了住房储蓄应用的原因和出现的问题。
国外学者的研究对于住房金融的发展进行了梳理,在理论上为住房金融市场
和商品住房市场的繁荣发展进行了论证。但是,缺乏对于住房金融风险监管方面
的深入分析,因此,才有了次贷市场的不合理发展,正式由于住房金融监管的缺
位,才诱导了此次的世界范围内的经济衰退。
尽管我国的住房改革进行的时间不长,住房金融的发展并不是很完美,但是
对于我国住房金融研究的学者众多,代表性的学者和观点主要有:董寿昆(1991)
在其编著的《住宅商品化与金融》一书中率先详尽的阐述了我国的房地产金融学
理论体系。汪利娜(1995)对于在我国开展住房抵押贷款金融业务进行了研究,
研究显示,住房抵押贷款金融业务的开展有助于国家开展住房体制改革,有助于
居民居住条件的改善,有助于我国金融市场的繁荣发展。田东海(1998)的研究
贡献在于系统的分析了各国的政治、经济和技术特点对于制定和实施住房政策的
影响,在研究的基础上提出了构建我国住房发展政策体系的可行性对策。郁文达
(2001)的研究则在研究方法上进行了改进,他的研究重视运用金融结构理论和
新制度经济学的理论。王家庭(2002)的研究结果显示,住房储蓄银行模式在补充
和纠正市场机制在住房金融资源配置中的局限性方面是存在优势的,能够成为完
善我国政策性住房金融的有效手段。刘和中(2004)的研究表明,将商业银行的
我国住房储蓄金融创新模式研究
住房金融产品向大众化的方向普及有助于增加商业银行的住房金融业务,同时,
也将对于推动商品住房购买主体由社会转变为居民个人,改善居民的居住条件具
有积极作用。赵琴、张明秀(2006)的研究表明了住房储蓄银行可以改变人们的消
费方式,使他们能够有规律的进行住房消费。方堞(2006,2007)的研究立足于购
房者、金融机构和政府这三个市场参与者的角度,对我国的住房金融体系中的三
方进行了风险收益分析,他认为住房储蓄银行模式可以有效的降低风险,有效的
满足中低收入者的住房需求。林永亮(2006)的研究显示住房储蓄银行模式可以改
善政策性住房金融和商业银行住房金融的缺点,并能集合两者的优势,有效的提
高住房公积金的使用效率。郑捷(2007)在研究中指出,住房储蓄银行的业务设计
流程可以满足居民住房资金积累与储备购房资金的需求,可以促进住房分配的货
币化进程。祝平衡、张帛宁(2004)对中的住房储蓄银行的还款问题进行了研究,
他在研究中指出中德住房储蓄银行的一大缺陷在于贷款时间短而且还款压力大,
存款比例要求过高。充分说明了中的住房储蓄银行基本上能够适应我国的住房金
融现状,但是,尚存在可以改进的地方。
龚玉霞、张臻竹、张丽(2007)在研究中通过分析中德银行的住房储蓄贷款的
优势劣势得出如下结论,中德储蓄银行的贷款产品对于45岁以上、家庭收入稳定
的人群和已有存款储蓄需要换房的人群更为适合。中德储蓄银行的产品设计并不
能有效的满足我国居民的住房金融需求。
还有学者和政策研究部门对住房金融中的住房抵押贷款证券化、住房金融产
品、住房公积金等问题进行了研究。部分学者提出了在我国建立住房储蓄银行的
建议,并对我国住房储蓄银行的模式进行了研究。这些研究成果都立足于我国的
住房金融的现实,对于改进我国住房金融制度具有积极作用。但这些研究还没有
对住房储蓄银行模式进行系统的研究,本文就是在结合我国住房金融的历史发展
轨迹和现状的基础上,积极借鉴国际上成熟的住房储蓄金融模式,提出在我国构
建住房公积金制度与住房储蓄银行互助联动的新型住房金融支持模式的设想。
1.4研究方法
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河南大学研究生硕十学位论文
本文主要采用了规范性的分析方法和案例研究方法。使用博弈分析的方法对
购房者、金融机构和政府三方的风险收益进行了描述,利用规范性的分析方法对
构建我国的创新性住房金融模式进行了系统性阐述,并结合中德住房储蓄银行进
行案例研究,指出了中国的住房储蓄银行的优势所在和亟需改进之处。
1.5技术路线和研究内容
(1)技术路线
本文研究的技术路线如下图:
I 绪论
l
1r
I我国住房金融的发展轨迹、现状、和问
1 r
I 世界主要住房储蓄金融模式的比较
1r
I构建有中国特色的住房储蓄金融模式
1 r
l 研究结论及研究展望
(2)研究内容
本研究可以分为五章:
第一章是绪论,主要介绍了本文研究的选题背景和意义,对国内外的研究现
状进行综述,介绍了文章的研究方法,提出了文章的研究技术路线。
第二章是我国住房金融制度的发展轨迹、现状、结构和问题,主要从四个阶
我国住房储蓄金融创新模式研究
段对我国的住房金融制度进行了梳理,客观的说明了我国目前的房地产发展状况
和住房金融状况,并提出了我国目前住房金融制度存在的不足之处。
第三章是世界主要住房金融模式的借鉴,以美国和德国的住房储蓄会融模式
的研究为重点,美国是住房金融最发达的国家,德国是住房金融模式运作比较成
功的国家,两者的借鉴意义对于指导我国建立新型住房储蓄金融模式具有重要意
义。
第四章是构建具有中国特色的住房储蓄金融模式。首先利用博弈分析的方法,
分别从有住房需求者、金融机构和政府三大角度介绍了住房储蓄金融模式的优势
所在,并在结合发达国家成熟的住房储蓄金融模式的基础上提出了构建我国的住
房储蓄金融的新模式体系设想。
第五章是研究结论与研究展望。介绍了本文主要的研究结论、创新之处及后
续的研究展望。
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河南人学研究生硕士学位论文
第2章我国住房金融制度的发展轨迹、现状、结构和问题
2.1住房金融制度的发展轨迹
伴随着我国住房制度改革的不断深化和金融体制不断完善,以及房地产市场
的发展日趋成熟,我国住房金融制度也逐步发展和完善起来。从上世纪70年代至
今,我们大致可以把我国住房金融发展分为四个阶段。
第一阶段:住房金融的导入阶段——自上世纪70年代至80年代中期。改革
开放以来,伴随着我国市场经济制度的逐步确立,部分城市也开始对住房商品化
开始了探讨,传统的由财政负担的住房建设模式被打破,商品住房的信贷业务也
应运而生。但这个时期,我国的商品化住房刚刚起步,所以信贷规模较小,并且
信贷业务也仅限于商品开发的贷款,而没有涉及居民消费性贷款;承办住房信贷
业务的银行也只有建设银行一家,垄断性强,风险意识差;居民的住房消费意识
也没有得到适当引导。但金融机构的介入,对于我国开辟住房开发资金的新渠道、
强化房地产开发企业的经营意识、以及减轻国家财政负担都起到了重要作用,推
动了我国住房金融的进一步发展。
第二阶段:住房金融形成阶段——80年中期至1993年。1988年国发11号《关
于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的出台,标志着我国初步
建立了住房金融经营管理体制。到80年代末,我国住房金融机构、业务种类以及
其他与信贷相关的中介服务均取得了长足发展,住房储蓄银行成为了当时住房金
融业务的主体。但由于当时住房储蓄银行业务的局限性,未体现出政策性住房金
融的优势,加之存款利率较低,缺乏经营特色和吸引力,使我国住房金融的发展
进入了一个瓶颈。
第三阶段:住房金融的初步发展阶段——1994年至1997年。在这一阶段,以
上海为代表的住房公积金制度在我国逐步建立;商业性住房金融业务开始向普通
住房建设倾斜,住房金融经营管理开始规范,住房金融品种不断丰富,个人住房
消费信贷也有所启动。但如何在扩大个人消费信贷的同时,化解银行自身的风险
以及如何提高金融机构对与住房有关设施融资的积极性仍是这一阶段我国住房金
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我国住房储蓄金融创新模式研究
融存在的主要问题。
第四阶段:住房金融的全面发展阶段——1998年至今。在这一阶段,伴随着
住房制度改革的进一步深化,住房市场供求结构性失衡的矛盾愈加显性化,要求
我国中央银行改变传统的住房信贷规模控制办法,给予各商业银行更大的经营空
间和自主权,从而使我国住房金融经营机构进一步扩大,经营力度也进一步增强,
住房金融产品也不断创新和更加普及。自此,住房消费信贷业务也进入了高速发
展期。
2.2我国住房金融市场的现状
尽管我国的住房金融在最近十余年来取得了十分显著的成绩,住房分配货币
化的体系和机构体系也大体建立了起来,相关的法律法规相继出台,但与发达国
家相比,仍存在十分巨大的差距。
(1)住房金融蓬勃发展,但各地发展态势不平衡
近年来,为深化住房制度改革,促进住房建设和消费,国家先后出台了一系
列的住房与金融政策,为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银
行根据国家的政策导向相继采取各种措施,加大住房金融业务的经营力度,使得
住房金融特别是住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展。我国住房金融结构
也发生根本性的变化,个人住房贷款比例大幅度上升,住房信贷的重点开始向个
人住房消费信贷倾斜。但是,在个人住房贷款业务发展中也暴露出区域间发展不
均衡的问题。由于受当地经济发展状况及房改进程的制约,个人住房贷款业务发
展较快的地区多集中于东南沿海地区如上海、广东、北京、浙江、江苏、福建等
省市,占到贷款业务量的50%以上。中西部地区发展虽有起色但与东南沿海地区
相比仍较落后,这和该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信
度有着很大关系。在国家今后出台的住房金融政策方面应加强这方面的调整。
(2)商业性住房金融居主导地位
我国的住房金融是伴随着住房体制改革的复杂背景而发展起来的,受大的经
济、金融体制改革任务的约束,从决策层到理论界,对于我国住房金融的最终发
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河南大学研究生硕士学位论文
展模式一直没有进行系统的研究和界定。由于我国长期计划经济体制下在住房问
题上欠账太多,为我国房地产业发展繁荣留下了巨大的空间,而房地产业的迅速
升温无疑又为正处在大量资金无处可投的国内银行业提供了极佳的投资平台,所
以在这种双重背景下,商业银行住房信贷业务迅猛发展,形成了我国商业性住房
金融在我国住房金融业务中的主导地位。
(3)我国住房金融有着明显的政府行政干预
我国住房金融从产生到发展始终是有着深刻的行政干预的烙印。从政策性金
融业务委托代理,到个人住房金融贷款业务的允许开办;从房地产贷款的对象规
定到房地产贷款的条件设计,从房地产贷款的期限安排到房地产贷款的利率确定,
从房地产贷款市场的准入到住房金融业务的创新等等无不是以直接的行政制度安
排确定,就连对房地产投资的宏观调控亦以人民银行对商业银行房地产信贷的硬
性管理规定来实施。这种行政干预的特征一定时期有可能促进住房金融的发展,
但也可能会导致住房金融发展道路的摇摆不定,制约了我国住房金融市场健康有
序的发展。
(4)尚未形成完备的房地产金融体系
我国的房地产金融体系存在着很大的不完备性。就房地产金融一级市场而言,
中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求,而资本市场和直接信用相
对落后,无法为房地产发展提供必要的金融支持,仅有的几家房地产上市公司可
以获得非常有限的市场金融支持。另外,房地产二级市场只能说尚在酝酿中,证
券化似乎还需一段时间方能走到前台,发挥市场信用的作用。中国的房地产金融
的一级市场是残缺的,是缺乏市场信用的一级市场,而二级市场尚不存在,因此
中国房地产金融体系是不完备的。
(5)住房金融机构不健全
住房金融业的发展需要住房金融机构建设的硬件支持。但我国目前住房金融
机构的建设明显滞后,不能满足我国住房金融市场的发展需求,突出表现就是缺
少一个专业的全国性的住房金融机构。我国先后设立蚌埠、.烟台住房储蓄银行只
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我国住房储蓄金融创新模式研究
停留在试点试验阶段,加之只是一个地方机构,作用有限,缺乏规模竞争优势,
导致资金的运营效率低下,不利于国家整体的宏观调控和管理。且由于我国目前
所有的商业性住房金融业务和政策性住房金融业务均有各国有商业银行的房地产
信贷部经营,缺少一个专业机构的统一管理,这样就容易出现各银行之间职责不
明确,相互推诿,各自为政,大大降低了我国住房金融资金的利用效率。在西方
发达国家,专业性住房金融机构已成为国家房地产业调控的重要力量,如美国的
联邦住宅信贷银行、加拿大的住房抵押贷款公司和住房公司等。我国要进一步促
进住房金融业的发展,真正实现“居者有其屋"的目标,专业性的住房金融机构
建设是重中之重。
(6)住房融资中金融产品过于简单
目前我国住房融资中,金融产品设计较为单一,主要可以分为政策性住房融
资、商业性住房融资,不能完全满足不同层次的住房融资者的融资需求。同时,
在住房融资过程中存在着手续复杂,收费过高,环节设计不科学等缺陷,很大程
度上影响了我国个人住房融资的发展。
2.3我国住房金融市场的结构
一个成熟的房地产金融市场由房地产信贷市场、房地产证券市场、房地产信
托市场、房地产保险市场等几个分市场组成,表现为金融业在各个业务领域和房
地产业的全方位融合。一方面,每个分市场都有一定的独立性,即表现为货币资
金在房地产市场的融通循环,资金从盈余单位通过金融中介或者直接通过证券市
场转移到房地产资金短缺单位。资金盈余单位是资金的供给方,从资金转移过程
中获得利息补偿或参与房地产投资收益分配;房地产资金短缺单位是资金需求方,
通过房地产金融市场获得资金方面的支持来改善自身的现金流,从而实现房地产
投资或者消费的目的。另一方面,每个分市场之间又有一定的关联性。譬如,为
了解决房地产抵押贷款的流动性问题,分散银行信贷风险,需要规范的房地产抵
押贷款市场(一级市场)和房地产抵押贷款的证券化市场(二级市场)。为了使房
地产抵押贷款更加安全和可靠,就需要发展房地产抵押担保市场和保险市场来建
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河南大学研究生硕士学位论文
立完善的房地产抵押保险制度。
房地产信贷市场是房地产金融市场的主干部分,各国房地产业的发展都主要
依靠房地产信贷市场的资金供给。金融机构通过房地产储蓄市场筹集房地产信贷
资金,开发企业和居民通过房地产贷款市场获取开发经营和购买房地产的资金;
房地产证券市场主要分为房地产股票市场和房地产债券市场,其中一级市场为房
地产证券的发行市场,二级市场为房地产证券的流通市场。通过房地产股票或债
券的发行和流通可以融通房地产领域的资金。在资本市场和经济比较发达的国家
和地区,证券融资时房地产融资的主要方式,因此房地产证券市场的形成是一个
国家房地产金融市场步入成熟的标志;房地产保险市场是指投保人以缴纳保险金
的形式为其房地产及其相关利益投保,保险人对危险发生后的损害进行赔偿并依
托保险基金参与房地产投资的市场。房地产保险市场具有分散风险、经济补偿的
功能,它不仅为房地产业的正常运行提供了风险保障,同时也为房地产业的发展
提供了一个融资渠道;房地产信托市场是指货币所有者或者房地产所有者将其拥
有的资产委托给信托投资公司,由其全权代理进行房地产投资、经营、管理的市
场。我国目前的房地产信托市场仍处于初级阶段,但总体来讲已经表现出良好的
发展态势,最近两年来我国的房地产信托市场获得了持续快速的增长,随着国家
政策、行业规范的相继出台,信托投资公司加强了和房地产信托相关的信托品种
及其衍生产品的创新。专业化、标准化、规模化和流动性成为我国房地产信托市
场进一步重点发展的目标和方向。
2.4我国住房金融目前存在的主要问题
成熟的市场经济国家经过长期的实践,已经形成了比较完备的房地产金融市
场体系,通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督框架。相对而言,我
国住房金融目前仍是一个尚未完全发展成熟的新型行业,现阶段的住房金融体系
基本上是金融制度为顺应房改的要求,在原有的基础上形成的,属于诱导性的制
度变迁,房地产金融市场发展还很不充分,存在明显的滞后和不均衡现象,主要
表现在以下几个方面:
我国住房储蓄金融创新模式研究
2.4.1房地产金融市场结构单一,没有形成完整的房地产金融市场体系
我国目前的房地产金融市场主要是由商业银行和部分信托投资公司组成,在
一级市场(即抵押贷款市场)上,提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行,
难以形成多元化、竞争性的市场结构。专业化得房地产抵押贷款机构和投资、担
保机构还没有出现。而在发达国家成熟的房地产金融市场上,专业机构才是最重
要的房地产金融经营和管理机构。此外,我国房地产金融市场的中介服务体系还
没有建立起来。例如,资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等
专业化的中介机构发展还比较薄弱,而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属
关系复杂,其市场化运行和管理体制尚未完全建立。更重要的是,房地产金融市
场缺乏良好的信用环境,企业的信用意识淡薄。这些都不利于我国房地产金融市
场的健康发展。
2.4.2房地产融资渠道单一,风险集中
据有关统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自
商业银行贷款。在我国目前的房地产市场资金链中,银行贷款贯穿于土地储备、
交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。通过住房消费信贷、房地产开发贷
款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式,我国商业银行实际
上直接或间接地承受了房地产市场运作的各个环节的市场风险和信用风险。部分
商业银行和其他金融机构经营不理性、不规范是造成这种现象的主要原因。商业
银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产"大力发展,在经营业务时容易产生
急功近利、放松信贷条件的倾向。另外,我国的个人住房信贷是最近几年才发展
起来的,基数较小且发展较快,加之个人住房贷款期限较长,一些问题容易被掩
盖和忽视。这样使我国房地产信贷的风险完全集中于银行系统身上,不利于我国
整个金融体系的稳定和发展。
2.4.3对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善
目前我国各地住房金融机构模式存在较大差距,所以很容易造成多头管理、
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河南大学研究生硕十学位论文
政出多门的局面。加之各机构、部门的职能范围不同、利益不同、着眼点不同,
很容易造成决策的差异。此外,我国房地产金融市场的法律法规建设相对滞后,
除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定之外,还没有形成一个专门的、
完整的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规定也有待制定。在目前金
融分业监管体制下,监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。
当然,房地产市场的迅猛发展以及金融业对外开放的不断加强,促进了房地产金
融市场的快速发展,也在一定程度上加大了对房地产金融市场监管和调控难度。
我国住房储蓄金融创新模式研究
第3章西方发达国家的住房储蓄金融模式比较
住房储蓄金融在我国的发展时间段,在经济高速发展的阶段,出现的问题较
多,但是西方发达国家的住房金融已经发展了很长阶段,模式已经比较成熟,对
构建我国的住房储蓄金融模式具有十分重要的借鉴意义。本小节则着重研究了美
国、德国和新加坡等典型国家的住房储蓄金融模式,并进行比较分析。
3.1美国的资本市场型住房金融模式
美国依赖自身发达的金融市场,可以将住房抵押贷款证券化,从而实现资金
回流迅速,风险分散和利率市场化等一系列的利益,美国的住房金融系统也呈现
出资本市场型的发展模式。资本市场型模式的有点在于可以有效的解决资金的时
期配置矛盾,使资金可以快速的回流,以此控制利率风险、流动性风险,稳定其
经营效益。
3.1.1美国住房金融的演变
19世纪80年代以前美国采用主要是以合同储蓄为主的住房金融模式,住房抵
押贷款证券化是伴随着美国的金融市场的不断发展而发展起来的,并且美国的住
房抵押贷款已经在美国的住房金融中占据了主导性的地位。美国的为购房者提供
住房抵押贷款的金融机构主要是具有强烈政府色彩的金融机构构成,最主要的是
房地美⋯联邦住房抵押贷款公司(FederaI Home Loan Mortgage Corp.)和房利
美(Fannie Mae)。
1989年初,美国金融环境发生了明显的变化,致使3000家储贷协会中,500
余家单位出现了丧失偿付能力的情况。根据有关商业银行和共同基金新法规的公
布,储贷协会丧失了原有的特许业务与功能中介。同时,恶性的通货膨胀和高利
率也让人们为了分享利率水平提高得好处,纷纷从储蓄机构提出存款,与此同时,
储贷协会为了稳定和吸引资金,不断的提高利率,导致资金成本剧增,高于以往
发的长期贷款利率,储蓄机构的利差成为负值收益的迅速下降和资产负债的失配
成为储贷协会危机的导火线。在解决储贷协会危机的过程中,美国逐渐形成了一
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河南大学研究生硕士学位论文
种通过资本市场融通住房金融资金的体系。
美国资本市场型住房体系主要是通过住房抵押贷款证券化这项金融技术形成
的。即将储贷协会最大的主导资产——住宅抵押贷款债权作为抵押发行证券,其
本质就是将贷款应收债权通过资本市场转换为可转让的有价证券工具。美国住房
金融模式的形成,并不是一个纯粹的市场化过程,而是政府干预与市场机制有机
结合的结果。首先,根据调控市场的需求,政府不断推出相关法案,增强抵押二
级市场走势的可预见性、公开性。其次,依法建立了很多官方或半官方机构,如
联邦住宅管理局、联邦住宅抵押协会、政府国民抵押协会等。这些机构一方面承
担政府调控职能,另一方面按市场规则从事市场动作。同时,政府还推动人寿保
险公司、养老基金等金融二级市场,参与一级市场,培育住房金融市场的机构投
资者。第三,根据独立经营、自求平衡的精神,促进从事二级抵押市场业务的主
题建立或完善自我融资和风险防范机制。
3.1.2美国发达的二级市场与房地产的证券化
美国住房抵押贷款的二级市场经过70多年韵发展,现已成为世界各国中最发
达的二级市场,其交易规模是世界上最大的,住房抵押证券的交易已经接近公司
债券的交易规模,二级市场的发展成为推动一级市场的重要因素。资本市场型模
式主要采用的是住房抵押贷款的证券化技术,通过资本市场筹集购房资金,同时,
在给与购房者评级之后在二级市场通过转让住房抵押贷款或者将住房抵押贷款证
券化回收资金,从而可以有效的解决一级市场上“存短贷长”的资金时期配置的
矛盾,形成一、二级市场的良性互动,也保证了收益,降低了相关主体的风险。
美国资产证券化对于整个金融模式的影响,在于通过资产证券化过程创造出
一种新的融资模式,更确切地说,是指一系列的有关融资的法律文件的安排。从
事资产证券化业务的机构,其行为主体事实上是一种虚拟的主体,它的存在主要
是便于进行一系列的融资结构安排。从总体上讲,资产证券化的出现,创出了可
以满足不同需要的金融产品,新的金融产品又提供了风险、收益、流动性的新组
合,从而扩大了资金使用的新途径。在资产证券化结构模式中,各参与方根据自
我国住房储蓄金融创新模式研究
己的偏好和长处,在自身所能承受并愿意接受的范围内,根据专业化分工原则,
发挥各自的比较优势,共同设计出各方都满意的融资结构,从而实现了风险和收
益的分担。
3.2德国的合同储蓄型住房金融模式
3.2.1德国的住房储蓄银行运作机理
德国住房金融体系的重要特征之一表现为独特的住房储蓄融资体系。其中,
最具代表性的就是住房储蓄银行。住房储蓄银行专业的住房金融业务银行,主要
业务也是围绕着住房金融展开,例如,吸收储户的储蓄存款,当储户的存款达到
一定的比例后,为储户购房提供贷款。这个比例一般这样规定,储户每个月按时
存入合同约定款项的0.5%,连续存入期限不限,直至达到合同金额的50%。当储
户存款达到这一规定后,住房储蓄银行会贷款给储户,贷款金额包括50%的储户
存款和50%的储户贷款。贷款按照固定金额按月偿还。这些贷款只能用于购买、
翻修和改造住房或开发房地产,并且必须以贷款的使用对象为抵押。住房储蓄银
行的存贷款利率是固定不变的,且一般都会比市场利率要低,并且是固定的、不
受市场利率波动的影响。同时,德国政府还要对住房储蓄进行一定比例的资助。
德国建房储蓄机构共有34家,其中21家为私人建房储蓄机构。德国的住房储蓄
银行主要承担了对购房者的市场融资和对中低收入阶层进行购房社会保障双重职
能,住房储蓄银行的运作机理呈现出商业银行与政策性银行的联合特征。
3.2.2合同储蓄模式的评价
德国的住房储蓄银行这种“先存后贷"的模式能够保证购房者稳定的资金来
源,可以有效的降低金融机构的风险,也增加了金融机构稳定收益的预期。由于
贷款利率是固定的,还款者的还款预期是固定的,这样有利于减轻购房者的资金
负担,也有助于稳定国民经济。
但是,自从20世纪70年代以来,在金融自由化程度不断加深的情况下,利
率波动幅度较大,政府对于住房储蓄的支持能力有所下降,同时,由于政府政策
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取向的变化等众多因素的作用,合同储蓄型的住房金融模式受到了较大挑战。合
同储蓄模式受到了极大的挑战,德屋建房互助储蓄信贷社危机便是最好的注脚。
3.3新加坡的强制储蓄型住房金融模式
3.3.1中央公积金制度
新加坡非常重视住房建设,独立后提出了“居者有其屋”计划,具体由政府
管辖下的中央公积金局实施。中央公积金局成立于1955年,实质是政府推行的一
种强制性储蓄,也是一种全民的社会保险。其特点是资金稳定性强、存款期限长、
筹资额巨大、并且成本较低。中央公积金制度规定:任何一个雇员或受薪者每月
必须按比例扣除一部分工资,雇主也必须按同样比例每月拿出一部分钱,记在雇
员名下,统一存到中央积金局,作为雇员的公积金,公积金提取比例不断提高,
1965年各5%,1975年各15%,1983年各23%,1984年各25%。在宏观上,这一
制度减小了社会贫富差异,增强了社会保障能力,解决了居民住房问题,政府并
可以通过这比资金对经济进行宏观调控,以利于社会、经济和政治的稳定。
新加坡中央公积金制度作为一种政府推动的公益性的长期储蓄系统,其独特
特征包括:
(1)“个有制”而不是“公有制”。新加坡中央公积金把每个成员的存款设立
三个账户:普通账户、保健账户和特别账户。普通账户的存款可用于购置房产、投
资股票交易;保健账户用于支付医疗费用:特别账户的存款即为养老金。这种“个
有制"把雇员缴存公积金的义务、权力和权益紧密地联系在一起。
(2)可变的公积金缴存率。从1955年开始实行公积金制度以来,提取公积
金的比例出小到大,不断提高。1955年比例是雇员每月工资的5%(雇主也得交
5%),1975年各交15%,1984年以后各交25%。公积金的交纳比例最初定为雇员
工资的10%。雇员和雇主各半,之后该缴纳随着经济情况的变化而不断调整。本
世纪70年代曾先后调整为各缴纳8%、lO%、15%,到1984年曾高达雇主和雇员
各缴纳25%,后因经济萧条降为各交10%,四年又调整为雇主交15%,雇员交
23%。如今55岁以下的公积金会员的缴交率为雇员、雇主各交26%。会员交纳公
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我国住房储蓄金融创新模式研究
积金享有存款利息,按月计算,计入公积金之内,利率由中央公积金局按四大银
行的定期储蓄存款的平均利率确定,但政府同时规定法定最低利率为2.5%,以保
护公积金会员利益。雇员交纳公积金后可按规定支用,储蓄时间结束时,结余部
分全部归雇员个人。
(3)存款利率与市场储蓄利率挂钩。新加坡中央公积金存款的法定年息开始
为2.5%,随着经济发展后提高到6.5%。1986年,中央公积金局宣布存款利率根据
本地银行利率波动。同时,公积金存款利率不与通货膨胀率挂钩,但是因为银行
利率在一定程度上反映了通货膨胀率等因素,从而保证了公积金不会贬值。
(4)由政府严密控制。具体方式是:政府补贴或者通过国债市场将公积金转
变用途以及与住房发展局互相支持,将公积金运行与住房发展计划紧密结合。公
积金由中央公积金局管理运作。《中央公积金法》规定,公积金除应付会员提取和
向会员贷款外,公积金还向公共住宅建筑承包商提供两种贷款:建筑出租的公共
住房贷款和建造出售的公房贷款。其它的资金投向政府债券而转由政府控制。
(5)存款保证机制。在新加坡,由于参加公积金保险的人都有公积金储蓄作
为偿还购房贷款的保证,所以,银行都愿意提供这类住房贷款,并且借贷条件十
分优惠,即还款期限长、利率较低,这样就使得居民的住房问题得到解决。
3.3.2新加坡的邮政储蓄银行与银行业的住房金融业务
新加坡居民购买住房的资金除了来自中央公积金之外,还有邮政储蓄银行。
新加坡邮政储蓄银行是1974年从邮局分离出来,属于财政部管辖范围,与中央公
积金局并列。它是新加坡法定的两大储蓄机构之一。新加坡政府规定,凡是家庭
收入在400.800新元(中等收入阶层)之间的,可购买政府组屋或公寓及按市价向私
人购屋。对于中、上层居民的贷款需求,新加坡邮政储蓄银行负责两项住房贷款:
一项是向中上层收入者贷款,购买私人建筑商建造的高级住房;另一项是受政府或
者法定机构的委托,设立公务员购屋贷款,对政府公务员发放住房贷款。
在新加坡,开展房地产金融业务的机构除了建屋发展局、中央公积金局、邮
政储蓄银行之外,其他银行、财务公司、开发银行、契约基金等各个金融机构都
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办理住房金融业务。在新加坡,银行积极开拓房地产业务是新加坡金融业发展的
一大特色,其主要业务有:
(1)发放发展商抵押贷款。新加坡从事房屋建设的经营者有两类:一是国家建
屋发展局:二是私人房产发展局。前一机构的主要职能是建造“政府组屋”,按成本
价提供给中、低收入者:后者经营商品住宅、商品用房和地盘管理。其中,商品
住房的销售对象为高、中收入阶层。目前,13%的新加坡居民生活在后者建造的住
宅里,商品住房市场也呈现不断增长的趋势。由于私人房产商的建房资金大部分
要通过银行贷款来筹集,所以,这就为银行开展房地产信贷业务提供了广阔的市
场。
(2)办理个人购屋抵押贷款。新加坡主要通过公积金制度来解决居民住房问
题,但居民对住房的要求并不完全与公积金的积累度成正比。当公积金未积累到
购房价款时,就需要银行的帮助。这时居民一般先用公积金普通户头加纳房价的
20%,另外80%的房价款可以向银行申请购房抵押贷款,贷款部分以后用每月缴纳
的公积金分20.25年偿还。如果买房时公积金不够房价的20%,差额部分还可以向
建屋发展局贷款。所以,新加坡银行的购房贷款补充了公积金制度的不足,使得
两者得到相互促进。
(3)房地产开发经验业务。新加坡银行经营房地产的主要形式有两种:一是
建立附属经营公司。如在华联银行拥有100%股份的附属公司中,专门经营地产和
物业管理的就有6家,其中在新加坡有5家。二是投资入股或建立合资公司经营
房地产。新加坡法律规定一家企业对另一家企业拥有50%以上的股份,就构成母
公司和子公司之间的关系,子公司的账目就应该并入母公司。因此,为了经营上
的便利,银行往往参股不到50%。如华联银行就拥有50%以下股份的房地产公司
就有14家,其中新加坡有8家。
3.4三种住房储蓄金融模式的比较
3.4.1资本市场型住房储蓄金融模式的主要特征
资本市场型的住房金融制度即集合广泛、分散的住房抵押贷款,通过一定的
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我国住房储蓄金融创新模式研究
结构安排,组合包装后,在资本市场上发行以这些抵押贷款为支撑的证券进行融
资。主要建立在发达的金融市场的基础上的,是符合住房金融市场化、综台化的
世界主要潮流趋势。资本市场型的基本特征可以归纳为:公司化的运作模式;筹
资方式灵活、迅速;市场化的风险分担机制。
对我国构建住房金融制度的借鉴意义在于:第一,可以解决商业银行资产负
债期限的匹配问题,有效分散银行的流动性风险和利率风险,提高银行的资本充
足率。第二,可以扩大住房资金来源.刺激有教需求:活跃住房消费市场。第三,
可以推进我国资本市场的发育成长,抵押贷款支持证券是资本市场的刨新投融资
工具,世界资本市场的发展已证明了它的活力,它的引入,必将不断提高我国资
本市场的深度和广度。
3.4.2合同储蓄型住房储蓄金融模式的主要特征
合同储蓄型住房金融模式的基本特征可以归纳为:互助合作;存贷结合;封
闭运作。合同储蓄性住房金融模式的成功运作的关键条件主要有:稳定的宏观经
济环境,即较低的通货膨胀率和波动幅度较小的市场利率;保证住房合同金融在
金融体系中的相对独立的地位;政府一定程度的资本支持。
从世界范围的实践经验和我国的发展情况来看,合同储蓄型的住房金融模式
可以作为我国住房金融制度的有益补充,但不能作为主要的住房融资渠道。
3.4.3强制储蓄型住房储蓄金融模式的主要特征
强制储蓄型的住房公积金制度的基本特征是:资金来源稳定性强;存款期限
长;筹资数额较大;筹资成本较低。这一模式成功运作的条件在于:人均收入水
平较低,需要政府进行宏观调控;资本市场欠发达,融资渠道选择较少;高效透
明的公积金运作制度。
由于公积金制度具有一定的强制性和长期性,同时,市场利率和通货膨胀率
的波动,有可能造成存款贬值等问题。基于以上的特点,这一制度适合我国的现
有条件和住房消费的需求,是合理的选择,可以进一步的加强和完善。但从长远
来看并不是我国住房金融制度的合理选择。
河南人学研究生硕士学位论文
第4章构建有中国特色的住房储蓄模式
——住房储蓄与公积金贷款组合的住房储蓄银行模式
现阶段,我国的商品住宅价格呈现出不合理的非理性的增长趋势,这种“泡
沫型"的增长可能会给国民经济带来短暂的增长,但是,这种增长是我们所不愿
见到的,房价的不合理增长大致上有三个原因,首先是,需求结构不合理,有效
供给的不足。经过三十年的经济高速发展,.我国居民的财富积累也有了大幅度的
增加,大多居民有改善居住环境的愿望,而我国的商品住宅市场开放较晚,许多
地方不完善,存在着大量的房地产投机者,两者的购房需求重叠,从而导致了供
给的不足;第二,成本的增加。成本的增加体现在拿地成本、建设成本和人工成
本等方面。第三,政府不愿意转让土地收益。因此,构建由中国特色的住房储蓄
模式,有助于解决中低收入阶层的购房资金问题,有助于保持房地产市场尤其是
商品住宅市场的健康发展。有助于推动国民经济的健康发展。
4.1构建住房储蓄银行新模式的风险和收益
目前,我国的商品住宅市场呈现出供销两旺的局面;住房金融业务利润丰厚,
风险较低;房地产市场对于国民经济的拉动作用也比较明显。从购房者、金融机
构和政府的角度来讲,都具备了构建住房储蓄银行模式的有利条件。
4.1.1购房者的收益
通过将购房者的住房公积金纳入到住房储蓄银行的模式,可以为购房者提供
一个良好的信用,从而可以从住房储蓄银行获得利率较低、利率稳定的住房贷款,
有助于解决购房者的资金短板,从而在一定程度上有助于满足中低收入阶层的首
次购房资金需求。相反,如果实行浮动利率,当央行调高利率时,对于已经获得
住房贷款者是有利的,他们的资金成本较低。而同时,由于中低收入阶层的收入
较低,金融机构不可能会一次性的给予中低收入阶层的购房者大额度的授信。当
把购房者的住房公积金与住房储蓄制度结合后,就能够利用住房公积金作为担保,
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我国住房储蓄金融创新模式研究
通过在住房储蓄银行“先存后贷"积累起较高的信用,从住房金融产品供给部门
得到利率稳定、额度较大的购房贷款。这对于购房者来言是有利的。
4.1.2提供住房金融产品的金融机构的收益
金融机构从本质上来讲是管理风险的机构,他们总是希望以较低的风险获得
稳定的最大化的收益。提供住房金融产品的金融机构更是如此,尤其是美国的次
贷危机发生之后,这类金融机构大都对购房者的信用评级进行了新的规定,对于
购房者的信用风险处理更加谨慎。
引入有住房公积金联动的住房储蓄银行模式后,提供住房金融产品的金融机
构就可以对购房者的信用信息有了更为直观的了解,有助于降低信用风险;通过
提供利率固定的住房金融贷款,有助于降低市场波动的风险;由于首次购房者的
存量较大,通过发放住房金融贷款可以为金融机构带来稳定的风险较低的收益。
4.1.3政府的风险与收益
政府面对的风险主要表现在:
一、中国仍面临通胀压力,从计划经济向市场经济转轨过程中,中国宏观经
济政策与长期融资发展相互作用。所有的经济转轨国家都经历过对经济产生重大
影响的通货膨胀现象,而通货膨胀现象通常在放开价格管制后发生。中国也不例
外,在上世纪80年代末和90年代初中国发生过严重的通货膨胀,反应为价格的
急剧调整。对中国政府来说维持个位数的年通货膨胀率不是件容易的事,因为这
需要深入的财政和金融改革以及可靠的宏观经济政策。一旦高而不稳定的通胀现
象出现,会加剧人们的流动性偏好,使人们对长期存款失去信心而减少向银行进
行长期存款,导致银行缺少为房产等长期耐用品提供融通资金的来源,从而限制
了银行机构对住房提供信贷的潜力,尤其是以大多数家庭能承担的条件提供信贷。
二、中国房地产市场房价持续上涨,结构性矛盾突出
(一)中国房价持续上涨,百姓难以承受
长期住房金融资金的短缺加上高位房价的难以承受,尤其是中低收入群体难
以实现购房梦想。百姓收入提高远远没有房价涨的迅猛,面对日益上涨的房价,
河南火学研究生硕士学位论文
中低收入者更是无力承担,中等收入阶层者只有苦苦的支撑。
(二)房地产市场结构性问题严重
中国房地产市场目前存在显著结构性矛盾突出的问题。预计房地产行业还将
呈现加速发展的态势,同时新开工面积、竣工面积、房价上涨以及发展不平衡的
态势也会加速。
目前住房市场存在着结构性上涨的问题。首先表现为城市之间的发展不平衡,
全国来看,只有少数城市地价往上涨,并没有形成普遍现象,还有城市区域之间
严重不平衡,即使北京也存在这种情况。北京出了新地王,但是总的来看60%的
土地是以底价成交,20%的是略有溢价,还有20%的土地是高溢价成交。
预估房地产行业还将呈现加速发展态势,但同时发展不平衡的情况也会随之
加剧。根据一般的规律,资产价格会先于消费价格六至八个月出现通胀。由此判
断,通胀预期的存在是肯定的,只要有货币增发,就肯定出现通货膨胀。但经济
下滑会留下亏空,现在还是填空阶段,因此国家打压通胀的政策也许不会很快就
出来。
(三)房地产市场秩序比较混乱
房地产开发、交易、中介服务和服务管理等各个环节不同程度地存在违法违
规行为,严重扰乱了房地产市场秩序,损害群众利益。尤其一些个别开发企业和
中介机构利用市场信息不对称,对国家宏观政策做歪曲解释,误导市场预期,人
为造成市场紧张,恶意哄抬房价,使得一些项目的房价短期内非正常上涨。
(四)中国住房需求水平很难确定
真实需求水平难确定的部分原因是其市场价格仍不符合真实价格。房地产市
场价格由少数高收入家庭决定,然而相对于那些中低收入群体而言,是完全无法
承受的。只有在平均家庭收入和购买力水平的基础上发展活跃的住房市场,住房
有效需求的真实水平才能被准确估计。
综上所述,当前中国房地产市场运行中的主要矛盾,已由过去多年的需求不
足转变为局部性、结构性的需求增长过快,中低价位中小户型普通商品住房得不
我国住房储蓄金融创新模式研究
到保障,推动房价持续上涨。因此,市场需求偏大、供求结构失衡是推动近年来
房价过快上涨的主要因素。
4.1.4中国政府是否应该鼓励建立住房储蓄模式及可持续性
如今,在发达国家创造专业化金融机制与金融市场一体化趋势以及依赖市场
供求来决定信用分配的趋势不一致。然而,由于中国目前的金融市场欠发达且运
作不良,尤其是没有建立完全以市场为基础的住房金融体制,住房储蓄模式的建
立能起到重要的作用:(1)住房储蓄模式能帮助金融机构克服严重的信息不对称问
题。(2)调动人们进行长期住房储蓄的积极性,将较高的国内储蓄引向住房消费。
其中第一点好处是最主要的。
关于住房储蓄模式的可持续性,两个最值得中国关注的问题是:(1)住房储蓄
模式是否会削弱以市场为基础的住房金融的发展,引起市场扭曲现象(2)住房储蓄
模式启动后是否会在金融体制改革进一步深化后衰退。两个问题的答案取决于采
用开放式还是封闭式住房储蓄合同,存贷乘数的大小以及住房储蓄合同的补贴水
平。
开放式住房储蓄模式下,住房储蓄项目吸收的低成本资金(低于市场利率)可
用于其他贷款目的,可能会破坏自由竞争的市场环境,从而影响新兴金融市场的
有序发展。而封闭式住房储蓄模式的专款专用机制使得市场扭曲的可能性大大减
少。中国的金融市场仍处于起步阶段,因此有必要模仿封闭式的住房储蓄模式,
限制住房储蓄业务的资金流向,专款专用。综上所述,中国引入住房储蓄模式解
决住房融资问题具有一定的可行性且德国封闭式的住房储蓄模式更适合中国如今
金融市场的宏观环境。
4.2购房者与提供住房金融贷款的金融机构信用风险的动态博弈
我们的研究发现提供住房金融贷款的金融机构与购房者之间,政府与提供住
房金融贷款的金融机构之间,房地产商与购房者之间,政府与房地产商之间往往
存在着不对称信息的问题,我们认为构建住房公积金联动的住房储蓄银行模式有
助于向提供住房金融贷款的金融机构发出购房者良好信用情况的信号,有助于解
河南大学研究生硕士学位论文
决不完全信息和不对称信息问题的解决。我们以购房者与提供住房金融贷款的金
融机构之间的信用风险博弈为例对信息不完全问题进行分析。
4.2.1博弈论的有关概念及模型基本假设
博弈论又称对策论,是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以
及这种决策的均衡问题。按参与人的行动先后顺序,博弈可以分为静态博弈和动
态博弈;按参与人对有关其他参与人的特征、战略空间及支付函数的知识,博弈
又可以分为完全信息博弈和不完全信息博弈。因此,在博弈论发展日新月异的今
天,博弈论模型可以归纳为四类:完全信息静态博弈、完全信息动态博弈、不完
全信息静态博弈、不完全信息动态博弈。虽然对每种博弈模型而言,现实生活中
都有与其相对应的银企关系,但在大多数情况下,特别是提供住房金融贷款的金
融机构载体是供住房金融贷款的金融机构住房信贷业务上,这种关系主要表现为
不完全信息动态博弈模型的形式。因此,根据不完全信息动态模型的基本要求,
我们首先对双方参与人进行下列假设:
l、博弈的参与人
博弈参与人为提供住房金融贷款的金融机构与住房贷款申请人。申请住房贷
款的申请人有拥有良好信用情况和差的信用情况两种。提供住房金融贷款的金融
机构也区别为两种即管理严格提供住房金融贷款的金融机构或叫做强硬提供住房
金融贷款的金融机构与管理松散提供住房金融贷款的金融机构或叫做软弱提供住
房金融贷款的金融机构。在提供住房金融贷款的金融机构和住房贷款申请人之间
存在着信息的不对称或不完全的条件下,提供住房金融贷款的金融机构和住房贷
款申请人之间的行为是有先后顺序的,博弈行为通常是在动态状态下进行的,我
们选择建立的是不完全信息的银企动态博弈模型。
2、基本博弈手段
提供住房金融贷款的金融机构的基本博弈手段有发放住房贷款与不发放住房
贷款、追索应收款项与不追索应收款项,申请人有申请住房贷款与不申请住房贷
款、按时还款和不还款。
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4.2.2购房者与金融机构信用风险的博弈模型
(1)住房贷款申请人申请住房贷款时的不完全信息动态博弈
假设申请住房贷款的是拥有良好信用情况的申请人的先验概率为P,拥有差的
信用情况的人的先验概率为1.P。提供住房金融贷款的金融机构不知道住房贷款申
请人是信用良好还是信用情况差,但住房贷款申请人知道自己的资信情况。提供
住房金融贷款的金融机构只有通过查验住房贷款申请人所填信息来判断住房贷款
申请人的类型。假设资信情况良好的住房贷款申请人申请住房贷款,提供住房金
融贷款的金融机构发放住房贷款的概率为口;资信情况良好的住房贷款申请人申请
住房贷款,提供住房金融贷款的金融机构发放住房贷款的概率为1一口。假设差的
信用情况的人申请住房贷款,提供住房金融贷款的金融机构发放住房贷款的概率
为6;差的信用情况的人申请住房贷款,提供住房金融贷款的金融机构不发放住房
贷款的概率为卜6。博弈树如图4.1所示。
N

发放口

(1 1) (o o)
提供
不发放l一6

图4.1不完全信息动态博弈树
在不知道住房贷款申请人的资信状况是好是坏的情祝下,提供住房金融贷款
的金融机构发放住房贷款的概率等于信用良好的住房贷款申请人的先验概率p乘
以提供住房金融贷款的金融机构发放给信用良好的住房贷款申请人住房贷款的先
验概率口,加上信用差的申请人的先验概率1一p乘以提供住房金融贷款的金融机
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构发放给信用差的申请人住房贷款的先验概率6。即提供住房金融贷款的金融机构
发放住房贷款的概率p(1)=朋+(1一p)6。
假定现在提供住房金融贷款的金融机构己经发放住房贷款,根据贝叶斯法则,
住房贷款申请人是信用良好的申请人的后验概率为%2志
住房贷款申请人是信用差的申请人的后验概率为
铂=者珠
如果%)>气B),则有
p口、朋+(1一p)6
[朋+(1一p)6]7[朋+(1一p)6]
即p>—≥,也就是说,当p>—≥,提供住房金融贷款的金融机构认为申口+D 口+扫
请人的信用情况是良好的;当p<—;时,提供住房金融贷款的金融机构认为申
请人的信用状况是差的。
现在考虑两种不同情况下的均衡,即信用良好的申请人的先验概率p<0.5和
p≥0.5两种情况。
首先考虑p<O.5的情况。在这种情况下,精炼贝叶斯均衡是:无论是信用良
好的申请人还是信用差的申请人都选择申请住房贷款;当提供住房金融贷款的金
融机构对信息进行查验后,发现只有信用良好的申请人申请发放住房贷款时,才
会发放住房贷款。因为,给定提供住房金融贷款的金融机构的后验概率和策略,
如果信用良好的申请人选择申请住房贷款,提供住房金融贷款的金融机构发放,
其收益为l;如果信用良好的申请人选择不申请住房贷款,提供住房金融贷款的金
融机构只能发放,收益为0。同样,信用差的申请人选择申请住房贷款,提供住房
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金融贷款的金融机构发放住房贷款,其收益为一1;信用差的申请人选择不申请住
房贷款,提供住房金融贷款的金融机构也只能发放,其收益为O。那么申请人都选
择申请住房贷款,提供住房金融贷款的金融机构不能申请人提供的信息中查验到
有价值的信息,这是由于提供住房金融贷款的金融机构在查验到申请人选择申请
住房贷款后认为申请人的信用状况是良好的申请人的后验概率为铂2尚邓姐5
此时,提供住房金融贷款的金融机构发放住房贷款的收益为
1×p+(一1)×(1一p)=2p—l<o
如果提供住房金融贷款的金融机构不发放住房贷款的收益为0,所以,提供住
房金融贷款的金融机构此时不发放住房贷款的策略是最优的。进一步的有,提供
住房金融贷款的金融机构发现申请人的信用状况是良好的时候,有
%2而畿砑旬
这时,气G)=l与假定的均衡策略是相容的,因此在p<o.5的情况下,精炼贝
叶斯均衡是无论是信用良好与否,申请人都会申请住房贷款;当提供住房金融贷
款的金融机构查验到只有信用良好的申请人申请住房贷款时才会发放住房贷款。
再考虑p≥0.5的情况。精炼贝叶斯均衡是:申请人无论信用良好与否都
选择申请住房贷款;提供住房金融贷款的金融机构都会发放住房贷款。因为,申
请人都申请住房贷款与p<O.5的情祝相同。给定申请人的策略,提供住房金融贷
款的金融机构在查验到申请人选择申请住房贷款后认为申请人是信用良好的申请
人的后验概率为%2搞邓孔5 .
因此,只要有申请人申请住房贷款,提供住房金融贷款的金融机构认为申请
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人是信用良好的申请人的后验概率≥O.5提供住房金融贷款的金融机构都会发放住
房贷款。
(2)住房贷款持有人还款时的不完全信息动态博弈
住房贷款持有人的提供住房金融贷款的金融机构还款期限到期时,如果住房
贷款持有人按时归还提供住房金融贷款的金融机构的欠款,那么提供住房金融贷
款的金融机构和住房贷款持有人都有收益,两者实现了双赢;如果住房贷款持有
人没有按时还款,提供住房金融贷款的金融机构可能采取两种策略:一种是追索
应收款项并收取超期应交的费用,另一种是不追索或叫做提供住房金融贷款的金
融机构的不作为。这里主要分析在住房贷款持有人违反相关规定,不按时还款时
的情形。提供住房金融贷款的金融机构知道自己的类型,而住房贷款持有人不知
道,住房贷款持有人想通过观察提供住房金融贷款的金融机构的一些日常经营行
为来判断提供住房金融贷款的金融机构到底是强硬提供住房金融贷款的金融机构
还是软弱提供住房金融贷款的金融机构。此时,提供住房金融贷款的金融机构和
住房贷款持有人在进行不完全信息下的动态博弈,与之相对应的均衡是精炼贝叶
斯纳什均衡。
假设提供住房金融贷款的金融机构的策略选择有两种,斗争和不斗争;提供
住房金融贷款的金融机构是强硬提供住房金融贷款的金融机构的先验概率为p,
提供住房金融贷款的金融机构是软弱提供住房金融贷款的金融机构的先验概率为
1一p。假设强硬提供住房金融贷款的金融机构采取斗争策略,住房贷款持有人按
时还款的概率为p(咖)=口,(p(咖)为按时还款的概率);强硬提供住房金融贷款
的金融机构斗争,住房贷款持有人不还贷的概率为p(r厅)=1一口;假设软弱提供住
房金融贷款的金融机构采取斗争策略,住房贷款持有人还贷的概率为p(,_6)=6,
(p(而)为还贷的概率);软弱提供住房金融贷款的金融机构斗争,住房贷款持有
人不还贷的概率为p(柏)=1—6。博弈树如图4.2所示。
我国住房储蓄金融创新模式研究
N
图4.2住房贷款持有人还款动态博弈树
在不知道提供住房金融贷款的金融机构是强硬提供住房金融贷款的金融机构
还是软弱提供住房金融贷款的金融机构的前提下,住房贷款持有人按时还款的概
率尸(2)取决于提供住房金融贷款的金融机构是强硬提供住房金融贷款的金融机构
的概率p乘以强硬提供住房金融贷款的金融机构斗争而住房贷款持有人按时还款
的概率p(咖),加上提供住房金融贷款的金融机构是软弱提供住房金融贷款的金融
机构的概率1一p,乘以软弱提供住房金融贷款的金融机构斗争而住房贷款持有人
按时还款的概率p(砌)。即住房贷款持有人按时还款的概率为
P(2)=p×p(咖)+(1一p)×p(,.乃)=朋+(1一p)6。
现在,假定住房贷款持有人已向提供住房金融贷款的金融机构按时还款,那
么,此时提供住房金融贷款的金融机构为强硬提供住房金融贷款的金融机构的后
验概率为
3n
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率为
%=帮=高葡
提供住房金融贷款的金融机构为软弱提供住房金融贷款的金融机构的后验概
右若毁yy))>>毁毁RR))H时习,,则
铂=掣铲=嵩粽
朋、(1一p)×6
p口+(1一p)6 p口+(1一p)6
L
即当p>』,_时,住房贷款持有人认为提供住房金融贷款的金融机构是强硬
口+6
L
提供住房金融贷款的金融机构;当p<—等时,住房贷款持有人认为提供住房金
口+D
融贷款的金融机构是软弱提供住房金融贷款的金融机构。
现在我们考虑两种不同情况下的博弈均衡,即强硬提供住房金融贷款的金融
机构的先验概率p<O.5和p≥0.5两种情况。
首先考虑p<O.5的情况。在这种情况下,精炼贝叶斯均衡是:无论是强硬提供
住房金融贷款的金融机构还是软弱提供住房金融贷款的金融机构都选择斗争,当
住房贷款持有人观测到只有强硬提供住房金融贷款的金融机构斗争时,才会按时
还款。因为,给定住房贷款持有人的后验概率和策略,如果强硬提供住房金融贷
款的金融机构选择斗争,住房贷款持有人按时还款,其收益为1;如果强硬提供住
房金融贷款的金融机构选择不斗争,住房贷款持有人不按时还款,其收益为一1。
同样,软弱提供住房金融贷款的金融机构选择斗争,住房贷款持有人按时还款,
其收益为l;软弱提供住房金融贷款的金融机构选择不斗争,住房贷款持有人不按
时还款,其收益为一1。那么给定提供住房金融贷款的金融机构都选择斗争,住房
贷款持有人不能从中观测到有价值的信息,这是由于住房贷款持有人在观测到提
供住房金融贷款的金融机构选择斗争后认为提供住房金融贷款的金融机构是强硬
我国住房储蓄金融创新模式研究
提供住房金融贷款的金融机构的后验概率为
m毋2r)丽2面嚣万砑而邓邓姐钏55
这时,住房贷款持有人还贷的期望收益是p×(一1)+(1一p)×1=2p—l<o,又因
为住房贷款持有人不按时还款的收益是0,因此住房贷款持有人不按时还款是最优
的。进一步地,当住房贷款持有人观测到只有强硬提供住房金融贷款的金融机构斗争时段r)2可五翻510这时,毁r)21,与假定的均衡策略是相容的,
因此在p<O.5的情况下,精炼贝叶斯均衡无论是强硬提供住房金融贷款的金融机
构还是
软弱提供住房金融贷款的金融机构都选择斗争;当住房贷款持有人观测到只
有强硬提供住房金融贷款的金融机构斗争时,才会按时还款。
再考虑p≥O.5的情况。精炼贝叶斯均衡是:无论是强硬提供住房金融贷款的
金融机构还是软弱提供住房金融贷款的金融机构都选择斗争;住房贷款持有人都
会按时还款。因为,提供住房金融贷款的金融机构都选择斗争与p<0.5时的情况
相同。给定提供住房金融贷款的金融机构的策略,住房贷款持有人在观测到提供
住房金融贷款的金融机构选择斗争后认为提供住房金融贷款的金融机构是强硬提
供住房金融贷款的金融机构的后验概率为
%5两嚣砑邓>o.5
因此,只要提供住房金融贷款的金融机构选择斗争,住房贷款持有人认为提
供住房金融贷款的金融机构是强硬的提供住房金融贷款的金融机构的后验概率
≥O.5,住房贷款持有人都会按时还款。
构建住房公积金联动的住房储蓄银行模式有助于向提供住房金融贷款的金融
机构发出购房者良好信用情况的信号,有助于解决不完全信息和不对称信息问题
32
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的解决。类似的,政府与金融机构之间,政府与房地产商之间,房地产商与购房
者之间也存在着类似的不完全信息的动态博弈问题,在此就不逐一分析。
(3)住房储蓄模式下的贷款保证对中国住房需求者的意义尤为重大
但由于从长期来看,中国仍处于不稳定的通胀环境下,因此从相对成本或可
承受力方面来看无论是德国还是法国的住房储蓄模式都并不特别吸引中国住房需
求者。然而,贷款保证即住房需求者不必具有信贷资格只要完成合同便能获得贷
款,这点对中国住房需求者的意义尤为重大一住房储蓄模式允许借款者通过定期
的存款行为来证明其信用度,弥补了中国信用记录的缺乏。此外,由于长期以来
一直缺乏长期固定利率贷款(2006年2月16日,招商银行首家在全国范围内推出
结构性固定利率住房贷款产品)。因此相对于短期固定利率贷款或其他各种利率贷
款,住房储蓄贷款对住房需求者更具有吸引力。另外,需要指出的是德国封闭式
住房储蓄合同能够以市场利率(或接近市场利率)为家庭提供“过渡性”贷款,这
项贷款不仅能为家庭提早购买和装修改建住房便利,还能减少家庭因以低于市场
利率进行存款而造成的机会成本,这对于能处于通货膨胀压力的中国住房需求者
而言十分有利。
因此,尽管从相对成本或可承受力方面来看吸引力并不大,但无论是德国住
房储蓄模式还是法国住房储蓄模式下的贷款保证都是吸引中国住房需求者的最主
要方面,而其中德国封闭式住房储蓄模式下的过渡性贷款更符合中国通胀环境不
稳定的情况。
4.2.3金融机构角度
住房储蓄模式呼吁贷款机构调动长期住房资金。但中国的贷款机构提供这项
金融服务是否能获得满意的回报?和发达国家一样,答案取决于金融机构对住房储
蓄模式风险管理的内在能力。
(一)流动性风险
由于人们的流动性偏好和缺乏多元化的融资渠道选择,中国的贷款机构相较
于发达国家更关心流动性风险。
我国住房储蓄金融创新模式研究
无论是封闭式还是开放式住房储蓄模式,其运作机制均将存贷结合,规定储
户在最终取得住房贷款前必须先进行定期定额存款且需要达到一定的期限,如此
一定程度上能限制中国金融机构面临的存贷期限不匹配问题的发生,并减少由此
带来的流动性风险。
进一步分析,如前所述在法国模式中,贷款和存款利率随市场情况变动,借
款者能在合同完成后立即获得贷款加上其存贷比较高,这些业务特点可能给贷款
机构带来很大的流动性风险。此外,在法国开放式住房储蓄模式下,住房储蓄业
务由法国储蓄银行提供,如果将住房储蓄项目吸收的低成本资金(低于市场利率)
用于其他贷款目的,可能会破坏自由竞争的市场环境,从而影响新兴金融市场的
有序发展。而德国模式则更容易管理存款机构的流动性风险。在封闭式制度下,
以低存贷乘数(1到1.5)分配贷款资金,且贷款机构没有在特定时期提供贷款的义
务,而是由贷款者决定何时提供贷款,因此德国模式能相对有效管理流动性风险。
(二)利率风险
在通胀环境下,利率风险对于使用固定利率金融工具的机构来说是很重要的
问题。德国住房储蓄模式的封闭式模式可能更适合中国等经济转轨国家,因为封
闭式的运作模式能使贷款机构不受市场变动的影响,将特定住房储蓄业务中潜在
的利率风险最小化。
(三)信用风险
住房储蓄模式最显著的特色在于能有效管理中国等缺乏个人信用记录的经济
转轨国家的信用风险问题。在发达金融体系下,两个关键的信用担保工具是支付
收入比和贷款乘数。但中国通常无法获得关于借款者还款能力的数据且收入状况
的真实性也不可靠。此外,由于中国缺乏完善的房地产产权市场即意味着缺乏建
立和监督抵押房产价值的机制,很难准确评估抵押房产价值而会破坏贷款乘数这
一担保工具抵御违约风险的作用。在住房储蓄模式下,储蓄过程具有预先筛选功
能,允许借款者通过定期定额存款建立个人信用记录且存贷乘数相对较低,从而
减少了房产价值评估和贷款乘数的重要性,弥补金融机构提供住房融资过程中对
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抵押房产价值的评估问题。因此从规避各种风险角度来看,中国的金融机构更适
合引入德国封闭式住房储蓄模式。
4.3我国住房储蓄银行的模式分析
4.3.1中国住房储蓄银行的基本运作原理
如果仅仅从住房储蓄模式建立与金融市场一体化趋势一致性来看,在中国不
太适合建立专业住房储蓄银行。专业性住房储蓄银行的建立,意味着业务单一和
交叉销售机会少,很可能被视为阻碍金融市场一体化的因素。另外专业的住房金
融机构必须要有称职的专业管理人员才能保证专业住房储蓄银行的有效运行和较
强的稳定性运作,在此基础上也增加了银行额外的人力成本。在中国,住房公积
金管理中心都是地方政府的专门管理住房公积金的管理机构,而且地方商业银行
也是由地方财政、企业入股组建得城市合作银行。基于这样的性质可以相结合组
建住房储蓄银行,新成立的住房储蓄银行以各地方商业银行为基础,将政府住房
公积金管理中心纳入住房储蓄银行,成为住房储蓄银行其中的一个部门。
这样组合而成的住房储蓄银行不仅可以充分利用住房公积金的沉淀资金作为
开展住房储蓄的流动资金,促进政府廉租房的建设,更可以有效防范住房公积金
管理中心不具有专业资金管理人才所产生的潜在风险。住房储蓄银行是商业银行
的子公司,它的建立也为商业银行开辟了一条重要融资和开拓市场的渠道。同时,
可利用现有商业银行广泛的营业网点优势,设立住房储蓄银行或推出住房储蓄部
门,尽量多地借助主体商业银行在全国的营业网点和己有的客户资源开展住房储
蓄业务。如此一来,不但可以大大降低经营成本,更可以进一步拓展主体商业银
行的中间业务。住房储蓄银行就可以和主体商业银行一起为客户提供“一揽子”
的组合贷款。在此种模式下,各个地方政府下属的住房公积金管理中心既可以继
续办理住房公积金贷款工作,又可以利用住房储蓄银行专业的金融管理经验和管
理办法,保证住房公积金的安全和保值。
我国住房储蓄金融创新模式研究
图4.3
4.3.2住房储蓄银行与公积金优势互补的可行性分析
(一)住房储蓄银行与住房公积金优势互补的理论支持
分析了住房储蓄银行与公积金的覆盖人群和具体参与个体在自主性方面都存
在着各自不同的优势而这些优势也不重合正好形成了优势的互补,可谓是强强联
合。
(1)从住房需求者来说,仅仅只是使用住房公积金贷款,使很多住房公积金偏
低或是根本就没有住房公积金的住房需求者被拒之门外,只能去考虑利率较高的
商业银行抵押贷款。而住房储蓄银行的住房储蓄业务就可以满足这部分人群。另
外可以采取住房储蓄同公积金共同贷款方式拓宽了个人住房消费融资渠道,更加
快速取得购买住房的资金。
(2)从住房公积金管中心的角度来说,住房储蓄银行的住房储蓄业务与其组合
可以在很大程度上弥补地区性住房公积金积累的不足。有些地方住房公积金资金
总量不足以满足本地区住房需求者的购房需求,住房储蓄业务为住房公资金的积
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累和住房融资方式起到了充分的补充作用。
(3)从住房储蓄银行的角度来说,与住房公积金中心的合作可以缓解住房储蓄
银行存款比例太高,存款期限太长,贷款期限很短,使住房需求者还款压力过大
的情况。这种产品的组合由于购房时相对的存款储蓄比例不高,缩短了还款的时
间和风险,贷款也可以用以后每月的住房公积金一部分来偿还降低了住房储蓄这
的还款压力,更容易让住房储蓄者接受这样的组合方式。
(二)住房储蓄银行住房储蓄业务与本银行住房公积金部门组合贷款模式的运
作方式
储蓄银行与本银行住房公积金管理部门合作,推出这样的产品就是为符合贷
款条件住房需求者在使用单一贷款额度不足时,可申请贷款组合的方式。个人住
房公积金与住房储蓄银行住房储蓄组合贷款主要是为同时符合国家个人住房公积
金贷款和住房储蓄银行住房储蓄贷款条件的住房储蓄者而设计的,申请这组合方
式的住房需求者需要同时向住房储蓄银行公积金管理部门和住房储蓄银行住房储
蓄贷款部门同时提出申请,贷款由住房储蓄银行住房储蓄部门与银行个人住房公
积金管理部门共同审核以后一起发放给申请此组合产品的住房需求者。住房需求
者不仅享受了住房公积金低利率和个人所得税减免的优惠条件同时也享受了住房
储蓄银行固定的低利率贷款、以及政府奖励等优惠措施,这两种贷款方式的组合
利率是现今住房贷款中两种最低贷款利率贷款方式的组合,比个人住房公积金贷
款利率和商业银行按揭的组合贷款利率都要低。该组合贷款中个人住房公积金贷
款部分的资金来源是住房公积金,住房储蓄贷款部分的资金来源是住房储蓄银行
的前期住房储蓄资金,两种是按比例来划分的。
(三)住房储蓄银行住房储蓄业务与住房储蓄银行公积金组合贷款模式的预期
效果
购房者利用住房储蓄与公积金组合贷款这一种三方受益的发展模式.通过组
合贷款缩短了购房时间,节约了存款和贷款的利息;住房银行住房公积金管理部
门能够为住房需求者提供更多样的融资渠道和更多样的购房资金;住房储蓄银行
37
我国住房储蓄金融创新模式研究
通过部门合作提高了存贷款业务量和信誉度。因此,这种具有帕累托改进效应的
合作模式,在未来很有可能成为住房储蓄银行拓展业务的主流模式之一,对住房
储蓄银行产品的推广与融资规模的扩大具有重要的推进作用。
资金流入
-I_·-_____-·_--l_·_◆
储蓄
图4.4:基本运作机制
资金流出
_·__lll·___·_-l______-·_◆
贷款
贷款偿还存款
时间——.—.———..—.—.。—.........................................................啼
合同期限
4.3.3住房储蓄银行性质与职能
我国住房储蓄银行的性质是具有互助合作性质的住房金融机构,其主要职能是
建立完善的住房储蓄体系。完善住房金融,解决居民住房问题,特别是解决中低收
入人群的住房问题,以及可以有效的抑制房产经济的过热膨胀,减小通货膨胀的
压力。有效的配合国家地方廉租房的建设,为多种人群提供适合他们自己的多样
化得住房选择。
住房储蓄银行的资金来源
住房储蓄银行的资金主要是依据自愿性储蓄原则吸收的城镇居民住房储蓄存
款和政府有条件的奖励资金,其次是我国数额庞大的住房公积金,以及住房制度
改革过程中出售公有住房回收的资金(至少有4000亿元)。这笔资金是我国建国以
来近50年的积累,如今主要由各地的住房资金管理中心分散管理,按规定只有为职
工修缮房屋等少量用途,极不利于资金的流动和增值。这样一笔数量巨大的闲置
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资金,应纳入我国住房储蓄银行的资金库中,充分发挥其效用。
4.3.4住房储蓄银行的主营业务
我国住房储蓄银行的主营业务主要包括以下几个方面:
①开办住房储蓄。②办理有关住房基金和各项住房储贷业务结算。③住房公
积金管理与保值的风险控制。④筹集住房信贷基金,发行住房信用券(包括住房奖
券、住房券、信用卡等)。⑤开展建房贷款和购房的长期、低息、抵押贷款。
在实际运营中,住房储蓄银行可以通过客户群体细分,根据不同客户的需求,
对住房储蓄、住房储蓄贷款和住房公积金组合贷款进行多种业务品种设计,可以
从三者之间的贷款比例、偿还期限、还款方式上进行个性化设计。
住房储蓄业务从时间上划分基本上可以分为三个阶段。如下图3所示::为住
房储蓄银行信用评级获得贷款资格前的存款阶段,达到规定信用评级后取得配贷
资格的等待阶段以及贷款实施阶段。图中所示的“16”代表住房储蓄业务提供贷
款的最长期限。住房储蓄贷款通常是“第二住房抵押贷款”,且贷款期限比商业银
行抵押贷款期限短,用于现有住房修建改造的贷款的限则更短,平均期限仅为10
年左右。
图4.5住房储蓄业务三阶段


积累信用信用评级阶贷款实施阶段
存款阶段段
0 5 6 16
4.3.5住房储蓄银行的运营特点
(一)先存后贷,利率固定
当住房需求者有买房意向时,他先到住房储蓄银行存入一定数额的存款,在
39
我国住房储蓄金融创新模式研究
与银行签署了一定合同金额的住房储蓄合同后,他只要按合同约定存够最低存款
额和存足一定期限,并同意接受配贷,住房储蓄银行将为其进行配贷。所谓合同
额为存款额和贷款额之和,即,合同额.存款额=贷款额。住房储蓄银行在落实抵押
担保和资信审查后,将住房储蓄贷款连同客户的住房储蓄存款一起发放给客户。
如此,在贷款阶段开始时,客户即获得了与合同额等额的融资。利率方面,住房
储蓄客户按照不同的合同类型而定。存款利率为年利率0.5%或l%,贷款利率为年
利率3.3%或3.9%。
在吸收存款方面,银行可以考虑人们的不同需要,给予灵活的存款利率。对
于今后打算通过住房储蓄贷款买房的储户实行低存款利率,而对于一开始就不打
算贷款买房的储户直接给予市场利率,对于那些开始签订储蓄贷款合同后来由于
某种原因无法取得贷款的储户,可以扣除一定的违约金后同样给予市场利率。这
样就可以吸纳各方资金,扩大资金来源。对于沉淀下来的资金同样可以通过购买
安全性较高的基金和国债来取得稳妥的收益。在发放贷款方面,可以考虑朝着全
面性住房金融机构发展,实现一条龙服务,通过其他商业银行参股增资,合并提
供商业性住房按揭贷款服务,从而保证存贷平衡。此外,可以考虑开展公积金贷
款业务,从而减少人们的交易成本,实现真正一体化。
(二)专款专用,封闭运作。住房储蓄银行所吸纳的住房储蓄资金一律专款专
用,不得用于风险投资以保证住房储蓄银行的安全运营,从而保障储户的利益。
(三)政府奖励。各地方政府根据自己当地的实际情况可以效仿德国政府对住
房储蓄户进行奖励,主要是对住房储蓄有贡献的,并且在本地区通过住房储蓄贷
款购买本地区住房的客户根据客户具体情况给予奖励,提高住房储蓄者的积极性,
进一步推动我国住房储蓄银行的发展。
(四)灵活性强。客户根据自身的实际情况,可中途转让或解除合同,使住房
储蓄银行的合同具有较强的灵活性。也就是说,若储户不想贷款随时可以解除合
同或是转让合同,这些灵活的条件在商业银行按揭贷款和公积金贷款上很难做到,
发生这些行为的储户不需要赔偿,但是前提条件在你所签订合同的时候需要缴纳
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合同服务费,即是合同额的1%。如果住房储蓄客户中途需要解除合同必须符合住
房储蓄银行关于解除合同的条件下,住房储蓄银行才会会把服务费退还给储户。
4.4住房储蓄银行模式的案例分析——中德住房储蓄银行
4.4.1背景
中德住房储蓄银行于2004年2月15日在天津开业,是一家由在国内外具有
重大影响、综合竞争实力雄厚的大型股份制商业银行——中国建设银行和欧洲最
大、最成功的住房储蓄专业银行——德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立
的银行,也是国内首家按照国际通行标准运作的专业化住房储蓄银行。随着业务
的发展,将逐步在全国设立分支机构。
开业之初,中德住房储蓄银行注册资本金1.5亿元人民币,其中:建设银行持
有75.1%的股份;德国施威比豪尔住房储蓄银行股份公司持有24.9%的股份。中德
住房储蓄银行初期仅在天津开展住房储蓄业务,其产品特点简单地说就是“先存
后贷,利率固定,专款专用,封闭运作"。
2004年成立之初,中德银行便给自己定下目标:2006年底前住房储蓄合同额
度到12亿欧元(相当于120亿元人民币),签署16万份贷款合同,并在2007年
底实现盈利。三年时间即将过去,中德银行住房储蓄合同额仅达到70亿,合同客
户也仅有7万多户,已经实际签署的贷款合同仅为个位数。理想已被严酷的事实
所抛弃。就是在这样的背景下,产生了德方要对业务进展进一步检视以决定是否
撤资的传闻。
2008年,建行和德国施豪银行两次注资,将中德住房储蓄银行注册资本金增
加至10亿元人民币。
2008年7月,中德住房储蓄银行正式获批扩大业务范围,将在原有住房储蓄
业务的基础上,开办吸收公众存款,发放个人住房贷款,发放以支持经济适用房、
廉租房、经济租赁房和限价房开发建设为主的开发类贷款,发行金融债券,代理
发行、兑付和承销政府债券,代理收付款项,代理销售基金,代理保险业务。
2008年7月至2008年11月期间,中德住房储蓄银行组建了专职产品研发团
41
我国住房储蓄金融创新模式研究
队,设计完成了年底前先期推向市场的新业务组合产品,并根据中德住房储蓄银
行的业务特点和客户需求,完成了开办新业务所需的业务流程、基础管理和内部
控制等方面主要制度的建设。同时,进行了保障性住房优质公司客户的筛选和营
销,以及对部分经济适用房项目进行了项目论证。在新业务筹备过程中,中德住
房储蓄银行从全国建行系统内招聘了20多名优秀人才,并初步建立了具有市场吸
引力的薪酬福利体系和激励约束机制。
目前,中德住房储蓄银行已成功向市场推出新产品,已由单一从事住房储蓄
业务的储蓄银行转型为专业经营住房信贷业务的商业银行。2009年将进一步推动
新业务的发展,大力拓展新业务市场。成功转型后,中德银行将充分结合中、德
双方股东单位的专业经验优势,结合住房储蓄产品和商业银行产品的特色,拓展
全新的保障性住房信贷业务模式。同时,积聚实力,适时走出天津,迈向全国,
融入全国保障性住房金融服务体系。
4.4.2成功之处
中德住房储蓄银行的成立,利用其在利率上无可比拟的优势为借款人和银行
本身都带来了益处。在借款人的角度,能够保证购房者稳定的资金来源,固定利
率能够最大限度规避市场利率波动所带来的风险,并且还会享受到政府的补贴;
在银行一方,固定的还款利率,固定的还款预期能够有效控制利率风险、流动性
风险和信用风险。
中德住房储蓄为中国引进了新的住房储蓄模式,在有效解决我国一部分住房
金融空白的同时,促进了天津住房贷款市场的多样化,丰富了购房者的融资渠道,
被天津老百姓所认可并取得了一定的市场占有率。
4.4.3失败之处
从以上的背景资料可以发现中德住房储蓄银行在中国的发展并不理想。通过
对比分析其在德国成功的原因,以及在中国的发展受阻的原因,对其未来健康发
展有一定的借鉴意义。
住房储蓄合同对储蓄期限有规定,所以住房储蓄银行住房贷款的业务量与住
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河南大学研究生硕士学位论文
房需求的期限长短紧密相关。如果住房市场的短期需求高,住房消费者会选择商
业银行贷款进行购房;如果住房市场的长期需求较高,更多的住房消费者会选择
住房储蓄银行贷款进行购房。所以住宅市场持续的长期需求才有利于住房储蓄银
行贷款业务的持续增长。
德国住房储蓄银行的成功,最主要原因有两个:一是德国的社会经济高度发
达,并且其发展很平稳,通货膨胀率较低,房地产价格比较稳定,储蓄收益与投
资房地产收益相差不大;二是住房储蓄银行对客户存款采取了严格的封闭式管理,
不用于住房贷款之外的风险较高的投资。第一个因素使得德国居民没有强烈的投
机性购房需求,第二个因素保障了住房储蓄银行资金的安全性,加大了对居民的
吸引力。
首先,中国属于发展中国家,经济发展速度很快,房地产价格不稳定,并呈
明显的上升趋势。投资房地产的收益远大于储蓄,而风险相对较低,居民的投机
性需求比较大。大部分居民已经对房地产形成“买比不买好、早买比晚买好"的
观念,所有购房者的短期需求较高。自住型购房者减少了对住房资金积累的期望
时间,只希望尽快购买住房,以节约购房成本;投机性购房者则加快住房购买的
速度以及转手的频率,以便在住房价格上涨中谋取更多的利润。但是中德住房储
蓄银行对储户的存款期限要求过长,不符合购房者自身的利益。因此购房者往往
选择商业性银行进行融资,而不会在购房之前先作长期的储蓄。
其次,中德住房储蓄银行设定的贷款条款需要住房储蓄者先完成储蓄阶段的
存款。虽然贷款利率低,但中国现在仍是发展中国家,居民的收入水平普通偏低。
这一条款将中低收入群体拒之门外。
从中德银行的运作模式来看,存在一些“水土不服”的问题,亟待改进。首
先,银行宣传力度不够。除了偶尔在媒体上能够看到一些消息之外,中德银行并
没有充分利用网络、广告及其他媒体资源,导致许多房地产业内人士都对其知之
甚少,业务操作流程过于神秘。其次,中德银行的业务营销模式尚未本土化。中
德银行采用营销人员登门拜访的直销模式,这与寿险公司大致相同,国内居民对
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我国住房储蓄金融创新模式研究
此类模式存在较大的反感和戒心,营销成功率不高。再者,产品过于单调,适应
本土情况的产品研发不足,这是导致中德银行陷入目前窘境的直接原因。针对国
内房价快速走高,居民急于购房的情况,中德银行的当务之急应该是在充分考虑
资金期限错配风险的基础上,开发储蓄期较短但贷款利率稍高的产品,以满足多
方需求,形成市场竞争力。
中德住房储蓄为中国引进了新的住房储蓄模式,在有效解决我国一部分住房
金融空白的同时,促进了住房贷款市场的多样化,丰富了购房者的融资渠道。但
是在我国,住房储蓄银行这一住房金融形式仍处于探索运营的阶段,其运作模式、
产品设计等还需要针对我国的情况进行本土化;另外,相关的政府配套政策、政
府补贴等还不完善。这些都需要在不断的实践摸索、改进。
河南大学研究生硕士学位论文
第5章研究结论与研究展望
5.1研究结论
随着我国经济的高速发展,市场经济不断深化。不断上涨的房价会使很多住
房需求者“望楼兴叹”,然而住房储蓄银行提供的业务是一种优秀的住房消费模式,
有着广阔的市场空间,是目前中国房地产融资市场很好的补充形式,它的建立将
有助于未来我国房地产融资市场形成完善的体系。能保证我国住房金融模式朝着
健康稳健方向发展.从而更好的解决城镇居民,特别是中低收入者的住房融资问
题为我国居民购房提供多样化的融资渠道,帮助更多的家庭尽早圆了住房梦。
5.2论文的创新之处
第一、从选题角度来看。我国住房储蓄方面的相关研究起步较晚,对于住房
储蓄银行发展研究非常少。因此,本文的研究选题具有独特之处。
第二,从研究方法上看,本文运用了博弈分析和案例分析相结合方法。通过
对购房需求者、金融机构和政府三方利益的动态博弈分析,结合中德住房储蓄银
行的实例,对我国住房储蓄与住房公积金组合的住房储蓄银行联动模式从微观到
宏观进行了多角度、较全面的论述。
第三、从研究内容上看,以往的研究多是集中在我国早期的住房储蓄银行的
发展与消逝。而本文是基于现实的经济环境下,在现有的住房金融制度与住房金
融机构已不能完全满足住房需求者住房需求的情况下,大胆提出了住房公积金与
住房储蓄银行互助联动——组建住房储蓄与住房公积金组合的住房储蓄银行模
式,正是本文创新之所在。
5.3研究展望
本文在进行模式构建中对住房储蓄银行信用风险和利率风险评估方面研究不
够充分,由于作者理论水平有限,可能在进行规范分析时不是很全面。在以后的
研究中还将继续关注这个问题,进行更深层的研究和探讨。
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我国住房储蓄金融创新模式研究
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我国住房储蓄金融创新模式研究
致谢
本论文是在导师刘书印副教授的悉心指导下完成的。从论文的选题、写作到
最后的定稿,每一个环节都倾注了刘老师大量的心血。如果没有刘老师耐心细致
的培养和指导,本论文难以问世。刘老师严谨的治学态度、忘我的工作作风、渊
博的学识、热诚宽厚的为人风范和对学术追求的执着精神使我终生难忘,永远受
益。值此论文付梓之际,谨向刘老师表示衷心的感谢!
真诚感谢胡超、王必领、耿士俊、杨云飞、张宇昊带给我的三年快乐时光!
感谢我所有的任课老师和研究生同学!
感谢对论文评阅的专家和答辩委员会的专家在百忙之中给予的宝贵意见和指
导!
最后,特别感谢我的家人和朋友,正是他们多年来的真诚理解、无私关怀、
热情鼓励,才使我能够坚持顺利完成论文。
贾晓萌
二零一零年四月于河南开封
河南大学研究生硕+学位论文
个人简历
基本资料
姓名:贾晓萌
籍贯:河南省新乡市
出生年月:1983年7月
学历:硕士
培养方式:统招
专业:金融学
方向:商业银行经营管理
教育(工作)经历
2003.9—2007.7河南大学工商管理学院工商管理专业
2007.9—2010.7河南大学工商管理学院金融学专业
发表论文
《论我国社保基金的信托化管理模式》现代商贸工业2010年第一期
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